1、全國(guó) 2004 年 10 月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼： 00169一、單項(xiàng)選擇題（本大題共26 小題，每小題1 分，共 26 分）在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（A. 經(jīng)營(yíng)權(quán)C.質(zhì)權(quán)2.下列房地產(chǎn)交易中，屬于一級(jí)市場(chǎng)的是（A）B.抵押權(quán)D.留置權(quán)A）A. 土地使用權(quán)的出讓C.土地出讓后的經(jīng)營(yíng)B.土地出讓后的轉(zhuǎn)讓D.房屋的租賃3.下列房地產(chǎn)關(guān)系中，具有行政管理性質(zhì)的是基于土地和房屋的（A. 轉(zhuǎn)讓關(guān)系B.抵押關(guān)系C.征用關(guān)系D.租賃關(guān)系4.地方權(quán)限范圍內(nèi)的征用土地批準(zhǔn)權(quán)由（B）C

2、）A. 中央人民政府行使C.市一級(jí)人民政府行使B.省一級(jí)人民政府行使D.縣一級(jí)人民政府行使5.新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)是（C）A.50% 上繳中央財(cái)政，50%留給有關(guān)地方政府B.40% 上繳中央財(cái)政，60%留給有關(guān)地方政府C.30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方政府D.20% 上繳中央財(cái)政，80%留給有關(guān)地方政府6.國(guó)有土地的范圍不包括（B）A. 國(guó)家依法征用的土地B. 國(guó)家長(zhǎng)期借用的農(nóng)村集體土地C.農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地D.農(nóng)村中已經(jīng)依法征購(gòu)為國(guó)有的土地7.下列幾種國(guó)有企業(yè)保留劃撥用地的方式中，期限不超過(guò)5 年的是（B）A. 兩個(gè)以上國(guó)有企業(yè)兼并后仍為國(guó)有企業(yè)的

3、B. 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，原土地用途不變的C.國(guó)有企業(yè)改組成為國(guó)有獨(dú)資公司的D.在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)8.土地利用年度計(jì)劃管理的重點(diǎn)是（A ）A. 實(shí)行建設(shè)用地總量控制B.防止土地濫用C.保障建設(shè)用地的合理使用D.切實(shí)保護(hù)耕地9.下列關(guān)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（C）A. 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)在縣級(jí)以上地方人民政府B. 村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)占用本村集體所有土地的，土地所有權(quán)不變C.在農(nóng)村村民宅基地建房后又出租的，可以再申請(qǐng)宅基地D.集體土地使用權(quán)既可使用也可抵押10.下列關(guān)于土地復(fù)墾的敘述中，不合法的是（C）A. 實(shí)

4、行誰(shuí)破壞誰(shuí)復(fù)墾的原則B. 可以由企業(yè)和個(gè)人自行復(fù)墾，也可以由其他有條件的單位和個(gè)人承包復(fù)墾C.復(fù)墾后的集體土地不能恢復(fù)原用途的，由集體承包給個(gè)人耕種D.企業(yè)承包復(fù)墾國(guó)有土地的，復(fù)墾后的土地使用權(quán)和收益分配，按承包合同約定的期限和條件確定11.法律上認(rèn)為，根據(jù)房屋的性能和用途對(duì)房屋進(jìn)行利用，這種權(quán)利稱為（A）A. 使用權(quán)B.占有權(quán)C.收益權(quán)D.處分權(quán)12.土地物權(quán)變動(dòng)時(shí)，其法定的成立要件是（D）A. 轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立變更物權(quán)的協(xié)議B. 雙方到工商局備案C.雙方到公證處辦理公證D.雙方到土地管理部門(mén)辦理登記13.城市公有房屋因房屋使用人無(wú)正當(dāng)理由閑置一定期間后就要由產(chǎn)權(quán)所有人收回其使用權(quán)，這個(gè)期

5、間是（B ）A.3 個(gè)月B.6 個(gè)月C.1 年D.2 年14.土地使用人依照合同約定或法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地，這是行使（C ）A. 土地使用權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地處分權(quán)D.土地抵押權(quán)15.租金實(shí)行政府定價(jià)的廉租住房一般提供給（D）A. 高收入家庭B.中收入家庭C.低收入家庭D.最低收入家庭16.采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的（A ）A. 原建筑面積B.原結(jié)構(gòu)面積C.原使用面積D.原有效面積17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（C）A. 房地產(chǎn)必須是國(guó)有土地B. 農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.農(nóng)村集體土地可以由鎮(zhèn)、村決定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D.農(nóng)村集體土地須由國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后

6、才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)18.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的資格實(shí)行（C）A. 考核制度B.任命制度C.認(rèn)證制度D.遴選制度19.房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須（A. 同時(shí)轉(zhuǎn)讓B.同時(shí)抵押C.先抵押D.后抵押B）20.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件之一是：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的（B ）A.20% 以上B.25% 以上C.30%以上D.50% 以上21.業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理的物業(yè)是物業(yè)的共有部分和（C ）A. 物業(yè)B.所有事務(wù)C.共同事務(wù)D.房屋22.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)，在法律適用上有特

7、殊性。這時(shí)適用的法律是指（C ）A. 程序法B.沖突規(guī)范C.實(shí)體法D.習(xí)慣法23.城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人（C ）A. 占用的土地價(jià)值B.購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)值C.實(shí)際占用的土地面積D.使用的土地價(jià)值24.民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛不包括（D）A. 公民之間相鄰關(guān)系糾紛B. 公民與法人之間房產(chǎn)糾紛C.法人與其他組織之間房產(chǎn)糾紛D.農(nóng)民認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法廢止承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛25.個(gè)人與單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，最低可由（D）A. 省級(jí)人民政府處理B.市級(jí)人民政府處理C.縣級(jí)人民政府處理D.鄉(xiāng)級(jí)人民政府處理26.對(duì)房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人而言，基本的行政責(zé)任形式是（B）A. 行政罰款B.行政處罰C.行政

8、訴訟D.行政賠償二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5 小題，每小題2 分，共 10 分 )在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有二至五個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。27.依照法律規(guī)定，下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的有（A 、 B、 C、 E）A. 以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的B. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定查封的C.依法收回土地使用權(quán)的D.共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人口頭同意的E.權(quán)屬有爭(zhēng)議的28.我國(guó)私房繼承應(yīng)當(dāng)具備的條件有（A 、 C、 D）A. 必須有被繼承人死亡的事實(shí)B.必須在被繼承人和繼承人之間有親屬關(guān)系C.被繼承人留有合法的遺產(chǎn)房屋D.必

9、須有繼承人E.被繼承人須留有遺囑29.設(shè)立房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須具備的條件有（A 、 C、 D、 E ）A. 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有自己的法定代表人C.有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所D.有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本E.有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員30.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的原則包括（A 、 B ）A. 維護(hù)國(guó)家主權(quán)B.平等互利C.等價(jià)交換D.誠(chéng)實(shí)信用E.分級(jí)管理31.違反房地產(chǎn)法律法規(guī)的主體有（A 、 B 、C、 D、 E ）A. 與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民B.與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的法人C.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)D.與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的其他組織E.其他違法主體三、名詞解釋題（本大題共5 小題，每小題 3 分，共 15

10、 分）32.基本農(nóng)田指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。33.房屋共有指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。各共有人因?yàn)榉课莨灿卸纬傻臋?quán)利、義務(wù)關(guān)系，稱房屋共有關(guān)系。34.房屋預(yù)售亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為，房屋預(yù)售又稱“賣(mài)樓花” 。35.契稅是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅。36.房地產(chǎn)糾紛指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議。四、簡(jiǎn)答題（本大題共5 小題，每小題5 分，共 25 分）37.房地產(chǎn)

11、法的調(diào)整對(duì)象是什么？（ 1）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系；（ 2）土地利用和管理關(guān)系；（ 3）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系；（ 4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系；（ 5）城市物業(yè)管理關(guān)系。38.如何確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分？建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法一共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定使某專(zhuān)有部分成為共有部分。39.我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度主要有哪些特點(diǎn)？（ 1）國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥。（ 2）土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)，即依法國(guó)有、使用、收益和一定處分的

12、權(quán)利土地使用者成為權(quán)利主體。（ 3）國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理。（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。40.房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生主要有哪些原因？（ 1）歷史上遺留的問(wèn)題引起的糾紛；（ 2）因供求失調(diào)或價(jià)格波動(dòng)等引起的利益矛盾；（ 3）合同不當(dāng)或違反合同引起糾紛；（ 4）當(dāng)事人違反房地產(chǎn)管理法規(guī)的行為引起的糾紛。41.哪些違反基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定的行為應(yīng)依法從重給予處罰？（ 1）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段獲得批準(zhǔn)，非法占用基本農(nóng)田的；（ 2）超過(guò)批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田的；（ 3）非法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的；（ 4）買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。五

13、、論述題（本大題共1 小題，8 分）42.試論物業(yè)管理公司的法律地位。（ 1）物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主。（ 2）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的。（ 3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理。六、案例題（本大題共2 小題，每小題8 分，共 16 分）43.2002 年 8 月 16 日，某市土地管理局通過(guò)拍賣(mài)方式，與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)合同約定：該幅土地面積為20 000 平方米，用于安居工程住房開(kāi)發(fā)。土地出讓金為2 000 萬(wàn)元，預(yù)付定金400 萬(wàn)元，其余出讓金在2002 年 12 月 31

14、 日之前交付。該公司取得土地后，于當(dāng)年10 月開(kāi)始對(duì)該幅土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，修建商品房。 2002 年 11 月，該公司向某市土地管理局支付了1 000 萬(wàn)元，其余600 萬(wàn)元直至 2003 年 5 月，雖經(jīng)土地管理局多次催交，該公司均以各種理由拒付。問(wèn)：（ 1）該公司有哪些違法行為？為什么？（ 2）該市城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)該合同的履行有無(wú)權(quán)利？為什么？（ 3）該市土地管理局對(duì)本案有哪些民事權(quán)利和行政權(quán)利？（ 1）擅自改變土地用途（或使用條件） 。根據(jù)法律規(guī)定，受讓人如需改變出讓合同中的土地使用條件，應(yīng)征得出讓方的同意，并報(bào)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，重新簽訂出讓合同、調(diào)整出讓金。不及時(shí)交付出讓金。合同依法訂立便具

15、有法律約束力，故不得無(wú)故拖欠付款。（ 2）有權(quán)利。土地使用條件是由城市規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃確定的，故對(duì)該公司擅自改變土地用途的行為，城市規(guī)劃部門(mén)有權(quán)審批。（ 3）在民事權(quán)利上，對(duì)不及時(shí)交付出讓金的行為可以向法院起訴，要求解除合同和請(qǐng)求給付違約賠償（或違約金）。在行政權(quán)利上，對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，可以責(zé)令交還土地，處以罰款。44.1995 年 2 月，某市鋼鐵公司向某銀行申請(qǐng)貸款1 000 萬(wàn)元，用于對(duì)該公司原有設(shè)備的更新改造，銀行同意提供貸款。簽訂貸款合同之前，銀行要求公司提供足夠的抵押物，鋼鐵公司于是提供了一塊公司準(zhǔn)備用于蓋職工宿舍的土地進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，

16、并且辦理了抵押土地的手續(xù)，但是銀行和公司都沒(méi)有對(duì)這塊土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。鋼鐵公司在獲得貸款后，著手進(jìn)行了設(shè)備的更新改造工作。在取得貸款的一年多時(shí)間里，鋼鐵公司在用于抵押的土地上建起了簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)，存放新采購(gòu)的設(shè)備，其間還將一部分土地租給鄰近的某公司臨時(shí)存放貨物。銀行對(duì)此并未提出異議。后鋼鐵公司在更新設(shè)備過(guò)程中由于經(jīng)營(yíng)遇到困難，按期還貸的計(jì)劃無(wú)法實(shí)現(xiàn)。銀行看到按期收回貸款已無(wú)可能，于是要求拍賣(mài)鋼鐵公司抵押的土地，以抵償貸款。鋼鐵公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，鋼鐵公司無(wú)權(quán)將其抵押，并要求現(xiàn)在收回。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣(mài)，而且要求鋼鐵公司將土地抵押期間所得的收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，于是銀行向