1、永升新城三期北區(qū)促銷專案,旗 動(dòng) 風(fēng) 動(dòng),項(xiàng)目基地位置,三期北區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)介,開發(fā)商：永升旭日集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積：38600m2 總建筑面積：70899.19m2 容積率：2.15 綠化率：42.5% 住宅總套數(shù)：322戶 社區(qū)總戶數(shù)：1875戶 地理位置：位于石鼓山立交橋畔,分戶面積,目前銷售情況,目前，永升新城三期北區(qū)322套住宅中，已銷售192套，還剩余130套，其中， 三房占90%。,綠化空間：30000平方米綠色海洋，1.2萬平方米中心花園，數(shù)千平方米空中 花園營造自然空間。 社區(qū)會(huì)所：會(huì)所內(nèi)設(shè)置家庭影院、美容美發(fā)、多功能廳、觀景茶室、雅致餐 廳、情調(diào)酒吧、商務(wù)中心，提供全

2、面服務(wù)。 運(yùn)動(dòng)休閑：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、 健身慢跑道、按摩步道，讓您盡享健康人生 生活配套：大型農(nóng)貿(mào)、大型超市、社區(qū)便利店、醫(yī)療診所、銀行、洗衣中心、 鮮花禮品店、讓你足不出戶享受生活便利。 教育配套：幼兒園、閱覽室、學(xué)童巴士、兒童游樂場(chǎng)、兒童戲水池、植物迷 宮打造繽紛兒童天地。 交通配套：共有十三條公交路線環(huán)繞其間，交通方便快捷、回家一線到達(dá)。,周邊環(huán)境及生活配套設(shè)施,市場(chǎng)狀況分析,房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)看好，市場(chǎng)潛力巨大 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高成長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過十幾年的發(fā)展后，在我國已初具規(guī)模。回首望去，起伏波動(dòng)劇烈。從80年代至90年代初期的發(fā)

3、展、鼓勵(lì)、支持，到成為90年代中期的宏觀調(diào)控重點(diǎn)行業(yè)，再到目前成為國家支柱產(chǎn)業(yè)及新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，可謂充滿著戲劇性的變化。,個(gè)人購房成為主流，市場(chǎng)總供給量尚未飽和，供小于求，多層住宅走俏，小高層消費(fèi)升溫。,目前，住房分配貨幣化，住宅貸款， 住房公積金，政策鼓勵(lì)，輿論導(dǎo)，個(gè)人需求增長，追求生活質(zhì)量等等利好消息，在給業(yè)界帶來更多商機(jī)的同時(shí)，也使房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過一浪。 截至2000年底，廈門市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資約273.72億元，較上年增加近37.46%，僅住宅竣工面積就近232.34萬平方米。 全市累計(jì)銷售給個(gè)人的商品住宅面積近213.08萬平方米，增長50.15%。 在完成的銷售面積中，

4、多層住宅的勢(shì)頭最好，小高層的消費(fèi)也有所升溫。,市場(chǎng)有效供給不足將對(duì)樓價(jià)上升產(chǎn)生較大影響,2000年商品住宅銷售總量250萬平方米同比增長約3% 房產(chǎn)銷售再創(chuàng)歷史新高。 2001年上半年， 廈門市商品房市場(chǎng)在銷售繼續(xù)火爆 的同時(shí)，市場(chǎng)上的新盤供應(yīng)量卻明顯減少 （上半年 新批商品房預(yù)售面積僅70多萬平方米， 而銷售面積 為120萬平方米）因此，市場(chǎng)有效供給不足仍將對(duì)樓 價(jià)上升產(chǎn)生較大的影響。,島內(nèi)開發(fā)用地緊張推動(dòng)土地成本上升,從2000年10月起，廈門市商品房用地?zé)o論島內(nèi)島外一律 采用招標(biāo)拍賣的方式出讓。 協(xié)議用地的清理、基準(zhǔn)地價(jià)的重新調(diào)整、新地塊拍賣量 的減少、以及以降低建筑容積率和增加城市綠化

5、空間為 特征的“鄉(xiāng)村都市”規(guī)劃新理念的提出，都將在一定程度 上使得開發(fā)土地特別是島內(nèi)開發(fā)用地進(jìn)一步緊張，從而 推動(dòng)土地成本的上升。,廉價(jià)替代品，平抑島內(nèi)市價(jià),在廈門樓市連續(xù)四年保持銷售量持續(xù)增長的火爆局面的同時(shí)，積壓商品房自1994年以來也一直居高不下，2000年還創(chuàng)下歷史新高，全市商品房空置量達(dá)到174萬平方米。 空置商品房數(shù)量雖然不小，但其中相當(dāng)一部分是爛尾樓、寫字樓、大商場(chǎng)等結(jié)構(gòu)性積壓產(chǎn)品，而那些積壓在銷的住宅，則多屬問題住宅，短期即使通過包裝改造也還難以形成大量的有效供給，因而不會(huì)對(duì)新盤市場(chǎng)構(gòu)成太大的威脅。,結(jié)論,由于受到開發(fā)成本上升的推動(dòng)，以及短期內(nèi)市場(chǎng)上有效供給相對(duì)不足的影響，下半

6、年廈門樓價(jià)有著較大的上漲壓力，但由于市場(chǎng)同時(shí)還受到島外廉價(jià)替代品，以及歷史形成的空置商品房的價(jià)格平抑作用，因此短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)的大幅飆升，故市場(chǎng)將維持穩(wěn)中有升的局面。,廈門樓市外向型消費(fèi)傾向明顯,廈門樓市已成為名副其實(shí)的外向型市場(chǎng)。 在2000 年銷售的250萬平方米商品房中，以閩南金三角地 區(qū)客戶為主體的外地人士購房比例高達(dá)70%（含港 澳臺(tái)、省外和海外）。 廈門作為風(fēng)景秀麗、氣候宜人的沿海特區(qū)城市，其 一流的居住環(huán)境、同類城市中頗具吸引力的房價(jià)， 以及購房入戶等一系列優(yōu)惠政策帶來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 仍將繼續(xù)吸引大批周邊地區(qū)的買家。,結(jié)論,廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)必須充分考 慮外向型消費(fèi)的需求特點(diǎn)與

7、要求。,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,結(jié) 論,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅并不特別大，但應(yīng)注意凸顯永升品牌 及永升新城自身品牌價(jià)值，這是我們成功的關(guān)鍵。 在時(shí)間的掌握上應(yīng)注意與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案打時(shí)間差。,產(chǎn)品SWOT分析,地段：位于石鼓山立交橋畔，是入廈門的第一道建筑風(fēng) 景，交通便利。 功能：周邊生活配套齊全、社區(qū)設(shè)備相當(dāng)完善。 戶型：平面布局合理，戶內(nèi)公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、干濕 分區(qū)、臥室、客廳、陽臺(tái)朝向設(shè)計(jì)巧妙，通風(fēng)采 光與景觀效果好。 特色：1875戶的大社區(qū)，高達(dá)九成三銷售率，人氣特旺。 綠化：42.5%的綠化率，1.2萬平方米的中心花園綠地。,銷售價(jià)格較永升新城一、二期高，均價(jià)達(dá)到3100/m2，較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高出100-200

8、元/m2 這130套住宅中， 大部分的客廳及陽臺(tái)均朝向福廈路這一面，噪音大、灰塵多,周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如臥龍曉城、芙蓉苑因交房時(shí)間或開售時(shí)間與新城三期北區(qū)相比在時(shí)間上有所滯后； 周邊多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案在開發(fā)商品牌形象與產(chǎn)品自身性能結(jié)合的綜合實(shí)力方面較新城三期北區(qū)相對(duì)較弱； 新城一、二期老客戶對(duì)永升大社區(qū)好配套的認(rèn)可和良好的口碑。,周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如艾德花園、銘爵山莊等在產(chǎn)品定位上均有較鮮明的個(gè)性；在時(shí)間上與新城三期北區(qū)也有充突。 一些競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案尤其是芙蓉苑是封頂后再發(fā)售，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出。,劣勢(shì),優(yōu)勢(shì),機(jī)會(huì),威 脅,SWOT分析,目標(biāo)消費(fèi)群 28-50歲，收入較高喜歡都市高品質(zhì)的生活，喜歡接受新概念，是居住消

9、費(fèi)觀念的引導(dǎo)者和實(shí)踐者,對(duì)人文家居有著較強(qiáng)的需求與期望 以泉州地區(qū)為主體的外地消費(fèi)者在消費(fèi)群體中占相當(dāng)大的比重,竟?fàn)帉?duì)手 價(jià)格相對(duì)低100-200元 有些個(gè)案在宣傳推廣 上較具特色 從產(chǎn)品的自身的綜合 優(yōu)勢(shì)結(jié)合開發(fā)商品牌 積淀的角度,均較新城 為弱,產(chǎn)品力 永升品牌的良好積淀 永升新城大社區(qū)、好配套的自身優(yōu)勢(shì) 永升新城以“人.綠野陽光.居家新文化” 為主題的人文家居內(nèi)涵 三期在整個(gè)新城項(xiàng)目中的成熟魅力,市場(chǎng)定位策略,我為什么會(huì)相信 永升品牌在消費(fèi)群體中良好的品牌形象和口碑 永升新城產(chǎn)品自身大社區(qū)好配套的綜合實(shí)力 新城三期北區(qū)在新城產(chǎn)品中的成熟魅力,我為什么喜歡 作為向往都市高品質(zhì)生活的精英人物

10、，對(duì)改善居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)人文家居有著較強(qiáng)的追求與向往,與我有什么關(guān)系 新城三期北區(qū)不僅提供給消費(fèi)者一款“精英”住宅，而且也是一種城市“精英”人士的“升級(jí)”生活方式,核心傳播概念,沉淀下來的原則與方向,“精英升級(jí)”專案的實(shí)施目的,在從8月份到11月底這四各月的時(shí)間內(nèi)，將永升三期 北區(qū)這130套住宅全部銷售完畢，為永升新城開發(fā)畫 上一個(gè)圓滿的句號(hào)。,創(chuàng)意呈現(xiàn),廣告策略及媒介安排計(jì)劃,學(xué)術(shù)性： “大社區(qū)好配套”“人.綠野陽光.居家新文化” “享受人文家居生活” 聘請(qǐng)學(xué)術(shù)專家(如房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人、設(shè)計(jì)師、景觀規(guī)劃師等) 10篇 報(bào)道性： “永升新城，永升品牌之路的一個(gè)里程碑” 針對(duì)“永升新城三期北區(qū)”的可被宣

11、傳的一切方面進(jìn)行報(bào)道和撰文， 并備選刊登。10篇,軟文章,報(bào)紙（強(qiáng)銷期）,強(qiáng)銷期：50天(8/10-9/30) 媒體選擇：廈門日?qǐng)?bào) 投放頻率：每周一期（星期四或五） 版面大?。?/2版彩色或1/4版彩色 廣告主題：“永升新五強(qiáng)演義” “永升新園林記” “永升新嫁娘主張” “貪心人就要美夢(mèng)成真了” “品位荷包雙贏” “實(shí)惠尊榮連環(huán)送” “看房送健康”,報(bào)紙（延銷期）,延銷期：30天(10/1-10/31) 媒體選擇：廈門日?qǐng)?bào) 投放頻率：每周一期（星期四或五） 版面大小：1/4版彩色 廣告主題：“金秋的果實(shí)”“圓夢(mèng)篇” “花好月圓篇” “升級(jí)篇”等,在其他地區(qū)的報(bào)紙投放,在廈門以外地區(qū)的報(bào)紙首先重

12、點(diǎn)考慮選擇 海峽都市報(bào)，其余適當(dāng)佐以石獅日 報(bào)、閩西日?qǐng)?bào)、閩南日?qǐng)?bào)等地 區(qū)性報(bào)紙為輔助。,其它媒體,電視：選擇福建新聞?lì)l道或東南臺(tái) （在全省收視率較高的節(jié)目） 廣播：選擇廈廣音樂臺(tái) DM : 可考慮以郵政DM或其他形式派送,方案一：“貪心人就要美夢(mèng)成真了” 現(xiàn)在起，前10名（ 月 日至月 日）簽 約永升新城三期，只要首付10%，其余20%首 期款由開發(fā)商免息墊付，分期付清；還能獲 贈(zèng)名牌空調(diào)，讓您清涼一夏；再送永升貴賓 卡，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，健身中心全部免費(fèi)使 用，讓貪心人做夢(mèng)也能笑醒！,永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案,永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案,方案二：“品位、

13、荷包雙贏” 永升新城三期高尚小高層，名家風(fēng)范園林、完美 社區(qū)配套、時(shí)尚寬帶網(wǎng)絡(luò)生活，獨(dú)具慧眼的你一 旦入主，生活品質(zhì)立刻升級(jí) 月 日至 月 日簽約的永升新城三期尊貴住戶， 更可免物業(yè)管理費(fèi)兩年，再送寬帶網(wǎng)使用費(fèi)一年， 讓你做個(gè)荷包、品位雙贏的快樂大買家,永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案,方案三：“實(shí)惠、尊榮連環(huán)送” 即日起，前 名下訂永升新城三期者即可免費(fèi) 使用車位兩年，更獲贈(zèng)永升尊貴會(huì)員卡，社區(qū) 游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施免費(fèi)享用， 盡享尊榮。,永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案,方案四：“看房送健康” 來就送即日起，只要前來永升新城售樓處咨詢的客 戶，就送金龍魚健

14、康粟米油一瓶（500ML）， 每人限領(lǐng)一瓶，送完為止。 夫妻送只要夫妻同來永升新城售樓處咨詢，就送金 龍魚健康粟米油一瓶（2L），每對(duì)限領(lǐng)一瓶， 送完為止 簽就送只要在 月 日至 月 日簽約永升新城三 期的客戶，就送一年用金龍魚粟米油每月一 瓶（2L），共12瓶.,永升新城三期北區(qū)“精英升級(jí)”專案?jìng)鞑ネ茝V時(shí)間表,8月,9月,10 月,11月,強(qiáng)銷期軟性文章投放,強(qiáng)銷期海報(bào)，DM派送,強(qiáng)銷期廣播、電視廣告輔助投放.,強(qiáng)銷期系列報(bào)稿投放,延銷期報(bào)紙廣 告投放、海報(bào),延銷期,強(qiáng)銷期,8/10,銷售業(yè)務(wù)策略參考建議,銷售業(yè)務(wù)策略與廣告策略相互配合 統(tǒng)一策略戰(zhàn)術(shù) 掌握策劃戰(zhàn)略，統(tǒng)一策劃思路 明確銷售目標(biāo)，加強(qiáng)銷售人員培訓(xùn),原 則,強(qiáng)銷期,工作任務(wù)： 加強(qiáng)客戶介紹客戶； 追蹤預(yù)定客戶簽約； 動(dòng)員客戶回到現(xiàn)場(chǎng)參加公關(guān)活動(dòng)，和SP促銷活動(dòng)； 挖掘潛在客戶,工作重點(diǎn)： 客戶追蹤、補(bǔ)足、過濾、達(dá)成簽約 媒體傳播大量出現(xiàn)，掌握潛在客戶 針對(duì)銷售情形進(jìn)行檢討改進(jìn)，并修正廣告路線； 制造耳語傳