1、調(diào) 研 選 址,華潤(rùn)萬(wàn)佳超級(jí)市場(chǎng)有限公司,綜 合 超 市,綜合超市市場(chǎng)定位,1、經(jīng)營(yíng)約7000-11000個(gè)SKU，重點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)食品、生鮮、HBA、雜貨類(lèi)。 2、實(shí)現(xiàn)首選類(lèi)商品的價(jià)格最低，比較類(lèi)商品價(jià)格與對(duì)手持平。 3、選址定位為社區(qū)型、區(qū)域商業(yè)中心型、中心商業(yè)型。 4、不同類(lèi)型的綜超服務(wù)與溝通的范圍將有所不同。,廣東地區(qū)的珠江三角洲區(qū)域； 華東地區(qū)的蘇南、浙東區(qū)域； 華北地區(qū)的北京、天津二直轄市。 在具體安排進(jìn)入城市的順序時(shí)，滿(mǎn)足以下條件的城市應(yīng)優(yōu)先考慮進(jìn)入： 1、市場(chǎng)潛量大，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)； 2、外資零售商相對(duì)進(jìn)入較少，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，超市類(lèi)商場(chǎng)較少； 3、供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程

2、度較高，配送成本較低； 4、政策環(huán)境良好，地方政府對(duì)連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠； 5、基礎(chǔ)設(shè)施完善，新開(kāi)發(fā)住宅增長(zhǎng)快，發(fā)展?jié)摿薮蟆?發(fā)展區(qū)域與城市選擇,綜合超市選址類(lèi)型,核心商圈 A、B、C,較大城市(市區(qū)人口100萬(wàn)以上) 在生活小區(qū)中心地帶 或B類(lèi)綜合超市,中等城市（市區(qū)人口100萬(wàn)以下） 在區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，領(lǐng)近居民區(qū),小城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口10萬(wàn)人左右） 在城鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)內(nèi),社區(qū)內(nèi),區(qū)域內(nèi),城鎮(zhèn)內(nèi),次級(jí)商圈,邊際商圈,B、C,C,綜合超市選址類(lèi)型描述,綜合超市目標(biāo)顧客特征,核心商圈 70%,次級(jí)商圈,邊際商圈,20%,10%,綜合超市商圈門(mén)檻人口數(shù)量及銷(xiāo)售比例,商圈人口規(guī)模應(yīng)不低于5

3、萬(wàn)人，應(yīng)在5-10萬(wàn)之間。面積大相應(yīng)提高門(mén)檻人口數(shù)量。,核心商圈與次級(jí)商圈、邊際商圈的人口數(shù)量也基本保持著7：2：1的比例。,綜合超市交通環(huán)境,綜合超市商業(yè)環(huán)境,綜合超市物業(yè)結(jié)構(gòu),30M以上,H=5M為佳凈高3.2M,柱網(wǎng)間距8*8為佳,單層S2000M2；層數(shù)不超過(guò)2層，盡量避免地下層,樓板荷載不低于三百五拾公斤為佳,物業(yè)內(nèi)盡量避免剪力墻，無(wú)分割，無(wú)中空，空間完整性，通透性好，電梯井和消防梯盡量靠后靠邊。,綜合超市設(shè)備設(shè)施,1、理貨區(qū)、辦公區(qū) 應(yīng)在物業(yè)背面或側(cè)面提供足夠面積作為理貨區(qū)，用于商品貨物的裝卸與分類(lèi)整理及入庫(kù)儲(chǔ)藏。理貨區(qū)應(yīng)與商場(chǎng)貨梯相連并設(shè)有專(zhuān)用的進(jìn)出通道，寬度不小于2.2m，且應(yīng)

4、避開(kāi)顧客、塔樓住戶(hù)及其車(chē)輛出入口。同時(shí)，應(yīng)盡量滿(mǎn)足40呎貨車(chē)進(jìn)出、轉(zhuǎn)彎及掉頭的卸貨場(chǎng)地（40呎貨柜車(chē)高4米，寬3米，轉(zhuǎn)彎半徑18米，掉頭距離32米）。辦公區(qū)用于員工辦公使用，需有專(zhuān)用通道。 2、供電系統(tǒng) 市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式），總用電量應(yīng)滿(mǎn)足商場(chǎng)照明、中央空調(diào)、扶手電梯、載貨電梯、冷庫(kù)、冷柜及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿(mǎn)足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫(kù)、冷柜、監(jiān)控、電腦主機(jī)等的用電需求，并提供供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱。,3、給排水系統(tǒng) （1）配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立的

5、水表。給水系統(tǒng)應(yīng)滿(mǎn)足商場(chǎng)及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，并滿(mǎn)足市政停水一天的商場(chǎng)用水需要。 （2）在物業(yè)室內(nèi)應(yīng)預(yù)留隔油池、化糞池接駁口，室外應(yīng)設(shè)有商場(chǎng)專(zhuān)用的隔油排污池、化糞池，并接入市政管網(wǎng)且通過(guò)環(huán)保驗(yàn)收。 4、中央空調(diào)系統(tǒng) 安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，商場(chǎng)室內(nèi)溫度要求達(dá)到241標(biāo)準(zhǔn)。,綜合超市設(shè)備設(shè)施,5、消防系統(tǒng) 物業(yè)內(nèi)部應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置完善的消防系統(tǒng)并通過(guò)有關(guān)部門(mén)的消防驗(yàn)收，且配備有自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)（噴淋頭向上安裝）、消火栓系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明、疏散指示、機(jī)械排煙系統(tǒng)和防火卷簾分區(qū)，發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備氣體滅火裝置，并配合商場(chǎng)二次裝修進(jìn)行調(diào)整。 6、自動(dòng)扶梯 根據(jù)不同的要求，

6、有自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道之分。商場(chǎng)內(nèi)部各樓層均應(yīng)安裝有一對(duì)自動(dòng)上下扶梯或人行道，自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道的梯級(jí)寬為1m，坡度視設(shè)計(jì)要求確定，結(jié)構(gòu)洞口以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準(zhǔn)。,綜合超市設(shè)備設(shè)施,7、載貨電梯 在靠近理貨區(qū)位置應(yīng)安裝有載重量不小于2噸/部的載貨電梯。貨梯轎廂尺寸：寬1.8m，深2.2m，高2.3m；廳門(mén)尺寸為1.8m（寬）*2.1m（高）；貨梯底坑深度要求不小于1.4m，貨梯井道頂層高度要求不小于4.5m，并在井道正上方提供電梯機(jī)房位置，機(jī)房高不小于2.5米（如正上方無(wú)法提供機(jī)房，則必須保證緊靠井道四周能提供機(jī)房位置）。井道尺寸以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準(zhǔn) 8、管道煤氣 由

7、于商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有中央廚房，故要求物業(yè)應(yīng)配備有市政管道煤氣管網(wǎng)或設(shè)立煤氣站，并接至中央廚房的指定位置，且通過(guò)有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收。 9、通訊、有線(xiàn)電視及DDN（數(shù)據(jù)專(zhuān)線(xiàn)）系統(tǒng) 物業(yè)應(yīng)配備有符合商場(chǎng)使用數(shù)量及要求的電話(huà)線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)及中國(guó)電信DDN數(shù)據(jù)專(zhuān)線(xiàn)，并接至指定位置。,綜合超市設(shè)備設(shè)施,10、排煙井道 因商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有餐飲或熟食廚房功能，故需設(shè)置有排煙井道，并需符合環(huán)保要求。 11、廣告位 提供一定的司標(biāo)廣告位，供商場(chǎng)免費(fèi)使用，免費(fèi)使用時(shí)間與合同有效期限相一致。 12、垃圾房 應(yīng)在物業(yè)室外或地下室提供30-50m2左右的垃圾房，供商場(chǎng)獨(dú)立免費(fèi)使用。 14、冷卻塔安放位置 需在樓頂提供冷卻水塔安放位置及冷

8、卻水管的走管位置，并確保樓板結(jié)構(gòu)符合荷載要求及環(huán)保要求。 15、停車(chē)位 物業(yè)本身應(yīng)有足夠的停車(chē)位供商場(chǎng)顧客停車(chē)使用。,綜合超市設(shè)備設(shè)施,租賃條件,1、租賃期限 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。 2、合法手續(xù) 出租方必須擁有物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)證明，出租物業(yè)必須具備合法的商業(yè)用途使用手續(xù)，如當(dāng)?shù)卣蟮钠渌晌募ㄎ飿I(yè)租賃許可證等），其有效年限應(yīng)不低于租賃年限。若物業(yè)產(chǎn)權(quán)由多方共有，應(yīng)要求其他產(chǎn)權(quán)人出具能夠證明出租方有權(quán)出租物業(yè)的授權(quán)委托書(shū)。 3、物業(yè)交付條件 出租物業(yè)須滿(mǎn)足如下條件方可交付：（1）通過(guò)有關(guān)驗(yàn)收后具備合法使用手續(xù)。若該物業(yè)有塔樓建筑，則要求物業(yè)整體通過(guò)驗(yàn)收且具備合法手續(xù)。（2）符合合同中我司要求的交付條件。,4、租金內(nèi)容 租金包含物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)等費(fèi)用。由于出租物業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理由承租方自行負(fù)責(zé)管理，故在租賃期內(nèi)，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理費(fèi)。 5、轉(zhuǎn)租權(quán) 物業(yè)出租方必須同意在租賃期內(nèi)承租方有權(quán)轉(zhuǎn)租部分租賃面積。 6、不競(jìng)爭(zhēng)條款 若物業(yè)總面積大大超過(guò)我司擬租賃面積，應(yīng)要求出租方同意不得將除我司租賃部分以外的面積租賃給任何第三方用于經(jīng)