1、 廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理方案 廣安市升輝物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2016年11月20日前 言本方案主要是針對(duì)市地稅局辦公樓的實(shí)際情況，對(duì)我公司物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套等作出的統(tǒng)籌策劃。結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。我們將以升輝物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和地稅局辦公樓的實(shí)際需要，憑借升輝物業(yè)在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為地稅局辦公樓創(chuàng)造一個(gè)和諧與舒適的辦公環(huán)境，提升該辦公樓的窗口形象，并使該項(xiàng)目成為廣安市的高檔綜合物業(yè)管理品牌。我公司將秉承“誠信、感恩、堅(jiān)韌、精準(zhǔn)、專注、創(chuàng)新”的企業(yè)核心價(jià)值觀，

2、竭誠為業(yè)主服務(wù)。廣安市升輝物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2016年11月20日廣安市升輝物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介四川升輝城市服務(wù)集團(tuán)成立于2006年6月29日，現(xiàn)有員工2000余人，公司主要服務(wù)城市街道清掃保潔、城市垃圾收集運(yùn)輸、家政服務(wù)、停車收費(fèi)管理、辦公樓、小區(qū)物業(yè)管理、城市街道外墻清洗、勞務(wù)派遣以及園林管護(hù)等內(nèi)容。公司自成立以來，專業(yè)技術(shù)人員不斷齊全，內(nèi)部管理不斷完善，經(jīng)營(yíng)機(jī)制不斷創(chuàng)新，并嚴(yán)格遵守“客戶利益高于一切，服務(wù)質(zhì)量高于一切”的城市服務(wù)宗旨，逐步形成了一整套規(guī)范化、制度化、程序化的管理流程。公司憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、規(guī)?；娜藛T管理、創(chuàng)新的發(fā)展理念，逐步成為專業(yè)化、集團(tuán)化的企業(yè)，先后被政府及相

3、關(guān)部門授予“住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作先進(jìn)企業(yè)”、“構(gòu)建和諧企業(yè)、打造平安廣安先進(jìn)單位”、“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)”、“廣安市環(huán)衛(wèi)工作先進(jìn)集體”、“誠信守法先進(jìn)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。公司時(shí)刻遵循“誠信、感恩、堅(jiān)韌、精準(zhǔn)、專注、創(chuàng)新”的企業(yè)核心價(jià)值觀，堅(jiān)持以“引領(lǐng)城市服務(wù)新觀念，創(chuàng)造城市生活高品質(zhì)，成就員工偉大夢(mèng)想”為企業(yè)使命，以“全心全意為客戶服務(wù)”為每一位員工的行為準(zhǔn)則。遵循“高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)”的服務(wù)理念，寓管理于服務(wù)之中，逐漸形成獨(dú)具特色的升輝城市服務(wù)管理模式，得到了廣大客戶的好評(píng)。在經(jīng)營(yíng)方式上，公司努力探索城市服務(wù)新方向，努力提高服務(wù)質(zhì)量，展示城市品牌形象；在規(guī)范運(yùn)作上，在政府及行政主管部門的指導(dǎo)下

4、，一如既往地與客戶之間建立現(xiàn)代契約關(guān)系，使企業(yè)的運(yùn)作擁有規(guī)范、良性的外部環(huán)境；在管理手段上，公司將不斷完善自身組織結(jié)構(gòu)和現(xiàn)有城市服務(wù)系統(tǒng)；在發(fā)展目標(biāo)上，公司將以良好的形象和品牌贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，努力打造升輝城市服務(wù)新品牌。企業(yè)愿景：打造世界一流城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商企業(yè)使命：引領(lǐng)城市服務(wù)新觀念，創(chuàng)造城市生活高品質(zhì)，成就員工偉大夢(mèng)想企業(yè)核心價(jià)值觀：誠信、感恩、堅(jiān)韌、精準(zhǔn)、專注、創(chuàng)新第一章 管理服務(wù)方式針對(duì)服務(wù)需求提供一系列有特色的物業(yè)管理服務(wù)；實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的共管模式；借鑒星級(jí)酒店“細(xì)微服務(wù)”、“人性化服務(wù)”概念；結(jié)合廣安市地稅局辦公樓物業(yè)特點(diǎn)，采用先進(jìn)的管理手段，

5、有針對(duì)性地對(duì)設(shè)備設(shè)施、安全、清潔綠化、房屋本體等實(shí)行重點(diǎn)管理；通過人性化的環(huán)境塑造、有特色的便民服務(wù)、規(guī)范化的專業(yè)服務(wù)及有效的CIS，提升廣安市地稅局辦公樓“為人民服務(wù)”整體形象；最終目的，保證為廣安市地稅局辦公樓提供高水平的物業(yè)管理。物業(yè)管理方式和工作計(jì)劃第一節(jié) 管理方式一、管理定位管理定位：“四個(gè)體現(xiàn)”和“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”四個(gè)體現(xiàn)：現(xiàn)代 高效 便捷 環(huán)保 現(xiàn)代：展示廣安市地稅局辦公樓現(xiàn)代化、人性化的服務(wù)形象。高效：塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的廣安市地稅局辦公樓公眾形象。便捷：為廣安市地稅局辦公樓提供便利、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。環(huán)保：樹立注重環(huán)保的廣安市地稅局辦公樓文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：借鑒星級(jí)酒

6、店“細(xì)微服務(wù)”、“人性化服務(wù)”概念星級(jí)酒店共同的特點(diǎn)就是在經(jīng)營(yíng)管理中有一套科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理制度和操作方法，有一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，從而保證了酒店服務(wù)的高質(zhì)量。因此將“星級(jí)酒店”科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理和操作，移植和融入物業(yè)管理，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；通過吸收和借鑒星級(jí)酒店“微小服務(wù)”、“人性化服務(wù)”等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)新理念，根據(jù)廣安市地稅局辦公樓服務(wù)需求的不斷變化，更新服務(wù)手段；增加服務(wù)“產(chǎn)品”數(shù)量，提供更加全面細(xì)致的服務(wù)等措施的實(shí)行，從而使客戶得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的享受。升輝物業(yè)在管理廣安市地稅局辦公樓時(shí)充分體現(xiàn)了人性化的服務(wù)，并將這一管理理念在廣安市地稅局辦公樓充分運(yùn)用。二、服務(wù)管理方式升輝物業(yè)

7、接管廣安市地稅局辦公樓后，擬實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的共管模式，聘請(qǐng)廣安市地稅局有關(guān)人員做為樓物業(yè)管理監(jiān)督員，共同參與管理。這種服務(wù)模式能夠清晰的明確三方的責(zé)、權(quán)、利，從而使各項(xiàng)工作有條不紊的進(jìn)行（見下表）。監(jiān)督機(jī)構(gòu)廣安市城管局責(zé)任機(jī)構(gòu)廣安市升輝物業(yè)管理有限公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)廣安市城管局物業(yè)管理科 共管模式1、監(jiān)督機(jī)構(gòu)廣安市地稅局對(duì)項(xiàng)目部的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。（1）組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查，審查管理效果。（2）可通過會(huì)議或其它形式，評(píng)審廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理狀況、交流意見。（3）可即時(shí)就管理中的問題向項(xiàng)目部或升輝物業(yè)投訴。（4）對(duì)管理中的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。2、責(zé)任機(jī)構(gòu)升輝物業(yè)是廣

8、安市地稅局辦公樓物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就廣安市地稅局辦公樓的物業(yè)管理狀況對(duì)廣安市地稅局負(fù)責(zé)。3、執(zhí)行機(jī)構(gòu)廣安市地稅局辦公樓項(xiàng)目部分別是廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，對(duì)廣安市地稅局辦公樓和升輝物業(yè)負(fù)責(zé)，確保廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理的各項(xiàng)工作達(dá)到既定目標(biāo)。第二節(jié) 人員的配備、培訓(xùn)與管理一、人員配備表（詳見下表）廣安市地稅局辦公樓管理處人員設(shè)置將充分做到合理降低人工成本，工作中又可以互相支援。廣安市地稅局辦公樓項(xiàng)目部人員配備表二、各崗位人員職責(zé)和素質(zhì)要求項(xiàng)目管理員及會(huì)議服務(wù)員力求從骨干隊(duì)伍中挑選業(yè)務(wù)素質(zhì)高，管理能力強(qiáng)，禮節(jié)禮儀規(guī)

9、范的人員擔(dān)當(dāng)；水電維修工須持有電工證，并且具有一定工作經(jīng)驗(yàn)。保潔人員在公司內(nèi)部挑選業(yè)務(wù)精、形象佳的人員。崗位職責(zé)具備條件備注項(xiàng)目管理員全面負(fù)責(zé)廣安市地稅局辦公樓的物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。大專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，熟悉ISO9001管理體系，愛崗敬業(yè)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。會(huì)議服務(wù)負(fù)責(zé)為各類會(huì)議、典禮、儀式提供服務(wù)業(yè)務(wù)素質(zhì)高，親和力強(qiáng)，禮節(jié)禮儀規(guī)范水電維修工負(fù)責(zé)廣安市地稅局辦公樓水電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。高中以上文化程度，持有職業(yè)資格證書，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。保潔員負(fù)責(zé)廣安市地稅局辦公區(qū)及其家屬區(qū)院落公共區(qū)域的保潔工作初中以上文化程度，年齡35

10、55歲，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。第三節(jié) 培訓(xùn)管理一、培訓(xùn)培訓(xùn)，作為升輝物業(yè)內(nèi)部管理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過長(zhǎng)期的不斷探索和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為升輝物業(yè)不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。通過培訓(xùn)，公司儲(chǔ)備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理層人員；專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)的中層管理人員；工作技能扎實(shí)，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿完成合同期內(nèi)管理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一、培訓(xùn)目標(biāo)為了提升廣安市地稅局辦公樓的物業(yè)管理水平，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、培訓(xùn)計(jì)劃 為使管理處全

11、體人員在接管廣安市地稅局辦公樓后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，開展各項(xiàng)工作，接管前升輝物業(yè)將集中組織培訓(xùn)。 三、培訓(xùn)方式 1、自行辦理培訓(xùn)：舉辦物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，提高員工專業(yè)知識(shí)水平。 2、外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行客戶管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式。 3、參觀學(xué)習(xí)：根據(jù)廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展和管理工作的需要，定期組織中層管理人員、基層業(yè)務(wù)骨干到國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理小區(qū)、香港等地參觀學(xué)習(xí)，開拓視野。 4、專題研討會(huì)：組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型案例舉行專題研討，總結(jié)探討出較好發(fā)管理途徑。 5、崗位輪訓(xùn)：主要是通過不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多

12、能，提高綜合管理水平。6、鼓勵(lì)自學(xué)：鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí)與崗位相關(guān)的各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，倡導(dǎo)比、學(xué)、趕、超的良好學(xué)習(xí)風(fēng)氣，不斷提高員工自身專業(yè)技術(shù)和綜合素質(zhì)。升輝物業(yè)所屬員工凡通過自學(xué)或利用業(yè)余時(shí)間參加培訓(xùn)取得結(jié)業(yè)證、上崗證或畢業(yè)證的公司將予報(bào)銷全部學(xué)費(fèi)。四、培訓(xùn)類型（一）崗前培訓(xùn)1、入職引導(dǎo)新員工在上崗前，項(xiàng)目管理員為其安排入職引導(dǎo)人（一般為崗位直屬上級(jí)），引導(dǎo)新員工熟悉工作環(huán)境，了解工作范圍、崗位職責(zé)、規(guī)章等。2、入職培訓(xùn)入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括：公司概況、管理構(gòu)架及經(jīng)營(yíng)理念介紹；公司人事行政管理規(guī)章制度；職業(yè)道德規(guī)范、員工守則；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；質(zhì)量/職業(yè)安全健康/環(huán)境管理體系基礎(chǔ)課程、公司

13、質(zhì)量/職業(yè)安全健康/環(huán)境管理體系介紹；安全教育、消防知識(shí)及急救常識(shí)；公司管轄小區(qū)/辦公樓參觀。（二）在職培訓(xùn)1、物業(yè)經(jīng)理（項(xiàng)目管理員）在職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容包括：質(zhì)量/職業(yè)安全健康/環(huán)境管理管理體系文件及公司管理規(guī)章制度；相關(guān)專業(yè)知識(shí)及技能；管理藝術(shù)；溝通技巧；物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)。2、班長(zhǎng)（骨干）在職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容包括：管理技巧；專業(yè)知識(shí)及技能；質(zhì)量/職業(yè)安全健康/環(huán)境管理體系文件；如何檢查、督促員工工作；內(nèi)務(wù)管理；質(zhì)量意識(shí)及服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。3、普通員工在職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容包括：相關(guān)質(zhì)量/環(huán)境/安全體系文件及公司管理規(guī)章制度；專業(yè)知識(shí)及技能；工作技巧及應(yīng)急措施；消防安全知識(shí)；職業(yè)安全健康知識(shí)；敬業(yè)樂業(yè)教育。

14、（三）升職培訓(xùn)此培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好，工作能力較強(qiáng)，擬提升到更高一級(jí)職位的員工。升職培訓(xùn)內(nèi)容包括：擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限；擬提升職位的專業(yè)知識(shí)及技能；管理技巧。（四）外送培訓(xùn)根據(jù)廣安市地稅局辦公樓物業(yè)管理工作需要組織有關(guān)人員外送培訓(xùn)，受訓(xùn)人員須獲得有關(guān)培訓(xùn)結(jié)業(yè)證書或提交受訓(xùn)報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審閱。（五）質(zhì)量培訓(xùn)當(dāng)質(zhì)量計(jì)劃有要求時(shí)，管理處應(yīng)根據(jù)質(zhì)量計(jì)劃要求安排培訓(xùn)。（六）體系文件培訓(xùn)當(dāng)體系文件發(fā)布或修改后重新發(fā)布時(shí)，管理處培訓(xùn)負(fù)責(zé)人應(yīng)安排相關(guān)人員及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，以確保工作行為在受控狀態(tài)下進(jìn)行。五、培訓(xùn)周期培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、不間斷的、循環(huán)的工作。如圖所示：實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備策劃培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)是否需要培

15、訓(xùn)作出估計(jì)確定培訓(xùn)之需要六、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作1、員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式；評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況并做好記錄，以便員工直接上司、物業(yè)經(jīng)理（管理員）或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。廣安市地稅局辦公樓接管前員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人1廣安市地稅局辦公樓管理目標(biāo)及模式全體人員公司各職能部門骨干2廣安市地稅

16、局辦公樓管理規(guī)章制度全體人員4廣安市地稅局辦公樓清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔人員5工作技巧及服務(wù)語言規(guī)范全體人員6廣安市地稅局辦公樓相關(guān)手續(xù)辦理程序項(xiàng)目管理員7人際溝通技巧全體人員8急救常識(shí)全體人員第四節(jié) 人員的管理企業(yè)只有管好人，才能做好事。經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作?？梢姡藛T管理在企業(yè)管理中是非常重要的。（一）、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘升輝物業(yè)的用人原則是：特別能吃苦，特別能戰(zhàn)斗，特別能敬業(yè)；重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)；重工作能力，要求一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇管理、技術(shù)人才。結(jié)合廣安市地稅局辦公樓物業(yè)特點(diǎn)選聘高素質(zhì)人才。（二）、量才適用，合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和創(chuàng)

17、造性，充分挖掘他們的潛能，升輝物業(yè)對(duì)廣安市地稅局辦公樓管理處的人力資源進(jìn)行有效配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。升輝物業(yè)規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層去試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。（三）、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。升輝物業(yè)制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：1、每年與管理處制定經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。2、每年對(duì)員工進(jìn)行崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲，考核率100%。3、對(duì)新員工在錄用前

18、進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。4、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行全面考核，培訓(xùn)考核率100%。5、對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。（四）、末位淘汰，吐故納新在考核、評(píng)議制度基礎(chǔ)上，實(shí)行末尾淘汰和崗位輪換制，使員工隊(duì)伍素質(zhì)保持最佳狀態(tài)。（五）、規(guī)范言行，注重儀表1、進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)員工自豪感和凝聚力。2、項(xiàng)目以員工守則、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，同時(shí)塑造廣安市地稅局辦公樓和升輝物業(yè)的公眾形象。第五節(jié) 清潔衛(wèi)生管理一、各功能區(qū)域清潔衛(wèi)生管

19、理概要1、升輝物業(yè)采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，制定相應(yīng)對(duì)策，定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟，使內(nèi)外環(huán)境得到改善，以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。2、綠地道路衛(wèi)生管理升輝物業(yè)在綠地道路衛(wèi)生管理上將按照“六不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要求實(shí)施管理。“六不”：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞?！傲鶅簟保郝访鎯?、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。“三化”：凈化、綠化、美化。“三優(yōu)”：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、

20、廢料及時(shí)清理，在減少病蟲害發(fā)生的基礎(chǔ)上，美化道路綠地的景觀，體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。二、清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（一）清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、標(biāo)準(zhǔn)：位置序號(hào)清潔項(xiàng)目工作內(nèi)容及作業(yè)時(shí)間達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每季建筑物外部1廣場(chǎng)及道路清掃多次全面清潔 一次 干凈、無雜物、無污漬2公布欄、宣傳欄擦抹二次清洗一次 明亮光潔、無污漬3燈 具清抹燈罩一次 用不銹鋼油擦抹燈柱一次干凈光亮4綠化帶清理多次無雜物5欄 桿清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬6溝渠、雨、污水井及井蓋清理一次全面清理一次 確保通暢，無異物異味7化糞池、隔油池清理一次 確保排污通暢，周圍無異味8車庫、崗?fù)で鍜呋蚯迥ㄒ淮螞_洗一次用清潔劑清抹

21、一次 干凈、無污漬9附：外墻面定期清洗(一年*次，特殊情況另外清洗) 無明顯污痕斑跡建筑物內(nèi)部建筑物內(nèi)部1地面、墻面清拖二次地面，清抹次墻面清洗一次清洗打臘一次 光滑明亮、無雜物、無 污漬、無水漬2送風(fēng)口、排煙風(fēng)口清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈、無塵3天花燈飾清掃二次清抹一次 干凈、無蜘蛛網(wǎng)，無灰塵4玻璃門清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬5樓梯清掃二次地面，清抹一次扶手 干凈明亮、無污塵6消防設(shè)施清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈明亮、無污漬7垃圾桶清抹二次用清潔劑清抹一次 干凈、無雜物、無污塵8管道井清掃二次 干凈、無蜘蛛網(wǎng)9管道設(shè)備除塵一次 無灰塵10防火門清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈

22、、無污漬11衛(wèi)生間清拖二次沖洗若干次用清潔劑清洗二次 干凈、無臭、無污水室內(nèi)1地 面大理石地面：每日清拖一次，用進(jìn)口“靜電除塵劑”推塵數(shù)次，用晶面機(jī)、晶面劑護(hù)理（進(jìn)口環(huán)保）。瓷片地面：每日用地拖濕拖一次，用“靜電除塵劑”推塵數(shù)次。清洗地氈一次打蠟一次 無雜物、無污漬、無水漬、光亮。2墻 面大理石墻面：每日用毛巾清抹一次。普通墻面：隨時(shí)保持清潔。用清潔劑全面清洗一次清掃一次打蠟一次 無污漬、無灰塵、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。3門、窗清抹一次用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬4桌、椅清抹一次用清潔劑清抹一次 無污漬5飾物清抹一次用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬6天花燈飾清掃一次 干凈、無蜘蛛網(wǎng)7垃圾箱簍

23、上午、下午 無過夜垃圾8空調(diào)系統(tǒng)各風(fēng)口清洗一次 無塵、無污漬9地 毯吸塵殺蟲一次清洗一次 無塵、無污漬位置序號(hào)清潔項(xiàng)目工作內(nèi)容及作業(yè)時(shí)間達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每季地下室l地 面清掃二次清拖一次 用清潔劑清 洗一次 干凈、無雜物、無污 漬、無積水2墻 面清掃一次 全面清抹一次 干凈、無灰塵、無污漬3天花燈飾清掃一次全面清抹一次 干凈、無蜘蛛網(wǎng)4門、消防栓清抹一次用清潔劑清洗一次 干凈、無污漬5樓梯通道地面清掃二次， 扶手清抹一次清拖一次 用清潔劑清 洗一次 干凈、無雜物、無污漬6設(shè) 備 房清掃一次全面清拖一次 干凈、無積水、無蜘 蛛網(wǎng)7地 下 室衛(wèi) 生 間清拖二次沖洗若干次用清潔劑清洗二次 干凈、

24、無臭、無污水機(jī)關(guān)食堂1地面(含辦 公室)清拖二次(上、下午) 干凈、無雜物、無污漬2大廳墻壁 用清潔劑清 洗一次 干凈、無污漬3玻璃窗、門清洗一次 無塵、無污漬4接待餐廳地毯清洗一次 無塵、無污漬5 衛(wèi) 生 間清拖二次沖洗若干次用清潔劑清洗二次 干凈、無臭、無污水電梯1不銹鋼表面 用不銹鋼油清抹若干次 全面清潔一次 光潔明亮、無污漬2轎箱地面清洗地氈一次 干凈、無雜物3轎箱內(nèi)地腳線清抹一次用清潔劑清抹一次 干凈、無塵4接鈕、燈飾、廂頂清抹一次用清潔劑清潔一次 干凈、無灰塵（二）消殺作業(yè)要求與達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)位置消殺項(xiàng)目藥物消殺安排達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)每 周每 月1衛(wèi)生間蟑螂10%愛克寧、奮斗吶粉劑、拜力坦浮油

25、交替噴灑到蟑螂藏藏身的洞穴、縫隙、角落、墻角等入，每周一次1、來鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過5%（粉跡法）2、滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡幼景或蛹陽性率不超過3%3、滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類孽生地三齡蟲和蛹檢出率不超過3%4、滅蟑螂標(biāo)準(zhǔn)：蟑螂密度不超過1%（粉跡法）5、滅白蟻標(biāo)準(zhǔn)：按城市房屋白蟻防治管理規(guī)定執(zhí)行。蚊、繩用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放2消防通道地下室電梯間蟑螂10%愛克寧、奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏藏身的洞穴、縫隙、角落、墻角等入，每周一次蚊、繩老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放3污水井污水溝蟑螂10%愛克寧、奮斗吶

26、粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏藏身的洞穴、縫隙、角落、墻角等入，每周一次蚊、繩用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次用球形芽孢噴灑兩次序號(hào)位置消殺項(xiàng)目藥物消殺安排達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)每 周每 月4污水井老鼠于老鼠經(jīng)常出沒之地投放鼠藥毒餌兩次，幾種鼠藥輪換投放5垃 圾中轉(zhuǎn)站蟑螂10%愛克寧、奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏藏身的洞穴、縫隙、角落、墻角等入，每周一次蚊、繩用家蟲清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次老鼠投放鼠必殺兩次6建筑物內(nèi) 外白蟻利用其生活習(xí)性和活動(dòng)規(guī)律找巢，或利用藥物借助于白蟻習(xí)性在群體內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，最后使全巢白蟻死亡，具體作法：用毒死蜱、滅蟻靈等進(jìn)行誘殺、毒殺一次7機(jī) 關(guān)食 堂蟑螂蚊蠅消殺每周一次（星

27、期五晚消殺、星期日下午洗地）老鼠滅鼠每月一次第六節(jié) 水電維修服務(wù)管理一、配電房管理規(guī)定配電房是供電的中心，為加強(qiáng)管理，特制定如下規(guī)定。1、 配電房的全部機(jī)電設(shè)備，由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。2、 建立運(yùn)行記錄，6:0024：00每?jī)尚r(shí)巡查一次。查出問題及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管部門。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音是否正常；房?jī)?nèi)有否異味。3、 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，室溫控制在40以下。4、 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌，非有關(guān)人員絕不能動(dòng)。5、 應(yīng)嚴(yán)格保持

28、各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和給線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。6、 配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并嚴(yán)禁吸煙。7、 值班人員每周對(duì)配電房及設(shè)備清潔一次。8、 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。9、 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。10、 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并按時(shí)做好記錄。十一、操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等防護(hù)用具。二、設(shè)備日常檢查制度1、在電氣設(shè)備運(yùn)行中，為了監(jiān)視其運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種缺陷，應(yīng)對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行定期的巡視和特殊檢

29、查；2、定期巡視：8：0024:00每隔二小時(shí)巡視一次，并作好記錄。 3、特殊檢查：當(dāng)遇有大風(fēng)、大霧、大雨、雷擊等惡劣天氣時(shí)，或線路中出現(xiàn)接地或短路故障，設(shè)備存在缺陷，新設(shè)備或檢修設(shè)備投入運(yùn)行以后，改變運(yùn)行方式和采用新技術(shù)時(shí)，以及節(jié)日期間或有其它重要活動(dòng)時(shí)，均應(yīng)對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行特殊檢查。4、雷雨時(shí)，巡視室外高壓設(shè)備應(yīng)穿絕緣靴，并不得靠近避雷器、避雷針及其接地引下線，以防雷擊傷人；5、高壓設(shè)備發(fā)生接地故障時(shí)，值班人員在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)。有必要進(jìn)入上述范圍的人員必須穿絕緣靴，如需要接觸設(shè)備外殼或架構(gòu)時(shí)，應(yīng)戴絕緣手套，以防接觸電壓傷人。6、巡視檢查配電設(shè)備，進(jìn)入

30、高壓室后，必須將門關(guān)好，防止閑人或小動(dòng)物入內(nèi)；7、巡視檢查過程中，思想要集中，仔細(xì)觀察所有電氣設(shè)備，發(fā)現(xiàn)不正常情況要做好記錄，發(fā)現(xiàn)重大隱患，應(yīng)向有關(guān)部門或人員匯報(bào)，并應(yīng)及時(shí)處理。三、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)管理規(guī)定1、機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記,并制作登記卡,登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。2、機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。 3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃,現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)記錄,工程部經(jīng)理根據(jù)維修內(nèi)容確定方案,工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。4、參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作,前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位,維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項(xiàng)目

31、維修之資格。5、維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng),待工程部工理確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行,24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。四、安全操作規(guī)程1、牢固樹立“安全第一”的思想，確秩序維護(hù)全操作。 2、在超過2米高處操作時(shí)，必須雙腳踏在凳子或梯子上，不得單腳踏在凳子或梯子上，以免摔傷。 3、在使用機(jī)器時(shí)，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。 4、不得私自撥動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生故障。 5、在不會(huì)使用機(jī)器時(shí)，不得私自開動(dòng)機(jī)器，以免發(fā)生意外事故。 6、應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度，不得動(dòng)用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。 7、在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)先服從安全，以安全為重。 8、室外人員在推垃圾車、上垃圾時(shí)，應(yīng)小

32、心操作，以免傷及身體。 第七節(jié) 會(huì)議服務(wù)管理1、會(huì)議服務(wù)范圍：甲方在院內(nèi)或辦公樓內(nèi)召開或舉行的各類會(huì)議（須有局領(lǐng)導(dǎo)參加）、典禮、儀式等。2、會(huì)議服務(wù)內(nèi)容與要求：（1）按照會(huì)議活動(dòng)的具體內(nèi)容和甲方要求，做好會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后整理等各項(xiàng)會(huì)務(wù)服務(wù)工作，確保會(huì)議順利進(jìn)行，保證會(huì)議環(huán)境安全、舒適；（2）負(fù)責(zé)做好局領(lǐng)導(dǎo)接待室的服務(wù)工作；（3）會(huì)議服務(wù)工作具體要求如下：A、小型會(huì)議服務(wù)1、服務(wù)員必須整理好自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗；2、到崗后首先檢查燈光、空調(diào)、影視音響設(shè)備是否正常，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；3、仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔

33、的會(huì)議環(huán)境；4、提前將消毒好的茶杯擺放好，準(zhǔn)備好茶葉，打好開水，必要時(shí)按甲方要求準(zhǔn)備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會(huì)議室門外面帶笑容站好等待迎接參會(huì)人員；5、參會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員保持舉止大方地為他們遞上茶水，并每隔15分鐘加茶水一次；6、服務(wù)工作細(xì)致周到，服務(wù)中做到三輕(走路輕、講話輕、動(dòng)作輕)；7、會(huì)議結(jié)束前十分鐘，服務(wù)員在會(huì)議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會(huì)人員；8、會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)做好茶杯及會(huì)議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。B、中、大型及重要會(huì)議1、接到會(huì)議通知后，作出詳盡的書面會(huì)務(wù)安排并及時(shí)匯報(bào)甲方；2、根據(jù)甲方會(huì)議需要，提前一天準(zhǔn)備好橫幅并擺放好鮮

34、花；3、提前一天對(duì)會(huì)議室進(jìn)行全面檢查，與會(huì)議主辦單位保持聯(lián)系，對(duì)座位數(shù)、名位牌、會(huì)標(biāo)等進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)對(duì)影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè)、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進(jìn)出通道進(jìn)行檢查，要求達(dá)標(biāo)后對(duì)會(huì)議室進(jìn)行封閉管理，禁止無關(guān)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)(會(huì)議室)；4、服務(wù)員時(shí)刻保持自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前1小時(shí)到崗；5、仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔的會(huì)議環(huán)境；6、提前將消毒好的茶杯擺放好，準(zhǔn)備好茶葉，打好開水，必要時(shí)按甲方要求準(zhǔn)備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會(huì)議室門外面帶笑容站好等待迎接參會(huì)人員；7、參會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員保持舉止大方地為他

35、們遞上茶水，并每隔l5分鐘加茶水一次并牢記領(lǐng)導(dǎo)飲用茶水的習(xí)慣，以便做好個(gè)性化服務(wù)； 8、若領(lǐng)導(dǎo)有事交待，主動(dòng)熱情地走上前去詢問，及時(shí)辦好領(lǐng)導(dǎo)交待的事情，服務(wù)工作做到細(xì)致周到，服務(wù)中做到三輕(走路輕、講話輕、動(dòng)作輕)； 9、巡視會(huì)議室的準(zhǔn)備情況和會(huì)議的進(jìn)行情況，以便有突發(fā)事情時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)；10、會(huì)議結(jié)束前十分鐘，服務(wù)員在會(huì)議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會(huì)人員；11、會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)做好茶杯及會(huì)議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。第二章、崗位職責(zé)第一節(jié) 項(xiàng)目管理員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗前教育及日常工作安排，監(jiān)督其崗位職責(zé)。2.負(fù)責(zé)該關(guān)轄區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔和會(huì)議服務(wù)、設(shè)備報(bào)損維修的監(jiān)督考核工

36、作，并做好記錄，并對(duì)每日、每周、每月的考核進(jìn)行評(píng)估，以確保服務(wù)質(zhì)量。3.起好帶頭工作，以身作則，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，高效率、高質(zhì)量的完成負(fù)責(zé)區(qū)域的工作。4.負(fù)責(zé)所有物業(yè)器具的保管和申領(lǐng)，領(lǐng)取和發(fā)放工作，做好領(lǐng)取登記，監(jiān)督浪費(fèi)和人為破壞，做到節(jié)約、不浪費(fèi)。5.做好物業(yè)的管理，及時(shí)了解物業(yè)動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，并定期向公司匯總。6.嚴(yán)格按照公司物業(yè)管理程序和標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核評(píng)分為基礎(chǔ)，實(shí)行工作檢查制度，包括：自查、互查、主管檢查、抽查，考核結(jié)果直接與員工工資掛鉤。7.確保每日不定時(shí)抽查三次以上，以確保工作實(shí)施到位。8.定期對(duì)物業(yè)人員召開會(huì)議，總結(jié)物業(yè)工作中的不足與下一步的工作改進(jìn)與開展。9.做到工作責(zé)任制，落實(shí)到人，工作任務(wù)規(guī)劃清楚，責(zé)任明確，檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開化，獎(jiǎng)懲對(duì)象明確。10.負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)各項(xiàng)工作的監(jiān)督（衛(wèi)生、安全隱患、亮化電器設(shè)備等）和把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。11.督促工作人員的工作互檢，檢查工作完成情況，監(jiān)督做好管轄區(qū)的各項(xiàng)考核工作。12.負(fù)責(zé)管轄區(qū)域的服務(wù)訴求，跟進(jìn)處理業(yè)主單位的意見及投訴相關(guān)事宜。13.合理配置該區(qū)域的保潔人員的和清