1、專業(yè)名稱 金 融課程名稱 經(jīng)濟法層 次 專升本學(xué)生姓名 馬 廣論文題目試論土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的異同內(nèi)容摘要本文從土地使用權(quán)出讓與土地使用劃撥的概念、特點、流程和使用范圍幾方面加以介紹，以達到論述兩者的共同點以及差異。著重論述了兩者各自的特點，以及流程，詳細(xì)的說明土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥在具體辦理時的差異，望能夠讓讀者在現(xiàn)實的操作中得到幫助。關(guān)鍵詞土地 使用權(quán) 出讓 劃撥 差異目錄前言. .11 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥概念. . . 11.1土地使用權(quán)出讓概念. . . .11.2土地使用權(quán)劃撥概念. . . . 12 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的特征. 12.1土

2、地使用權(quán)出讓特征. . 12.1.1法律關(guān)系的主體身份具有特定性. .12.1.2方的基本權(quán)利與義務(wù)明確. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.1.3使用權(quán)出讓是要式法律行為. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22.1.4使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn). 22.1.5權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)移. 22.2土地使用權(quán)劃撥的特征. . . . . . . . . . . . . .

3、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32.2.1公益目的. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32.2.2行政行為性. . .32.2.3無償性. .32.2.4無期限性. . 33 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的程序. 43.1土地使用權(quán)出讓程序. . 43.2土地使用權(quán)劃撥程序. . 43.2.1申請. . . 43.2.2受理和審查. . 43.2.3地價評估.

4、. 43.2.4確定出讓金，擬訂出讓方案. . 53.2.5方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書. 53.2.6公開交易. . 53.2.7簽訂轉(zhuǎn)讓合同. . . 53.2.8辦理出讓手續(xù). . . 54 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥適用范圍. 64.1土地使用權(quán)出讓適用范圍. . 64.2土地使用權(quán)劃撥適用范圍.6參考文獻. . . 7試論土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的異同前言隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化步伐的加快，土地使用的用途越來越多，因此在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移方式上也不近相同，而土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥應(yīng)運而生，為了方便我們更加了解這兩者的異與同，筆者在以下幾方面加以論述。1 土地使用

5、權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥概念1.1土地使用權(quán)出讓概念國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。1.2土地使用權(quán)劃撥概念是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將無償交付給土地使用者使用的行為。1.3土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥概念的異與同土地使用權(quán)出讓與劃撥在概念上來看，都是交予土地使用者付出一定代價后取得土地使用權(quán)的行為，但土地使用權(quán)劃撥注重為依照法律程序取得土地使用權(quán)。2 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的特征2.1土地使用權(quán)出讓特征2.1.1法律關(guān)系的主

6、體身份具有特定性1土地使用權(quán)出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國家是國有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國家。根據(jù)第15條第2 款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓由由市、縣人民政府與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表。土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者，華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第3條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營”，由此規(guī)定可見，受讓方一般不受限制，除非法律另有規(guī)定。2.1.2方的基本權(quán)利與義務(wù)明確第15條和第16條分別規(guī)定了

7、土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第15條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”第16條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”2.1.3使用權(quán)出讓是要式法律行為土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同并辦

8、理土地使用權(quán)登記，則土地使用權(quán)出讓行為無效。2.1.4使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)關(guān)于土地與地上物，理論上有和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨立的權(quán)利，并能對其占用的建立相應(yīng)的補償制度，兩種獨立的權(quán)利也可相安無事。在中國，有分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利

9、之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時，當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦狻⒒ハ嗟钟|，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。依中國現(xiàn)時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。22.1.5權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)移這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可

10、在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隨同轉(zhuǎn)讓2.2土地使用權(quán)劃撥的特征2.2.1公益目的劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。對此城市房地產(chǎn)管理法第23條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計上，我國已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國家重點工程建

11、設(shè)上。2.2.2行政行為性城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！?.2.3無償性劃撥土地使用權(quán)直接由政府的批準(zhǔn)行為產(chǎn)生，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。只是需要進行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。32.2.4無期限性城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)是有期限的，住房用地70年，到期后有償

12、使用。3 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的程序3.1土地使用權(quán)出讓程序土地使用權(quán)出讓程序公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式資料歸檔辦理土地登記核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果協(xié)商，簽訂意向書，公示協(xié)議出讓方案、底價報批編制協(xié)議出讓方案，地價評估，確定底價如圖1-13.2土地使用權(quán)劃撥程序3.2.1申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。3.2.2受理和審查市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊

13、的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。43.2.3地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點。3.2.4確定出讓金，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土

14、地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格3.2.5方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。3.2.6公開交易取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書的申請人，

15、應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。3.2.7簽訂轉(zhuǎn)讓合同通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。3.2.8辦理出讓手續(xù)5受讓人應(yīng)在達成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原，與受讓方簽訂出讓合同。4 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥適用范圍4.1土地使用權(quán)出讓適用范圍招標(biāo)、拍賣

16、或者掛牌出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓計劃和方案國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)有計劃地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公開發(fā)布。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。4.2土地使用權(quán)劃撥適用范圍中華人民共和國土地管理法1第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以