1、,房地產(chǎn)成本管理交流材料,細(xì)節(jié)成就品質(zhì) 建筑影響中國(guó),目錄,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的八大要素,一、摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏（掌握政策、預(yù)測(cè)分析市場(chǎng)走勢(shì)）； 二、順勢(shì)而為（遵守國(guó)家政策，如一房一價(jià)政策、新國(guó)五條、2008年萬(wàn)科的降價(jià)策略；同地方政府搞好關(guān)系，“做政府所想，為市場(chǎng)所需”，獲得政府支持；） 三、平和心態(tài)（房地產(chǎn)開發(fā)有高潮、有低潮，總體向好，是一個(gè)穩(wěn)步上升的過程） 四、合理預(yù)期（房地產(chǎn)開發(fā)需要有穩(wěn)健的行為，作為一個(gè)從業(yè)者，對(duì)其應(yīng)該合理預(yù)期，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代，不能有投機(jī)心理） 五、精心策劃（投資開發(fā)前，需要從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)進(jìn)行通盤考慮） 六、把握資金（資金

2、是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，資金鏈不能出現(xiàn)問題，如順馳、恒大） 七、和諧環(huán)境（房地產(chǎn)開發(fā)商是各種資源的整合商，需要上下游產(chǎn)業(yè)鏈的配合） 八、有序可控（開發(fā)節(jié)奏科學(xué)、穩(wěn)健，確保均衡生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展）,成本管理提升演變圖,成本核算：成本統(tǒng)計(jì),成本控制：全面預(yù)算管理、責(zé)任成本管理,成本策劃：成本對(duì)標(biāo)、方案比選、價(jià)值工程、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性評(píng)審、無(wú)效成本管理，是一個(gè)模擬開發(fā)價(jià)值提升的過程。,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：,房地產(chǎn)行業(yè)初期，粗放式管理，靠土地溢價(jià)獲得經(jīng)濟(jì)效益，目前小開發(fā)商普遍采用的方式。,通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造，打造精品，通過品牌獲得客戶（典型開發(fā)商有星河

3、灣、綠城）。,通過快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)資金管理，加快現(xiàn)金流速度，獲得經(jīng)濟(jì)效益（典型開發(fā)商有萬(wàn)科、恒大、世紀(jì)城，貴陽(yáng)宏立城），“大盤管理”。,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素,通過管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一的路徑，要練好內(nèi)功，其中要注意三個(gè)戰(zhàn)略：第一個(gè)戰(zhàn)略就是兩品戰(zhàn)略，就是品質(zhì)品牌戰(zhàn)略；第二是較低成本戰(zhàn)略，拿地成本、融資成本、人工成本、人工銷售成本都要控制好；第三是差異化戰(zhàn)略，產(chǎn)品要做得與眾不同，更符合市場(chǎng)需求，更有特別性。 藍(lán)海戰(zhàn)略：“標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化的同時(shí)成本較低，性價(jià)比較高”、“差異化競(jìng)爭(zhēng)” 差異化競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，不可復(fù)制模仿。 經(jīng)典房地產(chǎn)企業(yè)：以城市綜合體商業(yè)為主的“

4、萬(wàn)達(dá)模式”、以住宅為主的“萬(wàn)科模式”、以以旅游地產(chǎn)拉動(dòng)的“華僑城模式”、以造城運(yùn)動(dòng)的“世紀(jì)城模式”、以低價(jià)搶占市場(chǎng)的“碧桂園模式、恒大模式”、以園林綠化著稱的“綠城、龍湖模式”、以商業(yè)、超高層著稱的“綠地模式”,房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同,消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū),房地產(chǎn)成本越低越好？ 房地產(chǎn)的成本需要根據(jù)市場(chǎng)，以客戶為導(dǎo)向，只要客戶認(rèn)可的，愿意“買單”的成本就是最好的。避免樓盤為了省成本而省成本，甚至減少了一些必要功能成本（如將改為小廠的電梯、不埋管不穿線，電管水管的選型等），無(wú)條件“瘦身”，降低了樓盤品質(zhì)，給銷售造成影響，增加后續(xù)的維修費(fèi)用。 原則：消除冗余非必要功能，以客戶為

5、導(dǎo)向，確定建造標(biāo)準(zhǔn)，確定成本標(biāo)準(zhǔn)，確保成本與品質(zhì)的和諧統(tǒng)一。 當(dāng)然，“鑲金貼銀”，“大手筆”，“大撒把”方式，“唯品質(zhì)論”的觀點(diǎn)更不可取，認(rèn)為用最高的價(jià)格一定能買到最好的東西，最好的東西就一定有客戶買單，沒有考慮到過緊日子，無(wú)形推高了成本，給銷售帶來(lái)一定的壓力。（如合肥國(guó)際城的瑞園別墅項(xiàng)目、杭州國(guó)際城項(xiàng)目，上述項(xiàng)目只能時(shí)間等空間了） 房地產(chǎn)成本重點(diǎn)環(huán)節(jié)在施工階段？ 房地產(chǎn)成本管理應(yīng)把著力點(diǎn)放在策劃、設(shè)計(jì)前期，策劃階段影響到成本的90%，設(shè)計(jì)影響到70%以上，目前有些開發(fā)商將重心放在施工階段，結(jié)算不是二審，就是三審，不管幾審，放到施工階段，對(duì)于成本管理已經(jīng)舍本逐末了。,房地產(chǎn)成本科目,成本科目：

6、類似于會(huì)計(jì)科目，利于成本歸集、成本控制、成本核算、成本橫向比較； 各開發(fā)公司成本科目大同小異，地產(chǎn)集團(tuán)為便于成本歸集，將成本科目統(tǒng)一為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政策性收費(fèi)、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、園林景觀道路費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)、稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、合同印花稅）、土地使用稅等十三個(gè)一級(jí)科目，并根據(jù)幾年的數(shù)據(jù)積累，形成了責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)； 房地產(chǎn)成本科目表； 責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)； 按科目進(jìn)行成本和按合約進(jìn)行成本管理 目前業(yè)內(nèi)有三種方式對(duì)成本進(jìn)行管理，（1）按成本科目進(jìn)行成本管理（下達(dá)各科目成本費(fèi)用）（2）按合約對(duì)成本進(jìn)行管理（規(guī)定簽訂哪些合同，如龍湖）（3）上

7、述兩種方式都有；地產(chǎn)集團(tuán)初始階段，包括責(zé)任成本下達(dá)和合同評(píng)審備案，隨著規(guī)模擴(kuò)張，合同評(píng)審備案職能下放到城市公司； 合同備案管理辦法； 合同評(píng)審備案成本分析表；,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理,成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切相關(guān)，成本是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，同時(shí)成本水平促進(jìn)企業(yè)的整體管理水平的提高。 由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，市場(chǎng)生存，唯有進(jìn)行低成本運(yùn)營(yíng)（比行業(yè)其他從業(yè)者相同品質(zhì)樓盤有更低的成本）和更好的運(yùn)行模式。 房地產(chǎn)成本管理涉及環(huán)節(jié)多，鏈條長(zhǎng)，涉及到從獲地、策劃定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)成本管理重點(diǎn)應(yīng)放在

8、前期，越往前成本管理越有效，其中在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)階段最為有效，應(yīng)制定目標(biāo)成本，做好成本策劃工作，成本分配工作。 房地產(chǎn)成本科目表，各單位的成本科目表有所不同，但都大同小異，原則是全面（不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）、成本劃分歸集合理科學(xué)、成本歸集要便于項(xiàng)目之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，地產(chǎn)集團(tuán)將成本科目分為五級(jí)十三個(gè)一級(jí)科目； 成本科目表（2011版）；,對(duì)于分期成本歸集問題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)： （1）應(yīng)按照規(guī)劃要點(diǎn)、建造標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出全案的目標(biāo)成本； （2）一定要按照資源消耗方式進(jìn)行分?jǐn)偅缤恋刭M(fèi)用應(yīng)按照建設(shè)用地面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅窗凑杖莘e率進(jìn)行分?jǐn)偅?，容積率相同可以按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?（3）管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用按照

9、各期所消耗的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)各期的銷售計(jì)劃（回款計(jì)劃）、開工計(jì)劃（投資計(jì)劃）測(cè)算各期現(xiàn)金流情況及資金占用費(fèi)用； （5）建安費(fèi)用：一定要按照當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期歸入，不得分?jǐn)偅?（6）以上分?jǐn)傇瓌t，需要認(rèn)真遵守，避免因?yàn)槌杀痉謹(jǐn)倸w集不實(shí)造成銷售定價(jià)偏低或偏高（帶來(lái)銷售速度緩慢），成本分?jǐn)倸w集原則，一旦確定不能隨意更改。,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理,成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構(gòu)成、成本的歸集、成本的測(cè)算，以及后續(xù)的成本分解。,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,-土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”； -資金是血液，房地產(chǎn)是投資行

10、為，資金順暢，開發(fā)才會(huì)流暢； -人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營(yíng)、前期報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)、金融、成本等專業(yè)；,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,-房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在14個(gè)城市； -重點(diǎn)布局一線城市、省會(huì)城市以及沿海城市； -拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等） -土地經(jīng)營(yíng)工作重點(diǎn)是要提前介入；,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，因此選擇土地要把握“樂觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素：,中央政策：主要關(guān)注中央對(duì)房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，

11、對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，上下游設(shè)計(jì)上千個(gè)行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關(guān)注，同時(shí)政府對(duì)其關(guān)注又加，目前也從限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)可以在開發(fā)過程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。 土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費(fèi)用、土地交易服務(wù)費(fèi)等； 獲地過程中需要對(duì)地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競(jìng)品樓盤銷售定價(jià)、去化速度、建造標(biāo)準(zhǔn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、地質(zhì)條件等充分進(jìn)行調(diào)研，必須進(jìn)行實(shí)地踏勘； 建立土地經(jīng)

12、營(yíng)戰(zhàn)略布局，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標(biāo)地提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)，避免機(jī)會(huì)拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)； 提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)工作：建立發(fā)展目標(biāo)，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司三級(jí)土地經(jīng)營(yíng)格局，為防范風(fēng)險(xiǎn)土地競(jìng)買前必須經(jīng)過總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，土地獲取前必須經(jīng)過立項(xiàng)、可研階段；既保證了提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，同時(shí)通過群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險(xiǎn)。,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,拿地原則： 低潮期買地 高潮期賣房 有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)； 多種獲地方式，謹(jǐn)慎拿地，不拿高價(jià)地、不做“地王”； 區(qū)分土地性質(zhì)，貫徹“快進(jìn)快出”，提高

13、資金周轉(zhuǎn)速度的土地； 案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際花園項(xiàng)目（2012年樓面地價(jià)僅5000元/平米）； 案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目（售價(jià)12500元/）、北京梧桐苑項(xiàng)目（售價(jià)13600元/）（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）,土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理,幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)： 顯性指標(biāo)： （1）建設(shè)用地面積；（2）可售面積；（3）容積率；（4）限高；（5）建筑密度： （6）綠化率；（7）車位配比；（8）學(xué)校、幼兒園等配套面積；（9）商業(yè)比例； （10）回購(gòu)面積等等； 隱性指標(biāo)： （1）人防面積；（2）地勘報(bào)告數(shù)據(jù)（如覆土深度、地質(zhì)條件：如北京、天津、杭州、廣州地質(zhì)條件就不同，開發(fā)時(shí)一定要考慮上述因素）；（3）日照；（4）樓體間距； 上述指

14、標(biāo)中關(guān)鍵指標(biāo)：容積率和可售面積； 在滿足其他指標(biāo)的前提下可以考慮容積率的分拆問題（案例南寧山語(yǔ)城等等），通過產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)；,策劃定位階段成本管理,一、“思路決定出路” 二、“只有想不到的，沒有做不到的”,策劃定位階段成本管理,房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，通過市場(chǎng)調(diào)研，“以客戶為導(dǎo)向、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，確定產(chǎn)品類型的過程。是一個(gè)思想創(chuàng)造的過程，是最有創(chuàng)造價(jià)值的過程。 一宗地塊，可以有不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，可以都是同種產(chǎn)品（如小高層或高層），也可以是不同種產(chǎn)品組合（如洋房和高層的組合），前提條件是在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，如何將土地的價(jià)值最大化，如何將地塊布置更加有

15、效，充分挖掘土地的價(jià)值。,策劃定位把握的原則：精準(zhǔn)確定客戶人群，關(guān)注專業(yè)化、差異化，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)。,地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品效果圖,策劃定位階段成本管理,戶型選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一定要與當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情結(jié)合。（如長(zhǎng)沙山語(yǔ)城項(xiàng)目一期大戶型，以及座便器的設(shè)計(jì)；成都西派國(guó)際的準(zhǔn)豪宅設(shè)計(jì)；大小戶型的選擇）,策劃定位階段成本管理,產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個(gè)成本策劃的過程，包括成本的分配方向和分配數(shù)量，是一個(gè)由粗到細(xì)，是一個(gè)連接計(jì)劃到具體落實(shí)的中間過程，是一個(gè)方案比選的過程；徐州原香漫谷項(xiàng)目 策劃定位階段需要做的成本工作有以下內(nèi)容： 對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合建立相關(guān)的模型，測(cè)

16、算收入和成本，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的最大的投資收益（包括項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率，以及自有資金回報(bào)率等）。 案例：地產(chǎn)集團(tuán)所開發(fā)的南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目，項(xiàng)目位于南寧青秀區(qū)，占地面積248畝，容積率2.0，總建筑面積為42萬(wàn)平米，可售面積為33萬(wàn)平米，通過法院拍賣獲得土地，樓面地價(jià)1768元/平米。 當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊的準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤超過面積300萬(wàn)平方米，周邊區(qū)域高層住宅銷售均價(jià)維持在3500元/平米左右，按照原有2.0容積率慣性思維進(jìn)行定位，住宅產(chǎn)品若設(shè)計(jì)為小高層或高層類住宅，按照樓盤地價(jià)1768元/，加上建造成本、管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后開發(fā)成本費(fèi)用至少在4900元/，效益將直接虧損1400元/，整個(gè)樓盤

17、開發(fā)完畢將直接虧損5億元；,策劃定位階段成本管理,通過項(xiàng)目差異化產(chǎn)品的定位，將地塊容積率2.0分拆為0.95和2.85，將建設(shè)用地面積12.7321萬(wàn)平米，劃分為6.4123萬(wàn)平米花園洋房用地和6.3198萬(wàn)平米高層住宅用地，花園洋房產(chǎn)品建筑面積為11.2314萬(wàn)平米和高層住宅產(chǎn)品建筑面積為29.8881萬(wàn)平米。 項(xiàng)目分為三期開發(fā)，第一期以高端花園洋房產(chǎn)品入市，第二期開發(fā)高層住宅，第三期開發(fā)剩余的花園洋房和高層住宅。一期花園洋房2009年6月份高調(diào)入市時(shí)，客戶通過對(duì)園林示范區(qū)和住宅小區(qū)的親身體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，特別是對(duì)一二層的下躍產(chǎn)品和五六層的上躍產(chǎn)品，為了避免客戶集中

18、于下躍產(chǎn)品和上躍產(chǎn)品，由于這兩種產(chǎn)品附加值較高，通過銷控手段，提高這兩種產(chǎn)品的價(jià)格至13500元/平米，平層價(jià)格按照低開高走方式，以6500元/平米入市，逐步拉升到9000元/平米。 通過項(xiàng)目前期精心策劃和后期有序施工建造，以及良好的市場(chǎng)推廣，隨著2009年年末、2010年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖復(fù)蘇和項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套的逐步完善，由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套以及優(yōu)美舒適的園林生活環(huán)境，本項(xiàng)目確定為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端樓盤，作為南寧高端樓盤的典范。截止目前項(xiàng)目花園洋房和高層產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，目前保守計(jì)算，項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)將達(dá)到近8億元，凈利潤(rùn)也近6億元，項(xiàng)目由拿地

19、前的虧損實(shí)現(xiàn)了最終的盈利。,策劃定位階段成本管理,策劃定位階段成本管理,成本測(cè)算過程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)合成本科目表（保證數(shù)據(jù)不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）；二要結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品樓盤的建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)選配，多方案比選，做好成本分配，做到成本支出方向明確，“該花的錢，一分也不要少；不該花的錢，一分也不能多”，從客戶角度做到“性價(jià)比”最高。 （1）對(duì)于客戶能感知、體驗(yàn)到的部位就應(yīng)該重視，相對(duì)多投入、多分配一點(diǎn)成本（如戶門、外窗、電梯、園林景觀） （2）對(duì)于客戶不能感知，或感知較弱的地方，可以少投入或不投入（如樓梯間內(nèi)裝修、空調(diào)欄桿百葉），外立面石材慎用，可用外墻磚、外墻真石漆進(jìn)行替代。消除“外立面高檔，樓

20、盤就高檔”的思想。,成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性； 1、倒逼控制法：成本倒逼法，成本=銷售收入-預(yù)期利潤(rùn)； 后期成本應(yīng)小于前期成本，設(shè)計(jì)概算小于投資估算，施工圖預(yù)算小于設(shè)計(jì)概算，并且后期成本在前期成本范圍內(nèi)要有富余量，即貫徹責(zé)任成本管理思想； 2、投入產(chǎn)出法（價(jià)值工程）：以投入產(chǎn)出思想為指導(dǎo)，每多投入一分錢，應(yīng)有相應(yīng)的投資回報(bào)，客戶能夠接受，用成本利潤(rùn)率進(jìn)行考量。,策劃定位階段成本管理,設(shè)計(jì)階段成本管理,設(shè)計(jì)階段成本管理,設(shè)計(jì)階段是將開發(fā)理念、思想、思路落實(shí)到施工圖紙的過程，因此過程中需要將成本理念灌輸給設(shè)計(jì)人員，要求設(shè)計(jì)人員有“經(jīng)濟(jì)”意識(shí)。,設(shè)計(jì)階段成本管理方法： 1、設(shè)計(jì)招標(biāo)，進(jìn)行方案

21、比選，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算； 2、下達(dá)限額設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括地上、地下鋼筋、商砼含量；窗墻比/窗地比；地下室單位車位面積；地上、地下建筑、機(jī)電工程造價(jià)限額；室內(nèi)、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)約定；層高（層高每增加10cm，造價(jià)增加3%5%）、對(duì)于園林景觀工程，下達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定軟硬景比例）； 3、設(shè)計(jì)方案審查，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化（在設(shè)計(jì)過程中，通過招標(biāo)選用設(shè)計(jì)優(yōu)化單位進(jìn)入，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)結(jié)果控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)優(yōu)化單位按照降造比例進(jìn)行提成），目前地產(chǎn)集團(tuán)在施項(xiàng)目均采用設(shè)計(jì)優(yōu)化；其中北京梧桐苑項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，地上鋼筋控制在38kg/，綜合鋼筋控制在54kg/；堅(jiān)決杜絕“大基礎(chǔ)”、“肥

22、梁肥柱”。 4、產(chǎn)品線推廣：目前地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“國(guó)際城”、“山語(yǔ)城”、“青秀城”、“西派系列”“原香系列”、“梧桐苑系列”等六大產(chǎn)品線，產(chǎn)品線之間產(chǎn)品選型、成本可進(jìn)行對(duì)比，為項(xiàng)目快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。,設(shè)計(jì)階段成本管理,設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （1）外形系數(shù)：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料）/地上建筑面積之比；外立面設(shè)計(jì)應(yīng)保持簡(jiǎn)潔、明快，盡量減少里進(jìn)外凸，減少外立面構(gòu)件，普通住宅外形系數(shù)應(yīng)控制在1.2范圍內(nèi)，不宜超過1.5； （2）窗地比：外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，窗地比應(yīng)控制在0.3以內(nèi)，控制開窗面積，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積，窗地比以0.20.28為

23、宜； （3）地下車位：應(yīng)控制好地下柱網(wǎng)，合理劃分車位數(shù)量，按照地下室面積進(jìn)行分?jǐn)偅總€(gè)停車位面積一般應(yīng)控制在32/個(gè)，最高不應(yīng)超過35/個(gè)； 地下室占地上計(jì)容積率面積應(yīng)盡量控制在20%范圍內(nèi)，地下車位面積應(yīng)控制在35/個(gè)范圍內(nèi)，無(wú)人防地下車位，控制在32/個(gè)；1/4地下室面積15萬(wàn)元/個(gè)的項(xiàng)目，可考慮適當(dāng)增加車位數(shù)。,設(shè)計(jì)階段成本管理,設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （4）基礎(chǔ)選型：一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增： 天然淺地基基礎(chǔ)復(fù)合地基淺基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)預(yù)應(yīng)力管樁人工挖孔樁灌注樁 （5）結(jié)構(gòu)選型：一般情況下，各結(jié)構(gòu)類型的成本按以下順序遞增： 矩形柱框架異形柱框架框架短肢剪力墻框架剪力

24、墻剪力墻 （6）地下室頂板選型 當(dāng)覆土深度為1.2m2.0m時(shí)，各類頂板的成本按以下順序遞增： 無(wú)梁樓蓋單向板樓蓋十字梁或井字梁樓蓋 當(dāng)覆土深度在2.5m以上時(shí)，地下室頂板優(yōu)先選擇加腋大板樓蓋 （7）控制“贈(zèng)送率” 一定程度的贈(zèng)送率，能夠提升銷售，但要有一定的節(jié)制，一是施工較為復(fù)雜，二是成本比較高，三是一些贈(zèng)送露臺(tái)應(yīng)控制，可以考慮“飄窗”贈(zèng)送，提前封閉，避免后期小業(yè)主隨意封閉，給物業(yè)管理造成麻煩，不利于品牌建設(shè)。,設(shè)計(jì)階段成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)的“加法”與“減法” 1、“加法”：園林景觀的投入；“得房率”的提高；小區(qū)配套的完善，“配套商業(yè)”，“教育配套設(shè)施的引進(jìn)”（如知名幼兒園、學(xué)區(qū)房） 2、“

25、減法”：基礎(chǔ)選型（樁基礎(chǔ)）；鋼筋、混凝土含量的優(yōu)化；外立面的優(yōu)化；機(jī)電設(shè)備的優(yōu)化；,招投標(biāo)階段成本管理,招投標(biāo)階段成本管理,招投標(biāo)管理：作為國(guó)有企業(yè)，在規(guī)范運(yùn)作前提下，必須完成的一個(gè)環(huán)節(jié)；通過招投標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低成本，保證質(zhì)量，在公正、公平、公開的平臺(tái)上選擇施工單位或供應(yīng)商； 專業(yè)分包、物資設(shè)備采購(gòu)定標(biāo)原則,招投標(biāo)階段成本管理,招投標(biāo)工作是否流暢對(duì)成本管理有直接的關(guān)系，因此招標(biāo)前應(yīng)合理進(jìn)行合約規(guī)劃，劃定工作界面（避免有的工作面重復(fù)，有的工作面空白），約定好承包范圍；哪些屬于甲方分包、哪些屬于甲供、哪些屬于甲方指定乙方供應(yīng)； 對(duì)于影響到品質(zhì)的項(xiàng)目建議甲供或甲方分包（如電梯、外窗、戶門、石材

26、等），對(duì)于價(jià)格比較有彈性，有議價(jià)空間的材料設(shè)備可以甲供（如電線電纜、配電箱等），對(duì)于材料比較剛性的由施工單位進(jìn)行采購(gòu)（如鋼筋、商砼、以及磚瓦砂石等）；對(duì)于集團(tuán)公司多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的，大宗材料設(shè)備可以進(jìn)行集中采購(gòu)，通過規(guī)模效應(yīng)，降低采購(gòu)成本；對(duì)于關(guān)鍵質(zhì)量部位不建議分包，納入總包承包范圍（如外墻保溫、防水工程等） 招投標(biāo)應(yīng)建立合格承包商/供應(yīng)商名錄，踏踏實(shí)實(shí)做好資格預(yù)審工作（屬于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，排除不合格的或結(jié)算容易扯皮的單位），在資格預(yù)審?fù)ㄟ^的前提下，采用合理低價(jià)中標(biāo)原則，鎖定價(jià)格。,招投標(biāo)階段成本管理,招投標(biāo)階段重要一項(xiàng)環(huán)節(jié)：招標(biāo)文件、合同文件及工程量清單編制 包括承包范圍、計(jì)價(jià)方法、調(diào)價(jià)原則、付款

27、原則、結(jié)算原則、其他條款等。 （1）招標(biāo)文件應(yīng)經(jīng)過各專業(yè)各部門會(huì)簽，共同把關(guān)； （2）采用工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范； （3）對(duì)于措施費(fèi)用建議包干； （4）只有主要材料價(jià)格（鋼筋、商砼）變動(dòng)超過一定幅度后，才調(diào)整價(jià)差； （5）設(shè)計(jì)變更洽商超過一定幅度進(jìn)行調(diào)整，約定風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍； （6）分部分項(xiàng)工程單價(jià)固定，條件成熟，分部分項(xiàng)工程量可以固定。（施工圖紙可在招標(biāo)前發(fā)給投標(biāo)單位，由投標(biāo)單位進(jìn)行復(fù)核，在施工圖紙不變化的情況下總價(jià)包干） 總承包招標(biāo)管理辦法 工程量清單審核 （1）采用明確的工程量清單模式，不宜采用模擬清單方式招標(biāo)； （2）工程量清單編制完成，要對(duì)工程量進(jìn)行抽查復(fù)核，進(jìn)行審查； （3）編制預(yù)算價(jià)，

28、測(cè)定成本價(jià)，制定攔標(biāo)價(jià)；,施工階段成本管理,施工階段成本管理,1、施工前一定要進(jìn)行施工圖紙交底和審查工作（審查注意點(diǎn)：結(jié)構(gòu)圖紙與建筑圖紙是否吻合？機(jī)電圖紙與結(jié)構(gòu)圖紙是否吻合？特別是管洞有無(wú)？管洞大小？管洞位置？），很多項(xiàng)目因?yàn)閷I(yè)之間未進(jìn)行圖紙審查，造成后期開洞補(bǔ)洞費(fèi)用比例較高； 2、合理安排好工序，工程推進(jìn)有力，抓好工期進(jìn)度，必要時(shí)采用穿插施工，節(jié)省工期，做到均衡生產(chǎn)，要注意避免搶工，搶工之后帶來(lái)的必定要返工（如北京原香小鎮(zhèn)項(xiàng)目、北京青秀城項(xiàng)目）；工期快慢涉及到開盤節(jié)點(diǎn)、交房時(shí)間； 3、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更率，即使要變更，也應(yīng)在施工前做出，做出前各專業(yè)之間進(jìn)行會(huì)簽（否則需要計(jì)入兩次費(fèi)用）。,施工

29、階段成本管理,4、嚴(yán)格控制、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量。嚴(yán)格按照合同進(jìn)行施工交底，避免重復(fù)派工?，F(xiàn)場(chǎng)簽證必須由甲方工程、預(yù)算、乙方、監(jiān)理以及甲方委托的造價(jià)咨詢單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、現(xiàn)場(chǎng)核量。 5、做好月度驗(yàn)工計(jì)價(jià)工作，避免超計(jì)價(jià)，導(dǎo)致提前付款，一是增加資金壓力，二是有可能質(zhì)量、進(jìn)度并沒有達(dá)到驗(yàn)收條件，超前付款；并且根據(jù)市場(chǎng)情況約定付款比例； 6、做好結(jié)算工作。結(jié)算工作應(yīng)分節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，可分為0.00、結(jié)構(gòu)封頂、竣工結(jié)算三個(gè)階段進(jìn)行，做到月結(jié)月清，一可以保證成本真實(shí)、及時(shí)歸集，避免成本不真實(shí)，提前釋放利潤(rùn)，導(dǎo)致多繳納所得稅；二是可以提前解決部分爭(zhēng)議，特別是人員都齊備的情況下。 7、要進(jìn)行“換位思考”，幫助施工單位

30、節(jié)省成本，施工單位成本節(jié)省了，相應(yīng)開發(fā)成本也就節(jié)省了，至少為結(jié)算減少扯皮的事情。,營(yíng)銷階段成本管理,營(yíng)銷階段成本管理,營(yíng)銷階段：重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注開盤時(shí)間、回款時(shí)間。合理情況，應(yīng)“早開盤、晚交房”，保證銷售回款存留的時(shí)間越長(zhǎng)，充分發(fā)揮資金效率。,1、開盤時(shí)間：應(yīng)盡量縮短開盤時(shí)間，盡快實(shí)現(xiàn)開盤條件。如萬(wàn)科從拿地到實(shí)現(xiàn)開盤為11月左右，交房一般為銷售后的兩年時(shí)間；（各地拿預(yù)售證的時(shí)間不同，有的是出0.00，有的是到結(jié)構(gòu)的2/3，有的是結(jié)構(gòu)封頂，因此需要提前調(diào)研了解，從而做好資金計(jì)劃；上海比較嚴(yán)格是到結(jié)構(gòu)封頂）；如北京梧桐苑項(xiàng)目、北京長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目均比較早的實(shí)現(xiàn)了資金平衡，財(cái)務(wù)費(fèi)用大大降低。 2、開盤模式：

31、開盤定價(jià)與成本、資金情況、供求關(guān)系等因素密切相關(guān)。因此開盤成本分?jǐn)倸w集必須全面、準(zhǔn)確、及時(shí)，避免成本不實(shí)，造成定價(jià)過高或過低（如南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目）；開盤定價(jià)與項(xiàng)目的資金情況也密切相關(guān)，首先要保證現(xiàn)金流的穩(wěn)?。ㄈ缳F陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目、長(zhǎng)沙世紀(jì)城（400萬(wàn)m）、貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目（1830萬(wàn)m）；同時(shí)開盤定價(jià)與供求關(guān)系也密切相關(guān)，供不應(yīng)求，應(yīng)合理拉升價(jià)格（如北京國(guó)際城項(xiàng)目）；開盤成本要進(jìn)行審查；,營(yíng)銷階段成本管理,3、開盤銷售應(yīng)合理做好銷控，確定開盤價(jià)格與銷售速度的關(guān)系，“日光盤”和“滯銷盤”都不是好現(xiàn)象，日光說明銷售價(jià)格定低了，滯銷盤說明當(dāng)前銷售價(jià)格定高了，俗話說“沒有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價(jià)格”，當(dāng)然

32、確定銷售價(jià)格一定要遵循第2條原則； 4、銷售節(jié)奏的把握：應(yīng)合理安排銷售數(shù)量，避免首期賣出去后，第二期或后期接續(xù)不上，需要重新進(jìn)行包裝推廣，再造市場(chǎng)，造成營(yíng)銷費(fèi)用增加，做到“長(zhǎng)流水、不斷檔”。 5、統(tǒng)一銷售口徑，現(xiàn)場(chǎng)展示說明，風(fēng)險(xiǎn)提示。 6、推廣工作以短信、以老帶新、小活動(dòng)為佳，盡量減少大型廣告牌或廣告柱（此費(fèi)用偏高）；營(yíng)銷費(fèi)用原則上不超過銷售收入的3%，地產(chǎn)集團(tuán)制定的定額如下，僅供參考： 營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),營(yíng)銷階段成本管理,開盤定價(jià)：（1）低開高走；（2）高開高走； 小批量開盤，營(yíng)造供不應(yīng)求、熱銷的銷售場(chǎng)面； 一般按照客戶蓄水?dāng)?shù)量，達(dá)到擬開盤套數(shù)的3倍時(shí)，進(jìn)行開盤；首次開盤去化率達(dá)到70%； 洋房

33、定價(jià)一般為普通住宅的1.21.5倍； 別墅定價(jià)一般為普通住宅的2倍； 底商定價(jià)一般為普通住宅的2倍；集中商業(yè)（二層按照底商的20%進(jìn)行折減）；,物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理,物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理,物業(yè)階段：物業(yè)是開發(fā)所有問題、困難的集中點(diǎn)，可以反饋到前端的改進(jìn)。作為銷售的有力支撐，物業(yè)管理優(yōu)劣直接關(guān)系到開發(fā)品牌的落地，能夠有效提升銷售。萬(wàn)科品牌創(chuàng)建，物業(yè)管理給其增添不少分?jǐn)?shù)；還有龍湖等其他大型開發(fā)企業(yè)物業(yè)也表現(xiàn)不熟。如北京地區(qū)，萬(wàn)科同品質(zhì)樓盤較周邊樓盤售價(jià)能高出1000元/以上，其中除了品牌外，較大因素是因?yàn)槿f(wàn)科的物業(yè)管理比較到位。,物業(yè)對(duì)成本管理作用表現(xiàn)在以下方面： 節(jié)流措施： 1、前期物業(yè)管理人員

34、應(yīng)早期物業(yè)介入，參與到設(shè)計(jì)圖紙的審核中，從日常運(yùn)營(yíng)和全壽命周期成本的角度，對(duì)無(wú)障礙設(shè)施的設(shè)置、功能布局、小區(qū)出入口、設(shè)備配置選型等提供建設(shè)性意見，避免后續(xù)由于設(shè)備選擇不當(dāng)，重復(fù)購(gòu)置增加成本，重復(fù)維修造成小業(yè)主怨言。 2、物業(yè)人員定期對(duì)小區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，提高設(shè)備使用年限，降低設(shè)備大維修費(fèi)用。 3、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域水電能耗的管理，如電氣照明可將普通照明燈改為L(zhǎng)ED燈；經(jīng)常檢查是否有漏水點(diǎn)； 4、工程物料的二次利用等等；,物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理,開源措施： 1、物業(yè)還可以提供如洗衣、訂報(bào)、訂牛奶、訂票、送水、公共區(qū)域的廣告、二手房交易、不可售車位經(jīng)營(yíng)等增值服務(wù)，更好地提升品牌價(jià)值。 2、物業(yè)應(yīng)提

35、高服務(wù)水平，情系業(yè)主，從感情上維系業(yè)主。物業(yè)管理到位，能夠加快銷售，提高銷售價(jià)格，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。（如萬(wàn)科、世紀(jì)城項(xiàng)目有很大一批老業(yè)主跟隨）。,資金管理,資金管理,資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，涉及開發(fā)的命脈，因此時(shí)刻把握住資金，保持資金穩(wěn)健，盡快實(shí)現(xiàn)資金平衡，做好資金使用計(jì)劃。 （一）提高銷售能力 強(qiáng)化銷售，盡快實(shí)現(xiàn)銷售條件，加快資金回籠。銷售回款到位，可大大降低財(cái)務(wù)費(fèi)用； （二）適當(dāng)控制付款比例 根據(jù)銷售情況確定付款比例，地產(chǎn)集團(tuán)公司為保證獲地資金，結(jié)合市場(chǎng)，本年度也相應(yīng)調(diào)低了總承包單位的付款比例；從2010年開始，每月度15日定期總經(jīng)理辦公會(huì)集中審議二級(jí)公司資金使用情況，保證了資金的集中使用。

36、關(guān)于總承包單位付款節(jié)點(diǎn)及付款比例的通知 項(xiàng)目公司進(jìn)度款審核流程 （三）加強(qiáng)銀企合作，通過多種方式進(jìn)行融資 地產(chǎn)集團(tuán)所屬二級(jí)單位目前都有融資任務(wù)，保證在建工程款的支付，上存款部分用于其他地區(qū)的土地拓展。發(fā)揮資金的“杠桿”，發(fā)揮資金的效能，土地、在建工程抵押進(jìn)行融資，以保證公司有更多的土地拓展資金。,稅務(wù)管理,房地產(chǎn)所涉及的稅種較多，主要有以下幾種： （1）契稅：按照土地出讓金的3%4%計(jì)征； （2）營(yíng)業(yè)稅及附加：加上日前新增加的地方教育費(fèi)附加，按銷售收入的5.6%計(jì)征； （3）土地增值稅：一般按照銷售額的2%預(yù)征，清算時(shí)候達(dá)到5%以上； （4）所得稅：按照銷售利潤(rùn)的25%進(jìn)行預(yù)征； （5）其他稅

37、種：合同印花稅等 （6）土地使用稅：按照土地開發(fā)年限*土地類別（元/年）*占地面積； 上述稅收合計(jì)約占銷售額的15%左右；,稅務(wù)管理,稅務(wù)籌劃 一、必要性：所占比重較大； 二、通過籌劃可以同稅務(wù)部門溝通，降低相關(guān)額度： 1、相關(guān)稅費(fèi)的繳納爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策（減免、返還） 1、成本記賬要及時(shí)（因此要求工程結(jié)算要及時(shí)）； 2、多期項(xiàng)目開發(fā)，成本分?jǐn)傄轿唬灰獙⒊杀竞笈?，成本要打足?利潤(rùn)釋放要均衡，避免前期利潤(rùn)較高，所得稅提前、或多繳； 3、土地增值稅可以同稅務(wù)部門溝通鎖定，如保定京南一品項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為1.5%，南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為5%，避免了清算；長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目作為限價(jià)商品房項(xiàng)目

38、，通過積極與稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取到政策房條件，土增稅由5000萬(wàn)元折減到2500萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約2500萬(wàn)元；,成本后評(píng)估,成本后評(píng)估,成本后評(píng)估是成本管理工作最后也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié) 1、整理、積累數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)庫(kù)； 2、為后期準(zhǔn)確可行性研究，測(cè)定目標(biāo)成本提供數(shù)據(jù)參考； 3、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，為后期開發(fā)提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)； 中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)控指標(biāo) 內(nèi)控指標(biāo)1 內(nèi)控指標(biāo)2 內(nèi)控指標(biāo)3 內(nèi)控指標(biāo)4,房地產(chǎn)成本信息化,工欲善其事，必先利其器 成本關(guān)系到的專業(yè)環(huán)節(jié)多、鏈條長(zhǎng)、時(shí)間久、數(shù)據(jù)多、運(yùn)算多、表格多，成本數(shù)據(jù)的利用價(jià)值高，涉及到企業(yè)的管理核心，為規(guī)范運(yùn)作，必須采用信息化； 地產(chǎn)集團(tuán)目前在用的軟件有：CRM銷售軟件、易居土地分析軟件、浪潮財(cái)務(wù)軟件、成本軟件有：廣聯(lián)達(dá)圖形算量、預(yù)算軟件；金蝶合同成本管理信息系統(tǒng)； 目前通過廣聯(lián)達(dá)