1、,遠(yuǎn)郊大盤的開發(fā)模式及案例,遠(yuǎn)郊大盤的開發(fā)模式及典型案例分析：,模式一：被動郊區(qū)化下的郊區(qū)大盤模式,案例一，碧桂園鳳凰城 案例二，北部萬科城 ,模式三：主動郊區(qū)化下的復(fù)合地產(chǎn)模式,模式二：主動郊區(qū)化下新市鎮(zhèn)模式,案例一，萬科良渚文化村 案例二，萬科東麗湖 ,案例一，中信山語湖 案例二，新鴻基玖瓏湖 ,模式一,被動郊區(qū)化下的郊區(qū)大盤模式核心理念：城市發(fā)展階段進(jìn)入郊區(qū)大盤時代，中高端人群缺乏的背景下，主抓剛需外溢的中低端客群,模式一,碧桂園、恒大等均是被動郊區(qū)化模式的典型代表，在全國已有大量成功開發(fā)案例,產(chǎn)品高性價比。遠(yuǎn)離城市核心區(qū)低成本取地，挑選物美價廉建材嚴(yán)格控制成本，保證產(chǎn)品中上品質(zhì)，合理定

2、價。 以快銷取勝。碧桂園曾多次締造日銷量第一的佳績，保證現(xiàn)金流的充裕。 抓核心客戶。碧桂園針對對距離不敏感的剛需客戶，有針對性的投放廣告。 大社區(qū)齊配套。碧桂園為了規(guī)避地段的影響，多以擁有大社區(qū)的大盤出現(xiàn)，營造自給自足的氛圍。,開發(fā)模式特點,已開發(fā)項目,已開發(fā)項目,開發(fā)模式特點,控制成本,取地期,開發(fā)過程,銷售過程,戰(zhàn)略部署進(jìn)入二三線城市，降低取地成本。2010年恒大平均土地成本519元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營與集約化管理降低運(yùn)營成本 集中采購、統(tǒng)一配送，實現(xiàn)規(guī)模效益，降低了材料成本 工程集中招標(biāo)降低了建設(shè)成本,定位營銷，降低營銷費(fèi)用 快速銷售，降低銷售中心各類生活成本,恒大地產(chǎn)在全國十多個大中型

3、城市開發(fā)了70多個項目，形成可以復(fù)制到恒大模式。 恒大針對不同客戶群體設(shè)計了不同的產(chǎn)品體系，主要以恒大華府、恒大城、恒大綠洲、恒大名都、恒大金碧天下幾個系列為主打。,模式一,項目屬性：到廣州市區(qū)僅30分鐘 ，增城第一大社區(qū)，初期“低價快銷”，別墅月均銷售40套左右，構(gòu)筑“白領(lǐng)也能住別墅”的夢想，吸引了大量廣州客戶以及新塘本地改善客戶,案例一：碧桂園鳳凰城,88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯(lián)排別墅，洋房產(chǎn)品均價為2800元，讓很多人實現(xiàn)了“50萬買別墅”的夢想。同期，廣州市區(qū)高層住宅均價為4500元 2002年5月1日，僅一天銷售額達(dá)到7.5億，開創(chuàng)地產(chǎn)界神話，成功實現(xiàn)了“低價快速” 銷售

4、榜第二名、同處廣園東的中?？党卿N售額沒有超過2億,模式一,配套屬性：奉行“配套先行,一次成型”的開發(fā)理念，一期建設(shè)就興建大量公建設(shè)施，成就齊全配套的大型社區(qū),道路交通系統(tǒng),商業(yè)配套系統(tǒng),教育設(shè)施系統(tǒng),醫(yī)療保健系統(tǒng),文化配套系統(tǒng),商務(wù)配套系統(tǒng),交通中心，會所，商業(yè),東門商業(yè)街,鳳凰城中英文學(xué)校,增城荔枝文化村,鳳凰城大酒店,獨立交通中心，地鐵5號線，業(yè)主巴，客運(yùn)中心,增城荔枝文化村,建設(shè)東門商業(yè)街，集合各種業(yè)態(tài)，整合知名商業(yè)品牌于一體。,開辦鳳凰城幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，前瞻性地開創(chuàng)了全國領(lǐng)先的教育連鎖體系。,社區(qū)醫(yī)院、健身中心,創(chuàng)造性地將五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店引入社區(qū)，增加了社區(qū)的含金量。,模式一,項目屬

5、性：廣州與清遠(yuǎn)交界處，距廣州中心區(qū)一小時車程；打造廣州北第一居所，突破區(qū)域第二居所板塊固有傳統(tǒng)；均價僅4000元，一個月勁銷2200套；形成約4-6萬居住人口規(guī)模的大型生態(tài)型城市社區(qū),萬科地產(chǎn)在南中國最大規(guī)模的項目； 廣州萬科首個超大規(guī)模、遠(yuǎn)郊項目； 廣州傳統(tǒng)的第二居所板塊、調(diào)控的重災(zāi)區(qū)； 未來將建成配套齊全、設(shè)施完善的“第一居所” 未來將形成約4-6萬居住人口規(guī)模的大型生態(tài)型城市社區(qū),案例二：北部萬科城,模式一,配套功能：重點打造和完善交通、購物、教育、醫(yī)療、餐飲、休閑等生活配套，成就“第一居所”,教育：正積極與清遠(yuǎn)政府接洽引入清遠(yuǎn)公立幼兒園、小學(xué)； 醫(yī)療：計劃與清遠(yuǎn)市人民醫(yī)院合作，建設(shè)社區(qū)

6、醫(yī)療中心,廣清輕軌將于2014年建成通車 已經(jīng)引入經(jīng)項目到清遠(yuǎn)的27路、210路公交車； 規(guī)劃建設(shè)社區(qū)交通中心，未來將開通到達(dá)廣州各商業(yè)旺區(qū)的社區(qū)穿梭巴士；,已簽約引進(jìn)廣州華潤萬家生活超市； 規(guī)劃建設(shè)沿湖商業(yè)街； 規(guī)劃打造美食一條街，未來將引入多種風(fēng)味品牌美食店；,模式一,客戶分析：核心客戶群體為老廣州人，五大中心城區(qū)為核心客戶來源區(qū)域；項目為高性價比產(chǎn)品，客戶主要是剛需客戶，其對本項目的價格和品牌認(rèn)可度高,客戶的區(qū)域來源：90%以上為廣州人，五大中心城區(qū)合計占比高達(dá)79%；客戶對萬科品牌與價格的認(rèn)可度分別為91 、94%。,成交客戶中，主要為首次置業(yè)群體，高達(dá)62；而客戶的置業(yè)目的中，自住型

7、的客戶為主要群體，占比73。由此可知，本項目很大程度上拉動了剛需客戶的需求，性價比高。,模式一,但是，這種模式溢價空間有限，不利于項目價值實現(xiàn),廣州,沈陽,重慶,沈陽世博板塊區(qū)域別墅均價10000元/平，碧桂園雙拼別墅價格5300元/平，聯(lián)排別墅4300元/平。,重慶長壽片區(qū)：高層均價3000元/平，別墅均價100002000萬元/平。 長壽碧桂園：高層洋房住宅均價2500元/平、聯(lián)排別墅均價4300元/平、雙拼別墅均價5800元/平。,-12.9%-66.7%,廣州鳳凰城洋房價格僅為市中心洋房價格的2/3。,-47%-57%,高層價格,別墅價格,-16.7%-66.3%,鳳凰城碧桂園,華南碧

8、桂園,市區(qū)或同區(qū)域住宅售價 碧桂園,降價幅度,10000,5300,4300,3000,2500,15000,5050,4250,碧桂園模式：低于市場平臺價格水平10%甚至60%，項目價值低端化，溢價空間有限,4250,3700,模式一,同時，廣州城郊別墅供應(yīng)貨量大，從區(qū)域趨同性和總價關(guān)聯(lián)性看，將陷入價格的紅海競爭,廣州周邊性價比別墅供給量大，競爭異常激烈； 廣州部分區(qū)域區(qū)位比項目離市區(qū)較近，交通便捷； 被動郊區(qū)化低價傾銷模式將陷入價格的紅海競爭。,模式一,本項目目前的發(fā)展模式即是被動郊區(qū)化郊區(qū)大盤模式，世聯(lián)認(rèn)為走被動郊區(qū)化的大盤開發(fā)模式雖然可行，但不是項目發(fā)展的最優(yōu)發(fā)展路徑,項目戰(zhàn)略選擇：被

9、動郊區(qū)化路線,核心問題 隨著廣州的城市邊界越來越大，城市中心的別墅越來越來稀缺，如何最大化項目價值，獲得最大的利潤？,項目存活不存在問題 利用低成本地價優(yōu)勢，結(jié)合基本生活配套，例如酒店、商業(yè)等設(shè)施，通過控制總價，主抓中低端剛需客戶群，但是不利于項目價值持續(xù)兌現(xiàn)： 溢價空間有限 陷入價格紅海,更高目標(biāo) 項目價值最大化，溢價最大化，利潤最大化。,模式一,模式二,主動郊區(qū)化下的新市鎮(zhèn)模式：通過特色強(qiáng)勢配套的營造，提供城市中高端人群在現(xiàn)有城市生活中所無法享受的全新生活模式,習(xí)慣了大城市的便捷交通,完善的城市生活配套,優(yōu)美的社區(qū)生活環(huán)境,高品質(zhì)的生活空間,向往離塵不離城的悠閑生活,城市生活是主流，愛慕虛

10、榮,城市中高端人群的共同特征,如何抓住這些人群的敏感點？ 案例1.杭州萬科良渚文化村：依托良渚文化特色，最終形成一個多功能的原創(chuàng)近郊小鎮(zhèn)。 案例2.天津萬科東麗湖：主打運(yùn)動休閑，最終形成一個集商務(wù)商業(yè)一體的生活空間。 通過特色配套營造差異化生活方式,模式二,位于杭州北郊，距杭州市中心20公里，中國第一個集人文、人居、休閑、旅游等多功能于一體的原創(chuàng)性近郊小鎮(zhèn),案例一：萬科良渚文化村,“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚組團(tuán)核心區(qū)，距離杭州市中心20公里，距離良渚遺址保護(hù)區(qū)2公里。既緊靠著名的文化遺址，又有距杭州市區(qū)中心最近的丘陵綠地和水網(wǎng)平原相結(jié)合的生態(tài)環(huán)境。 項目總占地面積約為12000畝（約8

11、平方公里），其中房地產(chǎn)開發(fā)用地約6000畝，容納3萬到5萬常住人口，在良好的自然植被間，有博物館、五星級度假酒店、學(xué)校、低密度寫字樓和集市，可居可游。,“良渚遺址”作為大遺址的特指概念逐漸形成，大型禮制性建筑、高等級祭壇、顯貴墓地集聚一地，大量不同類型的遺址被不斷發(fā)現(xiàn)，良渚遺址作為良渚時期的一個政治、經(jīng)濟(jì)、宗教和文化中心的觀念，很快得到了學(xué)術(shù)界的普遍認(rèn)同。,模式二,傳承新田園城鎮(zhèn)規(guī)劃理念，實踐田園城市、有機(jī)疏散、符合功能、有機(jī)生長、都市村落等核心概念，創(chuàng)造一個具有獨特魅力的新田園城鎮(zhèn)形態(tài),社區(qū)規(guī)劃原則：保持原有自然生態(tài)系統(tǒng)，居住空間與村落自然融合 道路規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃了外部道路、連接道路、內(nèi)部道

12、路和景觀步行四類道路，所有道路修建都盡量保護(hù)原有生態(tài)環(huán)境； 村落布局尊重自然紋理：為有效保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)，各村落選址均座落于山林南測，村落之間保留開放綠地，使各組團(tuán)保持保持一定距離，并沿景觀大道呈帶狀分布 多組團(tuán)中心的城鎮(zhèn)生活：村落布局以文化中心、商業(yè)中心等多個配套組團(tuán)為中心，在其中設(shè)置更全面的商業(yè)服務(wù)及公共娛樂設(shè)施，以便于各個村落可以廣泛共享，從而形成了一個不斷循環(huán)和持續(xù)生長的田園城市,讓自然融入生活的田園生活理想： 在城鄉(xiāng)之間，與周圍的自然環(huán)境和諧地融合 保持適當(dāng)?shù)娜丝诿芏?，居住與就業(yè)平衡 有不依賴于主城的基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè) 中心城與田園城市以便捷的交通放射狀或環(huán)狀相連,二軸二心三區(qū)七片”構(gòu)架,二

13、軸:以文化村東西主干道和濱河道路串聯(lián)主題村落 二心:東西分別設(shè)旅游中心區(qū)和公建中心區(qū) 三區(qū):分別設(shè)立核心旅游區(qū)、小鎮(zhèn)風(fēng)情度假區(qū)和森林生態(tài)休閑區(qū) 七片:分布在山水之間的主題居住村落,模式二,博物館、度假酒店，商業(yè)街等多種特色業(yè)態(tài)，打造多種功能的原創(chuàng)性近郊小鎮(zhèn),良渚文化博物館,白鷺灣君瀾度假酒店,玉鳥流蘇商業(yè)街區(qū),八大居住項目組團(tuán),占地4萬余平方米，建筑面積約1萬平方米。是集展示、研究、信息交流為一體的綜合性展示場所。作為文化標(biāo)簽，提升了整個項目的影響力和知名度。,占地約274.8畝，總建筑面積7.3萬平方米，擁有4萬多平方米的水面及2萬平方米的道路與廣場。是項目的前期核心配套，促進(jìn)了項目銷售。,

14、占地18.6萬平方米，建筑面積為4.6萬平方米。入駐商家包括畫館、藝術(shù)基地、商業(yè)、餐飲、藥店、洗衣店、銀行等。項目的主要產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，既豐富了項目的文化內(nèi)涵，又滿足了居住的生活配套。,項目核心產(chǎn)品，主要贏利點。,模式二,以標(biāo)志性建筑良渚文化博物院的打造先期構(gòu)成良渚文化村的精神內(nèi)核，大大提升了項目的影響力,良渚博物館由萬科出資建設(shè)，其中的展品由萬科出資收購，并且博物館并以不收取門票的方式接待游客，由于良渚博物館的建立，“良渚文化村”已借此成為4A級景區(qū)，是增加整體項目人文與文化內(nèi)涵的最大亮點。,良渚博物院是良渚文化村作為文化重鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑與城鎮(zhèn)精神導(dǎo)向，也是杭州城市的文化標(biāo)志性建筑，是傳播良渚文

15、化的集中展示地。,良渚文化村開發(fā)前，原居住有一個村莊，通過政府組織拆遷，以凈地的方式出讓土地給我們。我們自行基礎(chǔ)建設(shè)投入（七通一平），整個基建及配套投入大概20億左右。區(qū)域內(nèi)的山地以租賃的形式，保持原生態(tài)，部分地方建造了一些登山步道。此外，后期將由政府出資建造原居民安置區(qū)。 良渚文化村工作人員,模式二,項目設(shè)施了六大生活配套系統(tǒng)，以構(gòu)成完備的小鎮(zhèn)生活，并在配套中始終串聯(lián)“創(chuàng)意良渚”的主線，自成一體,文化設(shè)施系統(tǒng) 醫(yī)療保健系統(tǒng) 道路交通系統(tǒng) 商業(yè)配套系統(tǒng) 教育設(shè)施系統(tǒng) 休閑運(yùn)動系統(tǒng),良渚博物館、基督教堂、大雄寺,與浙江省一院共建小區(qū)醫(yī)療系統(tǒng),班車、公交車、道路、古墩路延伸段,玉鳥流蘇商業(yè)街、白鷺

16、郡商業(yè)中心、商務(wù)酒店、社區(qū)超市,雙語幼兒園、中小學(xué),各大主題公園、度假酒店、拓展基地、休閑設(shè)施,整個項目配套通過“創(chuàng)意良渚”這一主線自成體系,整個良渚文化村是“創(chuàng)意良渚”的主要組成部分，致力于發(fā)展文化休閑旅游業(yè)、文化會展業(yè)和時尚消費(fèi)業(yè),模式二,項目七個主題村落居住片區(qū)，提供了多種類型的產(chǎn)品，滿足不同人群不同階段的需求,良渚文化博物館：日接待1200-1500人、館內(nèi)建立了完善的接待、多媒體導(dǎo)覽、觀眾互動體驗項目、文化活動、紀(jì)念品商店等服務(wù)體系是一座服務(wù)完善、設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化博物館 白鷺灣君瀾度假酒店：入住率較高、訂房需提前預(yù)約 商業(yè)街：目前主要以特色餐飲為主，配套一些超市和洗衣店，當(dāng)前多數(shù)虧本

17、運(yùn)營。,模式二,發(fā)展歷程是以文化帶來人氣，提升物業(yè)價值，依靠銷售型物業(yè)贏利，整個開發(fā)過程中公建、商業(yè)、住宅等要素有機(jī)穿插,2006年,2007年,2008年,2009年,2003年,2005年白鷺灣君瀾度假酒店簽約；06年開工；08年3月試營業(yè),2005年3月，良渚文化博物館開工建設(shè)；,2007年初，玉鳥流蘇開工，2008年5月一期交付,教育配套：幼兒園、中小學(xué)相繼開工,良渚青少年活動中心,社區(qū)大型賣場等商業(yè)配套將投入使用,2005年，白鷺郡北開盤銷售,2006年3月，竹徑茶語開盤銷售,2006年9月，陽光天際開盤銷售,2007年8月，白鷺郡東開盤銷售,2008年8月，白鷺郡南開盤銷售,文化、

18、商業(yè)、公建配套,住宅,度假酒店是良渚文化村前期的核心配套；酒店對項目的帶動作用明顯，具體影響從酒店簽約階段起即開始顯現(xiàn),以標(biāo)志性建筑良渚文化博物院的打造先期構(gòu)成良渚文化村的精神內(nèi)核,以特色風(fēng)情商業(yè)街玉鳥流蘇的打造來滿足項目開發(fā)期間需要的生活配套，導(dǎo)入人氣,社區(qū)配套進(jìn)一步完善,2010年,2011年,農(nóng)貿(mào)市場開業(yè),2010年10月，春漫里開盤銷售,2011年1月，白鷺郡 南2期開盤銷售,模式二,萬科東麗湖城市未來新區(qū)發(fā)展方向、區(qū)位陌生、具備優(yōu)勢稀缺景觀資源、超大規(guī)模多元化居住社區(qū),萬科東麗湖區(qū)位示意圖,規(guī)模示意圖,區(qū)位：東麗湖處于天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)之間 交通：項目據(jù)外環(huán)線17公里，距離天津

19、市區(qū)中心約28公里，距離濱海城區(qū)25公里，距離天津機(jī)場26公里，交通便捷。 規(guī)模：項目總占地4095畝，總建筑面積130萬平米 規(guī)劃遠(yuǎn)景：集居住、教育、旅游、休閑、會議度假為一體的功能齊全的完整綜合性新市鎮(zhèn) 核心詞：生態(tài)、新市鎮(zhèn),新天津 “一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)中，位于中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”這一發(fā)展主軸上； 隨著天津市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃東移，東麗湖本身位于“交通走廊”和“產(chǎn)業(yè)走廊”的肩部，未來發(fā)揮前景良好； 但開發(fā)現(xiàn)狀;區(qū)域陌生、缺乏配套，交通不便。,項目背景,案例二：萬科東麗湖,模式二,“新市鎮(zhèn)”開發(fā)理念主動城市化，打造多樣性、整體綜合開發(fā)的綜合型新市鎮(zhèn),開發(fā)理念 湖岸造城的新市鎮(zhèn)模式

20、 ，將社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)作為整體，綜合考慮社區(qū)的多樣性、人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機(jī)會和自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)開發(fā)。,市政道路建設(shè)建設(shè)國際滑水標(biāo)準(zhǔn)賽道，承辦世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽，迫使政府修路改善到市區(qū)的交通； 自給自足社區(qū)內(nèi)部設(shè)計中心區(qū)，包括辦公空間、交通樞紐，形成一個相對自給自足的社區(qū)； 就業(yè)機(jī)會引入泰達(dá)開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)企業(yè)，吸引業(yè)主的同時提供就業(yè)機(jī)會，形成在家辦公模式； 小區(qū)功能設(shè)置齊全小學(xué)、中學(xué)、郵局、銀行、圖書館、社區(qū)中心、醫(yī)療中心、會議中心、巴士總站、娛樂中心。做到居民5分鐘左右步行到區(qū)內(nèi)任何一個職能。,計劃在810年內(nèi)建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全的完整綜合

21、性新市鎮(zhèn)。,模式二,項目啟動期以運(yùn)動休閑配套為強(qiáng)勢特色驅(qū)動，打造城市差異化的生活方式，吸引天津中高端人群的眼球,利用東麗湖7平方公里的寬闊水域，萬科通過運(yùn)動休閑項目設(shè)施的打造，營造出都市無法享受的休閑生活,模式二,后期，項目提出國際化的生活理念，打造多種城市配套功能，滿足不同人群生活、度假、休閑娛樂等多樣化需求,開發(fā)理念 湖岸造城的“新城市主義”模式 ，將社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)作為整體，綜合考慮社區(qū)的多樣性、人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機(jī)會和自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)開發(fā)。,項目目標(biāo)是建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全的完整綜合性新市鎮(zhèn)。,酒店商務(wù)：酒店、寫字樓 教育：萬科實驗?zāi)７缎?/p>

22、學(xué)、伊頓國際雙語幼兒園 醫(yī)療：社區(qū)健康保健中心 商業(yè)：鄰里中心商業(yè)、華潤超市、大方便利、招商自助銀行、運(yùn)動主題餐廳、邑居客餃子館、濱湖酒樓、家居家飾店、服裝店 文化：會議中心、圖書館、天津市青少年科技俱樂部,城市生活配套,模式二,開發(fā)首期以純別墅產(chǎn)品奠定高檔市場基調(diào)，二期加入洋房小高層等舒適實用產(chǎn)品，產(chǎn)品逐步多元化，滿足不同人群的居住需求,一期“Lake+湖院別墅” 2004年10月推出獨棟別墅，次年7月推出聯(lián)排別墅，06年6月推出“北歐墅”; 共193套，建筑面積跨越170到300平方米的多個檔次。,二期“城市天籟” 2006年5月開盤，建筑面積12萬平米，總戶數(shù)約1100套。 以情景花園洋

23、房為主，薄板小高層為輔 組團(tuán)南部為多層洋房，北部是板式小高層，中間五座短板式小高層; 二期均價4700。,模式二,新市鎮(zhèn)開發(fā)模式,客戶：營造出市區(qū)內(nèi)沒有的全新生活氛圍，吸引中高端客戶群“主動郊區(qū)化”，同時最大化的滿足中高端人群的訴求。,配套：開發(fā)商真正投入，傾力打造“獨具特色的”的配套，精準(zhǔn)的打動中高端客戶的生活需求，同時通過商務(wù)、運(yùn)動、教育等功能的綜合，吸引多樣人群，為區(qū)域帶來持續(xù)的活力與競爭力。,規(guī)劃：提供大規(guī)模的具有休閑感的公共開放空間，與自然融合，與外界融合與交流；多中心與多景觀軸穿插，形成景觀網(wǎng)，提升整體價值,產(chǎn)品：多元化多檔次的產(chǎn)品，滿足不同人群的多元化需要,資源：不要求強(qiáng)勢的先天

24、自然資源或者旅游資源。,元素一,元素三,元素二,元素四,元素五,本項目雖然也可以走完全的新市鎮(zhèn)模式，但是卻浪費(fèi)了本項目優(yōu)質(zhì)的先天資源、項目規(guī)模及規(guī)劃,模式二,模式三,與家人、朋友共享生活的品質(zhì),繁忙生活中的一種轉(zhuǎn)換,尋找一處自我的完美心境,足夠的經(jīng)濟(jì)承受能力,最前衛(wèi)的消費(fèi)觀念,向往一個休閑舒放的自由空間,城市高端人群的共同特征,如何抓住這些人群的敏感點？ 案例1.中信山語湖 案例2.新鴻基玖瓏湖 利用和優(yōu)化自身資源，同時投入大量資金構(gòu)建特色強(qiáng)勢配套，打造城市家庭旅游、度假目的地，滿足其崇尚休閑、享受的心理需求。,他們具備：,極其敏感的投資嗅覺,主動郊區(qū)化下的復(fù)合地產(chǎn)模式核心理念：由于高端人群總

25、量較少，所以必須以強(qiáng)勢特色的資源或項目來滿足城市高端人群休閑度假生活的需求，同時配套和規(guī)劃方面又具有部分新市鎮(zhèn)的特色,模式三,在廣佛、成都等房地產(chǎn)快速發(fā)展的城市，別墅產(chǎn)品已進(jìn)入了大規(guī)模郊區(qū)化階段，項目通過大手筆打造休閑設(shè)施并結(jié)合自身資源，實現(xiàn)了主動郊區(qū)化的復(fù)合地產(chǎn)的成功開發(fā),中心山語湖,自然人文資源：2000余畝郊野森林公園、1500多畝國際體育公園、500畝生態(tài)濕地公園 高端特色設(shè)施： 18洞私家高爾夫、特色商業(yè)區(qū)、 鉑金五星級酒店、廣東實驗中學(xué)南海學(xué)校 功能復(fù)合。包含旅游、度假、商務(wù)、運(yùn)動、休閑于一體,成都麓山國際,優(yōu)化現(xiàn)有資源.利用本身丘陵與湖泊地勢,打造18洞高爾夫球場。 大手筆投資.

26、項目占地4000畝，總投資40億元人民幣。 多種休閑設(shè)施.以高爾夫為主導(dǎo),建設(shè)網(wǎng)球場、游泳池等各類運(yùn)動設(shè)施。,新鴻基玖瓏湖,自然人文資源：九龍湖森林公園、九龍湖水庫 高端特色設(shè)施：27洞大廣州最高端知名的高爾夫（亞運(yùn)會高爾夫比賽場地），口碑極佳的五星級公主酒店；,利用 先天資源,打造 后天資源,大投資,復(fù)合地產(chǎn),項目天生具有強(qiáng)勢稀缺的自然人文資源或后天大力打造資源 開發(fā)商具備較強(qiáng)的資金承受能力，愿意投入大量的高端特色設(shè)施，打造當(dāng)?shù)馗叨隧椖?復(fù)合地產(chǎn)模式核心要素,模式三,A3,依靠品牌影響力，整合山湖資源、頂級配套和尊貴服務(wù)，引領(lǐng)廣佛別墅市場,各配套體量配比（總體量約12萬）,案例一：中信山語湖

27、,模式三,配套體系：以高爾夫作為核心配套，主力運(yùn)營，學(xué)校、商業(yè)、酒店相關(guān)配套采用合作運(yùn)營或完全外向型運(yùn)營,模式三,前期社區(qū)環(huán)境整治、城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施大量投入，高爾夫度假配套和學(xué)校居住配套先期投入，社區(qū)價值先于住宅價值凸顯出來，隨配套的逐步完善，住宅價值迅速提升,廣東省實驗中學(xué)南海學(xué)校，09年9月動工，10年4月竣工，年初招生，9月正式開學(xué)。,九龍山森林公園，今年年初可以用了 天籟湖也于今年上半年開始整治。,2009年,2010年,1月,5月,9月,12月,2月,9月,10月,2008年,2007年,精品酒店于今年底動工，花費(fèi)300萬美金邀請國際知名設(shè)計公司賓士利打造山湖精品酒店。 酒店、商業(yè)

28、、會所于今年底動工。,07年山語湖開始建設(shè)高爾夫球場。09年初投入使用，今年5月15日正式運(yùn)營。,08年天竺湖開始整治（包括換水、污泥清除、生態(tài)養(yǎng)護(hù)等），其維護(hù)打理持續(xù)至今。 08年美景大道開始修建，09年投入使用。,朝向高爾夫?qū)W院是10年6月正式運(yùn)營。,A5區(qū)：46套420獨棟，3.12萬元/,項目首次開盤 A1區(qū)：103套319-670獨棟，1.75萬元/,A4-1區(qū)：102套319-670聯(lián)排，1.18萬元/,A2區(qū)：116套318-679 獨棟，2.1-2.6萬元/,A4-2區(qū)：66套291-543雙拼，1.7萬元/,A6區(qū)：52套387-701獨棟，2.5-6萬元/,A3區(qū)：91套423-913獨棟，1.8-4.7萬元/,2011年,模式三,成交客戶客戶明顯以從事地產(chǎn)、陶瓷、鋼材行業(yè)的私企業(yè)主為主，人群更加的高端化,截止至2010年11月17日，2010年成交的客戶中，以佛山客戶為主，占74%，支撐起主要的成交量，廣州客戶占17%，佛山主要以順德客戶為主，為27%，其次桂城15%、禪城12%。 其中順德的客戶價格承受能力最高，是臨湖產(chǎn)品等高價單位的主要承接者，客戶主要集中在順德陳村碧桂花城、碧桂園、樂從佛山奧園等早期洋房及別墅產(chǎn)品。,模式三,項目位于廣州花都區(qū)山前大道，近九龍湖森林公園，周邊自然資源良好，項目整體占地1