1、偉業(yè)顧問 2006-4,吉林濱江項目 項目前期策劃報告,項目背景,用地分析,開發(fā)商分析,政策分析,市場研究,市場初步定位,綜合分析,經(jīng)濟測算,匯報內(nèi)容框架,市場分析,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展 城市發(fā)展規(guī)劃,吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展支撐的“兩條腿”之一,吉林市位于吉林省中部，總面積27120平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總?cè)丝诩s450萬，城區(qū)人口約180萬。 距離北京1100余公里。 吉林市是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。 長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔(dān)帶動輻射省域東南部。,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,項目宏觀背景分析,吉林市國民經(jīng)濟保持較快增長勢

2、頭,2004年吉林市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值703.7億元,按可比價格計算，比上年增長13%。 2004年吉林市人均生產(chǎn)總值達到16239元(按現(xiàn)行匯率折算為1962美元)，按可比價格計算比上年增長13.3%。,項目宏觀背景分析,經(jīng)濟的持續(xù)較高的增長為吉林城市發(fā)展奠定了比較雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,吉林市五大支柱產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟快速發(fā)展提供了先決條件,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,可持續(xù)效益農(nóng)業(yè)及綠色食品生產(chǎn)和集散中心 環(huán)境友好型化工產(chǎn)業(yè)及綠色化工技術(shù)中心 綠色汽車工業(yè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 環(huán)保產(chǎn)業(yè) 生態(tài)資源水利 生態(tài)旅游業(yè),吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一

3、步發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。,與其他幾個城市相比，吉林市的經(jīng)濟指標并不落后，人均GDP在七個對比城市中次于濟南、沈陽、呼和浩特，優(yōu)于石家莊、太原、鄭州；人均可支配收入僅次于濟南，排名第二。,吉林市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟指標相對較高,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,注：比較體系中的幾個城市，除北京外均為中國北方省會城市，在中國城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)中整體處于二級位置。,近年來吉林城市居民收入持續(xù)增長,2004年吉林市全年城市居民人均可支配收入8550元，比上年增長11.0%，人均消費性支出6540元，增長11.3%。 城市人均住宅使用面積達14.1平方米，增加0.83平方米,居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開

4、始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段,2004年吉林全市實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資350.1億元，比上年增長12.5%。 2004年吉林房地產(chǎn)開發(fā)完成投資30.5億元。,吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內(nèi)需，刺激消費的政策支持和引導(dǎo)下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,住房分配貨幣化和住房金融的深入發(fā)展，促進了居民住房消費，近年來吉林市住宅銷售面積持續(xù)保持增長勢頭,隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居民收入不斷提高，以商品住宅

5、為代表的吉林市房地產(chǎn)業(yè)將具有廣闊的發(fā)展空間和前景。,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展,項目宏觀背景分析,宏觀經(jīng)濟發(fā)展 城市發(fā)展規(guī)劃,吉林市為單中心城市結(jié)構(gòu)，南部是城市發(fā)展重心,吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)； 龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差； 船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套成熟，當(dāng)前市委、市政府就在此區(qū)； 豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設(shè)施有待于進一步完善。,項目宏觀背景分析,城市發(fā)展規(guī)劃,吉林市將近嚴格控制城市規(guī)劃區(qū)的用地與人口規(guī)模。 到2030年，吉林市城市建設(shè)用地面積達到240平方公里。 合理調(diào)整城市功能分區(qū)，壓縮

6、主城區(qū)工業(yè)用地比例，適度分離各類商業(yè)區(qū)、居民區(qū)，形成城市核心區(qū)一個主中心和四個副中心的指狀城市組團格局。 強化中商、南教、北工、西流、西南住的區(qū)域特色。,城市發(fā)展具有良好的城市規(guī)劃政策性導(dǎo)引,吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心，發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,吉林市將發(fā)揮自然條件優(yōu)勢，保護“江城”風(fēng)貌建設(shè)和發(fā)展國際花園城市,完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。 依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，加強環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃，不斷提高市區(qū)綠化水平，建設(shè)多層次立體綠地系統(tǒng)。 加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調(diào)。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,政府層面的“城市營

7、銷”已經(jīng)開展，為城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺和想象空間,“松花江岸線景觀軸”是吉林的城市靈魂,結(jié)合“清水綠帶”工程，在松花江兩岸進行文化景觀建設(shè)，把松花江城區(qū)段建設(shè)成吉林市的生態(tài)走廊、景觀走廊和文化走廊。 按沿江的自然地勢，合理確立兩岸不同區(qū)域的開發(fā)強度，保護空間輪廓的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 沿江建筑要與自然相協(xié)調(diào)，在高度、形式、色彩、綠化方面，精心設(shè)計，豐富空間輪廓。 保護兩岸的歷史文化遺跡，在重點地段塑造一批具有生態(tài)文化內(nèi)涵和濃郁地方文化特色的景觀建筑物和雕塑。 充分利用松花江，結(jié)合霧淞奇觀，組織霧淞、冰雕、雪雕等活動，展現(xiàn)江城特色。,本項目位置,本項目地處松花江岸線

8、景觀軸的重要節(jié)點，從城市空間區(qū)位的角度具備成為清水綠帶上的“明珠”,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,豐滿區(qū)濱江地區(qū)將成為吉林市的文化教育與旅游休閑區(qū),建設(shè)霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡假休閑區(qū)和建華體育文化區(qū)。 重點發(fā)展旅游休閑、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)。 新落成的北華大學(xué)新校區(qū)坐落于江畔南岸。北華大學(xué)是省屬重點綜合性大學(xué)，是吉林市的文化教育中心。,得天獨厚的區(qū)域氛圍和配套條件將為本項目提供重要的高品質(zhì)的外部基礎(chǔ),城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,2006年吉林市城市建設(shè)將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目6個，投資502520萬元,2006年全年將完成棚戶區(qū)拆遷130萬平方米，還要做到如期回遷。 重點支持

9、騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。 梯次推進商貿(mào)區(qū)和平房集聚區(qū)的棚戶區(qū)改造，妥善安排回遷區(qū)集中安置用地。 2006年房地產(chǎn)將開發(fā)130萬平方米，年內(nèi)竣工80萬平方米。 2006年內(nèi)將引進5戶以上域外知名企業(yè)。加快中低價位、中小戶型普通商品房建設(shè)，努力建立面向不同收入家庭的住房消費供求。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,在開展棚戶區(qū)改造的同時，2006年吉林市將展開大規(guī)模的城市環(huán)境建設(shè),建設(shè)生態(tài)休閑工程56項，計劃投資15259萬元。 配合道路改造對相關(guān)街路路燈照明設(shè)施進行更新改造； 城市綠化新增綠地100公頃，栽植喬灌木120萬株、草坪70公頃、攀緣植物60萬株、花卉180萬株； 新增硬

10、覆蓋面積50萬平方米；“百里清水綠帶”新增綠化帶3處、游泳房2處，續(xù)建4個園區(qū)。,棚戶區(qū)改造以及城市環(huán)境建設(shè)都將促進吉林發(fā)展為宜居城市,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,吉林市“四路兩橋一館”重點工程全面啟動,霧淞中路 琿春中街 濱江東路 豐滿壩西景觀路 霧淞中路與吉林大街立交橋 與桃源路立交橋 冰上訓(xùn)練中心,重點工程建設(shè)進一步改善了吉林城市功能，提升城市檔次。,各項工程總體上在4月份開工。 霧凇中路、琿春中街9月底前竣工。 濱江東路8月底前完工。 西南環(huán)連接線等6條續(xù)建路6月底前完工。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,2006年吉林市將新建10條街路，改造60條主次街路、4座橋梁和400條無名

11、小巷,投資710233萬元，實施588個項目。 新建琿春北街、解放西路、東灘街北段、豐滿壩西沿江路、東山街及訓(xùn)練館場地平整、林蔭路、幸福街、西河路、沙河子廣場等10條街路(含廣場)。 續(xù)建霧凇中路、琿春中街、濱江東路、西南環(huán)連接線、珠江路、秀水街、西安路、江灣路、鐵西路等9條街路。 對光華路等18條主街路，平山街、團結(jié)路等42條次街路，龍?zhí)洞髽?、松江大橋?座橋梁，中興街、長春路等14項排水設(shè)施進行維修改造。,發(fā)達的交通路網(wǎng)體系將進一步改善居民出行，促進吉林城市化發(fā)展。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,吉林長春城際快速鐵路將縮短吉林與長春兩城市之間的距離,將在“十一五”期間實施的吉長高速鐵路建

12、設(shè)項目，計劃投資60億元。 全封閉、對開的高速列車，設(shè)計時速為300公里。 吉長高速鐵路將實現(xiàn)兩市之間20分鐘通勤，從而消除兩個城市之間居民的兩地分居的問題。 吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。,吉林長春城際快速鐵路的建成將從本質(zhì)上縮小城市之間的時空距離，進而從本質(zhì)上改變吉林市的房地產(chǎn)市場質(zhì)量和格局,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,吉林市將建設(shè)成為特大型生態(tài)經(jīng)濟城市,根據(jù)自然地理、生態(tài)功能及經(jīng)濟社會發(fā)展基礎(chǔ)，將市域范圍劃分成三大生態(tài)經(jīng)濟區(qū) 北部黑土地資源保護與綠色農(nóng)牧業(yè)經(jīng)濟區(qū) 中部為生態(tài)工業(yè)和城郊型生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū) 東部、南部為水源地保護與

13、特產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)北部為黑土地資源保護與綠色農(nóng)牧業(yè)經(jīng)濟區(qū)。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,到2030年左右，城區(qū)人口規(guī)模達到300萬人 吉林市將建成山青、水碧、天藍、草綠的生態(tài)城市和具有國際影響的旅游和宜居名城。,吉林將建設(shè)成為特大型生態(tài)經(jīng)濟城市,俊美的自然環(huán)境，高品位的城市建設(shè)將吸引大批區(qū)內(nèi)外的購房者來到吉林棲居。本項目良好的區(qū)位將成為置業(yè)者的最佳選擇。,城市發(fā)展規(guī)劃,項目宏觀背景分析,小結(jié):,吉林市經(jīng)濟發(fā)展具有堅強的產(chǎn)業(yè)支撐 吉林加緊建設(shè)特大型生態(tài)經(jīng)濟城市,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標 以棚戶區(qū)改造為代表的吉林城市建設(shè)正加快步伐 “清水綠帶”工程使松花江岸線景觀軸成為吉林市的靈魂 吉林松花江南部地區(qū)

14、是城市發(fā)展的新重心 豐滿區(qū)濱江地區(qū)正成為吉林市高品質(zhì)的文化教育和生態(tài)居住區(qū),項目宏觀背景分析,項目用地分析,城市尺度分析 區(qū)域地塊尺度分析,吉林市豐滿區(qū)江南板塊，是吉林未來重點發(fā)展的城市新區(qū),豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。它是吉林市四個行政區(qū)之一，全區(qū)總面積1066.7平方公里，轄四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)六個街道和兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 江南板塊，包括了休閑區(qū)、文教區(qū)，體育區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。,吉林市傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心與行政中心,項目所在的板塊是正在快速成長中的區(qū)域，發(fā)展前景廣闊。,城市尺度分析,項目用地分析,板塊區(qū)內(nèi)交通便捷,該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應(yīng)。 東西兩側(cè)分別與吉林大

15、橋和江灣大橋相接，西臨吉林大街，北臨濱江東路，南臨華山路。 距吉林火車站2.5千米，距飛機場15千米。,江灣大橋,吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),文化教育區(qū),體育中心,吉林大街,吉林大橋,本項目,城市尺度分析,項目用地分析,科教文化區(qū)：多眾院校提供相對優(yōu)越的就學(xué)環(huán)境,科教文化區(qū)主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西側(cè)區(qū)域 北華大學(xué) 吉林市體育運動學(xué)校 吉林市第二高級中學(xué) 松花江中學(xué) 豐滿區(qū)英語實驗小學(xué) 新世紀幼兒園 陽光實驗幼兒園 吉林市文化藝術(shù)幼兒園,良好的文教體育環(huán)境能夠充分滿足區(qū)內(nèi)居民和外來投資者子女的就學(xué)和成長需要，品牌和知名度還有提升空間。,體育中心在江南板塊東側(cè) 4萬人體育場，用于田徑、足球

16、、大型表演和室外展覽； 1萬人多功能室內(nèi)體育館，用于冰上運動、籃球、排球和大型娛樂； 3千人游泳館，包括游泳、水球、跳水、水上芭蕾和娛樂設(shè)施 配套訓(xùn)練館 新聞、商務(wù)中心 將促進吉林市競技體育水平的提高，對拉動城市經(jīng)濟增長起到重要作用。,體育中心區(qū)：集中建設(shè)一批現(xiàn)代化體育活動設(shè)施,城市尺度分析,項目用地分析,吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是江南板塊的經(jīng)濟引擎,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于吉林市深圳街兩側(cè)區(qū)域，面積大約2平方公里，是吉林重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的基地。 2003年該區(qū)技工貿(mào)總收入完成160億元；工業(yè)總產(chǎn)值完成140億元；GDP完成48億元。,開發(fā)區(qū)內(nèi)集中了吉林市大部分高新技術(shù)，主要形成幾個支柱產(chǎn)業(yè)： 新

17、材料 精細化工 汽車關(guān)鍵零部件技術(shù) 光、機電一體化 電子信息 生物工程,開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展為該板塊提供了產(chǎn)業(yè)支撐，形成了區(qū)域自身購買力，有利于從內(nèi)部帶動板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。,城市尺度分析,項目用地分析,項目周圍的配套與休閑設(shè)施完善,休閑： 世紀廣場 水上樂園 江南公園,交通： 周圍有3路、33路、130路、52路、19路等多條公交線路,商業(yè)： 距華聯(lián)吉買盛約1公里 距江南家私城約1公里 距江南菜市場約2公里 距江南科貿(mào)城約2.3公里,醫(yī)療： 距離吉林中心醫(yī)院1.2公里 距離吉林市創(chuàng)傷醫(yī)院約800米 465醫(yī)院近在咫尺,生活便利性和舒適性將在這里得到很好的詮釋。,城市尺度分析,項目用地分析,項目

18、北臨濱江景觀帶，從這里可俯瞰松花江四季美景,春天，這里百花盛開，百鳥爭鳴； 夏季，這里碧波流青，山水相映； 秋天，東面滿山紅葉映得江城醉； 冬季，這里雪沃千里，霧繞冰橫，寒江雪柳，風(fēng)姿天成； 夜晚，這里霓虹華美，長夜未央。,獨特的景觀資源使本項目具有無可比擬的居住與投資價值。,城市尺度分析,項目用地分析,注：類似地塊在吉林已經(jīng)罕見,小結(jié)：,項目所在江南區(qū)域是吉林城市發(fā)展新區(qū)，具有良好發(fā)展前景 區(qū)域板塊交通便利，配套發(fā)展比較完備、江景絕佳，高度提升了本項目的居住價值 區(qū)域的發(fā)展為本項目帶來良好的附加投資價值,城市尺度分析,項目用地分析,項目用地分析,城市尺度分析 區(qū)域地塊尺度分析,項目用地分析,

19、用地經(jīng)濟指標,區(qū)域地塊尺度,原地塊指標控規(guī),由于開發(fā)商良好的政府資源，在用地指標上政府完全不作要求，只審方案不審指標。即是說用地的容積率、建筑密度、限高以及綠化率都可以隨甲方產(chǎn)品策劃方案變動。 可以自定指標為項目差異化市場定位提供了非常重要的彈性空間。,項目用地分析,地塊四至,世紀廣場,濱江東路,吉林大橋,華山路,江灣大橋,區(qū)域地塊尺度,項目用地分析,周邊景觀配套,華聯(lián)吉買盛,豐滿中醫(yī)院,江景,江景,四六五空軍醫(yī)院,華山路沿街商鋪,區(qū)域地塊尺度,項目用地分析,區(qū)域地塊尺度,交通可達性,吉林大橋、江灣大橋為本項目地塊聯(lián)系對岸的兩個城市交通樞紐； 地塊整體被華山路和濱江東路包圍，形成流暢的交通環(huán)。

20、,優(yōu)秀的交通出行條件為本項目放大輻射市場提供了堅實的基礎(chǔ),項目用地分析,用地規(guī)劃,原定商業(yè)用地，3.8公頃。考慮到目前區(qū)域商業(yè)需求量還沒有這么大，建議部分用作商業(yè)和小區(qū)會所，其余可作居住用地。,1號地：,原商住用地，總占地6.7公頃，東西長約600米，南北最大距離約200米，最短處不到100米。地塊較為完整，景觀好，居主路有一段距離，比較安靜。是整個地塊中宜居性最好的部分。 北部的綠化帶對小區(qū)的濱江景觀有一定的隔離，建議減薄綠化帶厚度，或取消隔離帶。,2號3號地：,原定濱江綠地，占地1.3公頃，三角形狀，東西長約300米，南北最厚處近90米。土地的利用率較低，建議作一些功能性配套，如文教、體育

21、設(shè)施等。,4號地：,區(qū)域地塊尺度,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析 政策分析,錫華集團創(chuàng)立于1992年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，錫華集團目前已成為集教育、房地產(chǎn)、投資等多元化經(jīng)營的大型集團企業(yè)。 教育資源開發(fā)為集團龍頭產(chǎn)業(yè)。 錫華教育多年來屢次被評為國內(nèi)最具影響力的教育品牌之一， 錫華集團的教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成從大學(xué)、預(yù)科、國際教育、基礎(chǔ)教育到學(xué)前教育完整的教育體系。,錫華集團,集團良好的教育資源與背景將為開發(fā)住宅房地產(chǎn)帶來價值增值,錫華集團權(quán)屬公司： 北京錫華未來教育實業(yè)股份有限公司 北京郵電大學(xué)世紀學(xué)院 北京加州大學(xué)（河濱）國際教育學(xué)院 北京市二十一世紀實驗學(xué)校 北京市二十一世紀實驗幼兒園 北京錫華偉業(yè)

22、房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京錫華世紀物業(yè)管理有限公司 北京錫華通用航空有限責(zé)任公司 北京錫華俱樂部 北京凱富酒店 包頭凱富酒店有限公司,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析,進入吉林市房地產(chǎn)市場是錫華集團的戰(zhàn)略舉措,房地產(chǎn)是錫華集團的發(fā)展戰(zhàn)略中的又一大產(chǎn)業(yè)。 先后投資、合資興建了北京中電信息大廈、北京錫華俱樂部、北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)回遷小區(qū)、包頭錫華俱樂部、包頭世紀花園小區(qū)、福建南平翠城花園小區(qū)等。 錫華集團在物業(yè)及娛樂業(yè)亦有所涉足，北京錫華世紀物業(yè)公司、包頭錫華世紀物業(yè)公司、北京凱富酒店、北京錫華俱樂部、包頭錫華凱富酒店等。其中包頭錫華物業(yè)公司是包頭唯一具備二級資質(zhì)物業(yè)管理公司，包頭錫華世紀花園被評為全國物業(yè)示

23、范小區(qū)。,通過本項目開發(fā)，將為集團在吉林市房地產(chǎn)市場打開局面，樹立品牌，為后續(xù)項目開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析,實現(xiàn)資源整合,董事長張杰庭先生現(xiàn)任全國政協(xié)委員、北京市工商聯(lián)合會副會長、中國青年企業(yè)家協(xié)會副會長、中國民辦教育工作者聯(lián)誼會副主席、中國APEC常務(wù)理事、北京國際奧林匹克委員會委員。,集團具有良好的政府資源與社會關(guān)系，對本項目開發(fā)可以提供相應(yīng)的平臺支持。,在吉林市房地產(chǎn)市場確立品牌地位。 通過對本項目的開發(fā)實踐，為后續(xù)項目連續(xù)開發(fā)積累經(jīng)驗。 對每個開發(fā)的項目進行獨立核算，實現(xiàn)贏利。,集團對本項目的寄予厚望,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析,小結(jié)：,錫華集團具有良好的教育

24、資源與政府資源。 錫華集團積累了較好的類似二級城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 錫華集團對進軍吉林房地產(chǎn)市場充滿信心并寄予厚望。 錫華集團希望通過本項目開發(fā)實現(xiàn)項目贏利并建立品牌。,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析,開發(fā)商和政策分析,開發(fā)商分析 政策分析,國家在宏觀上希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展,房地產(chǎn)市場發(fā)展帶動了一大批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國家和地方經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的推動作用，因此國家希望房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)為國民經(jīng)濟作出貢獻。 國家采取宏觀調(diào)控政策，意在控制局部地區(qū)的房地產(chǎn)過熱，引導(dǎo)全國房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定、健康、有序方向發(fā)展。,吉林市重視房地產(chǎn)市場發(fā)展與招商引資,吉林市將房地產(chǎn)開發(fā)作為招商引資的重要方向，先后引進了大連萬達、

25、河北建龍、長春亞泰、大連富麗華等一批國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 吉林市希望通過引進區(qū)外具有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新的房地產(chǎn)開發(fā)和運營理念帶入吉林。,在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)仍將是國家與地方的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不過分鼓勵其激進發(fā)展，但也不會抑制房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。,購房者購買以中華名苑為代表的高檔樓盤時盡管需要提交50%的首付資金，但由于吉林存在著具有較強購買力的群體，因而并不影響相關(guān)樓盤的銷售狀況。,開發(fā)商和政策分析,政策分析,吉林市政府為加快城市建設(shè)步伐，積極推進棚戶區(qū)改造，并出臺相應(yīng)的政策,棚戶區(qū)改造是吉林市未來幾年的城市建設(shè)重點方向，一系列優(yōu)惠政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是難得的機遇。,

26、政府對參與棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)實行優(yōu)惠政策： 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，暫不征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造納稅確有困難的，可申請減免土地使用稅。對其開發(fā)的閑置商品房，售出前免征房產(chǎn)稅。 對參與棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以劃撥方式從國有土地儲備中心取得的土地使用權(quán)不征收契稅。,政府對棚戶區(qū)改造項目用地實行優(yōu)惠政策： 把棚戶區(qū)改造項目供地作為國土資源管理工作重點，制定棚戶區(qū)改造項目用地計劃并備案。 對涉及棚戶區(qū)改造的存量土地優(yōu)先列入土地收購儲備計劃，支持城市棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。 居民回遷房和不以贏利為目的的基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地均以劃

27、撥方式提供，其他用地以招標拍賣掛牌方式出讓。,開發(fā)商和政策分析,政策分析,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究 潛在市場供應(yīng) 重點個案 需求市場研究,吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段,吉林市所處階段,吉林市狀況,人均GDP2000美元 單位集資建房情況減少，公房政策被取代。區(qū)域特征逐漸形成，房地產(chǎn)價值與區(qū)域價值屬性的結(jié)合在沿江地帶顯現(xiàn)明顯，其它區(qū)域的區(qū)域價值未能體現(xiàn)。 市場結(jié)構(gòu)簡單，以本地開發(fā)商為主，規(guī)模較小。大量外地開發(fā)商關(guān)注；部分已經(jīng)開始介入。新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點，市場定位逐漸出現(xiàn)細分。 客戶層面開始擴大，部分客戶購房基于生存需求；也有大量客戶出現(xiàn)換房需求是為了改善居住環(huán)境。 產(chǎn)品

28、形式單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，附加值??；少量有特色產(chǎn)品已開始出現(xiàn)。,調(diào)研區(qū)域確定,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,重點競爭區(qū)域 本項目為濱江地塊，因此本次的重點調(diào)研區(qū)域就確定在松花江沿岸的濱江區(qū)域。,非重點競爭區(qū)域 市區(qū)內(nèi)部板塊和江南地區(qū)內(nèi)部板塊由于不臨江，只作為輔助調(diào)研區(qū)域，用于對吉林市房地產(chǎn)市場整體狀況進行判斷。,項目地塊,市場綜合描述,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,紫光秀苑 2200-2900,世紀花園 2400-3100,萬星現(xiàn)代城 2100-3000,水韻名城 2788-4288,中華名苑 4050-4350,五星國際名家 2800-4690,紫光名苑 2900-3800,萬達江畔人家

29、 1700-4350,鴻博景園 1300-1980,江畔御園 980-1800,巨朋大廈 3000,湘江名苑 1218-1900,伊利雅居園 1400-1600,化建江畔明珠 1700-1900,昌茂花園 2568-3288,朝陽花園 1988-2288,圓樂園 1600-1900,伊江麗景 1800-3400,德威御園 1600-1800,錦繡花園 1800,龍鼎花園 1700,順隆陽光翠苑 1600-2300,重點競爭項目,高層項目,多層項目,一級競爭區(qū)域 位于松花江中上游沿江兩岸，遠離工業(yè)區(qū)，空氣清新，并有著最好的江景資源。 該區(qū)域靠近市中心商業(yè)區(qū)，城市配套設(shè)施完善，是吉林市目前的高檔豪

30、宅熱點居住板塊。均價在29004200元/平米。 本項目就位于該區(qū)域。,二級競爭區(qū)域 位于松花江上游和中游的沿江側(cè)。但由于該段區(qū)域江流呈南北向，使得該地段項目江景資源的利用率變差。距市中心距離較一級區(qū)域更遠，人氣下降。 區(qū)域均價在2000元左右,三級競爭區(qū)域 位于松花江下游沿江兩側(cè)。屬于吉林市的老工業(yè)區(qū)，雖然有著較多的工廠企業(yè)，但由于空氣污染和安全的原因，該地區(qū)居民開始南遷置房，該區(qū)域的均價在14001800元左右。,供應(yīng)量分析 產(chǎn)品類型分析 戶型分析 價格分析 配套及設(shè)施分析 物業(yè)管理,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,樣板項目框,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究

31、,供應(yīng)量統(tǒng)計,一級競爭區(qū)總供應(yīng)量為41.6萬平米，目前已經(jīng)銷售了20.5萬平米。剩余的21萬有14萬平米是水韻名城的二期，預(yù)計年底開盤。其余樓盤銷售率都在50%以上，特別是中華名苑，開盤2個月銷售率就超過50%。,二級競爭區(qū)項目較多，總供應(yīng)量近160萬平米，已銷售126萬平米，平均銷售率79.3%。其中萬達江畔和昌茂花園兩個大盤是分期開發(fā)，其銷售率是項目整體銷售率?？梢钥闯鲞@部分項目基本都是05年后開盤，整體銷售速度非?？?，反映了吉林房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期。,3級競爭區(qū)總供應(yīng)量僅20萬平米，雖然銷售不錯，但都是03年的早期項目，近年來沒有新開樓盤?？梢钥闯鼋眳^(qū)域市場不具有競爭力。,供應(yīng)量

32、大，銷售速度快，處于房地產(chǎn)的快速上升期，是入市的好時機。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,產(chǎn)品類型,多層比例占31%(實際上多層比例更高) 市場初級階段的表現(xiàn)。 高層板樓占45%主要分布在沿江地段，滿足觀景需求，也是初級階段向“上樓階段”發(fā)展的表現(xiàn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量極少(僅北奇廣場一個)整體市場缺乏旅游等基礎(chǔ)條件，流動人口少，承租戶少，缺乏市場基礎(chǔ)條件。 別墅市場現(xiàn)狀供應(yīng)少目前客戶對這種物業(yè)類型缺乏認知，處于發(fā)展階段； 板樓遠多于塔樓由于北方居民對于日照的要求，板樓在同等條件下，更受東北地區(qū)市場的歡迎。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型分析,一級競爭區(qū)域主要以3居室大戶型為主，主力戶型面積

33、都在135平米以上，以150-160平米為主。,二級競爭區(qū)域江南板塊項目也是以3居室大戶型為主，面積在135-180平米；其他的大部分以2居室為主，主力戶型面積相差較大，主要在100-130平米左右。,三級競爭區(qū)域項目較少，2居與3居比例大致相當(dāng)。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型分析,總體戶型比例,總體戶型比例來看，2居和3居的比例大致相當(dāng)，1居和4居比例非常少，這說明吉林市處于房地產(chǎn)初級階段，投資型和豪華型的戶型還沒有占據(jù)市場份額。 從細分市場來看，一級競爭區(qū)域3居比例較大，為63%，有少量4居以上的戶型；而二級競爭區(qū)域2居比例稍大，為62%，沒有4居的戶型。 我們認為：高端市場已經(jīng)開

34、始注重戶型的完整性和功能性。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型分析,一居：5868平方米 二居： 70130平方米 三居： 110180平方米 四居以上：167、225平方米,通過調(diào)查了解到，投資的客戶在吉林市很少，因此一居供應(yīng)較少； 現(xiàn)在市場上供應(yīng)的一居主要是新建多層住宅頂層退臺，當(dāng)?shù)胤Q為“閣樓”，價格一般為3、4層價格的一半左右。,1居：5868平米,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型分析,吉林的兩居戶型主要在80110平米之間，普通居民更傾向于購買90100平米上下的兩居，高檔項目2居戶型較少，戶型面積在120130平米左右。,2居：70130平米,3居：110180平米,3居戶型

35、比較受歡迎，其面積分布也比較大。普通住宅3居面積在110130平米左右，而高檔住宅基本都是140170平米左右。 3居戶型中，客戶對于主臥的開間大小不太注重，但非常看重客廳的面積大小。另外套房式主臥（帶衛(wèi)生間、衣帽間）開始受到市場歡迎。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型朝向分析,在調(diào)研的樓盤項目中我們發(fā)現(xiàn)：絕大多數(shù)樓盤均為正南正北朝向，且主臥室均朝南；少量戶型有起居室為北向。 通過與銷售員和客戶溝通，我們還了解到：當(dāng)?shù)赜捎跉夂蛟驅(qū)τ诔蛞筝^高，主臥必須朝南，客廳盡量為南向，客臥要求不高。 例如：水韻名城由于景觀原因客廳大多朝北，有少部分客戶就不能接受；五星國際名家雖然在吉林形象和口碑都

36、很好，但由于有一側(cè)戶型都是東南朝向，因此其銷售率不如預(yù)期的好。,建議本項目主臥朝南，客廳考慮景觀原因，主要為北向，但可設(shè)置部分南向客廳戶型，迎合部分客戶的需求。東西向戶型不考慮。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型結(jié)構(gòu)分析,從目前市場來看，絕大多數(shù)戶型結(jié)構(gòu)以平層為主，少數(shù)高層項目有頂層復(fù)式的戶型，水韻名城和隆鑫城市廣場有部分錯層、躍層戶型，這些戶型從市場反映來看，接受度還不錯，但因為整體供應(yīng)量不大，因此市場前景還不是非常明朗。 疊拼類低密度產(chǎn)品基本沒有市場供應(yīng)，在萬星現(xiàn)代城里有3排4層疊拼產(chǎn)品，供應(yīng)量不大，受到客戶的喜愛，目前已經(jīng)售罄。,吉林市供應(yīng)的戶型產(chǎn)品還處于初級階段，但目前市場已經(jīng)有了

37、對新的戶型結(jié)構(gòu)有需求的客戶。 本項目可以對這部分需求加以引導(dǎo)，不僅能擴大客戶群體，也能提升項目的檔次定位。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,戶型結(jié)構(gòu)分析,重點競爭項目的幾個高層層高都是3米和3.15米，只有水韻名城是2.9米。更高的空間感能夠使得大面積的高檔住宅更加舒適。,二級競爭區(qū)域項目有高層也有多層，但層高主要為2.8米，2.9米層高的項目非常少。,在整體層高較低的市場環(huán)境下，3米以上的層高不僅能提升住宅的居住舒適度，更能提升項目的整體定位檔次。 考慮到成本原因，建議多層層高在3米以上，高層層高3米左右。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,功能和裝修,從調(diào)查情況來看，目前市場供應(yīng)項目的戶型設(shè)

38、計絕大多數(shù)為基本功能類型，而對于可提高居住品質(zhì)的附屬功能空間如獨立的洗衣機位、儲藏間、衣帽間等很少考慮。,建議本項目通過加強附屬功能的設(shè)計提高居住品質(zhì)，增強項目的競爭力,目前市場上精裝修的項目只有北奇城市廣場，它還是產(chǎn)權(quán)式酒店，純住宅項目全部為毛坯房。主要原因還是因為當(dāng)?shù)厥袌鎏幱诜康禺a(chǎn)發(fā)展初期，消費者對于精裝修住宅認可度非常低，而且精裝修對于開發(fā)商的現(xiàn)場管理和建材采購方面要求也較高。,由于吉林房地產(chǎn)市場的初級性，加上開發(fā)商初次進入當(dāng)?shù)厥袌?，建議本項目不做精裝修，但應(yīng)該設(shè)置現(xiàn)場樣板間。,紫光秀苑 2200-2900,世紀花園 2400-3100,萬星現(xiàn)代城 2100-3000,水韻名城 2788

39、-4288,中華名苑 4050-4350,五星國際名家 2800-4690,紫光名苑 2900-3800,萬達江畔人家 1700-4350,鴻博景園 1300-1980,江畔御園 980-1800,巨朋大廈 3000,湘江名苑 1218-1900,伊利雅居園 1400-1600,化建江畔明珠 1700-1900,昌茂花園 2568-3288,朝陽花園 1988-2288,圓樂園 1600-1900,伊江麗景 1800-3400,德威御園 1600-1800,錦繡花園 1800,龍鼎花園 1700,順隆陽光翠苑 1600-2300,重點競爭項目,高層項目,多層項目,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究

40、,價格分析,一級區(qū)域項目不多，但均價目前都在3500元以上，高出其他區(qū)域一大截。 二級區(qū)域項目均價在2000元上下，變動幅度較大，總體來說，沿江高層住宅的均價已經(jīng)接近2500元/平米。 同等區(qū)位條件下，高層住宅單價比多層住宅要高出500-800元不等。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,價格分析,目前外圍競爭區(qū)均價在2000元/平米上下波動，而核心競爭區(qū)內(nèi)的市場均價已經(jīng)達到3500元/平米由于吉林市城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，目前在江南區(qū)域沿江兩岸，高檔觀景豪宅板塊已經(jīng)開始成形，這對于本項目來說是一個利好的信息。 現(xiàn)在沿江地塊已經(jīng)所剩無幾，具有絕佳景觀價值和配套環(huán)境的地塊更是絕跡，因此本項目地塊的

41、先天地塊優(yōu)勢在觀景豪宅板塊成形后，顯得更加珍貴和稀少，這為本項目的實行獨立定價體系創(chuàng)造了良好的條件。,周邊項目價格的分析，再加上房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及入市時間的考慮，本項目不做任何策劃，順勢開發(fā)的預(yù)估市場均價也能達到3500元/平米。 如果跳出現(xiàn)有市場體系，進行嚴密的前期產(chǎn)品策劃和市場差異化定位，我們預(yù)測：項目均價達到38004000元/平米是有可能實現(xiàn)的。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,小區(qū)配套設(shè)施,普通小區(qū)主要以遠程抄表和寬帶接口入戶為主，水韻名城還使用了一卡通門禁、小區(qū)音樂背景系統(tǒng)、VOD視頻點播等，五星國際名家還有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，中華名苑則使用了電子磁力門鎖。 安防系統(tǒng)普通小區(qū)使用不

42、多，高檔項目則都有可視對講系統(tǒng)和燃氣報警系統(tǒng)；水韻名城使用電子巡更系統(tǒng)，五星國際使用閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 高檔住宅客戶都是有錢人，他們對于智能化和安防要求都比較高，便利性和安全性是他們購房關(guān)注的焦點所在。,智能化設(shè)施,建議本項目在安防系統(tǒng)方面要做到不落后，最好有所創(chuàng)新，以增強項目的競爭力。,高檔住宅和很多新建項目都使用地?zé)崾讲膳?，這種情況與呼和浩特比較相似，客戶認為這是目前的流行趨勢，建議本項目也采用地?zé)峁┡?暖氣都是市政集中供暖，采暖費為2.5元/平米季。,供暖系統(tǒng),住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,小區(qū)配套設(shè)施,吉林市目前僅有三個項目有會所萬達江畔人家、水韻名城和中華名苑，主要內(nèi)容是健身房、乒乓

43、球、桌球室、咖啡廳、兒童樂園等。 為了提高市場競爭力，便利小區(qū)居民的活動，一般高檔項目和規(guī)模較大的項目均設(shè)有會所，而且內(nèi)容檔次相對較高。 建議本項目設(shè)立小型會所，提高項目檔次定位，滿足小區(qū)居民的需求，主題內(nèi)容可以健身為主題。,會所,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,小區(qū)配套設(shè)施,車位情況,車位配比最高2：1，從吉林市目前私車保有量來看，這個配比并不低?？紤]到本項目規(guī)模較大，在車位配比上可略低于市場平均水平，建議本項目車位配比保持在3：1的水平。 地上車庫的價格在20003000元/平米，地下車位在710萬元/個不等,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,物業(yè)管理,目前吉林市住宅項目的物業(yè)基本都是由開發(fā)

44、商自營管理。 吉林市居民已經(jīng)開始認識到好的物業(yè)管理能夠給生活帶來更多的便利。 萬達江畔人家能夠得到較高的市場認可，其中重要一點就是他完善、快捷、人性化的物業(yè)服務(wù)，這在吉林市已經(jīng)是有口皆碑。,良好的物業(yè)管理對高檔項目及高端可戶來說非常重要，尤其是物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)睾饬繕潜P品質(zhì)的一個重要標準，建議本項目可以引進外部物業(yè)管理資源，提升項目品質(zhì)。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究,區(qū)域市場小結(jié),供應(yīng)量大，銷售速度快，處于房地產(chǎn)的快速上升期，是入市的好時機。 項目檔次整體水平不高，同質(zhì)化較強，本項目充分發(fā)揮地段優(yōu)勢條件，形成差異化競爭優(yōu)勢； 沿江板塊項目的戶型面積，在供給和需求兩方面都偏“大”，為本項目戶

45、型設(shè)計和項目定位提供了明確的市場空間指引。 核心競爭區(qū)域市場供應(yīng)均價為3500元以上，仍有較大的上升空間；本項目預(yù)測均價應(yīng)在35004200元之間。 競爭項目在社區(qū)配套和硬件設(shè)施方面整體水平中等偏上，本項目應(yīng)做到不落后，最好有創(chuàng)新，以增強項目的競爭力和吸引力。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究 潛在市場供應(yīng) 重點個案 需求市場研究,潛在供應(yīng)分布 潛在供應(yīng)特點 重點潛在供應(yīng),住宅市場供需分析,潛在供應(yīng)市場,住宅市場供需分析,潛在供應(yīng)分布,潛在供應(yīng)市場,上海中環(huán)集團,證大華誠集團,伊利集團,鴻博集團,另外，在調(diào)研過程中，我們通過采訪得知翰星集團（開發(fā)紫光房產(chǎn)系列）有兩塊沿江地塊也在籌備中，具體位置不

46、詳，但規(guī)模都不大。,住宅市場供需分析,潛在供應(yīng)特點,潛在供應(yīng)市場,幾個已知的潛在項目主要分布在江南區(qū)域的沿江兩側(cè)。 目前這些潛在項目都處于籌備期，還沒有正式動工，預(yù)計與本項目入市時間會有重疊。 中環(huán)項目拆遷工作動工較早，但由于資金原因擱置到現(xiàn)在，目前由于資金到位，拆遷工作已經(jīng)重新開始，不過據(jù)現(xiàn)場了解，拆遷工作并不順利。 證大華誠集團的地塊位于江流轉(zhuǎn)彎處的一塊灘涂地，地塊景觀條件不錯，目前已經(jīng)有工地標識和圍擋了。,住宅市場供需分析,重點潛在供應(yīng),潛在供應(yīng)市場,中環(huán)集團和證大集團兩個項目,中環(huán)項目靠近本項目地塊，但地塊不臨江，景觀條件不如本項目。且該項目東側(cè)臨近吉林市體育中心高架立交橋未完成段，將

47、來施工和通車都會對該項目造成一定的影響。 證大項目地塊的景觀條件較好，但卻遠離中心區(qū)域，缺乏生活配套設(shè)施和人氣；另外由于該項目屬于灘涂地，地質(zhì)條件可能會對項目有一定影響,不同點,都是異地開發(fā)商進入當(dāng)?shù)厥袌?，有著對房產(chǎn)市場更高層次的理解和把握。 都是濱江板塊項目，有著較好的景觀資源。 都位于江南板塊，是吉林市新的熱點居住區(qū)域。,相似點,相較兩個有著硬傷的重點潛在競爭項目，本項目有著更加突出而平衡的先天優(yōu)勢，這使得本項目在后期的競爭中取得了領(lǐng)先優(yōu)勢,住宅市場供需分析,潛在分析,潛在供應(yīng)市場,區(qū)域潛在項目的本質(zhì)關(guān)系是競合,由于共同處于沿江板塊，都是異地開發(fā)商開發(fā)的高檔景觀住宅項目，幾個高檔大盤的開發(fā)

48、能夠迅速打造出“江南濱江高檔居住板塊”的概念，通過項目開發(fā)的合力，營造出區(qū)域板塊的人氣，吸引更大范圍的消費者前來購房。,本項目是區(qū)域板塊的領(lǐng)頭羊,中環(huán)項目和證大項目由于先天地理條件，都有一定的硬傷。而本項目各方面條件都比較突出，通過縝密的前期項目定位策劃，在可預(yù)見的將來，必將成為“江南濱江高檔居住板塊”的領(lǐng)頭羊。,住宅市場供需分析,供應(yīng)市場研究 潛在市場供應(yīng) 重點個案 需求市場研究,住宅市場供需分析,中華名苑,重點個案,位置：松江東路，江城賓館東側(cè)20米 開發(fā)商：吉林市吉信地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理：開發(fā)商自己管理 規(guī)模：總建面5萬平米，135戶 開盤日期：2006年3月 建筑形式：1幢24層板樓

49、 戶型：三居：180、208、218、229、224m2 頂層復(fù)式：290m2 600m2,項目概況：,價格：40504350元/平米 主力總價：8588萬 車位價格：8-10萬/個,住宅市場供需分析,中華名苑,重點個案,框架剪力墻結(jié)構(gòu)、復(fù)合式鋁合金門窗 地?zé)岵膳绞?，提高戶?nèi)面積利用率 入口采用電子磁力門鎖，密碼與磁卡兼用 全市獨家應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)電視入戶系統(tǒng) 50個監(jiān)控點，24小時閉路電視安防監(jiān)控 功能齊全的會所，包括羽毛球、室內(nèi)健身等設(shè)施 獨立車庫和智能化管理的大型地下停車場,小區(qū)配套：,住宅市場供需分析,中華名苑,重點個案,戶型分析：,所有戶型的主臥和起居室均為南向，保證了采光和景觀資源的最大

50、化利用。 戶型方正，開間較大，利用落地外飄窗加大采光面，突出觀景效果。 沒有明確的動靜分區(qū)和干濕分離，使得居住的舒適性下降。 戶內(nèi)較多的衛(wèi)生間都不采光，包括主衛(wèi)，另外保姆房也是暗房。 沒有設(shè)置功能性房間，如：儲藏間、洗衣室等。,該項目戶型在開間、采光、景觀上都比較大氣，但是在一些細部處理上卻比較粗糙，而這些細部正是功能性和舒適性的體現(xiàn)。,住宅市場供需分析,中華名苑,重點個案,銷售點評：,本項目06年3月末開始預(yù)售，期間未作任何戶外廣告和宣傳，但截至4月底，已經(jīng)銷售過半，銷售異常火爆，開業(yè)后單價小漲過一次。 頂層600平米的復(fù)式已經(jīng)出售，據(jù)了解，買家為吉林市本地人。 本項目由于是高端項目，首付比

51、例要求在50%以上。 地上車庫只租不賣，地下車位810萬/個，車位銷售情況良好。 客戶主要為本地人，外地人較少。,從該項目銷售可以看出，本地高端市場有著較大的潛在需求。吉林市不缺房，但是缺好房。一旦有地理景觀條件和規(guī)劃設(shè)計優(yōu)秀的項目，這種需求就會被激烈的引爆出來。,住宅市場供需分析,中華名苑,重點個案,項目借鑒：,客戶需求上，高端市場還存在著很大的需求，只要產(chǎn)品符合高端客戶需求，這種需求能夠快速的開辟出市場。 中華名苑主體是1棟24層高層建筑，不能很好的形成一個社區(qū)空間，除了會所外，沒有良好的室外延伸和氛圍，這實際上是與其高端定位相沖突的。 在戶型設(shè)計上較多的暗空間以及功能房間的缺失，使得居住

52、的舒適度和人性化顯得相對弱化。,本項目與之相比，能夠形成一個非常完整的社區(qū)空間環(huán)境，本身的地理位置和景觀條件也同樣優(yōu)秀，如果能在戶型設(shè)計上加以改進和完善，相信本項目會比中華名苑更具市場吸引力。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,位置：東臨吉林大街、北臨濱江中路 開發(fā)商：吉林建龍地產(chǎn)公司 規(guī)劃設(shè)計：中國建筑科學(xué)研究院 物業(yè)管理：吉林建龍物業(yè)公司 規(guī)模：總建面25萬平米，一期開發(fā)9萬多平米 開盤日期：2004年5月 建筑形式：1期8棟高層板樓，最高29層 戶型：三居：135、148、156m2 二居：104m2 115m2,項目概況：,價格：2788元4488/平米 主力總價：2966萬 車位

53、價格：7.2萬/個,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,2000平米的會所，內(nèi)設(shè)健身房、體操房、乒乓球、臺球室、閱覽室以及兒童樂園等 中空鋁塑窗，三防子母門，地?zé)岵膳?綜合布線系統(tǒng)，黑白可視對講、燃氣報警和商鋪報警系統(tǒng)。 一卡通停車管理，電子尋更系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、VOD視頻點播 4.2萬平米的商業(yè)物業(yè)，包括一個主力點和兩條主體商業(yè)街。 多樣的配套，包括診所藥店、保健中心，幼兒園、超市、洗衣店等,小區(qū)配套：,完善的配套設(shè)施使得項目深受客戶喜愛，也提升了項目的定位檔次。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,戶型分析：,三室二廳二衛(wèi) 錯層，156平米,三室二廳二衛(wèi) 平層，148平米,三室二

54、廳二衛(wèi) 平層，137.5平米,北側(cè)臨江的戶型都是客廳北置，便于觀景，而南側(cè)一排戶型都是主臥、客廳南向。 有比較明顯的動靜、干濕分區(qū)，3居室都是雙衛(wèi)，主臥室?guī)б旅遍g。 位于北側(cè)的戶型主臥開間3.3米，客廳開間4.5米，都不大，影響居住品質(zhì)。 除了衣帽間，其他功能性房間沒有；房間進深比較大，在16米左右。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,一期銷售：,水韻名城2004年5月開盤，開盤價沿江側(cè)起價2688元/平米，南側(cè)2488元/平米，層差50元/層 目前06年4月已經(jīng)漲到沿江側(cè)3188元/平米起價，南側(cè)起價2788元/平米。層差不變 剛開盤并不太為市場所認可，直到05年上半年才開始好轉(zhuǎn)并熱銷。

55、 經(jīng)過2年的銷售，10萬平米的1期已基本售罄，僅剩下南側(cè)一些3、4層的戶型。 普遍客戶認為：客廳太小，為此，很多客戶都在等待水韻名城二期開盤。 消費者普遍都非常喜歡水韻的主臥布局套房帶衛(wèi)生間和衣帽間,購買北側(cè)戶型的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力，非常喜歡濱江住宅環(huán)境的客戶。 購買南側(cè)戶型的客戶主要是一些非常想定居江南區(qū)域，經(jīng)濟能力中等的居民，其中有不少都來自江北區(qū)域。 商鋪層高5米，目前尚未銷售，由于地勢低洼，預(yù)計銷售有一定難度。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,客戶分析：,主要是有固定職業(yè)的人群，例如政府公務(wù)員、企事業(yè)單位等等，做生意經(jīng)商的客戶不多。 主要以本地客戶為主。有部分來自周邊的區(qū)縣

56、，但外省市的客戶很少。 對于目前的價格還比較能接受，個人月收入基本在1500元以上。 大部分客戶都是二次置業(yè)，將8、90年代的住房換成新房，改善居住條件。,二期情況：,二期工程6棟高層，2棟小高層，總建筑面積15萬平米左右，目前已經(jīng)開工，預(yù)計年底開始預(yù)售。 根據(jù)客戶的反饋，開發(fā)商對戶型作了調(diào)整，以適應(yīng)市場。 沿江側(cè)高層三居以160、170平米為主，并適當(dāng)增加了客廳面積和主臥開間。 二期屆時還有少量4居戶型供應(yīng)，主要增加了書房、工人房等功能。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,競爭性分析：,水韻名城的定位也是“濱江高層景觀豪宅”，于本項目定位接近；也是大盤開發(fā)，總建面25萬平米，雖然二期今年

57、下半年就開盤，但在較長一段時間內(nèi)都會是本項目的直接競爭對手。 整體開發(fā)上，水韻將大部分景觀豪宅應(yīng)該做的都做得比較不錯，例如：會所、商業(yè)配套、內(nèi)部園林景觀、戶型等，只是在一些細小的地方還有所欠缺，但不影響其整體品質(zhì)。 水韻名城完全依靠單價的層差來進行客戶分類，這雖然保證了有經(jīng)濟實力的人能夠買到景觀更好的樓層，但在居住空間上卻沒有達到分層的目的，大家仍然是混居在一起。 商業(yè)來看，水韻東側(cè)的商業(yè)臨近世紀公園，沒有吉林大街的分隔，較本項目要更好，但其北側(cè)商業(yè)因為比濱江公路低5、6米，銷售會比較困難。,住宅市場供需分析,水韻名城,重點個案,項目借鑒：,利用大盤優(yōu)勢營造高檔社區(qū)氛圍，吸引中高端客戶。除了單

58、價層差，還可以利用物業(yè)類型的不同，來對客戶進行分區(qū)。 大面積戶型、套間式主臥受到消費者青睞，功能性房間進入客戶選擇菜單 利用好會所、商業(yè)配套、現(xiàn)場銷售以及一切資源來提升項目檔次定位。 吉林消費者目前已經(jīng)開始對濱江高層住宅認可，并成為市場熱點。,水韻名城是一個比較成功的濱江景觀高層項目，由于開發(fā)商建龍集團是北京企業(yè)，其開發(fā)模式明顯帶有大城市房產(chǎn)開發(fā)的特征。實際上這些也為吉林市民所接受并受到追捧。 本項目后發(fā)入市，整體定位應(yīng)當(dāng)高出一截，才能形成差異化競爭。,住宅市場供需分析,萬達江畔人家,重點個案,項目概況：,位置：東部沿江 占地：30萬平米 建筑面積：42萬平米 綠化率：51% 建筑形式：點塔、

59、多層 開盤時間：2002年 分期：4期 棟數(shù)：多層62棟，高層8棟,一期一區(qū),一期二區(qū),三期,二 期,住宅市場供需分析,萬達江畔人家,重點個案,5棟 80-84 已入住 85、86、87 正在建 高層定位：香格里拉觀景，一層三戶 入戶大堂：140平米 賣點：尊貴的入住感受 高層80、81、82頂層都是躍層，209、311、269 最高價4300（臨江位置），其他均價在3000。 高層只有三種戶型123、151、178平米,江邊高塔,先建的83、84號樓中178平米的戶型，是四居，后建的80、81、82中178平米的是三居。,已入住,待建,戶型逐漸向舒適型靠近,住宅市場供需分析,重點個案,多層戶型種類,兩室二廳一衛(wèi) 平層：78.80平米,兩室二廳二衛(wèi) 平層，92.58平米,兩室二廳二衛(wèi) 平層，104平米,可以看出面對兩種人群的戶型分類：緊湊與一般舒適型。 有比較明顯的動靜、干濕分區(qū)，緊湊型考慮到了寬敞空間的放大。 一般舒適型設(shè)置了雙衛(wèi)，并對客廳進行放大，有效的加強了居住的舒適度與展示性。,萬達江畔人