1、河南開封-文盛街,項目定位策略、功能規(guī)劃及5#地發(fā)展建議,蔚藍集團商業(yè)地產(chǎn)中心提報Vland中國 2011.10,匯報總體思路,附：文盛街商業(yè)物業(yè)補充性修正建議,客戶戰(zhàn)略思考,1、開發(fā)考量 2、現(xiàn)實情境比對 3、核心問題提煉,導(dǎo)出,推導(dǎo),項目發(fā)展背景,1、開封發(fā)展背景 2、項目區(qū)位特征,項目定位,1、總體定位 2、功能板塊劃分 3、5#地的定位,5#地經(jīng)營發(fā)展建議,項目銷售招商運營策略,價 值 體 現(xiàn),5#地靜態(tài)財務(wù)測算,1、開發(fā)目標(biāo) 2、現(xiàn)實情境比對 3、核心問題提煉,客戶戰(zhàn)略思考 項目發(fā)展背景 項目定位 5#地功能研究 5#地經(jīng)營發(fā)展建議 5#地靜態(tài)財務(wù)測算,開發(fā)考量,文盛街5#地塊目前已

2、近封頂，必須抓住時機盡快入市銷售； 文盛街整體尚未報批，必須在2012年3月底通過各項報批并施工； 5#地商業(yè)物業(yè)，開發(fā)企業(yè)意向采取整體分割銷售策略運作，并且能夠獲取比市場同期更高的銷售收入； 開發(fā)企業(yè)希望通過合理的商業(yè)定位，給該地塊尋找銷售的支撐點，并在今后的經(jīng)營中能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益； 開發(fā)企業(yè)急需給文盛街做定位，并就前期的產(chǎn)品規(guī)劃方案給出修正意見，以便于在既定的時間內(nèi)通過報批。,開封商業(yè)現(xiàn)實情景,現(xiàn)狀分析： 開封商業(yè)中心主要由鼓樓板塊、龍亭板塊構(gòu)成，是市民購物最佳去處。 目前鼓樓板塊基本形成以服裝為主，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存的商業(yè)格局，并形成了中山路服飾精品街、興和數(shù)碼、E世界數(shù)碼、振河商業(yè)廣場

3、、銅鑼灣百貨、南北書店街等多個集中化商業(yè)市場。 近年龍亭板塊的新都匯、世紀(jì)豪苑等中高檔商業(yè)開發(fā)較多，對項目地所處的鼓樓板塊形成較大的挑戰(zhàn)； 運營模式： 縱觀目前開封商業(yè)項目的運營模式，無外乎以下幾種： 1、統(tǒng)一招商、各自運營（這是目前開封商業(yè)地產(chǎn)運營最普遍的模式） 2、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營（以雙宇皮鞋商場為例，經(jīng)營商獲取較大成功）,5#地現(xiàn)實情景,區(qū)位： 位于解放路與裴公場胡同交匯處的東北角（解放路東側(cè)、文盛街大地塊對面） ；,交通： 解放路、鼓樓街、自由路；,規(guī)模： 總建面積16912平方米，商業(yè)建筑面積4517平方米；,資源： 1、文盛街大體量規(guī)模優(yōu)勢；2、臨近鼓樓街商業(yè)中心；3、開封東郊居

4、住區(qū)；4、開封豐富旅游資源；,客群： 1、鄰近開封城區(qū)居民；2、開封東郊居民；3、開封旅游游客。,5#地位于開封商業(yè)中心鼓樓板塊的邊緣 區(qū)位相對孤立,5#地示意圖,核心商圈,項目地,東面： 裴公場胡同；,南面： 空地；,西面： 隔解放路與文盛街大地塊對面；,北面： 空地；,5#地四至示意圖,5#地現(xiàn)實情景,5#地周邊被拆遷待建空地和城中村所環(huán)繞，短期內(nèi)還不具有商業(yè)氛圍,基于以上分析-,5#地出路=？,核心問題,5#地塊的銷售、招商、運營策略選擇，及在這種策略下，結(jié)合商業(yè)定位，給予經(jīng)濟測算。為開發(fā)企業(yè)提供決策依據(jù)。,分解問題 （二）,如何站在文盛街通盤的角度，在文盛街定位的基礎(chǔ)上給出5#地塊商業(yè)

5、定位及功能建議；,分解問題 （一）,5#地的特性及其與文盛街的關(guān)系,客戶戰(zhàn)略思考 項目發(fā)展背景 項目定位 5#地功能研究 5#地經(jīng)營發(fā)展建議 靜態(tài)財務(wù)測算,1、開封發(fā)展背景 2、項目區(qū)位特征,文盛街的發(fā)展策略與開封市的發(fā)展策略起步并肩,中央中原經(jīng)濟區(qū)指導(dǎo)意見 特別明確 加快發(fā)展服務(wù)業(yè) 提高規(guī)?；放苹W(wǎng)絡(luò)化發(fā)展水平 改造提升商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) 發(fā)展壯大健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新型業(yè)態(tài) 地方特色家庭服務(wù)業(yè),NO.政策利好,開封發(fā)展背景,文盛街 契合點,開封市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 著力打造 一個市級商業(yè)中心： 鼓樓商業(yè)中心； 五個區(qū)級商業(yè)中心： 東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 邊村區(qū)級商業(yè)中

6、心 南關(guān)區(qū)級商業(yè)中心 杏花區(qū)級商業(yè)中心,開封城市是“鄭汴一體化”下的鄭州都市圈的重要功能區(qū)，要建設(shè)成為面向國際的文化旅游基地，中原教育培訓(xùn)基地，中原特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，商貿(mào)中心，社會服務(wù)和管理中心。,文盛街即將承載和必須擔(dān)當(dāng)?shù)氖姑? 文盛街是屬于開封的，也是屬于河南的,對政府：將會代表“十二五”計劃中政府的一個政績； 對開封市民：將會為開封市民帶來國內(nèi)外購物、休閑娛樂的新體驗，一個與大都市生活水平接軌的新起點； 對區(qū)域：將會提升及帶動周邊片區(qū)的地位，是形成開封解放路商業(yè)吸金的一股促動力； 對開發(fā)企業(yè)：給企業(yè)帶來更高的利潤回報。,NO.項目的意義,開封發(fā)展背景,本案,開封旅游、商業(yè)、教育、居住的核心

7、區(qū),宋城片區(qū),開封商業(yè)核心區(qū),NO.區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析,項目區(qū)位特征,經(jīng)營狀況小結(jié)： 除了龍亭區(qū)新都匯的出租率較差，中大義烏商貿(mào)城存在較多店面轉(zhuǎn)讓，其余的項目出租情況都較好。拿振河商業(yè)城與新都匯比對，其成功在于有準(zhǔn)確的市場定位和功能規(guī)劃。,文盛街要獲得成功，必須要有準(zhǔn)確的市場定位,NO.區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析,項目區(qū)位特征,經(jīng)營狀況小結(jié)： 除了項目地旁邊的解放路和自由路的經(jīng)營較差，其他主要商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營狀況良好（出租率接近滿鋪，租金在80-150元/月/平方米，特殊路段的租金高達400元/月/平方米）,文盛街要獲得成功，必須注重商業(yè)功能規(guī)劃及品牌引進,等等,NO.與區(qū)域環(huán)境相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài),項目區(qū)

8、位特征,因素,發(fā)展方向,可發(fā)展業(yè)態(tài),旅游發(fā)展,商業(yè)發(fā)展,居住需求,改“潮”換代，提升現(xiàn)有商業(yè),引進新型商業(yè)業(yè)態(tài)，差異化經(jīng)營,提供歡樂、時尚、文化、休閑場所,創(chuàng)造城市文化的都市休閑約會、聚會地,營造體現(xiàn)身份的地方,為居民提供齊全生活配套服務(wù)場所,為旅游活動提供齊全配套服務(wù)的場所,精品百貨,大賣場,專業(yè)連鎖賣場,主題化商場,餐飲酒吧,娛樂休閑,休閑SPA,影視動漫,品牌專賣店,教育需求,客戶戰(zhàn)略思考 項目發(fā)展背景 項目定位 5#地功能研究 5#地經(jīng)營發(fā)展建議 靜態(tài)財務(wù)測算,1、總體定位 2、功能板塊劃分 3、5#地的定位,基于以上分析 開封商業(yè)需要-,改“潮”換代，化蛹成蝶,那么 文盛街必須順應(yīng)開

9、封商業(yè)改造,我們要做到： 3-5年前瞻性 城市發(fā)展趨勢市場升級，改“潮”換代 創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的新模式成為開封商業(yè)領(lǐng)路人,項目處于天時、地利、人和的背景 天時：項目的發(fā)展方向與開封發(fā)展策略不謀而合； 地利：處于開封城市發(fā)展中心的核心位置； 人和：城鎮(zhèn)化進程中，人們消費趨勢提升的共性；,由此，我們要給文盛街一個響亮的名字,實現(xiàn)你的財富夢想，成就你的時尚人生,文盛天階,備選： 文盛世紀(jì)城 文盛財富廣場 文盛中心,它是一條復(fù)古仿真的創(chuàng)藝街區(qū)， 它是一條融入開封人文景觀的潮地 -,文盛天階的出現(xiàn)，意味著一個開封時尚中心的誕生，開創(chuàng)開封人新的生活方式,時尚中心都會潮勝,一個集復(fù)古仿真建筑、藝術(shù)長廊、時尚街

10、區(qū)、精品百貨、民生超市、3D影院、美食天地、動感娛樂、SOHO公寓于一體的開封核心商圈改“潮”換代的首席商業(yè)綜合體。,總體定位 市場定位 形象定位 消費者定位,購物板塊,餐飲板塊,娛樂休閑板塊,商務(wù)旅游板塊,配套服務(wù)板塊,導(dǎo)出 呼應(yīng),本地中產(chǎn)階層,本地金字塔階層,政府事業(yè)官員,居家消費,外地觀光客,風(fēng)土文化板塊,因此，文盛街可以導(dǎo)入相應(yīng)的商業(yè)功能板塊 即截留了以前外流消費的中高階層 又能滿足本土居家消費和外來旅游的配套需求,功能配置,業(yè)態(tài)初步規(guī)劃,業(yè)態(tài)初步規(guī)劃,精品百貨,3D影院,地下大型超市,電器賣場,美食天地,大型KTV,六大主力業(yè)態(tài),1號樓,業(yè)態(tài)初步規(guī)劃,流行前線,潮流數(shù)碼,運動時尚,爽

11、食天地,都市潮流,兒童天地,國際時尚,1號樓,7號樓,6號樓,5號樓,3號樓,2號樓,4號樓,7號樓,6號樓,5號樓,3號樓,2號樓,4號樓,倡導(dǎo)：情景生活體驗,六大主題，總有一個主題讓開封人驚喜！,倡導(dǎo)：國際時尚體驗,總有一份魅力讓開封人擁有！,倡導(dǎo)：流行前線體驗,總有一份個性讓開封人綻放！,倡導(dǎo)：運動生活享受,總有一份精神讓開封人振奮！,倡導(dǎo)：遨游快樂之旅,總有一份童真讓開封人留戀！,倡導(dǎo)：居家夢想展現(xiàn),總有一份溫馨讓開封人感觸！,倡導(dǎo)：美食饕餮盛宴,總有一片天地讓開封人回味！,開封地方風(fēng)味名吃第一城,品種最多,規(guī)模最大,環(huán)境最雅,宋味最濃,集美食、旅游、演出、藝術(shù)創(chuàng)作、紀(jì)念品銷售于一體的

12、現(xiàn)代體驗型美食示范區(qū),服務(wù)最優(yōu),美食嘉年華,宋都小食界,攤檔區(qū),精品區(qū),主題區(qū),演出區(qū)與綜合服務(wù)區(qū),作為開封新時尚中心-文盛街的組成部分 我們必須給5#地明確的指示方向： 現(xiàn)階段開封的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，趨于同質(zhì)化，特色不夠鮮明； 5#地作為開封中心區(qū)改造的項目，其復(fù)古的建筑外立面只能起到輔助作用； 實質(zhì)性的突破口在哪里？,5#地塊=？,以鼓樓商業(yè)中心為依托,以文盛街為平臺,借勢文盛街整體規(guī)模及總體定位， 充分挖掘5#基地的商業(yè)價值取向，,5#基地不可能脫離文盛街項目整體，否則將失去最有利的價值點，我們要據(jù)于文盛街總體定位的基礎(chǔ)上，給予5#基地獨特的主題化的定位。使其成為文盛街整體項目入市的先導(dǎo)，一

13、面市就成為引領(lǐng)市場的標(biāo)桿。在滿足5#地塊價值體現(xiàn)的同時，為文盛街整體項目做鋪墊。,以主題化為突破口,那么 5#地就是文盛街的一只-,引領(lǐng)“潮”流，蝶舞開封,定位符合項目市場需求及競爭環(huán)境 定位主題與整體商業(yè)定位相匹配 定位促成整體商業(yè)形象及高租金實現(xiàn) 定位方向與商業(yè)街招商對象不沖突，是一種優(yōu)化配置。,5#地的功能定位遵循這樣的原則-,由此，我們要給5#地一個特殊化命名,領(lǐng)先一步財智生活，自由、獨立、開放天地,文盛第5階,備選： 文盛天階壹號 文盛天階公館 文盛天階蝶軒,它強調(diào)的是自由、獨立的個性， 它是一個獨特體驗的潮地-,時尚先鋒都市潮地,一個依附于時尚中心，又盡顯特性的主題化、潮流化的商住

14、“單”體。,5#地業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇空間,服飾主題商場,主要業(yè)態(tài)：男裝、女裝、鞋帽、箱包、飾品； 經(jīng)營方式：可采用集中式店中店分割獨立經(jīng)營，以精品折扣吸引消費者 市場分析： 市場容量大、可招商對象較多； 市場培養(yǎng)成熟，消費基數(shù)大； 產(chǎn)品檔次低，存在較大提升和改進空間； 主題形象：以時尚、折扣、廉價為主題 客群定位：大眾化圈層 規(guī)劃定位：建議商場的位置為一層內(nèi)商場及二層，外圍分割作為獨立精品店 ，輔助部分餐飲，實現(xiàn)項目租金收益最大化。 招商品牌對象：勁霸、虎都、康奈 、紅蜻蜓 、意爾康 、報喜鳥、 海瀾之家 、三福等,（男性主題）文盛天階名流公館 （女性主題）文盛天階名媛軒,居家主題商場,主要業(yè)態(tài)：家

15、居飾品、家居服、家居工藝品、窗簾布藝、家紡床品、櫥柜 經(jīng)營方式：以集中店中店形式進行經(jīng)營組織，個體經(jīng)營以體驗式為主要經(jīng)營方式的居家主題商場 市場分析： 目前市場供應(yīng)以郊區(qū)位置，主城區(qū)家居類商戶零售，未有大型居家主題商場 居家類業(yè)態(tài)目的性消費較強，適合前期先行招商運作 豐富商業(yè)街功能規(guī)劃，滿足一站式消費需求 主題形象：一站式中高檔居家產(chǎn)品，提升生活品質(zhì)，美化生活。 客群定位：中高收入家庭 規(guī)劃定位：建議主力店的承租位置為一層內(nèi)商場及二層，外圍分割作為獨立精品店 ，實現(xiàn)項目租金收益最大化。 招商品牌對象：富安娜、愛家家居、 夢潔、 羅萊、全友沙發(fā) 、名簾居 、歐尚窗等,文盛天階名飾匯,餐飲、休閑娛

16、樂主題,主要業(yè)態(tài)：餐飲、咖啡、美容、SPA、婚紗攝影、養(yǎng)生、茶館、休閑會所 定位原因： 滿足市場配套需求，可以為項目增加多樣化的市場突破口； 餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)擁有較強的吸客能力； “餐飲、娛樂配套”可以滿足周邊經(jīng)營者、消費者的配套需求。 主題形象：以養(yǎng)生、休閑、體驗為主題 客群定位：中高端人群、商務(wù)、旅游人群 規(guī)劃定位：建議主力店的承租位置為一層及二層，部分可打通使用。 招商品牌對象：豪客來、豪享來、汗蒸館、香港茶餐廳、天下一桶、紅酒坊、新新娘婚紗攝影,文盛第5階 文盛天階壹號,5#地商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃說明,說明： 從租金情況分析，服飾購物類主題商場租金最好，增值潛力較好。 從穩(wěn)定性上居家主題穩(wěn)定

17、性較強，商場形象較好，檔次較高 餐飲娛樂目的性消費較強，作為商業(yè)街輔助業(yè)態(tài)對商業(yè)街帶動較大。但可能租金收益較低。 招商啟動前，將針對上述三個主題業(yè)態(tài)，將進行市場排查，根據(jù)意向客戶收集情況及商戶的溝通情況，最終確認項目的整體定位方向。,客戶戰(zhàn)略思考 項目發(fā)展背景 項目定位 5#地功能研究 5#地經(jīng)營發(fā)展建議 靜態(tài)財務(wù)測算,1、銷售策略 2、招商策略 3、運營策略,5#地塊銷售模式建議,1、5#地塊銷售總體思路 2、開封現(xiàn)有商業(yè)售后返租模式研究 3、5#地塊銷售方式建議,5#地總體銷售思路,開發(fā)企業(yè)意向，溢價150%左右制定5#地銷售，回籠資金,根據(jù)目前開發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)銷售價格情況，同類物業(yè)一層

18、銷售銷售價格范圍：30000-35000元;一層內(nèi)商場銷售價格范圍： 16000-20000元二樓內(nèi)商場 銷售價格范圍：10000-15000元,使一層銷售銷售價格達到： 元;一層內(nèi)商場銷售價格達到： 元;二樓內(nèi)商場銷售價格達到： 元,這種超大溢價的分割銷售模式，必定要制定對投資者 有足夠吸引力的返租回報等措施。,首先要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鐾顿Y者可以接受的銷售單價及可以承受的銷售總價的范圍，進行推導(dǎo)，確立商鋪分割方法； 其次制定由吸引力和誘惑力的售后返租政策，如售后返租的年限、售后返租的年回報率、稅費承擔(dān)形式以及售后返租回報的支付方式等等；,由此，我們必須考慮一下問題：,商鋪分割策略：沿街商鋪做獨立分

19、割，面積控制40平方米左右，商場內(nèi)部鋪面采用小面積分割方式，面積控制在20平方米左右。 銷售策略： 沿街商鋪：建議采用直接銷售方式，前期高價開盤，樹立物業(yè)價值標(biāo)桿；物業(yè)后續(xù)進行招商租賃。 內(nèi)部商場：建議采用售后返租模式，返租10年，年回報率10%的形式，迅速搶占市場，快速實現(xiàn)銷售回籠資金。 租金回報支付方式：建議采用季付形式 稅費承擔(dān)形式：由購買者承擔(dān),開封現(xiàn)有商業(yè)售后返租模式研究,案例：江南-帝州國際廣場 操作模式：返租或回購 具體方式：,備注：江南帝州國際廣場定價標(biāo)準(zhǔn)是一層沿街商鋪售價為3-4萬元/平米，一層內(nèi)鋪售價為2.3 萬元/平米；,顯而易見，江南-帝州國際廣場的銷售模式是成功的。它

20、改變了開封商業(yè)銷售市場的游戲規(guī)則。 針對文盛街5#地塊的自身特性，江南-帝州國際廣場的銷售模式是可以借鑒的，但本項目要創(chuàng)造超出市場價值的高銷售收入，就必須在這些競爭對手的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出符合本項目的特有的銷售模式，使其更具針對性和市場吸引力。,10年8%/10%超高回報,季度返還及時兌現(xiàn),5#地塊銷售模式？,5#地不同售后返租模式比對,通過比對分析,建議采用： 售后返租10年 %回報,只有通過高回報才能吸引投資！,5#地銷售分割建議,5#分割調(diào)整示意圖,二層,分割原則： 1、突出沿街商鋪的優(yōu)勢，控制面寬進深比不超過1：2.5； 2、非沿街部分按照小商品市場的鋪位進行分割，每鋪位所占建筑面積不超過

21、20平米，實現(xiàn)50%的使用率。 3、兩端設(shè)置商場出入口，中間留有3-5米通道，使得5地塊動線明析，上下互通。,公寓電梯口,5#地招商策略,招商入市時間,05號地塊作為項目整體定位的其中一項功能。 獨立招商運作體量太小，形成不了規(guī)模效益。 獨立招商運作，不能很好形成資源整合。 無主力商家入住，租金價值無法得到最大體現(xiàn)。,融入項目整體，通盤考慮項目，整體啟動招商,招商籌備期,主力客戶招商期,招商引爆期,招商持續(xù)期,開業(yè)籌備期,時間： 12.08.1-12.09.30 策略： 籌備開業(yè),11.12.1主體落架 12.3.1商業(yè)街開始施工 12.5.1完成公共內(nèi)裝 12.8.1一次消防通過,開業(yè),時間

22、： 12.10.1,招商時間節(jié)點,備注：本招商時間進度安排僅考慮05地塊，重要工程時間為模擬設(shè)定，如工程時間有較大差異，招商時間節(jié)點相應(yīng)調(diào)整。,招商運作模式,自營 經(jīng)營風(fēng)險較大，市場空間大，增值回報預(yù)期較好 需建立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團隊 明確業(yè)態(tài)發(fā)展方向及規(guī)劃定位 明確商場經(jīng)營模式，建立供銷渠道。 完善內(nèi)部管理及廣宣推廣 整體租賃 經(jīng)營風(fēng)險較小，租金回報穩(wěn)定，增值回報預(yù)期較小 明確主力商家，制定招商政策（可選商戶：雙語鞋城、三毛商場、大型餐飲等） 分散招商 經(jīng)營風(fēng)險較大，管理難度大，增值回報預(yù)期較好 需建立專業(yè)商業(yè)運營管理團隊 明確業(yè)態(tài)發(fā)展方向及規(guī)劃定位及商鋪劃分 制定招商政策及商場準(zhǔn)入制定 制

23、定推廣及招商策略 完善運營管理制度及后續(xù)廣宣推廣,1.規(guī)劃先行，完善整體定位及規(guī)劃。 2.主力商家先行，帶動中小散戶招商。 3.重視鄭州招商，引進鄭州知名品牌商戶，帶動本地招商。 4. 政策扶持，政府資源整合招商。 5.參加、協(xié)辦大型專業(yè)會議招商 6.行業(yè)協(xié)會招商 7.關(guān)系資源招商,招商策略簡述,主 力 店逐級洽談 散 戶先緊后松 本地商戶各個擊破 外地商戶推拉結(jié)合,招商執(zhí)行策略,租賃政策：根據(jù)前期市場培育，給予市場一定的免租扶持政策。 倒計時減免租金及管理費策略：結(jié)合工程進度及總體招商節(jié)奏制定遞減式減免租金、管理費，督促商戶盡早簽約進駐。 大牌鼓勵政策：經(jīng)國家認證的馳名商標(biāo)、著名品牌以及公認

24、的國內(nèi)大品牌商戶入駐可享受更多市場優(yōu)惠政策。吸引大戶進駐，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進招商。,競爭性租賃政策,短時間內(nèi)搶占市場，打消市場觀望情緒，與競爭對手搶客戶,嚴(yán)格按規(guī)劃分區(qū)分類招商； 主力招商完成后，啟動散鋪招商； 進行分推登記制度； 在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給大牌和名企； 執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，制造”拒絕反效應(yīng)“提高項目知名度。,租賃控制策略,制定嚴(yán)格的商戶準(zhǔn)入制度，確保商戶質(zhì)量，規(guī)范市場，保證市場在“價格”及“質(zhì)量”方面擁有絕對的競爭力。此外，適當(dāng)?shù)木芙^一部份低檔無競爭力的小商戶進駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)迅速傳播，可達到在短期內(nèi)迅速提升項目知名度的效果。由此規(guī)范市場，加強后

25、期質(zhì)量控制，打造行業(yè)的“放心工程”。,5#地商鋪租金價格策略,根據(jù)前期市場調(diào)查： 核心商業(yè)街區(qū)租金100-150元/月/平方米 主要商業(yè)街區(qū)租金60-100元/月/平方米 次級商業(yè)街區(qū)租金25-60元/月/平方米 本案所處街區(qū)租金范圍25-60元/月/平方米,老城區(qū)主要商業(yè)項目租金,從現(xiàn)有的條件考量05地塊，目前周邊環(huán)境略低與上述項目，參考上述項目定價，商業(yè)街沿街一樓租金100以內(nèi)。,競爭項目租金情況,5#地商鋪租金價格策略,租金： 一層沿街店面租金建議： 120-150元/平方米/月 一層商場租金建議： 80-100元/平方米/月 二層商場租金建議： 40-60元/平方米/月 一、二層商場平

26、均50-70元/平方米/月,租金收取方式： 首年招商平均免半年租金 首年租金為正常租金50% 次年租金為正常租金70% 第三年租金為正常值 第四年租金在正常值上遞增50% 第五年第六年租金不變 第七年起租金在第六年100% 第八至第九年租金不變 第十年在第九年基礎(chǔ)上遞增30%,5#地如采取傳統(tǒng)商業(yè)定價方式，根據(jù)目前市場狀況設(shè)定的租金價格將會很低，為支撐項目銷售價格，建議采用高價折扣的方式,5#地商鋪租金價格策略,5#地運營策略,招商與開業(yè)，只是完成了商業(yè)地產(chǎn)運營中萬里長征第一步。,這是眾多商業(yè)地產(chǎn)專家的一致認識。只有對這一觀點有充分認識，才能真正把握到中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和脈搏。把握世界商業(yè)

27、變革的潮流與趨勢。 由此，針對本項目，我司建議運營模式如下：,三權(quán)分立即是成立專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離。 發(fā)展商為購物中心的所有者； 品牌商家擁有經(jīng)營權(quán)。 經(jīng)營管理公司擁有管理權(quán)，負責(zé)從初期的招商到后期的整體運營和服務(wù)監(jiān)督等職能；,三權(quán)分立式管理模式,所謂“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”指的是對整個購物中心、要實施“統(tǒng)一管理”而各個商鋪的經(jīng)營則要分散化，這是購物中心經(jīng)營管理的基本原則。,統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 的運營原則,物業(yè)管理公司,商業(yè)經(jīng)營公司,商業(yè)運營管理公司,商業(yè)運營管理公司：即負責(zé)購物中心的日常運營與維護，也負責(zé)實現(xiàn)購物中心資產(chǎn)的保值增值。,統(tǒng)一運營管理,統(tǒng)一業(yè)態(tài)管

28、理,統(tǒng)一招商管理,統(tǒng)一營銷管理,統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督,五大統(tǒng)一管理，高效運營,提高投資者的購買信心； 提供后期穩(wěn)健運營利潤；,達成目標(biāo)-,客戶戰(zhàn)略思考 項目發(fā)展背景 項目定位 5#地功能研究 5#地經(jīng)營發(fā)展建議 5#地靜態(tài)財務(wù)測算,5#地靜態(tài)財務(wù)測算,5#地靜態(tài)財務(wù)測算,5#地靜態(tài)財務(wù)測算,根據(jù)項目的售價預(yù)估，本案售罄后可回籠資金145，425，000元。 按照承諾10年年均8%的返租，需返還客戶116，340，000元，租金收益按 71,291,250元測算，必須貼補45，048，750元；租金收益按94,542,750元測算，必須貼補21，797，250元； 按照承諾10年年均10%的返租，需返還

29、客戶145，425，000元，租金收益按 71,291,250元測算，必須貼補74，133，750元；租金收益按94,542,750元測算，必須貼補50，882，250元；,5#地靜態(tài)財務(wù)測算,產(chǎn)品修正建議,河南開封 文盛街,項目動線優(yōu)化建議,二層商業(yè)價值提升建議,建筑產(chǎn)品優(yōu)化建議,Part1,Part2,Part3,中心廣場及節(jié)點,地下車庫出入口,內(nèi)部連廊,水平動線,項目整體動線優(yōu)化建議,調(diào)整建議： 7號樓增設(shè)室內(nèi)商業(yè)街，使得商業(yè)街首尾相 連，各商業(yè)地塊連成一片； 將商業(yè)街主要出入口設(shè)置成喇叭型，增加鼓 樓街沿側(cè)廣場退距至20米，有利于將人流引 入商業(yè)街； 設(shè)置商業(yè)街中心休閑節(jié)點，中心處設(shè)置

30、大型 主題休閑廣場，增加商業(yè)休閑與互動性；,Part1,二層商業(yè)價值提升建議,Part2,問題,各地塊建筑間二層缺乏互通性，商業(yè)不能連成一片，人流得不到有效的帶動，導(dǎo)致二層商業(yè)價值大打折扣，因此怎樣通過合理的規(guī)劃，實現(xiàn)二樓動線流暢性，著力打造雙首層，實現(xiàn)二層商業(yè)價值最大化是亟待解決問題。,？,建議,1,二層建議在原有內(nèi)通道的基礎(chǔ)上增設(shè)外 連廊，寬度建議為3米，外連廊整體貫穿 與整條商業(yè)街，局部與內(nèi)通道連接。,外連廊示意,內(nèi)通道示意,建議,2,建議連廊中間每隔30米架設(shè)通道連接，主要節(jié)點，連接通道寬度12米（可作為休閑、活動平臺，增加二樓購物氛圍），其余為6米。在一層主要出入口及節(jié)點處設(shè)置手扶梯

31、通向二層，很好做到一二層上下能暢，進而提升二層店鋪的商業(yè)價值。,建議,3,建議將商業(yè)街改為室內(nèi)步行 街，設(shè)置玻璃頂棚，能很好 的做到購物空間室內(nèi)化，有 效的聚集人流。,Part,3,建筑產(chǎn)品優(yōu)化建議,地下超市,地下車庫,地下步行街,地下超市,地下車庫,地下步行街,超市出入口,超市主入口,車庫出入口,地下車庫及地下商場,問題,？,地下一層超市使用面積、物業(yè) 進深深度不足，位置設(shè)置不合 理，不能拉動兩邊地下商業(yè)街。,建議,增加地下超市商業(yè)面積及進深達到 大型商超的物業(yè)技術(shù)指標(biāo)(沃爾瑪、 家樂福等超市面積要求1.5萬以上， 進深至少達到40米以上），并與地下 步行街形成較好的互動，而且超市主 入口設(shè)置于北側(cè)，有效吸引鼓樓商圈 人流，并避免自由路大潤發(fā)超市的流。,榴房,一層