1、洋房產(chǎn)品探討,廣義（檔次）：相比于高層和別墅之間的產(chǎn)品。 用材好，戶數(shù)少，樓層低，戶型好（大）等。 狹義：（功能）戶型具有“退、露、錯(cuò)”或“退、露、錯(cuò)、院“，三層至五層（八層）， 戶型擁有院落、露臺(tái)、屋頂?shù)炔凰忝娣e的戶外空間。 只討論狹義洋房！,重慶洋房進(jìn)化思考,重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理,洋房戶型功能完善，如前庭后院，送入戶花園或屋頂花園,單一,重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理,重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理,重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理,重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理,洋房布局思考,花園洋房規(guī)劃布局探討,根據(jù)地塊形狀和地塊高差， 布局從容，順其自然。 同時(shí)做到了視線上的錯(cuò)開,花園洋房規(guī)劃布局探討,最單純的行列式 在

2、保證洋房自身的間距 前提下，最大限度利用 土地資源。 此種布置，一般用在地形較 為平坦的地塊。不用去追求 天際線的豐富。 客戶在現(xiàn)場，也感覺不到布 局的單調(diào)。,利用山形，將洋房逐步抬高。 把洋房錯(cuò)開式布局，達(dá)到視線錯(cuò)開。 既享受了山景，又做到了整個(gè)布局的 豐富，讓洋房具有立體感，錯(cuò)落有致。,高層與洋房之間的影響和規(guī)避。 把高層單獨(dú)放到一個(gè)組團(tuán)。 將高層的主采光面和洋房呈90度 錯(cuò)開。 將高層盡量與洋房拉開距離。 將高層的品質(zhì)做高，讓洋房與高層之間 的檔次更接近。保證客戶的純粹。 將高層的外立面與洋房統(tǒng)一，形象上 互相促進(jìn)，而不是互相干擾。,洋房擺列與景觀的考慮 由于洋房用地緊張，密度較大，很難

3、做出大中庭，因此，組團(tuán)化是重要出路。 在視線錯(cuò)開的基礎(chǔ)上，各樓棟的擺列采用伸和縮的方式，形成各個(gè)小組團(tuán)， 將各個(gè)小組團(tuán)成線型擺列，讓景觀能形成規(guī)模。,洋房戶型思考,容積率1.0的躍層洋房戶型探討 復(fù)地別院院立方。,花園洋房戶型探討首層,一層（入戶層）,地下層（會(huì)所層）,1F戶型（底TOWN） 三房兩廳雙衛(wèi)， 套內(nèi)面積176.69m2， 建筑面積199.52，公攤系數(shù)：13%,復(fù)地別院院立方（一層）,躍層,主臥套房專享層（上層）,入戶層（底層）,2F戶型 五房兩廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積約167.33m2， 建筑面積188.95 公攤系數(shù)13%,復(fù)地別院院立方（二層）,躍層,躍層,3F戶型 四房三廳三衛(wèi)

4、套內(nèi)面積147.54m2 建筑面積166.6 公攤系數(shù)13%,復(fù)地別院院立方（三層）,躍層,5F戶型（頂樓） 四房四廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積170m2,復(fù)地別院院立方（頂層）,容積率1.26（1.25左右）的平層洋房戶型探討 金科陽光小鎮(zhèn)。,金科陽光小鎮(zhèn),平層,1樓戶型 四房三廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積149.11m2,2樓戶型 四房三廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139.54m2,平層,金科陽光小鎮(zhèn),4樓戶型 三房雙廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積105.41m2,平層,三樓,四樓,金科陽光小鎮(zhèn),3樓戶型 四房雙廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積128.74m2,5樓戶型 五房雙廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積151.98m2,平層,金科陽光小鎮(zhèn),容積率1.42（近1.5

5、）的洋房戶型探討 旭輝朗香郡。,一樓戶型 三房兩廳雙衛(wèi)（含地下室、入戶花園） 套內(nèi)面積138.25m2,二樓戶型，四房兩廳雙衛(wèi) （含地下室、入戶花園、露臺(tái)） 套內(nèi)面積148.37m2,5層 三室兩廳雙衛(wèi)124.92,6樓三房兩廳雙衛(wèi)111.16m2,4層 三室兩廳雙衛(wèi)126.79,3層 3室2廳2衛(wèi)1廚130.99,通過電梯，直通地下，使三樓至五樓都擁有自己的地下室。,3樓至5樓的地下室，沒有通風(fēng)采光，雖然不算面積， 但利用性不強(qiáng)；只能做儲(chǔ)藏室內(nèi)使用。,三樓至五樓所送地下室由一個(gè)公共通道各自進(jìn)入， 相互之間隱私性較差。,坡屋頂設(shè)置，頂層送空中閣樓，最高達(dá)6米，增加了戶型賣點(diǎn)。,坡屋頂采用“老虎

6、窗”，戶型客廳和部分臥室采用“八角窗” 增加了立面的風(fēng)情味道。,戶型緊湊,實(shí)用,地下室賣點(diǎn)多,小面積盡量做出了露臺(tái)。,用問題引出探討,買高端洋房（底層和頂層）還是買經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排？,買高端洋房的頂樓還是底樓？,洋房戶型面積走大還是走小？,重慶未來花園洋房的產(chǎn)品突破點(diǎn)和價(jià)值思考 1.有獨(dú)特資源占有（優(yōu)勢地段或獨(dú)特資源）的地塊：類別墅產(chǎn)品定位，定位支撐如下： 大戶型洋房 + 別墅級(jí)配置和材質(zhì) + 獨(dú)特資源占有 利用大戶型、配置、材質(zhì)做出建筑的別墅感覺。 利用獨(dú)特資源占有加上別墅品質(zhì)與聯(lián)排別墅競爭！ 2.無獨(dú)特資源占有的地塊：高品質(zhì)產(chǎn)品定位，定位支撐如下： 戶型面積適中 + 別墅級(jí)配置和材質(zhì) + 附加值

7、最大化（送地下室、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)） 利用戶型面積適中控制住產(chǎn)品總價(jià)，拓寬客戶。 利用“送面積”送到極致，保證洋房產(chǎn)品獨(dú)特的賣點(diǎn)。 利用建筑異域風(fēng)情，以及別墅級(jí)配置和材質(zhì)，保證了建筑的品質(zhì)。 最終形成高品質(zhì)加上合理的總價(jià)加上最大的實(shí)惠，成就高品質(zhì)洋房定位， 弱化了“前阻后追”被別墅和品質(zhì)小高層夾擊的狀態(tài)。,高品質(zhì)洋房主要由如下要素支撐：,重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)新規(guī)范對洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)的限制和規(guī)避 根據(jù)2009年第一次建筑規(guī)劃管理季度例會(huì)會(huì)議紀(jì)要 建管字200922號(hào)的規(guī)定，本規(guī)定將對本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)生如下影響：,洋房風(fēng)格,地中海風(fēng)格居多，其它如新古典主義，現(xiàn)代主義較少。,藍(lán)光十里南山,江與城,銀翔翡翠谷,盛創(chuàng)尊嶺,現(xiàn)代風(fēng)格,中鐵山水天下,御城華府,同創(chuàng)高原,為什么地中海風(fēng)格的項(xiàng)目比較多？,洋房立面和材質(zhì),復(fù)地別院院立方,金科陽光小鎮(zhèn),龍湖悠山香庭