1、,XX置業(yè)有限公司內(nèi)部管理診斷報(bào)告,機(jī) 密,第2頁(yè),重要說(shuō)明,本報(bào)告旨在對(duì)XX置業(yè)有限公司的內(nèi)部管理水平進(jìn)行診斷， 不針對(duì)任何部門和個(gè)人，僅供XX置業(yè)公司決策層參考,第3頁(yè),項(xiàng)目總體計(jì)劃安排,第1-20天,14/1-2/2,第21天,3/2,第一階段匯報(bào),資料搜集、訪談，XX置業(yè)內(nèi)部管理診斷報(bào)告XX置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷分析報(bào)告,組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)計(jì)報(bào)告 管理流程設(shè)計(jì)報(bào)告,崗位說(shuō)明書 薪酬、考核、培訓(xùn)管理制度 人力資源規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,第二階段匯報(bào),第22-48天,21/2-19/3,第49天,20/3,內(nèi)部管理診斷階段（21天）,第50-69天,21/3-8/4,集中訪談41人次，高層3人，管理小組3人中層

2、21人，基層骨干14人， 補(bǔ)訪19人次，集中討論10次 調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放67份，回收65份，有效問(wèn)卷65份,第70天,9/4,第71-77天,10/4-16/4,輔導(dǎo)實(shí)施,第三階段匯報(bào),第4頁(yè),導(dǎo)讀：?jiǎn)栴}的提出與分析方法,5.企業(yè)文化,1. 問(wèn)題的提出與分析方法,3.1 組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題 3.2 流程問(wèn)題 3.3 組織運(yùn)行問(wèn)題 3.4 初步建議,3.組織,2.1 XX發(fā)展思路簡(jiǎn)評(píng) 2.2 外部環(huán)境分析 2.3 內(nèi)部管理問(wèn)題概述 2.4 初步建議,5.1. 企業(yè)文化概述 5.2. XX文化現(xiàn)狀 5.3. XX文化成因 5.4. 文化建設(shè)的初步建議,1.1 問(wèn)題的提出 1.2 分析方法,2. 發(fā)展戰(zhàn)略,4

3、.人力資源管理,4.1. 內(nèi)外部環(huán)境的要求 4.2. 人力資源規(guī)劃、招聘、培訓(xùn)等問(wèn)題 4.3. 業(yè)績(jī)管理問(wèn)題 4.4 薪酬管理問(wèn)題 4.5 總結(jié)和初步建議,第5頁(yè),1.1 問(wèn)題的提出,第6頁(yè),XX公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在過(guò)去的四年里得到了迅猛的發(fā)展,開發(fā)面積 銷售面積 竣工面積 總資產(chǎn) 凈資產(chǎn),1999 2000 2001 2004 2005,第一個(gè)五年計(jì)劃順利完成,太陽(yáng)島花園項(xiàng)目啟動(dòng)，XX開始涉足房地產(chǎn)業(yè),XX置業(yè)有限公司成立,“宜昌會(huì)議”召開，提出“第一個(gè)五年計(jì)劃”,開發(fā)面積:27.98萬(wàn)平方米 銷售面積:12.35萬(wàn)平方米 竣工面積:15.20萬(wàn)平方米 總資產(chǎn):6.176億元 凈資產(chǎn)：8630

4、萬(wàn)元,“櫻花大廈”、東湖香榭水岸”、“2008XX 廣場(chǎng)”和“綠色晴川”等項(xiàng)目順利開發(fā),第7頁(yè),然而隨著公司的不斷發(fā)展壯大，一系列的管理問(wèn)題隨之而來(lái),發(fā)展戰(zhàn)略不清晰、缺少計(jì)劃管理體系，可執(zhí)行性差 部門和崗位職責(zé)不清、權(quán)限不明 管理制度不完善，存在無(wú)法可依和有法不依 人力資源管理基礎(chǔ)薄弱，缺少科學(xué)的薪酬、考核體系以及相關(guān)職能有待完善 項(xiàng)目管理模式已不適應(yīng)發(fā)展要求 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)價(jià)值挖掘不足 缺少科學(xué)合理的運(yùn)作流程 缺少主流的文化引導(dǎo),規(guī)范化管理問(wèn)題現(xiàn)狀：,第8頁(yè),項(xiàng)目運(yùn)作模式也亟需革新,主施工商,專業(yè)施工商,材料供應(yīng)商,設(shè)備供應(yīng)商,監(jiān)理公司,開發(fā)公司,招標(biāo)選擇、資金結(jié)算,過(guò)程管理,A項(xiàng)目部

5、,派出 匯報(bào),B項(xiàng)目部,。,要建立一種組織架構(gòu)，它能自動(dòng)適應(yīng)多項(xiàng)目發(fā)展的需求 不管是工程部門還是營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等部門，都能自動(dòng)適應(yīng)多項(xiàng)目發(fā)展的要求,。,。,規(guī)劃設(shè)計(jì)院,第9頁(yè),1.2 分析的方法,第10頁(yè),公司正處于創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)向職能化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段,創(chuàng)業(yè)階段,集體化階段,規(guī)范化階段,精細(xì)化階段,創(chuàng)造性,指明方向,內(nèi)部資源增加,高效團(tuán)隊(duì)合作,危機(jī)： 需要領(lǐng)導(dǎo),危機(jī)： 需要加強(qiáng)計(jì)劃和控制，完善管理體系,危機(jī)： 需要解決官僚作風(fēng),危機(jī)： 需要恢復(fù)活力,創(chuàng)造性,企業(yè)生命周期示意圖,個(gè)人化(組織創(chuàng)始階段),職能化 (組織規(guī)范階段),產(chǎn)業(yè)決策 (組織擴(kuò)張階段),組織創(chuàng)新 (組織再造階段),第11頁(yè),導(dǎo)讀:戰(zhàn)略梳

6、理,5.企業(yè)文化,1. 問(wèn)題的提出與分析方法,3.1 組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題 3.2 流程問(wèn)題 3.3 組織運(yùn)行問(wèn)題 3.4 初步建議,3.組織,2.1 XX發(fā)展思路簡(jiǎn)評(píng) 2.2 外部環(huán)境分析 2.3 內(nèi)部管理問(wèn)題概述 2.4 初步建議,5.1. 企業(yè)文化概述 5.2. XX文化現(xiàn)狀 5.3. XX文化成因 5.4. 文化建設(shè)的初步建議,1.1 問(wèn)題的提出 1.2 分析方法,2. 發(fā)展戰(zhàn)略,4.人力資源管理,4.1. 內(nèi)外部環(huán)境的要求 4.2. 人力資源規(guī)劃、招聘、培訓(xùn)等問(wèn)題 4.3. 業(yè)績(jī)管理問(wèn)題 4.4 薪酬管理問(wèn)題 4.5 總結(jié)和初步建議,第12頁(yè),2.1 XX發(fā)展思路簡(jiǎn)評(píng),第13頁(yè),世紀(jì)之交，X

7、X提出以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位。短短幾年來(lái)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得了迅猛發(fā)展,從太陽(yáng)島花園 “借船出?！遍_始，涉足房地產(chǎn)業(yè)到迅速成為 武漢房地產(chǎn)業(yè)的一枝新秀,通過(guò)太陽(yáng)島項(xiàng)目基本 熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作 開始自己獨(dú)立運(yùn)作房 地產(chǎn)項(xiàng)目：櫻花大廈 公司定位于中心城區(qū) 的高檔樓盤、多項(xiàng)目運(yùn) 作，高起點(diǎn)選擇合作伙 伴 注重品牌和客戶價(jià)值,在2002年成功開發(fā)了 “櫻花大廈”后，“東湖香 榭水岸”、“2008XX 廣場(chǎng)”和“綠色晴川”等項(xiàng) 目也相繼上馬，形成了 全面開發(fā)的新格局,里程碑項(xiàng)目：XX 在開發(fā)建設(shè)東湖香榭水岸 項(xiàng)目中始終貫徹過(guò)程精品 的宗旨，建成了真正值得 信賴和檢驗(yàn)的高品質(zhì)樓盤 ，在2003年，

8、東湖香榭 水岸榮膺“中國(guó)名盤50強(qiáng)” 稱號(hào)、“武漢十大經(jīng)典樓 盤”、“武漢最有影響力樓 盤”等榮譽(yù)，這是對(duì)樓盤 的最好肯定，也成為項(xiàng)目 和公司努力的新起點(diǎn),第14頁(yè),在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速“洗牌”時(shí)XX置業(yè)突圍而出，成為武漢市場(chǎng)少有的“黑馬”， 屢有驚人之舉，令業(yè)內(nèi)外人士刮目相看,在投資開發(fā)“太陽(yáng)島花園”項(xiàng)目上，實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年開工、當(dāng)年售完、當(dāng)年交房”，一炮打響，成為當(dāng)年武漢市 明星樓盤，躋身湖北 房地產(chǎn)市場(chǎng)十佳,成功地通過(guò)揭牌取得位于武漢大學(xué)門口的“櫻花大廈”土地開發(fā)權(quán)，該地塊也是武漢市第一 家在政府土地交易中 心掛牌交易成功的 地塊,公司再接再厲，分 別于2003年和 2004年在武漢市土地交易中心

9、競(jìng)得漢陽(yáng)“綠色晴川”和漢口三陽(yáng)路地塊，成功地實(shí)現(xiàn)了進(jìn)軍漢陽(yáng)和漢口，使公司的事業(yè)在武漢三鎮(zhèn)全面鋪開,公司相繼通過(guò)競(jìng)拍取 得武昌區(qū)政府門口“20 08XX廣場(chǎng)”和位于 武昌東湖省博物館對(duì)面的“東湖香榭水岸”土地開發(fā)權(quán)。成為武漢市2001年度從市土地交易中心獲取土地價(jià)值第一名的開發(fā)商,精心打造特色樓盤：櫻花大廈用知識(shí)完美人生，東湖香榭水岸用景觀 完美心靈，2008XX廣場(chǎng)用運(yùn)動(dòng)完美生命，綠色晴川用綠色完美視野,第15頁(yè),XX領(lǐng)導(dǎo)極具前瞻性地謀劃未來(lái)，提出了第一、第二個(gè)五年發(fā)展目標(biāo),打造房地產(chǎn)界的金字招牌,宜昌會(huì)議確定XX以 房地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)戰(zhàn) 略定位；同時(shí)提出第一 個(gè)五年計(jì)劃，第一個(gè)五 年計(jì)劃完成

10、，總的規(guī)模 是開發(fā)量達(dá)到接近100 萬(wàn)平米；06年房地產(chǎn)銷 售額8億元,第一個(gè)五年計(jì)劃,第二個(gè)五年計(jì)劃：在第 二個(gè)五年計(jì)劃結(jié)束時(shí)達(dá) 到年開工量或竣工量20 30億元,第二個(gè)五年計(jì)劃,企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段的長(zhǎng) 大后，需在管理上多下 工夫。本著先做強(qiáng)再做 大的思想，初步確立“立 足武漢、走向全國(guó)”的 發(fā)展思路和打造房地產(chǎn) 界“金字”招牌的愿景,中期目標(biāo),第16頁(yè),應(yīng)該看到作為規(guī)范化、系統(tǒng)性的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過(guò)全面的內(nèi)外部分析，制定具體的戰(zhàn)略計(jì)劃,系統(tǒng)化、規(guī)范性的發(fā)展 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)包括外部環(huán)境 分析、內(nèi)部資源能力評(píng) 估、總體戰(zhàn)略、戰(zhàn)略計(jì) 劃（措施）、職能戰(zhàn)略 （市場(chǎng)營(yíng)銷、技術(shù)、工 程、售后服務(wù)與物業(yè)等 ）與

11、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制,XX提出兩個(gè)五年計(jì) 劃，更多的是大方向性 的滾動(dòng)計(jì)劃、指標(biāo)性計(jì) 劃。最基本的是缺具體 戰(zhàn)略計(jì)劃，不易落到實(shí) 處。在訪談中，絕大部 分訪談對(duì)象不能明確地 說(shuō)出五年計(jì)劃的內(nèi)容,第17頁(yè),2.2 外部環(huán)境分析,第18頁(yè),2.2.1 宏觀環(huán)境分析,第19頁(yè),從全國(guó)上來(lái)看，回顧十幾年來(lái)的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，并且保持同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)19921993年增長(zhǎng)率高達(dá)117和165的過(guò)熱現(xiàn)象。,資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（1990-2003）,第20頁(yè),由于固定資產(chǎn)投資過(guò)快、貨幣供應(yīng)量處于趨熱區(qū)

12、間，導(dǎo)致近兩年房地產(chǎn)投資趨熱,房地產(chǎn)投資拉動(dòng)著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)率為1：2.86，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30。 國(guó)家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，2004年5月份我國(guó)景氣綜合評(píng)分為44分，經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)進(jìn)入趨熱區(qū)間。,數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理,2003年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來(lái)投資增幅最快的一年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)29.7%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.3個(gè)百分點(diǎn) 2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，增幅比去年同期提高了15.2個(gè)百分點(diǎn),2003年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)

13、投資情況,第21頁(yè),基于此，近兩年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范,2003、04年國(guó)務(wù)院、中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部等主管部門陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件和法規(guī)，數(shù)量之眾多、內(nèi)容之細(xì)致、影響之重大均為近年之最。該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的規(guī)范和調(diào)整。,第22頁(yè),1、土地政策,2004年我國(guó)出臺(tái)的主要土地市場(chǎng)政策,國(guó)土資源部、國(guó)務(wù)院于2003年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。 一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至今年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）

14、共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬(wàn)平方公里，超過(guò)了全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬(wàn)平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬(wàn)平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；,一方面，一系列土地政策的實(shí)施在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過(guò)快的勢(shì)頭,資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院信息中心,第23頁(yè),另一方面，資金政策要求商業(yè)銀行從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長(zhǎng)過(guò)快傾向,2、金融政策,對(duì)于低價(jià)位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，規(guī)定，“貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”,關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀

15、發(fā)2003121號(hào)）出臺(tái)，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響。,部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。,對(duì)于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問(wèn)題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)” 、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信”。,2003

16、年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達(dá)43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá)30%,創(chuàng)歷史新高， 2004年初固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)53%，3月，國(guó)家發(fā)改委提出“要堅(jiān)決控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭”，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查。,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)60以上的資金來(lái)源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá)17.8,第24頁(yè),同時(shí)，央行121號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化,開發(fā)商原有融資手段,121文件要求,房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本,取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款 施工企業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段 通過(guò)預(yù)售從購(gòu)房者處獲取大量

17、資金,對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款； 開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30； 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）； 為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。,融資渠道多元化,第25頁(yè),在遭遇宏觀政策調(diào)整的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨整合的局面,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)趨緩 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程分為三個(gè)階段：第一階段1986-1991年。市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)

18、開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。第二階段1992-1996年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。第三個(gè)段1997年至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)趨緩。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低 與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科集團(tuán)的市場(chǎng)占有率2003年為0.9%，中國(guó)的房地產(chǎn)大鱷還沒(méi)有形成，市場(chǎng)正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運(yùn)作將成為主要特征。 房地產(chǎn)行業(yè)逐步整合 房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。,第26頁(yè),2.2

19、.2 區(qū)域環(huán)境分析,第27頁(yè),湖北省房地產(chǎn)2004年價(jià)格走勢(shì)及2005年展望,2004年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策相 繼出臺(tái)的背景下，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā) 展、城市化進(jìn)程的加快、市政建設(shè)和 舊城改造力度的加大以及城市居民收 入水平的穩(wěn)步提高等因素的推動(dòng)，湖 北房地產(chǎn)出現(xiàn)了產(chǎn)銷兩旺、價(jià)升量增 的良好發(fā)展勢(shì)頭：房地產(chǎn)開發(fā)投資大 幅增長(zhǎng), 全年全省完成投資額337.28 億元，比上年同期增長(zhǎng)41.1%,其 中，完成住宅投資228.26億元，較上 年同期增長(zhǎng)32.8%；房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù) 旺盛，市場(chǎng)價(jià)格全面上揚(yáng)，與上年相 比，全年房屋銷售價(jià)格上漲8.0%，土 地交易價(jià)格上漲5.2%，房地產(chǎn)租賃價(jià) 格上漲1.2%。,

20、2005年湖北省房地產(chǎn)管理將嚴(yán)格 規(guī)范，市場(chǎng)需求趨向平穩(wěn)。從需求角度 看，2005年需求將趨向平穩(wěn)；從政策角 度看，國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)將對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)全面嚴(yán)格規(guī)范，無(wú)論是地產(chǎn)，還是 房產(chǎn)的炒作行為會(huì)被有效控制；從市場(chǎng) 供應(yīng)看，政府為切實(shí)解決部分拆遷戶、 城市弱勢(shì)群體住房，已規(guī)劃建造“動(dòng)遷 房”，可有效平抑房?jī)r(jià)。 綜觀湖北房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，存在促 使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素：一是城市配套 設(shè)施的完善、環(huán)境的美化、房屋品質(zhì)提 升，將引起商品房的增值。二是市場(chǎng)的 需求仍然處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。三是土地價(jià) 格上漲、建材價(jià)格居高不下、資金使用 成本加大，也將引起價(jià)格的上漲。,第28頁(yè),武漢房地產(chǎn)在輝煌中迅速成長(zhǎng),近年

21、來(lái)，武漢房地產(chǎn)發(fā)展迅速。2004年，以提高品質(zhì)增強(qiáng)效益為核心，堅(jiān)持結(jié)構(gòu)調(diào)整， 規(guī)范市場(chǎng)秩序， 04年呈現(xiàn)一派欣欣向榮的良好發(fā)展勢(shì)頭,投資增幅創(chuàng)8年 新高 2004年，全市房 地產(chǎn)開發(fā)完成投 資233.3億元（ 含經(jīng)濟(jì)適用房）， 同比增長(zhǎng)37.6%， 增幅創(chuàng)8年來(lái)最好 水平，房地產(chǎn)開 發(fā)投資占全市固 定資產(chǎn)投資的比 例達(dá)28.4%。,商品房銷售市場(chǎng) 持續(xù)活躍 全年共銷（預(yù)）售 商品房1053.8萬(wàn)平 方米（含經(jīng)濟(jì)適用 房），同比增長(zhǎng) 32.72%；其中現(xiàn)貨 商品房銷售面積658 平方米，同比增長(zhǎng) 21.2%；住宅銷售 面積613.9萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)19.9%； 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貨商品房銷 售額165.

22、59億元， 同比增長(zhǎng)47.2%； 其中住宅商品房銷 售額151.19億元， 同比增長(zhǎng)45.9%。,住宅銷售價(jià)格穩(wěn) 步上揚(yáng) 由于土地、建材 等價(jià)格上漲較快、 舊城改造力度加 大、住宅品質(zhì)不 斷提高等因素的 影響，使全市住 宅價(jià)格保持上揚(yáng) 趨勢(shì)，全市現(xiàn)貨 住宅平均成交價(jià) 格2463元/平方 米，同比增長(zhǎng) 12.8%。,房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域 呈現(xiàn)新熱點(diǎn) 前幾年，武漢房地 產(chǎn)開發(fā)投資主要集 中在江岸、江漢、 洪山等幾個(gè)熱點(diǎn) 區(qū)域。2004年， 這一格局發(fā)生了新 的變化，武昌、硚 口、漢陽(yáng)等三個(gè)城 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn) 出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資 來(lái)看，三個(gè)城區(qū)的 增長(zhǎng)幅度分別為 71.09%、 60.

23、87%和 49.36%,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào) 整步伐加快 消費(fèi)觀念的更新， 以及武漢舊城拆遷 規(guī)模的擴(kuò)大，大量 拆遷居民在商品房 市場(chǎng)尋找房源，給 武漢住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的調(diào)整及消費(fèi)市場(chǎng) 的發(fā)展帶來(lái)較大壓 力。市委、市政府 鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)調(diào)整開發(fā) 思路，大力發(fā)展適 應(yīng)居民承受能力的 普通商品住房，增 加其在住房供應(yīng)中 的比例，,第29頁(yè),伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，土地市場(chǎng)在成熟、規(guī)范、發(fā)展中,在2004年，土地招拍掛制度的實(shí)施和隨之而來(lái)的土地價(jià)格上漲實(shí)質(zhì)上成為房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn) 定房?jī)r(jià)必將上揚(yáng)的最重要的理由。無(wú)論這一說(shuō)法是否言之有據(jù)，但在房?jī)r(jià)上升的同時(shí)，武 漢加大了土地的供給量卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。這一

24、年中，政府明顯加大了土地出讓的速度和數(shù) 量，以往常見(jiàn)的拍賣場(chǎng)上不達(dá)目的不罷休的競(jìng)價(jià)場(chǎng)面亦并不多見(jiàn)，既顯示出政府用土地調(diào) 控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也顯示出雖然地價(jià)一再上揚(yáng)，但開發(fā)商仍然理性。2004年的武漢土 地市場(chǎng)，應(yīng)該是本年度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。 供地巨幅增加 地價(jià)屢創(chuàng)新高 2004年，武漢土地市場(chǎng)無(wú)論是其出讓宗數(shù)，還是出讓面積，以及出讓金額，都較之上年有 大幅度的提高。據(jù)武漢理工建設(shè)信息技術(shù)研究所所長(zhǎng)王紅兵提供的數(shù)據(jù)，2003年武漢市土 地有形市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，每平方米樓面的平均地價(jià)為878元，而2004年16月， 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)15.54億元，同比增長(zhǎng)15

25、6.1%，土地購(gòu)置面積394.64萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng)52.3%。而下半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上半年。地價(jià)是一個(gè)區(qū)域地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，并從很大程度直接影響著該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2004 年，武漢市樓面地價(jià)已抬至每平方米2400元左右，71的住宅用地塊 樓面地價(jià)在每平方米1000元至1500元之間，已經(jīng) 很少再有以往數(shù)百元的價(jià)格,第30頁(yè),2005年，武漢房地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)“量產(chǎn)”,就目前的發(fā)展形式來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開發(fā)量和商品房銷（預(yù)） 售量，2005年會(huì)超越2004年，樂(lè)觀預(yù)計(jì)，超過(guò)的幅度都不會(huì)太小。尤其是新 近成為熱點(diǎn)的武昌、硚口、漢陽(yáng)，2005年里會(huì)是價(jià)值被

26、重新認(rèn)識(shí)、更充分的 認(rèn)識(shí)。鐘家村片區(qū)是典型一例，隨著一系列有影響的商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐、琴臺(tái) 文化廣場(chǎng)、大劇院等城市公建項(xiàng)目的建設(shè)和城市形象改造，地塊價(jià)值蒸蒸日 上，商品房?jī)r(jià)格更是放量增長(zhǎng)，片區(qū)吸引的投資額自然是與日俱增。東西湖、 江夏仍然將保持較快的增長(zhǎng)，尤其是東西湖區(qū)，其以實(shí)際業(yè)績(jī)已經(jīng)在消除所 謂“遠(yuǎn)城區(qū)”的概念，借力金銀湖區(qū)域、城西板塊正在成為有充分后發(fā)優(yōu)勢(shì) 的新中心城區(qū) 根據(jù)計(jì)算預(yù)測(cè)武漢市的房?jī)r(jià)受宏觀因素影響總體上漲幅度應(yīng)在5-15%之間， 武漢市2005年房屋均價(jià)在2800元以上的概率為90%以上，2800-3000的概率 為70%，3000-3200元的概率為30%，3200元 以上的概

27、率為10%以下。,第31頁(yè),2.3 內(nèi)部管理問(wèn)題概述,第32頁(yè),公司處于快速成長(zhǎng)向規(guī)范化轉(zhuǎn)型時(shí)期，企業(yè)管理整體相對(duì)滯后,由單項(xiàng)目運(yùn)作到多項(xiàng)目運(yùn)作，目 前尚未有成熟的項(xiàng)目管理模式 公司目前工作中心偏重于工程項(xiàng) 目建設(shè)管理、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷物 業(yè)環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱 工程技術(shù)部定位不準(zhǔn)，與項(xiàng)目部 的接口關(guān)系不夠清晰 缺乏涵蓋技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度、安 全、文明施工等五個(gè)方面的項(xiàng)目管理 體系（形成制度匯編） 項(xiàng)目預(yù)算流于形式，實(shí)際是事后 確認(rèn)性的，從而影響預(yù)算的事前、事 中、事后等系統(tǒng)控制作用的發(fā)揮,業(yè)務(wù)管理,部門職能劃分和崗位職責(zé)要求不 明細(xì)，導(dǎo)致責(zé)任不落實(shí)誰(shuí)都負(fù)責(zé)誰(shuí)都 負(fù)不了責(zé) 基本上沒(méi)有可操作的業(yè)務(wù)流程和

28、 管理流程，客觀上造成辦事無(wú)依據(jù)， 更多地靠經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)的臨時(shí)決定 各部門、各崗位基本上沒(méi)有相應(yīng) 的可落實(shí)的權(quán)限，結(jié)果是問(wèn)題上交 實(shí)際管理工作中缺乏應(yīng)有的層次， 越級(jí)指揮比較常見(jiàn) 缺乏基本的工作計(jì)劃和檢查控制， 存在很大的隨意性 沒(méi)有建立起基本的薪酬體系和有 效的考核機(jī)制,基礎(chǔ)管理,XX目前存在的管理問(wèn)題主要包括基礎(chǔ)管理十分薄弱和業(yè)務(wù)管理模式不適應(yīng)兩方面 理性分析目前XX存在的方方面面的管理問(wèn)題，屬于“成長(zhǎng)的煩惱”，發(fā)展中的問(wèn)題要以 發(fā)展眼光看待,成長(zhǎng)的煩惱,第33頁(yè),公司目前在員工整體素質(zhì)、技術(shù)能力、營(yíng)銷策劃及管理水平等方面較弱,問(wèn)：您認(rèn)為XX現(xiàn)在的主要優(yōu)勢(shì)是 （可多選，但不超過(guò)5項(xiàng)）,問(wèn)：您

29、認(rèn)為制約未來(lái)公司發(fā)展的主要因素是 （可多選，但不超過(guò)5項(xiàng)）：,第34頁(yè),國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等因素也決定了企業(yè)必須重視管理提升，切實(shí)在做強(qiáng)方面多做文章,問(wèn)：您認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵要素有（可多選，但不超過(guò)3項(xiàng)）,問(wèn)：您認(rèn)為公司的風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自哪些方面？（可多選，最多2項(xiàng)）,第35頁(yè),2.4 初步建議,第36頁(yè),XX的公司使命,XX以提高人們的生活品質(zhì)為宗旨，實(shí)施創(chuàng)品牌、規(guī)模化等發(fā)展思路，勇于創(chuàng)新，追求卓越，力求為人們提供現(xiàn)代科技同自然環(huán)境、文化氛圍高度和諧，健康親和的居住、休閑與工作環(huán)境，用心創(chuàng)造完美生活！,公司存在的價(jià)值和意義，解決企業(yè)為什么存在的問(wèn)題,用心創(chuàng)造完美生活,第3

30、7頁(yè),XX的發(fā)展愿景,XX專注于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，努力培育和提升人力資源、資金資源、土地資源與營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)新能力；遵循“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整體超越”的開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)策略。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)，到施工建造、策劃銷售、物業(yè)管理，全部引入國(guó)內(nèi)外一流強(qiáng)勢(shì)單位鼎力加盟。通過(guò)過(guò)程精品實(shí)現(xiàn)結(jié)果精品，打造中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌。,公司生動(dòng)的未來(lái)前景，是企業(yè)渴望實(shí)現(xiàn)與創(chuàng)造的東西，解決企業(yè)“成為什么”的問(wèn)題,成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌,第38頁(yè),XX的基本戰(zhàn)略是專業(yè)化、差別化和區(qū)域化,專業(yè)化 集中于房地產(chǎn)業(yè)；專注于高中檔寫字樓、商業(yè)樓和住宅市場(chǎng),差別化 追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)

31、,先立足本地后區(qū)域擴(kuò)張 本地市場(chǎng)積累資源與能力，逐步向外地?cái)U(kuò)張,目的： 集中力量創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),目的： 建立高品質(zhì)、高科技和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌形象,目的： 尋求更廣闊的發(fā)展空間，壯大企業(yè)實(shí)力,第39頁(yè),專業(yè)化戰(zhàn)略描述,專業(yè)化戰(zhàn)略 房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)具有強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力和管理控制能力，因此XX需要遵循房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化、專業(yè)化的發(fā)展規(guī)律，不進(jìn)行無(wú)關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)，只專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及有限的相關(guān)多元化； 鑒于住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)樓和別墅等幾大細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及投資回收期，XX應(yīng)以高中檔寫字樓、商業(yè)樓和住宅市場(chǎng)為主，以其它物業(yè)形態(tài)為輔； 為了全面而深刻地了解和滿足客戶的需求，

32、XX需要細(xì)致地介入項(xiàng)目前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。XX應(yīng)該擁有自己的前期策劃隊(duì)伍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理隊(duì)伍、營(yíng)銷隊(duì)伍和物業(yè)管理隊(duì)伍，以實(shí)現(xiàn)客戶需求與最終產(chǎn)品的完美結(jié)合。,第40頁(yè),差別化戰(zhàn)略描述,差別化戰(zhàn)略 雖然房地產(chǎn)業(yè)還存在較大的發(fā)展空間，但是人們個(gè)性化需求越來(lái)越高，不僅是要滿足居住的需要，也要滿足生活情調(diào)與文化品味方面的需要，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此，XX要在幾年內(nèi)獲得高速成長(zhǎng)，主要采取差別化戰(zhàn)略； XX的差別化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在：在設(shè)計(jì)方面以人為本，提供優(yōu)異的功能質(zhì)量?jī)r(jià)格組合，滿足個(gè)性化要求，注重服務(wù)規(guī)范化； 在品牌形象方面體現(xiàn)以人為本、創(chuàng)新誠(chéng)信的文化內(nèi)涵； 實(shí)現(xiàn)

33、差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理。在前期策劃環(huán)節(jié)應(yīng)注重市場(chǎng)調(diào)查和客戶消費(fèi)行為研究，充分了解客戶需求，并根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以完全解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。,第41頁(yè),區(qū)域化戰(zhàn)略描述,區(qū)域化戰(zhàn)略 未來(lái)XX可以通過(guò)跨地區(qū)擴(kuò)張來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，壯大實(shí)力； 在第一個(gè)五年計(jì)劃及第二個(gè)五年計(jì)劃的前中期，專注于本地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)定位，以保證本地業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平，打造精品品牌；同時(shí)在第二個(gè)五年計(jì)劃的后期探索跨地區(qū)大中城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和試點(diǎn)開發(fā)； 跨地區(qū)發(fā)展的

34、關(guān)鍵是了解當(dāng)?shù)卣?，取得?dāng)?shù)卣闹С?；成功地移植?xiàng)目管理模式，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場(chǎng)需求的角度定位市場(chǎng)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品、營(yíng)造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，以防范風(fēng)險(xiǎn)；成功地移植母子公司管理模式，加強(qiáng)對(duì)外地項(xiàng)目公司的管理控制，實(shí)現(xiàn)公司的本地化運(yùn)作；根據(jù)各地市場(chǎng)的吸引力和XX本身的經(jīng)營(yíng)管理能力，逐步推進(jìn)，“東方亮了西方再亮”。,第42頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略包括七個(gè)方面,公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo),保障/服務(wù),第43頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之一：資源的整合戰(zhàn)略,重在選擇和管理外包方去實(shí)現(xiàn)目標(biāo)， 整合的目的是委托實(shí)施、分散風(fēng)險(xiǎn)、適應(yīng)變化 建立高效的市場(chǎng)情報(bào)系統(tǒng)和分承包商信息庫(kù)； 建立規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼型稑?biāo)機(jī)制，甄選優(yōu)秀的社會(huì)合作

35、資源； 建立完善合同管理，嚴(yán)格細(xì)化各方的責(zé)權(quán)利； 進(jìn)行過(guò)程管理，協(xié)調(diào)各方進(jìn)行目標(biāo)控制； 記錄分承包商的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，并歸檔，建立系統(tǒng)的評(píng)價(jià)考核機(jī)制，實(shí)行分級(jí)管理,資源整合戰(zhàn)略定位：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、整體超越 專注于建立和培育公司的核心能力，用土地、資金和管理等關(guān)鍵生產(chǎn)要素，去統(tǒng)領(lǐng)和利用其他社會(huì)資源，創(chuàng)造在房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)上的前瞻性和創(chuàng)新性，形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并保持組織的良好彈性,項(xiàng)目決策過(guò)程的資源整合,項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程的資源整合,重在提高公司的決策質(zhì)量和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制， 整合的目的是獲取信息、輔助參謀 借助管理咨詢公司、投資咨詢公司獲得公司發(fā)展定位上的決策支持； 借助政府、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、調(diào)查公司、媒體獲得廣

36、泛的市場(chǎng)信息，提供決策依據(jù)； 借助專家學(xué)者、業(yè)界精英獲得投資決策和公司發(fā)展上的啟發(fā)和判斷,第44頁(yè),通過(guò)把握每個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)的關(guān)鍵整合對(duì)象和建立人才團(tuán)隊(duì)來(lái)提高資源整合能力,要對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行有效地整合，XX必須建立一支 具有專業(yè)技能和管理才干的復(fù)合型人才隊(duì)伍,通過(guò)優(yōu)秀的人才隊(duì)伍，整合行業(yè)中優(yōu)良的資源，發(fā)揮資源的最佳效益，構(gòu)筑價(jià)值鏈上每個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力和差異化,項(xiàng)目決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)施工,市場(chǎng)銷售,物業(yè)管理,市場(chǎng)調(diào)研公司 營(yíng)銷策劃公司,建筑承包商 材料供應(yīng)商 工程監(jiān)理公司,廣告策劃公司,物業(yè)管理公司（XX）,建筑設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì)公司,供應(yīng)鏈,價(jià)值鏈,第45頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之二：土地戰(zhàn)略,開發(fā)一批,

37、立 項(xiàng) 一 批,儲(chǔ) 備 一 批,土地戰(zhàn)略,一般國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)是三個(gè)三分之一，即建成在售項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、和土地儲(chǔ)備各占三分之一,要形成土地儲(chǔ)備的滾動(dòng)計(jì)劃，土地的尋找、立項(xiàng)分析和儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)的“先遣部隊(duì)”，土地戰(zhàn)略實(shí)施的成功是保證持續(xù)開發(fā)的前提,獲取時(shí)機(jī),采用反房地產(chǎn)周期方式，在低潮時(shí)期，吸入土地儲(chǔ)備和開發(fā)，在高潮時(shí)期樓盤出售，獲得現(xiàn)金 發(fā)現(xiàn)有潛力或價(jià)值未得以凸現(xiàn)的地塊侍機(jī)進(jìn)入,開拓區(qū)域,在武漢地區(qū)結(jié)合規(guī)劃在城區(qū)改造和開發(fā)區(qū)拓展中，選擇有潛力的地塊 選擇進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校⒆惝?dāng)?shù)厣疃乳_發(fā)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和開發(fā),獲取途徑,以土地決策分析為依據(jù) 以政府公關(guān)為重點(diǎn) 以投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)為手段,結(jié)構(gòu)規(guī)模,結(jié)構(gòu)合理

38、，比例適當(dāng) 規(guī)模適度，根據(jù)所占市場(chǎng)份額和企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)實(shí)力確定土地儲(chǔ)備數(shù)量,第46頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之三：人才戰(zhàn)略,打造員工與企業(yè)的雙贏空間 人才是XX事業(yè)生存和發(fā)展的主體，XX必須始終堅(jiān)持“以人為本”的指導(dǎo)思想，不拘一格，廣納賢才，在追求企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)，真誠(chéng)關(guān)注員工的職業(yè)發(fā)展與利益追求，實(shí)現(xiàn)員工的全面發(fā)展 XX把人才、能力、業(yè)績(jī)等概念聯(lián)結(jié)起來(lái)，把“以人為本、德才兼?zhèn)?、人盡其才、才盡其用”理念，并以此作為XX人力資源開發(fā)與管理的基本指導(dǎo)方針,XX人才理念：人力資源開發(fā)與管理的基本指導(dǎo)方針,第47頁(yè),人才戰(zhàn)略目標(biāo)：分三階段為XX的未來(lái)發(fā)展培養(yǎng)造就一支專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)高、梯次合理的優(yōu)秀的員工隊(duì)伍

39、,根據(jù)目前公司綜合管理與項(xiàng)目運(yùn)作的需要， 積極培育和引進(jìn)關(guān)鍵崗位的房地產(chǎn)專業(yè)人才、綜合管理人員、營(yíng)銷人才 搞好人力資源開發(fā)和管理的體系建設(shè)，適應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)人才隊(duì)伍和管理的需求,近期,系統(tǒng)性調(diào)整公司人才結(jié)構(gòu)、提高整體人才素質(zhì) 根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展的需要大力培養(yǎng)、積極引進(jìn)、科學(xué)選拔XX優(yōu)秀的戰(zhàn)略型、復(fù)合型的高端經(jīng)理人才,中期,根據(jù)公司可持 續(xù)發(fā)展需要， 為保證XX未 來(lái)擴(kuò)張的需要， 基本完成XX 置業(yè)合理的人 才梯隊(duì)建設(shè),遠(yuǎn)期,第48頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之四：品牌戰(zhàn)略,提高“XX”知名度 創(chuàng)立系列與XX公司品牌相關(guān)的項(xiàng)目品牌 區(qū)域性品牌,近期,構(gòu)建完整的“XX”品牌形象（知名度+內(nèi)涵），成為武漢地區(qū)知名

40、的房地產(chǎn)品牌 逐步加強(qiáng)XX項(xiàng)目品牌的影響力,中期,進(jìn)行品牌擴(kuò)張，把“XX”培育成全國(guó)性的知名品牌 培養(yǎng)顧客品牌偏好及忠誠(chéng)度,遠(yuǎn)期,專注打造科技的、舒適的、健康的房地產(chǎn)精品，力爭(zhēng)成為可信賴的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金字招牌,第49頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之五：融資戰(zhàn)略,融 資 渠 道,自有資本,銀行貸款,股市融資,債券,金融工具創(chuàng)新,買殼借殼上市,開發(fā)貸款,個(gè)人貸款,結(jié)算資金,IPO上市,資本運(yùn)營(yíng)層面,資金融通層面,產(chǎn)業(yè)投資基金,住房貸款證券化,內(nèi)部積累,吸收權(quán)益性投資,項(xiàng)目債券,企業(yè)債券,工程墊款,預(yù)售房款,資金市場(chǎng),資本市場(chǎng),股票市場(chǎng),債券市場(chǎng),變單一依靠負(fù)債融資到綜合資本運(yùn)營(yíng),第50頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之六

41、：成本戰(zhàn)略,決定了項(xiàng)目的定位以及將來(lái)的收入成本,規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響最大； 在施工中對(duì)設(shè)計(jì)的修改往往引起成本的大幅增加； 設(shè)計(jì)的成功與否直接影響將來(lái)的銷售和物業(yè)管理。,如何平衡市場(chǎng)策劃的效果和成本？ 及時(shí)取得銷售收入有利于加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，及時(shí)還貸，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。,設(shè)備、材料的選用和采購(gòu)； 怎樣平衡成本與質(zhì)量的關(guān)系？ 施工進(jìn)度拖延帶來(lái)的成本增加。如：利息費(fèi)用、人員工資、日常消耗等等。,方案一：對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行事業(yè)部或分公司式管理 方案二，物業(yè)公司逐步獨(dú)立運(yùn)作,通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈上的成本動(dòng)因分析，確定成本控制戰(zhàn)略,項(xiàng)目決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)施工,市場(chǎng)銷售,物業(yè)管理,第51頁(yè),XX的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之七：公

42、關(guān)戰(zhàn)略,第52頁(yè),公關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)：按照公司總目標(biāo)不同時(shí)期的需要，分階段形成階梯形的公關(guān)能力,整合現(xiàn)有關(guān)系資源，使之穩(wěn)定持久； 建立一套完整的公關(guān)制度，培養(yǎng)起 一種別人不易模仿的公關(guān)核心能力,近期,繼續(xù)穩(wěn)定與政府部門已有的關(guān)系資源，建立相互支持的合作關(guān)系。,中期,培養(yǎng)發(fā)展與武漢以外的目標(biāo)市場(chǎng)所在地的政府部門的良好關(guān)系，滿足公司區(qū)域化發(fā)展的需要。,遠(yuǎn)期,第53頁(yè),總體上說(shuō)，應(yīng)逐步規(guī)范管理、創(chuàng)新項(xiàng)目運(yùn)作模式和文化支撐，培育和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造百年企業(yè),在培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，一定要注意加強(qiáng)基礎(chǔ)的建設(shè)，例如：建立現(xiàn)代企業(yè)制度、 建立企業(yè)快速反應(yīng)機(jī)制、提高企業(yè)人員的素質(zhì)；明確企業(yè)內(nèi)部各級(jí)、各類人員

43、的職責(zé)范 圍和工作規(guī)程等,第54頁(yè),為謀求核心競(jìng)爭(zhēng)能力優(yōu)勢(shì)，XX應(yīng)側(cè)重三大資源與三方面能力的培育、提升,人力資源、資金資源、土地資源,1人力資源是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的 重要保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)人才要求較 高的行業(yè)，具有特定的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)核心 競(jìng)爭(zhēng)力的培育很大程度上是人力資源的配置 問(wèn)題 2資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要 因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)資金用量大， 占用時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)。房地產(chǎn)作為資 金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的重 要砝碼，這是因?yàn)橘Y金雄厚的企業(yè)可進(jìn)行大 規(guī)模開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng) 3土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。土地資源是房

44、地產(chǎn)開發(fā)的核心 資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開發(fā) 最為關(guān)鍵的能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有大規(guī) 模的土地資源，以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作方 式，形成整體建設(shè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)新能力,1營(yíng)銷策劃能力是一種導(dǎo)向行為，是一條基 于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿于房地產(chǎn)定位、 開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。換言之，營(yíng)銷策劃 是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)調(diào)研、分析、 營(yíng)銷策略、銷售技巧和控制措施來(lái)保證引導(dǎo)、 開拓、擴(kuò)大有效市場(chǎng) 2規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是綜合考慮人的因素、社會(huì) 的因素、環(huán)境的因素和科技的因素，實(shí)現(xiàn)更適 宜的規(guī)劃居住小區(qū)，充分滿足目標(biāo)客戶的需求 3技術(shù)創(chuàng)新能力。隨著人們的生活水平和居 住

45、水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、 功能會(huì)提出新的要求，這必然促進(jìn)建筑、建材 及相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)或部分產(chǎn)品科技含量的提高， 同時(shí)產(chǎn)生更多的新技術(shù)、新產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)房 地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新,“三大資源”是保證實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提條件，“三大能力”是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵能力,第55頁(yè),導(dǎo)讀：組織,5.企業(yè)文化,1. 問(wèn)題的提出與分析方法,3.1 組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題 3.2 流程問(wèn)題 3.3 組織運(yùn)行問(wèn)題 3.4 初步建議,3.組織,2.1 XX發(fā)展思路簡(jiǎn)評(píng) 2.2 外部環(huán)境分析 2.3 內(nèi)部管理問(wèn)題概述 2.4 初步建議,5.1. 企業(yè)文化概述 5.2. XX文化現(xiàn)狀 5.3. XX文化成因 5.4. 文化建

46、設(shè)的初步建議,1.1 問(wèn)題的提出 1.2 分析方法,2. 發(fā)展戰(zhàn)略,4.人力資源管理,4.1. 內(nèi)外部環(huán)境的要求 4.2. 人力資源規(guī)劃、招聘、培訓(xùn)等問(wèn)題 4.3. 業(yè)績(jī)管理問(wèn)題 4.4 薪酬管理問(wèn)題 4.5 總結(jié)和初步建議,第56頁(yè),3.1 組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題,第57頁(yè),目前XX已發(fā)展形成若干企業(yè)集合，但尚未搭建母子公司管理體系,（集團(tuán)）公司,子公司,分公司,事業(yè)部,管理控制職能,業(yè)務(wù)單元,投資管理,資金財(cái)務(wù)管理,人力資源管理,營(yíng)銷管理,生產(chǎn)運(yùn)作管理,研發(fā)管理,戰(zhàn)略管理,業(yè)務(wù)部門,管理控制力度越來(lái)越大、從整體上的宏觀控制到微觀控制，由更多的授權(quán)到較少的授權(quán),第58頁(yè),在管理層次上，公司可分為決策層

47、、管理層和作業(yè)層，而XX三個(gè)管理層次存在職責(zé)不清的現(xiàn)象,決策層管理關(guān)系到組織的全局，其工作重心應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略、對(duì)外關(guān)系等方面,對(duì)上承擔(dān)執(zhí)行、協(xié)助和參謀的責(zé)任，對(duì)下發(fā)揮指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督的作用，其工作重心是制度的擬定和考核,高層和中層所有要求都在這個(gè)層次上落實(shí)，是組織的生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，其工作重點(diǎn)是執(zhí)行,決策層和管理 層職責(zé)不清， 決策層更多參 與管理事務(wù)， 表現(xiàn)為對(duì)管理 層沒(méi)有適當(dāng)授 權(quán) 管理層與作業(yè) 層職責(zé)不清， 表現(xiàn)為管理層 管理過(guò)細(xì)，作 業(yè)層領(lǐng)導(dǎo)缺乏 操作空間,作業(yè)層,管理層,決策層,第59頁(yè),沒(méi)處理好集權(quán)與分權(quán)的矛盾，各級(jí)管理層之間的授權(quán)不充分、不科學(xué)，制約了部門效率的發(fā)揮,怎樣授權(quán) 技巧和能力的

48、問(wèn)題 授權(quán)要明確任務(wù)的職責(zé)范圍、任務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)、選擇合適人選、明確開展工作的責(zé)權(quán)利、配備必要的資源、進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)、注意過(guò)程監(jiān)督與控制、注意信息的反饋、明確主管的控制手段,是否愿意授權(quán) 態(tài)度和觀念的問(wèn)題 授權(quán)問(wèn)題不是“能不能”而是“愿不愿”的問(wèn)題，缺乏授權(quán)：?jiǎn)T工沒(méi)有積極性和主動(dòng)性、成長(zhǎng)緩慢不能承擔(dān)責(zé)任；領(lǐng)導(dǎo)事必躬親，不能脫離事務(wù)工作；組織缺乏效率和適應(yīng)能力,授權(quán)的不充分、不明確，各崗位的工作職責(zé)不好界定，導(dǎo)致關(guān)系、流程紊亂，關(guān)系協(xié)調(diào)復(fù)雜,“集權(quán)有道，分權(quán)有方，授權(quán)有 度，監(jiān)管有力” 是組織運(yùn)作中處 理集分權(quán)關(guān)系的基本準(zhǔn)則 在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，需要適當(dāng) 的授權(quán)。授權(quán)的力度取決于完 成工作任務(wù)的需要和被

49、授權(quán)人 員的綜合素質(zhì)以及公司權(quán)力監(jiān) 控制度體系的完備程度,授權(quán)問(wèn)題是部門效率發(fā)揮的關(guān)鍵制約要素,第60頁(yè),3.1.1 項(xiàng)目管理,第61頁(yè),從總體來(lái)看，業(yè)務(wù)部門之間能力不匹配，沒(méi)有重點(diǎn)構(gòu)造關(guān)鍵職能,工程建設(shè),銷售,信息反饋 技術(shù)支持,項(xiàng)目立項(xiàng),參與項(xiàng)目論證,施工圖,參與項(xiàng)目規(guī)劃,交接項(xiàng)目,工程質(zhì)量反饋,市場(chǎng)分析與研究的職能不強(qiáng)，缺乏高級(jí)復(fù)合型人才和科學(xué)的決策機(jī)制保證,物業(yè)服務(wù),交接項(xiàng)目,服務(wù)質(zhì)量反饋,市場(chǎng)研究 項(xiàng)目決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),雖然公司已經(jīng)開始重視該職能，但目前能力不強(qiáng)，專業(yè)性、與市場(chǎng)的對(duì)接程度和對(duì)市場(chǎng)資源的整合程度不夠,目前公司配備的人力較多，但結(jié)構(gòu)和職責(zé)劃分不太合理，運(yùn)行效率不佳,創(chuàng)展公司

50、，雖已積累了一批人才和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但人員流失后未能及時(shí)補(bǔ)充，市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制亟待完善,物業(yè)公司剛剛組建，未能建立起基本的運(yùn)行機(jī)制和業(yè)務(wù)管理模式，應(yīng)逐步獨(dú)立于置業(yè)主體，相對(duì)自主經(jīng)營(yíng),應(yīng)該重點(diǎn)強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷的兩頭，做成啞鈴型的企業(yè)，以充分適應(yīng)市場(chǎng)的變化，不能固守于項(xiàng)目的工程建設(shè)和連續(xù)多個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，要強(qiáng)化前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期銷售職能,第62頁(yè),項(xiàng)目前期策劃是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，目前公司缺乏理性、科學(xué)的分析和規(guī)范的管理控制,項(xiàng)目決策,規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)施工,市場(chǎng)銷售,物業(yè)管理,不同階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度,項(xiàng)目決策質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和未來(lái)可能取得的收入 規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量則對(duì)工程造價(jià)影響最大。如果在施工

51、階段進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，則會(huì)導(dǎo)致成本嚴(yán)重失控。同時(shí)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還直接影響未來(lái)的銷售和物業(yè)管理 因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作更是重中之重，在組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予高度重視,物業(yè)管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,工程建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目決策,第63頁(yè),而公司缺少必要的決策支持和科學(xué)決策流程，過(guò)多地依賴于企業(yè)家個(gè)人的直覺(jué)判斷，存在項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)的隱患,裝飾設(shè)計(jì),土地 價(jià)值挖掘,市政設(shè)施,市場(chǎng)調(diào)查,顧客是誰(shuí)？,成本測(cè)算,銷售收入,盈虧平衡 分析,敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析,市場(chǎng)確認(rèn)定位,景觀設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),小區(qū)規(guī)劃,物業(yè)服務(wù),功能配套,項(xiàng)目開發(fā)的可行性,初步提供 參數(shù)、方案,假定,市場(chǎng)確認(rèn)定位 項(xiàng)目定位 最終產(chǎn)

52、品概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和整體框架方案基本上由總經(jīng)理思索、分析和決定,需求表達(dá) 觀念溝通,概念設(shè)計(jì)方案,競(jìng)爭(zhēng) 樓盤分析,需求 分析預(yù)測(cè),確定實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值活動(dòng),項(xiàng)目 建議書,景觀設(shè)計(jì),第64頁(yè),規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，缺少必要的制度和流程保證相關(guān)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核及審核效果,概念設(shè)計(jì)方案,各類 設(shè)計(jì)單位,挖掘想法 梳理構(gòu)思 不斷深化,詳細(xì)、可實(shí)施 的設(shè)計(jì)圖紙,溝 通,規(guī)劃單位,規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng),招投 標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。 科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)能降低工程成本的6070。,1、產(chǎn)品概念的表達(dá)過(guò)程基本上都由決策者個(gè)

53、人來(lái)完成 2、銷售、工程、預(yù)算、技術(shù)負(fù)責(zé)人等在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與不足 3、缺乏規(guī)范化的方案審查 4、對(duì)設(shè)計(jì)中不該出現(xiàn)的問(wèn)題，由于沒(méi)審出來(lái)，給施工帶來(lái)麻煩。如東湖香榭水岸的外墻方案由于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)密的論證設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工時(shí)臨時(shí)變更，而在協(xié)調(diào)變更時(shí)耗時(shí)達(dá)數(shù)月之久，嚴(yán)重影響了工期進(jìn)度,物業(yè)管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,工程建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目決策,第65頁(yè),在已由單項(xiàng)目運(yùn)作轉(zhuǎn)變到多項(xiàng)目的情況下，仍未形成適合XX的、成熟的工程建設(shè)管理模式,目前XX項(xiàng)目管理的主要問(wèn) 題是項(xiàng)目部與職能部門的關(guān)系 定位模糊，具體的責(zé)任劃分不 清晰。如有的人理解工程技術(shù) 部下轄項(xiàng)目部、而有的人則認(rèn) 為不是；公司方方面面在項(xiàng)目 的

54、工程建設(shè)上投入更多的人力 和精力,物業(yè)管理,市場(chǎng)營(yíng)銷,工程建設(shè),規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目決策,部門制項(xiàng)目管理,事業(yè)部制項(xiàng)目管理,項(xiàng)目公司制項(xiàng)目管理,專業(yè)管理公司制項(xiàng)目管理,目前業(yè)界有四種工程建設(shè)的項(xiàng)目管理模式,第66頁(yè),項(xiàng)目管理模式之一：部門制項(xiàng)目管理,項(xiàng)目部甲,項(xiàng)目部乙,項(xiàng)目部丙,項(xiàng)目部,前期,規(guī)劃設(shè)計(jì),采購(gòu)管理,技術(shù)管理,財(cái)務(wù),人力資源,合同預(yù)算,工程管理,總經(jīng)理,職能管理部門,業(yè)務(wù)操作單元,營(yíng)銷,屬于典型的直線職能制管理。項(xiàng)目 部或項(xiàng)目組定位于基層業(yè)務(wù)運(yùn)作機(jī) 構(gòu)；公司工程管理等部門屬于職能 管理機(jī)構(gòu)，各部門依據(jù)職責(zé)分工對(duì) 項(xiàng)目部行使職能管理之權(quán)責(zé)； 優(yōu)點(diǎn)：在于結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，上下聯(lián) 系簡(jiǎn)捷，部門工作

55、內(nèi)容單一，對(duì)部 門經(jīng)理的管理要求不高。房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展初期，一些規(guī)模較大、項(xiàng)目較 多的綜合開發(fā)企業(yè)，多采用這種模 式。 缺點(diǎn)：第一，組織形式不夠靈活， 不便于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程進(jìn)行人員調(diào) 配，導(dǎo)致忙閑不均和人力的浪費(fèi)。 第三，部門工作內(nèi)容單一，不利于 培養(yǎng)全面型、復(fù)合型的經(jīng)營(yíng)管理人 才。,第67頁(yè),項(xiàng)目管理模式之二：項(xiàng)目公司制項(xiàng)目管理（可作為XX的次選模式）,項(xiàng)目部,采購(gòu)管理,技術(shù)管理,財(cái)務(wù),人力資源,總經(jīng)理,營(yíng)銷,項(xiàng)目公司屬獨(dú)立法人，多從事單一項(xiàng) 目的運(yùn)作（通常是規(guī)?；蛴绊戄^大的 項(xiàng)目） 優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目公司具有公司的優(yōu)點(diǎn)，同 時(shí)由于項(xiàng)目管理班子相對(duì)穩(wěn)定、目標(biāo) 責(zé)任比較明確，因而從進(jìn)度、質(zhì)量等 方面看，

56、管理效率較高。同時(shí)，這種 模式對(duì)培養(yǎng)全能型、復(fù)合型的經(jīng)營(yíng)管 理人員比較有利。 缺點(diǎn)：項(xiàng)目公司雖小，組織機(jī)構(gòu)俱全， 因而管理成本較高；項(xiàng)目公司獨(dú)立性 強(qiáng)，投資方控制相對(duì)不易，主要管理 人員來(lái)自投資方，收入分配多參照原 單位標(biāo)準(zhǔn)，激勵(lì)機(jī)制往往不到位，影 響經(jīng)營(yíng)管理人員積極性、創(chuàng)造性的發(fā) 揮。,由于土地的前期開發(fā)包括運(yùn)遷工作一般由綜合開 發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司 的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤基本 銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤， 或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。,第68頁(yè),項(xiàng)目管理模式之三：事業(yè)部制項(xiàng)目管理（可作為XX的首選模式）,甲事業(yè)部,乙事業(yè)部,丙事業(yè)部,事業(yè)部,財(cái)務(wù)中

57、心,人力中心,總經(jīng)理,職能管理部門,責(zé)權(quán)利一體化機(jī)構(gòu),投資發(fā)展,開發(fā)公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干事業(yè)部， 事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，獨(dú)立核算， 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益負(fù)責(zé)，根據(jù)公司下達(dá)的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，超額 完成有獎(jiǎng)。可實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的同步到位，但對(duì)公 司管理水平和項(xiàng)目經(jīng)理綜合素質(zhì)要求較高。 優(yōu)點(diǎn)：事業(yè)部制項(xiàng)目管理使責(zé)任、權(quán)力和利益 三者同步到位，有利于調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性， 激發(fā)其創(chuàng)造力，有利于項(xiàng)目運(yùn)作效率和經(jīng)濟(jì)效 益的提高。其“集中決策、分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)， 可以使公司決策層擺脫日常的具體事務(wù)，集中 精力于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。人員配備靈活， 有利于培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)人才。管理費(fèi)

58、用相對(duì)項(xiàng)目公司 較低，控制上也比項(xiàng)目公司容易。 缺點(diǎn)：事業(yè)部制項(xiàng)目經(jīng)理必須具有全面的業(yè)務(wù) 知識(shí)和較強(qiáng)的創(chuàng)新、管理、協(xié)調(diào)能力。容易忽 視企業(yè)的整體利益，項(xiàng)目與項(xiàng)目、項(xiàng)目與部門 之間需要協(xié)調(diào)的事務(wù)較多。項(xiàng)目各有不同，科 學(xué)合理地制定項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)則比較困 難，產(chǎn)生項(xiàng)目經(jīng)理的競(jìng)標(biāo)過(guò)程比較復(fù)雜。,第69頁(yè),項(xiàng)目管理模式之四：專業(yè)管理公司制項(xiàng)目管理,前期,規(guī)劃設(shè)計(jì),財(cái)務(wù),人力資源,合同預(yù)算,總經(jīng)理,營(yíng)銷,專業(yè)管理公司,委托,甲方,代甲方,近年由國(guó)外引進(jìn)的一種新的項(xiàng)目管理模式，體 現(xiàn)社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃 許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即 以合同形式委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自建造開始 至交鑰匙的一切事宜，作為“代甲方”。 優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式，對(duì)項(xiàng)目管理 責(zé)任的界定十分清楚，有利于項(xiàng)目管理水平、 管理效率和經(jīng)濟(jì)效益的提高，有利于項(xiàng)目建設(shè) 質(zhì)量和樓宇品質(zhì)的提高，具有很好的社會(huì)效益。 采用這種模式之后，開發(fā)商可以通過(guò)減員降低 管理費(fèi)開支，并集中精力關(guān)注市場(chǎng)，發(fā)掘商機(jī)。 缺點(diǎn)：企業(yè)內(nèi)部需要十分熟悉專業(yè)管理的運(yùn)作 方式，有利于通過(guò)談判獲得較好的條件。 目前在境外企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，國(guó) 內(nèi)的專業(yè)管理項(xiàng)目公司也在產(chǎn)生和發(fā)展。但從 數(shù)量和質(zhì)量上看，一時(shí)還不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求， 需要得到