1、房地產(chǎn)如何做項(xiàng)目本體分析 及產(chǎn)品初步定位,項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？ 通常情況下，我們用“三圖一表”描述項(xiàng)目地塊的基本資料。,何為三圖一表： 項(xiàng)目在城市中的區(qū)位圖； 項(xiàng)目在區(qū)域的位置關(guān)系圖； 項(xiàng)目用地圖；（含周邊的道路、主要建筑等） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。（含用地面積、建筑面積、容積率、限高等）,如何描述項(xiàng)目地塊基本資料？,表現(xiàn)形式：地圖圖片（衛(wèi)星圖等）+文字描述

2、+指標(biāo)表格,項(xiàng)目在石家莊所處位置,中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目,中鐵置業(yè)師大項(xiàng)目,案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目,項(xiàng)目在區(qū)域的位置,地塊總體容積率4.00； 住宅和商業(yè)的比例為6:4，即商業(yè)建面為297411平米，住宅建面為446117平米； 地塊指標(biāo)(含容積率、商住比例等)可以總體平衡。,項(xiàng)目用地圖,案例：三圖一表（示例1）石家莊某項(xiàng)目,本案,項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門的東南側(cè)，地塊西側(cè)距離東二環(huán)約200米，北側(cè)距離長(zhǎng)安街約250米，南側(cè)距離通惠河北路約100米； 地塊位置絕佳，區(qū)域價(jià)值高。,案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（限高70米）,案例：三圖一表（示例2）北京某項(xiàng)目,主

3、要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表,北京某項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表，每個(gè)地塊的用地性質(zhì)、容積率、限高等，都有具體規(guī)定,案例：三圖一表（示例3）北京某項(xiàng)目,通過對(duì)三圖一表的解讀，我們可以很清楚地了解項(xiàng)目的基本資料,項(xiàng)目區(qū)位； 項(xiàng)目四至； 交通狀況； 周邊情況； 項(xiàng)目規(guī)模； 。,三圖一表，能給我們項(xiàng)目的什么信息？,項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,通過項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀的了解，我們可以掌握項(xiàng)目開發(fā)的基本條件：,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀,地塊內(nèi)部： 現(xiàn)狀（有無現(xiàn)狀待拆遷房屋）； 有無需保護(hù)的古樹、古跡； 有無高壓線； 有無高差、陡坎； 有無水系

4、、防洪溝等； 其他有利或不利影響。,地塊周邊： 四至現(xiàn)狀； 道路交通及出入口； 有無綠化帶、水景等資源； 有無高壓線等影響因素； 有無教育、商業(yè)、交通等配套； 其他有利或不利影響。,表現(xiàn)形式：文字描述+現(xiàn)場(chǎng)照片（衛(wèi)星圖片等）,其它有利因素：,其它不利因素：,臨近政府、大型公園、名勝古跡、著名院校、地標(biāo)建筑等,低檔項(xiàng)目（居民素質(zhì)及品質(zhì)）、鐵路（震動(dòng)及噪音）、垃圾處理廠（空氣及氣味）、火葬場(chǎng)（心理抗性）、燃?xì)庹荆ㄐ睦锟剐裕⑴潘疁希馕都碍h(huán)境）、工廠（空氣及噪音）、監(jiān)獄（心理抗性）、低檔市場(chǎng)、傳染病醫(yī)院等,案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例1）,案例：項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀（示例2）,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀，

5、能給我們傳達(dá)什么信息？,通過對(duì)地塊及周邊現(xiàn)狀的解讀， 可以對(duì)項(xiàng)目用地有個(gè)客觀認(rèn)識(shí),項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,我們所說的地塊價(jià)值分析，就是通過對(duì)項(xiàng)目地塊內(nèi)、外部促進(jìn)和影響因素的分析、對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目地塊的居住價(jià)值和商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值進(jìn)行排序，以便給產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。,共同影響因素（如區(qū)位等） 外部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（如公共綠地、水景、配套等） 外部條件影響因素（如交通干道影響、高壓線、政策房等） 內(nèi)部?jī)r(jià)值促進(jìn)因素（水系、山景等） 內(nèi)部條件影響因素（如高壓線、政策房等）,如何做地塊價(jià)值分析，以及要得到什么結(jié)論？

6、,表現(xiàn)形式：用地圖（衛(wèi)星圖等）+文字描述+結(jié)論,影響因素：高壓線影響、南側(cè)廠房影響、經(jīng)濟(jì)適用房影響、其他項(xiàng)目影響 改善因素：綠化帶改善居住品質(zhì) 地塊價(jià)值排序：地塊4 地塊1 地塊3,地塊價(jià)值分析（示例1）,地塊價(jià)值分析（示例 2）,改善因素： 西側(cè)河道及綠化帶改善環(huán)境； 南側(cè)現(xiàn)狀道路，接通便利。,影響因素： 北側(cè)廠房噪聲影響； 南側(cè)道路噪聲影響； 東側(cè)低端項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)影響。,地塊價(jià)值排序： 居住價(jià)值：地塊西側(cè) 地塊中部 地塊南部 地塊東北部 商業(yè)價(jià)值：地塊南部 地塊東部 地塊西部 地塊北部,地塊價(jià)值分析的結(jié)論，可以從居住和商業(yè)（商務(wù)）等方面，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行排序，可以指導(dǎo)后續(xù)的產(chǎn)品定位和規(guī)劃原則

7、的確定,地塊價(jià)值分析結(jié)論，對(duì)我們的后續(xù)工作有什么用處？,地塊價(jià)值分析結(jié)論：,居住價(jià)值排序結(jié)論（示例） ABCD 。/地塊2 地塊3 地塊1 地塊4 商業(yè)（商務(wù)）價(jià)值排序結(jié)論（示例） BCAD 。/地塊4 地塊1 地塊2 地塊3,項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,規(guī)劃原則的確定，需要考慮多方面的因素，其中，最主要的有：,開發(fā)商的訴求 對(duì)于該項(xiàng)目，開發(fā)商有什么訴求？是追求現(xiàn)金流，還是價(jià)值最大化？對(duì)于產(chǎn)品定位和規(guī)劃來說，這些是很重要的決定因素。 市場(chǎng)因素 市場(chǎng)上什么樣的產(chǎn)品銷售的最好？什么樣的是不接受的？競(jìng)品是什么樣的

8、？未來什么樣的產(chǎn)品供應(yīng)量最大？我們?nèi)绾巫霾町惢俊?技術(shù)可行性 根據(jù)前兩項(xiàng)得出來的結(jié)論，在具體實(shí)施過程中，技術(shù)上是否可行？如規(guī)劃布局方面、如產(chǎn)品形式方面、建筑技術(shù)方面。,如何做確定規(guī)劃原則？,不同的開發(fā)商，對(duì)于自身的項(xiàng)目開發(fā)，有不同的要求，作為策劃公司來說，我們要考慮：,項(xiàng)目地塊的開發(fā)商，他們的發(fā)展模式是什么樣的？以往項(xiàng)目都是什么樣的定位？開發(fā)策略又是什么樣的？ 想要服務(wù)好開發(fā)商，首先我們要了解開發(fā)商； 了解和研究開發(fā)商的發(fā)展模式、以往項(xiàng)目的定位及開發(fā)策略，我們可以實(shí)現(xiàn)在與開發(fā)商的接觸中實(shí)現(xiàn)有效、高校溝通。 針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來說，開發(fā)商有什么特殊要求？ 每個(gè)項(xiàng)目都有它自己的特殊性，如當(dāng)?shù)卣蟆?/p>

9、公司資金狀況及回款要求不同等。所以，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)異于以前已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目，不能完全照搬；要做現(xiàn)金流，還是追求價(jià)值最大化？還是開發(fā)商最愛說的“合理銷售速度下的價(jià)值最大化”？ 條件苛刻時(shí)，是犧牲舒適度做滿指標(biāo)，還是為了提高品質(zhì)可以犧牲部分指標(biāo)？ 與開發(fā)商的溝通信息要及時(shí)、對(duì)等，避免不必要的返工。,如何考慮開發(fā)商的訴求？,我們的項(xiàng)目，對(duì)于這個(gè)城市，或這個(gè)區(qū)域來說，不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)。,房地產(chǎn)政策是什么樣的？當(dāng)?shù)卣惺裁刺厥庖螅?宏觀經(jīng)濟(jì)政策； 房地產(chǎn)調(diào)控政策； 城市發(fā)展策略。 當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)情況如何？有什么發(fā)展趨勢(shì)？ 經(jīng)濟(jì)情況可以很大程度上反映購(gòu)買力； 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況是什么樣的？ 整

10、體發(fā)展情況和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r； 在售項(xiàng)目的供應(yīng)量和去化量，以及潛在供應(yīng)量； 主要競(jìng)品的具體情況； 市場(chǎng)需求是什么？,市場(chǎng)研究的結(jié)論，告訴我們可以做什么？,開發(fā)商的訴求了解了，市場(chǎng)研究也做好了，那在技術(shù)上，是否可實(shí)施呢？,規(guī)劃條件分析 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：每個(gè)項(xiàng)目，拿地的時(shí)候，都會(huì)有一份規(guī)劃意見書，里面會(huì)很明確地規(guī)定這個(gè)項(xiàng)目的具體指標(biāo)及其他要求； 當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)劃要求，如樓座間距、日照要求等； 項(xiàng)目用地周邊影響因素分析。 相關(guān)技術(shù)研究 方案在具體建設(shè)中，建筑技術(shù)、施工技術(shù)和材料技術(shù)方面是否可行？,我們的想法技術(shù)上可行嗎？,26,規(guī)劃意見書主要內(nèi)容,規(guī)劃條件分析,抬頭,地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、限

11、高、建筑密度,規(guī)劃意見書主要內(nèi)容,規(guī)劃條件分析,是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標(biāo),是否有政策房指標(biāo)？ 限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè),規(guī)劃意見書主要內(nèi)容,規(guī)劃條件分析,建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離,社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求,規(guī)劃意見書主要內(nèi)容,規(guī)劃條件分析,30,地塊圖：直觀了解,規(guī)劃意見書主要內(nèi)容,規(guī)劃條件分析,當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī),規(guī)劃條件分析,日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)： 沈陽(yáng)市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定(沈陽(yáng)市人民政府令 2006第64號(hào)),“第九條”：住宅建筑高度在40米以上時(shí)，面寬不大于60米。 “第十四條”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于1

12、.2時(shí)，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，當(dāng)建筑高度在40米以上時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米； “第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布置的高層住宅之間的建筑間距除滿足本規(guī)定相對(duì)應(yīng)的建筑間距要求外，不得小于30米。 “第二十三條”：住宅日照是指住宅主采光面居室的滿窗日照時(shí)數(shù)。日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為上午8時(shí)至下午4時(shí)。 “第二十五條”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布置時(shí)，新建住宅日照應(yīng)不低于大寒日1小時(shí)。,建筑寬高比,建筑間距,日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),規(guī)劃條件分析,當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī),32,贈(zèng)送面積依據(jù)：成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對(duì) 成都市規(guī)劃管理技術(shù)

13、規(guī)定中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋,二、住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米。躍層式住宅起居室（廳）、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。 六、每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于該層建筑面積的15%。此外，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺(tái)式建筑陽(yáng)臺(tái)等有特殊要求的除外。 七、飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。 八、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進(jìn)深不宜大于0.6米，且連續(xù)長(zhǎng)

14、度不應(yīng)大于1.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。 十一、本解釋自2010年2月25日起施行，有效期為兩年。,地塊周邊建筑復(fù)雜，規(guī)劃影響較大 項(xiàng)目地塊周邊情況復(fù)雜，東南西北四個(gè)方向均有現(xiàn)狀居住建筑，日照和建筑退讓相互影響； 南側(cè)爛尾樓及北側(cè)燕華苑對(duì)地塊影響較大，如圖所示： 點(diǎn)式住宅日照系數(shù)1.2，做滿70米時(shí)，需84米間距； 板式住宅日照系數(shù)1.6/1.7，做滿70米時(shí)，需112/119米間距，地塊可用區(qū)域相對(duì)局促，也不利于排布。,項(xiàng)目周邊影響因素分析,規(guī)劃條件分析,規(guī)劃條件分析,相關(guān)技術(shù)研究,34,想象力再豐富、策劃的再好，最終決定能不能實(shí)施的，就是建筑技術(shù)。 建筑技術(shù) 高科技

15、、智能化等。 施工技術(shù) 施工組織、施工管理等。 材料技術(shù) 新材料的運(yùn)用等。,只有當(dāng)這些技術(shù)都可實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目才能真正從圖紙變成現(xiàn)實(shí),規(guī)劃原則確定,35,規(guī)劃原則，要確定哪些內(nèi)容？,產(chǎn)品定位方向；（依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論+開發(fā)商訴求） 業(yè)態(tài)及布局；（依據(jù)規(guī)劃條件+地塊價(jià)值分析結(jié)論） 住宅產(chǎn)品拆分組合方式；（依據(jù)規(guī)劃條件+市場(chǎng)研究結(jié)論） 住宅產(chǎn)品和地塊居住價(jià)值對(duì)位關(guān)系及總圖布局形式；（規(guī)依據(jù)劃條件+市場(chǎng)研究結(jié)論） 主要出入口及交通組織；（依據(jù)規(guī)劃條件+總圖布局形式結(jié)論） 總體建筑風(fēng)格及材料；（依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論+項(xiàng)目定位方向+開發(fā)商訴求） 總體園林風(fēng)格。（依據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論+總體建筑風(fēng)格）,確定了以上規(guī)劃原則，

16、可以對(duì)后續(xù)的產(chǎn)品定位深化和設(shè)計(jì)提供依據(jù),項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,37,以假設(shè)為前提，以事實(shí)為依據(jù),如何判斷項(xiàng)目產(chǎn)品的基本發(fā)展方向呢？,產(chǎn)品策劃,容積率,38,容積率的概念 容積率=地上建筑面積/用地面積 容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的比值（倍數(shù)），即為容積率的值。,容積率指標(biāo)（一般用“R”或者“FAR”表示），是規(guī)劃管理部門給定的特定數(shù)值，原則上項(xiàng)目的最終容積率應(yīng)該小于或等于該給定值； 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)； 容積率指標(biāo)中所指

17、的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地下建筑面積一般不計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算中； 容積率指標(biāo)中的總用地面積，一般是指凈面積，即可建設(shè)用地面積。,對(duì)于項(xiàng)目來說，容積率是最重要的指標(biāo)，它決定了項(xiàng)目的規(guī)模、強(qiáng)度等,如這張圖，地塊相應(yīng)的容積率就是2.5,日照間距系數(shù),39,日照間距系數(shù)的概念 日照間距系數(shù)，是指遮擋建筑與被遮擋建筑之間的水平投影間距，與遮擋建筑高度的比值； 日照間距系數(shù)的規(guī)定，是為了使遮擋建筑與被遮擋建筑之間保持足夠的距離，從而保證被遮擋建筑在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照時(shí)長(zhǎng)。,通常，規(guī)劃部門對(duì)于多層或者高層板式建筑的日照間距系數(shù)會(huì)有比較嚴(yán)格的規(guī)定，而對(duì)于高層塔樓，則主要根據(jù)實(shí)際的日照測(cè)算，正

18、常情況下，只要保證大寒日2小時(shí)的滿窗日照，同時(shí)滿足最小樓間距規(guī)定即可。 一般來說，項(xiàng)目所處的緯度不同，日照間距系數(shù)要求也會(huì)不同，緯度越低日照間距系數(shù)越小，緯度越高，日照間距系數(shù)越大。 我們拿同樣是多層板樓的日照間距系數(shù)指標(biāo)來比較一下： 緯度低的地方，如長(zhǎng)江中下游的蘇州市，緯度是北緯31度，日照間距系數(shù)正常情況下為1.20-1.25左右；而緯度較高的地方，如北京，緯度是北緯39度，正常的日照間距系數(shù)為1.60-1.70左右。,對(duì)于項(xiàng)目來說，日照間距系數(shù)決定了前后樓間距的大小,建筑密度,40,建筑密度的概念 建筑密度是指建筑基底面積與建設(shè)用地面積的比值，以百分比表示； 項(xiàng)目的建筑密度會(huì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)意

19、見書里有明確規(guī)定； 一般情況下，為了控制項(xiàng)目的品質(zhì)、盡量提高人均綠化率和人均活動(dòng)空間，對(duì)住宅項(xiàng)目的建筑密度有一個(gè)大致的控制： 多層小區(qū)的建筑密度一般為25%35%左右； 小高層小區(qū)的建筑密度一般為20%25%左右； 高層小區(qū)一般為15%20%左右； 公建或商業(yè)的建筑密度一般會(huì)根據(jù)項(xiàng)目單獨(dú)給定，一般會(huì)比住宅項(xiàng)目高，例如45%甚至更高。,對(duì)于項(xiàng)目來說，建筑密度決定了所有樓座基座的占地面積,建筑限高,41,對(duì)于項(xiàng)目來說，建筑密度決定了所有樓座基座的占地面積,限高示意,項(xiàng)目平均層數(shù)與容積率拆分的基本概念,42,對(duì)于項(xiàng)目來說，如果不需要做拆分，那么根據(jù)上表可基本推斷出產(chǎn)品形態(tài),容積率高低與產(chǎn)品形態(tài)對(duì)應(yīng)關(guān)

20、系 眾所周知，不同的容積率，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)肯定是不一樣的，那么，有沒有一個(gè)比較合理的指標(biāo)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)的界定呢？答案是有的：,根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)、一些前輩的總結(jié)以及對(duì)于大量項(xiàng)目的分析，我們得出這個(gè)對(duì)應(yīng)表。,什么是容積率拆分,43,容積率拆分，可以得到更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品、豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線、創(chuàng)造更高的價(jià)值,什么是容積率拆分？為什么要做容積率拆分？ 通常，給定的一定數(shù)值的容積率，會(huì)對(duì)應(yīng)一定的產(chǎn)品形式，包括它合理的平均樓層數(shù)，如前表所示； 但是，由于種種需要，在滿足其他規(guī)劃指標(biāo)的前提下，對(duì)給定的容積率進(jìn)行分解，局部拉高，局部壓低，從而在一個(gè)項(xiàng)目里面形成不同的產(chǎn)品形式，滿足不同的需要，這種做法就叫做容

21、積率拆分。,容積率拆分的基本方向,44,容積率拆分，是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)分析和計(jì)算，以后我們會(huì)用專題給大家講解，目前先提供一個(gè)不同容積率下，產(chǎn)品拆分可能性的參考：,對(duì)于層數(shù)上限的控制，一般是規(guī)范限制的各個(gè)區(qū)間段的上限，利于降低設(shè)計(jì)和施工的技術(shù)難度、利于降低成本； 對(duì)于不同地塊，不同項(xiàng)目，當(dāng)然，肯定還有不同的拆分方法，這里說到的，是比較合理和常用的。對(duì)于一般的項(xiàng)目運(yùn)作來說，應(yīng)該是夠用了，至少方向是不會(huì)錯(cuò)的。,項(xiàng)目地塊基本資料及解讀,項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀分析,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃原則確定,產(chǎn)品初步發(fā)展方向分析,總目錄,案例分享,46,策劃方案與實(shí)際方案對(duì)照：北京2011年銷冠,案例分享1，北京金茂府,

22、規(guī)劃依據(jù)| 地塊位置,城市核心，優(yōu)勢(shì)地段，成熟配套，規(guī)?；?，優(yōu)質(zhì)資源，宜居,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃依據(jù)| 規(guī)劃指標(biāo),多個(gè)不同性質(zhì)地塊組成，用地規(guī)整，配套完善,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃依據(jù)| 規(guī)劃指標(biāo),規(guī)劃限制性條件： 限高：60米/80米 住宅公建比：50%：50% 廉租房：住宅的15% 地鐵：東側(cè)用地有地鐵入口,案例分享1，北京金茂府,開發(fā)商提出突破某些限規(guī)，以提升居住價(jià)值，提高建筑限高和改變用地位置，但被否決。 其它思路：異地配建政策房， A4-8與A4-10的用地指標(biāo)平衡？,規(guī)劃依據(jù)| 規(guī)劃指標(biāo),案例分享-案例一，北京金茂府,項(xiàng)目定位：北京CBD東擴(kuò)圈絕版規(guī)?；呱芯幼^(qū)，滿足

23、高端人群在城市核心區(qū)的高品質(zhì)居住需求 客戶定位：CBD都會(huì)名流顯貴一族（地緣型客戶） （注重品質(zhì)享受、國(guó)際視野、領(lǐng)先思維的偏好CBD區(qū)域自住與商務(wù)需求者） 需求分析（三類客群不同的居住類需求）： 家庭式居住需求 商務(wù)式居住需求 投資需求,規(guī)劃依據(jù)| 項(xiàng)目定位與客群定位,案例分享-案例一，北京金茂府,A4-1地塊,主力戶型為220260豪華三居、280-320豪華四居 滿足高端人群家庭型居住需求,規(guī)劃依據(jù)| 戶型配比,A4-8/10地塊,住宅部分：110-120舒適一居、130-140舒適二居 服務(wù)式公寓：70-90，以一居為主，少量零居，滿足商務(wù)型居住及投資需求,廉租房：滿足政府相關(guān)規(guī)定，一居

24、戶型35 ，二居戶型45，比例為40%：60%，折算戶均面積約41 ,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 | 地塊價(jià)值分析,地塊規(guī)整，無明顯不利影響 主要影響因子： 市政主干道：東四環(huán)、廣渠路 規(guī)劃公園及市政綠地 地鐵口 居住價(jià)值判斷 A4-1A4-8A4-10 商業(yè)價(jià)值判斷 A4-10A4-8A4-1,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 | 總體規(guī)劃思路,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 | 總體規(guī)劃思路,純高端住區(qū) （大戶型）,商 務(wù) 住 宅 區(qū),酒店+公寓,廉租房,教育配套,公園配套,公寓+商業(yè),案例分享-案例一，北京金茂府,廉租房,廉租房配于A4-10地塊東北角,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,

25、案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,A4-1地塊 家庭式居住住宅 14-18層的高層短板，共9幢16個(gè)單元 一梯二戶，層高3.1-3.2米,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,廉租房 地塊東側(cè)，臨近四環(huán)東西向排布（省地）,商務(wù)居住高端住宅（20-24層的高層短板，一梯二戶） 酒店式公寓（17-25層高層塔樓） 精品酒店（2-4層小型綜合體） 配套高端商業(yè)及生活便利店（1-2層沿街底商） 標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.0-3.1米,A4-8與A4-10地塊,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,A4-7地塊：0.05的容積率的充分利用,1000地上建面，有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán) 地下空間可加以利用 銷售期：售樓處+

26、景觀示范區(qū) 建成后：會(huì)所+精品酒店配套,案例分享1，北京金茂府,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 | 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算：稅后利潤(rùn)約16.3億元，稅后投資利潤(rùn)率為23%，處于合理范圍。,案例分享1，北京金茂府,61,策劃方案與實(shí)際方案對(duì)照,直觀感覺：總體布局相似，但實(shí)際方案樓棟數(shù)明顯減少,推測(cè)：戶均面積增大，使得總戶數(shù)減少？,案例分享-案例一，北京金茂府,A4-1：8幢12單元，共392戶，320/戶 A4-8：住宅2單元96戶，215/戶； 公寓1幢333戶，70/戶 A4-10：住宅4單元176戶，200/戶； 公寓3幢506戶，90/戶,A4-1：9幢16單元，共466戶，270/戶 A4-8：住宅4單

27、元192戶，130/戶； 公寓1幢123戶，80/戶 A4-10：住宅8單元240戶，130/戶； 公寓3幢592戶，80/戶,策劃方案與實(shí)際方案對(duì)照,總規(guī)思路相近,實(shí)際方案住宅面積區(qū)間明顯較大,根源： 對(duì)市場(chǎng)和客群判斷差異,案例分享1，北京金茂府,武漢 華潤(rùn)鳳凰城二期 關(guān)鍵詞：百米高層的景觀視野,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開發(fā)商：華潤(rùn)置地（武漢）有限公司 規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)：新加坡盛邦（上海）咨詢有限公司、深圳市設(shè)計(jì)研究總院 景觀設(shè)計(jì)：北京創(chuàng)翌高峰景觀設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目地址：武漢市武昌區(qū)中山路鳳凰館 占地面積：50464 建筑面積：157300 容積率：2.80 6棟共10個(gè)單元

28、的33層板樓與1棟8層電梯公寓近似于圍合的布局,2.80，何必做33層？,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,14-18層的高層短板 一梯二戶，層高3.1-3.2米,對(duì)照案例：北京金茂府 同樣的2.80！,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,地塊分析 劣勢(shì)：比較尷尬，地塊處于長(zhǎng)江與沙湖之間，屬于二線臨水位置,長(zhǎng)江,沙湖,1100m,700m,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,總體規(guī)劃 克服劣勢(shì)：欲窮千里目，更上一層樓 33層近百米高的樓座，遠(yuǎn)高于周邊現(xiàn)有建筑，更多的戶型可以獲得極佳的景觀視野，提升銷售價(jià)值。,前提：地塊限高要足夠,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：大型中庭 百米高樓降低了建筑

29、密度，并采用近似于圍合的布局 53%超高綠化率，中央綠地占地28000,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：架空層 樓座底層為5.1米高的架空層，盡力提高景觀戶型的數(shù)量； 亦可豐富社區(qū)景觀層次。,案例分享2，武漢華潤(rùn)鳳凰城二期,南昌 萬(wàn)科青山湖 關(guān)鍵詞：戶戶觀湖 市場(chǎng)主導(dǎo)規(guī)劃,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開發(fā)商：江西萬(wàn)科青山湖房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：這方建筑師事務(wù)所 Zephyr(US) Architects P.C. 項(xiàng)目地址：南昌青山湖北岸 占地面積：97081.54 建筑面積：135670.80 容積率：1.40,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,地塊分析：南向湖景，

30、逐步限高 青山湖位于地塊南側(cè)，一線臨湖優(yōu)質(zhì)地塊，無明顯視野遮擋，但有90米寬綠化隔離帶，稍有不利 政府規(guī)劃將地塊由南向北分為不同建筑限高的三塊,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,總體規(guī)劃 關(guān)鍵點(diǎn)：戶戶觀湖 分為兩個(gè)組團(tuán)：南部和中部為聯(lián)排別墅區(qū)，北側(cè)為高層區(qū) 運(yùn)用視覺通廊、視角錯(cuò)動(dòng)及高度差（由湖邊向外階梯狀遞增，和地塊控規(guī)相符）來達(dá)成目標(biāo)。,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,總體規(guī)劃 別墅區(qū)：視覺通廊、視角錯(cuò)動(dòng) 湖岸地勢(shì)比較平坦，無明顯高差，故不易采用前后高低錯(cuò)落的手法 最前排設(shè)計(jì)為三聯(lián)排以增加觀湖角度，各排聯(lián)排別墅間互相錯(cuò)位,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,總體規(guī)劃 高層區(qū)：盡力拔高 通過容積率有效拆分，得到28F的高層產(chǎn)品 最后一排的高層底部采用架空層，其高度遠(yuǎn)超常規(guī)，達(dá)到了11米,28F,11米,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,總體規(guī)劃 總體效果：戶戶觀湖,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,戶型設(shè)計(jì) 聯(lián)排別墅：戶型較為單一為減少樓座數(shù)量 面積較大，320-330,案例分享3，南昌萬(wàn)科青山湖,最終實(shí)施方案：對(duì)規(guī)劃稿改動(dòng)較大,為什么要改？,市場(chǎng)決定規(guī)劃！ 經(jīng)紀(jì)公司 做產(chǎn)品策劃 價(jià)值所在,案例分享3，