1、1,住宅房型分析,2,世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型。 。,3,一些術(shù)語,1、戶型類別配置： 立體戶型、平面戶型為主 三房二廳二衛(wèi)以上大戶型 二房二廳一衛(wèi)以下小戶 一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？,4,一些術(shù)語,2、戶型面積設(shè)定： 香港人：70做成三房。 北方地區(qū)二房的面積也大多超過100。 就是同一城市，不同類別的消費(fèi)者對面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜歡70的二房，有的中意二房超過90,5,3、戶型功能配置：幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉

2、式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？,一些術(shù)語,6,戶型發(fā)展史,7,四合院,8,筒子樓,9,10,11,單身公寓、酒店式公寓、海景房,12,戶型的分類,平面戶型：一居室、兩居室、三居室等,立體戶型：復(fù)試、錯層,雙拼戶型 （香蜜湖豪庭 ）,C、D戶型68 ，雙拼成136 五房戶型,A、B戶型55 ，雙拼成110 四房戶型,平面戶型,立體戶型,（ 創(chuàng)世紀(jì)海濱花園 ）,16,二、國家居住檔次量化指標(biāo)（1A、2A、3A標(biāo)準(zhǔn)）,居住檔次量化指標(biāo)是認(rèn)定商品住宅性能的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，他按照住宅內(nèi)部各功能分區(qū)的面積指標(biāo)將住宅分為3A、2A、A等三個級別。,17,A、3A標(biāo)準(zhǔn),3、餐廳

3、使用面積不小于12平方米，且具有采光通風(fēng)。,1、主臥式使用面積不小于16平方米，其他臥式使 用面積不小于14平方米，小臥式使用面積不小 于10平方米。,2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊長度不 小于4.2米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不 小于4,2米。縱深比為1.52倍。,18,8、廚具的可操作面長不小于3米，廚房凈寬不小于2.1米。,A、3A標(biāo)準(zhǔn),4、主陽臺進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺進(jìn)深不小于1.2米。,5、儲藏間面積不小于3平方米。,6、廚房使用面積不小于8平方米,7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使 用面積不小于8平方米。,19,B、2A標(biāo)準(zhǔn),3、餐廳使用面積

4、不小于10平方米，且具有采光通風(fēng)。,1、主臥式使用面積不小于14平方米，其他臥式使用 面積不小于9平方米。,2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊長度不小 于3.9米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不小 于3米。縱深比為1.52倍。,20,B、2A標(biāo)準(zhǔn),8、廚具的可操作面長不小于2.7米，廚房凈寬不小于1.8 米。,4、主陽臺進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺進(jìn)深不小于1.2米。,5、儲藏間面積不小于2平方米。,6、廚房使用面積不小于6平方米,7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總 使用面積不小于7平方米。,21,C、A標(biāo)準(zhǔn),3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有采光通風(fēng)。,1、主臥式

5、使用面積不小于12平方米，其他臥式使 用面積不小于8平方米。,2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊長度不小 于3.6米，可用于布置家具連續(xù)實(shí)墻的長度不小 于3米。縱深比為1.52倍。,22,C、A標(biāo)準(zhǔn),8、廚具的可操作面長不小于2.4米，廚房凈寬不小于1.8 米。,4、主陽臺進(jìn)深不小于1.5米，服務(wù)陽臺進(jìn)深不小于1.2米。,5、儲藏間面積不小于1平方米。,6、廚房使用面積不小于5平方米。,7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4平方米，雙衛(wèi)生間總使 用面積不小于7平方米。,23,三、總體分析,24,好戶型的標(biāo)準(zhǔn),1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣

6、、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室 （主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。 為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（

7、保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。,25,周圍環(huán)境分析：,哪些是對項(xiàng)目有利的生活設(shè)施？ 哪些是對項(xiàng)目不利的生活設(shè)施？,26,對項(xiàng)目不利的生活設(shè)施,變電站、泵站、污染場所、太平間、棚戶區(qū)、在建或停工項(xiàng)目，規(guī)劃未定的空地、精神病院,26,對項(xiàng)目有利的生活設(shè)施,菜場、醫(yī)院、超市商場、建材中心、學(xué)校、公園,27,A影響戶型產(chǎn)品的位置,8、住宅的陽臺及窗外是否雙目所及會看到墳場、墓地等，或 者面對工廠煙囪，則居往心態(tài)會大受影響。,1、建筑物建在立交橋旁。,2、建筑物建在交叉的大道旁。,3、建筑在加油站旁。,4

8、、住宅位于玻璃幕墻對面。,5、陽臺或主臥室正對大路呈一條直線。,6、陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。,7、靠近鐵路旁的住宅。,28,B戶型的朝向分析,4、應(yīng)考慮回避西曬。,1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)橹鳌?2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好。,3、保證家庭每個成員都能直接享受到充足的陽光及日照。,29,C、戶型的采光要求,窗占墻的比例：20%30%，低擋房 40%50%，中檔房 70%以上，高檔房,1、住宅中主要的功能區(qū)都必須要有良好的自然照度。,2、自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。,30,D 、通風(fēng),住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約

9、能源。,31,E、單梯戶數(shù),2、帶電梯住宅,1、多層住宅一般為一梯(層)兩戶；,帶電梯住宅一般為一層2戶以上； 單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的檔次直接掛鉤；,32,F、層高,最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較多,住宅層高一般在2.6至3.3米之間,33,四、功能分區(qū)分析,34,A、玄關(guān),要有一定程度的寬敞,建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。,玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，是主人感受家庭氛圍和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個性化的特征,作為換鞋的場所,35,B、客廳（起居室）,4、合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至5.5倍。,客廳是家人團(tuán)聚、休息、娛樂、接待客人的活動場所，他是 戶

10、內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟(jì)、社會地位、和個 性的表露與象征。,1、客廳宜設(shè)陽臺并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽臺的廳 宜設(shè)置大面積低窗臺的觀景凸窗。,2、客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。,3、提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。,36,C、飯廳（餐廳）,一般有獨(dú)立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳。 餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動距離。 獨(dú)立餐廳,37,D、臥 室,1、要有較好的朝向及自然采光（主臥應(yīng)朝南，不應(yīng)有黑房）； 2、應(yīng)保證私密性，房間之間無對望； 應(yīng)離活動區(qū)間較遠(yuǎn)，避免噪音； 3、應(yīng)沒有棱角、房間要方正； 4、室內(nèi)不應(yīng)有臺階、地面不

11、應(yīng)太滑； 5、應(yīng)靠近洗手間（主人房應(yīng)帶洗手間）,38,E、廚 房,廚房大于5平方米 在我國住宅設(shè)計(jì)規(guī)范小于這個數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集會過大，人呆著不舒服。從現(xiàn)階段住房習(xí)慣和需求說，68平方米基本上合適。 人的活動至少 需要0.9米，目前櫥柜寬度多為0.6米，這樣單排櫥柜的廚房凈寬就應(yīng)大于1.5米，雙排櫥柜應(yīng)大于2.1米。而操作線除爐灶、洗碗池外，必須保證0.5米以上的操作臺。,39,E、廚 房,1、廚房應(yīng)靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯(lián)系。 2、廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng)的位置。 3、廚房如采用自然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面，以降低其對臥式的影響。如自然排煙有困難,需設(shè)共用煙道將油煙集中排放

12、出屋頂。 4、適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、廚房面積約為套面積的6%-8% 6、所有豎向管道應(yīng)集中在墻角,40,F、 洗手間、盥洗間,衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響。 合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中。,41,F、 洗手間、盥洗間,衛(wèi)生間大于3平方米 一般來說，衛(wèi)生間主要擺放的潔具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴間，因此應(yīng)大于3平方米。目前衛(wèi)生間面積多在46平方米左右，有些時髦的設(shè)計(jì)將面積提高到610平方米甚至更多。 通常120平方米以上的兩居室

13、，應(yīng)有兩個衛(wèi)生間：主衛(wèi)生間6平方米左右，可以從容安排洗手臺、坐便器、浴缸；次衛(wèi)生間4平方米左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴間。,42,F、 洗手間、盥洗間,衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響。 合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中。,43,1、廁所不宜放在房屋的中心，因?yàn)榉课莸闹胁渴亲≌男呐K，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻。 2、廁所位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門。 3、廁所必須做到自然采光通風(fēng)。 4、“干濕分區(qū)”必須在廁所與其他功能區(qū)里完全體現(xiàn)。,F、 洗手間、盥洗間,44,G、多功能室（視聽室、健

14、身房、麻將房等）,大戶型套房宜考慮多功能房 體現(xiàn)主人個性及愛好 注意對其他空間的干擾和影響， 位置一般可考慮靠近戶外的地方,45,H、工人房,一般在三房以上的戶型中考慮； 位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方； 大面積房可設(shè)獨(dú)立的入戶門，與主入戶門分開。 活動區(qū)域相對獨(dú)立，與主人活動區(qū)域不相交。 可以設(shè)置獨(dú)立洗手間。,46,I、 儲藏間,生活必需品的儲藏空間、必須考慮到物品 的使用目的、使用頻率、使用場所等因素。,47,五、戶型點(diǎn)評,28.68 1房1廳1衛(wèi),1、適用于做飯較少且需要較大視覺空間的業(yè)主。 空間方正，利用率高。2、廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。 3、超大落地玻璃窗和出挑60公分

15、的實(shí)用型開敞陽臺，方便、豁達(dá)、適用。 4、居住面積適合，是精確設(shè)計(jì)的經(jīng)典之作之一。,北京某項(xiàng)目,單身E族、新婚族,34.92 1房1廳1衛(wèi), 戶型方正實(shí)用，結(jié)構(gòu)緊湊； 功能分布合理，增加居住舒適度； 主臥落地凸窗，增加室內(nèi)景觀度； 3.6平方米大陽臺，“小”家“大”享受；,深圳星苑,A02/C03戶型,47,1房2廳1衛(wèi), 客廳主臥朝南，采光通風(fēng)佳； 入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然延伸； 27平方米大生活陽臺，生活舒適便利； 客廳與景觀陽臺連成一體，無敵山景盡 收眼底；,深圳星苑,深圳招商瀾園,A單元C-D型 82 1房2廳2衛(wèi),戶型方正，戶型緊湊，公共空間浪費(fèi)小； 廚房面積大，且緊鄰儲物陽臺和餐廳，

16、非常方便； 起居室寬敞舒適； 有獨(dú)立書房，使工作學(xué)習(xí)與休息空間互不干擾； 南向陽臺大，可布置成運(yùn)動區(qū)域；景觀陽臺多， 室內(nèi)通風(fēng)采光效果好，景觀佳。,深圳招商瀾園,B單元C-D型 89 2房2廳2衛(wèi),客廳寬敞豪華，空間舒適； 主臥室窗戶采用轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，增加了采光面和利用空間； 室內(nèi)房間布局緊湊，房間采光佳； 靈活多變，兩室隨時可以按客戶要求變成3室； 餐廳采光面大，自然采光好。,深圳萬科金御華府,HB型 84 2房2廳1衛(wèi),經(jīng)典實(shí)用的戶型，加入再設(shè)計(jì)的可能，陽臺可改為自然陽光房，充分利用空間； 客廳連接寬綽陽臺，拓展視野，輕松觀景，部分單位可觀山景； 戶戶朝南，并配備新風(fēng)系統(tǒng)，不開窗，新鮮的空氣也

17、源源不斷；部分沿街單位配有雙層中空隔音玻璃，營造舒適的居住環(huán)境。,全明設(shè)計(jì),整個戶型以凸窗增大整體面積 入口玄關(guān)設(shè)計(jì),客廳與餐廳南北通透 整個戶型欠缺陽臺，對于工作操作欠佳,中大學(xué)三口之家，兒女立家，三代同堂,善緣人家四期,123 3房2廳2衛(wèi),超大空中花園設(shè)計(jì)與餐廳相連接,給予戶型更多的可變性，視野良好。 房型緊湊，采光較好。 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)過于偏向入口，令另一次臥對于衛(wèi)生間太遠(yuǎn)。,幼小3口之家、中大學(xué)3口之家、三代同堂,173 3房2廳2衛(wèi),華潤橡樹灣,上海 蘇堤春曉, 廚房間轉(zhuǎn)為U型整體櫥柜設(shè)計(jì)； 餐廳獨(dú)立落地景觀窗； 超大面積13.84平米豪華轉(zhuǎn)角陽臺，不同角度展現(xiàn)蘇州河與園區(qū)美景； 獨(dú)立

18、洗衣間2.04平方米； 主人房在設(shè)計(jì)上將臥室、書房步入式更衣室、衛(wèi)浴融為一體； 主臥和書房總面積達(dá)29.17平方米.；,雙開入戶門設(shè)計(jì)，獨(dú)有玄關(guān)迎候區(qū)設(shè)計(jì)，餐廳獨(dú)立入戶門，主仆分離，動靜分離。 起居室陽臺4.5m寬古典八角窗設(shè)計(jì)，配有家庭廳創(chuàng)意空間。 主臥配置獨(dú)立書房，更衣室及衛(wèi)生間寬敞大氣。,中大學(xué)3口之家、兒女立家、三代同堂,300 4房3廳4衛(wèi)+工人房,融科橄欖城三期-君邑,58,兩房兩廳,59,1、朝向不好。 2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。 3、“開放工作間”太過浪費(fèi)。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計(jì)成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。 4、動靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。,60,兩房兩廳,61,1、戶型南北通透。各處均有直接采光。 2、主人房帶陽臺，充分考慮到兩房業(yè)主之主人需要。私秘性不錯，遠(yuǎn)離客廳，不會被其干擾。 3、大門雖浪費(fèi)一些面積，但考慮到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感覺也不錯。 缺點(diǎn)是客廳沒有陽臺。,62,三房兩廳,63,1、