1、 地庫成本控制，看中海地產(chǎn)如何做！絕對值得學(xué)習(xí)！部落用戶大酋長中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的利潤老大，即使在全行業(yè)的利潤跌破10%，凈利潤率仍然達到了23%，秒殺萬科、碧桂園、恒大等標桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤率能甩出對手幾條街，主要在于其成本控制太強啊，地庫作為成本控制中的重中之重，今天和大家分享一個中海的地下車庫成本控制方法。一、地下車庫停車數(shù)量1、車庫范圍獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進行經(jīng)濟性研究，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；2、車庫層數(shù)盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積3、車庫埋深結(jié)合場地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車。二、人防地下室問題

2、1、盡量降低人防等級，爭取不做5級人房明確人防等級后再開始設(shè)計。如果是乙級人防（常5級或常6級），無需每個防護單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護單位；這樣可以騰出大量車位。人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方，尤其不宜布置在車道旁。2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋混凝土防倒塌棚架，既浪費又影響景觀，應(yīng)盡量減少。相鄰防護單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。三、停車效率的提升1、再次澄清關(guān)于“單車位面積”的統(tǒng)計口徑地下車庫總面積= 地下車庫 + 全部設(shè)備用房 + 主樓地下室只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管

3、用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時，可允許進行特別說明及復(fù)核。2、集團控制標準：單車位面積35 控制標準并不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達到而停止優(yōu)化！1）無人防地下室通常可以做到32/輛。2）大型停車庫效率較高，很多可以做到30/輛以下。3）當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到25平米/輛以下。4）目前，各項目中，有做到33、37、甚至41，成本優(yōu)化空間仍然是很大。普通地下一層車庫建安成本約1 600元/，人防地下室約2 300元。以停放500輛的車庫，單車位面積每減少1，至少降低造價80萬，平攤可售成本降低14.4元。3、柱網(wǎng)布置集團控制標準：7 800mmX7 800mm

4、汽車庫設(shè)計規(guī)范規(guī)定小車位1 800mmX4 800mm，車側(cè)600mm，車尾500mm，兩車共用，普通車位可以按照2 400mmX5 050mm。7 800mm柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求（除非政府對停車有其他明確意見）。后側(cè)有墻，車位應(yīng)按照2 400mmX5 300mm。地下室輪廓線：要求平直方正，無用的面積一定要剔除。無實際用途，應(yīng)修改地庫輪廓。無實際用途，修改地庫輪廓或改作他用。4、布置方式布置方式設(shè)備用房面積需要嚴格控制5、設(shè)備用房面積需要嚴格控制經(jīng)驗數(shù)據(jù)：10萬規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700800左右（未含車庫排風(fēng)、消防控制）。其中，變配電房約150；公變房：約50；柴油發(fā)電機房：

5、約100；水泵房：約120；生活水池：約100；消防水池：約150；其他：約50。小區(qū)規(guī)模每增加10萬，設(shè)備房增大30%左右。6、設(shè)備用房位置需要仔細斟酌車道兩邊是車位布置的黃金寶地，設(shè)備房（以及非機動車庫）不應(yīng)擠占停車位置；此處位置規(guī)整且靠近車道，不宜布置設(shè)備用房。可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設(shè)備房。設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方，應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響。四、車庫層高層高每增加100mm，地下室綜合成本增加18元/。1、常見認識誤區(qū)1）片面的認為車庫凈高2.2m，是指最不利空間的凈高。其實在設(shè)計中，主要能保證“車道處、以及大部

6、分的停車位處”的凈高為2.2m即可。2）設(shè)備高度計算不精確，當(dāng)車庫設(shè)有“噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時，管線高度計算時不夠精確；或者“風(fēng)道、噴淋”等設(shè)備布置沒有盡量避開主車道；或者設(shè)備管線交叉點也未避讓主車道，導(dǎo)致車庫高度人為增高，造成不必要的浪費。3）對常用設(shè)備配置要求不清楚。當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來設(shè)置同層層高。2、影響地下室層高的因素1）凈高：車庫凈高：2 200mm。2）機械排煙：總建筑面積2 000地下車庫必設(shè)機械排煙。3）噴淋：10輛地下車庫，或50輛地上車庫（含架空層車庫）必設(shè)噴淋，寬度1 200mm的風(fēng)道

7、下面需設(shè)噴淋。4）防火分區(qū)：地下車庫一個防火分區(qū)2 000設(shè)噴淋4 000。5）梁高：800mm高更節(jié)?。ǖ叵率衣裆畈淮髸r）。6）設(shè)備常用計算高度。3、嚴格控制地下室層高1）應(yīng)盡量使“主風(fēng)道” 靠近車道邊側(cè)設(shè)置。2）風(fēng)道寬度盡量控制在1.2m以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋。3）電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方。4）各類管線交叉點不要設(shè)在主車道處。車庫層高= 車庫底板構(gòu)造面厚度+停車庫凈高2.2m+通風(fēng)+（噴淋高度）+（電橋架）+頂板梁高。風(fēng)道下無噴淋，層高可以控制在3.40m。（100+2200+300+800）風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在3.60m。（100+2200+200+300+800）mm集團控制標準：普通地庫3.6m；人防車庫3.8m。采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細石砼配鋼筋網(wǎng)片）；頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡。五、覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等，也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)成本。覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定，因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要。頂板平均覆土厚度：1）應(yīng)結(jié)合景觀方案精細化設(shè)計，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同；或采用樹池、堆土形式來種植；平均覆土厚度1.01.2m。2）如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部1 50