1、 技術(shù)資料 一、建筑知識 建筑承包商 房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，對房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用。也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。 資質(zhì)一級企業(yè) 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元，有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，設(shè)有高級工程師職稱的總工程師，高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟(jì)師職稱以上(含經(jīng)濟(jì)師)的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計竣工3

2、0萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，連續(xù)四年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)20。 資質(zhì)二級企業(yè) 自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；近三年累計竣工15 萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資；連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100，優(yōu)良率達(dá)10。 資質(zhì)三級企業(yè) 自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬

3、元，有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員，具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，建筑工程質(zhì)量合格率100。 資質(zhì)四級企業(yè) 自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以

4、上職稱，配有專業(yè)統(tǒng) 計人員。 資質(zhì)五級企業(yè) (只限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事 房地產(chǎn)開發(fā))自有流動資金不低于30萬 元、其他具停標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建 設(shè)行政管理部門制定。 建筑立面圖 是將建筑的不同測表面，投影到鉛直 投影面上而得到的正投影圖。它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝 飾做法等。根據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑 立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立 面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以 按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。在施工

5、中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。 建筑剖面圖 是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置 和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬 度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建 筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑 的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。 建筑平面圖 是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱

6、的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。 建筑總平面圖 建筑總平面圖是表明一項建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它是在建設(shè)基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護(hù)方面的要求等。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包

7、括的內(nèi)容有的較為簡單，有的則比較復(fù)雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 建筑工程施工圖 簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體 布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu) 構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工 等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達(dá)準(zhǔn)確、 要求具體的特點。它是設(shè)計工作的最后成果，是進(jìn)行工程施工、編制施工圖預(yù)算和施 工組織設(shè)計的依據(jù)，也是進(jìn)行施工技術(shù)管 理的重要技術(shù)文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。 建筑施工圖 簡稱“建施”。它一

8、般由設(shè)計部門的建 筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設(shè)備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身 剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳 圖和材料做法說明等等。 建筑工程圖 建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項目建設(shè)的技術(shù)依據(jù)和重要的技

9、術(shù)資科。建筑工程圖包括方案設(shè)計圖、各類施工圖 和工程竣工圖。由于工程建設(shè)各個階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設(shè)計圖主要是為征求建設(shè)單位的意見和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。 容積率 指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，

10、居住環(huán)境質(zhì)量下降。 建筑面積 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積墻體面積陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積 或非共用墻墻體、水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積） 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住

11、面積房屋的建筑面積建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為183，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠化率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。 建設(shè)用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

12、可兼容性質(zhì) 指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)項目可以兼容 需要提到的是，在新的住宅設(shè)計規(guī)范未實行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。 躍層、復(fù)式、錯層 躍層 一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動靜分區(qū)更為明確，但上下樓對于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。 復(fù)式 一層比較高的房子中局部

13、加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。 錯層 一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。 但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。 閣樓 即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋

14、面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。 水箱間 是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。 裝飾性塔樓 是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。 附層 即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。 假層 是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內(nèi)高度在1.7M以上的部分。 地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲

15、藏間、人防、機房等。 露臺 露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 陽臺 一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。 飄窗 一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計算面積。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 建筑面積 建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供

16、住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 使用面積 住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 公用建筑面積 公用建筑面積主要由以下部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（

17、單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。 房屋的建筑面積 建筑面積也稱建筑展開面積，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。 商品房公用建筑面積如何計算 公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、

18、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室。 2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積的計算公式如下： 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。 公用建筑面積的分?jǐn)傆嬎悖?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的計算： 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。 公攤面積 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該

19、幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂?各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 具體可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有： 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，需?/p>

20、在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 按照規(guī)定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑空間。 按照規(guī)定，北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前，必須向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，需要在銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公

21、用建筑部位。 建筑物的結(jié)構(gòu)分混合結(jié)構(gòu)（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國貿(mào)大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細(xì)說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結(jié)構(gòu)，大多為三十層，估計就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級烈度、二級抗震的條件下的允許高度為120有關(guān)。 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅

22、一般在56層以下。 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 鋼混結(jié)構(gòu) 這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓

23、館采用，或在工業(yè)建筑上采用。 剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻） 剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。 它的優(yōu)點是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點是自重大，基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)成本高，因此宜采用輕質(zhì)隔墻和短肢墻體系；同時，它的保溫性能較差，比如毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數(shù)約，遠(yuǎn)大于上海住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)對外墻

24、傳熱系數(shù)的強制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋 什么是商住住宅 商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。 蝶式住宅有什么特點 蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑

25、使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計在電梯間從而保證了戶型的方正。 SOLO SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。 SOLO戶型新概念之定義 1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人 2.戶型尊重客戶以往生活模式

26、，強調(diào)個性化界面 3.每套建筑面積在35平方米左右， 4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。 5. SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和 廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自

27、助式健身房等等， 7.全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。 8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。 9.外銷或內(nèi)銷外租 SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。 花園式住宅（別墅） 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 TOWNHOUSE十大標(biāo)準(zhǔn) 1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

28、 2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。 3、環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過06，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 6、建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 1

29、0、文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 酒店式公寓 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)

30、人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別 酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 服務(wù)性公寓的服務(wù)項目 根據(jù)服務(wù)性公寓的特點，其服務(wù)項目內(nèi)容如下：(1)設(shè)立住戶服務(wù)臺，24小時服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問題； (2)穿梭巴士服務(wù)，定時將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點，以方便用戶；(3) 學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國際學(xué)校讀 商務(wù)樓 商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動的樓 宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議 廳、洽談室等，但主要部分仍然是

31、辦公室。 是英文的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在平方米左右。 住宅小區(qū) 住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機構(gòu)。 微利房 微利房即廉價房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。 商品房 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是

32、80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。 公有住宅 公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。 公有舊住宅 公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。 新建公有住宅 新建公有住宅指由政府或國有

33、企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。 安居房 安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 經(jīng)濟(jì)適用房 是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經(jīng)濟(jì)實用房。隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通

34、過精心規(guī)劃，精心設(shè)計和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。 小康住宅 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 智能化大廈 又稱智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通

35、信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。 集資房 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 平價房 平價房是摜以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工

36、程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。 解困房 指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。 抵債房 “抵債房”，主要是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時，將自己所有的房屋作價支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給銀行的抵債房。 什么叫綠化隔離帶 按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達(dá)到100多萬平方公里。 綠色裝飾 所謂家庭綠化裝飾是

37、指在居室內(nèi)設(shè)計具有調(diào)節(jié)人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色 二、物業(yè)知識 物業(yè)管理 物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動。 物業(yè)管理服務(wù)費 物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有

38、人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 住宅維修基金 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應(yīng)當(dāng)按購房款2?3的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。 公有住房售后的維修 基金來源于兩部分： (1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅

39、不低于售 房款的20，高層宅不低于售房款的30。 該部分基 金屬售房單位所有。 (2)購房者按購 房款2的比例向售房單位繳交維修基金。售 房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝?民政府批準(zhǔn)后實施 公共設(shè)施 公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。 共用部位 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通

40、道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。 共用設(shè)備 共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。 承租權(quán)交易 下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、被房屋行政管理部門認(rèn)定的危險房、違章建筑以及公房承租權(quán)交易主管機關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。 前期物業(yè)管理 國家建設(shè)部今年月正式向全國推廣的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管

41、理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。這說明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。 一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選

42、聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。 立法的規(guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。只有這樣，才能做長，否則，就有被業(yè)主委員會炒掉的危險。當(dāng)然，與此同時，開發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時，既要對業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對物業(yè)公司負(fù)責(zé)。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘

43、適合的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。 房屋使用、管理、維修公約 業(yè)主在購買物業(yè)后，一般要與發(fā)展商或其指定的物業(yè)管理公司簽訂房 屋使用、管理、維修公約（以下簡稱公約），這是國家規(guī)定在購房過程中必須簽署的一個文件。 公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業(yè)（業(yè)主所 購房產(chǎn)、公用地方及其配套設(shè)施等）的權(quán)利和義務(wù)以文字 委托管理合同 委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實事情并不是這么簡單。 當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完

44、，或大部分售完時，發(fā)展商對該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。 在這時，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。 委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)的文件。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜： 1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機構(gòu)。 2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后

45、做出決議。 3、除此之外，還要制定聯(lián)合會議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會議，在聯(lián)合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業(yè)管理問題。 4、報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務(wù)情況、管理費和維修基金的使用情況。 委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。 委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是

46、由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。 (1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會； (2)經(jīng)20以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會； (3)20以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開業(yè)主大