1、1,威尼斯商業(yè)街運營實施方案,2013年11月 金水灣項目建設(shè)指揮部,1,總 體 定 位湘潭最長情景商業(yè)街,湘潭最大社區(qū)特色休閑商業(yè)街 九華新城區(qū)唯一專業(yè)休閑街,2,3,第一部分 威尼斯商業(yè)街概況,位置、范圍及規(guī)模 1、位于九華開發(fā)區(qū)寶馬西路和江南大道兩條主干道交叉口；東面距離步步高 大道僅500米； 2、商業(yè)街總長度639米，總建筑面積。其中包括： A、北街:位于江南大道東側(cè),長117米,系16、17裙樓西的2層商鋪， 共計2108.31; B、中街：斜穿項目西南角，西北接江南大道,東南連寶馬西路,長212米，包 括51、52、53棟，以及16裙樓南，均有1-2層的底層商鋪， 共計4885.

2、9； C、南街：沿寶馬西路北側(cè)，長310米，包括554層商鋪1棟,共計7063.76。 3、招商面積：總計14060.97 ，共72個鋪面，其中負1層超市3400.16 ， 1層面積4832.01 ，2層面積4193.78 ，3層面積1631.97。,3,4,附件1：商業(yè)街布局圖,51#,52#,53#,55#,一層495.35,一層525.04 二層673.58,一層495.62 二層643.66,一層980.69 二層1071.96,一層1185.85 二層922.46,負一層3400.16，一層1149.51 二層882.12，三層1631.97,16#、17#西,16#南,4,5,第二

3、部分 產(chǎn)品線介紹-51棟面積表（10個單位鋪面）,5,6,產(chǎn)品線介紹-51 棟平面圖,6,7,產(chǎn)品線介紹-52棟面積表（10個單位鋪面）,7,8,產(chǎn)品線介紹-52棟1層平面圖,8,9,產(chǎn)品線介紹-52棟2層平面圖,9,10,產(chǎn)品線介紹-53棟面積表（10個單位鋪面）,10,11,產(chǎn)品線介紹-53棟1層平面圖,11,12,產(chǎn)品線介紹-53棟2層平面圖,12,13,產(chǎn)品線介紹-55棟面積表（18個單位鋪面）,882.12,13,14,產(chǎn)品線介紹-55棟1層平面圖,14,15,產(chǎn)品線介紹-55棟2層平面圖,15,16,產(chǎn)品線介紹-55棟3層平面圖,16,17,產(chǎn)品線介紹-55棟負1層平面圖,17,1

4、8,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓面積表（12個單位鋪面）,18,19,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓1層平面圖,19,20,產(chǎn)品線介紹-16棟南裙樓2層平面圖,20,21,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓面積表（12個單位鋪面）,21,22,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓1層平面圖,22,23,產(chǎn)品線介紹-16、17棟西裙樓2層平面圖,23,產(chǎn)品線介紹分類,24,24,25,第三部分 招商業(yè)態(tài)定位一、業(yè)態(tài)布局圖,北 街,中 街,南 街,25,26,威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖,銀行、電器、電子通信、婚紗攝影,休閑美食,社區(qū)配套,休閑美食（淘淘街）,26,27,威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖,中西餐廳、足浴、KT

5、V,休閑美食,時尚餐廳,27,28,招商業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù),（一）基本定位 1、主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨家）； 2、次主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強商業(yè)凝聚力和對商業(yè)氛圍的營造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量； 3、社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。（同類獨家，盡可能完善社區(qū)商業(yè)配套，提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)） （二）依據(jù) 1、商業(yè)街規(guī)模較小，暫無中、大型商業(yè)支撐； 2、目前以服務(wù)周邊為主，本社區(qū)為輔；將來可能會產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)； 3、九華區(qū)域有類似業(yè)態(tài)，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商業(yè)街暫時2-3年為市場培育期，3-5年后金水灣社

6、區(qū)入住率達到一定程度商業(yè)條件才基本成熟； 5、九華人在本地的消費習慣仍以餐飲、休閑為主流。,28,29,第四部分 經(jīng)營思路,一、經(jīng)營方式的三種模式 A、全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流； B、全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營； C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機 開盤銷售商鋪。 二、上述三種方式的優(yōu)缺點分析 方式A：全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流； 優(yōu)點：1、可以盡快售罄，及時返現(xiàn)，緩解資金壓力；,29,30,經(jīng)營思路,2、減少租賃經(jīng)營過程中退租、門面空置、經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)諸多麻煩，無返租壓力； 3、質(zhì)保期過后，開發(fā)商無需承擔商業(yè)街的景觀維護、質(zhì)量維修。 缺點： 1

7、、門面預售之初，門面價格難以提高； 2、不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無法提升，金水灣項目的整體形象受損； 3、一旦商業(yè)街鋪面賣出后經(jīng)營不善，關(guān)門現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營者的積極性，導致今后的商鋪難以快速升值； 4、由于沒有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會很緩慢。,30,31,經(jīng)營思路,方式B：全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營； 優(yōu)點： 1、便于統(tǒng)一招商招租，也便于統(tǒng)一管理和經(jīng)營； 2、通過開發(fā)商的統(tǒng)一經(jīng)營管理，可以有力維護商業(yè)街的整體形象； 3、可以有序引進檔次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商鋪價值，使物業(yè)升值保值，有利于今后整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來融

8、資。 缺點： 1、統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營的團隊專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運營成本； 2、管理過程及其成本可能有諸多不可控因素：,31,經(jīng)營思路不可控因素,其中之一：招商運營,1、空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對外招租，增加人力成本； 2、如遇退租，收不到租金，公司受損； 3、店鋪生意清淡，業(yè)主要求開發(fā)商開展促銷活動，無疑增加費用； 4、業(yè)主拖欠水電費、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。,其中之二：物業(yè)管理,1、最大的麻煩還是在經(jīng)營清淡的時候，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、水電費，造成物業(yè)無法維持下去，街區(qū)秩序混亂，維修維護無人管理； 2、水電費收繳困難，造成水電部門停水停電，影響其他經(jīng)營戶，造成群體事件，

9、從而影響整個項目形象； 3、公共水電費用較多，物業(yè)管理部門能否及時平衡、彌補，特別是水街每次補水費用約2000元，每月2次，則需4000元，物業(yè)費用能否維持皆是隱患。 4、每月150003元=45000元的物業(yè)收入能否填補所有物業(yè)開支將是問題。,32,32,33,經(jīng)營思路,方式C：部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機開盤銷售商鋪. 優(yōu)點： 1、成功的招商以及營業(yè)狀況較好可以為后面的銷售提供賣點，累積商業(yè)街的價值；商鋪的后期銷售有充足的理由加價； 2、引進的品牌店可以大大提升商業(yè)街檔次、品位，提高了商業(yè)街乃至整個項目的形象； 3、成功的招商可能增加投資者、諸多經(jīng)營者的信心，對投資回報

10、的預期更高，形成旺盛的需求； 4、便于今后的街區(qū)管理，形成良性經(jīng)營態(tài)勢； 5、形成方便、有活力的商業(yè)配套，對金水灣以后三期的銷售有極大的促進作用。,33,34,經(jīng)營思路,缺點： 1、招商招租后的商鋪，為后期經(jīng)營管理留下了諸多難題，比如代租是否能持續(xù)，經(jīng)營是否順利，商業(yè)培育期是否樂觀，商業(yè)人氣是否能快速積累； 2、商鋪購買者是否遵守招商規(guī)則是商業(yè)街經(jīng)營過程的重要隱患；管理不善也是商業(yè)街升值的障礙。,34,我們選取何種經(jīng)營方式?,原 則 1 、一種不給公司長期背負后期經(jīng)營、管理壓力的-三年期代租銷售模式; 2 、一種能給整個項目帶來快速回現(xiàn)、可短時間去化商鋪的-直銷模式。,35,35,36,經(jīng)營思

11、路,三、我們?nèi)绾芜x擇威尼斯商業(yè)街的經(jīng)營方式？ 答案:方式C 具體的步驟如下 1、先招商，后銷售，以招商促銷售； 2、部分招商,部分銷售； 3、以代租形式吸引投資客買鋪,達到短時間去化商鋪的目的。,36,經(jīng) 營 思 路,四、如何化解該經(jīng)營方式的缺點？ 1、利用專業(yè)招商公司力量引進實力強、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局； 2、加大力度重點對超市的引進，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應(yīng)； 3、通過租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴格遵守開發(fā)商后期銷售活動和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時的相關(guān)約定； 4、通過商鋪銷售協(xié)議的補充條款，嚴格約定購買者不得在租賃期內(nèi)損害經(jīng)營者的利益，同時開發(fā)商也應(yīng)承諾及時返租給購

12、買人； 5、擬訂合理的銷售推廣計劃，有效結(jié)合招商成果，及時把握銷售節(jié)點，果斷開盤銷售； 6 、提前預測將來的困難，擬訂可行的經(jīng)營管理、招商方案，使經(jīng)營者、投資者對未來充滿信心，同時可預期商業(yè)街的經(jīng)營效益，這才是我們關(guān)注的核心。,37,37,經(jīng)營思路-具體操作建議,建議一:如何把握招商的節(jié)奏? 1、近期重點對超市、二三層獨立大面積商鋪的招商； 2、11月底前把主力店合同簽下來 12月底前把次主力店合同簽下來 目的:為2014年1月開始蓄客、認購制造賣點。 3、2014年3月，商業(yè)街景觀工程完成,針對蓄客、認購成果組織招商對接會,讓業(yè)主(或投資客)與商家意向簽約,未買鋪先獲租約，極大增強業(yè)主購買信

13、心； 4 、其后視銷售進度開展招商服務(wù)，同時為開發(fā)商、投資者服務(wù)。,探討如何處理與招商公司的關(guān)系? 1 、根據(jù)進度和招商成效適當延長與其的委托合約； 2 、招商公司不必大范圍派人常駐現(xiàn)場招商,成功招商一個即給付傭金; 3 、或采取支付月費的辦法.,38,38,經(jīng)營思路-具體操作建議,建議二：如何把握銷售節(jié)點？（見銷控示意圖） 銷售條件: 1、今年12月底主力店,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金； 2、周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨,紅星美凱龍綜合體開盤前； 3、蓄客數(shù)目100個以上； 4、南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。,如何創(chuàng)造條件？ 1、發(fā)布室外廣告及時對外告知引進商家的消息； 2

14、、利用交房儀式舉行招商發(fā)布會,公布商鋪資料； 3、舉行類似元宵燈展的活動。,39,39,現(xiàn)場支持,銷售階段,媒體廣告,物料準備,重大事件,營銷中心和臨時展點2大銷售現(xiàn)場展示,推廣策略,電視燈箱戶外道旗,報紙開盤/活動路演推薦會,業(yè)主答謝酒會,樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料,11月 12月 1月 2月 3-4月,預熱推廣階段,開盤強銷階段,持續(xù)強銷階段,投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報,戶外、看板、現(xiàn)場導示系統(tǒng),形象樹立階段,商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū),推廣高潮，開盤活動,投資客戶團拜會,商家聯(lián)合簽約,現(xiàn)場活動,商家聯(lián)誼會,企業(yè)產(chǎn)品推薦會,節(jié)日暖場、團拜會,重要節(jié)點,認籌,客戶升級解籌,開盤,道旗、

15、網(wǎng)站、短信、公交廣告、DM等小眾渠道,銷售道具,三維動畫,營銷總控示意圖,二批銷控開盤,樣板區(qū)樣板鋪開放,40,經(jīng)營思路-具體操作建議,建議三:關(guān)于超市招商的思路 1、超市可以早點簽,條件應(yīng)果斷給予傾斜; 2、依據(jù)當前條件，超市提前驗收、春節(jié)后即可進場裝修的條件應(yīng)可達到,建議爭取明年5月1日前后試營業(yè)； 3、超市營業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點。,超市開業(yè)的條件- 1、年底主體可竣工驗收; 2、臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工； 3、可以滿足在廣場開展促銷活動,如啤酒花園、電影放映、兒童樂園等等,提前通過活動預熱。,41,41,建議四：售后管理思路 1、主力店成功入駐，銷

16、售大部分完成，超市、2-3層獨立大鋪未銷售的情形下,公司可以成立一個投資經(jīng)營部,主管租賃兼招商對接事宜； 2、物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負責維護、保安、保潔等事務(wù)； 3、在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租,或1-2年期限,或短期階段性服務(wù)。,需要提前準備的工作- 1、簽訂物業(yè)委托合同,這是簽訂銷售合同的重要附件； 2、先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經(jīng)營部經(jīng)理,負責以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營戶之間的關(guān)系、處理租賃事務(wù)。,42,經(jīng)營思路-具體操作建議,42,43,經(jīng)營思路,五、如何處理可能面對的其它難題？ 1、招商情況不理想- 加強招商力量，調(diào)整招商策略； 對重點商家放寬招商政策，延長免租期

17、；特別對超市放寬； 重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息； 開展相關(guān)活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。 具體安排: 招商說明會（或發(fā)布會）方案由招商公司于11月5日前出具； 元宵燈會、交房儀式等推廣活動方案由泰合鑫公司于11月5日前出具。,43,44,2、招商成功，但經(jīng)營狀況不佳- 重新進行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進需求大的品牌店； 多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進駐商業(yè)街； 多為經(jīng)營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： 結(jié)合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)； 開展消費打折活動，公司免費給予廣告位發(fā)布打折消息； 出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞

18、演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等； 聯(lián)系學院勤工儉學跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。 針對重點經(jīng)營戶給予延長免租期、免交物業(yè)管理費等的扶持。,經(jīng)營思路,44,45,經(jīng)營思路,3、出現(xiàn)退租現(xiàn)象- 原則采取來去自由，公司不承擔任何風險（未賣的商鋪）； 對于經(jīng)營無法持續(xù)的經(jīng)營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導、協(xié)助其改變經(jīng)營方向； 公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營的路子（未賣的商鋪） ； 最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔返租責任，找到下家后經(jīng)營者直接與購買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔返租責任。

19、備注：返租期限爭取在1年到1年半的范圍。 4 、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣- 加快已建項目配套工程建設(shè)進度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣；,45,46,經(jīng)營思路,對未賣商鋪加強招商招租力度，適度讓利，引進經(jīng)營效益好的商家，填補社區(qū)配套空缺的經(jīng)營項目； 針對大面積2-3層獨立商鋪，可請房產(chǎn)局重新測量，分割銷售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者； 作法：修改設(shè)計圖，請規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預測，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。 對于1拖2的商鋪，原則一起銷售，工程驗收后即進行房產(chǎn)測繪，作為此類商鋪銷售面積確認和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。 程序： 主體完成后即請房產(chǎn)

20、部門提前預測這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨立產(chǎn)權(quán)，憑預測面積表數(shù)據(jù)簽訂銷售合同； 若上述工作完成方可進行預售,46,47,經(jīng)營思路,5、買鋪者對免租期的抵觸- 不損害其租金收入，在計算銷售款時，用免租期限內(nèi)實際租金抵扣銷售款。 做法：一是盡量縮短免租期；二是返租回報率控制在5-6%的范圍；三是僅針對市場經(jīng)營狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。 6、商業(yè)街開街營業(yè)后，臨近工程的影響- 可以說服他們：有影響，但后續(xù)項目建成后可以促進商業(yè)街的經(jīng)營； 施工組織時,安放4米高的擋板,既可安全防護,又可作戶外廣告。,47,48,經(jīng)營思路,7、商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響- 自

21、來水公司只管總表，分戶水費由物業(yè)公司收取，一旦分攤或收費不當，可能產(chǎn)生經(jīng)營戶集體意見，抵制租金的支付； 用電采取專變供電方式，電業(yè)局也只看總表，分戶電由業(yè)主向物業(yè)購買，同樣有公共場所分攤、損耗電問題； 這種情況有利有弊：有利的是可以用停水停電的辦法制約拒絕交納租金的經(jīng)營戶；不利的是要付出較多精力來管理。 物業(yè)管理的尷尬： 月度總收入與支出無法平衡：前期更無法平衡，因為沒有全部出租或出賣，但管理事務(wù)不能停；僅月度工資和福利支出一項約31000元，但全部物業(yè)收入僅約45000元；每月大約虧空10000元（見附表）； 商業(yè)街水池月度更換2次用水，費用就4400元，還有公共廁所、綠化澆水、公共用電、管

22、理費用等開支； 洽談的幾個超市，對于3800的超市物業(yè)不愿交納管理費，因為他們都有自己的保安、保潔，車庫自己派人管理，起碼物業(yè)公司收不到11400元/月物管費。,48,49,經(jīng)營思路-商業(yè)街物業(yè)成本測算,49,50,經(jīng)營思路-商業(yè)街物業(yè)收入測算,50,第五部分 租金確定方案,基準數(shù)單位： 1元月,表一,51,租售價對比分析,單位 售價：元 租金：元月,表二,52,多少租金回報率才合理,從上面表一、表二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)租金回報率6%、7%、8%分別推算出的商鋪售價對應(yīng)租金價格，7%的租金回報率顯然高于目前整個九華地區(qū)的租金水平，6%的租金回報率更符合目前九華地區(qū)的租金水平，隨著九華片區(qū)的發(fā)展成熟，未

23、來將有較大的升值空間，目前6%的回報率顯然是可以接受的。,53,54,周邊商業(yè)租金調(diào)查分析情況,1、周邊商業(yè)基本為一層小鋪面，一樓租金水平25-35元/平米月，二樓租金水平10-15元/平米月;五礦尊城、新都匯、金僑城的租金水平目前還在中低價位,一樓有僅30-50 元/平米月;而吉利汽車對面的商業(yè)鋪面租金一樓高達50-80元/平米月; 2 、區(qū)域商業(yè)氛圍整體不成熟，人流不旺;還須一定的市場培育期; 3 、通過前期招商過程獲取的信息，一部分經(jīng)營戶由于對商業(yè)街的信心不足，比較在意租金的多少，因此，采取略低于九華高價位標準，即：一樓為40-75元/平米月（均價60）,二樓為15-25 元/平米月（均

24、價20）,即為周邊標準的1.5-2倍區(qū)間。,54,周邊租金水平調(diào)查情況,55,56,租金標準一層租金標準分布圖,56,57,租金標準二層租金標準分布圖,57,58,租金標準,58,59,租金標準,59,60,第六部分 招商政策,一、免租期的基本政策（詳見產(chǎn)品線面積表） 1、小鋪/散鋪（40-61平米以下）建議免租3個月。 2、小鋪/散鋪（80-200平米以下）建議免租4-6個月。 3、中型商鋪（ 220-530平米以下）建議免租8-12個月，主力店免租期可適當延長2-3個月。 4、大商鋪（900平米以上，含超市）建議免租18-24個月； 超市可適度放寬。,60,61,招商政策,三、招商政策如何

25、運用？ 1、政策要靈活運用，控制尺度，嚴格審批權(quán)限； 2、對方強調(diào)免租期，我們則采取提高租金和保證金標準、 提高遞增比率； 3、對于主力店、次主力店商家按照品牌知名度、裝修檔次可以適度傾斜。,61,62,第七部分 后期經(jīng)營管理架構(gòu),經(jīng)營管理架構(gòu)：由房地產(chǎn)公司下設(shè)的投資經(jīng)營部專門負責租賃、招商 具體事務(wù)：1、按時收取租金；2、協(xié)調(diào)經(jīng)營者、業(yè)主、物業(yè)公司關(guān)系；3、聯(lián)系招商公司及時引進商家；4、處理雜務(wù)。 優(yōu)點： 1、人力資源成本較低：1個部長，一個招商專干，一個經(jīng)營專干；租金收取則由財務(wù)兼管; 2、便于開發(fā)商把控和統(tǒng)一行動，政策有延續(xù)性，物業(yè)管理則委托專業(yè)公司，減少開發(fā)商人力成本； 3、可以借助開

26、發(fā)商力量舉辦各種促銷活動。 缺點： 1、招商和經(jīng)營管理力量相對薄弱，招商資源整合不集中。,62,63,后期經(jīng)營管理架構(gòu)物業(yè)管理,物業(yè)委托管理： 1、物業(yè)公司承擔物業(yè)管理服務(wù)的同時，協(xié)助配合開發(fā)商管理租賃事務(wù)，采取聯(lián)動措施來約束經(jīng)營者不規(guī)范行為； 2、商業(yè)街的維修保養(yǎng)、保安保潔、水電費收取等問題交給物業(yè)負責； 3、協(xié)助配合開發(fā)商開展促銷活動。 問題點： 1、對于物業(yè)前期管理的虧損，開發(fā)商如何適度給予費用補貼； 2、物業(yè)公司往往注重收支平衡、節(jié)約成本,卻忽略了服務(wù)質(zhì)量,造成投訴，影響商業(yè)街形象。,63,64,第八部分 開街營業(yè),一、開街營業(yè)的基本條件 1、全部主體竣工驗收通過，內(nèi)街景觀工程、配套工

27、程完成并滿足 使用要求； 2、90%的商鋪已經(jīng)完成招商，并在商業(yè)街驗收后按時入伙交房； 3、80%以上的商家陸續(xù)裝修，70%以上商戶具備開業(yè)條件時。 4、東西主入口暢通，廣告招牌、標識系統(tǒng)、亮化美化工程已經(jīng)完成； 5、有切實可行的活動策劃方案；物業(yè)公司前期已經(jīng)進駐。,64,65,開街營業(yè),二、時間安排 初步確定：2014年10月1日 理由： 1、根據(jù)目前工程進度，2013年底前僅能完成主體（包括外墻貼磚），2013年4月前景觀工程、街區(qū)標識系統(tǒng)才能完成，以此類推，其他掃尾工程、驗收、商家裝修2-3個月時間、試營業(yè)等，估計能在10月1日前后開街營業(yè)； 2、9、10月份軟件學院、科技大學等開學，又

28、遇上中秋、國慶兩個假期，有利于營造人氣； 3、條件允許下，部分門面可以提前裝修、試營業(yè)，比如超市就具備條件，至少明年5月1日前后可爭取試營業(yè)； 4、通過協(xié)調(diào)確保16棟裙樓南能提早驗收，允許先期裝修。,65,66,審批流程與權(quán)限-租賃審批表,66,第九部分 審批流程與權(quán)限,一、租賃合同審批流程（見附件） 招商公司 李鐵暉 財務(wù)部 唐俊和 周戈董事長 二、涉及重要的合同條款 1 、租金標準； 2 、租賃期限； 3 、免租期限；4 、遞增比率；5 、保證金額度；6 、預付租金額度；7 、租金支付辦法；8 、重大設(shè)計修改；9 、違約金額度或比率；10 、特殊要求。(參照經(jīng)審批認可的標準合同版本) 三、

29、突破條款的審批權(quán)限 凡突破上述主要約定條款，均需征得周戈董事長書面同意。,67,67,68,謝謝！,68,11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。 12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。 13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。 14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。 15、懶惰不會讓你一下子跌倒，

30、但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮! 16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。 17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。 18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。 19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。 20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。 1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。 2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。