1、發(fā)展科技地產(chǎn) 服務(wù)科技創(chuàng)新彭琛琛編者按：縱觀地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展歷程，科技地產(chǎn)是一種全新的、具有生命力的開發(fā)模式，它代表了未來綜合地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營發(fā)展方向。 科技地產(chǎn)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合物，以提升、培育、創(chuàng)新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈條為手段，以高科技園為載體，實現(xiàn)通過產(chǎn)業(yè)提升、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?？萍嫉禺a(chǎn)通過高科技園區(qū)吸納高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，通過地產(chǎn)開發(fā)改善區(qū)域居住、生活、休閑娛樂等軟環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)和居住的良性互動。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)+新城=科技地產(chǎn)科技地產(chǎn)中的“科技”主要是指以高新科技為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)，比如IT研發(fā)、軟件行業(yè)、工業(yè)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。其特點是人才、技術(shù)、資金的高度密集，完全區(qū)別于傳統(tǒng)制造工業(yè)

2、園的勞動力密集。從科技地產(chǎn)的地產(chǎn)載體表現(xiàn)形式來看，主要包括高科技孵化器也就是創(chuàng)業(yè)中心（高科技孵化器）、研發(fā)中心、技術(shù)中心、設(shè)計中心、創(chuàng)意中心、高端產(chǎn)業(yè)區(qū)等。所以說科技地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的高階高級階段，以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新型和成長型企業(yè)為客戶群，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，遵循市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)集群理論是20世紀(jì)90年代由美國哈佛商學(xué)院競爭戰(zhàn)略和國際競爭領(lǐng)域權(quán)威學(xué)者麥克爾波特創(chuàng)立的。其涵義是：在一個特定區(qū)域的一個特別領(lǐng)域，集聚著一組相互關(guān)聯(lián)的公司、供應(yīng)商、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和專門化的制度和協(xié)會，通過這種區(qū)域集聚形成有

3、效的市場競爭，構(gòu)建出專業(yè)化生產(chǎn)要素優(yōu)化集聚洼地，使企業(yè)共享區(qū)域公共設(shè)施、市場環(huán)境和外部經(jīng)濟(jì)，降低信息交流和物流成本，形成區(qū)域集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)、外部效應(yīng)和區(qū)域競爭力。世界一流科技園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)?？萍嫉禺a(chǎn)除了包括高科技產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)區(qū)以外，還包括滿足吃住行、娛樂、購物等綜合配套生活休閑娛樂區(qū)域。產(chǎn)業(yè)區(qū)為居住區(qū)提供就業(yè)機(jī)會，而居住區(qū)為產(chǎn)業(yè)區(qū)進(jìn)行居住生活休閑娛樂配套，兩者形成良性循環(huán)。在科技高度發(fā)達(dá)的今天，追求人性關(guān)懷是恒久的主題。隨著建筑科技的升級，著實讓人們感嘆這種人性化的關(guān)愛與建筑技術(shù)變遷的歷史同步攀升?？萍寂c地產(chǎn)混搭要素科技地產(chǎn)的成功開發(fā)運(yùn)營，需要多方面的協(xié)調(diào)配合。首先，對于運(yùn)營主體

4、或者投資方而言必須具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)聚集能力，以及豐富的園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營管理經(jīng)驗。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展已成為重要的趨勢，其最大的好處是獲得規(guī)模效益，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，促進(jìn)企業(yè)間的技術(shù)交流與傳播。企業(yè)集聚還能強(qiáng)化分工協(xié)作，提高生產(chǎn)效率，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條?！捌髽I(yè)向園區(qū)集中，園區(qū)向城市集中”，這也是目前國內(nèi)很多新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域向新興城區(qū)發(fā)展的基本趨勢。旭天發(fā)展有限公司成立之初，就致力于在國內(nèi)新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域開發(fā)建設(shè)科技型辦公園區(qū)，吸引科技型與服務(wù)外包型企業(yè)，研究并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展具有自身特色的辦公園區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)集聚及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。旭天發(fā)展一直致力于成為國內(nèi)一流的軟件園的開發(fā)商與運(yùn)營商，旭天

5、發(fā)展的管理團(tuán)隊由來自跨國高科技公司，、國內(nèi)首屆一指的辦公園區(qū)開發(fā)商，、國內(nèi)著名地產(chǎn)開發(fā)商以及國際知名的設(shè)計規(guī)劃事務(wù)所的中高級管理人員組成，對IT-BPO產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有深刻的了解及認(rèn)識，并在辦公園區(qū)的設(shè)計，、規(guī)劃以及市場招商等領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗。旭天發(fā)展作為國內(nèi)科技地產(chǎn)的開拓者，起著龍頭帶動作用，為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，打造完整產(chǎn)業(yè)鏈條，依托高科技園區(qū)載體，為區(qū)域發(fā)展打下堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。其次，作為科技地產(chǎn)項目在選址上必須具有自己的核心優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，科技地產(chǎn)的重要基礎(chǔ)之一是高科技產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，不適合發(fā)展科技地產(chǎn)項目?？v觀國內(nèi)高科技園區(qū)的發(fā)展史，我們都可以找到其各自核心優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，比如北

6、京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的通訊產(chǎn)業(yè)，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)。作為旭天發(fā)展全國戰(zhàn)略拓展的第一個階段，天津的高科技辦公園區(qū)空港旭通廣場項目已經(jīng)于2008年開工建設(shè)于2012年5月初竣工，項目位于天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。，天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)位于濱海國際機(jī)場東北側(cè)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，航空、電信、裝備制造、軟件服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)五大產(chǎn)業(yè)已初步形成?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)是天津濱海新區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)和發(fā)展引擎，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)還設(shè)有保稅區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出。在政策方面，此外，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)在稅收、土地價格、配套費(fèi)用等政策方面都給與入?yún)^(qū)企業(yè)優(yōu)惠條件。因為，科技地產(chǎn)不是簡單的地產(chǎn)開發(fā)，科技地產(chǎn)更是區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的體現(xiàn)項目，與區(qū)域的總

7、體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)，因此空港經(jīng)濟(jì)區(qū)和天津濱海新區(qū)政府給予充分的政策支持，能為科技地產(chǎn)的載體綜合性高科技辦公園區(qū)提供良好的成長環(huán)境。科技地產(chǎn)的四大環(huán)節(jié)科技地產(chǎn)要通過四個環(huán)節(jié)才可以完成一個項目的運(yùn)作過程。第一是商業(yè)開發(fā)，第二是產(chǎn)業(yè)招商，第三是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，第四是資產(chǎn)管理。這四個環(huán)節(jié)，開發(fā)項目是房地產(chǎn)商的基本功底，要能蓋房子、會做園區(qū)規(guī)劃和設(shè)計。在產(chǎn)業(yè)招商上，住宅地產(chǎn)是不需要招商的，所以產(chǎn)業(yè)招商是專門針對科技型、創(chuàng)新型企業(yè)進(jìn)行。更關(guān)鍵的是進(jìn)了園區(qū)以后，園區(qū)開發(fā)商和入園企業(yè)或合作伙伴以及當(dāng)?shù)氐恼呃嬖V求均衡協(xié)調(diào)。在四大環(huán)節(jié)里，產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系的構(gòu)建是最重要的，要堅持內(nèi)容為主、服務(wù)為王。旭天發(fā)展作為

8、科技地產(chǎn)的先行者，公司認(rèn)為傳統(tǒng)寫字樓無論在硬件的配置上有多高，內(nèi)容往往局限于后臺信息處理、行政、內(nèi)部會議等純辦公功能。事實上，一家企業(yè)的需求遠(yuǎn)不止純辦公那么簡單，如有一座多功能培訓(xùn)教室、展示廳或品牌體驗館、員工休閑娛樂空間等。旭天發(fā)展秉承著個性化發(fā)展的理念，推出了作為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)目前唯一一家能為客戶提供整棟辦公樓宇定制服務(wù)的科技型辦公園區(qū)。所謂的定制性辦公，其與傳統(tǒng)辦公最大的區(qū)別在于空間的開發(fā)和對空間的利用。更大的空間，意味著更廣大的商務(wù)平臺，功能得以充分延伸。產(chǎn)品展示、創(chuàng)意研發(fā)、品牌營銷、商務(wù)洽談等豐富功能與純辦公一以貫之，最大限度的整合資源，滿足使用者的個性化需求，實現(xiàn)集休閑、個性化與生態(tài)

9、一體的辦公環(huán)境，彰顯“以人為本”的原則，讓員工在高度緊張的辦公時間之外，可以迅速地通過簡單的辦公室娛樂，緩解壓力，調(diào)整情緒。以移動辦公地理念，為不同形式的工作內(nèi)容定制適合的環(huán)境，使辦公更高效。同時考慮各功能在不同時段可以切換交替使用，從而大大增加空間利用率，使有限的空間發(fā)揮出更大的價值。最后是資產(chǎn)管理，因為科技地產(chǎn)的產(chǎn)品組合里有銷售型的、有持有型的。銷售型的像賣出售寫字樓和住宅一樣，開發(fā)銷售，大量的產(chǎn)業(yè)載體，比如孵化器，往往是很難在短期能形成銷售的，就需要開發(fā)商長期培育。就如同商業(yè)地產(chǎn)一樣，在招商以后都需要培育，最后通過資產(chǎn)的價值管理和資本的運(yùn)作，包括資產(chǎn)的銷售等，達(dá)到資產(chǎn)變現(xiàn)。科技地產(chǎn)就是要

10、通過這四個環(huán)節(jié)來完成一個相對完整的循環(huán)?？萍嫉禺a(chǎn)的運(yùn)營理念科技地產(chǎn)要始終堅持以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)為主線進(jìn)行綜合開發(fā)?？萍嫉禺a(chǎn)開發(fā)通過借鑒世界城市先進(jìn)的規(guī)劃理念，堅持以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，實現(xiàn)“業(yè)”與“城”的有機(jī)融合，對園區(qū)實施包含多種業(yè)態(tài)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，即復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念與模式。復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式是實現(xiàn)各種業(yè)態(tài)之間功能互補(bǔ)，相互溢價；運(yùn)營的關(guān)鍵是安排好銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的運(yùn)營組合。比如旭天發(fā)展的空港旭通廣場，為產(chǎn)業(yè)研發(fā)提供的配套包括一流的辦公樓宇、酒店式公寓、健身中心、餐飲設(shè)施、以及其他相關(guān)生活配套設(shè)施，通過科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的控制，使產(chǎn)業(yè)與城市間的矛盾和沖突降到最低，并使各業(yè)態(tài)之間功能相互補(bǔ)充，能夠有

11、效滿足區(qū)域人員的職業(yè)、生活、娛樂等社會化功能需求，使各業(yè)態(tài)的功能發(fā)揮和產(chǎn)品溢價最大化。旭天發(fā)展有清晰的科技地產(chǎn)開發(fā)理念?？萍嫉禺a(chǎn)是一項崇高的事業(yè)，在整個園區(qū)的功能定位上，必須把握國家戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略兩個大的方向，應(yīng)該具有高度的社會責(zé)任感，應(yīng)該堅持“服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、助推產(chǎn)業(yè)升級、加速科技轉(zhuǎn)化、提升社會貢獻(xiàn)”的園區(qū)功能定位。高科技辦公園區(qū)其開發(fā)的理念是“以區(qū)帶業(yè)、以業(yè)興區(qū)、宜居宜業(yè)、和諧發(fā)展”，目的是打造一個產(chǎn)業(yè)化的城市，實現(xiàn)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能的有機(jī)融合，使區(qū)域從業(yè)人員享受到職、住、娛一體化的綜合服務(wù)，提升創(chuàng)業(yè)人員的生活品質(zhì)，激發(fā)他們的創(chuàng)造性，提升城市的綜合競爭實力?？崭坌裢◤V場作為天津空港經(jīng)

12、濟(jì)區(qū)的科技地產(chǎn)產(chǎn)品，旭天發(fā)展堅持“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過提供優(yōu)美、舒適的物理空間和完善的產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，盡可能實現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力，降低企業(yè)落戶的綜合成本，提升區(qū)域的產(chǎn)業(yè)整體競爭力。科技地產(chǎn)必須硬環(huán)境和軟環(huán)境同步建設(shè)，以“軟環(huán)境”取勝?？萍嫉禺a(chǎn)項目開發(fā)之初，開發(fā)商就要積極與項目所在地政府以及社會商業(yè)伙伴緊密合作，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術(shù)、人才、市場四個要素，共同致力于產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素的整合，提供一系列技術(shù)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、附加值高、智力密集度高的創(chuàng)新增值服務(wù)，打造完善的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系“軟環(huán)境”。旭天發(fā)展為入駐空港旭通廣場的企業(yè)提供的軟環(huán)境，除

13、了可以享受到政府及園區(qū)給予科技企業(yè)的政策、稅收、人才補(bǔ)貼及科研經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼等方面的支持，最重要的是能快速地帶動區(qū)域內(nèi)科技企業(yè)的集聚。形成區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚形成，不但可以降低企業(yè)的生產(chǎn)及運(yùn)營成本，提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和范圍經(jīng)濟(jì)效益，還可以提高區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的市場競爭力。單個企業(yè)或產(chǎn)業(yè)組織的角度分析，企業(yè)通過縱向一體化，可以用費(fèi)用較低的區(qū)域內(nèi)交易替代費(fèi)用較高的市場交易，達(dá)到降低交易成本的目的：通過縱向一體化，可以增強(qiáng)企業(yè)生產(chǎn)和銷售的穩(wěn)定性；通過縱向一體化行為，可以在生產(chǎn)成本、原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售渠道和價格等方面形成一定的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)進(jìn)入壁壘；通過縱向一體化，可以提高企業(yè)對市場信息的靈敏度；通過縱向一體

14、化，可以使企業(yè)進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高利潤產(chǎn)業(yè)等。在經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生巨大變化的當(dāng)今世界，自主創(chuàng)新能力正成為國家競爭力的核心，特別是國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，強(qiáng)化科技創(chuàng)新，加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，搶占競爭制高點已經(jīng)成為世界發(fā)展大趨勢。我國政府高度重視高科技自主創(chuàng)新，大力實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，掀起了高科技園區(qū)建設(shè)高潮。科技地產(chǎn)作為高科技園區(qū)開發(fā)的嶄新模式，已經(jīng)成為順應(yīng)時代潮流、打造市場主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新體系、實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式。新聞鏈接：旭天發(fā)展在天津的項目名稱現(xiàn)更改為空港旭通廣場?？崭坌裢◤V場是一個近20萬的大型商業(yè)綜合體，包括5A級國際智能化寫字樓、主干道旁的臨街商鋪及高端國際公寓。項目毗鄰30萬平米碧波蕩漾的人造景觀湖和18洞國際溫泉高爾夫，與五星級酒店一街之隔。項目位于空港核心區(qū)域主干道交匯處，地鐵2、4號線環(huán)繞周邊，驅(qū)車只需5分鐘就可到達(dá)濱海國際機(jī)場，20分鐘即可駛?cè)胩旖蛑行某菂^(qū)，30分鐘可抵達(dá)天津站，40分鐘可達(dá)濱海新區(qū)，1小時可達(dá)北京 。項目占地5萬