1、資產(chǎn)評估課程講義,主講人：黃曉祥,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象 第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型 第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè) 第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則 第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要作用。,（一）資產(chǎn)評估的概念 資產(chǎn)評估：是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評估的特點 1、現(xiàn)實性； 2、市場性； 3、預(yù)測性； 4、公正性； 5、咨詢性。,第一節(jié)

2、資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別 （1）發(fā)生的前提條件不同； （2）目的不同； （3）執(zhí)行操作者不同。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（一）資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)評估的資產(chǎn)既可以是單個資產(chǎn)也可以是資產(chǎn)的整體，甚至是整個企業(yè)，由于評估和計價的目的不同，對資產(chǎn)的質(zhì)和量的界定都有很大的差異。 對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，應(yīng)從以下幾個方面理解： 1、資產(chǎn)是一種權(quán)利； 2、資產(chǎn)是一種獲利能力； 3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象,第一章 總論,（二）資產(chǎn)的分類 1、按存在形態(tài)分為：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 2、按是否具有綜合獲利能力分為：單項資產(chǎn)和整體

3、資產(chǎn)。 3、按資產(chǎn)能否獨立存在分為：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 4、按資產(chǎn)的流動性分為：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象,第一章 總論,（一）資產(chǎn)評估的特定目的：是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。包括：,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 2、企業(yè)兼并。 3、企業(yè)出售。 4、企業(yè)聯(lián)營。 5、股份經(jīng)營。 6、中外合資、合作。 7、企業(yè)清算。 8、抵押。 9、擔(dān)保。 10、企業(yè)租賃。 11、債務(wù)重組。,現(xiàn)時的產(chǎn)權(quán)變動 （發(fā)生時必須進行資產(chǎn)評估）,潛在的產(chǎn)權(quán)變動 （發(fā)生時自行決定評估與否）,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評估的價值類型 1、價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的

4、規(guī)定。其作用表現(xiàn)在： （1）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素； （2）價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇； （3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,第一章 總論,2、價值類型的類別（根據(jù)國際評估準則劃分） （1）市場價值 （2）非市場價值 在用價值； 投資價值； 持續(xù)經(jīng)營價值； 清算價格； 保險價值； 課稅價值。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,第一章 總論,3、價值類型的決定因素。主要包括： （1）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）； （2）市場條件； （3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,第一章 總論,1、繼

5、續(xù)使用假設(shè) 2、公開市場假設(shè) 3、清算（清償）假設(shè),第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè),第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,資產(chǎn)評估原則：是資產(chǎn)評估人員進行資產(chǎn)評估時的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。 （一）資產(chǎn)評估的工作原則 1、獨立性原則。 2、客觀性原則。 3、科學(xué)性原則。 4、專業(yè)性原則。,第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則 1、貢獻原則。 2、替代原則。 3、預(yù)期原則。,第一章 總論,第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,（一）資產(chǎn)評估程序的定義 資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 （二）資產(chǎn)評估程序的重要性,第一章 總論,（三）資

6、產(chǎn)評估程序的內(nèi)容 1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 3、編制資產(chǎn)評估計劃 4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查 5、收集資產(chǎn)評估資料 6、評定估算 7、編制和提交資產(chǎn)評估報告 8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 （四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求,第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,第一章 總論,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第一節(jié) 市場法 第二節(jié) 成本法 第三節(jié) 收益法 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第一節(jié) 市場法,（一）市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出的類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 （二）市場法應(yīng)用的前提條件：

7、1、要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。 2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（三）運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點 1、明確評估對象。 2、進行公開市場調(diào)查、收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。 3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。 4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。 5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。,第一節(jié) 市場法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（一）成本法：是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 1、重置成本 2、復(fù)原重置成本 3、更新重置成本

8、 4、實體性貶值 5、功能性貶值 6、經(jīng)濟性貶值 7、成新率,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（二）成本法運用的程序 1、運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行： （1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。 （2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限。 （3）估算評估資產(chǎn)的損耗或貶值。 （4）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,2、成本法計算的基本公式,被評估資產(chǎn)評估值,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,被評估資產(chǎn)評估值,重置成本,成新率,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物價指數(shù)法

9、（3）功能價值法 （4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（三）實體性貶值的估算 1、觀察法也稱成新率法。,資產(chǎn)的實體性貶值重置成本（1實體性成新率）,2、公式計算法。,資產(chǎn)的實體性貶值,重置成本預(yù)計殘值,總使用年限,實際已使用年限,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（四）功能性貶值的估算 1、功能性貶值的計算步驟 （1）比較計算每年的超額運營成本； （2）確定凈超額運營成本； （3）估算資產(chǎn)尚可使用年限； （4）折現(xiàn)。 2、計算公式,第二節(jié) 成本法,被評估資產(chǎn) 功能性貶值額,（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本 折現(xiàn)系數(shù)）,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（五）成新率的估算 1、

10、觀察法。 2、使用年限法。 3、修復(fù)費用法。,第二節(jié) 成本法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第三節(jié) 收益法,（一）收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況,評估值Ri /（1+r）,i,i=1,n,2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況 （1）未來收益年金化的情景 （2）未來收益不等額的情景 （二）收益法的程序及優(yōu)缺點,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,1、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系： 資產(chǎn)評估方法之間既有區(qū)別又相互聯(lián)系，研究資產(chǎn)評估方法的特點，對于選擇資產(chǎn)評估方法具

11、有重要意義。 （1）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 （2）市場法與成本法的區(qū)別,2、資產(chǎn)評估方法的選擇 （1）必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。 （2）必須與評估對象相適應(yīng)。 （3）還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第三章 機器設(shè)備評估,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點 第二節(jié) 機器設(shè)備的核查與鑒定 第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法 第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點,（一）機器設(shè)備及其分類 1、機器設(shè)備的主要特點 2、機器設(shè)備的分類 對機器設(shè)備按不同的標準進行恰當(dāng)?shù)姆诸?，對選擇資產(chǎn)評估方法，考慮哪些因素，以及如何提供評估報告和附

12、表都有重要意義。 （1）按國家固定資產(chǎn)分類標準分類； （2）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類； （3）按機器設(shè)備的組合程度分類； （4）按機器設(shè)備的來源分類。,第三章 機器設(shè)備的評估,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點,第三章 機器設(shè)備的評估,（二）機器設(shè)備評估的特點 （三）機器設(shè)備評估的程序 1、明確評估目的； 2、清查機器設(shè)備，明確評估對象； 3、對機器設(shè)備進行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)； 4、研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料； 5、評定估算、撰寫評估報告。,第二節(jié) 機器設(shè)備的核查與鑒定,第三章 機器設(shè)備的評估,（一）機器設(shè)備的核查 1、逐項清查 2、抽樣核查 （二）機器設(shè)備的

13、鑒定 按工作階段可分為“統(tǒng)計性鑒定”和“判斷性鑒定”，其中統(tǒng)計性鑒定又分為“宏觀鑒定”和“微觀鑒定”。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,機器設(shè)備評估的成本法是通過估算機器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設(shè)備評估值的方法。 公式為：,機器設(shè)備評估值,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（一）機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成 重置成本包括構(gòu)建全新資產(chǎn)所需合理的直接費用和間接費用。 1、對于單臺機器設(shè)備，不需安裝的，重置成本僅包括購置成本、運雜費； 2、需要安裝的，則還要包括安裝費、基礎(chǔ)費、資金成本和稅金； 3、

14、對于原地繼續(xù)使用的機器設(shè)備，還包括一些間接費用； 4、對于進口設(shè)備，還應(yīng)包括進口從屬費用，如海外運費、海外保險費、進口關(guān)稅、公司代理手續(xù)費、商檢費等。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（二）機器設(shè)備重置成本的估算 1、重置核算法，即分別估算機器設(shè)備各構(gòu)成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。 對于外購設(shè)備： （1）外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備 重置成本全新設(shè)備基準日的公開市場交易價格運雜費 （2）外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備 重置成本全新設(shè)備基準日的公開市場交易價格運雜費安裝調(diào)試費,（3）外購單臺不需要安裝進口設(shè)備 重置成本（FOB價格途中保險費國外運雜費）基準日外匯匯率 進

15、口關(guān)稅增值稅銀行及其他手續(xù)費國內(nèi)運雜費 其中： FOB價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格； CIF為到岸價，指離岸價加上途中保險費和國外運雜費。 （4）外購單臺需要安裝設(shè)備 重置成本單臺未安裝進口設(shè)備重置成本安裝調(diào)試費人員培訓(xùn)費其他,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（5）外購成套需要安裝設(shè)備 重置成本單臺未安裝進口設(shè)備重置成本單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本 總和工器具重置成本安裝工程費工程監(jiān)理費軟件重置 成本設(shè)計費貸款利息 （6）車輛重置成本 國內(nèi)購置車輛重置成本車輛價格購置附加稅證照費及其他費用 進口車輛重置成本車輛價格（CIF）進口關(guān)稅消費稅增值稅證照 費及其他費用 其中

16、：進口關(guān)稅車輛價格（CIF）進口稅率 消費稅車輛價格（CIF）進口關(guān)稅（1消費稅率）消費稅率 進口增值稅車輛價格（CIF）進口關(guān)稅消費稅增值稅率,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估, 進口設(shè)備從屬費用的確定方法 （1）國外運費 （2）國外運輸保險費 （3）關(guān)稅 （4）消費稅 （5）增值稅 （6）銀行財務(wù)費 （7）外貿(mào)手續(xù)費 （8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費 （9）車輛購置附加費,2、物價指數(shù)法，即在被評估機器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。其計算公式為：,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,設(shè)備重

17、置成本,設(shè)備歷史成本,評估基準日定基物價指數(shù),設(shè)備構(gòu)建時定基物價指數(shù),物價指數(shù)可分為： （1）定基物價指數(shù) （2）環(huán)比物價指數(shù) 對于購置年代較長、型號陳舊（或已淘汰型號）的設(shè)備，不宜采用物價指數(shù)法估算重置成本，因為影響這些設(shè)備成本大小的原因不僅僅是物價變動因素。,3、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。公式為：,被評估設(shè)備的重置成本,（ ）,參照物設(shè)備的重置成本,被評估設(shè)備的產(chǎn)量,參照物設(shè)備的產(chǎn)量,x,規(guī)模效益發(fā)使用的范圍比較小，僅適用于某些特定的加工設(shè)備，并且適用的前提是：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關(guān)系。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章

18、 機器設(shè)備的評估,（三）機器設(shè)備的實體性貶值及其估算 1、使用年限法。使用年限的長短可以用來反映其實體性貶值的程度。公式為：,成新率,設(shè)備尚可使用年限,設(shè)備已使用年限設(shè)備尚可使用年限,100%,設(shè)備總使用年限,設(shè)備總使用年限設(shè)備已使用年限,100%,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,2、觀測分析法，是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。 估測設(shè)備成新率用主要觀察分析九個指標。 3、修復(fù)費用法，前提是設(shè)備的實體性損耗是可補償?shù)?，那么用于修?fù)實體性損耗的費用就是設(shè)備的實體性貶值。

19、 對于大多數(shù)情況，設(shè)備的可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗是并存的，應(yīng)靈活運用各種方法估算它們的貶值。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（四）機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算 1、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,1,（ ）,實際使用生產(chǎn)能力,額定生產(chǎn)能力,x,經(jīng)濟性貶值率 , ,100%,2、因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,經(jīng)濟性貶值 設(shè)備年收益損失額（1所得稅稅率） （P/A，r ， n）,3、因環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估算,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法,第三章 機器設(shè)備的評估,機器設(shè)備的比

20、較因素包括：個別因素、地域因素、交易因素、和時間因素四大類。,第四章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點 第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置 第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法 第五節(jié) 建筑物評估的特點 第六節(jié) 建筑物評估的方法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）房地產(chǎn)的概念 1、概念 2、存在形態(tài) 單純的土地 單純的建筑物 土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn) 3、房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）房地產(chǎn)的特征 1、位置固定性 2、耐用性 3、影響因素多樣性 4、投資大量性 5、保值增值趨勢,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,

21、第四章 房地產(chǎn)評估,（三）房地產(chǎn)的評估程序 1、明確評估基本事項 2、擬定評估工作方案 3、實地勘察搜集資料 4、選用評估方法評定估算 5、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）土地使用權(quán)及其實質(zhì) （二）土地資產(chǎn)的分類及其特性 1、土地資產(chǎn)的分類 （1）按社會經(jīng)濟用途分 （2）按經(jīng)濟地理位置分 （3）按所有權(quán)歸屬分 （4）按利用程度分 （5）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性 2、土地資產(chǎn)的特性 （1）自然特性 土地空間位置的固定性 土地使用價值的永續(xù)性和增值性 土地的不可替

22、代性 土地面積的有限性 （2）經(jīng)濟特性 用途多樣性 經(jīng)濟地理位置的可變性 可壟斷性,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）土地資源價格體系 1、土地資產(chǎn)價格類型 （1）基準地價 （2）標定地價 （3）土地使用權(quán)出讓底價 （4）轉(zhuǎn)讓價格 （5）出租價格,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）土地資源價格體系 2、土地資產(chǎn)價格的特點 （1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定； （2）土地價格主要由土地的需求決定； （3）土地價格具有明顯的區(qū)域性； （4）土地價格的上漲性。,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）影響地產(chǎn)價格的

23、因素 1、一般因素 2、區(qū)域因素 3、個別因素,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（五）土地使用權(quán)評估的原則 1、替代原則 2、最有效使用原則 3、變動原則 4、供需原則 5、貢獻原則,第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）土地權(quán)屬的類型 1、土地所有權(quán) 2、劃撥土地使用權(quán) 3、出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 4、集體土地所有權(quán),第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）

24、土地權(quán)屬的處置 1、制度規(guī)定 2、處置方式 （1）出讓方式； （2）直接投資入股方式； （3）租賃方式。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法 1、概念及其適用條件 （1）概念 （2）公式 （3）適用條件,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法 2、應(yīng)用的步驟與過程 （1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例； （2）進行交易情況的修正； （3）進行交易時間的修正； （4）進行區(qū)域因素的修正； （5）進行個別因素的修正； 土地使用年限修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) （6）確定待估土地評估值。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法

25、3、市場法案例 4、基準地價系數(shù)修正法 （1）概念 （2）公式 （3）注意的問題,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）收益法 1、應(yīng)用形式 （1）概念 （2）基本公式 2、土地收益額及其估算 （1）土地收益 實際收益、客觀收益 有形收益、無形收益 （2）求取土地純收益的程序,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）收益法 3、土地還原利率及其估算 （1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值得方法求取還原利率。 （3）各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。 4、土地收益年限及其測

26、算,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）成本法 1、概念及其適用范圍 （1）概念 （2）公式 評估值（土地價格）土地取得費土地開發(fā)費稅費利息 利潤土地增值收益 （3）適用：新開發(fā)土地的評估,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）成本法 2、評估的步驟 （1）估算土地取得費。 （2）估算土地開發(fā)費。 （3）估算稅費。 （4）估算利息。 （5）估算利潤。 （6）估算土地增值收益。 （7）估算土地使用權(quán)評估值。 3、成本法案例,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）假設(shè)開發(fā)法 1、概念及其適用條件 （1）概念 （2）公式 地價=樓價-建筑費-專

27、業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用 （3）適用條件：社會經(jīng)濟環(huán)境保證,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）假設(shè)開發(fā)法 2、步驟 （1）調(diào)查待評估土地的基本情況； （2）選擇最佳開發(fā)方式； （3）估計建設(shè)期； （4）預(yù)測土地開發(fā)價值（樓價）； （5）估測開發(fā)建設(shè)總成本（建筑費）； （6）租售費用、稅金的估測； （7）計算地價。 3、案例,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）建筑物及其分類 1、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類 （1）鋼結(jié)構(gòu) （2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) （3）混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)） （4）其他結(jié)構(gòu) 2、按建筑物使用功能分類 （1）工業(yè)用建筑物 （2）民用建

28、筑 民用住宅 公共建筑 營業(yè)用建筑 行政事業(yè)用建筑,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）建筑物評估的特征 1、建筑物價值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點 2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約 3、建筑物功能、用途及評估方法 （1）生產(chǎn)用建筑物：按單項生產(chǎn)要素用成本法評估； （2）商業(yè)用房或商品住宅：用收益法或市場法評估。 （三）建筑物評估時需要考慮的因素,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）建筑物評估的原則 1、替代原則 2、最有效使用原則 3、供需原則 4、房地合一原則,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 （1）概念 （2）公式 建筑物評估值建筑物重

29、置成本實體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 （3）適用： 不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值。 （4）涉及到四個基本要素 即：建筑物重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 1、建筑物成本構(gòu)成 （1）建筑安裝工程費 建筑工程費；建安工程費； （2）前期費用 （3）其他費用 （4）間接費用 （5）合理利潤 （6）資金成本 （7）稅金,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 2、建筑物重置成本的估算方法 （1）預(yù)決算調(diào)整法 調(diào)整的內(nèi)容和要點； 適用前提和范圍； （2）重編預(yù)算法 概念 公式 重置成本與歷史成本差異

30、的原因,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 （3）價格指數(shù)調(diào)整法 概念 適用 公式：計算綜合價格指數(shù)時 A.對于定基價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù),評估時點價格指數(shù),建筑物購建時價格指數(shù),100%,B.對于環(huán)比價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù)(1+a1)( 1+a2)( 1+an) 100%,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 （3）價格指數(shù)調(diào)整法 價格指數(shù)調(diào)整法計算公式 待估建筑物重置成本待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù),第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 3、建筑物實體性貶值率及成新率的估算 （1）使用年限法 概念；

31、公式：,建筑物實體性貶值率,建筑物實際已使用年限,建筑物實際已使用年限尚可使用年限,100%,建筑物成新率,建筑物尚可使用年限,建筑物實際已使用年限尚可使用年限,100%,（2）打分法 概念；公式。,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法 4、建筑物功能性貶值的估算 建筑物功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。 5、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算 （1）建筑物經(jīng)濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。 （2）公式： 經(jīng)濟性貶值建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率,或 經(jīng)濟

32、性貶值Ri /（1+r）,i,i=1,n,6、成本法案例,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）市場法 1、市場法的原理及其適用范圍 （1）概念 （2）適用：有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)； 房地產(chǎn)出售、購置、投資覺得等經(jīng)濟行為。 （3）市場法評估應(yīng)具備的條件 2、市場法應(yīng)用 （1）交易實例比較法（直接法） （2）基準價格對照法（間接法）,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）市場法 3、應(yīng)用市場法的程序 （1）資料收集 （2）選擇作比較的交易實例 （3）交易行為的補正 （4）交易日期的修正 （5）區(qū)域因素的修正 （6）個別因素的修正 4、市場法公式 5、市場法案例分析

33、,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）殘余估價法 1、概念 2、適用：其他方法難以準確判斷土地或建筑物價格的情況 3、公式：,B,aLr1,r2d,a2,r2d,4、案例,第五章 無形資產(chǎn)評估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點 第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法 第三節(jié) 專利權(quán)的評估 第四節(jié) 專有技術(shù)的評估 第五節(jié) 商標權(quán)的評估 第六節(jié) 計算機軟件的評估 第七節(jié) 商譽的評估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)及其分類 1、無形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營能長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。 2、特點： 無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有

34、效期較長； 無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大； 無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)及其分類 3、分類 （1）按企業(yè)取得的渠道分 （2）按有無法律保護分 （3）按可辨識程度分 4、無形資產(chǎn)包括的內(nèi)容,企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn) 外購的無形資產(chǎn),法定無形資產(chǎn) 收益性無形資產(chǎn),可確指無形資產(chǎn) 不可確指無形資產(chǎn),第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素 1、無形資產(chǎn)的成本； 2、機會成本； 3、效益因素； 4、使用期限； 5、技術(shù)成熟程度； 6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素； 7、國外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨

35、勢、更新?lián)Q代情況和速度； 8、市場供需狀況； 9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)評估的程序 1、明確評估目的 2、鑒定無形資產(chǎn) 3、確定評估方法，搜集相關(guān)資料 4、整理和報告，做出評估結(jié)論,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法 （一）無形資產(chǎn)功能的特性 1、附著性 2、共益性 3、積累性 4、替代性,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法 （二）收益法的應(yīng)用 1、收益法的公式,（1）無形資產(chǎn)評估值,（2）無形資產(chǎn)評估值最低收費額,i=1,n

36、,K R （1T）,（1r）i,i=1,n,K R （1T）,（1r）i,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,2、最低收費額的概念及決定因素 概念 決定因素 公式：,重置成本 機會成本,無形資產(chǎn) 最低收費額,重置成本凈值,轉(zhuǎn)讓成本分攤率,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本,其中：,轉(zhuǎn)讓成本分攤率,購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力,運用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益,無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法 （三）無形資產(chǎn)收益額的確定 1、公式 2、利潤分成率的確定方法 （1）邊際分析法 概

37、念 步驟 公式 （2）約當(dāng)投資分成法 方法 公式,無形資產(chǎn)收益額,銷售收入（利潤）,銷售收入 （利潤）分成率,（1所得稅率）,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法 （四）折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率無風(fēng)險利率風(fēng)險報酬率通貨膨脹率 （五）無形資產(chǎn)收益期限的確定 1、無形資產(chǎn)價值降低的三種情況； 2、無形資產(chǎn)有效期限確定的方法；,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、無形資產(chǎn)評估的成本法 （一）無形資產(chǎn)的成本特性 1、不完整性； 2、弱對應(yīng)性； 3、虛擬性； （二）成本法的應(yīng)用 1、成本法的公式：,無形資產(chǎn)評估值 無形資產(chǎn)重置成本 成新率,

38、第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,2、無形資產(chǎn)重置成本的估算 （1）自創(chuàng)無形資產(chǎn) 財務(wù)核算法 公式： 市場調(diào)整法 公式：,無形資產(chǎn)重置成本,物質(zhì)資料 實際耗費量,現(xiàn)行價格,實耗工時,現(xiàn)行費用標準,無形資產(chǎn)重置成本 無形資產(chǎn)市價 成本市價系數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,2、無形資產(chǎn)重置成本的估算 （2）外購無形資產(chǎn) 市價類比法 物價指數(shù)法 公式： 案例,無形資產(chǎn)重置成本,無形資產(chǎn)賬面成本,評估時物價指數(shù),購置時物價指數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,3、無形資產(chǎn)成新率的估算 專家鑒定法 剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法 公式：,成新

39、率,100%,剩余使用年限,已使用年限剩余使用年限,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、專利權(quán)的特點及評估目的 1、專利權(quán)：是國家專利機關(guān)依法批準的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。 2、專利權(quán)的特點： 獨占性，即 排他性； 地域性； 時間性； 可轉(zhuǎn)讓性。 3、專利權(quán)評估的目的,全權(quán)轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓） 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（通過技術(shù)許可貿(mào)易形式）,專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、專利權(quán)評估程序 1、證明和鑒定專利權(quán)的存在； 2、確定評估方法，搜集相關(guān)資料； 3、完成評估報告，并加以詳盡說明。,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形

40、資產(chǎn)評估,三、專利權(quán)的評估方法 （一）收益法 1、直接測算專利技術(shù)超額收益 收入增長型 費用節(jié)約型 2、采用利潤分成率測算專利技術(shù)超額收益,（價格上升） R(P2-P1)Q(1-T) （銷量增加） R(Q2-Q1)(P-C)(1-T),（成本費用降低） R(C1-C2)Q(1-T),第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、專利權(quán)的評估方法 （二）成本法 1、研制成本 2、交易成本,（1）直接成本 （2）間接成本,第四節(jié) 專有技術(shù)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、專有技術(shù)的特點 1、專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。（是一種自然的權(quán)利，是收益性的無

41、形資產(chǎn)） 2、特點： 實用性； 新穎性； 價值性； 保密性。,第四節(jié) 專有技術(shù)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、影響專有技術(shù)評估值的因素 1、專有技術(shù)的使用期限； 2、專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力； 3、專有技術(shù)的市場情況； 4、專有技術(shù)的開發(fā)成本。 三、專有技術(shù)的評估方法 1、成本法 2、收益法,第五節(jié) 商標權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、商標評估對象的確認 1、商標：是商品的標記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標記。 2、商標權(quán)：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障。包括： （1）排他專用權(quán)（獨占權(quán)）； （2）轉(zhuǎn)讓權(quán)；

42、（3）許可使用權(quán)； （4）繼承權(quán)。,第五節(jié) 商標權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、商標權(quán)評估的程序 1、明確評估目的； 2、向委托方收集有關(guān)資料； 3、市場調(diào)研和分析； 4、確定評估方法，搜集確定有關(guān)指標； 5、計算、分析，得出結(jié)論，完成評估報告。,第五節(jié) 商標權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、商標權(quán)評估方法 1、商標權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估（收益法） 2、商標權(quán)許可價值評估（商標使用權(quán)評估） 四、商標權(quán)評估案例分析,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、計算機軟件的特點 1、特點： 2、分類： （1）按軟件功能分 （2）按軟件規(guī)模分 （3）按軟件的總體復(fù)雜程度分 （4）按軟件的可靠性分

43、, 獨創(chuàng)性（原始性） 無形性 復(fù)制性 復(fù)雜性, 系統(tǒng)軟件 支撐軟件 應(yīng)用軟件,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、計算機軟件價值評估的特殊性 三、機關(guān)及軟件價值評估的方法 1、自行開發(fā)自用的成本法 2、購進的購進價估價法 3、銷售的收益法 （一）收益法評估計算機軟件的步驟 （二）計算機軟件價值評估舉例,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、商譽及其特點 1、商譽：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。（是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項可確指無形資產(chǎn)以后的剩余部分） 2、特性： （1）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。 （2）

44、商譽是多項因素形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。 （3）商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。 （4）商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、商譽評估的方法 （一）割差法 1、割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)三評估值之和進行比較確定商譽評估價值的方法。 2、公式：,商譽的評估值,企業(yè)整體 資產(chǎn)評估值,企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、商譽評估的方法 （二）超額收益法 1、超額收益資本化價格法 概念 公式：

45、2、超額收益折現(xiàn)法 概念 公式：,商譽的價值,企業(yè)預(yù)期年收益額,行業(yè)平均收益率,該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和,適用資本化率,商譽的價值,i=1,n,Si,（1r）i,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、商譽評估需要委托者提供的資料 四、商譽評估需要注意的幾個問題,第六章 流動資產(chǎn)評估,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點 第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估 第三節(jié) 債券類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點 1、流動資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。 2、內(nèi)容： （1）現(xiàn)金 （2）各項存款 （3）應(yīng)收賬款

46、（4）預(yù)付款 （5）存貨 （6）短期投資 （7）其他,貨幣類流動資產(chǎn),債權(quán)類流動資產(chǎn),實物類流動資產(chǎn),其他流動資產(chǎn),第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點 3、流動資產(chǎn)的特點： 周轉(zhuǎn)速度快； 變現(xiàn)能力強； 形態(tài)多樣化。,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,二、流動資產(chǎn)評估的特點 1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。 2、必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間。 3、既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。 4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。（特定情況下，可采用歷史成本作為評估值）,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,三、流動資產(chǎn)評估

47、的程序 1、確定評估對象和評估范圍； 2、對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定； 3、對企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析； 4、合理選擇評估方法； 5、評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,一、材料評估 （一）材料評估的內(nèi)容與步驟 1、庫存材料：包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、低值易耗品等。 2、庫存材料的特點： 品種多，金額大，而且性質(zhì)各異，計量單位、計價和購進時間、自然損耗各不相同。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（一）材料評估的內(nèi)容與步驟 3、評估的步驟 （1）核實賬、表與

48、實物數(shù)量是否相符，并查明有無霉爛、變質(zhì)、毀損的材料，有無超儲呆滯的材料等。 （2）根據(jù)不同評估目的和待評估資產(chǎn)的特點，選擇適應(yīng)的評估價值類型和方法。（評估方法多采用成本法、市場法） （3）運用企業(yè)庫存管理的ABC分類管理法，按照一定的目的和要求，對材料排隊，分清重點，著重對重點材料進行評估。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（二）材料評估的方法 1、近期購進庫存材料：可采用歷史成本法，也可采用市場法。 2、購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料：以市場價格作為其評估值。 3、購置時間早，市場已脫銷，沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料： 尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格； 通過

49、市場同類商品的平均物價指數(shù)進行評估。 4、超儲積壓物資： 對其數(shù)量和質(zhì)量進行核實和鑒定； 對失效、變質(zhì)、殘損、報廢的，應(yīng)通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額后，確定評估值。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（三）低值易耗品的評估 1、低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用年限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。 2、分類 （1）按用途分類： （2）按使用情況分類： 在庫低值易耗品（評估方法同庫存材料） 在用低值易耗品（成本法）,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,（三）低值易耗品的評估 3、在用低值易耗品評估 公式：,（1） 在用低值易耗品評估值 全新成本價值 成新率

50、,（2） 全新成本價值,原賬面價值 物價變動指數(shù),原賬面價值（價格變動不大）,現(xiàn)行市場價格,（3） 成新率,1,低值易耗品實際已使用月數(shù),低值易耗品可使用月數(shù),100%,第六章 流動資產(chǎn)評估,二、在產(chǎn)品評估 在產(chǎn)品包括： 制作過程中的在制品； 已加工完成入庫但不能單獨對外銷售的半成品。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,（一）成本法 概念； 適用。 1、按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本 評估的過程； 計算公式。 2、按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值 所需資料； 計算公式。 3、按在制品的完工程度計算評估值 （二）市場法 概念； 適用； 公式。,第六章 流動資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章

51、流動資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估 （一）成本法 1、評估基準日與產(chǎn)成品完工時間較接近，成本升降變化不大時：,產(chǎn)成品評估值 產(chǎn)成品數(shù)量 單位產(chǎn)成品賬面成本,2、評估基準日與產(chǎn)成品完工時間相距較遠，成本費用變化較大時：,（1）,（2）,產(chǎn)成品評估值,產(chǎn)成品 實際數(shù)量,合理材料工藝定額,材料單位現(xiàn)行價格,合理工時定額,單位小時合理工時工資、費用,產(chǎn)成品評估值,產(chǎn)成品 實際成本,材料成本比例,材料綜合調(diào)整系數(shù),工資、費用成本比例,工資、費用綜合調(diào)整系數(shù),第六章 流動資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估 （二）市場法 1、市場法：是指按不含

52、價外稅的可接受市場價格，扣除相關(guān)費用后計算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。 2、應(yīng)用時考慮四項因素。,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評估 1、概念 2、對應(yīng)收賬款的評估程序 （1）確定應(yīng)收賬款賬面價值； （2）確認已確定的壞賬損失； （3）確定預(yù)計壞賬損失。 3、公式：,應(yīng)收賬款評估值,應(yīng)收賬款賬面價值,已確認 壞賬損失,預(yù)計 壞賬損失,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評估 4、對預(yù)計壞賬損失定量分析的方法： （1）壞賬估計法 公式： （2）賬齡分析法 即按應(yīng)收賬款拖欠時間的長短，分析判斷可收回的金額和

53、壞賬。,壞賬比例,評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額,評估前若干年應(yīng)收賬款余額,100%,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,二、應(yīng)收票據(jù)的評估 1、有關(guān)概念 票據(jù)； 票據(jù)轉(zhuǎn)讓； 票據(jù)貼現(xiàn)。 2、評估的方法 （1）按本金加利息確定 公式：應(yīng)收票據(jù)評估值本金（1利息率時間） （2）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算（單利） 公式： 應(yīng)收票據(jù)評估值票據(jù)到期價值貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,三、待攤費用、預(yù)付費用和短期投資的評估 1、待攤費用的評估 原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價值來確定。 2、預(yù)付費用的評估 主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效

54、益的時間。 3、短期投資的評估 （1）對公開掛牌交易的有價證券：按評估基準日的收盤價計算確定； （2）對不能公開交易的有價證券：按其本金家持有期利息計算確定。,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,四、現(xiàn)金和各項存款的評估 1、通過清查盤點及與銀行對賬，核實現(xiàn)金和各項存款的實有數(shù)額； 2、以核實后的實有額作為評估值。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點 第二節(jié) 有價證券投資的評估 第三節(jié) 股權(quán)投資的評估 第四節(jié) 其他資產(chǎn)的評估,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,1、長期投資：是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括：股票投資、

55、債券投資和其他投資。 2、分類 3、長期投資評估的特點： 長期投資評估是對資本的評估。 長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。,（1）實物資產(chǎn)的長期投資 （2）無形資產(chǎn)的長期投資 （3）證券資產(chǎn)的長期投資,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,4、長期投資評估的程序 明確長期投資項目的有關(guān)詳細內(nèi)容。 判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負債表的準確性。 根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法。 評定測算長期投資，得出評估結(jié)論。,第二節(jié) 有價證券投資的評估,一、債權(quán)投資的評估 1、債券定義 2、分類： 3、特點： 收益穩(wěn)定性；

56、投資風(fēng)險小。 4、上市債券的評估 以評估基準日的收盤價作為評估值。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估, 政府債券 公司債券 金融債券,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5、非上市債券的評估（收益法） （1）分期付息、到期還本的債券評估 公式： （2）到期一次還本付息的債券評估 公式：,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,P,i=1,n,Ei,（1r）i,Po,（1r）n,P,F,（1r）n, 單利時，F(xiàn)Po（1mr） 復(fù)利時，F(xiàn)Po（1r）m,第二節(jié) 有價證券投資的評估,二、股票投資的評估 1、股票定義 2、分類 3、價格 （內(nèi)在價格、清算價格和市場價格與評估有關(guān)） 4、上市股票的評估 公式：上市股票評估

57、值股票股數(shù)評估基準日該股票收盤價,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5、非上市股票的評估 （1）優(yōu)先股的評估 公式： （2）普通股的評估 公式：,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,P,i=1,Ri,（1r）i,A,r, 固定紅利模型 紅利增長模型 分段式模型（分段計算，然后匯總）,P,D1,r,P,D1,rg,（rg）,Rn+1,（1r）n,或 P,i=1,n,Ai,（1r）i,第三節(jié) 股權(quán)投資的評估,一、股權(quán)投資的形式 1、投資收益的分配形式 2、投資本金的處置辦法 二、股權(quán)投資的評估方法（選用收益法） 四種情況的處置,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第四節(jié) 其他資產(chǎn)的評估,一、其他資產(chǎn)及其確認 1、其他資產(chǎn)：是指除流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。 2、長期待攤費用 3、作為資產(chǎn)評估對象的其他資產(chǎn)的界