1、業(yè)振 城 一 期 商 業(yè) 街 招 商 營(yíng) 銷(xiāo) 方 案,謹(jǐn)呈:深圳市業(yè)振(集團(tuán)) 股份有限公司,1,市場(chǎng)分析,市場(chǎng)調(diào)研,區(qū)域分析,橫崗位于深圳東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里.橫崗2004年生產(chǎn)總值62.38億元，1980年來(lái)年均遞增18；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)105.88億元，其中支柱產(chǎn)業(yè)眼鏡產(chǎn)量占據(jù)世界的50%，歐洲市場(chǎng)的70%；汽車(chē)玻璃產(chǎn)量全國(guó)排名第三。,橫崗概況,東部發(fā)展軸上的“明珠”,橫崗概況,一座崛起的“通衢新城”,橫崗概況,四縱六橫一鐵的網(wǎng)狀道路結(jié)構(gòu)規(guī)劃，橫崗處于深圳大交通的“網(wǎng)中央”，水官、機(jī)荷、清

2、平、鹽排、南平等高速，地鐵3號(hào)線及深惠路改造全面開(kāi)工，便捷的交通將直接拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)與周邊其他區(qū)域的聯(lián)系，擴(kuò)大片區(qū)商業(yè)輻射范圍，引領(lǐng)商業(yè)形態(tài)全面升級(jí)。,橫崗商圈,新興商圈,傳統(tǒng)商圈,新興商圈,商圈簡(jiǎn)述,橫崗商圈,橫崗商業(yè)概況,橫崗商業(yè)正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過(guò)渡的階段,橫崗商業(yè)中自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)占了較高比例，基本呈“兩點(diǎn)一線”格局分布，以橫崗大廈、橫崗鎮(zhèn)政府為中心，傳統(tǒng)交通干道深惠路兩側(cè)分布，同時(shí)還看到由幾個(gè)代表性的新興商業(yè)項(xiàng)目龍洲百貨、新世界廣場(chǎng)等，形成對(duì)整個(gè)橫崗具有商業(yè)輻射力和影響力的商圈。隨著志健時(shí)代廣場(chǎng)零售巨頭華潤(rùn)萬(wàn)佳的進(jìn)駐，舊城改造項(xiàng)目的啟動(dòng)，橫崗商業(yè)將面臨新一輪的淘汰與

3、升級(jí)。,橫崗商業(yè)概況,社區(qū)配套商業(yè)迅速崛起 隨著橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，橫崗商業(yè)出現(xiàn)了另一種主要表現(xiàn)形式，以單個(gè)或多個(gè)住宅項(xiàng)目底商、裙樓商業(yè)構(gòu)成的社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展態(tài)式，這種商業(yè)主要功能為住宅社區(qū)提供生活配套、綜合服務(wù)等，具有代表性的有錦冠華庭、卓越中心花園社區(qū)商業(yè)。以便利店、中介服務(wù)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)為主，圍繞住宅社區(qū)消費(fèi)者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)輻射能力不強(qiáng)，具有統(tǒng)一的規(guī)劃，形象較好。,主力消費(fèi)客戶(hù)群分析,生活用品、餐飲、服飾零售為現(xiàn)在主要的消費(fèi)方向，貨品的多樣選擇性,是消費(fèi)者重要考慮的因素,主要以中低檔次消費(fèi)為主；,橫崗消費(fèi)群體主要由四類(lèi)構(gòu)成，其中制造業(yè)外來(lái)務(wù)工人員消費(fèi)占絕大多數(shù)約為55%，本地原

4、居民、近年新建社區(qū)居民分別約占21%和16%，外資企業(yè)管理者約8%占；,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,中海怡美山莊商業(yè)街,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,中海怡美山莊商業(yè)面積約為3,000，屬純粹的社區(qū)配套商業(yè)。除了銷(xiāo)售中心的1,200，共有20多個(gè)鋪位，以3040的鋪位為主，全部出售，并由中海物業(yè)統(tǒng)一管理。主要滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)業(yè)主、康樂(lè)花園業(yè)主及附近居民日常消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)情況較為穩(wěn)定，但規(guī)模小，人流量少，脫離橫崗主要的商業(yè)帶，表現(xiàn)較為獨(dú)立。,1、商業(yè)規(guī)模受限于自身所處的區(qū)位條件； 2、商鋪均采取直接銷(xiāo)售的方式，商鋪設(shè)計(jì)不甚合理； 3、商業(yè)氛圍欠缺，屬內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)，滿(mǎn)足居民日常購(gòu)物需要；,綜合來(lái)看，未來(lái)不但與本項(xiàng)目不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，并且

5、中海怡美業(yè)主也是本項(xiàng)目商業(yè)的主要目標(biāo)消費(fèi)群之一。,分析：,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,錦冠華城&橫崗商業(yè)文化中心,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,1、屬錦冠華城、城市中心花園等的配套商業(yè)； 2、整體形象較好，檔次較高； 3、共有兩層，首層經(jīng)營(yíng)狀況較好，二層大量空置，經(jīng)營(yíng)困難。,與本項(xiàng)目分屬不同商圈，且其規(guī)模效應(yīng)不強(qiáng)，輻射半徑有限，與本項(xiàng)目未能形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,錦冠華城和橫崗文體中心的商業(yè)主要以滿(mǎn)足錦冠華城社區(qū)居民的消費(fèi)需求為目的，屬于社區(qū)配套商業(yè)，本片區(qū)社區(qū)商業(yè)二樓有一定難度，卓越中心花園現(xiàn)有上島咖啡進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)情況較好，屬于片區(qū)內(nèi)大型休閑類(lèi)商業(yè)，但其北面、內(nèi)街部分經(jīng)營(yíng)情況較差；,分析：,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查,近期橫崗新增商業(yè)物業(yè)

6、,項(xiàng)目名稱(chēng)：志健時(shí)代廣場(chǎng) 商業(yè)供應(yīng)面積：約50000 五層 現(xiàn)時(shí)狀況：銷(xiāo)售中，二三樓引進(jìn)華潤(rùn)超市進(jìn)駐 售價(jià)：街鋪3萬(wàn)元/5萬(wàn)元/，內(nèi)鋪2萬(wàn)元/,項(xiàng)目名稱(chēng)：錦繡花園 商業(yè)供應(yīng)面積：約8000（一期） 現(xiàn)時(shí)狀況：尚未進(jìn)行銷(xiāo)售，前期積累客戶(hù)中 售價(jià)：未定,橫崗商業(yè)特點(diǎn)分析,1、橫崗的商業(yè)伴隨著橫崗城市化進(jìn)程正在從低端、單一的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向中高端、豐富的現(xiàn)代業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。 2、大多為中低檔次消費(fèi),尚無(wú)知名大型商家入駐，具有品牌效應(yīng)的商家和休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏。 3、對(duì)于本項(xiàng)目而言，傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)容易導(dǎo)致與現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，故項(xiàng)目的定位一定要從差異化入手。 4、租賃水平較低，住宅底商呈現(xiàn)陰陽(yáng)街情況，裙樓的二

7、樓以上部分經(jīng)營(yíng)難度大。 5、當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y置業(yè)意識(shí)強(qiáng)，社區(qū)業(yè)主投資增值巨大，多次置業(yè)現(xiàn)象表現(xiàn)明顯。,片區(qū)項(xiàng)目分布,橫崗商業(yè)新動(dòng)向,一個(gè)呼之欲出新商圈的誕生,地鐵3號(hào)線六約站及管理調(diào)度中心、梧桐路公交總站共同打造橫崗交通樞紐中心； 振業(yè)、中海、港鐵等品牌發(fā)展商齊聚，周邊近300萬(wàn)平米別墅及高檔社區(qū)，數(shù)十萬(wàn)高端消費(fèi)群體； 地理上連接六約、深坑村，兩大經(jīng)濟(jì)體提供強(qiáng)勁消費(fèi)力； 業(yè)振城、 128改造、港鐵公司項(xiàng)目提供數(shù)十萬(wàn)平米商業(yè)供應(yīng)量，為新商業(yè)中心形成奠定基礎(chǔ)。 深惠路改造及地鐵3號(hào)線的建設(shè)，需花費(fèi)23年的時(shí)間，為商業(yè)氛圍的成熟提供時(shí)間準(zhǔn)備；,橫崗商業(yè)新動(dòng)向,物業(yè)定位,項(xiàng)目概況,本次銷(xiāo)售目標(biāo)為商業(yè)街3、

8、4號(hào)樓及F組團(tuán)一層商業(yè),面積約為3663平方米，銷(xiāo)售總面積相對(duì)較小。,優(yōu) 勢(shì)： 依靠54萬(wàn)平方米的大型別墅社區(qū)，消費(fèi)能力有保障； 緊鄰深惠公路和地鐵，距3號(hào)線六約站出口僅30米，交通優(yōu)勢(shì)顯著； 地理位置、規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)； 橫崗強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基地，片區(qū)高檔樓盤(pán)客戶(hù)未來(lái)潛在消費(fèi)力優(yōu)勢(shì)。,劣 勢(shì)： 片區(qū)不屬于成熟的商業(yè)中心區(qū)域，本項(xiàng)目入住戶(hù)數(shù)少，缺乏成熟的商業(yè)氛圍； 地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，輻射范圍有限； 項(xiàng)目東側(cè)、梧桐花園南側(cè)待開(kāi)發(fā)用地對(duì)商業(yè)環(huán)境造成影響； 深惠公路改造完成和地鐵正式運(yùn)行，預(yù)計(jì)需要3年的時(shí)間，同時(shí)噪音污染問(wèn)題突出。,項(xiàng)目SWOT分析,機(jī) 會(huì)

9、： 橫崗商業(yè)發(fā)展不完善，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，暫時(shí)片區(qū)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域接受程度提高，深惠路改造及地鐵三號(hào)線為中短期利好因素； 大山地、128工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目、港鐵公司等高端項(xiàng)目啟動(dòng)，片區(qū)入住人口、居民整體素質(zhì)不斷提高。,威 脅： 中心城、乃至布吉的商業(yè)發(fā)展日趨完善與成熟，對(duì)橫崗片區(qū)商服業(yè)發(fā)展造成一定的分流； 隨著“舊改”及開(kāi)發(fā)的不斷深入，區(qū)域內(nèi)中長(zhǎng)期將會(huì)持續(xù)有較大型商業(yè)項(xiàng)目推出。,項(xiàng)目SWOT分析,一、業(yè)振城商業(yè)街處于別墅社區(qū)前端，共4棟呈兩排分布，沿深惠路排開(kāi)，具有良好的展示效果，內(nèi)部自然形成內(nèi)街，多了幾分寧?kù)o和風(fēng)情，中間與右側(cè)為入口廣場(chǎng)。,產(chǎn)品規(guī)劃,二、鋪位規(guī)劃形式：一、二層

10、獨(dú)立或聯(lián)體，2#、4#樓雙面臨街；1#、3#號(hào)樓南面臨內(nèi)街，單個(gè)鋪位面積在60130平米之間。,三、西班牙建筑風(fēng)格在商業(yè)街外觀上表現(xiàn)的較為充分，色調(diào)以黃色為主，黃、紅相間，具有濃郁的歐洲風(fēng)情商業(yè)街氛圍。,項(xiàng)目形象定位,業(yè)振城建筑為西班牙風(fēng)格，特別是商業(yè)街將這一建筑元素表現(xiàn)的更加充分，歐洲小鎮(zhèn)異域風(fēng)情商業(yè)范圍尤為突出； 定位為風(fēng)情商業(yè)街，與別墅高端物業(yè)的項(xiàng)目相匹配，發(fā)揮高端住宅配套商業(yè)的作用； “半里”一詞很充分概括本項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)模及特點(diǎn)，形象地表達(dá)深惠路旁商業(yè)街的長(zhǎng)度； 業(yè)振城商業(yè)街由內(nèi)外兩街組成，將其命名為“半里街”更好的強(qiáng)調(diào)街的概念，街中休閑消費(fèi)的樂(lè)趣。,業(yè)振城風(fēng)情商業(yè)街 半里街,釋 義,

11、項(xiàng)目屬性定位,社區(qū)商業(yè)的特征 1、主要以商業(yè)街、店鋪為表現(xiàn)形式； 2、規(guī)模適中為社區(qū)或片區(qū)服務(wù) 3、人 性 化更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和 4、開(kāi) 放 性景觀、空間組織、動(dòng)線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流 5、休 閑 性以餐飲娛樂(lè)休閑購(gòu)物為主要服務(wù)功能 6、有凝聚力圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流,項(xiàng)目屬性定位,可以看出本項(xiàng)目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài),客戶(hù)群定位,商業(yè)消費(fèi)客戶(hù)： 1、業(yè)振城及未來(lái)周邊高檔社區(qū)業(yè)主 2、部分橫崗本地原著居民 3、橫崗制造業(yè)老板、工廠主 4、在橫崗?fù)顿Y的港商、臺(tái)商,商業(yè)投資者： 本項(xiàng)目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士

12、，結(jié)合橫崗片區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪投資客戶(hù)主要集中市內(nèi)投資客、業(yè)振城別墅客戶(hù)、附近私營(yíng)企業(yè)主、以及富裕的本地人等群體。,功能定位,社區(qū)商業(yè)規(guī)模驗(yàn)證：,十二個(gè)典型社區(qū)商業(yè)研究（參考案例）,深圳地區(qū)： 錦繡江南 招商海月花園 萬(wàn)科四季花城 蔚藍(lán)海岸 風(fēng)和日麗 陽(yáng)光棕櫚園 美麗365花園 皇御苑 海濱廣場(chǎng) 廣州地區(qū)： 鳳凰城 星河灣 祈福新邨,功能定位,商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本指標(biāo)之一，我們可以根據(jù)這一比例，判定客觀存在的社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)強(qiáng)弱：,功能定位,從上可知：,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模驗(yàn)證：,本項(xiàng)目一期商業(yè)面積,本項(xiàng)目一期住宅面積,17,000,157,780,10.7%,

13、本項(xiàng)目商業(yè)面積與住宅面積之比為10.7,外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅面積之比范圍在511,商業(yè)面積與住宅面積之比符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征,功能定位,結(jié)合本項(xiàng)目相關(guān)要素分析：,本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)商業(yè),功能定位,作為社區(qū)商業(yè)，滿(mǎn)足本社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求肯定是其重要功能，外向型社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)商業(yè)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)最強(qiáng)的類(lèi)別，功能表現(xiàn)也會(huì)有自己的個(gè)性化特點(diǎn)，不難分析，根本的決定性因素在于業(yè)態(tài)組合上區(qū)別。 本項(xiàng)目的功能如何定位可從我們的研究案例的分析過(guò)程得到解答。,業(yè)態(tài)定位,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：,上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是 超市餐飲服務(wù)配套美容，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。,業(yè)

14、態(tài)定位,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)功能組成：,依據(jù)： 案例調(diào)研分析的結(jié)果 商家經(jīng)驗(yàn)積累 實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) 外向型商業(yè)的特點(diǎn),外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類(lèi)別,業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)定位,萬(wàn)科城業(yè)態(tài)組合：,業(yè)態(tài)組合面積比例：,綜合大樓半地下層已規(guī)劃3000平米的社區(qū)標(biāo)超，那么商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)組合為：,較大規(guī)模的餐飲及美容、生活配套及其他,該部分功能定位為：,整體功能定位為：既能充分滿(mǎn)足本社區(qū)居民日常生活消費(fèi)，又對(duì)外部消費(fèi)群具有強(qiáng)大吸引力，極具包容性的特色組團(tuán)式商業(yè)街，整體功能為： 超市日常購(gòu)物特色餐飲美容休閑,業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)規(guī)劃,在解決業(yè)態(tài)的分布之前，首先應(yīng)該明確 整體商業(yè)的布點(diǎn)形式 根據(jù)我們的研究結(jié)果，社區(qū)商業(yè)的

15、布點(diǎn)可以分為 以下四種類(lèi)型：,業(yè)態(tài)規(guī)劃,綜合研究成果，本項(xiàng)目商業(yè)分布形式為 入口集中型：,業(yè)態(tài)規(guī)劃,結(jié)合項(xiàng)目整體商業(yè)布點(diǎn)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)該遵循的原則主要有以下所列：,總體原則： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，盡量?jī)?yōu)先考慮服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)的位置，布點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)一是為了方便社區(qū)及周邊居民 的消費(fèi)，同時(shí)需考慮龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； 展示面良好位置商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象； 運(yùn)用發(fā)展的眼光，滿(mǎn)足現(xiàn)狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,人流動(dòng)線分析：,業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：,其他商業(yè)已有自己的規(guī)劃，本次只討論3、4號(hào)樓商業(yè)部分,3號(hào)樓： 為內(nèi)街，對(duì)外昭示效果欠佳

16、； 鋪位進(jìn)深相對(duì)4號(hào)樓較淺；,應(yīng)將配套性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此，輔以精品、服飾、形象展示店及部分西餐酒吧,4號(hào)樓： 均臨深惠路，對(duì)外昭示效果佳； 靠近規(guī)劃地鐵三號(hào)線育馬場(chǎng)站出入口； 為過(guò)往人流最密集區(qū)域； 鋪位進(jìn)深相對(duì)3號(hào)樓較深；,應(yīng)該將外向性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：餐飲、美容/足浴/茶藝,業(yè)態(tài)規(guī)劃,備注：此商家名錄為部分備選商家，依實(shí)際操作再作調(diào)整,價(jià)格策略,通過(guò)對(duì)橫崗商業(yè)租金及售價(jià)的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，利用市場(chǎng)比較法，估算出項(xiàng)目當(dāng)前租賃價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格為：,租金 一層租金：5060元/m2 /月 二層租金：25-30元/ /月 售價(jià) 一層售價(jià)：1600018000元/ 二層售價(jià)：8000

17、9000元/ ,鑒于目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，故在前期租金及售價(jià)相對(duì)較低，主要目的在于培育市場(chǎng)，考慮未來(lái)別墅社區(qū)高端客戶(hù)消費(fèi)群眾多，地鐵3號(hào)線六約站口商業(yè)物業(yè)，其價(jià)值主要在23年后地鐵即將開(kāi)通時(shí)得以體現(xiàn)，因此這一售價(jià)在較為合理水平區(qū)間。,招商實(shí)施,招商實(shí)施,一 招商開(kāi)展前應(yīng)明確的問(wèn)題,問(wèn)題1.步行街二層的人流引導(dǎo)功能欠缺，現(xiàn)有通道及樓梯不適用于商業(yè)； 應(yīng)對(duì)之策：加建/改建 問(wèn)題2.一層街鋪是否建有煙道及隔油池等可供餐飲所用設(shè)施； 應(yīng)對(duì)之策：明確并加建 問(wèn)題3.步行街車(chē)位不足，且廣場(chǎng)綠化面積過(guò)大影響商業(yè)功能； 應(yīng)對(duì)之策：縮小廣場(chǎng)綠化面積 問(wèn)題4.步行街雖位于深惠路邊，但缺乏傳播載體； 應(yīng)對(duì)之策：

18、增設(shè)廣告位及導(dǎo)視牌 問(wèn)題5.綜合大樓標(biāo)高與商業(yè)街之間的人流互動(dòng)問(wèn)題； 應(yīng)對(duì)之策：可否加建通道或采取其他措施溝通兩邊人流。,招商策略,總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。,商業(yè)街 先行主力店及品牌商家招商，借此增強(qiáng)小商家對(duì)本項(xiàng)目投資的信心， 在一定程度上提升商業(yè)的價(jià)值。 綜合樓 對(duì)超市、大型酒樓商家進(jìn)行重點(diǎn)招商，吸引其他餐飲商家進(jìn)駐本項(xiàng) 目，目前超市招商已經(jīng)完成。,1 招商手段,招商實(shí)施,招商實(shí)施,2 招商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn),商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的原則一般是招商先行或與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行，這樣有利于銷(xiāo)售和提升商業(yè)的價(jià)值，基于以上原則，本項(xiàng)目招商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn)有利于商業(yè)的銷(xiāo)售。,主力店招商：20

19、06年12月23日2007年1月31日 目 標(biāo)：完成主力店及品牌商家招商工作 備 注：主力商家成功引進(jìn)后即可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 普通商家招商：2006年12月23日2007年3月30日 目 標(biāo)：完成普通商家招商的80 招商收尾：2007年4月1日2007年6月30日 目 標(biāo)：完成項(xiàng)目招商進(jìn)度的9095,招商推廣策略： 此處省略，與商鋪銷(xiāo)售推廣一起考慮,招商實(shí)施,營(yíng)銷(xiāo)推廣,項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) ：,深圳唯一雙別墅配套商業(yè)街：業(yè)振城，54萬(wàn)平米華南首席townhouse大型高尚住宅社區(qū)，大山地，中海地產(chǎn)打造的新奢華體驗(yàn)山地別墅社區(qū)，高端住宅區(qū)中的稀缺特色風(fēng)情商業(yè)街；,60萬(wàn)高收入人群帶來(lái)強(qiáng)勁消費(fèi)力：業(yè)振城、大山地、

20、128改造、港鐵公司四大高檔地產(chǎn)項(xiàng)目齊聚，周邊眾多橫崗世界級(jí)制造業(yè)財(cái)富人士；,深惠路旁地鐵上蓋商業(yè)：距地鐵3號(hào)線六約站口僅30米，近距離接駁深惠路和梧桐路公交總站，超便捷交通，主導(dǎo)商業(yè)潮流；,2萬(wàn)平米獨(dú)立商鋪雙街：2萬(wàn)平米超大規(guī)模商業(yè)，純街鋪、內(nèi)外街設(shè)計(jì)，全開(kāi)放步行街區(qū)，突顯休閑購(gòu)物風(fēng)情，,優(yōu) 勢(shì),劣 勢(shì),商家按照科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行布局，有利于后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理； 投資者買(mǎi)鋪之后很快能夠收到投資回報(bào)，對(duì)其具有較大的吸引力。,招商進(jìn)度直接影響到商鋪的銷(xiāo)售進(jìn)度； 招商本身存在風(fēng)險(xiǎn)，也給銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的不可預(yù)見(jiàn)性。,帶租約銷(xiāo)售的優(yōu)劣勢(shì)分析,營(yíng)銷(xiāo)推廣,鑒于商業(yè)街已被一分為二，整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的可能性不存在，現(xiàn)階段招商有 一定的難度，為加快回收資金，我司建議采取直接銷(xiāo)售的方式。,營(yíng)銷(xiāo)推廣,時(shí)