1、房產(chǎn)稅稅收籌劃,梁爽,何柳靜,趙丹,房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。,概念,1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象是房屋。 2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅，對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營，都不征稅。 3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn)，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值，稅率1.2%,對于出租的房產(chǎn)，按租金收入征稅，稅率12%。,房產(chǎn)稅的特點(diǎn),雖然從規(guī)模上看，房產(chǎn)稅始終是一個(gè)小稅，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大，房

2、產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項(xiàng)重要支出。我們從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討，以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。,一、從征稅范圍進(jìn)行籌劃,按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi)，無論是否使用，每年都需按規(guī)定計(jì)算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。,房

3、產(chǎn)稅稅收籌劃,房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。 自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。籌劃可以有一下幾種方法： (1)合理劃分房產(chǎn)原值； (2)正確核算地價(jià)； (3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作； (4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式。,二、從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行籌劃,（一）自用房產(chǎn)的稅收籌劃,（二）出租房產(chǎn)的稅收籌劃,按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。,(1)合理分解房租收入,目前企業(yè)出

4、租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時(shí)，往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計(jì)算租金，這樣就無形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。,案例分析,例如，某大型生產(chǎn)企業(yè)A要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業(yè)B，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是200萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是： A同意將廠房連同設(shè)備租給B，B支付廠房和設(shè)備租金一年200萬元。合同簽訂后，B先付一半的租

5、金，年底再付另一半租金。,方案一： 如果將廠房連同設(shè)備一起出租，A要交納稅款如下： 交納房產(chǎn)稅為：20012%=24(萬元)； 交納營業(yè)稅為：2005%=10(萬元)； 兩項(xiàng)合計(jì)為34萬元。 也就是說，依據(jù)這個(gè)合同，機(jī)器設(shè)備也交納了12%的房產(chǎn)稅。,方案二： 如果進(jìn)行稅收籌劃，把一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同廠房出租合同與設(shè)備出租合同就可以降低一部分稅負(fù)。即： A以每年100萬元的租金出租廠房，100萬元的租金出租設(shè)備。雖然兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為200萬元，但因設(shè)備出租不涉及12%的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變。 A出租廠房交納的房產(chǎn)稅為：10012%=12(萬元)；依據(jù)200萬

6、元和5%的稅率交納的10萬元營業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了12萬元。 這樣A總體納稅就從34萬元減少到22萬元，稅負(fù)下降了35.29%(1234)。,(2)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租,不少企業(yè)與其子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)辦公地點(diǎn)在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人，只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租，可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。,三、從計(jì)征方式進(jìn)行籌劃,房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)征，稅率為1.2%，從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅

7、率為12%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計(jì)征方法下稅負(fù)不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此，要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征。,企業(yè)將房屋對外出租，按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅，如將房屋對外投資入股，參與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅，而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納，相比之下，這樣計(jì)算的房產(chǎn)稅要少得多。,（一）將出租變?yōu)橥顿Y,出租合同出租房屋屬于從租計(jì)征的房產(chǎn)范圍，但如果是倉儲合同則屬于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)范圍。雖然，租賃與倉儲是兩個(gè)不同的概念，租賃只需提供空房

8、就行了，不對存放的商品負(fù)責(zé)；而倉儲不僅需要添置設(shè)備設(shè)施，配備相關(guān)的人員，還要對存放的商品負(fù)責(zé)，從而增加人員的工資和經(jīng)費(fèi)開支，但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。,(二)將出租變?yōu)閭}儲管理,案例分析,A企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫房，房產(chǎn)原值為2 000萬元，企業(yè)將閑置庫房出租收取租賃費(fèi)，年租金收入為200萬元； 企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅=20012%=24(萬元)； 應(yīng)納營業(yè)稅=2005%=10(萬元)； 應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加=10(7%+3%)=1(萬元)。共支出35萬元。,企業(yè)配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務(wù)，收取倉儲費(fèi)，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付

9、給保管人員2萬元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。采用倉儲籌劃： 應(yīng)納房產(chǎn)稅=2 000(1-30%)1.2%=16.8(萬元)； 應(yīng)納營業(yè)稅=2005%=10(萬元)； 應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加=10(7%+3%)=1(萬元)； 應(yīng)支付給保管人員2萬元,共支出29.8萬元。,為此我們可以做如下籌劃：,由此可見，籌劃后比籌劃前房產(chǎn)稅少支出24-16.8=7.2萬元，房產(chǎn)稅稅負(fù)降低了30%(7.224)。盡管出租變?yōu)閭}儲后，要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費(fèi)用，但相對于節(jié)約的房產(chǎn)稅稅金來說，還只是小部分的費(fèi)用，從總體來說，企業(yè)還是劃算的。,根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提

10、供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價(jià)款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以按從價(jià)計(jì)征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。,(三)將出租變?yōu)槌邪?房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅