1、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范分析 Chinas real estate and guard against financial risk analysis.摘要：美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，回顧上世紀(jì)90年代由泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)的東南亞金融危機(jī)，這無疑給房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)敲響了警鐘。我國作為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國家，近兩年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，和當(dāng)年東南亞猛虎泰國較為相似，這不得不讓我們?nèi)シ此贾袊康禺a(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，全面分析我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)提出我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，從而完善我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融，金融風(fēng)險(xiǎn)，防范措施，發(fā)

2、展；一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)及其成因；隨著我國房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題也逐漸凸現(xiàn)出來，隨之而造成我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)、國家關(guān)于房地產(chǎn)的法律與政策風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)等方面；1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)；（1）房地產(chǎn)業(yè)自有資金不足，過分依賴商業(yè)銀行貸款，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高。近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降,，房地產(chǎn)投資資金來源主要依靠商業(yè)銀行貸款，過分依賴各大商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。在今年11月初在網(wǎng)絡(luò)上就有謠傳綠城地產(chǎn)因負(fù)債過高申請(qǐng)破產(chǎn)，雖然最終證實(shí)是謠言，但市場(chǎng)卻因此加重了對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)

3、債率的擔(dān)憂。根據(jù)證監(jiān)會(huì)分類下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計(jì)顯示，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)顯示，在資產(chǎn)負(fù)債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST興業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)968.7%；第二名ST園城資產(chǎn)負(fù)債率亦超過100%，達(dá)到109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)已經(jīng)資不抵債。就像以土地?cái)U(kuò)張見長(zhǎng)的龍頭

4、企業(yè)保利地產(chǎn)以80.74%的高負(fù)債率列居第16位，萬科A也以資產(chǎn)負(fù)債率78.97%的水平排名第20位。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房產(chǎn)金融的依賴程度。其實(shí)國家也是借助調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策來達(dá)到宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的目的。因此, 房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機(jī)就必然會(huì)引發(fā)銀行危機(jī)。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)在其自身運(yùn)營模式中存在的缺陷給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)； 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營周期較長(zhǎng)，從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)較多，而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)普遍采用分階段連續(xù)開發(fā)的經(jīng)營模式，即將上一期的銷售資金作為下一期的啟動(dòng)建設(shè)資金，這種經(jīng)營模式對(duì)產(chǎn)

5、品的及時(shí)銷售以回籠資金的依賴很大，以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中一旦銷售情況不如預(yù)期理想，將會(huì)出現(xiàn)資金流的斷裂，造成經(jīng)營困難，甚至由于無力還貸而陷入困境。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營決策時(shí)出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在是否需要貸款、貸款多少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等認(rèn)識(shí)不足，沒有經(jīng)過嚴(yán)格合理的分析確定，對(duì)未來市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握不夠，信息掌握不全造成的決策失誤，從而給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。2、信用風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)信用體系不夠健全，信用服務(wù)機(jī)制較為薄弱，個(gè)人征信體系不完善，從而引發(fā)在信用監(jiān)管下力度不夠，購房者消費(fèi)信用、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用的降低導(dǎo)致信用危機(jī)的發(fā)生，從而增加房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信貸危機(jī)。個(gè)人住

6、房貸款戶缺乏誠信，或者在未來失業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)來源的斷絕，又或者隨著物價(jià)的不斷上漲，可用于償還貸款的流動(dòng)資金減少，甚至是死亡，導(dǎo)致無力償還已貸的欠款；以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善，銷售資金回收情況欠佳，導(dǎo)致資金被套牢，又或者房地產(chǎn)企業(yè)惡意欠款不還，逃避債務(wù)，甚至是因經(jīng)營虧損造成企業(yè)破產(chǎn)倒閉而無力償還欠款，這都會(huì)給金融市場(chǎng)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。3、國家關(guān)于房地產(chǎn)的法律政策風(fēng)險(xiǎn)；近幾年房地產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)濟(jì)收入已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)收入中的支柱地位，而國家面向房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的各種政策法規(guī)，無疑將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大的影響，房地產(chǎn)業(yè)也成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或

7、行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范是房地產(chǎn)金融產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。今天下半年，隨著國家加大對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策調(diào)控，提高房地產(chǎn)貸款利率，房?jī)r(jià)在一定程度上出現(xiàn)了回落，而房地產(chǎn)建成品的銷售情況同比出現(xiàn)下降，這都給房地產(chǎn)企業(yè)增加的銷售成本，增加金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍較廣，行業(yè)較多，例如建材行業(yè)，銷售服務(wù)行業(yè)等等，而國家在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作流程上的相關(guān)法律法規(guī)體系較為簡(jiǎn)陋，不夠完善，這就造成了政府監(jiān)管力度的降低，法律漏洞百出。4、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；我國的商業(yè)銀行大都是國有銀行，在貸款款項(xiàng)選擇上較為青睞于像房地產(chǎn)行業(yè)這樣的能夠帶來較高利息收入的行業(yè)，違反監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定以流動(dòng)資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，

8、盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度，甚至是間接操控房地產(chǎn)開發(fā)公司利用銀行儲(chǔ)蓄從事房地產(chǎn)行業(yè)的投資，導(dǎo)致銀行流動(dòng)資金降低。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)操作上，為了追求市場(chǎng)份額，關(guān)于貸款企業(yè)或者個(gè)人的資信審核程序上不夠嚴(yán)謹(jǐn)，自行降低貸款門檻，同時(shí)對(duì)于一些信用記錄的掌握上較為欠缺，這都增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施；1、健全信用體系，完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。有政府部門牽頭成立信用管理監(jiān)督委員會(huì)，鼓勵(lì)并支持相關(guān)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的成立，出臺(tái)相關(guān)信用法律法規(guī)，建立信用監(jiān)督和失信懲戒制度，對(duì)違背信用的企業(yè)或個(gè)人給予嚴(yán)格的懲處。逐步開放信用市場(chǎng)，面向全國各行業(yè)廣泛征集相關(guān)企業(yè)和個(gè)人的信用信息，建

9、立全國性的信用記錄數(shù)據(jù)庫，從而保證信用信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。利用信用服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，建立金融業(yè)統(tǒng)一征信平臺(tái),制定信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于那些具有不良信用記錄的企業(yè)或者個(gè)人，將不會(huì)再次得到銀行貸款，這樣可以從根本上保證房地產(chǎn)貸款的安全性，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平，可有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2、完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)，堅(jiān)強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力。隨著房地產(chǎn)業(yè)過快過熱的發(fā)展，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金也快速增長(zhǎng)著，伴隨著也產(chǎn)生了很大的問題，如：投資規(guī)模呈現(xiàn)不合理性增長(zhǎng)，投資增幅整張過快，大量征用農(nóng)業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為，操控房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫

10、“現(xiàn)象，大量外資熱錢涌入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資房地產(chǎn)業(yè)，這都增加了我國房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。國家應(yīng)逐漸堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律地位，根據(jù)各地房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境，健全相關(guān)法律法規(guī)，通過法律手段規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作，對(duì)于相關(guān)金融信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，利用政府的財(cái)政政策、利率政策、貨幣政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在一定程度上可提高中央銀行對(duì)于全國各商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。同時(shí)限制房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，從而避免房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行人民幣業(yè)務(wù)辦理的外資銀行或者相關(guān)

11、私人投資方，應(yīng)注意相關(guān)規(guī)范化管理，控制其在我國房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營規(guī)模，從而避免大量外資熱錢對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有序發(fā)展。3、提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律性，從自身做起，科學(xué)合理的開展房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理。（1）商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)務(wù)辦理時(shí)，規(guī)范操作，提高金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度，積極響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格禁止違法行為的發(fā)生。在辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，根據(jù)相關(guān)信用記錄數(shù)據(jù)庫，廣泛搜集貸款人或者企業(yè)的相關(guān)資料，如：貸款人的工作情況，收入情況，身體健康情況，可用于支付房貸的流動(dòng)資金情況，或申請(qǐng)貸款企業(yè)的信用記錄情況，資信等級(jí)，企業(yè)經(jīng)營情

12、況，企業(yè)規(guī)模，投資項(xiàng)目的未來收益情況等，受理人如實(shí)撰寫調(diào)查報(bào)告并對(duì)調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)。同時(shí)在貸款償還期間，要對(duì)借款人資信情況和申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行跟蹤調(diào)查，及時(shí)掌握企業(yè)和投資開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)動(dòng)態(tài)，監(jiān)控所貸資金的實(shí)際使用情況，以防資金被非法挪用影響項(xiàng)目或企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低還貸能力，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高其可用于項(xiàng)目投資的自有資金儲(chǔ)存量，保障資產(chǎn)負(fù)債率在一個(gè)合理的區(qū)間，拓寬籌資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化籌資機(jī)制，以降低對(duì)于商業(yè)銀行的過度依賴，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，保持合法的經(jīng)營方式，規(guī)范申請(qǐng)銀行貸款業(yè)務(wù)的辦理，根據(jù)自身真實(shí)情況，合理投資開發(fā)項(xiàng)目，不可盲

13、目追隨開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模的大、廣、量，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)程序及貸款資金的使用情況，保障信貸資產(chǎn)的安全性，最大程度的降低金融風(fēng)險(xiǎn)性。規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式，合理安排開發(fā)項(xiàng)目各階段的開發(fā)周期，保障資金回收的安全性，提高信貸還款能力，從而有效的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)語；房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于保障國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展具有重要的意義。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)行業(yè)發(fā)展的危機(jī)，從而在很大程度上引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)，健全社會(huì)信用體系，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，提高監(jiān)管力度，將會(huì)在很大程度上避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從而保障我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：【1】 袁萌萌, 賈秀娥；我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)