1連鎖商圈調(diào)查與選店開 設(shè) 連 鎖 店 首 先 遭 遇 到 的 課 題 ， 就 是 選 點(diǎn) （ 選 擇 合 適 的 設(shè) 店 地 點(diǎn) ） ， 而 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 位 一 直高 居 不 下 ， 尤 其 是 具 有 潛 力 的 商 業(yè) 區(qū) 地 帶 ， 也 到 了 寸 士 寸 金 的 地 步 ， 因 此 房 產(chǎn) 價(jià) 值 、 租 金 ，其 漲 幅 比 例 、 租 期 年 限 等 等 ， 都 影 響 了 業(yè) 者 在 投 資 策 略 中 的 開 發(fā) 定 位 ， 也 攸 關(guān) 營(yíng) 業(yè) 額的 預(yù) 估 和 軟 硬 件 投 資 的 成 本 風(fēng) 險(xiǎn) ， 所 以 談 到 開 店 ， 尤 其 是 開 發(fā) 策 略 的 正 確 與 否 ， 將 左 右 近 五成 以 上 的 經(jīng) 營(yíng) 命 運(yùn) 。好 的 開 發(fā) 策 略 將 領(lǐng) 導(dǎo) 整 個(gè) 企 業(yè) 邁 向 成 功 之 路 ， 因 此 企 業(yè) 總 部 必 須 擁 有 或 能 掌 控 整 個(gè) 營(yíng) 業(yè) 地 點(diǎn)不 動(dòng) 產(chǎn) 動(dòng) 向 ， 在 將 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 交 給 加 盟 者 之 前 ， 公 司 必 須 完 成 開 拓 新 點(diǎn) 的 開 發(fā) 作 業(yè) 。 在 永 續(xù) 經(jīng) 營(yíng)的 投 資 策 略 里 ， 如 果 能 夠 延 長(zhǎng) 租 約 期 限 ， 自 然 相 對(duì) 地 可 投 入 較 佳 的 營(yíng) 運(yùn) 系 統(tǒng) 及 設(shè) 備 ， 如 此 才能 確 保 展 店 品 質(zhì) 的 穩(wěn) 定 與 產(chǎn) 值 的 提 高 。本 章 內(nèi) 容 ：1 商 圈 調(diào) 查 的 標(biāo) 的2 商 圈 調(diào) 查 的 方 法2-1 商 圈 范 圍 劃 分 確 定2-2 商 圈 簡(jiǎn) 圖2-3 抽 樣 點(diǎn) 及 發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇 確 定2-4 商 圈 特 征2-5 人 潮 狀 況 實(shí) 地 抽 樣 方 式 2-6 消 費(fèi) 特 征 與 人 口 特 征2-7 商 圈 類 型2-8 預(yù) 估 收 入 、 支 出 與 可 能 凈 利2-9 建 議 地 點(diǎn) 之 確 定2-10 商 圈 未 來 發(fā) 展 潛 力 及 結(jié) 論2-11 幻 燈 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的3 商 圈 調(diào) 查 報(bào) 告 方 式4 立 地 要 素4-1 立 地 點(diǎn) 所 在 街 道 評(píng) 估4-2 立 地 點(diǎn) 本 身 之 評(píng) 估4-3 門 店 預(yù) 定 點(diǎn) 之 選 定24-4 挖 掘 金 店 面4-5 屋 主 之 探 查4-6 租 屋 談 判 需 知4-7 租 貸 契 約 要 件1 商 圈 調(diào) 查 的 標(biāo) 的商 圈 是 活 的 ， 而 商 圈 內(nèi) 的 人 口 是 門 店 賴 以 生 存 的 衣 食 父 母 ， 因 此 對(duì) 于 商 圈 內(nèi) 的 構(gòu) 成 因 素 就 是在 經(jīng) 營(yíng) 商 圈 前 所 應(yīng) 了 解 的 要 項(xiàng) 。 所 謂 商 圈 ， 就 是 吸 引 消 費(fèi) 者 前 來 購(gòu) 物 的 有 效 范 圍 。 然 而 ，隨 著 距 離 之 遠(yuǎn) 近 ， 商 圈 吸 引 力 也 有 所 不 同 。 通 常 依 門 店 預(yù) 定 之 遠(yuǎn) 近 將 商 圈 分 為 主 要 商 圈 、 次要 商 圈 及 輔 助 商 圈 。主 商 圈 是 距 離 門 店 最 近 的 商 圈 ， 也 是 門 店 最 主 要 的 業(yè) 績(jī) 來 源 。 通 常 戰(zhàn) 業(yè) 績(jī) 55-70%。 主 商圈 是 連 鎖 企 業(yè) 首 要 目 標(biāo) ， 也 是 忠 誠(chéng) 率 最 高 的 顧 客 群 。 次 要 商 圈 占 業(yè) 績(jī) 15-25%， 相 對(duì) 的 老顧 客 來 店 率 也 低 。 輔 助 商 圈 是 商 圈 的 最 外 圍 ， 只 占 業(yè) 績(jī) 的 5%， 所 吸 引 到 的 也 都 是 游 離 客人 。而 在 商 圈 調(diào) 查 中 所 需 探 討 的 如 下 數(shù) 據(jù) ：1)固 定 人 口 數(shù) :固 定 人 口 是 指 居 住 在 商 圈 內(nèi) 的 住 戶 。2)人 口 密 度 :人 口 密 度 是 將 區(qū) 域 內(nèi) 居 住 人 口 數(shù) 除 以 土 地 面 積 所 得 出 之 每 平 方 公 里 居 住 人 口 數(shù) 。 密度 越 高 愈 適 合 開 設(shè) 門 店 。3)社 會(huì) 增 加 率 :指 隨 城 市 發(fā) 展 而 增 加 的 人 口 數(shù) ， 例 如 新 開 之 市 鎮(zhèn) 、 新 區(qū) 等 會(huì) 納 入 許 多 外 流 人 口 進(jìn)入 。4)日 夜 人 口 數(shù) :由 于 門 店 經(jīng) 營(yíng) 是 一 整 天 ， 有 的 更 達(dá) 24小 時(shí) ， 因 此 對(duì) 于 白 天 流 入 之 人 口 就 非 常 重要 。 通 常 在 辦 公 區(qū) 或 工 業(yè) 區(qū) ， 其 白 天 人 口 是 門 店 業(yè) 績(jī) 的 主 要 來 源 ， 但 到 了 晚 上 ， 反 而 上 班 人回 家 后 ， 商 圈 內(nèi) 人 口 就 明 顯 的 減 少 了 許 多 。5)年 齡 、 教 育 程 度 、 所 得 :不 同 的 年 齡 層 結(jié) 構(gòu) ， 其 對(duì) 于 商 品 需 求 偏 好 角 度 亦 有 不 同 。 同 樣 的 教 育程 度 也 有 此 情 形 。 而 商 圈 內(nèi) 人 口 所 得 也 直 接 影 響 到 人 民 支 出 額 度 及 門 店 消 費(fèi) 的 客 單 價(jià) 。6)交 通 :交 通 因 素 與 地 區(qū) 考 量 同 等 重 要 ， 因 為 交 通 可 以 帶 來 大 量 的 流 動(dòng) 人 口 ， 提 高 商 圈 內(nèi) 的 消 費(fèi)能 力 。 換 言 之 ， 便 捷 的 交 通 關(guān) 系 著 人 潮 ， 也 關(guān) 系 著 業(yè) 績(jī) 的 成 長(zhǎng) 。7)大 樓 種 類 :不 同 的 大 樓 有 著 不 同 的 客 戶 。 辦 公 大 樓 代 表 著 穩(wěn) 定 的 辦 公 人 口 ， 購(gòu) 買 力 高 。 百 貨 公司 及 休 閑 娛 樂 場(chǎng) 所 及 其 營(yíng) 業(yè) 面 積 、 價(jià) 格 、 時(shí) 間 、 情 況 及 受 雇 人 口 數(shù) ， 代 表 其 所 能 吸 引 的 顧客 ， 亦 即 集 客 力 的 高 低 及 消 費(fèi) 狀 況 ， 可 作 為 企 業(yè) 門 店 經(jīng) 營(yíng) 的 互 動(dòng) 指 標(biāo) 。2 商 圈 調(diào) 查 的 方 法2-1 商 圈 范 圍 劃 分 確 定3商 圈 范 圍 的 劃 定 因 行 業(yè) 類 別 的 不 同 而 不 同 ， 一 般 以 便 利 店 來 說 ， 主 商 圈 大 多 為 50米 ， 次商 圈 為 50-150米 ， 輔 助 商 圈 為 150-250米 。 但 如 果 是 以 選 購(gòu) 品 為 主 的 專 門 店 或 大 型 店 ， 擇 期商 圈 范 圍 之 估 算 可 用 車 程 來 計(jì) 算 。商 圈 基 本 上 是 沒 有 形 狀 的 ， 然 而 為 了 方 便 計(jì) 劃 ， 一 般 事 前 規(guī) 劃 可 用 圓 形 或 地 形 式 來 為 商 圈 推算 。 例 如 有 以 下 各 情 況 限 制 ， 可 為 商 圈 之 范 圍 劃 分 點(diǎn) ：1)商 圈 半 徑 以 500 公 尺 為 限 。2)馬 路 之 分 界 、 凡 超 過 40米 寬 之 道 路 四 線 道 以 上 或 中 間 有 欄 桿 分 隔 島 阻 隔 、 主 要 干 道 。3)鐵 路 、 平 交 道 之 阻 隔 : 因 鐵 路 、 平 交 道 之 阻 隔 ,使 人 們 交 通 受 阻 而 劃 分 成 兩 個(gè) 不 同 商圈 。4)高 架 橋 、 地 下 道 阻 隔 : 因 高 架 橋 、 地 下 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 。5)安 全 島 之 阻 隔 : 因 安 全 島 阻 隔 ， 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 。6)大 水 溝 : 因 大 水 溝 阻 隔 ， 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 。7)單 行 道 : 因 單 行 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 動(dòng) 不 易 而 劃 分 成 不 同 商 圈 。8)人 潮 走 向 : 由 于 人 潮 走 向 之 購(gòu) 物 習(xí) 慣 與 人 潮 流 動(dòng) 之 方 向 ， 使 該 區(qū) 形 成 一 獨(dú) 立 商 圈 。2-2 商 圈 簡(jiǎn) 圖商 圈 簡(jiǎn) 圖 的 繪 制 目 的 在 于 能 一 目 了 然 所 欲 調(diào) 查 的 商 圈 范 圍 與 面 貌 ， 通 常 在 繪 制 簡(jiǎn) 圖 會(huì) 標(biāo) 示下 列 地 貌 ；1)周 邊 五 百 公 尺 簡(jiǎn) 圖 。2)標(biāo) 出 重 要 建 筑 物 及 樓 別 金 融 大 樓 ， 辦 公 大 樓 。3)著 名 門 店 及 影 響 生 活 形 態(tài) 之 地 段 特 征 戲 院 、 百 貨 公 司 。4)人 潮 匯 集 之 地 段 門 店 群 及 大 型 集 客 場(chǎng) 所 超 級(jí) 市 場(chǎng) 娛 樂 區(qū) 之 同 等 類 。5)標(biāo) 出 競(jìng) 爭(zhēng) 店 或 同 性 質(zhì) 門 店 所 在 之 位 置 、 抽 樣 點(diǎn) 之 所 在 位 置 。6)可 與 本 企 業(yè) 連 鎖 店 有 互 補(bǔ) 作 用 之 門 店 。7)政 府 重 要 之 行 政 中 心 。8)車 站 、 加 油 站 、 學(xué) 校 、 停 車 場(chǎng) 、 市 場(chǎng) 、 公 園 等 特 定 族 群 會(huì) 集 場(chǎng) 所 。9)標(biāo) 出 街 道 之 行 進(jìn) 方 向 單 行 道 方 向 。10)標(biāo) 出 未 來 促 銷 活 動(dòng) 發(fā) 之 地 點(diǎn) 。2-3 抽 樣 點(diǎn) 及 發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇 確 定1)抽 樣 點(diǎn) 之 選 擇A辦 公 人 口 或 上 班 族 匯 集 之 地 點(diǎn) 未 來 適 合 設(shè) 店 之 地 點(diǎn) 。B人 潮 走 向 匯 集 地 點(diǎn) 。4C固 定 人 口 較 集 中 流 動(dòng) 之 地 點(diǎn) 。D可 能 形 成 未 來 的 門 店 群 之 地 段 。F預(yù) 定 三 四 個(gè) 抽 樣 點(diǎn) 。E其 中 盡 量 以 一 個(gè) 抽 樣 點(diǎn) 為 同 性 質(zhì) 之 門 店 。2)發(fā) 點(diǎn) 之 選 擇A.主 消 費(fèi) 群 走 動(dòng) 頻 繁 之 點(diǎn) 。B.次 消 費(fèi) 群 走 動(dòng) 頻 繁 之 點(diǎn) 。C.區(qū) 分 消 費(fèi) 群 活 動(dòng) 頻 繁 之 時(shí) 段 。2-4 商 圈 特 征2-4-1 門 店 特 色 及 分 布 情 況1)建 筑 形 態(tài)A.于 主 要 門 店 街 ， 主 要 干 道 上 的 建 筑 其 建 筑 高 度 。B.新 大 樓 與 舊 式 建 筑 的 分 布 。C.目 前 的 改 建 情 況 。D.一 三 年 內(nèi) 可 能 改 建 的 趨 式 。2)行 業(yè) 形 態(tài)A.于 主 要 門 店 街 、 干 道 之 行 業(yè) 類 型 。B.以 何 產(chǎn) 品 為 主 ， 販 賣 產(chǎn) 品 之 層 次 。3)分 布 家 數(shù)A.以 抽 樣 點(diǎn) 之 并 行 道 路 為 主 要 調(diào) 查 對(duì) 象 。B.主 要 道 路 之 門 店 分 布 明 細(xì) 包 含 將 門 店 分 門 別 類 記 錄 ， 并 將 其 統(tǒng) 計(jì) 填 入 明 細(xì) 表 。C.于 主 要 干 道 、 大 馬 路 、 相 同 門 店 之 家 數(shù) 。D.門 店 匯 集 地 帶 的 概 述 。E.以 門 店 輔 助 店 、 競(jìng) 爭(zhēng) 店 正 確 所 在 位 置 標(biāo) 注 于 商 圈 簡(jiǎn) 圖 。2-4-2 住 宅 特 色1)建 物 形 態(tài)A.實(shí) 地 了 解 于 本 商 圈 內(nèi) 住 宅 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) 、 建 筑 高 度 ， 樓 數(shù) 、 建 筑 型 式 為 新 式 或 舊 式 及 分 布區(qū) 域 。B.目 前 的 改 建 情 況 。C.一 三 年 內(nèi) 可 能 改 建 的 趨 式 。2)分 布 情 況5A.實(shí) 地 了 解 該 區(qū) 之 實(shí) 際 住 戶 與 建 筑 物 之 分 布 情 況 。B.將 該 商 圈 分 為 門 店 區(qū) ， 以 甲 為 代 碼 、 辨 公 區(qū) 甲 為 代 碼 、 新 式 住 宅 區(qū) 以 乙 為 代 碼 、 舊 式 住 宅 區(qū) 以 乙 為 代 碼 、 文 教 區(qū) ， 以 丙 為 代 碼 。C.于 簡(jiǎn) 圖 上 分 別 劃 定 區(qū) 域 ， 制 作 商 圈 。D.并 于 圖 上 注 明 建 筑 物 之 樓 別 。2-4-3 集 會(huì) 場(chǎng) 所1)場(chǎng) 所 類 型A.本 商 圈 內(nèi) 匯 聚 人 潮 之 場(chǎng) 所 類 型 。B.聚 集 人 口 類 型 。2)動(dòng) 線A.人 潮 匯 集 流 動(dòng) 的 路 線 。B.人 潮 匯 集 流 動(dòng) 的 主 要 方 向 。2-4-4 競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析1)賣 場(chǎng) 氣 氛 : 本 區(qū) 內(nèi) 對(duì) 本 企 業(yè) 較 有 影 響 性 的 競(jìng) 爭(zhēng) 店 ， 其 賣 場(chǎng) 氣 氛 、 購(gòu) 物 環(huán) 境 、 服 務(wù) 態(tài)度 。2)來 客 數(shù) : 該 競(jìng) 爭(zhēng) 店 每 日 之 成 交 客 戶 數(shù) 。3)平 均 消 費(fèi) 額A.解 該 食 品 店 的 各 類 客 數(shù) 與 消 費(fèi) 金 額 比 例 。B.根 據(jù) 此 比 例 再 分 別 乘 其 價(jià) 格 。C.加 總 后 求 其 平 均 值 即 為 平 均 消 費(fèi) 額 。4)營(yíng) 業(yè) 額來 客 數(shù) 平 均 消 費(fèi) 額 每 日 營(yíng) 業(yè) 額 。每 日 營(yíng) 業(yè) 額 每 月 工 作 天 數(shù) 每 月 營(yíng) 業(yè) 額 。2-5 人 潮 狀 況 實(shí) 地 抽 樣 方 式 2-5-1 平 日 及 假 日 的 人 潮 狀 況1)將 一 周 之 時(shí) 間 區(qū) 分 為 2段 周 一 周 五 及 周 六 、 周 日 、 國(guó) 定 假 日 。2)以 AM7 PM12點(diǎn) 每 兩 小 時(shí) 細(xì) 分 為 一 個(gè) 小 段 。3)以 15分 鐘 為 其 抽 樣 時(shí) 段 之 樣 本 ， 并 計(jì) 算 其 抽 樣 點(diǎn) 之 實(shí) 際 經(jīng) 過 人 數(shù) 、 機(jī) 車 、 汽 車 、 助 動(dòng) 車 、腳 踏 車 。4)抽 樣 時(shí) 將 人 潮 分 為 青 少 年 、 上 班 族 、 家 庭 主 婦 。65)將 每 抽 樣 之 數(shù) ， 轉(zhuǎn) 變 成 以 2個(gè) 小 時(shí) 之 人 潮 流 動(dòng) 數(shù) 。例 ： 以 15分 鐘 為 抽 樣 得 該 抽 樣 點(diǎn) 人 數(shù) 為 ， 將 Y8 Z， 則 為 其 可 能 之 人 口 流 動(dòng) 數(shù) 。6)將 其 數(shù) 字 依 時(shí) 段 填 入 人 潮 流 動(dòng) 抽 樣 表 。7)將 人 潮 流 動(dòng) 抽 樣 之 數(shù) 字 以 線 圖 表 示 人 潮 分 布 圖 。2-5-2 人 口 、 住 家 戶 數(shù) 推 算1)固 定 住 家A.該 商 圈 建 筑 物 來 推 算 當(dāng) 地 住 家 戶 數(shù) 。B.以 戶 數(shù) 得 當(dāng) 地 預(yù) 估 人 口 數(shù) 。C.將 各 抽 數(shù) 樣 點(diǎn) 人 口 數(shù) 平 均 減 當(dāng) 地 人 口 數(shù) 得 外 來 流 動(dòng) 人 數(shù) 。2)辦 公 戶 數(shù)A.計(jì) 算 該 區(qū) 的 公 司 家 數(shù) 。B.該 區(qū) 公 司 家 數(shù) (10 20) 該 區(qū) 辦 公 人 口 。C.該 區(qū) 辦 公 人 口 即 為 該 區(qū) 的 半 固 定 人 口 。2-5-3 交 通 狀 況1)公 共 車 之 往 返 方 善A.經(jīng) 過 該 商 圈 公 車 之 起 站 與 經(jīng) 過 路 線 。B.經(jīng) 過 該 商 圈 公 車 之 將 行 駛 路 線 與 終 點(diǎn) 站 。2)下 車 后 之 走 向A.為 轉(zhuǎn) 車 之 目 的 行 徑 的 路 線 。B.為 休 閑 、 購(gòu) 物 之 目 的 行 經(jīng) 的 路 線 。C.為 回 家 之 目 的 行 經(jīng) 的 路 線 。3)未 來 交 通 運(yùn) 輸 系 統(tǒng) 的 影 響A.捷 運(yùn) 系 統(tǒng) 的 出 入 口 ， 可 能 帶 動(dòng) 的 人 潮 。B.重 要 道 路 可 能 拓 寬 辟 建 ， 帶 動(dòng) 的 人 潮 。2-6 消 費(fèi) 特 征 與 人 口 特 征1)該 區(qū) 住 戶 人 口 所 得A.高 所 得 ， 達(dá) 平 均 國(guó) 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 。B.中 上 所 得 、 達(dá) 平 均 國(guó) 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 。C.平 均 每 戶 全 年 收 支 情 況 表 與 圖 。2)該 區(qū) 往 來 、 居 住 人 口 的 消 費(fèi) 習(xí) 慣7A.對(duì) 便 利 性 、 服 務(wù) 品 質(zhì) 及 門 店 氣 份 的 訴 求 概 況 。B.習(xí) 慣 消 費(fèi) (大 型 連 鎖 店 、 點(diǎn) 心 食 品 面 包 店 、 傳 統(tǒng) 式 飲 食 店 )。C.年 齡 分 配 情 形 。D.教 育 程 度 分 配 表 與 圖 。3)外 來 流 動(dòng) 人 口 之 消 費(fèi) 習(xí) 慣 、 特 征A.年 齡 分 布 情 況 。B.消 費(fèi) 的 種 類 。C.所 得 的 高 底 。2-7 商 圈 類 型1)集 中 型 商 圈A.商 圈 內(nèi) 流 動(dòng) 人 口 多 (每 分 鐘 約 30 40位 以 上 )。B.商 圈 內(nèi) 住 宅 人 口 (約 24000以 上 )。C.區(qū) 內(nèi) 的 建 筑 物 高 且 密 集 。D.門 店 集 中 且 范 圍 大 。E.與 本 產(chǎn) 業(yè) 有 互 補(bǔ) 性 的 門 店 多 ， 且 規(guī) 模 大 (大 型 購(gòu) 物 中 心 、 超 級(jí) 市 場(chǎng) 、 百 貨 公 司 ） 。F.交 通 頻 繁 ， 車 輛 流 量 大 。G.商 圈 類 型 ： 辦 商 、 商 辦 、 商 住 、 商 業(yè) 、 辦 住 。2)分 散 型 商 圈A.商 圈 內(nèi) 流 動(dòng) 人 口 少 。B.商 圈 內(nèi) 腹 地 分 散 。C.區(qū) 內(nèi) 的 建 筑 物 普 通 、 老 舊 且 高 度 樓 以 下 。D.門 店 分 散 且 范 圍 小 。E.與 本 產(chǎn) 業(yè) 有 互 補(bǔ) 性 的 門 店 少 ， 且 規(guī) 模 小 。F.交 通 不 頻 繁 ， 車 輛 流 量 少 。G.商 圈 類 型 ： 住 、 住 商 、 住 辦 、 辦 、 辦 住 。2-8 預(yù) 估 收 入 、 支 出 與 可 能 凈 利1)以 抽 樣 點(diǎn) 之 實(shí) 際 平 方 米 數(shù) 與 租 金 之 調(diào) 查A.與 目 前 承 租 人 洽 詢 。B.與 所 有 人 洽 詢 。2)預(yù) 估 每 次 消 費(fèi) 金 額A.先 評(píng) 估 商 圈 抽 樣 點(diǎn) 適 合 開 何 類 型 之 店 。B.連 鎖 店 依 商 圈 類 別 所 劃 分 之 市 場(chǎng) 定 位 。83)每 日 來 客 人 數(shù) 預(yù) 估A了 解 各 店 之 人 潮 數(shù) 。B以 各 店 之 來 客 各 店 之 人 潮 數(shù) 100% 各 店 之 入 店 率 。C再 以 求 出 的 入 店 率 該 商 圈 抽 樣 點(diǎn) 之 人 潮 數(shù) 預(yù) 估 客 戶 數(shù) 。D未 來 再 依 商 圈 之 消 費(fèi) 年 齡 、 習(xí) 慣 、 所 得 的 變 動(dòng) 可 能 對(duì) 來 客 數(shù) 之 影 響 而 做 正 （ 負(fù) ） 百 分 比 之 修正 。4)可 能 業(yè) 績(jī)A預(yù) 估 消 費(fèi) 金 額 可 能 客 戶 數(shù) 可 能 每 日 營(yíng) 業(yè) 金 額 。B可 能 每 日 營(yíng) 業(yè) 金 額 30 可 能 每 月 營(yíng) 業(yè) 金 額 。5)固 定 費(fèi) 用A預(yù) 估 固 定 薪 資 費(fèi) 用 。B折 舊 費(fèi) 用 預(yù) 估 。C其 它 固 定 費(fèi) 用 預(yù) 估 。D預(yù) 估 固 定 費(fèi) 用 。6)預(yù) 估 變 動(dòng) 成 本A預(yù) 估 管 理 月 費(fèi) 。B銷 貨 成 本 。C總 變 動(dòng) 費(fèi) 用 。7)預(yù) 估 凈 利A可 能 月 營(yíng) 業(yè) 業(yè) 績(jī) 租 金 固 定 費(fèi) 用 變 動(dòng) 總 費(fèi) 用 預(yù) 估 凈 利 。B本 預(yù) 估 凈 利 為 稅 前 凈 利 。8)損 益 平 衡(固 定 費(fèi) 用 租 金 )(1 變 動(dòng) 成 本 )2-9 建 議 地 點(diǎn) 之 確 定1)依 上 述 抽 樣 人 潮 與 抽 樣 地 點(diǎn) 所 得 之 可 能 凈 利 。2)并 分 析 可 能 的 未 來 發(fā) 展 情 況 。3)將 可 供 本 企 業(yè) 開 設(shè) 門 店 之 地 段 或 區(qū) 間 一 一 注 明 。2-10 商 圈 未 來 發(fā) 展 潛 力 及 結(jié) 論2-10-1 發(fā) 展 情 況1)未 來 政 府 的 行 政 中 心 、 大 型 休 閑 集 客 場(chǎng) 所 的 建 造 。2)未 來 捷 運(yùn) 系 統(tǒng) 、 交 通 運(yùn) 輸 中 心 所 在 點(diǎn) 。3)大 型 辦 公 大 樓 、 商 業(yè) 中 心 等 之 建 造 。94)該 商 圈 之 未 來 轉(zhuǎn) 變 情 況 。A人 口 年 齡 層 之 轉(zhuǎn) 變 。B消 費(fèi) 習(xí) 慣 的 未 來 改 變 情 況 。C人 潮 匯 集 的 可 能 變 動(dòng) 地 段 。2-10-2 結(jié) 論根 據(jù) 以 上 各 種 調(diào) 查 的 資 料 ， 最 后 于 結(jié) 論 時(shí) ， 最 好 能 明 確 的 將 資 料 整 理 出 下 列 五 項(xiàng) 重 點(diǎn) 加 以 說明 ：1)點(diǎn) 應(yīng) 設(shè) 在 何 處 ， 何 階 段 合 適 開 店 。2)何 種 商 品 組 合 之 配 合 。3)顧 客 的 形 態(tài) 。4)租 金 狀 況 。5)集 會(huì) 場(chǎng) 所 。2-11 幻 燈 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的2-11-1 幻 燈 片 制 作 方 式 及 目 的1)針 對(duì) 能 顯 示 商 圈 特 征 之 對(duì) 象 為 主 。A商 圈 的 界 線 （ 如 ： 大 馬 路 、 高 架 橋 等 ） 。B住 宅 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) 。C辦 公 區(qū) 的 建 筑 形 態(tài) 。2)門 店 區(qū) 的 行 業(yè) 分 布 。A抽 樣 點(diǎn)