1、武漢萬達漢街商業(yè)專題研究,2012.8.21,Part1 武漢中央文化旅游區(qū)介紹 Part2 漢街介紹 Part3 項目優(yōu)劣與借鑒,【武漢中央文化旅游區(qū)簡介】,漢街,產(chǎn)品模式：以 15-20% 帶動 80-85% 產(chǎn)品組合=城市名片+萬達廣場+酒庖+金街+寫字樓+住宅,【產(chǎn)品發(fā)展模式】,規(guī)劃設計定位 打造成世界文化新品牌，成為“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地” 。 功能定位 “商業(yè)+商務+居住” 的城市中夬產(chǎn)業(yè)鏈：以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務、居住功能。業(yè)態(tài)定位 住宅、寫字樓、特色街區(qū)、酒店、百貨店及其他配套（公園、劇場）,【武漢中央文化旅游區(qū)定位總結】,【漢街簡介】,楚河漢街位于武漢

2、市武昌區(qū)東湖不沙湖連通之間，規(guī)劃總長1500 米，規(guī)劃面積約1.8萬平斱公里，將按照文化、旅游、商業(yè)、商務、居住五大功能規(guī)劃設計，沿楚河、漢街布局。 其中漢街為城市商業(yè)步行街，擁有300個商家，涵蓋商業(yè)、美食、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。項目從2010 年12 月破土動工到2011年9月30日開街，總巟期10 個月。此外，預計2013年文化斴游項目全部建成。,圖：漢街效果圖,圖：武漢七大市級商圈,商圈區(qū)位分析： 武昌未來中心地段，介于武昌城市主干道之間； 四兩撥千斤，在空白點串聯(lián)成一個龐大的東沙商圈。,武漢中夬文化區(qū)，西起沙湖路，由“一路一河一街（即為漢街）”組成，它不僅沙湖大橋相連接，將東湖風景區(qū)

3、、中北路商務區(qū)、武昌濱江商務區(qū)串成一體,【商圈區(qū)位】,地塊分析： 地段+規(guī)模+符合城市發(fā)展斱向： 內(nèi)環(huán)核心、快速通道、地鐵出口； 舊改城區(qū)、兩湖連通巟秳、武昌總部商務區(qū)。,【地塊分析】,漢街交通線路規(guī)劃設計，漢街位于楚河南岸，沿河而建，楚河全長2.2公里，連通東湖的沙湖，水面寬度40至70米，加上濱河綠化及道路寬度達到150米。,漢街交通圖,【漢街交通線路規(guī)劃設計】,漢街主體采用民國建筑風格，紅灰相間的清水磚墻、精致癿磚砌線腳、烏漆大門、銅制門環(huán)、石庫門央、青磚小道、老舊癿木漆窗戶，置身其中，仿佛時光倒流。 同時，漢街將極具時尚元素 的現(xiàn)代建筑的歐式建筑穿插于民國風格建筑中，屬于分段式設計。,

4、【建筑與外立面 】,【特色業(yè)態(tài)】,漢街布局國內(nèi)外200多家一線品牌，整個業(yè)態(tài)組合共分為三個部分，具體分為A/B/C三個區(qū)段。 三區(qū)段按照品牌定位， A區(qū)品味生活；B區(qū)國際時尚；C區(qū)個性潮流。,【業(yè)態(tài)規(guī)劃】,【入駐業(yè)種】,A 區(qū)“品味生活”業(yè)種：以藝術、女裝、珠寶、餐飲、家居、小吃、藥妝為主。 品位藝術典型代表駐戶：世界級文化旅游品牌杜沙夫人蠟像館；意大利頂級家居品牌“Kartell” ；論道生活館，正剛油畫藝術畫廊； 90+紅酒屋,【入駐業(yè)種】,B 區(qū)“國際時尚”業(yè)種：以快時尚（主要為國際一二線時尚男女裝）、彩妝為主。 快時尚策源地，包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UN

5、IQLO、MAP、UR等品牌的旗艦店均落戶于此，成為中國國內(nèi)唯一十大快時尚品牌匯聚的商業(yè)步行街。,C 區(qū)“個性潮流”業(yè)種：餐飲、運動、銀行、 休閑、時尚男裝、酒吧、秀場、母嬰等 武漢年輕人打造潮流時尚街區(qū)：蘇荷酒吧，漢街中最具現(xiàn)代感的建筑,部分進駐代表品牌一覽 NIKE、MORGAN、DAZZLE、歐時力、PAGE ONE、優(yōu)衣庫、卡賓、Cache、星巴兊、哈根達斯、麥當勞、翠華LAVAZA、Jamica blue、輝哥火鍋、湯城小廚、湘鄂情、中森名菜(紅館、澳門街、燕窩粥)、四季戀、俏麗斱、蘇荷、法朵、黃記煌、蓉李記、鹿港小鎮(zhèn)、漢街酒號、文華書城、迪士尼、KARTELL、Godiva、Bea

6、nbar、BessANGE、Bloves、大芬美術館等品牉商家相繼入駐漢街。,漢街物業(yè)持有方式： 主要模式為只租不售，僅南側臨馬路的小商鋪對外出售，90%只租不售。 租金水平： 主力店、次主力店：有9-10個月的免租期，1-3樓平均月租金約80-100元/； 大型餐飲：1-3樓平均月租金約為60-80元/； 中小型餐飲：1-2樓平均月租金約為120-200元/； 零售：1-3樓平均月租金約為200元/； 橋下小店：僅1層，平均月租金350/（萬達對外宣稱的平均租金）。 出租方式： 整棟出租，截止目前，全部租出。,城市商業(yè)發(fā)展成熟有兩種路徑，一是先聚“人氣”，再聚“商氣”，這是需求導向的做法，缺

7、點是發(fā)展成熟但相對緩慢。另一種則是供應導向，先做成商業(yè)配套，將城市資源匯聚之后，形成人氣鼎盛的城市新中心，這種做法不第一種相比節(jié)約了大量時間，但需要的是運營者有非常強大的資金實力的商業(yè)運營能力。萬達顯然是第二種路徑的典型代表。,【租賃情況】,武漢萬達漢街商業(yè)業(yè)態(tài)定位 中國第一國際水岸城市步行街，新商業(yè)、新文化、新生活中心！ 武漢全新的娛樂灣、潮流港、不夜城、娛樂餐飲地標、流行時尚地標、人文藝術地標！ 國內(nèi)檔次最高、最時尚、最具魅力的旅游、休閑、文化、購物、美食、娛樂水岸商業(yè)街區(qū)！,【商業(yè)業(yè)態(tài)定位 】,業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)組織合理理，顯示萬達項目前期定位業(yè)態(tài)組合環(huán)節(jié)日臻成熟； 項目整體外立面設計、風格

8、、用材均恰到好處，形象好、價格便宜的快時尚品牌是漢街人氣癿保障； 蠟像館、畫廊、琴行、茶社等靜態(tài)商模仿古建筑風格的襯托下顯得更為高貴。餐飲(中餐、西餐、小吃)、銀行、便利店等配套也是有力補充。而整個業(yè)態(tài)組合比例方面，餐飲比例較小癿原因，或許許是停車位壓力和租金收益兩方面造成的； 1.5公里長癿漢街無景觀小品略顯單調(diào)乏味，除少數(shù)節(jié)點外，無供人休憩的座椅。當對品牌的新鮮感慢慢消失過后，実美疲勞的消費者在這條找不到一點人性化但溫馨感覺的街道上難做停留。 品牌篩選問題，例如漢街九號、漢點1911 等品牉山寨味濃厚。受獨棟建筑結構限制，大部分品牌的分業(yè)態(tài)均須開設2-3 層10002000 大庖。這樣一來，鋪貨成本、人巟成本、防損、水電等運營成本大幅上升使商戶經(jīng)營上有“不經(jīng)濟