企業(yè)研究論文-投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響摘要：根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式。這兩種模式在適用條件、具體核算方法、利潤(rùn)調(diào)節(jié)、納稅調(diào)整以及信息披露等方面都存在較大的差異。采用不同的計(jì)量模式必然會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)不同的影響。通過(guò)對(duì)這些差異進(jìn)行分析，揭示投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的核心內(nèi)容及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。1投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，而公允價(jià)值模式須滿足特定條件時(shí)方可選擇。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：(1)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。另外，如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置或者變?yōu)樽杂茫蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)之前，仍應(yīng)一直按公允價(jià)值計(jì)量。之所以這樣規(guī)定，主要是考慮到部分企業(yè)可能會(huì)通過(guò)隨意變換計(jì)量模式達(dá)到粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、提供虛假信息的目的。因此這一規(guī)定不僅符合可比性原則，又可以在一定程度上防止企業(yè)造22.1上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在首次執(zhí)行日，應(yīng)當(dāng)對(duì)所有資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行重新分類(lèi)、確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)于房屋和土地應(yīng)將原來(lái)屬于固定資產(chǎn)核算范圍的房屋一分為二,即一部分仍界定為固定資產(chǎn)，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)固定資產(chǎn)準(zhǔn)則核算，而滿足投資性房地產(chǎn)定義的房屋建筑物應(yīng)按投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行核算；原來(lái)屬于無(wú)形資產(chǎn)核算范圍的土地使用權(quán)，如果同樣滿足投資性房地產(chǎn)定義，也應(yīng)將其按投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則來(lái)核算。實(shí)務(wù)中如何判斷投資性房地產(chǎn)可以從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面來(lái)判斷。采用排除法進(jìn)行定性判斷：企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。從定量方面判斷，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以2.2成本計(jì)量模式下，需對(duì)投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。期末當(dāng)公允價(jià)值超過(guò)賬面價(jià)值時(shí)，需調(diào)增其賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“投資收益”科目；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值時(shí)，2.3采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末如果發(fā)生減值，應(yīng)進(jìn)行減值測(cè)試并計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。而在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不需計(jì)提減值準(zhǔn)備，當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降時(shí)(減值)，將減值部分通過(guò)“投資收益”科目借方反映，并2.4當(dāng)有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2.5對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，兩種計(jì)量模式下對(duì)處置收入和賬面余額的結(jié)轉(zhuǎn)處理相同，不同之處有：公允價(jià)值模式下需將未確認(rèn)的轉(zhuǎn)換收益進(jìn)行調(diào)整，從“資2.6編制合并報(bào)表時(shí)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。母公司將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目(成本)，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊,借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”、累計(jì)折舊科目,原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備“科目,按其賬面余額,貸記”無(wú)形資產(chǎn)、“固定資產(chǎn)”科目；若母公司將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目(成本)，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”、“累計(jì)折舊”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額,貸記“無(wú)形資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”科目，將其差額貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“投資收益”科目。采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)核算，取得的租金收入通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算；企業(yè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則確認(rèn)的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的租金收入，要通過(guò)“投資收益”科目核算。母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)雖然確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí),應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)，因此母公司編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將母公司資產(chǎn)負(fù)債表中用于投資子公司的投資性房地產(chǎn)金額與其固定資產(chǎn)金額及子公司固定資產(chǎn)金額合計(jì)構(gòu)成合并報(bào)表中“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目金額。3在成本模式下,如果存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí),企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，企業(yè)可以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間4“企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)與財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的經(jīng)濟(jì)決策需要相關(guān)，有助于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者對(duì)企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在或者未來(lái)的情況作出評(píng)價(jià)或預(yù)測(cè)?！毕嚓P(guān)性是企業(yè)基本準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求之一，因而歷史成本不再是唯一的主要計(jì)量屬性，公允價(jià)值被正式引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比,雖然我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值模式的前提條件，即只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，限制了采用其他的估值技術(shù)來(lái)確定公允價(jià)值。但公允價(jià)值計(jì)量屬性的啟用，必然使其在不同會(huì)計(jì)期間的價(jià)值產(chǎn)生變動(dòng)。公允價(jià)值的引入在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響的情況主要有：(1)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；(2)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入資本公積，而處置時(shí)需從資本公積轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益；(3)期末計(jì)價(jià)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按當(dāng)日的公允價(jià)值調(diào)整帳面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中明確會(huì)計(jì)基礎(chǔ)為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告”，即不論是否產(chǎn)生現(xiàn)金流，都以應(yīng)計(jì)制為基礎(chǔ)確認(rèn)當(dāng)前損益。而稅法的理念則是強(qiáng)