新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃可行性研究報(bào)告直屬業(yè)務(wù)四部二一二年十月新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃目錄第一部分信托業(yè)務(wù)摘要3一、信托摘要3二、信托基本要素4第二部分信托資金的運(yùn)用與管理8一、信托資金的運(yùn)用8二、信托計(jì)劃的管理方案9三、信用增級措施9四、信托資金的退出10第三部分八大處公司情況介紹11一、項(xiàng)目公司基本信息11二、八大處公司主要股東介紹12三、八大處公司高管介紹12四、八大處公司財(cái)務(wù)狀況13五、項(xiàng)目公司資信狀況14第四部分擔(dān)保公司介紹14第五部分八大處公司項(xiàng)目情況分析17一、八大處公司下屬機(jī)構(gòu)、有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項(xiàng)目17二、信托計(jì)劃投資項(xiàng)目資產(chǎn)狀況18三、標(biāo)的資產(chǎn)投資計(jì)劃及交易結(jié)構(gòu)24四、還款來源分析26五、項(xiàng)目SWOT分析31第六部分項(xiàng)目投資環(huán)境分析及市場研究32標(biāo)的1北京上地智選假日酒店32一、投資環(huán)境分析32二、北京中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地介紹33三、項(xiàng)目所處市場概述34標(biāo)的2北京東直門智選假日酒店35新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃一、北京東直門地區(qū)介紹35二、項(xiàng)目所處市場概述36標(biāo)的3天津開發(fā)區(qū)嘉海一期、嘉海二期38一、投資環(huán)境分析38二、天津開發(fā)區(qū)布局規(guī)劃39三、項(xiàng)目所處市場概述39第七部分風(fēng)險(xiǎn)分析及防范45一、可能存在風(fēng)險(xiǎn)45（一）外部風(fēng)險(xiǎn)45（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)45二、風(fēng)險(xiǎn)控制措施46（一）外部風(fēng)險(xiǎn)的防范措施46（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制措施46第八部分盡職調(diào)查情況48第九部分信托經(jīng)理49第十部分結(jié)論49附件50備查資料清單50新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃第一部分信托業(yè)務(wù)摘要一、信托摘要我部經(jīng)充分調(diào)研取證，擬與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心實(shí)際控制的北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱八大處公司）合作，發(fā)起設(shè)立新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（以下簡稱本信托計(jì)劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡稱鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門智選假日酒店），以及投資收購天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司（以下簡稱天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對下屬企業(yè)（天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的核心資產(chǎn)，取得信托收益并分配給受益人。信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行前，（1）八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。信托計(jì)劃（第二期）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托，兩地塊評估價(jià)值不低于401億元；（2）北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司持有八大處公司51股權(quán)質(zhì)押給新華信托；（3）北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心為本信托計(jì)劃順利退出提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保責(zé)任。二、信托基本要素1、信托名稱新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2、信托性質(zhì)集合資金信托3、信托委托人符合信托法規(guī)規(guī)定的合格投資者，單一投資者的投資金額不低于100萬元，且300萬元以下自然人投資者不超過50人。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃4、信托受益人本信托計(jì)劃的受益人全部為優(yōu)先受益人。5、信托規(guī)模本信托計(jì)劃最低規(guī)模不低于20億元（含），最高規(guī)模不超過202億元，以信托計(jì)劃實(shí)際募集金額為準(zhǔn)本信托計(jì)劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實(shí)施。本信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行優(yōu)先級規(guī)模不低于77億元、不高于78億元；本信托計(jì)劃（第二期）發(fā)行優(yōu)先級規(guī)模不低于123億元、不高于124億元。信托資金用于八大處公司支付對核心資產(chǎn)整體收購的價(jià)款。其中每期受托人可以根據(jù)發(fā)行期實(shí)際情況分期成立。各期發(fā)行信托規(guī)?？偤筒怀^202億元。6、信托計(jì)劃擴(kuò)募在信托計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)，受托人可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程需要決定擴(kuò)募時(shí)間、次數(shù)。如委托人決定需要進(jìn)行擴(kuò)募時(shí)，交易對手需增加相應(yīng)的抵/質(zhì)押物，并且通過信托計(jì)劃文件約定的方式發(fā)布擴(kuò)募公告，公告的內(nèi)容包括但不限于擬擴(kuò)募信托單位的類別、價(jià)格、存續(xù)期限、擴(kuò)募的規(guī)模、擴(kuò)募資金的用途、擴(kuò)募成功的條件等事項(xiàng)。本信托計(jì)劃擴(kuò)募的規(guī)模不超過20億元。7、信托期限48個(gè)月，滿18個(gè)月后可提前結(jié)束。依據(jù)信托計(jì)劃實(shí)際募集情況，同時(shí)為了保障委托人的利益，受托人有權(quán)調(diào)整一、二期發(fā)行的分期期數(shù)，自信托計(jì)劃首期生效之日起計(jì)算（即信托計(jì)劃生效之日），后續(xù)募集的信托計(jì)劃各期同時(shí)結(jié)束。六個(gè)月內(nèi)完成全部資金募集。本信托計(jì)劃預(yù)設(shè)半年處置期，即信托計(jì)劃期內(nèi)或信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生處置抵押物、追索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時(shí)間（即處置期），在上述情況下，受托人無需召開受益人大會(huì)，原定向受益人分配信托收益及本金的時(shí)間相應(yīng)后延。8、信托計(jì)劃的封閉期信托計(jì)劃自（第一期）首個(gè)生效之日起的24個(gè)月內(nèi)為信托計(jì)劃的封閉期，封閉期內(nèi)不可贖回。9、信托計(jì)劃的開放日贖回或申購信托單位的日期。本信托計(jì)劃滿2個(gè)信托年度之日可開放一次，委托人可贖回或申購。開放日為信托計(jì)劃生效之日起滿2個(gè)信托年度之日（如遇節(jié)假日則順延至下一個(gè)工作日）。10、信托計(jì)劃的贖回與申購委托人在開放日之前第4個(gè)月，開放期限1個(gè)月，可依據(jù)信托文件的相關(guān)規(guī)定提交贖回申請，若贖回須全部贖回信托單位。受托人進(jìn)新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃行贖回登記，超過贖回登記期限的，不再接受贖回申請。受托人在每個(gè)開放日之前第3個(gè)月根據(jù)申請贖回的信托資金總額確定下一期是否發(fā)行或發(fā)行數(shù)量，若發(fā)行，委托人可依此申購信托單位。11、資金運(yùn)用本信托計(jì)劃的資金運(yùn)用方式應(yīng)符合法律法規(guī)及中國銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管要求，是委托人基于對受托人的信任，自愿將其合法擁有的并有權(quán)支配的資金交付給受托人，由受托人根據(jù)信托文件的規(guī)定，以股權(quán)、權(quán)益投資等方式實(shí)現(xiàn)投資標(biāo)的項(xiàng)目，其中信托計(jì)劃（第一期）信托資金用于向鑫融金公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及資產(chǎn)收購款，信托計(jì)劃（第二期）信托資金用于向天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司支付收購天津宏城鑫泰公司100股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款及天津宏城鑫泰公司對下屬子公司應(yīng)收債權(quán)投資款，取得信托收益并分配給受益人。12、信托目標(biāo)通過專業(yè)化的管理和組合投資，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，取得投資人滿意的回報(bào)。13、信托銷售原則本信托計(jì)劃采用金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先的原則確認(rèn)信托資金、簽訂信托合同。14、流動(dòng)性安排受益人可以以信托計(jì)劃終止清算或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)信托資產(chǎn)變現(xiàn)，如在信托計(jì)劃到期時(shí)或在信托計(jì)劃滿足提前結(jié)束條件時(shí)，受托人為實(shí)現(xiàn)信托資金的退出及預(yù)期收益，可能向項(xiàng)目公司股東或其他第三方整體轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)，則由受托人代表全體受益人行使權(quán)利實(shí)現(xiàn)整體轉(zhuǎn)讓，無需召開受益人大會(huì)。15、受益人預(yù)期收益本信托計(jì)劃信托預(yù)期收益率為（1）認(rèn)購金額100萬元含300萬元不含之間的優(yōu)先級投資者的預(yù)期收益率為85/年（2）認(rèn)購金額300萬元及以上的優(yōu)先級投資者預(yù)期收益率為10/年。16、收益分配本信托計(jì)劃按年度扣除信托費(fèi)用后，按照以下順序進(jìn)行分配（1）首先，每年將取得的信托收益按照受益人年化預(yù)期收益率向受益人分配新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃預(yù)期收益；（2）其次，在委托人贖回或信托計(jì)劃終止時(shí)，向受益人一次性分配信托資金本金和剩余收益；如本信托計(jì)劃取得的信托收益不足以向投資者分配信托資金本金，由保證人補(bǔ)足。17、信托費(fèi)用（1）信托報(bào)酬本信托計(jì)劃信托存續(xù)規(guī)模的19/年，由新華信托按年在每個(gè)信托年度后的10個(gè)工作日內(nèi)從信托財(cái)產(chǎn)中提取當(dāng)年信托報(bào)酬。若信托計(jì)劃提前結(jié)束，已收取的信托報(bào)酬不再退回。（2）銀行保管費(fèi)保管費(fèi)率為本信托計(jì)劃信托規(guī)模的01/年，由新華信托按年從信托財(cái)產(chǎn)中提取，不足1年時(shí)按1年計(jì)提及支付。（3）推介費(fèi)推介費(fèi)率為信托資金的115/年，于信托計(jì)劃成立后按2年期限一次性支付給資金推介人。（4）其它費(fèi)用其它律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師、評估師等盡調(diào)費(fèi)用及相關(guān)文本制作、合同印刷等費(fèi)用據(jù)實(shí)列支，由項(xiàng)目方另行支付給相關(guān)機(jī)構(gòu)。18、信用增級措施（1）信托計(jì)劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。信托計(jì)劃二期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托，兩地塊評估價(jià)值不低于401億元。（2）北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（3）北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司持有八大處公司51股權(quán)質(zhì)押給新華信托。19、還款來源及資金歸集方案（1）本信托計(jì)劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱格調(diào)中天）、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱格調(diào)津海）的【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款作為第一還款來源，還款資金不足部分由八大處公司及擔(dān)保人無條件補(bǔ)足差額部分。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（2）信托計(jì)劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個(gè)月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計(jì)提相應(yīng)金額作為還款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。每月計(jì)提比例為當(dāng)月銷售回款額的一定比例。（3）到期支付信托計(jì)劃期限屆滿前10個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專戶一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減監(jiān)管賬戶中已繳存的保證金余額后的差額。（以上比例待商議）新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃第二部分信托資金的運(yùn)用與管理一、信托資金的運(yùn)用中信托計(jì)劃（第一期）信托資金用于向鑫融金公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及資產(chǎn)收購款，信托計(jì)劃（第二期）信托資金用于向天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司支付收購天津宏城鑫泰公司100股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款及天津宏城鑫泰公司對下屬子公司核心資產(chǎn)投資，取得信托收益并分配給受益人。二、信托計(jì)劃的管理方案1、受托支付本信托資金（第二期）將根據(jù)項(xiàng)目合理的用款計(jì)劃，按照受托支付的方式支付給相關(guān)公司。信托監(jiān)管賬戶主要用于保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和監(jiān)管銀行相關(guān)人員個(gè)人銘章。我公司、項(xiàng)目公司和監(jiān)管銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。項(xiàng)目公司在使用信托資金時(shí)應(yīng)向我司提供用款申請、支付對象的賬號、交易合同、發(fā)票、入庫單等。我司審核前述資料后在用款申請上出具審核意見，并將審核后的用款申請發(fā)送到監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依據(jù)經(jīng)公司確認(rèn)后的用款申請?jiān)诮杩钊颂峁┑膭澘顟{據(jù)上加蓋預(yù)留印鑒后，項(xiàng)目方可使用信托資金。2、還款資金歸集（1）信托計(jì)劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個(gè)月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計(jì)提相應(yīng)金額作為還新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。每月計(jì)提比例為當(dāng)月銷售回款額的一定比例。（2）到期支付信托計(jì)劃期限屆滿前10個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專戶一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減信托專戶中已繳存的保證金余額后的差額。（以上比例待商議）三、信用增級措施1、信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。信托計(jì)劃（第二期）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托，兩地塊評估價(jià)值不低于401億元。2、信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行前，北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。3、信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行前，北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司持有八大處公司51股權(quán)質(zhì)押給新華信托。四、信托資金的退出1、項(xiàng)目公司以相關(guān)資產(chǎn)出售支付信托計(jì)劃全部投資收益。2、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)受益權(quán)。信托計(jì)劃終止時(shí)，受托人可以將擁有的項(xiàng)目公司股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，在達(dá)到一定溢價(jià)，能夠滿足受益人預(yù)期收益的前提下，項(xiàng)目公司原股東有限受讓權(quán)。3、向項(xiàng)目公司原股東或第三方轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出及預(yù)期收益。信托計(jì)劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個(gè)月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計(jì)提相應(yīng)金額作為還款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。每月計(jì)提比例為當(dāng)月銷售回款額的一定比例。到期支付信托計(jì)劃期限屆滿前10個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃人信托專戶一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減信托專戶中已繳存的保證金余額后的差額。（以上比例待商議）若項(xiàng)目公司還款資金歸集時(shí)間和金額未按合同約定執(zhí)行，擔(dān)保人和項(xiàng)目公司股東等可以補(bǔ)足剩余部分。如果逾期未按相關(guān)信托文件的約定方式執(zhí)行（包括未按規(guī)定時(shí)間增加約定抵押物和受托人決定延期前重新簽署抵押合同），受托人有權(quán)要求提前收回信托資金并處置抵押物，滿足委托人到期時(shí)信托本金及收益。本信托計(jì)劃預(yù)設(shè)半年處置期（以實(shí)際處置完成時(shí)間為準(zhǔn)），即信托計(jì)劃期內(nèi)或信托計(jì)劃期滿，如發(fā)生處置抵（質(zhì)）押物、追索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時(shí)間，此種情況下，無需召開受益人大會(huì)，原定向受益人分配信托收益及本金的時(shí)間相應(yīng)后延，各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)與信托計(jì)劃期內(nèi)保持一致，受益人預(yù)期年化收益率及受托人信托報(bào)酬分別增加1。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃第三部分八大處公司情況介紹一、項(xiàng)目公司基本信息北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年8月29日，注冊號110000001645573，注冊資本4900萬元，法定代表人劉艷偉。住所北京市石景山區(qū)西黃新村東里14號樓1層01。公司類型有限責(zé)任公司。經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，銷售化工原料、金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金、交電、機(jī)械電器設(shè)備。具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。八大處公司主要業(yè)務(wù)為石景山區(qū)西黃村地區(qū)的土地開發(fā)，曾完成了約16公頃土地上的舊村拆遷、場地平整等工作，并在此基礎(chǔ)上建成了“雍景天成”、“雍景雙廬”、“雍景四季”及“雍景山嵐”等項(xiàng)目。公司股東結(jié)構(gòu)如下股東名稱出資額（萬元）占比（）北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司2499251北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2400849合計(jì)4900100二、八大處公司主要股東介紹北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司，注冊資本10億元，為北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司全額投資成立。住所北京海淀區(qū)西四環(huán)北路9號鑫泰大廈三層。公司經(jīng)營范圍投資管理；資產(chǎn)管理。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，注冊號110000000265694，注冊資本18億元，法定代表人張景明。住所北京市海淀區(qū)農(nóng)大南路1號院2號樓B209。公司類型有限責(zé)任公司（外商投資與內(nèi)資合資）。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二級。三、八大處公司高管介紹法定代表人劉艷偉，男，中國國籍，曾任國家監(jiān)察部法規(guī)司處長；中農(nóng)信總公司法律部中農(nóng)信廣東辦事處副總經(jīng)理；華夏銀行北京分行月壇支行行長；海淀區(qū)國投公司總經(jīng)理助理，副總經(jīng)理，常務(wù)副總經(jīng)理。四、八大處公司財(cái)務(wù)狀況（一）資產(chǎn)負(fù)債表摘要單位元項(xiàng)目2012年7月31日2011年12月31日貨幣資金3523878171914776516710應(yīng)收賬款262436368122720718預(yù)付賬款28465960526088077其他應(yīng)收款344562892048275902662620存貨2023314951222652106126流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)401178158436315051452086長期投資000000固定資產(chǎn)原值3259801380532796909716固定資產(chǎn)凈值2883172268529351789531在建工程31972660123197266012無形資產(chǎn)40967264291172資產(chǎn)總計(jì)441388172617355781727559短期借款30000000005000000000新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃應(yīng)付票據(jù)000000應(yīng)付賬款41638100003663060000預(yù)收賬款43795363424234307200應(yīng)交稅金1385557981609333134其他應(yīng)付款401076808541305858866141一年內(nèi)到期的長期負(fù)債000000流動(dòng)負(fù)債合計(jì)412800067681320652575475長期借款000000專項(xiàng)應(yīng)付款000000負(fù)債合計(jì)412800067681320652575475實(shí)收資本49000000004900000000未分配利潤17758296438272463361所有者權(quán)益2858810493635129152084負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)441388172617355781727559（二）利潤表摘要單位元項(xiàng)目2012年7月本年累計(jì)上年同期累計(jì)主營業(yè)務(wù)收入11333971731553288957843081892主營業(yè)務(wù)利潤67559976865506005191911837571利潤總額71831126865500223351987319606凈利潤71831126865500223351987319606截至2012年7月31日，項(xiàng)目公司總資產(chǎn)為4413億元，負(fù)債合計(jì)為4128億元（其中主要負(fù)債為401億元其他應(yīng)付款），資產(chǎn)負(fù)債情況比較清晰，無任何法律及財(cái)務(wù)糾紛。五、項(xiàng)目公司資信狀況項(xiàng)目公司不存在對外承兌、擔(dān)保等或有事項(xiàng)，無法律訴訟及仲裁情況，未有新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃不利輿情。人行系統(tǒng)查詢無未結(jié)清不良信貸信息數(shù)據(jù)，無已結(jié)清不良信貸信息數(shù)據(jù)，無欠息信息數(shù)據(jù)。第四部分擔(dān)保公司介紹北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心，注冊資本為100億，企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)為全民所有制企業(yè)。住所北京海淀區(qū)四季青橋6號。公司經(jīng)營范圍投資及投資管理，資產(chǎn)管理。法定代表人為管委會(huì)主任，管委會(huì)成員不從企業(yè)獲取報(bào)酬。法定代表人為張連仲，男，中國國籍，身份證號碼曾任海淀區(qū)國資委黨委書記、副主任；海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)、農(nóng)工商總公司黨委書記、總經(jīng)理；海淀區(qū)學(xué)院路街道辦事處主任；海淀區(qū)清河街道黨工委書記；海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)黨委副書記、農(nóng)工商總公司經(jīng)理常務(wù)副經(jīng)理（正處級）、經(jīng)理。擔(dān)保公司財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日貨幣資金4568203827904789172279061059992650978應(yīng)收賬款9230335359097268649929146805874994預(yù)付賬款247869924872648623441829807434130其他應(yīng)收款145430578753313235606913671166889004584存貨6418607470928175997957051566461509084流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)280048552091628683886656874071621533976長期投資491612159734657656992491393520339616固定資產(chǎn)原值893115104302869288350144793918626562固定資產(chǎn)凈值721489913339702001036608619225875932在建工程4122798433459376198017164845102707無形資產(chǎn)119155229363142412566020144258316938新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資產(chǎn)總計(jì)421775742282844499713658085418268647088短期借款392100000000299250000000399692596716應(yīng)付票據(jù)617562616320000000002000000000應(yīng)付賬款134282277075105886544687245058144047預(yù)收賬款99498589611105886544687460528697314應(yīng)交稅金158730527194576572505341809989656其他應(yīng)付款563305217336528372140712704658867465一年內(nèi)到期的長期負(fù)債18042000000239300000000196000000000流動(dòng)負(fù)債合計(jì)124953820094114990100140172185930414339長期借款9718018908338726200000001401009921693專項(xiàng)應(yīng)付款148619999581772117160723102594489長期負(fù)債合計(jì)153795677881913019093148931845441738995負(fù)債合計(jì)278749497976028024241118174032947031170實(shí)收資本100000000000010000000000001000000000000未分配利潤5940379744610370193238332670017612所有者權(quán)益143026244306816475472539911385321615918負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)421775742282844499713658085418268647088利潤表摘要單位元項(xiàng)目2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日主營業(yè)務(wù)收入39810940630410845158406111329985282700主營業(yè)務(wù)利潤11396904375268731241110326884688466利潤總額10821113357134144090285108016953005凈利潤710558355610485084009567603077893截至2012年6月31日，項(xiàng)目公司總資產(chǎn)為42178億元，負(fù)債合計(jì)為27875億元（，凈資產(chǎn)合計(jì)14302億元，資產(chǎn)負(fù)債率為6609。資產(chǎn)負(fù)債情況比較清晰，新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃無任何法律及財(cái)務(wù)糾紛。第五部分八大處公司項(xiàng)目情況分析一、八大處公司下屬機(jī)構(gòu)、有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項(xiàng)目八大處公司自成立以來，相繼開發(fā)了“雍景天成”“雍景四季”“雍景山嵐”等項(xiàng)目工程，取得了非常好的銷售業(yè)績，其中雍景四季項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入利潤總額803億元，為股東雙方帶來了良好地投資回報(bào)。雍景項(xiàng)目已經(jīng)于2012年4月完成全部項(xiàng)目開發(fā)、銷售及交房收尾工作。八大處公司目前主要收入來源為亦莊榮華國際項(xiàng)目，該項(xiàng)目將于明年上半年完成全部工程建設(shè)和銷售工作。經(jīng)過幾年的運(yùn)作，八大處公司已具備了一定規(guī)模實(shí)力，并取得了較好品牌效應(yīng)，同時(shí)培養(yǎng)鍛煉了一支精干的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，具備了進(jìn)一步發(fā)展的良好基礎(chǔ)。八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡稱鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（標(biāo)的1上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（標(biāo)的2東直門智選假日酒店），以及投資收購天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司（以下簡稱天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對下屬企業(yè)（標(biāo)的3天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的核心資產(chǎn)。收購?fù)瓿珊蟮慕Y(jié)構(gòu)圖如下新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司八大處100控股天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津海泰英才投資有限公司八大處100控股北塘假日酒店假日花園項(xiàng)目嘉海一期嘉海二期95股份65股份會(huì)展酒店項(xiàng)目天津中泰投資有限公司35股份天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)5股份北京華大基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司八大處100控股樹村項(xiàng)目北京鑫融金酒店管理有限公司八大處100控股東直門智選假日酒店上地智選假日酒店天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司八大處100控股隨著2012年政府對整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，以及對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)政策措施的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的成交量有了明顯的扭轉(zhuǎn)。尤其是6、7月以來連續(xù)兩次降息，更是對房地產(chǎn)市場的回暖起到了推動(dòng)作用，前期觀望的需求倒逼入市的現(xiàn)象開始集中出現(xiàn)，市場交易量持續(xù)上行。多方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)及專業(yè)市場分析機(jī)構(gòu)預(yù)期房地產(chǎn)市場的需求和價(jià)格將在未來一至兩年內(nèi)出現(xiàn)反彈。為了鞏固八大處公司已經(jīng)取得的開發(fā)成果，及公司持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的需要，通過收購北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已儲(chǔ)備項(xiàng)目資源的方式，擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化運(yùn)作，在拓展北京地區(qū)業(yè)務(wù)的同時(shí)，向天津房地產(chǎn)市場進(jìn)軍。通過此次收購，抓住市場契機(jī)，在使八大處公司經(jīng)營業(yè)務(wù)得到進(jìn)一步發(fā)展。二、信托計(jì)劃投資項(xiàng)目資產(chǎn)狀況、標(biāo)的1北京上地智選假日酒店股權(quán)及資產(chǎn)收益權(quán)（一）資產(chǎn)情況北京上地智選假日酒店（原名北京上標(biāo)的1標(biāo)的2標(biāo)的3新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃地快捷假日酒店）的公司主體是北京景安世華上地酒店管理有限公司，注冊資金13000萬元，是北京鑫融金酒店投資管理有限公司旗下的全資子公司之一。上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)等著名學(xué)府，驅(qū)車10分鐘既可到達(dá)頤和園及圓明園遺址公園。步行5分鐘即可到達(dá)上地輕軌站，周邊匯集大量高檔居住社區(qū)。酒店總共6層，地上5層、地下1層，建筑面積121025平方米。共有客房總數(shù)196（套），其中雙床房59間,大床房137間客房標(biāo)間面積25平米。上地酒店作為洲際酒店集團(tuán)旗下“快捷假日”品牌在北京地區(qū)的第一家酒店。自2006年12月14日開業(yè)經(jīng)營至今，常年出租率超過85，區(qū)域內(nèi)經(jīng)營狀況最好。酒店因其出色的經(jīng)營業(yè)績、良好的服務(wù)質(zhì)量和完善精良的配套服務(wù)設(shè)施，在歷年洲際酒店集團(tuán)的亞太領(lǐng)導(dǎo)力峰會(huì)對亞太地區(qū)知名酒店評選中，多次榮獲了“最佳新酒店”、“最佳中端酒店品牌”、“最佳品牌表現(xiàn)”、“最佳品牌貢獻(xiàn)”、“優(yōu)秀企業(yè)責(zé)任”“最佳總經(jīng)理”等多個(gè)大獎(jiǎng)。充分顯示出公司對于酒店開發(fā)的雄厚實(shí)力及酒店經(jīng)營策略的準(zhǔn)確判斷。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)（三）經(jīng)營情況介紹北京鑫融金酒店投資管理有限公司萬景恒豐國際投資控股有限公司北京景安世華上地酒店管理有限公司新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃注2012年數(shù)據(jù)為北京上地智選假日酒店1至3月實(shí)際預(yù)算、標(biāo)的2北京東直門智選假日酒店股權(quán)及資產(chǎn)收益權(quán)（一）資產(chǎn)情況北京東直門智選假日酒店的公司主體是北京華夏賓館有限責(zé)任公司，注冊資金3939903萬元，是北京鑫融金酒店投資管理有限公司旗下的全資子公司之一。酒店位于北京市東城區(qū)工體北路春秀路1號，總建筑面積為2254327，其中地上16層、地下3層，總房間數(shù)為350間,其中雙床房123間,單床房224間,總統(tǒng)套房3間?？头繕?biāo)準(zhǔn)面積24平方米。酒店坐落于東直門商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞洲最大的交通樞紐，包括北京首都國際機(jī)場地鐵終點(diǎn)站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站，距離國際機(jī)場24公里，駕車30分鐘即達(dá)，而乘坐首都機(jī)場的磁懸浮列車僅需7分鐘，為高端商務(wù)人士的國際出行提供了便利條件。區(qū)域高端商務(wù)氛圍濃厚，國際化氛圍濃厚。并云集多家國企、央企，緊鄰第一、第二使館區(qū)，凸顯濃厚企業(yè)文化氛圍、國際化氛圍。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項(xiàng)目極為滿足市場需求。經(jīng)營前景相當(dāng)可觀。2011年度獲獎(jiǎng)“心系品牌市場銷售年度領(lǐng)導(dǎo)者獎(jiǎng)”、“2011年度金環(huán)獎(jiǎng)”（ADODA公司頒發(fā)）。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)出租率平均房價(jià)間天可用房收入總收入經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤率凈利潤20076860321972208818,481,3518,317,98945017,181,28920088126389623166225,593,85513,540,003529011,779,84320097576317242403519,403,7719,332,43248018,083,0292010832334735289123,093,43812,361,432535310,707,43020118701363703164624,898,93213,955,622560512,114,3712012預(yù)算8838370843277425,786,5328,317,989560412,558,830萬景恒豐國際投資控股有限公司新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（三）經(jīng)營情況介紹、標(biāo)的3天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司之股權(quán)及核心資產(chǎn)（一）公司旗下核心資產(chǎn)情況本項(xiàng)目共分為兩期一期地上面積236萬，二期地上建筑面積251萬。采取開放式設(shè)計(jì)，成為海河?xùn)|岸城市功能級大型商業(yè)地標(biāo)。主要產(chǎn)品類型為住宅、公寓、超5星級酒店、大型集中商業(yè)、精品獨(dú)立商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)金融中心。嘉海一期項(xiàng)目地塊天津市河北區(qū)西南，西臨海河。總規(guī)劃用地面積620334平方米總建筑面積358552平方米，地上總建筑面積共236622其中酒店27000，商務(wù)辦公85000；商業(yè)中心44000；次商業(yè)6000；臨街底商3622；酒店式公寓71000。地下總建筑面積共121930其中商業(yè)（B1）15000；車庫及設(shè)備用房（B1B3）106930出租率平均房價(jià)間天可用房收入總收入經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤率凈利潤20118048356272867241,350,7194124,408,61240590321,421,387932012預(yù)期8791408383589951,380,89830,118,057586226,430,221北京鑫融金酒店投資管理有限公司北京華夏賓館有限責(zé)任公司新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目特點(diǎn)高檔辦公樓2棟28層高1383米，主商業(yè)一棟4層高264米，次商業(yè)1棟4層高度255米，臨街底商1棟2層高度117米，公寓2棟2226層高871999米，酒店共16層高72米。建筑密度40，容積率382，綠化率26。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。嘉海二期項(xiàng)目地塊天津河北區(qū)西南，西臨海河（與一期間隔一條馬路）總規(guī)劃用地面積1012359平方米，總建筑面積350493平方米，地上總建筑面積共251484；其中住宅建筑面積204576；配套公建建筑面積11577；底商5193；會(huì)所2553；辦公樓27585，地下總建筑面積共99009。項(xiàng)目特點(diǎn)公寓住宅A單元7層228米，B單元7層228米，C單元21層648米，D單元39層1188米，E單元39層1188米，F(xiàn)單元38層120米會(huì)所2層12米；底商2層117米。建筑密度168，容積率236，綠化率31。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)（三）項(xiàng)目未來收益情況一期建設(shè)成本為3865億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅）915億元，合計(jì)總成本支出478億元；銷售收入5743億元，凈現(xiàn)金流963億元。酒店年收益7005萬元，酒店沉淀資產(chǎn)價(jià)值401億元（開發(fā)成本，項(xiàng)目整體收益凈現(xiàn)金流資產(chǎn)收益（963億元401億元）1364億元。二期建設(shè)成本為4265億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅）天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司100股權(quán)100股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65股權(quán)新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1068億元，合計(jì)總成本支出5333億元；銷售收入679億元，項(xiàng)目整體收益凈現(xiàn)金流1457億元。以上一期、二期項(xiàng)目整體現(xiàn)金流242億元，資產(chǎn)沉淀401億元，整體收益2854億元。同時(shí)享有年經(jīng)營收益07億元。該地塊將于2012年8月開工，2015年9月竣工。住宅2013年8月銷售，商業(yè)2013年12月銷售。封頂前銷售回款可達(dá)到50，封頂后銷售額回款可達(dá)100。新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃三、標(biāo)的資產(chǎn)投資計(jì)劃及交易結(jié)構(gòu)（一）信托計(jì)劃（第一期）投資計(jì)劃1、投資規(guī)模依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估及審計(jì)報(bào)告，投資資金規(guī)模為87億元。2、投資期限自信托計(jì)劃生效起4年3、投資類別股權(quán)投資資產(chǎn)收購4、交易結(jié)構(gòu)（二）信托計(jì)劃（第二期）投資計(jì)劃1、投資規(guī)模依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估及審計(jì)報(bào)告，投資資金為11億元。2、投資期限自第一期生效起4年3、投資類別股權(quán)投資核心資產(chǎn)投資擔(dān)保東直門智選假日酒店上地智選假日酒店北京華夏賓館有限責(zé)任公司北京景安世華上地酒店管理有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司萬景恒豐國際投資控股有限公司關(guān)聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心擔(dān)保依據(jù)資產(chǎn)評估價(jià)值和雙方收購協(xié)議，進(jìn)行100股權(quán)投資及資產(chǎn)收購51股權(quán)質(zhì)押給我司信托計(jì)劃一期北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃4、交易結(jié)構(gòu)100股權(quán)投資應(yīng)收債權(quán)投資100股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95股權(quán)天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司100股權(quán)北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心擔(dān)保信托計(jì)劃二期北京市八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃四、還款來源分析、穩(wěn)定的銷售回款本信托計(jì)劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津格調(diào)中天和天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款作為第一還款來源。1、現(xiàn)金流量分析（1）嘉海一期如下圖表中顯示，凈現(xiàn)金流入約為3142億元項(xiàng)目2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度2014年四季度2015年一季度2015年二季度2015年三季度合計(jì)投資總額0付土地款157857157857前期款項(xiàng)4264262842841420基礎(chǔ)設(shè)施2366236623661183354911830工程款704270427042704270427042211262112614084140841408414084140840不可預(yù)見0141828428456756756756714185672銷售費(fèi)用01149114911491149229722971149114911488管理費(fèi)用056828421318417001419財(cái)務(wù)費(fèi)用179203808056000銷售稅金3159315931593159315931594738789731589土地增值稅86158615企業(yè)所得稅5131151311小計(jì)1578579833983396922642925498119172593026185202772010720538113938478034資金籌措0自有資金117857117857原融資資金4000040000再次融資100000100000銷售收入200002250037500155000750006000090000114335574335歸還再融資0歸還原融資4000040000小計(jì)1578571000000040000200002250037500155000750006000090000114335792192資金盈余090167983396926642954981058311570128815547233989369462397314158累計(jì)資金盈余090167803347064242131285929820868149683204406244299313761314158新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（2）嘉海二期預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表（3）匯總在項(xiàng)目開工第37個(gè)月時(shí)，預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流入為314237976933億，信托本息為304億，則資金盈余覆蓋率達(dá)到228，足夠償還信托本息。2、項(xiàng)目開發(fā)安排2012年8月開工；2015年9月竣工；項(xiàng)目2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度2014年四季度2015年一季度2015年二季度2015年三季度合計(jì)投資總額0付土地款173948173948前期款項(xiàng)4464462972971486基礎(chǔ)設(shè)施9919919919919914955工程款840484048404840484048404252122521216808168081680816808168080不可預(yù)見34834834834834834834869769769769717426966銷售費(fèi)用20372037135813581358135813581358135813580管理費(fèi)用2972972972231931781485財(cái)務(wù)費(fèi)用179203808056000銷售稅金37353735373537353735373537355603560337351土地增值稅1018610186企業(yè)所得稅5933559335小計(jì)1739481019010190100414421715813141433087631195227762259824465122926533378資金籌措0自有資金133948133948先期融資資金4000040000后期融資資金100000100000銷售收入3250042500325004980923230975000450007500094478679096歸還后期融資0歸還先期融資4000040000小計(jì)17394810000000750042500325004980923230975000450007500094478913044資金盈余08981010190100415171726687183571893320111452224224025053528448379666累計(jì)資金盈余089810796206957917862445496290681839282953335177357579408114379666新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃住宅2013年8月銷售；商業(yè)2013年12月銷售；（封頂前銷售回款按銷售額的50計(jì)算，封頂后按100銷售額回款。）3、經(jīng)營測算（1）嘉海一期本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項(xiàng)目一期占地620334，地上規(guī)劃面積236622，產(chǎn)品分配如下銷售部分收入測算結(jié)合市場研究，本項(xiàng)目各產(chǎn)品定價(jià)為公寓27000元/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，獨(dú)立臨街商業(yè)58000元/平米，集中商業(yè)地上14500元/平米、地（車位3405個(gè)，其中1405個(gè)預(yù)留給商業(yè)出租，其余2000個(gè)銷售。12萬元/個(gè)。）新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃下12000元/平米，車位售價(jià)12萬元/車位。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入5743億元。成本與銷售收入分析一期建設(shè)成本為3865億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅）915億元，合計(jì)總成本支出478億元；銷售收入5743億元，凈利潤為963億元。（2）嘉海二期本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項(xiàng)目二期占地101235，地上規(guī)劃面積251484，產(chǎn)品分配如下產(chǎn)品規(guī)劃地上規(guī)劃面積地下規(guī)劃面積運(yùn)營方向住宅207529銷售辦公27585銷售公建12723不可售車位98025銷售合計(jì)2514841、銷售部分收入測算（車位1887個(gè),12萬/個(gè)。）（車位3405個(gè)，其中1405個(gè)預(yù)留給商業(yè)出租，其余20個(gè)銷售。12萬元/個(gè)。）。12萬元/個(gè)。）新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃結(jié)合市場研究，本項(xiàng)目各產(chǎn)品定價(jià)為住宅29000/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，車位售價(jià)12萬元/車位。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入6791億元。成本與銷售收入分析二期建設(shè)成本為4265億元，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅）1068億元，合計(jì)總成本支出5333億元；銷售收入679億元，凈利潤為1457億元。敏感性分析由于本項(xiàng)目方需持有一部分經(jīng)營性物業(yè)，采用敏感性分析對項(xiàng)目真實(shí)還款能力存在一定偏差。主要從信托本金與可銷售部分銷售收入分析。信托本金投入20億，銷售收入12533億扣除成本后為，凈現(xiàn)金流入為314237976933億，信托本息為304億，則資金盈余覆蓋率達(dá)到228，足夠償還信托本息。本項(xiàng)目在成熟的商業(yè)中心，項(xiàng)目已完成一半的主體工程，項(xiàng)目公司和總包商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目成本基本鎖定，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)作失敗風(fēng)險(xiǎn)極小。即使銷售收入下降30，仍可以滿足信托的本息按時(shí)順利退出。、雄厚實(shí)力的國有企業(yè)作無限擔(dān)保八大處公司和擔(dān)保人對【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款的還款新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資金不足部分無條件補(bǔ)足差額部分。八大處公司和擔(dān)保人對【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口的情況下，補(bǔ)足剩余部分。本項(xiàng)目由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，注冊資本100億元。國有企業(yè)財(cái)務(wù)狀況運(yùn)營良好且資金雄厚，風(fēng)險(xiǎn)很低。、評估價(jià)值較高的抵押/質(zhì)押信托計(jì)劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。信托計(jì)劃二期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托，兩地塊評估價(jià)值不低于401億元。五、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競爭優(yōu)勢本地塊區(qū)域?yàn)樘旖虺鞘泻诵牡囟危镜貕K位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費(fèi)群體共享?xiàng)l件。區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目和中高端寫字樓項(xiàng)目稀缺性突顯，未來價(jià)值預(yù)期較高。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目供應(yīng)117萬平米，剩余可售60萬平米，其中住宅產(chǎn)品27萬，商業(yè)產(chǎn)品33萬，本項(xiàng)目以商業(yè)為主，規(guī)避了國家對住宅項(xiàng)目的限售政策。項(xiàng)目競爭劣勢房地產(chǎn)屬于國家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項(xiàng)目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購買需求影響。項(xiàng)目競爭機(jī)會(huì)憑借地段優(yōu)勢打造市級商業(yè)，面向天津全市人群，形成聚合效應(yīng)，成為重要商圈。項(xiàng)目競爭威脅周邊有一些規(guī)模比較小的地產(chǎn)項(xiàng)目在建，后期對項(xiàng)目銷售會(huì)造成一定的影新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃響。第六部分項(xiàng)目投資環(huán)境分析及市場研究標(biāo)的1北京上地智選假日酒店一、投資環(huán)境分析（一）城市概況北京，中華人民共和國首都、中央直轄市、中國國家中心城市，中國政治、文化、教育和國際交流中心，同時(shí)是中國經(jīng)濟(jì)金融的決策中心和管理中心。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中國四大古都”之一，具有一定的國際影響力，其最早見于文獻(xiàn)的名稱為“薊”。北京薈萃了自元明清以來的中華文化，擁有眾多名勝古跡和人文景觀，是全球擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。歷史悠久的國際高等大學(xué)北京大學(xué)、清華大學(xué)也坐落于北京。北京市共轄14個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為317個(gè)，共有135個(gè)街道辦事處和182個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（2008年，北京市民政局）。北京市政府位于東城區(qū)正義路2號。（二）人口北京市常住人口1961萬人（2010年，中國省級行政區(qū)第26名），2009年末北京市公布外來人口是5092萬人，而實(shí)際上目前北京市的外來人口已經(jīng)有新華信托八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃