1、西岸觀邸項目 -區(qū)域內(nèi)競品監(jiān)控,尺度興業(yè) 2008.4.28,區(qū)域內(nèi)競品掃描,萬科金域西嶺 華置西錦城（愛美高項目） 華僑城1期純水岸 中海國際社區(qū) 青房尚瑞天韻 西城首峻 華宇錦城名都 金地嘉年華城,萬科金域西嶺,項目概況,項目核心賣點 產(chǎn)品-萬科U8產(chǎn)品創(chuàng)新體系； 地段+區(qū)位； 品牌+配套服務(wù)。,萬科金域西嶺,項目在售情況,項目在售為：1、3棟，共516套房源； 1 棟為3梯8戶89-90套二產(chǎn)品；目前單價7300-9100元/； 3 棟為2梯4戶130套三、170套三產(chǎn)品；目前單價8000-9600元/；,優(yōu)：產(chǎn)品為精裝，成本約1500元/，產(chǎn)品裝修著重細(xì)節(jié)與人體工程學(xué)有效結(jié)合，充分保證

2、使用的舒適性； 1.廚衛(wèi)采光，可實現(xiàn)明廚明衛(wèi)； 2.帶生活陽臺設(shè)計，功能完整性加強； 3.臥室連接休閑陽臺，舒適度增加。 缺：1.規(guī)劃布局滿足容積率要求，致使建筑單體內(nèi)廚衛(wèi)、生活陽臺等自然光采取不良； 2.34F高層，樓間距僅為49m，造成部分單位景觀視 線及通風(fēng)采光不良； 3.精裝產(chǎn)品客戶喜好不一;,萬科金域西嶺,在售產(chǎn)品分析-套二,2,3,3,2,1,1,萬科金域西嶺,在售產(chǎn)品分析套三、套四,套四,套三,優(yōu)：1.廚衛(wèi)采光，實現(xiàn)明廚明衛(wèi)，雙衛(wèi)及三衛(wèi)設(shè)計； 2.帶生活陽臺設(shè)計，套四產(chǎn)品帶入戶花園，功能完 整性加強； 3.客廳和臥室連接休閑陽臺，舒適度增加。 缺：1.規(guī)劃布局滿足容積率要求，致使

3、建筑單體內(nèi)廚衛(wèi)、 生活陽臺等自然光采取不良； 2.34F高層，樓間距僅為49m，套三單位景觀視線及通風(fēng)采光不良； 3.精裝產(chǎn)品客戶喜好不一;,3,3,1,1,1,2,2,最近施行優(yōu)惠措施,老帶新優(yōu)惠：優(yōu)惠1% 付款方式優(yōu)惠：首付4成優(yōu)惠0.2%； 首付5成優(yōu)惠0.6%； 首付6成優(yōu)惠1%； 以此類推（增加1成首付，優(yōu)惠折扣增加0.4%） 房交會期間優(yōu)惠：2萬自住基金改善計劃； 購房1%優(yōu)惠,萬科金域西嶺,項目形象占位及營銷戰(zhàn)略,推廣主題 產(chǎn)品，U8產(chǎn)品創(chuàng)新體系 + 區(qū)位價值； 推廣訴求 專業(yè)集成價值，品質(zhì)改變生活 + 國賓，價值稀缺； 銷售手法 價格策略 高價引領(lǐng)市場，僅開盤、市場低迷時制定小

4、幅度優(yōu)惠； 蓄客策略 內(nèi)外聯(lián)動，萬客會+廣告推廣+公關(guān)活動； 銷售方式 公開開盤選房； 展示手法 現(xiàn)場展示+樣板間展示體驗+U8產(chǎn)品創(chuàng)新體系展示體驗； 推廣載體 報刊+戶外+公交站牌+網(wǎng)絡(luò)+3D動畫+電視+公關(guān)公司；,城西高端精裝住宅,推廣手段,萬科金域西嶺,主要報刊：商報、華西、居周刊、成都樓市； 其他載體：3D片、電視、網(wǎng)站、公交站牌、戶外； 活動公關(guān)：萬科U8體系發(fā)布會、產(chǎn)品品鑒會、公開開盤選房活動、萬科會聯(lián)誼活動等；,項目基本情況 總占地面積：71694 住宅建筑面積：318499.88 戶數(shù)及配比：2851戶， 其中，90以下：1240戶，戶數(shù)占：43； 90180：1551戶，戶數(shù)

5、占：54.8； 180以上，60戶，戶數(shù)占：0.2； 層數(shù)：19棟高層，地上28層，地下2層 項目進(jìn)展： 項目現(xiàn)場打圍，目前未做任何推廣。,愛美高項目,華置西錦城(愛美高項目),項目概況,項目核心賣點 配套資源:歡樂谷主題公園,以及商業(yè)配套； 產(chǎn)品； 華僑城品牌+生活理念。,華僑城1期純水岸,華僑城B地塊住宅,項目整體詳細(xì)規(guī)劃,華僑城1期純水岸,歡樂谷主題公園； 商業(yè)板塊，分前期的配套商業(yè)，15萬平米，規(guī)劃有1個酒店，1個劇場，1個集餐飲、酒吧、娛樂主題商業(yè)集群； 地產(chǎn)開發(fā)板塊，分為B、D兩個地塊，多期開發(fā)。先期開發(fā)B地塊，整體規(guī)劃布局以占地5萬平方米的人工湖為主要的景觀和中心分布。,1,2,

6、3 D地塊,3 B地塊,1期純水岸介紹,B地塊1期規(guī)劃有七棟高層和多層； 1期總建筑面積：15.1萬方； 住宅：14.7萬方； 高層8.7萬方，多層6萬方； 總戶數(shù)：1200戶； 建筑密度：20%； 停車位：1100個；,華僑城1期純水岸,B地塊,純水岸1期,1期總體戶型特點： 產(chǎn)品覆蓋面較廣從88經(jīng)濟適用性的中小戶型到280的大氣親水豪宅都囊括其中。 1期產(chǎn)品面積區(qū)間： 25F高層小戶型：89 25F高層大戶型：130-140 4層多層帶電梯：230-280 5層多層帶電梯：170-190 9+1電梯小高層：150-170；,項目核心賣點 大規(guī)模，百萬平米城市大盤； 超低密度，綜合容積率0.

7、9； 中海品牌成熟大盤。,中海國際社區(qū),項目概況,項目在售情況,項目在售為：橙郡2期3批次4.19號公開銷售，為3號樓，共411套房源；,中海國際社區(qū),橙郡2期3批次在售,橙郡2期C-House,橙郡2期3批次在售,優(yōu)：1.明廚明衛(wèi)，雙向采光，帶生活陽臺，舒適居家； 2.內(nèi)嵌式景觀庭院，直連客廳，可創(chuàng)意開放式客廳，或直連臥室，可創(chuàng)意情景臥室； 3.約2.7米大庭院開間，可創(chuàng)意開放式多功能房間； 4.獨立式采光觀景餐廳。,在售產(chǎn)品分析-套二，可變?nèi)?中海國際社區(qū),兩房兩廳，建筑面積89,1,1,2,2,在售產(chǎn)品分析舒適套二,優(yōu)：1.戶型方正，合理實用，開闊通透； 2.兩房兩廳，明廚明衛(wèi)，帶生活

8、陽臺，舒適居家； 3.大開間客廳連接觀景陽臺； 4.轉(zhuǎn)角大飄窗，觀景效果好； 5.特色花池；,兩房兩廳，建筑面積80,兩房兩廳，建筑面積86,2,3,4,5,4,3,中海國際社區(qū),中海國際社區(qū),優(yōu)：1.廚房連接餐廳，居家方便，餐廳配有陽臺，可形成通透景觀又方便家政物品放置 2. 主臥帶陽臺，次臥帶飄窗，利于采光及通風(fēng) 3.客廳帶飄窗，可形成舒適休閑的客廳環(huán)境 4.明廚明衛(wèi) 缺：1.餐廳與客廳間存在大面積的空間浪費,優(yōu)：1.戶型方正，布局緊湊 2.明廚明衛(wèi)，廚房帶生活陽臺 方便實用 3.內(nèi)嵌式景觀庭院毗連客廳與主臥，觀賞性強 4.臥室均帶飄窗 缺：1.動線交叉，大門正對餐廳影響私密性 2.客廳與

9、臥室間存在空間浪費,1,4,3,2,2,中海國際社區(qū),中海國際社區(qū),優(yōu)：1.明廚明衛(wèi)帶生活陽臺，廚房連接餐廳， 居家方便 2.大開間客廳。連接觀景陽臺，可設(shè)計成 開放式客廳 3.主臥帶飄窗，利于采光及通風(fēng)，形成舒適的生活環(huán)境 4.內(nèi)嵌式景觀庭院直接連接臥室，可創(chuàng)意情景臥房 5. 缺：1.餐廳與客廳間存在大面積的空間浪費 2.衛(wèi)生間距離臥室較遠(yuǎn)，不方便于生活起居 3.主臥設(shè)計不夠規(guī)整，進(jìn)門處存在空間浪費,優(yōu)：1.戶型方正，布局緊湊 2.動靜分區(qū)、干濕分區(qū) 3.明廚明衛(wèi)，廚房帶生活陽臺，方便實用 4.客廳連接大觀景陽臺，居住舒適暢快 5.臥室均帶飄窗 缺：1.餐廳無自然采光,中海國際社區(qū),中海國際

10、社區(qū),優(yōu)：1. 廚房與餐廳共享一個生活陽臺，利于通風(fēng)、采光和家政物品排放 2. 客廳連接陽臺，利于通風(fēng)采光，且可創(chuàng)意開放式客廳 3.臥室均設(shè)計成飄窗，適宜于布景及休閑 4.主臥配有大面積的陽臺，可自由布置成休閑區(qū) 5.衛(wèi)生間與臥室間布局合理，方便生活 缺：1. 空間浪費嚴(yán)重 2.衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，無法采自然光,中海國際社區(qū),優(yōu)：1. 餐廳與客廳間有一定空間的分離，方便生活與待客，功能分區(qū)合理 2. 主臥連接陽臺，采光及景觀都較好 3.動靜分區(qū)合理，將客廳與臥室良好分隔，衛(wèi)生間與臥室間的安排也很合理 缺：1.暗廚，暗衛(wèi)，封閉的廚房空間不利于自然采光及通風(fēng) 2.臥室自然采光效果不佳,2008置業(yè)計劃運

11、動，多項承諾優(yōu)惠 四月購房優(yōu)惠： 活動期間購買指定“現(xiàn)房”，可獲贈額外的裝修基金2000元； 業(yè)主成功推薦，業(yè)主本人獲贈物管費禮金券，被推薦人可獲1000元/套額外房款優(yōu)惠； 業(yè)主再購可享受0.5%額外優(yōu)惠，業(yè)主團(tuán)購最高可享受1%額外優(yōu)惠； 企業(yè)團(tuán)購可享受額外優(yōu)惠，3-5人享0.5%優(yōu)惠，6人及以上享1%優(yōu)惠。,最近優(yōu)惠措施,中海國際社區(qū),項目形象占位及營銷戰(zhàn)略,推廣主題 產(chǎn)品，精致產(chǎn)品 + 品牌； 推廣訴求 規(guī)模，環(huán)境，品質(zhì)； 銷售手法 價格策略 中高價位； 蓄客策略 內(nèi)外聯(lián)動，中海會+廣告推廣+公關(guān)體驗活動； 銷售方式 公開開盤選房； 展示手法 現(xiàn)場展示+樣板間展示體驗+現(xiàn)房展示體驗； 推

12、廣載體 報刊+戶外+公交站牌+網(wǎng)絡(luò)+3D動畫+電視+公關(guān)公司；,百萬平米城市大盤,中海國際社區(qū),推廣手段,主要報刊：商報、華西、居周刊、成都樓市； 其他載體：3D片、電視、網(wǎng)站、公交站牌、戶外； 活動公關(guān)：現(xiàn)場體驗活動、公開開盤選房活動、中海會聯(lián)誼活動等；,中海國際社區(qū),青房尚瑞天韻,項目概況,項目核心賣點 園林景觀：西班牙臺地風(fēng)格園林，12000余平方米的中庭花園 建筑：歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，創(chuàng)造230米的超寬樓間距,項目在售情況,項目在售為：3棟一單元、8棟，276套房源； 3棟一單元：為3梯5戶，89.03-89.98套二產(chǎn)品；目前單價為5178-6348元/ ；124.74-126

13、戶型為套三產(chǎn)品；目前單價5108-6178元/； 8棟：為3梯6戶，88.36-89.96 套二產(chǎn)品，目前單價5248-5838元/； 105.66-130.64套三產(chǎn)品，目前單價5748-6218元/；,青房尚瑞天韻,3棟1單元 在售,2,1,3,4,5,6,7,8,9,10,商業(yè)樓,8棟 在售,1,2,3,優(yōu)：1.15平方米的舒適主臥； 2.贈送一個9.6平方米（奇數(shù)層）或者8.6平方米（偶數(shù)層）的6m挑高陽臺； 3.客廳通透，通風(fēng)采光俱佳； 4.客廳與主臥均正對12000平方米的西班牙臺地風(fēng)格園林。 附注：由于奇數(shù)層陽臺與主臥相連，偶數(shù)層陽臺與客廳相連，在定價上奇數(shù)層價格低于偶數(shù) 層約2

14、00元，且陽臺與客廳相連的戶型較暢銷。 缺：通廳設(shè)計浪費空間； 暗廚暗衛(wèi)； 次臥采光欠佳；,青房尚瑞天韻,在售產(chǎn)品分析-套二,F1，兩室兩廳一衛(wèi)：89.9,優(yōu)：1.17.55平方米的舒適主臥； 2.贈送一個8平方米（奇數(shù)層）的6m挑高陽 臺； 3.干濕分區(qū) 缺：空間浪費面積較大； 衛(wèi)生間布局欠佳； 次臥采光欠佳；,青房尚瑞天韻,1,2,在售產(chǎn)品分析-套二,L1，兩室兩廳一衛(wèi)：90,在售產(chǎn)品分析套三,優(yōu)：1.客廳、餐廳南北通透，是全園區(qū)唯一的前后通風(fēng)的戶型； 2.客廳和主臥正對中庭景觀； 3.功能分區(qū)，廚房與其他區(qū)域明顯分隔； 4.贈送一個6m挑高陽臺，亦半面積贈送一個近10平方米的入戶花園；

15、缺：動線交叉,青房尚瑞天韻,1,2,3,4,G2 兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積89.65,青房尚瑞天韻,優(yōu)：1.明廚、明衛(wèi)；廚房帶生活陽臺，實用方便 2.奇數(shù)層陽臺連接客廳，功能性強 3.干濕分區(qū)、動靜分區(qū) 缺：1.空間浪費較多，過多面積用于過道 2.餐廳無自然采光 3.動線交叉 4.偶數(shù)層陽臺連接次臥實用性不大,1,2,1,4,2,J2戶型 兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積89.37,青房尚瑞天韻,優(yōu)：1.奇數(shù)層陽臺與起居室相連，采光、通風(fēng)較好，功能性強 2.動靜分區(qū)、干濕分區(qū) 缺：1.由于該戶型所處的位置致使餐廳、廚房自然采光欠佳 2.生活陽臺布局在入戶花園影響入戶美觀 3.次臥面積較小，舒適性差 4.偶

16、數(shù)層陽臺與主臥相連，功能性不大,2,1,1,1,K1戶型 兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積88.85,優(yōu)：1.超大入戶花園 2 功能分區(qū)合理 廚房與餐廳相連 方便實用 缺： 1.廚房、餐廳自然采光欠佳 2.奇數(shù)層陽臺與主臥相連，功能不大 3.生活陽臺布局在入戶花園影響入戶美觀,1,2,3,1,2,青房尚瑞天韻,E1戶型三房兩廳雙衛(wèi)，建筑面積130.64,青房尚瑞天韻,優(yōu)：125.74的主臥具有較高的舒適度 2 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)；廚房與餐廳相連 缺：1.廚房、餐廳、次衛(wèi)自然采光欠佳 2.客廳采光面較小 2.空間浪費面積較大，過多面積用于過道 3.陽臺連接臥室，功能不大 4生活陽臺布局在入戶花園影響入戶美

17、觀,1,2,2,1,E2戶型 三房兩廳雙衛(wèi)，建筑面積116.81,青房尚瑞天韻,優(yōu)：1.動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，廚房與餐廳相連，方便實用 2.奇數(shù)層陽臺與偶數(shù)層陽臺錯落布局，奇數(shù)層滿足主臥與次臥的采光及景觀要求，偶數(shù)層陽臺與客廳和次臥共用 缺：1.廚房、餐廳、衛(wèi)生間自然采光欠佳 2.空間浪費面積較大，過多面積用于過道 3.生活陽臺布局在入戶花園影響入戶美觀,2,1,1,2,3,優(yōu)惠措施房交會四重大禮 1、特別推薦房（6套）優(yōu)惠10000元房款; 2、指定房源優(yōu)惠6000元房款; 3、一次性付款優(yōu)惠1%; 4、老客戶介紹新客戶，新客戶優(yōu)惠3800元房款，老客戶獲贈1000元購物卡; 5、房交會期間蒞

18、臨體驗中心贈送精美禮品一份;,青房尚瑞天韻,項目形象占位及營銷戰(zhàn)略,推廣主題 歐洲新古典主義建筑風(fēng)格+西班牙臺地風(fēng)格園林 推廣訴求 造就羊西新界第一門牌的標(biāo)志性建筑 銷售手法 價格策略 中高價格水平； 蓄客策略 廣告推廣； 銷售方式 公開開盤選房； 展示手法 現(xiàn)場展示+樣板間展示體驗 推廣載體 報刊+戶外+網(wǎng)站+公交站牌；,羊西之上的環(huán)景電梯洋房,青房尚瑞天韻,西城首峻,項目概況,項目核心賣點 區(qū)位，位于國賓版塊緊鄰華僑城,產(chǎn)品分析,兩室兩廳一衛(wèi)：85.57,優(yōu)：1.功能分區(qū)，干濕分區(qū)； 2.6平米入戶花園； 3.客廳、臥室連接觀景陽臺； 缺：1.暗衛(wèi)，衛(wèi)生間布局使用不方便； 2.客廳開間3.

19、6米，臥室開間小于3米，影響舒適度； 3.主臥小開間，大進(jìn)深，營銷自然采光 4.餐廳無采光； 5.動線交叉； 6.過道浪費面積,2,1,3,3,西城首峻,產(chǎn)品分析,三室兩廳兩衛(wèi)：122.9,優(yōu)：1.超大入戶花園； 2.功能分區(qū)，動靜分區(qū)； 3.客廳、主臥連接觀景陽臺； 缺：空間浪費較多,三室兩廳兩衛(wèi)：106.35,1,2,3,3,優(yōu)：1.大入戶花園； 2.功能分區(qū)，動靜分區(qū)，明廚明衛(wèi)； 3.客廳、主臥連接觀景陽臺； 4.戶型通透，通風(fēng)效果好； 缺：1.空間浪費較多 2.主臥進(jìn)深3.1米，影響舒適度,西城首峻,1,2,3,3,項目形象占位及營銷戰(zhàn)略,推廣主題 區(qū)位，國賓版塊，緊鄰華僑城 推廣訴求

20、 國賓片區(qū)的精英生活特區(qū) 銷售手法 價格策略 低起價； 蓄客策略 現(xiàn)在1批次“精英藍(lán)貴卡”限量申領(lǐng)中，據(jù)銷售人員透露 交2萬誠意金可獲得內(nèi)部選房號； 銷售方式 未開始銷售； 展示手法 現(xiàn)場展示 推廣載體 報刊+戶外+網(wǎng)站+公交站牌；,國賓片區(qū)時代建筑,西城首峻,華宇錦城名都,項目概況,項目核心賣點 區(qū)位：成熟居住片區(qū)，生活配套完善； 建筑：標(biāo)志性的現(xiàn)代大氣的建筑風(fēng)格,1期,1,2,3,4,項目已售： 1期1批次：1、2棟，733套，面積區(qū)間60138,均價6033元/ 1期2批次：3棟，378套，面積區(qū)間69138，均價6800元/ 項目在售： 1期3批次：4棟，386套，2梯6戶，面積區(qū)間6

21、0-119，價格為6380元/-7680元/,項目在售情況,華宇錦城名都,4棟 在售,1,2,3,優(yōu)：1.7余平方米的花園露臺； 2.3余平米的生活陽臺； 3.客廳通透，通風(fēng)采光俱佳； 4.正對社區(qū)中庭 5.戶型方正，布局緊湊合理 缺：私密性較差 衛(wèi)生間布局使生活不方便。,1,2,在售產(chǎn)品分析-套二,1,優(yōu)：1.雙衛(wèi)生間，私密性較好 2.7余平米的花園露臺； 3.超大的飄窗； 4.正對社區(qū)中庭 缺：私密性較差,3,華宇錦城名都,兩室兩廳一衛(wèi)：89.09,兩室兩廳一衛(wèi)：87.21,1,優(yōu)：1.戶型私密性較好 2.近8平米的花園露臺； 3.用水集中； 4.4平米的生活陽臺 缺：通廳設(shè)計較為浪費空間

22、,2,3,4,華宇錦城名都,三室兩廳雙衛(wèi)：112.57,近期施行的優(yōu)惠措施 1、一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%； 2、房交會期間一次性優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠4%； 3、春風(fēng)送重禮行動,你購房,我交稅 ，稅費抵扣房價； 4、老客戶再次購房再享受1%的優(yōu)惠； 5、08年4月5日-4月22日之間，推出10套特惠推薦房，6380-6700元/平米；,華宇錦城名都,項目形象占位及營銷戰(zhàn)略,推廣主題 現(xiàn)代、大氣、純粹的建筑+現(xiàn)代都市的居住文化 推廣訴求 一件改變城市格局的高層建筑精品 銷售手法 價格策略 中高價格水平； 蓄客策略 廣告推廣； 銷售方式 公開開盤選房； 展示手法 現(xiàn)場展示 推廣載體 報刊+戶外+網(wǎng)

23、站+公交站牌；,生活 比建筑更高,華宇錦城名都,金地嘉年華城,項目概況,項目核心賣點 區(qū)位：羊西線版塊 產(chǎn)品：嘉年華park社區(qū)；,項目在售情況,金地嘉年華城,1期A區(qū) 在售,1期B區(qū) 在售,2期,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,1期A區(qū)：1、2棟，兩梯四戶87套二、125套三產(chǎn)品，共461套，均價5800元/； 36棟，63-80套二、100-105套三產(chǎn)品，共559套，均價6000元/ 1期B區(qū)：1518棟，兩梯四戶118-122套三產(chǎn)品，共590套，均價5800元/；,1,2,3,優(yōu)：1.用水集中； 2.臥室方正； 3.4.2米開

24、間的客廳； 4.戶型緊湊合理； 缺：1.空間浪費較嚴(yán)重； 2.私密性較差；,1,2,優(yōu)：1.用水集中； 2.主臥方正； 3.轉(zhuǎn)角窗戶，通透性好； 4.戶型緊湊合理； 缺：1.空間浪費較嚴(yán)重； 2.私密性較差；,2,2,3,金地嘉年華城,兩室兩廳一衛(wèi)：74.19,兩室兩廳一衛(wèi)：63.31,c,1,c,3,4,1,c,4,3,優(yōu)：1.用水集中； 2.臥室方正； 3.4.2米開間的客廳； 4.客廳連近10露臺 缺：私密性較差,c,c,2,2,金地嘉年華城,三室兩廳雙衛(wèi)：106.57,三室兩廳雙衛(wèi)：101.25,優(yōu)：1.干濕分區(qū)，功能分區(qū)； 2.明廚明衛(wèi)； 3.4.2米開間的客廳； 4.客廳連近10露臺 缺：私密性較差,金地嘉年華城,A5戶型戶型三室兩廳兩衛(wèi) 套內(nèi)面積:106.57平方米,產(chǎn)品分析 套三,優(yōu)：1.明廚明衛(wèi)，陽臺可滿足廚衛(wèi)通風(fēng)采光 2.客廳及臥室均帶陽臺，加之大面積的空間，舒適度較高 3.廚房連接餐廳，居家方便 4.動靜及干濕分區(qū)合理，生活不受干擾 缺：1.主臥與次臥開門正對，不是很適宜于隱私 2.客廳到臥室間存在空間的浪