1、,【德思勤城市廣場】,2015.12.12,個案 研究,德思勤城市廣場,項目概述,由湖南德思勤打造的長沙德思勤城市廣場項目位于長沙城南韶山南路與湘府東路的交匯處。 項目占地面積550畝，總建筑面積156萬。項目包括大型商業(yè)中心、國際五星級酒店、甲級寫字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國際學校、高檔公寓等諸多業(yè)態(tài)，集高檔購物、時尚淘寶、商務辦公、金融、政務、會務、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。 自2011年面市以來，已實現(xiàn)銷售金額 XX億元，冠領(lǐng)南城省府商辦市場,讓我們來了解一下，這個在中部地區(qū)具有影響力的德思勤城市廣場 看看一家深圳的代理公司如何轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，

2、且將項目打造成近些年長沙乃至全國商業(yè)綜合體的標桿項目，并了解它是如何在逆勢情況下，實現(xiàn)商業(yè)辦公產(chǎn)品突圍，獨領(lǐng)風騷！,項目鳥瞰,項目基本參數(shù),德思勤城市廣場早期規(guī)劃是將3塊地塊一期做的規(guī)劃，營造一個大的商業(yè)夢；實際就拿到了一期全部和二期部分地塊。,項目位置,項目位于省府南城核心區(qū)域，湘府路與韶山路交匯處，屬于紅星核心商圈板塊，政務資源比較豐富，交通相當便利。,項目路網(wǎng),紅星商圈以湘府路與韶山路交匯處為軸心，向南輻射至汽車南站，北至新韶路，東至萬家麗路，西達至芙蓉南路省政府。,三縱一橫路網(wǎng) 黃金十字街口 地鐵、高鐵、輕軌、汽車交通樞紐,項目解讀規(guī)劃篇,亞洲又一時尚中心 給整個湖南造一個商業(yè)夢！,起

3、初德思勤對外宣傳的是將三期整個地塊整體規(guī)劃，打造規(guī)模效應，也形成了2個之最： 中部地區(qū)體量156萬方最大商業(yè)綜合體。 湖南地區(qū)規(guī)格最高、配套最齊全的城市購物廣場。,項目解讀規(guī)劃篇省府CBD,長沙市唯一次級城市紅星中心商圈核心區(qū)域，輻射人群接近30萬。交通便利和政務資源相當豐富。,省政府南遷，使項目所在區(qū)域成為長沙政治文化中心，更是長沙、湘潭、株洲三市融合的核心區(qū)。,項目解讀規(guī)劃篇紅星國際會展中心,紅星國際會展中心地處長株潭“兩型”建設(shè)金三角地帶，空港、地鐵、高鐵、高速公路、城際鐵路在此立體交匯?，F(xiàn)已成為中南現(xiàn)代交通的新樞紐，商貿(mào)商務物流的新中心，現(xiàn)代創(chuàng)意建設(shè)的新基地，“長沙國際化東南新門戶”。

4、,項目緊挨7/8號線交匯處，雙地鐵圍繞,10分鐘車程至長株潭城際輕軌,一小時生活圈 覆蓋“長株潭”城市群,株洲、湘潭40分鐘車程,30分鐘快到機場,車行20分鐘至武廣高鐵,車行5分鐘抵達長沙汽車南站,項目解讀規(guī)劃篇交通配套,德思勤項目實際就是由A、B兩個地塊構(gòu)成，也就是目前德思勤的全部地塊概貌，二期地塊為復地湘府路地塊+高升村地塊，三期地塊為待開發(fā)地塊。,項目分期開發(fā)示意圖,本案,高升村,待開發(fā),德思勤城市廣場,項目解讀規(guī)劃篇開發(fā)節(jié)奏,寶格麗公寓,公寓辦公,甲級辦公,四季匯購物中心,SOHO辦公,整體設(shè)計打造156萬方，涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓的綜合體,項目解讀規(guī)劃篇產(chǎn)品規(guī)劃,項目解讀規(guī)劃

5、篇小結(jié),紅星商圈,省府CBD,長株潭融城橋頭堡,“把握城市發(fā)展脈搏 ，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)”,德思勤早在06年就開始和政府溝通，充分理解政府對城市未來規(guī)劃；,長沙商圈容量僅次于五一廣場的唯一城市次級商圈核心，規(guī)劃建設(shè)土地面積超過110萬；紅星國際會展中心一年超過100次展會，配上河東最大交通樞紐汽車南站，吸引中南地區(qū)大量客流；商圈日客流高峰量將超20萬。,湖南省政府南遷，省會行政中心的轉(zhuǎn)移。省地質(zhì)博物館、省科技館、省群眾藝術(shù)館、省青少年活動中心等一大批省、市級重大文化設(shè)施落戶南城。高標準的醫(yī)院、全日制學校、社會福利院等一批社區(qū)公益設(shè)施也將相繼落戶于南城。,中國內(nèi)陸第一個城市群規(guī)劃，長株潭城市群為目

6、前湖南省經(jīng)濟發(fā)展與城市化的核心地區(qū)，三市分別是湖南省第1、第3、第4大的城市，將打造百萬級別城市群,規(guī)劃利好：政商中心，城市群建設(shè)，交通樞紐,項目解讀形象篇,長沙可以說近些年綜合體如雨后春筍般；綜合體市場概念甚至泛濫，而德思勤卻鶴立雞群，引領(lǐng)市場；如何做到呢？ 實際就是三個字：高、大、尚。,寶格麗公寓,公寓辦公,甲級辦公,四季匯購物中心,SOHO辦公,整體設(shè)計打造156萬方，涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓的綜合體,項目解讀“高”,“高” 形象高端。,1、長株潭千萬級城市群商業(yè)中心,長株潭融城后，長沙704萬人口、株洲360萬人口、湘潭298萬人口，加上長株潭結(jié)合范圍內(nèi)郊區(qū)人口將超過千萬，長株潭城

7、際輕軌將于2016年通車，項目將成為長株潭千萬級城市群商業(yè)中心。,2、中部文化娛樂中心,韓國CJ集團：亞洲最大的娛樂集團，擁有媒體、電視、食品、生物四大板塊。 亞洲音樂節(jié)MAMA主辦單位。 韓國CGV電影院：韓國CJ集團下屬亞洲唯一的上市電影院，中部第一 家4D及IMAX旗艦影院。 湖南衛(wèi)視：亞洲最知名的娛樂媒體集團。 第一財經(jīng)：CBN是中國最大的、最有影響力的財經(jīng)媒體集團，在推動陸家嘴的建設(shè) 中發(fā)揮至關(guān)重要的傳播陣地價值。,3、長株潭產(chǎn)業(yè)金融中心,項目周邊聚集有諸如華凌、中煙、國家電網(wǎng)等大型企業(yè)；全國第七大汽車產(chǎn)業(yè)集群基地聚集在長株潭中心，六大汽車比亞迪、吉利、菲亞特、北汽福田、廣汽長豐等對

8、產(chǎn)業(yè)基金提出更高要求；,項目發(fā)展目標：,亞洲娛樂時尚中心,項目解讀“高”,“高” 形象高端。,長株潭國際化生活中心,德思勤城市廣場堅持“低碳、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)約、高效、可持續(xù)發(fā)展”的開發(fā)理念，強調(diào)與國際接軌的運作思路： 主設(shè)計團隊：全球排名前列的美國RTKL國際有限公司 酒店：國際五星級酒店 物業(yè)公司：第一太平戴維斯、世邦魏理仕 商業(yè)管理：第一太平戴維斯、世邦魏理仕 商業(yè)引進國內(nèi)外一線品牌及世界五百強的商業(yè)品牌 建筑上以國際節(jié)能及環(huán)保標準指導項目建設(shè) 國際學校、進口食品超市、萬國美食街、國際精品步行街 以國際化的視角和思路，將項目打造成為長株潭綜合配套改革試驗區(qū)樣板項目和國家級低碳示范區(qū)項目。,

9、項目解讀“高”,北京有華貿(mào)中心、國貿(mào)中心，上海有新天地、深圳有萬象城，日本六本木等順應城市發(fā)展的需求，成為城市的形象名片。德思勤城市廣場，無論從規(guī)劃設(shè)計以及業(yè)態(tài)運營，都以高起點、高標準成為大長沙城市形象的名片。,大長沙城市形象名片,深圳萬象城,北京國貿(mào)中心,“高” 形象高端。,德思勤城市廣場,項目解讀“大”,“大” 大體量+大配套。,四季匯 購物中心,24小時書店,湖南衛(wèi)視韓國CJ娛樂,五星級 酒店,阿里云創(chuàng)客孵化器,蘋果街潮流街區(qū),雙地鐵上蓋,紅星國際會展中心,湖南首家,綜合體內(nèi)首個衛(wèi)士直播中心,雙5星級，首家凱悅,湖南首個創(chuàng)業(yè)孵化器,南城首個地鐵上蓋,中部第一會展中心,亞洲最佳購物中心,南

10、城首個購物街區(qū),最開始對外宣傳都是打中部最大綜合體（156萬方），其中很多配套業(yè)態(tài)都是商業(yè)綜合體首次引進或?qū)崿F(xiàn)，在配套規(guī)模以及業(yè)態(tài)完勝省內(nèi)甚至國內(nèi)很多綜合體。,項目解讀“尚”,德思勤“硅谷+”“快樂辦公”品臺模式實現(xiàn)了工作、購物、文化、娛樂、生活的完美交融。隨著衛(wèi)士直播中心啟動，德思勤商業(yè)地產(chǎn)+娛樂時尚+傳媒的獨特魅力逐步顯現(xiàn)。,“尚” “硅谷+”快樂辦公。,德思勤攜手 湖南衛(wèi)視、亞洲第一大娛樂集團韓國CJ集團 在項目內(nèi)打造衛(wèi)視直播中心+大型商業(yè)中心四季匯,湖南最大IMAX影院,國際真冰溜冰場,TASKIN蘋果街,項目解讀“尚”,“尚” “硅谷+”快樂辦公。,德思勤二十四小時書店首家引入文化概

11、念書店，不僅僅是帶來臺灣的經(jīng)營方式，更是一種文化理念，通過獨有的文化平臺打造，使得客戶體驗增強同時強化快樂辦公精神理念。,項目解讀“尚”,“尚” “硅谷+”快樂辦公。,項目解讀小結(jié),德思勤“硅谷+”“快樂辦公”品臺模式實現(xiàn)了工作、購物、文化、娛樂、生活的完美交融。隨著衛(wèi)士直播中心啟動，德思勤商業(yè)地產(chǎn)+娛樂時尚+傳媒的獨特魅力逐步顯現(xiàn)。,項目解讀產(chǎn)品篇,德思勤規(guī)劃由商業(yè)中心+購物街 2棟甲級寫字樓/ 2棟住宅公寓/ 10棟SOHO辦公產(chǎn)品,綜合體業(yè)態(tài)基本全覆蓋，且都為國內(nèi)頂尖產(chǎn)品設(shè)計與配置；辦公、商業(yè)、酒店、居住互為依托，形成完整一個商業(yè)生態(tài)閉環(huán)。,項目解讀產(chǎn)品篇,SOHO辦公以及公寓類產(chǎn)品嚴格

12、控制面積，降低總價門檻，吸引投資客戶； 為保持SOHO辦公純粹性，開發(fā)商與業(yè)主簽協(xié)議，由開發(fā)商統(tǒng)一招租管理；,一期一階段樓座分布,A5,A8,A6,A7,B4,B5,B6,寶格麗公寓,辦公產(chǎn)品,藝術(shù)公寓,項目解讀公寓,傳承寶格麗的時尚與經(jīng)典，精致奢華； 國際奢侈品設(shè)計大師藝術(shù)品； 全精裝公寓； 酒店式管理，世邦魏理仕實管服務，盡顯尊貴品位；,寶格麗公寓，精細的做工，優(yōu)質(zhì)的服務，整個項目的唯一住宅；,類甲寫字樓大堂標準； 全石材工藝，寬敞電梯廳； 世邦魏理仕實管服務，提供前臺服務；,70年產(chǎn)權(quán)，打造成的辦公產(chǎn)品，產(chǎn)品配置采用類甲級寫字樓的標準，在低迷的辦公市場搶奪一席席位之外，更是實現(xiàn)了近20%

13、的溢價；,項目解讀SOHO辦公,Part2: 營銷推廣分析,2.1 預熱期營銷分析 2.2 強銷期營銷分析 2.3 持銷期營銷分析 2.4 產(chǎn)品價格走勢分析,首期商業(yè)、公寓、商務公館4次開盤，成交率均在80%以上，公寓基本告罄。在蓄客周期短、價格實現(xiàn)高的情況下，項目如何完成熱銷？,項目解讀開盤成交數(shù)據(jù),項目解讀預熱期營銷分析,推廣預熱期（2011.8.8-2012.3.26） 主要營銷動作： 2011.8.8，德思勤城市廣場芙蓉國豪庭大酒店臨時接待中心對外開放； 2011.9.1，開始推廣公寓及商鋪，VIP卡限量申辦即將開始； 2011.10.16，德思勤城市廣場深圳展廳開放； 2012.1.

14、5，德思勤城市廣場體驗中心、樣板間對外開放； 2012.1.7，深圳瑞吉酒店舉行全球發(fā)布儀式； 2012.1.15，大鯊魚沙奎爾奧尼爾空降長沙，亮相德思勤城市廣場體驗中心，舉行了長沙見面會，勁動全城; 2012.3.14，德思勤900米蘋果步行街15-300商鋪首發(fā)認籌； 2012.3.21，融城花園酒店舉行與美國客凱悅酒店集團簽約儀式；,項目解讀強銷期營銷分析,強銷期營銷分析（2012.3.28-2012.11.6） 主要營銷動作： 2012.4.5，德思勤城市廣場長深高鐵萬象城之旅首發(fā)于長沙，免費體驗高鐵雙城生活。 2012.4.10，接待清華大學深圳研究生院房地產(chǎn)考察團； 2012.4.

15、13，德思勤城市廣場首批業(yè)主答謝會耀動全城； 2012.4.28, 總價送15%，首付6萬起，限量100席公寓首席開盤，抄底長沙頂級公寓； 2012.5.27，寶格麗公寓全城發(fā)售，首付8.8萬入住地標綜合體，公寓二次開盤； 2012.5.19,攜手湖南衛(wèi)視，共同舉辦“夏日激情，雙城精英”時尚PARTY，同時在深圳-長沙之間上演一場雙城派對。 2012.6.23，第一財經(jīng)攜國際金融巨頭進出德思勤城市廣場； 2012.7.7，攜手中國宏觀經(jīng)濟學會、湖南大學、第一財經(jīng)聯(lián)合舉辦中國湖南第一屆國際金融發(fā)展高峰論壇。 2012.7，借勢中國中部金融中心論壇，推廣豪拋1000萬，德思勤巨資扶持中小企業(yè)，開始

16、主推寫字樓產(chǎn)品； 2012.9.12，德思勤城市廣場榮獲ICSC國際商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)中心大獎； 2012.11.6，中部首家六星級酒店落戶德思勤城市廣場；,項目解讀強銷期營銷分析,前期，通過不間斷的高品質(zhì)活動，不斷提升市場預期，后期配合低首付價格政策引爆市場。營造市場熱銷局面。,項目解讀強銷期營銷分析,聯(lián)合政府，通過高規(guī)格的論壇活動，打造中國中部金融中心概念，順勢推售寫字樓產(chǎn)品。,項目解讀強銷期營銷分析,德思勤廣場四宗最 辦卡門檻高：公寓、商務樓交5萬辦理VIP，商業(yè)交20萬/5萬 開盤頻率高：五月四次開盤，商業(yè)、公寓、商務公館四次開盤 成交率高：4次開盤成交率在80%以上，公寓基本告罄 來訪量最

17、多：日均來訪20批；,HOW?,A1、A1#為寶格麗公寓，A3、A4為商務公館。 商鋪的面積主要集中在30-60平米的小公寓，均價為一層3.5萬8萬/ ，二層2萬4萬/。 商務會所面積以35-72平米為主，均價9600元/（精裝） 寶格麗公寓面積以33-45平米為主，均價9400元/（精裝）,公寓首開情況,項目解讀強銷期營銷分析,因為開發(fā)商實力？,曾是代理公司，地產(chǎn)界無名氣、無品牌號召力的開發(fā)商；,項目解讀強銷期營銷分析,因為項目本身？,項目發(fā)展周期6-8年，項目開發(fā)首期，無實體配套，工程啟動周期長，一年才建4棟樓。,項目解讀強銷期營銷分析,因為項目區(qū)域？,省政府長沙副中心，離市中心偏遠，長株

18、潭融城正在建設(shè)中。,那到底賣什么？,精神內(nèi)核未來,亞洲又一時尚中心,14棟中部最大寫字樓,穩(wěn)賺,超值,圈子,凱悅的眼光，亞洲地標商務群,項目解讀強銷期營銷分析,項目解讀強銷期營銷分析,亞洲又一時尚中心，成國際級中心城市推手,項目解讀強銷期營銷分析,中部業(yè)態(tài)最全的綜合體推進長沙國際化,占位全中國，放眼中部。 推進中部城市發(fā)展！,項目解讀強銷期營銷分析,Four Factors(5),推廣炒作,活動炒作,現(xiàn)場接待,銷售政策,項目解讀強銷期營銷分析,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2012年,推廣炒作：,配合活動,重要節(jié)點,主要訴求,推廣主題,8月,銷售信息,商鋪：15-300平米街鋪，首

19、發(fā)認籌,與奧尼爾一起上春晚、 免費體驗高鐵雙城生活,聯(lián)合打造亞洲又一時尚中心 TASKIN德思勤城市廣場 蘋果時尚步行街八大投資價值,配套、地段、產(chǎn)品,亞洲地標綜合體開創(chuàng)“十分鐘生活圈” 亞洲地標綜合體之上的國際公寓， 開創(chuàng)長沙高品質(zhì)頂級公寓時代,價格、產(chǎn)品、地段、,公寓：限量公寓100套，首付6萬， 租金抵月供 首付8.8萬,總價送12,限量98套,認籌客戶：高鐵深圳之旅， 認購客戶：香港體驗之旅， 簽約客戶：動靜體驗之旅,寫字樓：甲級總部寫字樓整層 預約登記47-61m 寶格麗商務會館認籌中,產(chǎn)品、配套、地段,14棟中部最大寫字樓、圈子、 巨省辦公成本、買比租更賺 凱悅的眼光，亞洲地標商務

20、群,整層購買優(yōu)先， 享30萬創(chuàng)業(yè)資助； 1000萬創(chuàng)業(yè)計劃，我是老板,3月28日 商鋪開盤,4月28日 公寓開盤,5月27日 公寓開盤,7月28日 商務公館開盤,推廣渠道,報紙、網(wǎng)絡、戶外、電臺、大型活動,項目解讀強銷期營銷分析,網(wǎng)絡大事件話題炒作：,德思勤城市廣場比肩全球都市綜合體標桿 大事件：第一財經(jīng)攜國際金融巨頭進駐德思勤城市廣場 2012“中國中部金融中心論壇”助長沙成引領(lǐng)型城市 徹夜排隊 1小時售罄 2次加推 德思勤城市廣場接待清華大學深圳研究生院房地產(chǎn)考察團 大事件：第一財經(jīng)攜國際金融巨頭進駐德思勤城市廣場 2012“中國中部金融中心論壇”助長沙成引領(lǐng)型城市 TASKIN德思勤城市

21、廣場品質(zhì)之美故事篇 ,項目解讀強銷期營銷分析,推廣炒作總結(jié)：,2012年，長沙本地報紙硬廣61次，軟文25次，報廣費用達到兩千多萬，其他深圳、廣州也投報廣。利用各種活動、猛烈廣告攻勢達到了迅速在長沙市場立足的目的。,項目解讀強銷期營銷分析,1月9日，德思勤城市廣場全球發(fā)布會 。系列大腕級人物的出場，無形中已經(jīng)顯示了該項目的定位之高端，所受矚目程度之高。,1月15日，德思勤城市廣場邀您與奧尼爾一起上春晚。,2月14日，公寓樣板間對外開放。15-300平米商鋪即將推出,3月21日，美國凱悅酒店集團全球總裁蒞臨長沙德思勤城市廣場。,4月1日，德思勤城市廣場大手筆團購長深高鐵直通票300張，邀請深、長

22、兩地的權(quán)威媒體、各界人才以及準業(yè)主,4月10日，接待清華大學深圳研究生院房地產(chǎn)考察團,4月13日，“亞洲地標 名流閃耀長沙商鋪銷冠業(yè)主答謝晚宴及頂級寶格麗公寓推介會”。,5月16日，由德思勤城市廣場冠名的893汽車音樂電臺“尋找最美童聲”活動,5月19日，“夏日激情，雙城精英”時尚PARTY，將在深圳長沙之間上演一場雙城派對。,6月20日，德思勤城市廣場業(yè)主亞洲時尚之旅首發(fā)。6天豪華東京香港游，全程住5星酒店,活動炒作：通過舉辦大型活動，擴大市場影響力，樹立高端形象，增加客戶信心，形成良好的口碑。,項目解讀強銷期營銷分析,7月7日，由中國宏觀經(jīng)濟學會、湖南大學、第一財經(jīng)、德思勤投資聯(lián)合舉辦的“

23、2012 中國（湖南）國際金融發(fā)展高峰論壇” 。第一財經(jīng)傳媒集團與德思勤舉行了簽約儀式。,8月11日，雨花區(qū)政府發(fā)起的中部價值發(fā)現(xiàn)之旅正式拉開帷幕，其首場活動“深圳力量 閃耀長沙“,7月14日，以“中小微企業(yè)如何借力政策，先行一步”為主題，瀟湘晨報聯(lián)合紅網(wǎng)、大湘網(wǎng)主辦，德思勤城市廣場承辦的第五期中小企業(yè)“圓桌匯”。,線下活動： 周末意向客戶暖場活動：端午濃濃荔香情等 老業(yè)主維系活動：如周末3萬元抽獎送業(yè)主等 合作公司活動：湖南設(shè)計裝修設(shè)計討論會、中建二局2012年集團中心會議，共同考察德思勤廣場項目等。,活動炒作：線下活動既有暖場效果，也充分利用資源推介項目，形成圈層話題。,項目解讀強銷期營銷

24、分析,1、全球發(fā)布儀式,2012年1月7日，2012亞洲又一時尚中心 TASKIN德思勤城市廣場全球發(fā)布儀式于全球第八 高摩天地標深圳京基100瑞吉酒店5樓阿斯特 宴會廳舉行。,項目解讀強銷期營銷分析,2、奧尼爾見面會,2012年1月15日，大鯊魚沙奎爾奧尼爾空降長沙， 在寒冷的雨天亮相德思勤城市廣場體驗中心，舉 行了長沙見面會，勁動全城！,項目解讀強銷期營銷分析,3、元宵喜樂會,2012年2月6日，時值龍年元宵，南城核心，省 府CBD，首席超級都市綜合體、亞洲又一時尚 中心德思勤城市廣場為星城市民獻上了一 臺精采紛呈的逸樂盛會。,項目解讀強銷期營銷分析,4、春日大美人，情暖三月天,2012年

25、3月11日，德思勤城市廣場體驗中心開 設(shè)索菲亞美容講座、美甲、插花、精美茶點， 并有價值1000元索菲亞消費卡、寶格麗香水、 加油卡等神秘禮物抽獎。,項目解讀強銷期營銷分析,活動炒作總結(jié)：大小型活動穿插，保持每周有活動。充分展示項目價值、品質(zhì)、調(diào)性、業(yè)主高貴感。引起市場關(guān)注，擴大項目影響力。,1、各種產(chǎn)品發(fā)布會、合作方簽約活動：發(fā)布會、凱悅集團總裁蒞臨德思勤、第一財經(jīng)傳媒集團簽約儀式、 2、與企事業(yè)單位合作活動：深圳來長沙考察團、長沙中小企業(yè)助力活動 3、與政府聯(lián)合活動：2012年中國中部金融中心論壇 舉辦簽約儀式，深圳來長考察團、派對part，中心論壇、高鐵直通車、業(yè)主亞洲之旅等，其他利用各

26、種節(jié)點、高鐵優(yōu)勢、業(yè)主答謝、娛樂等充分與項目結(jié)合搞活動，擴大項目影響力。 渠道利用：1、網(wǎng)絡炒作 2、重點活動報廣炒作,項目解讀強銷期營銷分析,現(xiàn)場接待：項目體驗中心，是寶格麗公寓的入戶大堂。簡約豪華現(xiàn)代風格，品質(zhì)感強。,項目解讀強銷期營銷分析,樣板房：公寓樣板房及47-61酒店OFFICE樣板層，注重材質(zhì)的應 用，對工藝要求精益求，精重點營造裝修的華麗感和尊貴感,項目解讀強銷期營銷分析,清水混凝土示范樣板區(qū)：湖南首家將清水混凝土運用在民用建筑上的案例，表示著德思勤對品質(zhì)的苛刻要求 .,要求銷售員帶每位客戶比看：項目宣傳片、樣板層、清水混凝土樣板區(qū)！實地感受！,項目解讀強銷期營銷分析,世邦魏理

27、仕物業(yè)：長沙首個世邦魏理仕直接管理。物業(yè)一站式服務與管理。給人最直接的品質(zhì)感受、五星級酒店服務。,現(xiàn)場接待總結(jié)：現(xiàn)場置業(yè)顧問接待、物業(yè)服務到位。接待中心、售樓部、樣板房、工地實地感受。每一個細節(jié)都展示著德思勤給客戶的尊貴感，項目品質(zhì)感。,項目解讀強銷期營銷分析,銷售政策：采用總價優(yōu)惠12%、限量低首付、開盤重磅抽獎來刺激市場，引起市場高端關(guān)注，聚集人氣，促進成交率。,1、低首付策略：公寓首付6萬，低首付模式首付減免，客戶享受的優(yōu)惠減免在客戶首付款中，減免的首付款由開發(fā)商解決。2、優(yōu)惠房源限量策略：限量98套。3、總價優(yōu)惠在送12%：VIP選房98折，一次性付款96折，按揭99折，折后總價再贈送

28、15%的優(yōu)惠，最大優(yōu)惠可至8折附近 4、開盤現(xiàn)場重磅大獎：前98位VIP客戶可參與抽獎（獎項包括3萬元巨獎以及家用電器等）,項目解讀強銷期營銷分析,德思勤廣場熱銷的原因,德思勤廣場是開發(fā)商首個開發(fā)項目，采用猛烈的廣告攻勢，炒作項目配套、地段、前景，迅速在長沙占有市場營銷力。,華麗營銷中心和樣板層體驗、清水混凝土示范樣板區(qū)，樹立長沙標桿效應，增加客戶信心。,大型活動接踵而至，活動噱頭強，占位高，全方位炒作。一線城市多次考察。引起市場關(guān)注，擴大項目影響力。,中海式的樓宇產(chǎn)品打造，市場上少有的板式建筑，做到戶戶朝南，戶戶有景。戶型布局雖有不合理之處，精裝標準很高，打動客戶的心自然水到渠成。,無限拔高形象和靈活的銷售政策給客戶帶來巨大的心理沖擊，達到了迅速在長沙市場立足的目的。,項目解讀強銷期營銷分析,啟示,通過資源型活動導入客戶，充分利用政府以及媒體資源，首次攜手湖南衛(wèi)視電視媒體炒作娛樂中心概念。,勤用網(wǎng)絡新媒體，微博營銷很熱乎，當時微博盛行，幾乎