1、世博后灘綠色活力軸項(xiàng)目定位研究報(bào)告（初稿）,謹(jǐn)呈：世博發(fā)展集團(tuán),戰(zhàn)略顧問(wèn)部 2016年8月,2,度勢(shì),大世博發(fā)展歷程及展望 項(xiàng)目背景解讀,1.0,上海將打造具有國(guó)際影響力的全球城市,3,四個(gè)中心建設(shè),科創(chuàng)中心建設(shè),經(jīng)濟(jì)中心,金融中心,航運(yùn)中心,貿(mào)易中心,未來(lái)10年上海將成為下一個(gè)超級(jí)城市，下一個(gè)全球金融中心,具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的全球城市,黃浦江兩岸綜合開發(fā)，濱江區(qū)域價(jià)值不斷提升,4,資料來(lái)源：黃浦江兩岸地區(qū)發(fā)展“十二五”規(guī)劃,在黃浦江兩岸開發(fā)的大背景下，濱江的稀缺區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)，濱江區(qū)域價(jià)值不斷提升； 黃浦江兩岸作為上海最具代表性的城市名片，未來(lái)將會(huì)成為集商務(wù)、居住、休閑、文化于一體的亮點(diǎn)發(fā)

2、展帶，本項(xiàng)目需從黃浦江兩岸開發(fā)的角度，探索戰(zhàn)略方向。,貫通浦江東岸21km漫步道，打造濱江公共會(huì)客廳,5,“十三五”規(guī)劃：浦東新區(qū)將打通浦東從楊浦大橋到徐浦大橋21公里的濱江段。打造成為慢跑、慢騎、散步、休閑的上海新地標(biāo)，預(yù)計(jì)2017年底完工。 激活濱江線，重構(gòu)人文東岸：濱江的貫通，不僅是形式上的貫通，更是功能上的貫通。 世博是浦江南岸重要組成部分，充分發(fā)揮東濱江生態(tài)空間的特點(diǎn)，構(gòu)建生態(tài)型、綜合性城市社區(qū)。,徐浦大橋,楊浦大橋,新民洋段,上海船廠段,小陸家嘴段,老白渡段,后世博段,前灘段,三林段,全球新名片：世界級(jí)濱江水岸,交通條件大幅提升，為后世博提供發(fā)展契機(jī),6,6,區(qū)域覆蓋多條主要交通聯(lián)

3、絡(luò)線，可快速到達(dá)浦西市中心 與新天地、淮海中路、南京西路、靜安寺等中央商務(wù)區(qū)形成串聯(lián),13號(hào)線世博大道站已通車，世博大道-張江路端預(yù)計(jì)2018年通車 機(jī)場(chǎng)快線（規(guī)劃中）串聯(lián)浦東、虹橋兩大機(jī)場(chǎng),根據(jù)“十三五規(guī)劃”，上海將打造世界級(jí)綜合交通樞紐，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)世博地區(qū)與其他地區(qū)和機(jī)場(chǎng)更好的串聯(lián),后世博,世界級(jí)綜合 交通樞紐,隨著軌道交通和城市快速路建設(shè)，大大提升大世博區(qū)域交通可及性，與南京西路、靜安寺、淮海中路等中央商務(wù)區(qū)及張江等高科技園區(qū)形成緊密串聯(lián),大世博現(xiàn)狀：片區(qū)成熟度不斷提高,7,片區(qū)成熟度不斷提高，世博央企總部聚集區(qū)落成將大大改善片區(qū)整體商務(wù)氛圍,B片區(qū)：央企總部聚集區(qū),A片區(qū)：名企總部聚集

4、區(qū),耀華,前灘,區(qū)域內(nèi)有較多企業(yè)總部辦公大樓，現(xiàn)有商辦體量約為70萬(wàn)平方米。,前灘區(qū)域?yàn)槟壳白钍苁袌?chǎng)關(guān)注的濱江區(qū)域之一，重要項(xiàng)目集聚，發(fā)展前景較好。 商辦體量將達(dá)到220萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2020年基本建成。,大部分土地已出讓 中國(guó)銀聯(lián)總部大樓預(yù)計(jì)2018年竣工，辦公樓高150米，建成后將成為世博A片區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目,28棟大廈主體結(jié)構(gòu)全部實(shí)現(xiàn)封頂，部分仍在施工,后世博未來(lái)規(guī)劃：上海發(fā)展重中之重,8,后世博為上海市十三五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展板塊之一,世博資源是無(wú)形但是價(jià)值巨大的品牌資源 世博展現(xiàn)了未來(lái)城市的愿景，提供全新城市理念 上海最重要的濱水區(qū)域，將是上海未來(lái)發(fā)展的重中之重 世博的結(jié)束不是終點(diǎn)，而是未來(lái)城

5、市建設(shè)的起點(diǎn) 世博肩負(fù)著未來(lái)城市建設(shè)示范區(qū)的重任 后世博的開發(fā)將充分體現(xiàn)以人為本與可持續(xù)發(fā)展的理念,大世博歷史使命凸顯，有機(jī)會(huì)成為第一個(gè)納入中央商務(wù)區(qū)的非中央商務(wù)區(qū),9,全球金融中心 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)規(guī)模（百萬(wàn)平方米）,浦東中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓空置率低于5%,甲級(jí)寫字樓供應(yīng)（萬(wàn)平方米）,從規(guī)劃和市場(chǎng)角度分析，大世博有機(jī)會(huì)成為上海第一個(gè)納入中央商務(wù)區(qū)的非中央商務(wù)區(qū),對(duì)標(biāo)全球金融中心，目標(biāo)打造世界級(jí)金融中心的上海，當(dāng)前高品質(zhì)辦公依舊匱乏,后世博將打造世界級(jí)中央公共活動(dòng)區(qū)，文化是不可或缺的重要元素,10,一區(qū)： 集文化博覽創(chuàng)意、總部商務(wù)、高端會(huì)展、旅游休閑和生態(tài)人居為一體的標(biāo)志性世界級(jí)城市中央公共活動(dòng)

6、區(qū) 三條產(chǎn)業(yè)帶： 濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚帶：以總部經(jīng)濟(jì)、金融投資、專業(yè)服務(wù)、文化傳媒等功能為主 高端文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶：以文化演藝創(chuàng)意、會(huì)展、時(shí)尚休閑娛樂(lè)為特征 濱水城市生活帶：以慢行慢騎等運(yùn)動(dòng)休閑型濱水活動(dòng)為引領(lǐng)，開放、生態(tài)、健康、景觀優(yōu)美。,“十三五”上位規(guī)劃,世博地區(qū)擁有優(yōu)良、成熟的文化環(huán)境，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展要充分發(fā)揮好環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將地區(qū)打造成上海文化新聚集地 獨(dú)到的戰(zhàn)略克服文化發(fā)展中的碎片化問(wèn)題，保持前沿性和導(dǎo)向性，打造具有主題性、國(guó)際性的文化世博,文化是后世博發(fā)展不可或缺的重要元素,世博軟性優(yōu)勢(shì),C片區(qū)必然是打造中央公共活力區(qū)的重要載體,11,文化占比,功能性特色,規(guī)劃定位,C片區(qū)將承上驅(qū)活世博A

7、/B片區(qū)，啟下聯(lián)動(dòng)前灘，打造成為具有國(guó)際影響力的中央公共活力區(qū)的重要載體！,國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒，探索未來(lái)C片區(qū)的發(fā)展重點(diǎn),12,紐約曼哈頓,中城 時(shí)代廣場(chǎng),華爾街,高線公園,區(qū)位承上啟下：位于時(shí)代廣場(chǎng)和華爾街商業(yè)區(qū)之間 填補(bǔ)城市缺失功能：導(dǎo)入藝術(shù)文化載體，塑造全年齡層的社交中心 “高線”品牌塑造：聯(lián)動(dòng)多樣業(yè)態(tài)，提供豐富的活動(dòng)體驗(yàn)，引領(lǐng)區(qū)域全面發(fā)展,以城市公共開放空間提升城市品質(zhì)：借助于多種尺度的開放空間，提升區(qū)域氣質(zhì)和城市品質(zhì) 以多元業(yè)態(tài)搶灘高人氣夜行消費(fèi)目的地：主打文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，吸引人群導(dǎo)入和資金注入，帶動(dòng)周邊區(qū)域全面發(fā)展,倫敦中央活力區(qū),C片區(qū)亟需 立足于大世博再次發(fā)展，結(jié)合規(guī)劃的同時(shí)，探索上海

8、未來(lái)城市發(fā)展的方向及理念，積極強(qiáng)調(diào)自我創(chuàng)新，打造復(fù)合功能、全天候城市標(biāo)桿。,本項(xiàng)目具有極佳的門戶優(yōu)勢(shì),13,區(qū)位：后灘啟動(dòng)區(qū),本項(xiàng)目位于上海內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間的后灘，交通便利，距核心商圈有一定距離，但可通過(guò)城市干道迅速到達(dá)上海市各商圈與交通樞紐。,C10-01,C11-01,C12-01,片區(qū)唯一地鐵上蓋,本項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一地鐵上蓋項(xiàng)目，有機(jī)聯(lián)動(dòng)地鐵站點(diǎn)，從空間形態(tài)、業(yè)態(tài)布局上延續(xù)世博軸線的綠色活力，打造成為區(qū)域豐富配套的重要載體 。,同時(shí)，本項(xiàng)目是片區(qū)綠色活力的軸心,14,活力軸核心,綠色活力軸為啟動(dòng)區(qū)的公共服務(wù)軸，將打造公共活動(dòng)及公共服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值； 綠色活力軸是聯(lián)系地鐵站和慶典廣場(chǎng)（

9、待定）的主要活動(dòng)軸線，延續(xù)世博軸線，容納豐富的商業(yè)服務(wù)、商務(wù)配套功能，從各方面體現(xiàn)及示范綠色、低碳標(biāo)準(zhǔn)； 世博應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極參與本項(xiàng)目地塊開發(fā)，創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)，為提升周邊土地價(jià)值打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),研究范圍及地塊指標(biāo),15,15,依據(jù)項(xiàng)目地塊指標(biāo)規(guī)劃，物業(yè)種類多，單個(gè)物業(yè)種類體量不大，單個(gè)物業(yè)類型難以形成規(guī)模效應(yīng),備注： 地下空間與軌道站點(diǎn)世博大道站進(jìn)行地下空間統(tǒng)一開發(fā) 地下二層設(shè)置公共停車場(chǎng),單位：平方米,項(xiàng)目基地指標(biāo)梳理：,項(xiàng)目四至,16,本項(xiàng)目位于后灘地區(qū)啟動(dòng)區(qū)，東側(cè)為世博央企B片區(qū)，其它地塊尚在規(guī)劃中。,世博央企總部B片區(qū)現(xiàn)狀,地塊尚在規(guī)劃中,SWOT分析,17,S,TRENGT

10、HS,W,EAKNESSES,O,PPORTUNITIES,T,HREATS,本項(xiàng)目13號(hào)線上蓋，直接連接傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)，交通優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) 富有特色的世博會(huì)保留國(guó)際化氛圍 周圍后續(xù)場(chǎng)館臨時(shí)用途不乏美術(shù)館等文化場(chǎng)館，多年經(jīng)營(yíng)已經(jīng)初步奠定區(qū)域文化基調(diào),根據(jù)地塊指標(biāo)規(guī)劃，單個(gè)物業(yè)種類體量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng) 本項(xiàng)目地塊為后灘啟動(dòng)區(qū)，周邊商務(wù)氛圍尚未形成，缺乏先發(fā)優(yōu)勢(shì),濱江兩岸由核心區(qū)向南北兩翼梯度發(fā)展，濱江區(qū)域價(jià)值不斷提升 世博央企總部聚集區(qū)落成簡(jiǎn)化大大改善片區(qū)整體商務(wù)氛圍，提高片區(qū)成熟度,未來(lái)幾年濱江區(qū)域?qū)⒂写罅啃略鲛k公樓供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈 短期內(nèi)，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展難度較大,18,立勢(shì),2.0,項(xiàng)目整體定

11、位及演繹 國(guó)內(nèi)外案例啟示 項(xiàng)目功能構(gòu)成,19,波茨坦連拱廊購(gòu)物中心,索尼中心,柏林LP12 購(gòu)物中心,差異化定位，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力,在周邊劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)稀缺的文化娛樂(lè)設(shè)施，從而脫穎而出。,科技感娛樂(lè)設(shè)施,緊扣科技主題，未來(lái)創(chuàng)意全方位滲透,基于電影文化的多維度發(fā)展,以科技感為主題的索尼中心在篩選業(yè)態(tài)和活動(dòng)時(shí)十分注重科技感的匹配。,多媒體電影博物館,在電影文化的基礎(chǔ)上加入科技元素，開展主題活動(dòng)。,科技元素的電影首映禮,柏林索尼中心：差異化定位強(qiáng)化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，科技感主題全方位滲透多維業(yè)態(tài),倫敦銀禧公園：多層次交通網(wǎng)絡(luò)提升項(xiàng)目可及性，稀缺功能點(diǎn)燃場(chǎng)地吸引力,20,項(xiàng)目亮點(diǎn)借鑒,多層交通網(wǎng)絡(luò)

12、串聯(lián)周邊 以地下購(gòu)物中心為核心，將軌道交通、零售、辦公等多個(gè)空間串聯(lián)成一個(gè)環(huán)線,填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)缺失不足的功能 瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的稀缺功能，在項(xiàng)目?jī)?nèi)予以補(bǔ)充，以此提升項(xiàng)目的地位和吸引力,小而精的公共活動(dòng)空間 打造小而精的公共活動(dòng)空間，注重靈活性、開放性、實(shí)用性和活動(dòng)豐富性,東京六本木新城：文化業(yè)態(tài)升級(jí)帶動(dòng)項(xiàng)目地位整體提升，體驗(yàn)式活動(dòng)吸引多元客流注入,21,注入文化藝術(shù)，升級(jí)業(yè)態(tài) 文化藝術(shù)新業(yè)態(tài)的注入，使六本木從老舊商業(yè)區(qū)升級(jí)為業(yè)態(tài)多元的藝術(shù)知識(shí)都市 舉辦豐富活動(dòng)，拓展客群 借助于豐富的活動(dòng)，六本木轉(zhuǎn)型為包容性更強(qiáng)的城市中心，吸引各層次的客群 聯(lián)動(dòng)內(nèi)外資源，提升地位 聯(lián)動(dòng)外部資源，激活內(nèi)部連通性，使得六本木

13、從東京的若干老城轉(zhuǎn)型為東京最具活力的地區(qū)之一,項(xiàng)目基本情況,概況：以“文化都心”為主題理念，具有“居住、工作、游玩、休閑、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造”等多功能的復(fù)合型城區(qū)。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)：觀景臺(tái)、美術(shù)館、電影院、學(xué)術(shù)中心、辦公樓、住宅、酒店、餐廳、酒吧 主題活動(dòng)：東京國(guó)際電影節(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)借鑒,1,2,3,曾經(jīng),現(xiàn)在,國(guó)際項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和借鑒,22,柏林悉尼中心,倫敦銀禧公園,東京六本木,瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)稀缺或不足的功能，在項(xiàng)目?jī)?nèi)予以補(bǔ)充，注入新業(yè)態(tài)，打造差異化定位，以此提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位和認(rèn)知度。,設(shè)計(jì)多層次的交通網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)項(xiàng)目的可及性和公共連通性，聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目周邊的優(yōu)質(zhì)資源，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。,設(shè)置公共活動(dòng)空間，舉辦

14、參與性和互動(dòng)性強(qiáng)的特色主題活動(dòng)，吸引各層次的客群，賦予項(xiàng)目更多活力。,柏林悉尼中心,倫敦銀禧公園,東京六本木,倫敦銀禧公園,東京六本木,整體定位思考：本項(xiàng)目肩負(fù)驅(qū)動(dòng)世博后續(xù)發(fā)展的重任,23,復(fù)合功能打造項(xiàng)目特質(zhì),撬動(dòng)區(qū)域后續(xù)發(fā)展,提升片區(qū)形象與品質(zhì),打造世界級(jí)公共活動(dòng)區(qū),借助后世博高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，本項(xiàng)目作為驅(qū)動(dòng)世博濱江區(qū)域后續(xù)發(fā)展的重要載體，同時(shí)肩負(fù)大世博區(qū)域公共服務(wù)功能的重任,3,1,2,針對(duì)城市需求與生活需求，通過(guò)文化、健康等資源與平臺(tái)導(dǎo)入、主題休閑項(xiàng)目引進(jìn)與文化特色打造，進(jìn)一步提升片區(qū)綠色活力形象和品質(zhì),引入全新的功能性載體及項(xiàng)目，打造以消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的休閑復(fù)合功能環(huán)節(jié)，大幅度擴(kuò)大項(xiàng)目的受眾群體

15、，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人氣的迅速聚集。,整體定位思考：成功國(guó)際案例對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的借鑒,24,激發(fā)場(chǎng)地活力的豐富活動(dòng)：通過(guò)舉辦參與性和互動(dòng)性強(qiáng)的體驗(yàn)式活動(dòng)，提高項(xiàng)目的吸引力，聚集人氣 通過(guò)多元跨界聯(lián)通，賦予活力的同時(shí)提升項(xiàng)目知名度,以文化概念實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化，以創(chuàng)新的互動(dòng)娛樂(lè)撬動(dòng)多元物業(yè)開發(fā) 搭建文化產(chǎn)業(yè)展示平臺(tái)，打造文化元素與主題休閑項(xiàng)目，同時(shí)導(dǎo)入文化產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè),融合文化藝術(shù)的多元功能業(yè)態(tài)，吸引多樣化客群，提高區(qū)域包容性，打造高人氣城市新中心 探索區(qū)域功能需求，填補(bǔ)缺失業(yè)態(tài)，挖掘功能內(nèi)在聯(lián)動(dòng)性，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì),整體定位思考：提煉出本項(xiàng)目的三大核心價(jià)值,25,唯一地鐵上蓋優(yōu)勢(shì),集聚區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢(shì),文化健康

16、主題元素,本項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一地鐵上蓋項(xiàng)目，有機(jī)聯(lián)動(dòng)地鐵站點(diǎn)，從空間形態(tài)、業(yè)態(tài)布局上延續(xù)世博軸線的綠色活力，打造成為區(qū)域豐富配套的重要載體 。,融入多元豐富的文化、健康、科技元素，同時(shí)多元化載體結(jié)合內(nèi)外部公共空間和公共活動(dòng)的打造，營(yíng)造多維度文化活力氛圍。,后灘后備發(fā)展空間更大，借鑒世博開發(fā)經(jīng)驗(yàn)可有效減少開發(fā)中的摸索成本；同時(shí)能更好地適應(yīng)城市未來(lái)發(fā)展中對(duì)低碳、綠色、高效的強(qiáng)烈需求。,項(xiàng)目整體定位,26,活力后灘 文化世博,國(guó)際創(chuàng)意生活新體驗(yàn) 上海文化娛樂(lè)新地標(biāo),24hrs 上海中央公共活力區(qū),項(xiàng)目定位依靠三大主題實(shí)現(xiàn),27,科技,國(guó)際,文化,國(guó)際化元素的打造將成為上海休閑娛樂(lè)的另一重要目的地，同時(shí)

17、進(jìn)一步延續(xù)后世博時(shí)代片區(qū)的國(guó)際化形象 國(guó)際化理念 國(guó)際化業(yè)態(tài) 國(guó)際化活動(dòng) 國(guó)際化產(chǎn)業(yè),將科技元素融入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目及公共活動(dòng)等各個(gè)方面，為項(xiàng)目賦予活力創(chuàng)新新內(nèi)涵 科技+商業(yè) 科技+產(chǎn)業(yè) 科技+運(yùn)動(dòng) 科技+空間,在物業(yè)載體利用上，充分融合文化元素，培育并強(qiáng)化片區(qū)文化氛圍，賦予區(qū)域新的文化內(nèi)涵 文化+運(yùn)動(dòng)休閑 文化+品質(zhì)配套 文化+產(chǎn)業(yè)拓展,項(xiàng)目功能定位,28,健康樂(lè)活,圈層社交,潮玩酷學(xué),活力配套,四項(xiàng)功能潮玩酷學(xué),29,在這里“酷學(xué)” “潮玩”，觸摸最好玩最活力的娛樂(lè)潮流前線,酷學(xué),潮玩,以科技文化類業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，打造集“學(xué)習(xí)、探索、體驗(yàn)、娛樂(lè)”于一身的酷學(xué)空間； 通過(guò)市場(chǎng)化合作方式，打造

18、科技體驗(yàn)中心、文化復(fù)合業(yè)態(tài)等項(xiàng)目,引入電子娛樂(lè)、虛擬互動(dòng)游戲等業(yè)態(tài)，重點(diǎn)吸引年輕消費(fèi)客群，搶占上?；?dòng)娛樂(lè)市場(chǎng)地位； 打造一個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)態(tài)“集盒”，引入蹦床、模擬飛行等潮流娛樂(lè)業(yè)態(tài),四項(xiàng)功能健康樂(lè)活,30,圍繞科技、體育、娛樂(lè)三大元素打造創(chuàng)意休閑娛樂(lè)空間，打造浦東首個(gè)創(chuàng)意娛樂(lè)目的地,科技體驗(yàn),植入科技DNA，打造集“娛樂(lè)、體驗(yàn)、探索、互動(dòng)”于一體的沉浸式娛樂(lè)休閑空間； 通過(guò)VR主題業(yè)態(tài)的打造，開啟上海科技娛樂(lè)新時(shí)代，引領(lǐng)未來(lái)主題互動(dòng)娛樂(lè)發(fā)展方向。,數(shù)字體育,互動(dòng)娛樂(lè),基于運(yùn)動(dòng)主題，引入科技感的體驗(yàn)體育設(shè)施，游戲與互動(dòng)為運(yùn)動(dòng)增添趣味性； 打造數(shù)字化體能訓(xùn)練館等，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)中心的多元與活力，營(yíng)造科技

19、氛圍，吸引年輕客群。,賦予區(qū)域除文化運(yùn)動(dòng)外的新型消費(fèi)功能，進(jìn)一步將項(xiàng)目打造成為功能復(fù)合的活力區(qū)； 通過(guò)科技、體驗(yàn)、活力等元素突破傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)形象，打造室內(nèi)外娛樂(lè)活動(dòng)空間，有效實(shí)現(xiàn)人氣提升。,四項(xiàng)功能活力配套,31,圍繞零售與產(chǎn)業(yè)，打造集商、職、文功能與一體的全方位配套體系。,商,職,眾創(chuàng)空間,產(chǎn)業(yè)辦公,文,多功能展館,藝術(shù)展廳,運(yùn)動(dòng)中心,特色零售,節(jié)慶盛典,公共空間,四項(xiàng)功能圈層社交,32,充分發(fā)揮文化和體育運(yùn)動(dòng)的社交屬性，塑造高品質(zhì)的社交環(huán)境，打造健康活力社交方式。,文化娛樂(lè),休閑運(yùn)動(dòng),本項(xiàng)目物業(yè)篩選方法論,33,篩選方法：綜合內(nèi)外部發(fā)展因素選擇,綜合考慮物業(yè)市場(chǎng)、開發(fā)商愿景、盈利模式、運(yùn)營(yíng)能

20、力等因素，對(duì)備選業(yè)態(tài)進(jìn)行篩選，決定本項(xiàng)目開發(fā)的主要物業(yè)類型。,物業(yè)市場(chǎng)：考察業(yè)態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)和區(qū)域內(nèi)已有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局。 開發(fā)商愿景：考慮開發(fā)商的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。 盈利模式：考慮物業(yè)的盈利過(guò)程、模式和參與方，預(yù)測(cè)物業(yè)的投資回報(bào)率高低。 運(yùn)營(yíng)能力：考慮物業(yè)將來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式與風(fēng)險(xiǎn)，決定是否投資建設(shè)。,C2、C8用地可發(fā)展物業(yè)類型,物業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目定位,運(yùn)營(yíng)能力,地塊開發(fā)物業(yè),盈利模式,本項(xiàng)目地塊可選物業(yè)品類,34,新型服務(wù)式公寓,配套零售產(chǎn)品,新型辦公產(chǎn)品,精品酒店產(chǎn)品,以上海中心等標(biāo)準(zhǔn)寫字樓為代表的傳統(tǒng)辦公物業(yè),傳統(tǒng)服務(wù)式公寓,大型零售產(chǎn)品,傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品,星級(jí)酒店產(chǎn)品,以眾創(chuàng)空間等創(chuàng)業(yè)孵化

21、基地為代表的新型辦公物業(yè),以國(guó)金中心等大型零售商業(yè)為代表的物業(yè)產(chǎn)品,以國(guó)金匯為代表的中高端服務(wù)式公寓,主要指高星級(jí)酒店物業(yè)產(chǎn)品,鄰里中心、社區(qū)商業(yè)等形式的配套零售物業(yè),青年公寓、白領(lǐng)公寓等為代表的中低端新型服務(wù)式公寓,主要指精品酒店、設(shè)計(jì)酒店等產(chǎn)品,*其他可選新興物業(yè)品種：,文化設(shè)施,物業(yè)篩選不建議開發(fā)高星級(jí)酒店/公寓式酒店,35,開發(fā)背景,物業(yè)市場(chǎng),上海整體酒店市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈：從整體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，酒店客房供應(yīng)量仍將持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)諸多大型規(guī)劃項(xiàng)目將在未來(lái)幾年內(nèi)投入使用； 項(xiàng)目周邊未來(lái)高星級(jí)酒店供應(yīng)較大：項(xiàng)目周邊的世博酒店群未來(lái)將供應(yīng)將達(dá)1200間客房，預(yù)計(jì)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)將處于飽和狀態(tài)； 緊鄰

22、的C15-01地塊規(guī)劃將有大體量公寓式酒店供應(yīng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,難以形成支撐酒店類產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境:項(xiàng)目處于新興商務(wù)區(qū)，整體商業(yè)及商務(wù)氛圍較差； 酒店和公寓式酒店難以產(chǎn)生對(duì)區(qū)域的社會(huì)效益：結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域的整體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所產(chǎn)生的社會(huì)效益相對(duì)不大。,盈利模式,酒店與公寓式酒店都需要專業(yè)和龐大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)維持物業(yè)高水準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)成本都提出很高的要求； 世博集團(tuán)暫無(wú)酒店與公寓式酒店的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合片區(qū)開發(fā)規(guī)劃與企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于新業(yè)務(wù)拓展的風(fēng)險(xiǎn)需要保守的考量。,物業(yè)篩選不建議開發(fā)傳統(tǒng)大型零售,36,開發(fā)背景,物業(yè)市場(chǎng),上海整體大型零售市場(chǎng)供應(yīng)較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 區(qū)域未

23、來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈：前灘零售整體供應(yīng)量較大，僅已甄別的商業(yè)體量即達(dá)到了52萬(wàn)平方米，未來(lái)大型零售競(jìng)爭(zhēng)激烈； 世博源作為后世博區(qū)域唯一的大型集中綜合性商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，并且，除餐飲以外，其他業(yè)態(tài)的人氣明顯不足。,處于非傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍薄弱，且現(xiàn)有配套商業(yè)嚴(yán)重不足； 項(xiàng)目自身體量有限，難以形成規(guī)模效應(yīng)； 本區(qū)域未來(lái)商業(yè)定位以文體場(chǎng)館的配套功能為主，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)面積集中在本項(xiàng)目地塊周邊。,盈利模式,購(gòu)物中心等大商業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力有較高的要求，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)也相對(duì)復(fù)雜，對(duì)于缺少購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)項(xiàng)目成功難度更大。,物業(yè)篩選打造特色零售業(yè)態(tài),37,適宜開發(fā)定位于街區(qū)式商業(yè)和開放式特色零售，突出文化

24、元素與公共空間打造,融入文化、科技元素 利用科技元素 增強(qiáng)商業(yè)體驗(yàn)度 形成獨(dú)特的文化氛圍,導(dǎo)入配套型業(yè)態(tài) 提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套 增強(qiáng)項(xiàng)目的目的性與人氣 滿足周邊居民生活需求,充分結(jié)合公共空間 有機(jī)串聯(lián)項(xiàng)目?jī)?nèi)部功能板塊 提升項(xiàng)目整體品質(zhì) 增強(qiáng)區(qū)域活力,街區(qū)式商業(yè),開放式特色零售,物業(yè)篩選打造優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品,38,打造具有設(shè)計(jì)感和多樣化的高品質(zhì)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，順應(yīng)了創(chuàng)意類辦公產(chǎn)品的開發(fā)趨勢(shì)及市場(chǎng)選擇,標(biāo)準(zhǔn)辦公樓 以甲級(jí)辦公樓為主要產(chǎn)品；主動(dòng)滿足中央商務(wù)區(qū)外溢的辦公需求。,獨(dú)棟辦公樓 以低密度獨(dú)棟辦公為主要產(chǎn)品，滿足總部企業(yè)與文化創(chuàng)意類的辦公需求。,地塊限高32米，無(wú)法打造甲級(jí)辦公樓 基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及

25、區(qū)位分析，傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品在本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 單一產(chǎn)品難以撬動(dòng)周邊：本項(xiàng)目所處區(qū)域非傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)板塊，單一辦公樓產(chǎn)品難以撬動(dòng)周邊地塊，經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益不明顯。,迫切的產(chǎn)品需求：獨(dú)棟辦公能夠提供高私密性與景觀性的辦公空間，具有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，此類產(chǎn)品近年來(lái)在上海辦公樓大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。 獨(dú)棟物業(yè)具有較強(qiáng)的稀缺性，有機(jī)會(huì)吸引高品質(zhì)的總部租戶，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)辦公可以帶來(lái)租金溢價(jià)。,本項(xiàng)目物業(yè)初步篩選,39,我們對(duì)C10-01、C11-01、C12-01等3幅商業(yè)商辦用途的上蓋物業(yè)進(jìn)行篩選,過(guò)濾因素： 物業(yè)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 盈利模式 運(yùn)營(yíng)能力,傳統(tǒng)物業(yè)品類： 辦公 大型零售 服務(wù)式公寓 星級(jí)酒店 新型

26、物業(yè)品類： 新型辦公 配套零售 新型公寓 精品酒店,星級(jí)酒店 公寓式酒店 酒店,新型辦公,特色零售,發(fā)展業(yè)態(tài),淘汰發(fā)展業(yè)態(tài),本項(xiàng)目研究范圍內(nèi)的地塊皆為C2、C8地塊，因此不將住宅、工業(yè)等用途列入業(yè)態(tài)考慮范圍。,文化空間,本項(xiàng)目差異化開發(fā)策略,40,本區(qū)域需要考慮“小而美”的發(fā)展模式，與 “大而全”的前灘地區(qū)形成互補(bǔ)。,后灘地區(qū),前灘地區(qū),國(guó)際醫(yī)療教育公建,住宅及高星級(jí)酒店,大商業(yè),大運(yùn)動(dòng),文化教育業(yè)態(tài)及活動(dòng),公寓式酒店,配套商業(yè),精品運(yùn)動(dòng),國(guó)際氛圍,生活配套,商業(yè)配套,休閑配套,41,造勢(shì),物業(yè)配比及功能布局 產(chǎn)品建議 市場(chǎng)指標(biāo),3.0,42,項(xiàng)目體量及布局建議,分業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議,43,產(chǎn)業(yè)辦公

27、,特色零售,文化設(shè)施,分業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議,公共空間,項(xiàng)目文化業(yè)態(tài)思考,44,項(xiàng)目的三幅地塊中，硬性規(guī)定了部分文化類主力店指標(biāo),C10地塊 運(yùn)動(dòng)中心 3,000平方米,C11地塊 劇場(chǎng) 4,000平方米,C11地塊 會(huì)展 4,000平方米,C12地塊 職業(yè)培訓(xùn) 3,000平方米,近年來(lái)運(yùn)動(dòng)類業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀,45,室內(nèi)傳統(tǒng)的 對(duì)抗/競(jìng)技項(xiàng)目,示例：羽毛球、壁球、武館（拳擊、空手道、武術(shù)） 面積需求：500-2,000平方米 優(yōu)勢(shì)：認(rèn)知度高，受眾廣 劣勢(shì)：專業(yè)體育中心的競(jìng)爭(zhēng),室內(nèi)新潮的 體驗(yàn)類項(xiàng)目,示例：射擊/射箭、攀巖、保齡球、風(fēng)洞體驗(yàn) 面積需求：300-1,500平方米 優(yōu)勢(shì)：迎合新潮運(yùn)動(dòng)的發(fā)展 劣

28、勢(shì)：市場(chǎng)培養(yǎng)需要氛圍,室外 體驗(yàn)類項(xiàng)目,示例：高爾夫、潛水、攀巖、滑雪 面積需求：大于3,000平方米 優(yōu)勢(shì)：良好的開放體驗(yàn) 劣勢(shì)：受氣候、場(chǎng)地影響大,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)信息參考（1/2）,46,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)信息參考（2/2）,47,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),運(yùn)動(dòng)中心發(fā)展建議：結(jié)合戶外運(yùn)動(dòng)、濱水活動(dòng)及賽事，塑造區(qū)域國(guó)際化和活力氛圍,48,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),以徐匯濱江為例，在初期利用濱江景觀道承辦馬拉松比賽，增加公眾對(duì)區(qū)域形象的認(rèn)可。 未來(lái)，徐匯濱江跑道還將進(jìn)一步升級(jí)，改造為具有彈性的塑膠跑道，整個(gè)跑到沿途增設(shè)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。同時(shí)，

29、每隔一公里設(shè)置一個(gè)驛站，每個(gè)驛站有著不同的功能，可供跑步者寄存、休息、更衣、淋浴等。,戶外運(yùn)動(dòng)結(jié)合室內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)中心，多樣化運(yùn)動(dòng)設(shè)施及娛樂(lè)休閑活動(dòng)，滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)員工休閑運(yùn)動(dòng)需求。,上海文化休閑市場(chǎng)基本情況,49,上海市文化休閑業(yè)態(tài)豐富，數(shù)量可觀，市場(chǎng)格局不斷擴(kuò)大，目前劇場(chǎng)為發(fā)展最好的細(xì)分業(yè)態(tài)之一。,130家各類劇院,90家各類博物館,47家各類美術(shù)館,上海大劇院 上海商城劇院 上海文化廣場(chǎng) 梅賽德斯奔馳文化中心 蘭心大戲院 上海馬戲城 云峰劇院 上海城市劇院 上海保利大劇院 證大喜瑪拉雅中心大觀舞臺(tái) ,中華藝術(shù)宮 上海當(dāng)代藝術(shù)博物館 劉海粟美術(shù)館 上海多倫現(xiàn)代美術(shù)館 龍美術(shù)館 民生現(xiàn)代美術(shù)館

30、 喜瑪拉雅美術(shù)館 明圓藝術(shù)中心 上海外灘美術(shù)館 上海虹橋當(dāng)代藝術(shù)館 ,上海博物館 上海市歷史博物館 上海自然博物館 上海工藝美術(shù)博物館 震旦博物館 上海電影博物館 上海玻璃博物館 上海眼鏡博物館 上海昆蟲博物館 上海石庫(kù)門博物館 ,演藝中心/劇院類文化休閑業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭良好，在上海文化消費(fèi)市場(chǎng)上表現(xiàn)突出；,美術(shù)館/藝術(shù)館類的文化休閑場(chǎng)所主要以公立為主，規(guī)模數(shù)量居于世界著名城市中領(lǐng)先水平；,博物館類文化休閑場(chǎng)所同樣以公立性質(zhì)為主，市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較為平穩(wěn)；,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),上海市主要文化休閑場(chǎng)所分布,50,上海文化休閑場(chǎng)所大部分位于浦西中心城區(qū)范圍，以黃埔區(qū)、靜安區(qū)及徐匯區(qū)三區(qū)最為集中；

31、根據(jù)目前規(guī)劃，未來(lái)三年內(nèi)演藝/劇院類文化場(chǎng)所建設(shè)將呈井噴式發(fā)展，美術(shù)館、博物館類的文化場(chǎng)所建設(shè)相對(duì)平穩(wěn)； 本項(xiàng)目所在的片區(qū)已建成由民生美術(shù)館為代表 的、具有影響力的文化休閑場(chǎng)所。,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),浦東現(xiàn)有六家演藝中心及劇院聚集，未來(lái)可甄別的新增供應(yīng)數(shù)量可期,51,上?，F(xiàn)有主要演藝中心/劇院的區(qū)域分布,上海目前主要已有的演藝中心及劇院大約有26家，大部分分布在浦西中心城區(qū)，其中以黃浦區(qū)、靜安區(qū)及徐匯區(qū)三區(qū)最為集中； 未來(lái)五年內(nèi)新增主要?jiǎng)?chǎng)將包括了已制定規(guī)劃的長(zhǎng)寧濱谷廣場(chǎng)劇院、徐匯夢(mèng)中心、浦東前灘傳媒中心、后灘大歌劇院、浦東新民洋民生碼頭、黃浦外灘中心以及擬定的黃浦鳳凰文娛和虹口北外灘

32、百老匯劇場(chǎng)等。,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),項(xiàng)目周邊文化休閑業(yè)態(tài)大量布局，未來(lái)發(fā)展井噴,52,項(xiàng)目所在區(qū)域與徐匯濱江區(qū)隔黃浦江相望，未來(lái)將于西岸傳媒港整體形成了跨黃浦江的大文化中心； 中華藝術(shù)宮、奔馳中心、當(dāng)代藝術(shù)館（Shanghai MOMA）等文化場(chǎng)館沿江一字排開，文化氛圍逐漸形成； 上海大歌劇院（Shanghai Opera House）將落戶后灘，預(yù)計(jì)2020年入市,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),上?，F(xiàn)有劇院案例研究,53,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),上海演藝中心/劇院面臨的主要挑戰(zhàn),54,缺乏與優(yōu)秀劇目和節(jié)目的對(duì)接,高昂的日常運(yùn)營(yíng)成本,客群定位模糊，缺乏特色,演藝中心/劇院由于為各類演

33、出所準(zhǔn)備的燈光、音響、投影等各類設(shè)備設(shè)施較多，日常的保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)用較高。同時(shí)考慮到由于單個(gè)劇院在設(shè)備保養(yǎng)期間無(wú)法承接大規(guī)模的演出活動(dòng)，甚至?xí)斐梢欢ǖ目罩闷冢g接提高了演藝中心/劇院日常運(yùn)營(yíng)成本。,大部分民營(yíng)的演藝中心/劇院無(wú)法滿足高規(guī)格的國(guó)際優(yōu)秀劇目和節(jié)目的演出要求，同時(shí)優(yōu)秀的演出機(jī)構(gòu)由于一些技術(shù)、場(chǎng)地及費(fèi)用的等各方面原因，在上海找不到合適他們作品的演出場(chǎng)地。劇院與優(yōu)秀的演出劇目和節(jié)目出現(xiàn)了無(wú)法匹配、無(wú)縫對(duì)接的尷尬局面。,目前市場(chǎng)中的民營(yíng)演藝中心/劇院對(duì)于承接的演出劇目/節(jié)目的篩選較為放松，導(dǎo)致演藝中心/劇院的無(wú)法形成特色，目標(biāo)客群的定位也很模糊，無(wú)法形成客戶黏性，同時(shí)不利于演藝中心/劇院的品

34、牌推廣。,大中型演藝中心或劇院面臨的挑戰(zhàn)較多，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，但小型特色劇院仍具有一定的市場(chǎng)機(jī)遇，可考慮開發(fā)具備劇院演藝功能的復(fù)合型文化休閑載體。,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),會(huì)展開發(fā)建議,55,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),建議本項(xiàng)目設(shè)置展示空間，建筑面積共約4,000平方米。 展示空間的設(shè)置對(duì)于區(qū)域價(jià)值和符合復(fù)合功能具有較好的提升作用,設(shè)置企業(yè)展示空間可以為項(xiàng)目?jī)?nèi)租戶提供復(fù)合的功能配套，通過(guò)多功能空間滿足會(huì)議、發(fā)布和演講等多種需求。,設(shè)置文化展示空間有利于提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值，打造主題氛圍和吸引人氣。,上海電影廣場(chǎng)-海上五號(hào)棚,TIT創(chuàng)意園-時(shí)尚發(fā)布廳,八百秀創(chuàng)意園-八百秀場(chǎng),G+產(chǎn)業(yè)園-

35、玻璃博物館,新加坡紅點(diǎn)博物館,上海電影博物館,文化 展示,企業(yè) 展示,展示可以承載復(fù)合展示需求,56,復(fù)合功能的展示空間 ，可作為本項(xiàng)目會(huì)議會(huì)展配套使用，可考慮引進(jìn)常設(shè)型脫口秀、主題論壇等文化節(jié)目，提升項(xiàng)目對(duì)客群的吸引力； 多功能展演中心設(shè)計(jì)應(yīng)以靈活性為主，配備各類專業(yè)場(chǎng)地和設(shè)備，滿足不同功能需求。,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),職業(yè)培訓(xùn)中心發(fā)展建議：注入更多內(nèi)涵，提升使用效能及輻射能力,57,一方面，成為片區(qū)吸引高層次人才的引擎 另一方面，如商學(xué)院、高技能職業(yè)培訓(xùn)中心、高層次創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等，畢業(yè)學(xué)生創(chuàng)業(yè)及開辦中型企業(yè)比例高，將推動(dòng)片區(qū)辦公樓吸納及新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的有生力量。,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培

36、訓(xùn),職業(yè)培訓(xùn)中心建議,58,現(xiàn)在職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，白領(lǐng)對(duì)于繼續(xù)學(xué)習(xí)充電越來(lái)越重視，各種職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)涌現(xiàn)； 目標(biāo)消費(fèi)群：周邊商務(wù)客群及住宅居民； 主要作用：可引入多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在此方便商務(wù)白領(lǐng)工作之余充電學(xué)習(xí)，甚至可以覆蓋青少年課外補(bǔ)習(xí)，輻射周邊居民，帶動(dòng)家庭型消費(fèi)。 一般規(guī)模：2,000-3,000平方米左右,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,培訓(xùn),59,產(chǎn)業(yè)辦公,特色零售,文化設(shè)施,分業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議,公共空間,定位思考因素-1、項(xiàng)目使命,60,開發(fā)商愿景,政府期望,世博會(huì)后，上海市政府一直致力于將后世博區(qū)域打造為新興濱江CBD，同時(shí)延續(xù)世博期間的文化、會(huì)展等功能； 隨著上海市十三五規(guī)劃的出臺(tái)，新一輪規(guī)

37、劃中致力于將世博區(qū)域打造為“世界級(jí)中央公共活動(dòng)區(qū)”，片區(qū)的能級(jí)與期望值進(jìn)一步提升；,后灘為后世博區(qū)域十二五規(guī)劃的保留用地，在當(dāng)前發(fā)展中肩負(fù)提升區(qū)域內(nèi)及重大歷史使命； 本項(xiàng)目作為綠色活力軸，連通后灘主要活動(dòng)廣場(chǎng)與地鐵站，在片區(qū)內(nèi)起門戶的作用，將為整個(gè)片區(qū)屬性定下基調(diào),項(xiàng)目秉承世博高認(rèn)知度區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自身的多元性以及包容性可以適應(yīng)上海海納百川的文化氣質(zhì)； 項(xiàng)目多元化，預(yù)計(jì)對(duì)消費(fèi)者帶來(lái)便利性以及粘合度； 項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群體提供可以花一整天時(shí)間進(jìn)行娛樂(lè)消費(fèi)的綜合性場(chǎng)所；,消費(fèi)者認(rèn)知,本項(xiàng)目商業(yè)部分定位應(yīng)在符合政府期望、開發(fā)商愿景與消費(fèi)者認(rèn)知的前提下進(jìn)行,定位思考因素-2、場(chǎng)地因素,61,萬(wàn)達(dá)集團(tuán) GFA

38、:99,968,億利集團(tuán) GFA:54,566,民生美術(shù)館,C12：商業(yè)可視性佳，地鐵出入口對(duì)于消費(fèi)人群導(dǎo)入起到積極作用,C11：內(nèi)向型地塊，商業(yè)可視性較低，可承接C10與C12地塊的大客流量,C10:商業(yè)可視性較好，直接與慶典廣場(chǎng)相鄰，可通過(guò)打造與廣場(chǎng)互動(dòng)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)，起到過(guò)渡銜接作用,慶典 廣場(chǎng),地鐵站,區(qū)域內(nèi)部道路，道路等級(jí)低，相對(duì)商業(yè)展示面不佳。,為外界進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的主要路徑，商業(yè)展示面佳，可達(dá)性佳,項(xiàng)目場(chǎng)地狹長(zhǎng)，兩側(cè)商業(yè)價(jià)值高，因此因采用兩側(cè)帶動(dòng)，東西貫通的商業(yè)形式,定位思考因素-3、內(nèi)部協(xié)同因素,62,綠色生態(tài)軸,零售商業(yè),商務(wù)辦公,消費(fèi)需求來(lái)源之一 引入多元化租戶與行業(yè)，打造活力片區(qū)

39、 共同承載文化、綠色建筑功能,區(qū)域形象提升 奠定項(xiàng)目獨(dú)特屬性 滿足包括辦公人群消費(fèi)需求 提高辦公樓溢價(jià),零售商業(yè)與商務(wù)辦公部分應(yīng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，共同迎合綠色生態(tài)軸總體定位基調(diào),GREEN AXIS,RETAIL,OFFICE,定位思考因素-4、市場(chǎng)因素,63,全市零售市場(chǎng)概況,總體供應(yīng) 10,675,018 其中核心商圈4,501,200 非核心商圈6,361,800,空置率 核心商圈9.6% 非核心商圈9.9%,優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金 核心商圈53.3元/天/ 非核心商圈21.3元/天/,全市零售市場(chǎng)表現(xiàn),核心商圈平均 53.3元/天/,非核心商圈平均 21.3元/天/,核心和非核心商圈的租金差距正迅速

40、縮小,定位思考因素-4、市場(chǎng)因素,64,周邊未來(lái)大體量項(xiàng)目入市，將為本項(xiàng)目尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn),由世博會(huì)永久性建筑世博軸改建而成。整體項(xiàng)目范圍北至黃浦江，南至耀華路，西至周家渡路，東至上南路，規(guī)劃范圍19.6公頃。主體建筑南北長(zhǎng)1045米，東西寬80-130米，地上二層（局部三層）、地下二層（局部三層）。 其公共空間設(shè)計(jì)以“水”元素貫通南北。主體建筑自北向南分為品味、潮流、時(shí)尚和樂(lè)活四個(gè)主題區(qū)域，為消費(fèi)者提供零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、展示于一體的全天候、一站式消費(fèi)服務(wù)。,集合式大型零售商業(yè),定位思考因素-4、市場(chǎng)因素,65,不斷壯大的消費(fèi)群,品質(zhì)消費(fèi)抬頭,電商崛起,更理性的消費(fèi)者,

41、購(gòu)物中心 實(shí)力開發(fā)商的天下,多渠道零售業(yè),越發(fā)成熟的零售業(yè),更注重效益的零售商,持續(xù)入市的新增供應(yīng),上海零售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)關(guān)鍵詞,定位思考因素-4、市場(chǎng)因素,66,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),連通性,環(huán)境,多元化和活力,明晰的品牌特征,活力與主動(dòng)性,實(shí)體零售空間成功的六大核心要素,定位思考因素-4、市場(chǎng)因素,文化消費(fèi)主力軍 經(jīng)濟(jì)相對(duì)獨(dú)立的年輕人喜歡嘗試新鮮事物，是文化消費(fèi)的主力,文化消費(fèi)不可或缺 文化消費(fèi)是上海市民生活不可或缺的一部分 在不同年齡段當(dāng)中，電影是最通常的消費(fèi)方式,公眾藝術(shù)活動(dòng)漸受熱捧 藝術(shù)展覽雖沒(méi)有電影消費(fèi)通俗化，但需求在逐年遞增 如上海K11購(gòu)物中心舉辦的草間彌生、莫奈畫展等,藝術(shù)主題商業(yè)倍受歡迎

42、 在建筑設(shè)計(jì)及商業(yè)主題中加入文化藝術(shù)的購(gòu)物中心越來(lái)越受歡迎 如上海k11購(gòu)物中心,上海文化消費(fèi)趨勢(shì),當(dāng)前上海市文化消費(fèi)趨勢(shì)逐年增加，文化藝術(shù)類主題商業(yè)收到熱捧,定位思考因素-5、目標(biāo)輻射人群因素,68,預(yù)計(jì)人數(shù) 逗留時(shí)間 消費(fèi)能力,區(qū)域內(nèi)/世博B 辦公人群,周邊及上海 市區(qū)居民,國(guó)際旅游 /參加活動(dòng)客群,7.8萬(wàn)人,長(zhǎng),較強(qiáng),預(yù)計(jì)人數(shù) 逗留時(shí)間 消費(fèi)能力,100萬(wàn)人/年,預(yù)計(jì)人數(shù) 逗留時(shí)間 消費(fèi)能力,100萬(wàn)人/年,較短,一般,強(qiáng),強(qiáng),依據(jù)項(xiàng)目能級(jí)與輻射范圍，項(xiàng)目將目標(biāo)輻射人群分為三個(gè)圈層,定位思考因素-5、目標(biāo)輻射人群因素,69,配套中心,基本需求,進(jìn)階需求,社交平臺(tái),社交聚會(huì) 新潮玩樂(lè) 活

43、力健康,高端需求,文化地標(biāo),地域風(fēng)格建筑 地緣特色飲食 精神文化享受,生活用品 日常用餐 藥店/銀行,區(qū)域內(nèi)辦公客群,上海市居民,國(guó)際旅游客群,上海人的文化歸屬感 世界對(duì)海派文化的認(rèn)同感 對(duì)精神文化生活滿足的需求,對(duì)活力，潮流的需求 對(duì)社交平臺(tái)的需求 對(duì)新奇休閑、玩樂(lè)的需求,綠色/健康辦公環(huán)境 便利的配套服務(wù),便利的食宿配套 友善的旅游環(huán)境,對(duì)地域文化的 充分體驗(yàn)與享受,對(duì)應(yīng)的商業(yè)功能與業(yè)態(tài)種類,供給側(cè),需求側(cè),通過(guò)對(duì)項(xiàng)目核心客群的需求分析，得出本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)達(dá)到的三個(gè)層次,國(guó)際案例經(jīng)驗(yàn)借鑒,70,紐約高線,倫敦中央活力區(qū),倫敦中央活力區(qū),紐約高線,橫濱未來(lái)港,紐約高線,倫敦中央活力區(qū),通過(guò)豐富

44、多元的功能業(yè)態(tài)，吸引多樣的客群，提高區(qū)域的包容性和人群的逗留性，打造高人氣的城市中心,通過(guò)舉辦參與性和互動(dòng)性強(qiáng)的體驗(yàn)式活動(dòng)，提高場(chǎng)地的吸引力，賦予更多活力,善于聯(lián)動(dòng)內(nèi)外部的資源，加強(qiáng)周邊地區(qū)的一體化和公共連通性，打造逗留性強(qiáng)的環(huán)線，加強(qiáng)區(qū)域品牌的知名度,通過(guò)休閑餐飲、文化娛樂(lè)等夜間熱點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，帶動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保證全天候的高人氣,橫濱未來(lái)港,橫濱未來(lái)港,定位思考因素總結(jié),71,注重主題與文化 多元化細(xì)分業(yè)態(tài)定位,細(xì)分目標(biāo)客群 精細(xì)化細(xì)分客群需求,注重項(xiàng)目連通性 平面主題功能分區(qū) 整體協(xié)同及互補(bǔ),零售整體定位建議,72,綠色世博-全時(shí)活動(dòng)中心,面向全球來(lái)上海旅游與上海本地高凈值人群，開發(fā)以

45、文化功能為主導(dǎo)的精致商業(yè) 注重地域文化特色傳承與重建、公共空間的品質(zhì)提升 、辦公服務(wù)的體系完善和時(shí)尚潮流的引領(lǐng)創(chuàng)造 將其打造成具有國(guó)際化、共享性與全時(shí)段消費(fèi)的地標(biāo)性區(qū)域,零售整體定位建議,73,國(guó)際化基調(diào) INTERNATIONALIZATION,城市與文化交織； 放眼全球，尋求最先進(jìn)的消費(fèi)理念； 尋求城市最具代表性的業(yè)態(tài)與品牌； 全球招商與獨(dú)有品牌，奠定項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的基礎(chǔ)。,零售整體定位建議,74,商業(yè)共享性 NONISOLATED RETAIL,瞄準(zhǔn)城市中的公共空間 確保區(qū)域，各物業(yè)之間的物理互聯(lián),多層次文化主題活動(dòng) 豐富區(qū)域的活力性,以人為本的社交平臺(tái) 加強(qiáng)人與人之間的紐帶與情感交流,瞄

46、準(zhǔn)城市中缺失的公共空間； 多層次文化主題活動(dòng)打造的社交平臺(tái)； 精細(xì)化客群需求，辦公、居住、旅游客群共享城市的活力區(qū)域；,零售整體定位建議,75,客群消費(fèi)全時(shí)化 WHOLETIME CONSUMING,精細(xì)化客群需求，辦公、居住、旅游客群在不同時(shí)段的需求； 強(qiáng)調(diào)各類節(jié)目、各式人群，各種活動(dòng)都可以在同一空間發(fā)生，提供多時(shí)段的消費(fèi)體驗(yàn)。,零售整體定位建議,76,C10地塊： 商業(yè)+文化 功能：運(yùn)動(dòng)/活力 總建筑面積：26,240 商業(yè)面積： 26,240 主力業(yè)態(tài)：3,000的運(yùn)動(dòng)中心,在賦予每個(gè)地塊不同功能主題的同時(shí)，塑造整體業(yè)態(tài)功能的協(xié)同性及完整性,C11地塊： 商業(yè)+辦公+文化 功能：創(chuàng)意/文

47、化/潮流 總建筑面積：24,440 商業(yè)面積： 12,220 主力業(yè)態(tài)：4,000的劇場(chǎng)，4,000的會(huì)展,C12地塊： 商業(yè)+辦公+文化 功能：開放/共享 總建筑面積：26,515 商業(yè)面積： 13,258 主力業(yè)態(tài)：3,000的職業(yè)培訓(xùn)心,地下空間： 商業(yè) 功能：連通/舒適/配套 建筑面積：約20,000 主力業(yè)態(tài)：輕餐飲、創(chuàng)意零售店等,主力店的意義,77,限制性,項(xiàng)目特質(zhì),差異化,考慮到區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)上海的零售市場(chǎng)狀況，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)及發(fā)展機(jī)遇,項(xiàng)目體量較大，為了保證項(xiàng)目滿足政府的規(guī)劃要求，保證項(xiàng)目在面積配比上滿足一定比例的文化類業(yè)態(tài)面積,充分考慮本項(xiàng)目的文化娛樂(lè)特質(zhì)及資

48、源，結(jié)合市場(chǎng)條件及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)幾大主力店進(jìn)行定位,考慮到指標(biāo)項(xiàng)目與定位 建議項(xiàng)目依靠文化類主力業(yè)態(tài)來(lái)塑造項(xiàng)目特性并拉動(dòng)人流,主力店的選擇,78,運(yùn)動(dòng)中心,劇場(chǎng),會(huì)展,職業(yè)培訓(xùn),國(guó)際概念店,指標(biāo) 要求,定位 相符,市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀,市場(chǎng)表現(xiàn)一般,與項(xiàng)目相關(guān)度高,建議：做足面積或增加面積,與項(xiàng)目相關(guān)度較高,市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀,與項(xiàng)目相關(guān)度高,市場(chǎng)表現(xiàn)一般,與項(xiàng)目相關(guān)度較高,市場(chǎng)表現(xiàn)較佳,與項(xiàng)目相關(guān)度較高,建議：通過(guò)多功能廳的形式合并兩者空間形態(tài),建議：通過(guò)與辦公產(chǎn)品結(jié)合，尋求亮點(diǎn),引入國(guó)際領(lǐng)先品牌，拉動(dòng)人流,體育文化主力店建議,79,運(yùn)動(dòng)中心-本項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)中心開發(fā)建議,建議本項(xiàng)目的室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心在創(chuàng)新與社交

49、上有所突破,健身 + 社交,運(yùn)動(dòng) + 科技體驗(yàn),體育文化主力店建議,建議面積：約5,0008,000平米 組成部分：涵蓋保齡球道、臺(tái)球區(qū)、壁球區(qū)等 目標(biāo)客群：跨區(qū)域人群，全年齡段，尤其是喜歡運(yùn)動(dòng)休閑，需要放松身心的客群。 可選合作伙伴：大魯閣，目前為全臺(tái)灣最大連鎖經(jīng)營(yíng)之運(yùn)動(dòng)休閑企業(yè)，至今全臺(tái)總計(jì)設(shè)立共14間棒壘球打擊場(chǎng)、4間五星級(jí)保齡球運(yùn)動(dòng)館及全亞洲最頂尖的卡丁車場(chǎng)。,80,體育文化主力店建議,81,風(fēng)洞體驗(yàn)中心,模擬滑雪館,室內(nèi)攀巖場(chǎng),飛行體驗(yàn)館,體育文化主力店建議,82,RUNNING CAT/跑步貓 數(shù)字化體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)的先驅(qū) 多媒體融入運(yùn)動(dòng)、健身 專業(yè)科技與訓(xùn)練手段結(jié)合 店內(nèi)同時(shí)提供相應(yīng)的

50、健身餐,SWEAT&CO/適維健身 營(yíng)造高效活躍的O2O健身社群 小團(tuán)體、多元化、邀請(qǐng)碼 健身之外更注重交流 學(xué)員之間互動(dòng)性高,多功能劇場(chǎng)主力店建議,83,多功能展演中心 復(fù)合功能的演出場(chǎng)所，能滿足文化產(chǎn)業(yè)鏈中各類企業(yè)不同的需求。,劇院 劇場(chǎng)的功能較為單一，僅能承載各類劇目/節(jié)目的演出活動(dòng)。,多功能的演藝中心能轉(zhuǎn)換成演播廳、音樂(lè)廳、會(huì)議廳、直播廳等功能，適用于多種形式的需求，其空置率較傳統(tǒng)固定座椅的劇院較低。 多功能演藝中心通過(guò)滿足企業(yè)會(huì)議、新聞發(fā)布等功能將使得項(xiàng)目成為文化產(chǎn)業(yè)的聚焦，有較大的社會(huì)效應(yīng)。,劇場(chǎng)的單一功能在無(wú)法確保有非常穩(wěn)定的劇目或節(jié)目來(lái)源的情況下，劇場(chǎng)空置率較高，整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很

51、大。 項(xiàng)目區(qū)域的交通條件較弱，不利于觀眾的出行。同時(shí)大世博區(qū)域整體居民層次一般，對(duì)于文化演出類節(jié)目的需求較弱，所以未來(lái)劇院的上座率無(wú)法保證。,多功能劇場(chǎng)主力店建議,84,視聽(tīng)中心,展示中心,演藝中心,01,02,03,本項(xiàng)目應(yīng)打造一個(gè)什么樣的多功能展演中心？,本項(xiàng)目多功能展演中心應(yīng)配備哪些特色功能？,濱江名片：為上海市民提供目的地型的文化娛樂(lè)體驗(yàn)場(chǎng)所，打造項(xiàng)目亮點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)閉環(huán)：為入駐本項(xiàng)目的文化傳媒企業(yè)提供展示、體驗(yàn)及專業(yè)工作空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)閉環(huán) 項(xiàng)目配套：為項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊社區(qū)的白領(lǐng)和居民提供優(yōu)質(zhì)的商務(wù)、文化、娛樂(lè)配套,定位：多功能小型劇場(chǎng) 特色：空間靈活、設(shè)施完備 功能：公開演講、小型演唱會(huì)、派

52、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布會(huì),定位：宴會(huì)中心和會(huì)議中心 特色：以開敞空間為主，不需要大型燈光和音響設(shè)備 功能：文化展示、會(huì)議會(huì)展、及宴會(huì)婚禮等,定位：配套支持型場(chǎng)所 特色：復(fù)合型多業(yè)態(tài)專業(yè)場(chǎng)地 功能：錄音棚、練舞房、攝影棚等專業(yè)工作室,多功能劇場(chǎng)主力店建議,85,配備專業(yè)的燈光、音響等設(shè)備，空間靈活開放，可供舉辦小型演藝活動(dòng)、娛樂(lè)派對(duì)、發(fā)布會(huì)、脫口秀、TED主題演講等活動(dòng),承辦專業(yè)演講和特色演藝活動(dòng),演藝中心,多功能劇場(chǎng)主力店建議,86,空間及硬件上類似酒店會(huì)議/宴會(huì)廳，可用作文化展覽展示、企業(yè)會(huì)議、宴會(huì)婚禮、專業(yè)秀場(chǎng)等活動(dòng),展示中心,常年展出企業(yè)文化影像作品,多功能劇場(chǎng)主力店建議,87,設(shè)置練舞房、化妝間

53、、休息室、錄音棚、攝影棚專業(yè)配套場(chǎng)所，同時(shí)結(jié)合專業(yè)場(chǎng)所資源，吸引文化教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入住，提供文化藝術(shù)體驗(yàn),視聽(tīng)中心,多功能復(fù)合型的專業(yè)文化場(chǎng)所,職業(yè)培訓(xùn)中心建議,88,現(xiàn)在職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，白領(lǐng)對(duì)于繼續(xù)學(xué)習(xí)充電越來(lái)越重視，各種職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)涌現(xiàn)； 目標(biāo)消費(fèi)群：周邊商務(wù)客群及住宅居民； 主要作用：可引入多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在此方便商務(wù)白領(lǐng)工作之余充電學(xué)習(xí)，甚至可以覆蓋青少年課外補(bǔ)習(xí)，輻射周邊居民，帶動(dòng)家庭型消費(fèi)。 一般規(guī)模：2,000-3,000平方米左右,國(guó)際跨界概念店建議,89,時(shí)尚概念店在品牌文化中融入更多的創(chuàng)意理念和生活方式引導(dǎo)，集合不同品類的零售產(chǎn)品，大型概念店可囊括藝術(shù)、時(shí)尚、音樂(lè)、設(shè)計(jì)及

54、美食元素等，并被設(shè)計(jì)為多個(gè)區(qū)域等。 目標(biāo)消費(fèi)群：追求時(shí)尚、潮流及生活品質(zhì)的中高收入消費(fèi)者。 主要作用：提高項(xiàng)目的人氣和知名度，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的形象。 一般規(guī)模：2,000-8,000平方米左右,corso como,Agnes b,MF Art+,Adidas Origins,業(yè)態(tài)布局與組合,90,運(yùn)動(dòng)健身中心 5,000,劇場(chǎng)/多功能廳 8,000,輕餐/快餐20家 6,000,職業(yè)培訓(xùn)中心 3,000,主力業(yè)態(tài) 定調(diào)，塑造項(xiàng)目獨(dú)特性,特色餐飲15家 12,000,零售20家 6,000,酒吧/夜間餐飲56家 2,500,手工/科技體驗(yàn)店4-5家 2,000,生活/商務(wù)配套68 1,500,

55、國(guó)際概念店 10,000,輔助業(yè)態(tài) 充分挖掘精細(xì)化需求，完善生活與辦公配套,正餐23家 5,000,文化23家 1,500,業(yè)態(tài)布局與組合,91,36% 餐飲 FOOD & BEVERAGE 22,000 ,10% 零售 RETAIL 6,000,10% 娛樂(lè) RECREATION 6,500 ,2% 配套服務(wù) SERVICES 1,500 ,42% 主力店 ANCHOR STORE 26,000,建筑排布與亮點(diǎn),92,項(xiàng)目一方面應(yīng)遵循開放、舒適原則，考慮到上海氣候條件，為了更好的營(yíng)造室外化的室內(nèi)環(huán)境，建議地塊采用透明玻璃頂蓋形式，,圓融時(shí)代廣場(chǎng) 中國(guó) 蘇州,芳草地 中國(guó) 北京,ION購(gòu)物中心

56、 新加坡,索尼中心 德國(guó) 柏林,ION購(gòu)物中心 日本 東京,外灘中央 中國(guó) 上海,建筑排布與亮點(diǎn),93,高連通性： 直接連通地鐵 三塊地的地下打通 與辦公物業(yè)相連,建筑排布與亮點(diǎn),94,日本水晶長(zhǎng)堀 (GFA:24,500),水晶長(zhǎng)堀分區(qū)明確，建筑具特色，8個(gè)巨幅天窗設(shè)計(jì)提高了項(xiàng)目的品質(zhì)，并且兼顧通風(fēng)、采光的效果。 天窗通過(guò)波浪藝術(shù)造型處理，寓意著歷史上原有小河的場(chǎng)景，使地域文化得以再現(xiàn)。,新加坡CityLink Mall (GFA:5,500),CityLink Mall 長(zhǎng)350米，寬8米，建有三個(gè)中庭節(jié)點(diǎn)。中庭使用玻璃天窗設(shè)計(jì)，讓陽(yáng)光透入，消除行走在地下道的陰暗感覺(jué)。,建筑排布與亮點(diǎn),9

57、5,高樓層的主題餐飲，與景觀的良好結(jié)合。 不同主題特色的休閑餐廳，新穎的美食文化體驗(yàn)。 屋頂高級(jí)餐廳、酒吧，享受社交、約會(huì)、派對(duì)的歡樂(lè)體驗(yàn)。,萬(wàn)象城 中國(guó) 成都,難波城 日本 大阪,蓮花酒店 泰國(guó) 曼谷,96,產(chǎn)業(yè)辦公,特色零售,文化設(shè)施,分業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議,公共空間,浦東中央商務(wù)區(qū)需求難以在同區(qū)域滿足，需求外溢是大勢(shì)所趨,97,隨著道路和軌道交通建設(shè)推進(jìn)，巨大的需求將向浦東中部拓展,中央商務(wù)區(qū)空置率變化情況,陸家嘴,竹園,花木,張江,唐鎮(zhèn),世博,金橋,浦東中央商務(wù)區(qū)未來(lái)新增供應(yīng)有限,浦東中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有重點(diǎn)項(xiàng)目具有極高入駐率,濱江辦公樓集中供應(yīng)，本項(xiàng)目尋求差異化發(fā)展,98,濱江開發(fā)持續(xù)推進(jìn)的同時(shí)，

58、未來(lái)幾年濱江區(qū)域?qū)⒂写罅啃略鲛k公樓供應(yīng)。 浦東與浦西市場(chǎng)差異較大，租戶區(qū)域偏好明顯，租戶跨區(qū)搬遷動(dòng)力較小。因此，本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮浦東濱江辦公樓新增供應(yīng)。,區(qū)域競(jìng)合：發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)、物業(yè)上尋求互補(bǔ),99,前灘 交通條件便利（四條軌交） 陸家嘴集團(tuán)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，國(guó)內(nèi)外知名開發(fā)聚集，極具競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)品質(zhì) 將對(duì)金融服務(wù)業(yè)及外資企業(yè)形成吸引，在租賃層面大大削弱本項(xiàng)目辦公樓對(duì)金融服務(wù)業(yè)的吸引力 總建筑面積達(dá)220萬(wàn)平方米，2020年已基本形成規(guī)模,世博A/B片區(qū) 高知名度 央企及大型民企總部聚集區(qū) 將對(duì)上下游企業(yè)及內(nèi)資企業(yè)形成吸引，并大大提升區(qū)區(qū)域整體成熟度及商務(wù)氛圍 總規(guī)劃建筑面積約為150萬(wàn)，自

59、用面積占85% 2020年自用辦公基本投入使用,現(xiàn)狀：富有特色的世博會(huì)保留建筑和國(guó)際化氛圍，后續(xù)場(chǎng)館臨時(shí)用途不乏美術(shù)館等文化場(chǎng)館，多年經(jīng)營(yíng)已經(jīng)初步奠定區(qū)域文化基調(diào) 優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目與地鐵站聯(lián)通，通過(guò)13號(hào)線連接傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū) 2020年耀華區(qū)域已建成并投入使用，后灘區(qū)域預(yù)計(jì)進(jìn)入高強(qiáng)度開發(fā)階段，與浦東其他濱江項(xiàng)目錯(cuò)峰入市,競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn),本項(xiàng)目,上位規(guī)劃：一區(qū)三帶打造文化世博,100,文化創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來(lái)世博產(chǎn)業(yè)發(fā)展大方向,十三五規(guī)劃未來(lái) 世博 一區(qū)： 集文化博覽創(chuàng)意、總部商務(wù)、高端會(huì)展、旅游休閑和生態(tài)人居為一體的標(biāo)志性世界級(jí)城市中央活動(dòng)區(qū) 三條產(chǎn)業(yè)帶： 濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚帶：以總部經(jīng)濟(jì)、金融投資、專業(yè)服務(wù)、文化傳媒等功能為主 高端文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶：以