1、2014 年上半年房地產(chǎn)市場分析及 2014 年下半年泉州房地產(chǎn)市場展望摘要：進入 2014 年 7 月，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場輿論上的拐點、崩盤、泡沫、降價論沉渣泛起，卷土重來，再度發(fā)酵，這又是中國 房地產(chǎn)市場顛簸前行中的一次浪花。 目前，中國房地產(chǎn)市場一方是成交在縮水， 但仍是價格高位運行的市場， 一方是稱房貸不賺錢， 堅持緊縮房貸的銀行， 一方是資金壓力不大的房企， 另一方市場化態(tài)度的政府， 四方博弈后， 后市將如何？本文從探討中國房地產(chǎn)市場 2014 年上半年的市場分析引出對 2014 年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展的展望， 并以泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展為例， 淺析當前中國房地

2、產(chǎn)市場發(fā)展形勢。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場政策泉州市場經(jīng)濟第一部分一： 2014 年上半年房地產(chǎn)市場政策分析2014 年上半年，房地產(chǎn)市場政策面風(fēng)生水起，繼“兩會 ”上中央提出 “分類調(diào)控 ”后，地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以 “央五條 ”、定向降準等手段 “微刺激 ”以保障自住購房信貸需求。住建部則提出樓市調(diào)控“不刺激、不打壓”， “尊重市場規(guī)律”將成下一階段政策的基本口徑。（一）、放松限購和購房落戶是地方政府當前主要“救市”手段，年初兩會提出的“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予了地方政府更多的自主權(quán)之后，地方政府也紛

3、紛出臺“救市”政策。1、購房落戶擴充需求，呼和浩特率先全面取消限購上半年，放松限購和購房落戶是地方政府當前“救市 “的主要手段。無錫4月降低購房落戶的門檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶籍居民購房，海口于5月推出 “購房落戶 ”新政。 6 月初在住建部再次重申地方政府可自行調(diào)整政策后，沈陽傳來全面取消限購的消息，但僅一天之后便恢復(fù)執(zhí)行原有限購政策。呼和浩特于 6 月 26 日發(fā)文宣布全面取消限購，成為全國第一個正式取消限購的二線城市，正式拉開了放松限購的大幕，預(yù)計未來將有更多城市跟進。2、降低公積金門檻、提高貸款額度，提升購買力在其他城市出臺放松限購、 購房落戶等政策同時， 另一些城市在 5 月

4、份多以公積金做文章，意在提高購房者購買力。宣城、蕪湖、揚州先后做了公積金、契稅補貼等政策方面的調(diào)整。 其中宣城將公積金額度從 20 萬元提升至 30 萬元；揚州允許借款人申請公積金貸款時提取本人及配偶的住房公積金； 蕪湖則允許二套房申請貼息貸款， 支持外地調(diào)入人員使用公積金貸款購房。 呼和浩特全面取消限購?fù)瑫r，將公積金貸款提升至 50 萬元。3、地方政策總體的方向是分類調(diào)控，調(diào)整方向出現(xiàn)分化并非所有的城市都在 “松綁 ”調(diào)控政策， 如天津市自 5 月 31 日起停止辦理藍印戶口；成都提高了購房入戶的標準； 六安下調(diào)公積金貸款額度。 這些都似乎與地方 “救市 ”大方面背道而馳，但卻符合分類調(diào)控的

5、內(nèi)在邏輯。（二）、中央調(diào)控總體穩(wěn)定，貨幣政策“微刺激”繼續(xù)支持自住購房今年面對宏觀經(jīng)濟整體下行的壓力，中央政府出臺一系列 “微刺激 ”措施。對于房地產(chǎn)市場的低迷， 中央政府同樣也沒有大力刺激房地產(chǎn)市場， 更多依靠市場自身調(diào)整，減少不必要的干預(yù)。樓市經(jīng)過以 “雙限 ”為核心的調(diào)控，如今投資投機比例大幅下降，主流為首次置業(yè)和改善型自住需求，當前銀行首套購房貸款利率普遍達到基準或上浮5%-10% 甚至 20% 等，嚴重抑制購買力不強的自住型需求正常釋放。5 月 12日央行座談會上 “建議 ”各銀行 “優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求 ”、“合理確定首套房貸款利率水平 ”、 “及時審

6、批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款 ”，繼續(xù)支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解。（三）、經(jīng)濟政策預(yù)調(diào)微調(diào)，定向降準釋放約1500 億資金上半年以來，中國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)， 但下行壓力較大。一季度全國 GDP 增速放緩至 7.4% ，為促進經(jīng)濟發(fā)展，防范風(fēng)險，中央政府多次強調(diào)：“運用適當?shù)恼吖ぞ撸?適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)， 盤活資金存量， 更直接更有效地支持實體經(jīng)濟特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。4 月國務(wù)院常務(wù)會議上推出了三項“微刺激”舉措，1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅。將小微企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實施范圍的上限，由年應(yīng)納稅所得額 6 萬元

7、進一步較大幅度提高，并將政策截止期限延長至2016年底 ;2、籌措資金進行棚戶區(qū)改造， 2014 年 700 萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)中470 萬套是棚戶區(qū)改造。市場傳聞央行對國開行發(fā)放3000 億元再貸款，用于推進棚戶改造 ;3、設(shè)立鐵路發(fā)展基金。 鐵總將固定資產(chǎn)投資由最初的6300 億元增加至 7000億元， 4 月初再次調(diào)增今年鐵路建設(shè)目標，全國鐵路固定資產(chǎn)投資由7000 億元增加到 7200 億元。與此同時，央行于 4 月、6 月先后兩次定向降準。 第一次，央行決定從 2014年 4 月 25 日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準備金率2 個百分點，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準備

8、金率 0.5個百分點 ;第二次，央行決定從 2014 年6 月 16 日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準備金率0.5 個百分點。財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司人民幣存款準備金率下調(diào)0.5 個百分點。此番將定向降準的范圍擴大到 2/3 的城商行、 80% 的非縣域農(nóng)商行和90% 的非縣域農(nóng)合行，民生、興業(yè)、寧波、招商銀行等四家上市銀行也獲準降低存款準備金率0.5 個百分點。 據(jù)市場保守估算，兩次定向降準大約釋放1500 億元資金。二： 2014 年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況據(jù)中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的 “ 2014 年 1 6 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)

9、和銷售情況”顯示，與去年市場的“高歌猛進”迥然不同，2014 年上半年中國房地產(chǎn)市場降價范圍和幅度進一步擴大，住宅銷售上半年呈量價增速雙降態(tài)勢。上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化調(diào)整的態(tài)勢，16 月份房地產(chǎn)的銷售面積下降 6%，銷售額下降 6.7%，不同地區(qū)房地產(chǎn)的價格也出現(xiàn)了分化，二三線城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了往下調(diào)整的這樣一種態(tài)勢。1-3 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339 億元，同比增長 16.8% ，增速比 1-2月份回落 2.5 個百分點。其中，住宅投資 10530 億元，增長 16.8% ，增速回落 1.6 個百分點。 3 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 7383 億元，同比增長 14.2% 。其中

10、住宅投資 5104 億元，同比增長 15.2% 。從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看，自去年一季度以來整體保持平穩(wěn)態(tài)勢后， 今年一季度下行明顯， 主要是近期行業(yè)雖然整體平穩(wěn)，但一些地方的市場出現(xiàn)了波動和調(diào)整， 影響了房企對于市場預(yù)期的樂觀態(tài)度，導(dǎo)致開發(fā)投資同比增幅回落較為明顯。從宏觀經(jīng)濟看，一季度 GDP 增幅下滑至 7.4% ，全社會固定資產(chǎn)投資增幅也明顯回落至 17.6% ，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已低于后者，對于經(jīng)濟增長形成了拖累作用而據(jù)國際統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 1 6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 42019 億元，同比名義增長 14.1% ，增速比 2013 年全年的 19.8% 回落 5.7 個百分點

11、。其中，住宅投資 28689 億元，增長 13.7% ，增速比 2013 年全年回落 5.7 個百分點。中國樓市成交呈現(xiàn)量價增速雙降的局面。 1 6 月份，全國商品住宅銷售面積 42487 萬平方米，同比下降 7.8%，相與去年全年的 17.5%下滑 25.3 個百分點；住宅銷售額 25632 億元，同比下降 9.2%，降幅與去年全年增長 26.6%相比，下滑35.8 個百分點。2014 年 1 6 月份，全國房屋新開工面積80126 萬平方米，同比下降16.4% ，與前 5 月相比降幅收窄 2.2 個百分點。其中，住宅新開工面積 56674 萬平方米，同比下降 19.8% 。根據(jù)房地產(chǎn)研究院

12、監(jiān)測的 35 個城市顯示，新建商品住宅庫存總量為 26218 萬平方米，環(huán)比增長 2.8% ，同比增長 22.9% 。35 個城市中，有 29 個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。6 月份， 35 個城市新建商品住宅存銷比為 18.1 ，這也意味著市場需要用18.1 個月的時間才能消化完這些庫存。而在 5 月份，該存銷比數(shù)值為16.4 個月。三： 2014 年上半年房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整， 短期來講確實對經(jīng)濟的運行產(chǎn)生一定壓力， 但是房地產(chǎn)市場的這種調(diào)控。 從長期來講， 既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運行， 也有利于國民經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展。2014 年上半年中國房地產(chǎn)市場較為低迷， 隨著房

13、貸的收縮， 貸款利率的上浮，導(dǎo)致購房者的購房壓力加大而陷入觀望狀態(tài)，加上 2013 年同期的商品房銷量基數(shù)較高， 導(dǎo)致 2014 年上半年整體成交大幅縮水， 不及 2013 年 1/3 。當前房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期已經(jīng)基本達成了共識， 有分歧的主要在于導(dǎo)致市場調(diào)整的原因以及調(diào)整時間的長短。 今年市場的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同， 更多是出于市場自身內(nèi)因所致。因為 2013 年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求， 另一方面也導(dǎo)致購房者購買力難以為繼； 經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局， 除個別一線城市外， 我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足， 部分城市

14、甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險。 市場的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在。，由于 2013 年的熱銷，因此大部分房企當前資金壓力并不是非常大， 雖嘗試小幅度以價換量， 但幅度有限， 整體價格仍較為平穩(wěn)。 一方是成交在縮水， 但價格高位運行的市場， 一方是稱房貸不賺錢，堅持緊縮房貸的銀行， 一方是資金壓力不大的房企， 另一方市場化態(tài)度的政府，四方博弈后，后市將如何？第二部分2014 年下半年房地產(chǎn)市場展望-以泉州中心市區(qū)房地產(chǎn)市場為例一： 2014 年上半年泉州房地產(chǎn)市場整體情況分析（一）上半年泉州房地產(chǎn)整體銷售狀況2014 年上半年，泉州房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，市場成交下滑，購房者預(yù)期出現(xiàn)

15、明顯變化，但是，泉州一些實力樓盤憑借自身的口碑、品牌、戶型、舒適度、性價比等綜合性因素，銷售業(yè)績名列前茅，成為泉州房地產(chǎn)的佼佼者，彰顯出實力樓盤強大項目實力和號召力。根據(jù)上半年成交榜單，一些樓盤備受關(guān)注（詳見表 1、表 2、表 3）比如中駿財富中心，憑借綜合體造城帶動整個城東進入 “城熟 ”，后續(xù)組團柏景灣銷售厚積薄發(fā)，不斷上演熱銷傳奇。比如津匯紅樹灣一線臨江，高端會所、定制空中無邊際泳池、 4000 多的雙語幼兒園等品質(zhì)做加法，一期推出受到購房者追捧。泉州萬科城代建公園做景觀， 品牌實力與精裝品質(zhì)彰顯號召力， 上半年表現(xiàn)不俗。此外，東海灣、御景嘉園、建發(fā)瓏璟灣、匯景豪庭、寶珊花園等樓盤，或憑

16、借高性價比，或依托大盤配套，或做足品質(zhì)，在上半年眾多樓盤當中，脫穎而出，獨領(lǐng)風(fēng)騷。表 1、2014 年上半年商品房銷售金額排行榜排名項目名稱套數(shù)面積金額（萬）（億）1中駿財富中心10855.76.52泉州萬科城3764.35.03寶珊花園1042.54.84東海灣13374.34.55潤柏大都會2731.93.96匯景豪庭2873.43.87泉州浦西萬達廣場2742.63.58中駿天峰5681.93.09建發(fā)瓏璟灣2733.22.510中駿四季陽光3662.02.3表 2、2014 年上半年商品住宅銷售金額排行榜排名項目名稱套數(shù)面積金額均價（萬）（億）（元 / ）1中駿財富中心5215.05.

17、4108622寶珊花園742.44.7193883泉州萬科城3223.94.4113064南益匯景豪庭2873.43.8112245浦西萬達廣場992.43.1130236東海灣3253.03.099567建發(fā)瓏璟灣2753.22.576958津匯紅樹灣2022.21.985209中駿天峰681.31.81406910御景嘉園2252.11.88658表 3、2014 年上半年房企銷售業(yè)績排行榜排名項目名稱套數(shù)面積總價在售項目（萬）（億）1中駿置業(yè)20379.711.8中駿天峰、中駿四季陽光、中駿財富中心2南益地產(chǎn)6847.39.6寶珊花園、南益匯景豪庭、南益鯉景灣3萬科地產(chǎn)3764.35.0

18、泉州萬科城4東海開發(fā)13374.34.5東海灣5潤柏地產(chǎn)2731.93.9潤柏大都會6萬達集團2742.63.5浦西萬達廣場7建發(fā)地產(chǎn)2733.22.5建發(fā)瓏璟灣8福建金爵1301.41.9海景國際花園9津濱發(fā)展2002.21.9津匯紅樹灣10沃豐集團1730.91.8瀾湖郡（二）、泉州房地產(chǎn)土地成交情況2014 上半年泉州市區(qū)成交土地總建 91 萬，環(huán)比 2013 下半年下跌 13% ，同比 2013 上半年上漲 21% ；成交樓面價為 2556 元/；其中泉州市區(qū)的拿地房企主要包括中駿置業(yè)、盛榮集團、泰禾集團等。（三）泉州商品房成交量：上半年成交76.9 萬，不及去年的三分之一。2014

19、年上半年泉州商品住宅僅成交6484 套，同比（ 2013 年上半年）下跌36.11% ；成交面價為 73.5 萬，同比下跌 38.82% 。在區(qū)域占比中，泉州市區(qū)成交占比 65% ，其中豐澤區(qū) 41% ，鯉城區(qū) 24% ；其他區(qū)域，洛江區(qū)和泉港各占 13% ，臺商占比 9% 。縱觀 2014 年泉州上半年樓市，各個區(qū)域成交都有所波動。豐澤區(qū)的成交行情基本上反映了市區(qū)的走向。上半年，豐澤區(qū)的成交呈下滑狀態(tài)， “金三”成色不足、“紅五月”未如期，六月創(chuàng)新低；鯉城區(qū)上半年商品住宅成交的最高峰在1 月份，隨后連續(xù)三個月下跌，五月份成交雖有回升，但六月份又降了下來；作為離市中心最近的洛江區(qū)， 上半年成交

20、漲幅波動較大， 六月成交創(chuàng)新低；泉港區(qū)，離市區(qū)最遠且關(guān)注少的一個區(qū)， 上半年成交卻是最穩(wěn)； 作為新興區(qū)域的臺商投資區(qū)，除了 4 月成交較低之外，其他月份相對來說，保持平穩(wěn)。（四）、泉州商品房成交價：成交量下跌，但價格保持平穩(wěn)9302 元/ 2014 年上半年，成交 64.5 萬，環(huán)比 2013 下半年下跌 41% ，同比 2013 年上半年下跌 38% ，整體下跌態(tài)勢明顯，主要由于房貸利息上漲引起的購房成本上漲，使得客戶觀望情緒較多，影響整體成交；成交均價：2014 年上半年，住宅整體成交均價為9302 元/，環(huán)比 2013下半年下跌 1% ，同比 2013 上半年上漲 5% ，各項目嘗試以價

21、放量，但幅度有限，因此價格未見明顯的松動。（五）、泉州商品房分月住宅走勢：月均成交面積，同比環(huán)比均下跌48%（六）、泉州房地產(chǎn)商品房熱銷產(chǎn)品：120 平米以下為市場主要熱銷產(chǎn)品面積段。2013 年底，隨著住宅單價的快速上漲，致使總價段大幅提高。在以剛需為主的泉州，對總價抗性抗性強， 120 以下中小面積產(chǎn)品的成交比重逐漸擴大， 2013 年占比約 65% ，2014 年上半年擴大到 73% ，擴大 8 個百分點。（七）、泉州房地產(chǎn)市場存量：截止 2014 年 6 月 30 日，泉州市區(qū)住宅存量共15738 套，庫存面積 201.4萬，可供去化周期略增長至13.9 月，創(chuàng)近 18 個月來的新高通

22、過數(shù)據(jù)可以看到，泉州 2014 上半年泉州本土一些實力房企持續(xù)體現(xiàn)了較強的 “吸金 ”能力，以中駿置業(yè)為例，在今年上半年觀望持續(xù)情況下，憑借中駿置業(yè)泉州品牌號召力， 其旗下中駿財富中心、 中駿四季陽光、 中駿四季花城等多盤不斷保持開盤熱銷勢頭。 此外，南益地產(chǎn)旗下寶珊花園、 東海開發(fā)旗下東海灣太古廣場三期等新品均成為上半年較受購房者追捧的 “吸金 ”產(chǎn)品。一些外來房企如萬科地產(chǎn)等上半年同樣表現(xiàn)不俗， 泉州萬科城地產(chǎn)、 世茂地產(chǎn)旗下住宅、 商業(yè)產(chǎn)品在上半年分段推出受到購房者熱捧，甚至上演商業(yè) “一鋪難求 ”局面。二： 2014 年下半年泉州房地產(chǎn)展望2014 年上半年，泉州GDP 仍閩第一房地產(chǎn)

23、投資增幅48% 。3 月 19 日，“ 2014 中國房地產(chǎn) 500 強測評成果發(fā)布會暨 500 強峰會”在北京舉行。這是中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第六年進行此項測評。閩商共有 16 家進入百強 ,其中排名最靠前的是位列第 7 名的世茂房地產(chǎn)。融僑集團、陽光城、旭輝控股緊隨其后，泰禾、正榮、融信、金輝等地產(chǎn)也殺入前 50 名。泉州房企也在前百強中占據(jù) 5 席，排名 36 的寶龍、 39 的建發(fā)、 40 的禹洲、中駿置業(yè)排全國 60，國貿(mào)地產(chǎn)排全國 87。泉州房企能有 5 家進入全國百強， 4 月 2 日，泉州市統(tǒng)計局發(fā)布了“ 2013 年泉州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展

24、統(tǒng)計公報”。數(shù)據(jù)顯示， 2013 年泉州 GDP 比上年增長 11.5% ，全年為 5128 億元，經(jīng)濟總量連續(xù) 15 年居全省第一。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為 62679 元，按年平均匯率折合已超過 1 萬美元。由此也可證明了泉州房地產(chǎn)市場發(fā)展有個優(yōu)良的環(huán)境。因為 2014 年下半年泉州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，可以概括為以下幾個方面：1：泉州市區(qū)房價上漲預(yù)期明顯，將追隨福州、廈門土地放量步步減少，稀缺性顯現(xiàn)，在2013 年實現(xiàn)商品房量價齊漲，商品房成交量超過土地供應(yīng)量。 2014 年，預(yù)計市場放量低于 2013 年，但由于 2013 年，一線房企集結(jié)泉州， 實力房企在 2013 年的影響

25、還在逐漸擴散， 影響至 2014年，在 2014 年，又將有更多的一線品牌房企進駐泉州，而已經(jīng)在 2013 年發(fā)力的開發(fā)商，在 2014 年也將會持續(xù)發(fā)力，眾多房企的進入，將在 2014 年集中爆發(fā)，市場稀缺性進一步凸顯，房價上漲預(yù)期明顯。從 2010-2013 年泉州市區(qū)土地成交與商品房成交對比圖可以看出， 土地放量在步步減少，從 2010 年的 440 萬，到 2013 年的 180.3 萬，縮減 59% ，而土地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，樓面價從 2010 年的 1367 元/，到 2013 年的 2016元 /，漲幅 47% 。同時商品房的成交價格漲幅亦是十分明顯，四年漲幅 25% ，其中住宅漲

26、幅 36% 。2： 2014 年住宅成交量難超 2013 年，上半年進入調(diào)整期，下半年成交量逐步上升。當前泉州樓市，市場供需關(guān)系相對平衡，房價漲幅仍較為溫和，市場呈現(xiàn)較為健康狀態(tài)。 2014 年，雖然有傳聞要密集地推出樓市調(diào)控政策，特別是房產(chǎn)稅試點的增加，會短暫性地引發(fā)購房者的觀望，但是觀望時間不會太長。2014年，泉州樓市最明顯的變化就是周邊熱點板塊的興起，房價正呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。因為在 2013 年，在一些熱點新盤的帶動下，周邊板塊齊頭并進，熱點項目價漲，泉州正迎來周邊板塊萬元房價時代。這表明，2014 年，熱點板塊均價破萬已經(jīng)是大勢所趨，而城東洛江板塊也將成為泉州樓市 2014 年的明星板塊，特別是已交房項目入住率陸續(xù)上升， 大型綜合體的開業(yè)，新的一線開發(fā)商的進駐，都將成為板塊受到重點關(guān)注的原因。 2013 年成交的暴漲，已透支部分未來的需求，而且，從 2014 年各板塊的預(yù)計入市體量來看， 2014 年上半年，市場將進入調(diào)整期，下半年隨著成交將逐步上升。城東在售存量不到 40 萬，去化周期僅 7 個月，后續(xù)無優(yōu)質(zhì)熱銷大盤支撐，上半年僅依靠津匯紅樹灣逐步去化， 下半年復(fù)星地