1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析復(fù)習(xí)指導(dǎo)（2）7.1.3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來估價(jià)，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件列

2、為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作特別的提示，說明它對估價(jià)結(jié)果的影響，或估價(jià)結(jié)果對它的依賴性。在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報(bào)價(jià)，但不同的競買者所愿意出的最高購買價(jià)格可能相差懸殊中反映出來（當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l

3、件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價(jià)值）。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可

4、捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測也會(huì)更加困難。7.1.4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。下面以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地

5、使用權(quán)的方式有拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價(jià)，以確定出讓底價(jià)或做到心中有數(shù)；有意購買者也需要估價(jià)，以確定購買時(shí)的報(bào)價(jià)或者作為與政府討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如用途、建筑高度、容積率）等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評(píng)估這類待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：（1）弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳

6、的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。（3）弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個(gè)許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在?xiàng)目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓