1、Marketing Research,中洲布吉寫字樓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,報(bào)告主要內(nèi)容,布吉經(jīng)濟(jì)環(huán)境和未來規(guī)劃分析,布吉商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查,項(xiàng)目地塊分析和市場可行性分析,項(xiàng)目初步定位建議,布吉經(jīng)濟(jì)環(huán)境和未來規(guī)劃分析,布吉商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查,項(xiàng)目地塊分析和市場可行性分析,項(xiàng)目初步定位建議,福 田 區(qū),羅 湖 區(qū),布 吉 街 道,龍 崗 區(qū),布吉街道總面積83平方公里，下轄15個行政村，10個居委會，39個自然村，2005年上半年統(tǒng)計(jì)全鎮(zhèn)總?cè)丝?28萬人。,布 吉 概 況,2004年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到485.99億元，同比增長22；地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到218億元，同比增長27；稅收達(dá)到38.01億元，

2、同比增長29.5；2005年1至6月，布吉街道實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值320.95億元，同比增長35.4；實(shí)現(xiàn)稅收27億元，同比增長54.3 。 高新產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為推進(jìn)布吉經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的“四個車輪” 。 布吉現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近2000家 ，其中外商投資企業(yè)1100余家，民營企業(yè)近900家。 布吉街道現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人才2.1萬人，并涌現(xiàn)出一批高新科技企業(yè)及項(xiàng)目。 布吉現(xiàn)有個體工商戶7000多戶。 2003年，布吉第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.12：69.77：30.12,第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展酒店及寫字樓提供了產(chǎn)業(yè)支撐 。,布吉經(jīng)濟(jì)概況,布吉配套概況,寶安龍崗各組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃草案規(guī)劃

3、： 規(guī)劃至2020年中部物流組團(tuán)人口控制規(guī)模為98萬。人均城市建設(shè)用地面積85平方米。 規(guī)劃將布吉李朗片區(qū)及平湖作為組團(tuán)的物流核心區(qū)，主要發(fā)展國際物流、貨運(yùn)樞紐、 倉儲配送、專業(yè)市場等物流產(chǎn)業(yè)，成為組團(tuán)的發(fā)展動力中心。 布吉規(guī)劃建設(shè)成為毗鄰深圳特區(qū)中心區(qū)，以先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。,布吉未來規(guī)劃（一）,布吉未來規(guī)劃（二）,深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）、深圳市龍崗次區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃：, 布吉中心片區(qū),區(qū)位范圍：東北至新布龍路，南至深惠路，西至廣深鐵路所圍合的城市用地，總用 地面積154.95公頃

4、。 功能定位：布吉鎮(zhèn)行政辦公、金融商業(yè)及文化娛樂中心，是布吉鎮(zhèn)最重要部分和核 心區(qū)，是布吉鎮(zhèn)重要的物質(zhì)倉儲基地。,布吉中心片區(qū)規(guī)劃（三）,布吉衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)：將布吉建設(shè)成為毗鄰深圳特區(qū)，以先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化衛(wèi)星新城。 布吉衛(wèi)星新城產(chǎn)業(yè)調(diào)整主要是：引導(dǎo)布吉商貿(mào)業(yè)從自給型向大規(guī)模、上檔次、強(qiáng)輻射能力的區(qū)級商貿(mào)中心層次轉(zhuǎn)變；以傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)轉(zhuǎn)型。 未來的布吉，將以城市化為契機(jī)，突破空間，力求創(chuàng)新，贏得更大發(fā)展。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)行內(nèi)外資并舉，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展資金、技術(shù)密集型高新技術(shù)

5、產(chǎn)品，努力打造布吉家電制造基地；圍繞CEPA實(shí)施、粵港澳合作，在發(fā)展進(jìn)出口貨物中轉(zhuǎn)、超市配送、大型倉儲等現(xiàn)代物流業(yè)上做大文章，大力發(fā)展物流業(yè)；以大芬油畫產(chǎn)業(yè)為“龍頭”，做大文化產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)布吉、文化布吉、法治布吉、生態(tài)布吉”目標(biāo)。,布吉未來發(fā)展規(guī)劃,布吉經(jīng)濟(jì)環(huán)境和未來規(guī)劃分析,布吉商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查,項(xiàng)目地塊分析和市場可行性分析,項(xiàng)目初步定位建議,布吉商務(wù)寫字樓市場概況,吉信大廈,布吉中心廣場,百盛大廈,布吉街道商業(yè)寫字樓物業(yè)較少，除瑞龍賓館、百盛大廈外其它均為商住混用物業(yè)，沒有上檔次、上規(guī)模的純寫字樓。,瑞龍賓館,布吉辦公物業(yè)入駐企業(yè)狀況,布吉商務(wù)物業(yè)客戶構(gòu)成及特點(diǎn),寫字樓主要客戶為創(chuàng)

6、業(yè)型的小規(guī)模企業(yè)； 公司類型主要以服裝、紡織品貿(mào)易和電子IT業(yè)為主； 公司人數(shù)大多在10人以下； 辦公面積需求在50100之間；,數(shù)據(jù)來源：深圳中原布吉商務(wù)物業(yè)調(diào)查表,布吉商務(wù)物業(yè)特點(diǎn),商業(yè)物業(yè)總面積較?。?商業(yè)物業(yè)中純寫字樓面積少，多以商住兩用物業(yè)居多； 客戶以中小企業(yè)為主，辦公面積需求較小，多在50-120平米左右； 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)多，住宅辦公也能滿足其需求； 以貿(mào)易、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電子設(shè)備企業(yè)居多，同時也有少量大型企業(yè)駐布吉辦事處或分公司。,地塊分析,地 塊 位 置,本案,布,公,龍,路,深,路,惠,地塊位于布吉中心區(qū)，緊鄰布吉鎮(zhèn)政府，處于布吉鎮(zhèn)的中心位置，屬布吉街道的行政、商貿(mào)中心，地塊周邊四

7、面臨路，交通十分便捷。,地塊基本指標(biāo),中 興 路,布吉街道辦,待建居住用地,居住用地,地 塊 周 邊 現(xiàn) 狀,東面的鴻景豪苑,南面為布吉街道辦事處,北面的大世紀(jì)花園,北面的大世紀(jì)花園,地貌現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀綜述： 地塊地勢有起伏，中間高四周低，高差約5米左右，地塊形狀較方正； 地塊周邊多為居民樓，布吉大世紀(jì)花園、布吉中心花園、鴻景豪苑、文景豪庭等均在其周邊； 地塊緊鄰布吉鎮(zhèn)政府，地塊周邊整體形象非常好。,地塊周邊配套現(xiàn)狀,地塊SWOT分析,S優(yōu)勢,周邊四面臨路，出入方便； 主干道及地鐵三號線布吉中心站出口近在咫尺，交通便捷； 緊鄰布吉街道辦事處，有利于提升整體形象； 處于布吉規(guī)劃的行政、商貿(mào)中心，

8、前景良好； 周邊商貿(mào)辦公配套齊全；,O機(jī)會,T威脅,寫字樓受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國家金融政策等因素影響非常大； 深圳寫字樓區(qū)域正隨城市發(fā)展向西偏移； 片區(qū)整體形象使之對周邊片區(qū)的吸納能力有限；,片區(qū)不屬于傳統(tǒng)寫字樓辦公區(qū)域，無法形成寫字樓聚集效應(yīng)； 片區(qū)主要以制造業(yè)企業(yè)為主，寫字樓需求量較小；,W劣勢,布吉作為深圳物流基地的規(guī)劃，可能聚集大批商貿(mào)企業(yè)客戶； 政府對中小企業(yè)的政策支持可能孵化大批小企業(yè)；,地塊核心競爭力分析,地塊所處區(qū)位為區(qū)域行政、商貿(mào)中心，地理位置得天獨(dú)厚； 地塊緊鄰政府辦公地，對項(xiàng)目形象提升有較大利好； 地塊交通條件好，便捷度高； 周邊商務(wù)配套完善；,地塊的先天條件具備建寫字樓的基本條

9、件,布吉潛在商務(wù)物業(yè)匡算的市場依據(jù),發(fā)達(dá)國家城市就業(yè)人口平均占有的商務(wù)辦公面積為0.2平方米/人。 布吉總?cè)丝诩s120萬，布吉2003年的三大產(chǎn)業(yè)比例是0.12%：69.77%：30.12%，估算第三產(chǎn)業(yè)（白領(lǐng)階層）人口約36萬左右（其中布吉坂田片區(qū)大型高科技產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為10萬人左右，從理論上應(yīng)該扣除）， 按照人均0.2平方米計(jì)算，本片區(qū)商務(wù)辦公需求量僅為5萬平米左右（此數(shù)據(jù)僅具來理論參考價值）。其計(jì)算過程為（36-10）0.2=5.2萬平米 布吉雖有2000多家企業(yè)，但主要以第二產(chǎn)業(yè)即加工制造業(yè)為主，需要的辦公空間多為廠房，而從現(xiàn)有寫字樓的企業(yè)入駐情況來看，也多以小型貿(mào)易企業(yè)為主，因而商

10、務(wù)辦公需求量較小。,潛在商務(wù)辦公市場需求量分析,從市場分析和理論估算得出，未來1-2年內(nèi)布吉的商務(wù)辦公需求量應(yīng)該在23萬平米左右（扣除現(xiàn)有寫字樓約2萬平米的存量）,由此可見，布吉片區(qū)商務(wù)市場需求較小，本案4-5萬平米的純寫字樓物業(yè)面積消化難度較大。,項(xiàng)目初步發(fā)展方向建議,如何在不突破產(chǎn)權(quán)限制的條件下實(shí)現(xiàn)地塊價值最大化？ 能否從寫字樓市場需求量有限的區(qū)域市場中尋找一個突破口？ 尋求兩者的平衡成為我們思考的原點(diǎn),物 業(yè) 定 位,商務(wù)公寓式寫字樓,商務(wù)公寓寫字樓是介于寫字樓與住宅之間的一種創(chuàng)新產(chǎn)品 主要為中小規(guī)模企業(yè)提供辦公場地，強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公功能，不排斥其居住功能 市場潛在需求與地塊價值最大化的平衡

11、選擇,商務(wù)公寓寫字樓特點(diǎn),既有寫字樓的形象、配套，也有高檔住宅的功能，可以實(shí)現(xiàn)24小時靈活辦公，但以純商務(wù)使用為導(dǎo)向； 可以進(jìn)行工商注冊，商務(wù)配套優(yōu)良 ； 商務(wù)公寓寫字樓空間自由組合度高； 相對專業(yè)性寫字樓而言，公寓寫字樓面積較小，一般在30多至120多平方米之間，因此總售（租）價不高； 低廉的物管費(fèi)：目前專業(yè)性寫字樓物管費(fèi)大都在每平方米20元30多元，而公寓寫字樓則多在10元/平米左右甚至僅為5元/平米； 擁有優(yōu)越的地段和交通條件；,客 戶 定 位,布吉本地中小企業(yè)及投資客,客戶區(qū)域特征,以布吉本地區(qū)域的中小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主 創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，同時企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間， 臨近商

12、貿(mào)區(qū)，交通便利的商務(wù)公寓是這類客戶的首選。 同時也涵蓋少量羅湖一帶與布吉制造業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的企業(yè) 多為廣告設(shè)計(jì)、軟件制作、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等公司，因市區(qū)寫字樓成本 高，而且與布吉制造業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)度高，故欲到布吉辦公。 少量投資客 看重商務(wù)公寓比一般住宅投資產(chǎn)品較高的投資價值，以及在本區(qū)域的稀缺性選擇此產(chǎn)品。,客戶行業(yè)特征,以貿(mào)易行業(yè)企業(yè)為主，同時包括網(wǎng)站經(jīng)營、電子技術(shù)等IT企為，和廣告設(shè)計(jì)、旅行社等服務(wù)型企業(yè)。,規(guī)劃中的布吉將是深圳重要的物流基地，必然吸引或誕生一批與之相關(guān)聯(lián)的貿(mào)易企業(yè)在此區(qū)域落戶； 網(wǎng)站經(jīng)營等IT類企業(yè)及廣告設(shè)計(jì)、旅行社等服務(wù)型企業(yè)對寫字樓形象要求不高，但對配套有較高要求，且處于企業(yè)初創(chuàng)階段，對寫字樓租金/價格較敏感，本項(xiàng)目可以填補(bǔ)此類需求空白。,戶 型 定 位,最小劃分單位面積在50100之間； 但各單位之間可自由組合。,商務(wù)公寓寫字樓案例求是大廈,空中花園,求是大廈,位于福田區(qū)竹子林，深南大道北側(cè)，屬車公廟商圈的范圍。 項(xiàng)目總建面43,000多平米，樓高31層。大廈東座為香港查氏集團(tuán)投資之服務(wù)式公寓(Serviced Apart