1、西安小戶型商品房的投資價值與走勢分析 115110702 周成龍,緒論,研究背景,以戶型面積定義的小戶型產(chǎn)品,功能上劃分的小戶型住宅種類,二、小戶型產(chǎn)生的歷史根源和發(fā)展階段,1997年以匯展閣為代表開創(chuàng)了深圳酒店式公寓的先河，這也是深圳最早的高檔小戶型產(chǎn)品,小戶型產(chǎn)生的歷史根源：,90年代中后期小戶型住宅產(chǎn)品出現(xiàn),1998年以“旭飛花園”和“紫薇閣”為代表的小戶型住宅熱銷，引發(fā)了地產(chǎn)商對小戶型產(chǎn)品的關(guān)注。,小戶型產(chǎn)品從九十年代中后期一直到現(xiàn)在一直熱銷。,小戶型以至于發(fā)展到小戶型大社區(qū)的概念,小戶型產(chǎn)生的幾種情況,小戶型發(fā)展的歷史階段,深圳小戶型住宅發(fā)展的主要區(qū)域,三、小戶型住宅產(chǎn)品的特殊性,1

2、、小戶型產(chǎn)品的多義性 ：,小戶型適用的人群廣泛：從終極消費(fèi)者來看，小戶型消費(fèi)的人群非常廣泛，不僅是剛到深圳不久積蓄有限的白領(lǐng)，深港小家庭，單身人士，深港商務(wù)人員，還是高級白領(lǐng)、BOBO族、外地駐深機(jī)構(gòu)、老板階層等都有小戶型的消費(fèi)市場 。 小戶型功能的多義性：小戶型的適應(yīng)的消費(fèi)功能廣泛，除了自住、出租、投資、贈品等，還有可以用于第二居所、度假、休閑、辦公、商務(wù)活動、老板的灰色空間等多種用 。 小戶型檔次的多重性：不再是過去理解的單純安置型物業(yè)，小戶型實際也可以做出不同的檔次。,小戶型產(chǎn)品適用于廣泛的消費(fèi)人群,2、容易異化的功能,小戶型產(chǎn)品在功能上的轉(zhuǎn)化是經(jīng)常出現(xiàn)的。 深圳不少小戶型開始還有居家的

3、功能，隨著城市發(fā)展的成熟和客戶的不斷變化，許多小戶型的住宅開始出現(xiàn)了功能上的異化。 例如都市E站、雕塑家園、都會100、鵬盛公寓開始從居家為主，之后變成辦公為主。 模糊功能的小戶型產(chǎn)品，像深南路邊的自由廣場，是按住宅建的寫字樓。,小戶型功能容易異化,3、產(chǎn)品缺陷不可避免,小戶型住宅由于面積的限制，住宅所要求的許多功能難以滿足。 小戶型住宅的私密性較差。 小戶型住宅的入駐人員復(fù)雜，安全性差，管理難度大。,一層32戶的小戶型入住人員復(fù)雜。,四、近年來小戶型產(chǎn)品的演變趨向,早期小戶型產(chǎn)品：97年產(chǎn)品,匯展閣的單體通廊式,長豐苑單體通廊式,早期小戶型：98年產(chǎn)品,長風(fēng)苑改造后的戶型，不可避免的產(chǎn)品缺陷

4、,98年99年的小戶型產(chǎn)品,板式設(shè)計不可避免的大通道出現(xiàn)，私密性較差。 電梯間沒有自然采光。,98年產(chǎn)品,華天苑三梯32戶的布局，會造成電梯實用的緊張。,98年小戶型產(chǎn)品,內(nèi)廊圍合式，私密性較差。,98年小戶型產(chǎn)品。,存在大通道和通道采光較差,早期小戶型規(guī)劃模式（99年的產(chǎn)品）,點式三梯16戶的設(shè)計。 起居室的采光較差,早期小戶型（1999年的產(chǎn)品）,雕塑家園首次出現(xiàn)了公建化的小戶型。 首創(chuàng)了空間,小戶型中期產(chǎn)品（2000年的產(chǎn)品）,都市E站時已經(jīng)開始注意 到了內(nèi)部的采光和通風(fēng),小戶型中期產(chǎn)品（2002年產(chǎn)品）,2002年前后的今日家園已經(jīng)注意到了戶型的均好性。 并采取了3.9層高的概念。,3

5、.9層高的躍復(fù)式概念。,小戶型中期產(chǎn)品（2002年）,產(chǎn)品規(guī)劃的集約化程度較高的楓丹白露。,2003年前后的小戶型,點式設(shè)計的小戶型麗陽天下。實現(xiàn)了產(chǎn)品價值最大化。 3梯18戶，照顧到每戶的采光通風(fēng)。,2004年的小戶型產(chǎn)品,朗鉅御風(fēng)庭注重戶型采光的均好性。 并在走廊設(shè)計了空中花園。,2004年的小戶型產(chǎn)品,2004年的蘋果園創(chuàng)造了關(guān)外小戶型開始的時代。,小戶型近期產(chǎn)品（2005年）,新一代公寓首次嘗試把錯層送露臺運(yùn)用到小戶型上。,近期小戶型產(chǎn)品（2005年）,城市主場首個采用大面積送凸窗的手法。 對共用空間的處理較好。,城市主場采光良好的走廊和電梯間,城市主場公共空中庭院,小戶型近期產(chǎn)品（2

6、005年）,置地逸軒較早把入戶花園和錯層露臺用到小戶型上。,小戶型近期產(chǎn)品（2005年）,星河世紀(jì)采用奇偶層錯層送露臺和贈送凸窗的模式。,五、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃和單體上的趨向,（一）小戶型在產(chǎn)品規(guī)劃上的趨向,1、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃上注重私密性考慮。 2、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃考慮到短進(jìn)深、南北通透的設(shè)計。 3、利用天井凹槽增加小戶型的通風(fēng)采光條件,1、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃上注重私密性考慮：,樓道錯開的設(shè)計，以保障小戶型的私密性。,在景尚公寓中同樣采用了樓道錯開的處理方式，住戶的私密性較好。,迷你兩房兩廳，面積僅為5862平方米,做到戶型通風(fēng)采光較好。,金茂禮都的走道采取了三段式的設(shè)計，避免了大通道。,小戶型產(chǎn)品規(guī)劃

7、上注重私密性考慮。,避免大通道，減少單元的戶數(shù)。,小戶型注重私密性考慮改變樓道和入戶門的設(shè)計。,萬科17英里里的樓道處理,小戶型注重私密性考慮,萬科17英里里的樓道處理和入戶門的設(shè)計。,利用走廊的變化增加私密性,折線型的走廊，和鋸齒狀的入戶方式，增加私密性。,折線型的走廊和鋸齒狀的入戶方式,2、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃考慮到短進(jìn)深、南北通透的設(shè)計。,五米陽光通過改變交通組織，采用了外掛廊布局的方式，每層的外廊同時 服務(wù)兩層單位,按國家的建筑面積計算規(guī)范：“有永久性的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算”。外掛廊既能節(jié)省建筑面積，又能夠形成一梯兩戶的格局。,五米陽光公建化的外立面,五米陽光

8、的外掛廊設(shè)計樓梯采用錯半層的辦法節(jié)省交通面積。,短進(jìn)深集約化南北通透的小戶型產(chǎn)品,帶玄關(guān)的單身公寓南北通透。面積僅為27.58平方米,兩房兩廳帶入戶花園，南北通透，廳和房間全部朝南，進(jìn)深僅為5.7米。面積僅為58平方米。小戶型實現(xiàn)南北通透。,3、利用天井凹槽增加小戶型的通風(fēng)采光條件,領(lǐng)尚時代利用天井增加小戶型的采光通風(fēng)條件。,蜜園利用天井和凹槽增加小戶型的采光通風(fēng)條件,湖心島度假公寓的天井設(shè)計,（二）近年來小戶型產(chǎn)品在戶型設(shè)計上的趨向,1、近年來小戶型的集約化程度明顯提高 2、在空間結(jié)構(gòu)上尋找突破，出現(xiàn)了階段性的3.94.8米層高的小戶型概念。 3、盡量的縮小進(jìn)深，增加采光面。 4、空間使用的

9、合理性和舒適性。,1、近年來小戶型的集約化程度明顯提高。,早期產(chǎn)品：名仕閣和匯展閣的一房的面積都在40平方米左右。,集約化的小戶型公寓，盡量用有限的空間創(chuàng)造出更多的功能來。,金茂禮都的單房可以做到23平方米，旭飛華達(dá)園的單房在26平方米左右，實現(xiàn)了廳、房、廚房、衛(wèi)生間、陽臺齊全。,2、在空間結(jié)構(gòu)上尋找突破，出現(xiàn)了階段性的3.94.8米層高的小戶型概念。,4.8層高的做法,3、盡量的縮小進(jìn)深，增加采光面。,早期小戶型產(chǎn)品進(jìn)深較大，單房采光通風(fēng)效果都會有些問題,改良后的小戶型進(jìn)深都比較小,鋃鉅御風(fēng)庭的單身公寓的進(jìn)深為6米，置地逸軒的一房兩廳的進(jìn)深不算陽臺為5.7米，加上陽臺為6.8米，從采光的效果

10、來看現(xiàn)階段的小戶型的采光效果更佳。,4、空間使用的合理性和舒適性,一房兩廳的小戶型，面積僅為42平方米，還有穿堂風(fēng)，加上陽臺進(jìn)深僅為6米。,臥室,客廳,餐廳,洗手間,廚房,玄關(guān),納米化的小戶型設(shè)計,兩房兩廳、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、凸窗等一應(yīng)俱全，面積僅為51.76平方米。,客廳,餐廳,衛(wèi)生間,廚房,陽臺,凸窗,凸 窗,玄關(guān),采光良好的小戶型,臥室轉(zhuǎn)角大凸窗,客廳帶多功能廳,充分的四面采光,六、近年來小戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計創(chuàng)新手法,1、小戶型中也采用了入戶花園,入戶 花園,每戶均有入戶花園的小戶型公寓,2、步入式凸窗擴(kuò)大室內(nèi)面積。,凸窗頂部的反梁也做成了吊柜。,城市主場的一房一廳建筑面積32平

11、方米，室內(nèi)面積24平方米，兩個大凸窗附送面積10平方米，,城市主場碩大的凸窗設(shè)計,城市主場的凸窗進(jìn)深超過1.5米，一房一廳贈送面積有10平方米。,利用夾層做的吊柜,3、小戶型采用隔層送露臺手法,利用奇偶層錯開送露臺,4、隔層送出的露臺為一些發(fā)展商利用，為小業(yè)主暗示可以隔出一間房來。,5、超高入戶花園在小戶型中便于二次改造,6、利用戶型的二次改造，擴(kuò)大室內(nèi)空間.,澎柏假日公寓利用廠型布局，有效的利用了場地。,表面上看該公寓有許多缺陷，關(guān)鍵是二次改造之后的效果。,澎柏假日寓利用陽臺空間進(jìn)行了二次改造。一房一廳變成了兩房一廳。,澎柏假日公寓利用陽臺空間進(jìn)行了二次改造。一房一廳變成了兩房兩廳。,陽臺改

12、為廚房的做法。,7、小戶型復(fù)式房的做法，可以隔出更多的空間來,小戶型復(fù)式下層 復(fù)式上層 在入戶花園和客廳上空都有隔出房間的可能,小戶型百變空間,32平方米單身公寓可以變?yōu)橐环恳粡d。 附送面積基本達(dá)到 1：1,小戶型百變空間,46平方米的一房一廳可以變?yōu)閮煞績蓮d 附送面積基本達(dá)到 1：1,入戶花園二次改造,小戶型復(fù)式房的做法,復(fù)式一層 復(fù)式二層 復(fù)式房小戶型都可以在二樓隔出更多的空間來。,小戶型復(fù)式房的做法,復(fù)式一層 復(fù)式二層 二層可以改造的小戶型,可以改造的一房一廳的復(fù)式,復(fù)式一房一廳4952平方米，帶入戶花園，通過二層改造可以多出11平方米。,頂層的二次搭建,8、利用2.2米層高局部偷出面積

13、,將廚房和衛(wèi)生間都做成2.2米以下的凸窗形式。,多重組合送出空間的做法,建筑面積71m,入戶花園贈送1/2,落地凸窗全送,玻璃前廳全送,浴缸位全送,凸窗接陽光前廳的做法。,9、通過改變廚房和浴衛(wèi)的位置擴(kuò)大生活空間,將廚房簡化放到陽臺上，節(jié)省空間。,廚房進(jìn)行簡化,煤氣灶、抽油煙機(jī)、盥洗臺、洗衣機(jī)都放到陽臺上，節(jié)省空間。,簡化了的廚房空間,小戶型公寓不專門設(shè)計廚房，而設(shè)計出開敞式灶臺。,改變浴室空間,把浴缸放到陽臺,10、適應(yīng)小戶型空間的家具設(shè)計,可以折疊的床，白天和夜晚兩用。,折疊床和塌塌米,迷你的餐桌,小型沙發(fā),利用凸窗下空間設(shè)計的塌塌米和寫字臺,七、小戶型常規(guī)營銷手段,小戶型概念面面觀,投資

14、訴求：小戶型消費(fèi)群體占較大比例的消費(fèi)群是投資客戶，通過投資小戶型獲取租金回報。 客戶群訴求：小戶型消費(fèi)者有特定的消費(fèi)群體，以特定消費(fèi)群體為訴求點，在許多小戶型營銷占有較大的市場空間。 產(chǎn)品訴求：以空間變化和產(chǎn)品的創(chuàng)新性來吸引消費(fèi)者的注意。 E時代訴求：強(qiáng)調(diào)信息暢通，辦公和商務(wù)功能強(qiáng)。 位置訴求：深圳有許多口岸區(qū)域是小戶型大量產(chǎn)生的區(qū)域，因而不少小戶型以位置做文章。,1、投資概念,吸引投資客是許多小戶型的賣點所在。,2、針對人群,針對小戶型產(chǎn)品瞄準(zhǔn)的對象： 70年代或80后對象。 代表產(chǎn)品：花好園,針對人群,瞄準(zhǔn)年輕一族： 代表產(chǎn)品：80后街,特定人群的訴求,代表產(chǎn)品：御風(fēng)庭、麗陽天下、蘋果園、

15、城市主場等,3、產(chǎn)品訴求,強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間的變化 代表樓盤：鴻隆107、澎柏白金公寓,產(chǎn)品訴求,強(qiáng)化空間變化： 代表樓盤：春花四季園、西岸觀邸,4、E時代訴求：,強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的信息功能. 代表樓盤：都市E站、格林網(wǎng)苑。,5、位置訴求,強(qiáng)調(diào)口岸概念。 代表樓盤：雙城世紀(jì)、陽光新干線、錦上花、匯展閣等。,產(chǎn)品的年輕化塑造,在立面表現(xiàn)上的年輕化傾向. 代表樓盤：金地梅龍鎮(zhèn)，80后街，韻動領(lǐng)地等。,體驗營銷,主題化的設(shè)計： 代表樓盤：朗鉅御風(fēng)庭、米蘭公寓、蘋果園等,八、小戶型今后的發(fā)展趨向,小戶型的發(fā)展趨向,小戶型低檔次低標(biāo)準(zhǔn)。 隨著小戶型產(chǎn)品的不斷深入，小戶型不在是單純意義上的安置型物業(yè)，小戶型可以有不同檔

16、次的分類。 產(chǎn)品功能的多元化和消費(fèi)者的多層次化。 小戶型住宅的消費(fèi)層面廣泛，小戶型住宅其實也不是完全是普通白領(lǐng)消費(fèi)的，高級白領(lǐng)，金領(lǐng)都有小戶型的消費(fèi)需求。 小戶型住宅的使用功能除了自用之外，還兼有商務(wù)、投資、度假等多種功能。 因而小戶型住宅產(chǎn)品今后的發(fā)展應(yīng)該是進(jìn)一步細(xì)分市場，產(chǎn)品分級，超多元化方向前進(jìn)。,小戶型住宅產(chǎn)品在規(guī)劃的合理性和產(chǎn)品細(xì)化上走出新路 小戶型產(chǎn)品對規(guī)劃的要求較高，搞得不好小戶型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍樓，解決通風(fēng)采光和隱私問題一直是小戶型住宅的一個重點考慮的問題，隨著小戶型產(chǎn)品研究的進(jìn)一步深化，精裝修越來越多滲透到小戶型產(chǎn)品中，小戶型在細(xì)部空間的利用方面還會有更多的創(chuàng)新。比如增加儲物空間等。 將康居型住宅的創(chuàng)新手法運(yùn)用到小戶型中。 早期的小戶型住宅沒有入戶花園、超高露臺、步入式凸窗等，現(xiàn)在不少小戶型住宅都將一些康居型住宅的創(chuàng)新手法運(yùn)用到了小戶型住宅產(chǎn)品中，在空間的集約化、合理性、舒適性等方面都有所創(chuàng)