,陜西匯邦地產(chǎn)有限責(zé)任公司,匯邦地產(chǎn)蒲城公園項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告,中國(guó) 蒲城 公園,蒲城意象,蒲城縣位于我國(guó)中西部交界地區(qū)，陜西省中部，關(guān)中平原東部，是國(guó)家授時(shí)中心所在地，隸屬于渭南市。 蒲城東臨大荔、澄城，西接富平，北亦白水、銅川，南接渭南。北距渭南市50公里，西距西安市110公里，位居西安市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 蒲城是陜西省歷史文化名縣，全縣共有人口76萬左右，26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有“中國(guó)報(bào)時(shí)城”、“中國(guó)酥梨之鄉(xiāng)”、“焰火之鄉(xiāng)”等美稱。 蒲城是渭南市和韓城之間的紐帶，其輻射范圍除渭南各縣市意外，同時(shí)也對(duì)陜西周邊各市縣有著較強(qiáng)的吸引力。,蒲城現(xiàn)狀,相對(duì)擁擠、開敞空間較少 環(huán)境品質(zhì)較差 生態(tài)質(zhì)量下降 交通道路發(fā)展受限,城市未來,更新舊城建設(shè)高品質(zhì)的主城區(qū) 南部發(fā)展辦公、休閑為主的綜合新區(qū) 承擔(dān)提升城市整體形象的重任 發(fā)展成為居住休閑、商務(wù)辦公和市場(chǎng)物流為主的綜合新區(qū) 建設(shè)健康住宅區(qū)域環(huán)境，倡導(dǎo)舒適、健康、安全和文明的居住生活方式 堅(jiān)持人居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 提升住區(qū)人居環(huán)境生活品質(zhì),老城與新城牽手發(fā)展，相互依托 新城的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了較為堅(jiān)實(shí)的環(huán)境基礎(chǔ)。,政府力挺、城市架構(gòu)及功能拉大，城南新區(qū)將成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第二極”！,新區(qū)未來,新區(qū)，讓我們對(duì)其重新想象！,蒲城向南！,蒲城已是千年歷史，歷史的脈動(dòng)伴隨著城市的快速發(fā)展呼喚著蒲城的未來！ 結(jié)合城市的肌理和發(fā)展特征 蒲城的未來在哪里？ 蒲城只能向南，才能開拓屬于蒲城的未來。,報(bào)告核心內(nèi)容,第一階段 整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位,第二階段 物業(yè)發(fā)展建議 及啟動(dòng)期定位,第三階段 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略,發(fā)展戰(zhàn)略 總體定位,總體規(guī)劃及產(chǎn)品建議 啟動(dòng)期定位,項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略 啟動(dòng)期營(yíng)銷策略,提交成果,市場(chǎng)調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)及消費(fèi)者訪談 成功案例借鑒 區(qū)域價(jià)值點(diǎn)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力,工作內(nèi)容,規(guī)劃細(xì)化、功能細(xì)化、產(chǎn)品細(xì)化 分階段開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)期客戶、位置、規(guī)模、產(chǎn)品、戶型定位,項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 案例及模式借鑒 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷分析 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 地塊營(yíng)銷戰(zhàn)略,做什么 開發(fā)思路,怎么賣 銷售思路,怎么做 規(guī)劃設(shè)計(jì)落實(shí),Page 9,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域市場(chǎng)研究,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,報(bào)告思路,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)開發(fā)建議,蒲南新區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度低（現(xiàn)狀）；規(guī)劃利好、百廢待興，通達(dá)性好（未來）,區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,生活配套,區(qū)位 項(xiàng)目位于蒲城縣新城區(qū) 東臨解放路延伸道路；目前未修通； 西靠人民路延伸道路；目前未修通； 南面是目前我們修的新城大道；修通后與交通主干道渭清路相交； 北面長(zhǎng)樂路；目前未修通；,規(guī)劃熟、市場(chǎng)不熟；政府熟、群眾不熟；,區(qū)域內(nèi)有三所學(xué)校：實(shí)驗(yàn)中學(xué)，南街小學(xué)，東街小學(xué)； 無商場(chǎng)、醫(yī)院、等日常生活配套； 公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá),區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通,項(xiàng)目屬性,生活配套,迎 賓 大 道,石羊小區(qū),地塊周邊路網(wǎng)通車時(shí)間短，均為在建小區(qū)。目前居住氛圍尚未形成，周邊配套匱乏。未來片區(qū)在大體量住宅的拉動(dòng)下，將成為繼中心區(qū)后成熟的居住區(qū)。,蒲南新區(qū),老城區(qū),紫荊教育家園,本案,項(xiàng)目規(guī)模大（ 223.5畝）；地塊內(nèi)部落差明顯，為自身景觀塑造提供先天優(yōu)勢(shì)。,地塊四至： 地塊內(nèi)部地勢(shì)有明顯落 差，無可利用自然資源； 地塊內(nèi)部有部分建筑垃圾 項(xiàng)目東邊為200畝的公園 項(xiàng)目西邊為天菊面粉廠； 規(guī)劃指標(biāo)： 總用地面積：148968.16平方米 總建筑面積：421520平方米 物業(yè)類型涉及住宅、商業(yè)、社區(qū)配套、商務(wù)公寓等 ； 地塊被東西向、南北向各二條規(guī)劃路，劃分大小不等的三塊,區(qū)域?qū)傩?地塊四至 規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目屬性,公 園,農(nóng) 田,天 菊 面 粉 廠,Page 14,土地概況,A,B,B,本項(xiàng)目建設(shè)用地由2塊地組成 A塊：東臨解放路、西鄰人民路、南臨新城大道、北鄰長(zhǎng)樂路；168畝（被規(guī)劃路分為2個(gè)板塊） B塊：東臨人民 路、西臨天菊面粉廠、南臨新城大道、北臨長(zhǎng)樂路55畝,項(xiàng)目由A、B地塊組成，A地塊緊鄰公園，具備景觀資源優(yōu)勢(shì)，B地塊緊鄰天菊面粉廠，屬于組合型項(xiàng)目,位于城市邊緣新開發(fā)區(qū)、屬于景觀資源豐富的中高密度大規(guī)模項(xiàng)目,項(xiàng)目屬性：,地塊東邊占據(jù)主要的景觀資源，內(nèi)部無可利用自然資源及生活配套資源；,可利用資源,占地223畝，屬于區(qū)域規(guī)模，容積率2.42,大規(guī)模，中高密度,區(qū)域?qū)傩裕?區(qū)域有遠(yuǎn)景規(guī)劃支撐 ，屬于未來城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；,未來城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘?，認(rèn)知度較低，且區(qū)域內(nèi)無基本生活配套；,陌生區(qū),蒲城在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市,三線城市,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 低地價(jià)的優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域?qū)傩灾匦陆缍?向南發(fā)展是唯一選擇,多中心強(qiáng)化區(qū)域獨(dú)立性價(jià)值,輿論造勢(shì)引導(dǎo)/政府公信力高,水景公園、景觀支撐,滲透式、空間跳躍式發(fā)展,政府搬遷強(qiáng)化商務(wù)功能,城市向南 雙城舞動(dòng),項(xiàng)目與新城中心上演“雙城記”,屬性界定關(guān)鍵詞,新區(qū) 大盤、多類型、綜合性項(xiàng)目,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域市場(chǎng)研究,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,報(bào)告思路,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)開發(fā)建議,Page 19,公園 大地,市場(chǎng)研究,Page 20,現(xiàn)狀： 年開發(fā)量約66萬平米 競(jìng)爭(zhēng)激烈【本土開發(fā)商和外來開發(fā)商都在搶占市場(chǎng)高點(diǎn)】 均價(jià)水平在23002600元/（新項(xiàng)目的價(jià)格水平-堯山別院） 多層、小高層成為主流 多層 ，高層涇河分明 社區(qū)規(guī)模煮面遞增，100畝以上大盤成為市場(chǎng)主流 新政過后，商品房占市場(chǎng)份額在逐步擴(kuò)大。,1、隨著新區(qū)規(guī)劃的逐步完善，越來越多的外來開發(fā)企業(yè)云集蒲城，如華宇地產(chǎn)、新鑫 地產(chǎn)等大量買斷縣城土地資源，使得08、09年土地市場(chǎng)放量現(xiàn)象明顯； 2、單個(gè)地塊面積的大幅提升使得蒲城未來商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是多元化； 3、城南為城市開發(fā)的熱點(diǎn)土地，近兩年內(nèi)將形成商品房市場(chǎng)主流供應(yīng)區(qū)域； 4、高端產(chǎn)品開始在縣城“走俏”，客戶群生活標(biāo)準(zhǔn)不斷提升。,市場(chǎng)概況,四季花城,總平圖,地塊規(guī)劃方正有序，功能完善。,1期,1期共20棟。 其中5#、11#、15#為兩梯三戶的24層高層。 其余為16層高層。,目前在售15#、18#、20#，均價(jià)2500元/左右。 15#、18#以90-100兩室，去化率約80%。 20#為面積較大的兩室三室房源，目前處于低速消化中,四季花城,地塊規(guī)劃方正有序，功能完善，是其項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)的有力支撐。,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)及基本情況,四季花城,海報(bào),圍墻廣告,手提袋,精神堡壘,小區(qū)入口造型設(shè)計(jì),蒲城縣目前推廣執(zhí)行最徹底、最完善的項(xiàng)目,道旗,20#主體已經(jīng)封頂,四季花城,工程進(jìn)度-充分執(zhí)行了工程未動(dòng)形象先行的推廣手法，關(guān)注度較高,入口造型已經(jīng)基本完工,四季花城,首推房源戶型優(yōu)勢(shì)不明顯，兩室、三室戶型面積偏大，銷費(fèi)者抗性較大。,15#,兩室兩廳一衛(wèi)、101.24,優(yōu)點(diǎn)： 1、功能分區(qū)明確 2、雙臥朝南、且?guī)ш柵_(tái)、飄窗 缺點(diǎn)： 1、西向客廳、布局不實(shí)用。 2、衛(wèi)生間正對(duì)廁所 3、走道狹長(zhǎng)，面積浪費(fèi)較大,15#,兩室兩廳一衛(wèi)、103.10,優(yōu)點(diǎn)： 1、南向大開間客廳，闊綽陽臺(tái) 2、南北通透，布局方正 缺點(diǎn)： 1、功能分區(qū)不明確，缺乏私密性 2、入戶空間出入口太多，難以利用,三室兩廳兩衛(wèi).79、145,20#,優(yōu)點(diǎn)： 1、南向大開間客廳，闊綽陽臺(tái) 2、南北通透，布局方正 缺點(diǎn)： 1、功能分區(qū)不明確，缺乏私密性 2、入戶空間出入口太多，難以利用,四季花城,蒲城首例以公益活動(dòng)為契機(jī)，打造市場(chǎng)公信度的項(xiàng)目,網(wǎng)上評(píng)論： 9 月10日至12日的百萬支教萬人簽名活動(dòng)、9月15日的大型公益活動(dòng)蒲城首屆謝師宴暨百萬支教啟動(dòng)儀式，在短短的不足一周的時(shí)間內(nèi)，掀起了一場(chǎng)尊師重教的文化風(fēng)暴，成為為坊間一時(shí)之話題，人們共同傳播著一個(gè)名字“天酬四季花城”。 對(duì)于公益事業(yè)，每個(gè)企業(yè)、每個(gè)個(gè)人都當(dāng)有一份責(zé)任和使命，所謂不失赤子之心。 人文蒲城，大氣蒲城，愛我蒲城！,人們?cè)谧⒅亻_發(fā)商實(shí)力的同時(shí)也開始關(guān)注開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任心,蒲京榮城,總平圖,1期,1期共6棟。 其中1、2#、#地下三層為商業(yè)、3、4、5#為兩梯三戶的18層高層。,地塊規(guī)劃方正有序，商業(yè)體量較大。,目前消化一期剩余房源，1期銷售率約80%左右。1期成交均價(jià)一年內(nèi)上漲300元左右。 商業(yè)處于咨詢階段。 所剩均為邊戶面積較大戶型。,3,蒲京榮城,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)及基本情況,海報(bào),圍墻廣告,商業(yè),蒲京榮城,力圖在外在形象上博得上游地位 但推廣的品質(zhì)和力度上稍顯乏力,工程進(jìn)度-一期3、4、5#已封頂,蒲京榮城,1期,2期,兩室兩廳一衛(wèi)、93.78,優(yōu)點(diǎn)： 1、傳統(tǒng)經(jīng)典兩室戶型。 2、動(dòng)靜分區(qū)，餐客分離南北通透。 3、布局方正、實(shí)用面積大。 缺點(diǎn)： 1、客廳開間較小。 2、餐廳位置在過道，難以使用,戶型分析-舒適型兩居、實(shí)用型三室的產(chǎn)品使其產(chǎn)品定位在市場(chǎng)上愈顯競(jìng)爭(zhēng)力,三室兩廳兩衛(wèi)、129.44,優(yōu)點(diǎn)： 1、布局方正 2、客廳開間4.6米，大氣實(shí)用。 3、獨(dú)立主臥套，提升產(chǎn)品品質(zhì)。 缺點(diǎn)： 1、餐廳對(duì)衛(wèi)生間 2、暗衛(wèi) 3、公用空間面積浪費(fèi)較大,三室兩廳兩衛(wèi)、124.69,優(yōu)點(diǎn)： 1、動(dòng)靜分區(qū)，餐客分離。 2、兩室客廳南向采光，超寬陽臺(tái)設(shè)計(jì) 3、全明設(shè)計(jì)，南北雙陽臺(tái) 缺點(diǎn)： 1、客廳面積相對(duì)較小,蒲京榮城,紫晶城,總平圖,地塊狹長(zhǎng)，配套相對(duì)較少，外立面色調(diào)統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔。,項(xiàng)目共16棟多層。 目前已銷售98%，剩余18套左右房源。 項(xiàng)目整體形象簡(jiǎn)潔、舒適。 戶型產(chǎn)品使用率高。 形象包裝較好,精心研制的戶型產(chǎn)品，簡(jiǎn)潔的外在形象上為銷售贏得了良好的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ),紫晶城,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及基本情況,紫晶城,戶型分析-100至120的精致三室戶型，明確的客 戶定位，使其產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)成為不爭(zhēng)之實(shí)。,三室兩廳一衛(wèi)、113.1,優(yōu)點(diǎn)： 1、南北通透，方正有序。 2、餐客分離，動(dòng)靜分區(qū)。 3、主臥、客廳尺度舒適。 缺點(diǎn)： 1、入戶門對(duì)衛(wèi)生間。 2、過道部分面積不好實(shí)用。,三室兩廳一衛(wèi)、105.6,優(yōu)點(diǎn)： 1、布局方正，南北通透 2、餐客分離，全明設(shè)計(jì)。 缺點(diǎn)： 1、餐廳處于過渡區(qū)，實(shí)用性差,紫晶城,營(yíng)銷包裝-三面落地玻璃銷售中心，無疑是蒲城最大的銷售中心，獨(dú)一無二的情景展示，在當(dāng)?shù)匾搀w現(xiàn)了其唯一性。,海報(bào),園林展示,看樓專車,Page 36,典型特征：買房看地段，蒲城縣客戶購房更多的是考慮實(shí)用性居家產(chǎn)品及周邊環(huán)境； 城市特征：城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度與商品房更新?lián)Q代不相符，消費(fèi)者有錢買不到好房； 消 費(fèi) 者 ：對(duì)價(jià)格、房型等要求較高，中小面積經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品成為需求主力； 產(chǎn)品選擇：多層產(chǎn)品，對(duì)小高層的認(rèn)知度較低，很多人愿意選擇這種低密度多層且社 區(qū)規(guī)劃高檔次產(chǎn)品； 購買愿望：對(duì)品質(zhì)型產(chǎn)品需求強(qiáng)烈，渴望獲得身份的認(rèn)可； 新區(qū)態(tài)度：對(duì)城南新區(qū)持觀望態(tài)度，渴望獲得更多的意外收獲；,成交客戶區(qū)域分析表,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié),Page 37,1、蒲城消費(fèi)者置業(yè)關(guān)注最多的依然是價(jià)格，對(duì)于社區(qū)配套、后期物業(yè)服務(wù)等基本沒有觀念； 2、多層產(chǎn)品依然占據(jù)市場(chǎng)主流，小高層、高層產(chǎn)品將成為城市未來發(fā)展的核心方向； 3、75-85平米實(shí)用性2房，90-105緊湊型3房、120-135平米可變4房成為近3年的主流產(chǎn)品； 4、銷售價(jià)格3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，由07年的11001500元/上升至目前的22002500元/左右； 5、城市架構(gòu)拉大，供應(yīng)體量龐大，開發(fā)項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻市場(chǎng)形勢(shì)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同時(shí)存在： 6、銷售價(jià)格依項(xiàng)目品質(zhì)（地源熱泵、建筑節(jié)能新技術(shù)等） 、檔次及項(xiàng)目品牌來決定；,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié),項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域市場(chǎng)研究,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,報(bào)告思路,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)開發(fā)建議,開發(fā)商背景,匯邦擁有5年、8個(gè)項(xiàng)目、50萬以上建面、6個(gè)二三線城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),Page 40,19年的石羊集團(tuán)發(fā)展史 5年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 我們已經(jīng)成為蒲城地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”,老客戶資源、口碑影響力、產(chǎn)品不斷升級(jí)，以“石羊”為后盾、我們將成為區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的最后贏家。 “在蒲城石羊有房子就不愁賣”,單擊添加,品牌提升,開發(fā)實(shí)力,區(qū)域開發(fā)背景概況,1724戶的老客戶，近20萬建面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、石羊集團(tuán)已經(jīng)成為蒲城片區(qū)最具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),05年石羊小區(qū),06年紫荊教育家園,08年西翠園,(144戶),(1164戶),(416戶),Page 41,項(xiàng)目SOWT分析,1、毗鄰蒲城唯一的水景公 園,擁有景觀資源； 2、項(xiàng)目規(guī)模大，地塊方正； 3、內(nèi)部齊全，產(chǎn)品完善 4、位于新城南核心區(qū)域，升值潛力巨大； 5、開發(fā)商的老客戶資源，品牌影響力。,優(yōu)勢(shì),1、新城區(qū)目前還屬于感念階段，感受不到未來的潛力 2、周邊生活配套不足，周邊環(huán)境比較凄涼； 3、周邊的道路剛開始修建，公交路線較少，出行便利性弱；,1、本區(qū)域內(nèi)未來項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2、目標(biāo)購買群體來源不足，影響銷售精度； 3、消費(fèi)者對(duì)政府開發(fā)新區(qū)力度的速度質(zhì)疑； 4、國(guó)家政策的打擊性及不確定性。,1、我們是蒲城目前為止的第一個(gè)上規(guī)模項(xiàng)目，第一個(gè)吃螃蟹的人； 2、不斷擴(kuò)大的新居人群以及置業(yè)者對(duì)新區(qū)憧憬的向往； 3、縣政府對(duì)本區(qū)招商、開發(fā)進(jìn)程的大力支持；,劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,Page 42,核心價(jià)值點(diǎn)羅列,在蒲城，石羊=誠信！ 消費(fèi)者的普遍認(rèn)可和期待,回家=逛公園！ 唯一一家在公園旁的社區(qū),樣板就是保證！ 6年4個(gè)樣板工程,本項(xiàng)目核心價(jià)值，具備唯一性、排他性、不可復(fù)制性,產(chǎn)品質(zhì)量,緊鄰公園,開發(fā)商品牌,新增的人口將為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供契機(jī)，未來市場(chǎng)發(fā)展有一定 潛力； 近期商品房需求仍以剛性需求為主； “新政”觀望熱度逐漸影響郊縣，銀行按揭未涉及城鎮(zhèn)化；,公園生活 公園人生,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系,區(qū)位五重價(jià)值體系：,第一重：蒲南新區(qū)，未來城市價(jià)值鼎峰區(qū),第二重：項(xiàng)目位于蒲城南門戶區(qū)域,第三重：項(xiàng)目擁有新建區(qū)域核心景觀資源,第五重：重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域一輻射圈,第四重：核心區(qū)規(guī)模大盤,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域市場(chǎng)研究,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)開發(fā)建議,報(bào)告思路,Page 45,公園 大地,項(xiàng)目定位,我們要做什么樣的項(xiàng)目？,我們的項(xiàng)目要賣給誰？,項(xiàng)目定位,Page 47,從本項(xiàng)目的基地資源評(píng)價(jià)與SWOT分析，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目突破核心問題點(diǎn)主要有以下方面：,周邊配套,定位：越過中低端客戶群，直擊高端受眾； 借勢(shì)：借景觀、借大勢(shì)、借未來； 產(chǎn)品：高附加值、高利潤(rùn)率、低風(fēng)險(xiǎn)；,打破思想，先破后立！,揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短、規(guī)避不足，將項(xiàng)目潛能價(jià)值最大化！,打破常規(guī),市場(chǎng)現(xiàn)狀,蒲城80%的在建、在售項(xiàng)目依然以多層為主，但小高層、高層產(chǎn)品成為區(qū)域發(fā)展的一種趨勢(shì)；受傳統(tǒng)開發(fā)理念左右，項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)、景觀塑造等方面缺乏創(chuàng)新意識(shí)。,項(xiàng)目處于新區(qū)范圍，生活配套缺乏，距離縣城中心區(qū)域較遠(yuǎn)，居家環(huán)境不理想。,開發(fā)戰(zhàn)略定位,Page 48,新型城市綜合體詮釋：具備商業(yè)、住宅、教育、景觀五大塊需有機(jī)聯(lián)系和融合，促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作充滿活力，而充當(dāng)這一鏈接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是自身配套商業(yè)部分的連通性。,開發(fā)戰(zhàn)略定位,新型城市綜合體,Page 49,與競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行產(chǎn)品差異化定位，提供市場(chǎng)稀缺和空白產(chǎn)品。同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)。在同類型產(chǎn)品上創(chuàng)造和提高競(jìng)爭(zhēng)力。,新政策打壓及市政規(guī)劃、配套、道路交通系統(tǒng)是否能有效及時(shí)地與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)步保持一致速率。因此規(guī)劃既要考慮符合市場(chǎng)需求，降低產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，又要保證產(chǎn)品熱銷及項(xiàng)目資金的回籠。,競(jìng)爭(zhēng)威脅,政策風(fēng)險(xiǎn),突破點(diǎn) 瞄準(zhǔn)以當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)中高端消費(fèi)群體，開發(fā)依托項(xiàng)目區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)稀缺的差異化產(chǎn)品，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)升級(jí)的人居生活，并合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，在獲得較高利潤(rùn)的同時(shí)，減少未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將成為項(xiàng)目的發(fā)展方向。,問題點(diǎn).1,問題點(diǎn).2,問題與戰(zhàn)略突破點(diǎn),成都中海國(guó)際社區(qū)：重新界定區(qū)域?qū)傩?，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),區(qū)域新概念 重新建立“區(qū)域價(jià)值體系” 項(xiàng)目界定：城市新區(qū)、資源型、區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,大盤的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷。,案例研究,成都中海國(guó)際社區(qū) 背景：三環(huán)以外的新區(qū)，交通環(huán)境好 區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)域定義為配套 地塊自身資源優(yōu)越，擁有成都市最大的森林公園 中海地產(chǎn)并未有過大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 問題：封閉、低容積率的高檔社區(qū)規(guī)劃 VS 小區(qū)域市場(chǎng)、中端消費(fèi)者 解決：主動(dòng)城市化，開放，與城市共享配套資源，建立與城市聯(lián)系，利用城市機(jī)理克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題,2000畝的大盤，封閉、低容積率的高檔社區(qū)規(guī)劃 VS 小區(qū)域市場(chǎng)、中端消費(fèi)者，缺乏持續(xù)開發(fā)的支撐,戰(zhàn)略,立足于全市，主動(dòng)城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，配套資源共享，建立與城市聯(lián)系，利用城市機(jī)理克服新區(qū)的客戶支撐不足的問題。,機(jī) 會(huì)：城市新區(qū)，處于城市兩大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之間，獨(dú)一無二的森林公園,成交客戶構(gòu)成：第一居所為主，城市客戶為主,與城市共享的五星級(jí)酒店，涉外醫(yī)院，國(guó)際學(xué)校，市級(jí)大型超市，社區(qū)商業(yè)，文化活動(dòng)中心,成都中海國(guó)際社區(qū)核心開發(fā)策略及關(guān)鍵成功要素,價(jià)值標(biāo)桿的啟動(dòng)策略：依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動(dòng)主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)。,兼顧風(fēng)險(xiǎn)和效益的商業(yè)配套方案：彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場(chǎng)，最后是大型超市的進(jìn)入,開放化的社區(qū)理念，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納城市區(qū)域內(nèi)客戶，克服新區(qū)不足，建立項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展支撐點(diǎn)。,關(guān)鍵要素,案例研究,Page 52,4、銷售中心特點(diǎn)化！,1、公園作為核心賣點(diǎn)！,亮點(diǎn)規(guī)?；?2、物業(yè)類型多元化，建筑風(fēng)格超前化！,3、建筑標(biāo)度（樓間距）人性化！,建筑、景觀層次化,公園項(xiàng)目一定是一個(gè)城市乃至區(qū)域的 “形象代言人”！,5、物業(yè)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)貼身服務(wù)！,參考案例總結(jié),Page 53,通過對(duì)企業(yè)品牌、周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，本案完全具備市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的條件！,項(xiàng)目定位,一線品牌 項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流,領(lǐng)導(dǎo)者,具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者 具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模 改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值,挑戰(zhàn)者,缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 搭便車，借勢(shì) 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者,規(guī)模小，快速靈活 目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值 抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 敏銳的機(jī)會(huì)主義者,補(bǔ)缺者,追隨者,依托優(yōu)越的地段，未來成熟的配套設(shè)施，高形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向、打造城市新區(qū)名片,Page 54,消費(fèi)者置業(yè)關(guān)注點(diǎn),配套 社區(qū)內(nèi)、周邊,物業(yè) 可持續(xù)性升級(jí)型服務(wù),品質(zhì) 開發(fā)商口碑效應(yīng),環(huán)境 景觀、綠化、建筑外立面,價(jià)格 單、總價(jià)對(duì)比,地段 距離中心區(qū)域,引子：現(xiàn)階段，蒲城市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品主要有基本需求型和實(shí)用主義型構(gòu)成。而根據(jù)前 期的市場(chǎng)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)用與享受兼具的住宅在市場(chǎng)上未得到滿足。,項(xiàng)目定位,Page 55,區(qū)域特征：基地地處次城區(qū)，周邊有較為完備的道路交通系統(tǒng)，單塊地塊平整，市政景觀可以在項(xiàng)目造景上加以利用，臨近主干道交通出行便捷，具有一定的區(qū)位和景觀優(yōu)勢(shì)具備打造中高檔產(chǎn)品的條件。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：城市化發(fā)展快速，政府規(guī)劃利好，消費(fèi)觀念提升，市場(chǎng)產(chǎn)品單一，優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)品擁有市場(chǎng)空間具備打造中高檔產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。,項(xiàng)目具備打造中高檔、升級(jí)版產(chǎn)品的資源與機(jī)會(huì),項(xiàng)目定位,Page 56,新城市中央 精品人居生活典范,不可復(fù)制！ 不可替代！ 城市標(biāo)桿！,3,4,6,項(xiàng)目定位,物質(zhì)軸：包括規(guī)劃、戶型、景觀、配套、外立面等項(xiàng)目產(chǎn)品功能上對(duì)于客戶滿足程度； 精神軸：包括整體市場(chǎng)形象、物業(yè)管理等營(yíng)造的項(xiàng)目品質(zhì)、客戶的榮耀和品質(zhì)感上對(duì)客戶滿足程度。,案名定位,關(guān)鍵詞：匯邦、公園、品質(zhì)、新城、健康、運(yùn)動(dòng),匯邦公園1號(hào),匯邦地產(chǎn)，借助蒲城人心中的知名企業(yè)品牌和口碑 公園一號(hào)，借助紫荊公園之名，能充分展示項(xiàng)目唯一性和資源優(yōu)勢(shì),關(guān)鍵詞：匯邦、公園、品質(zhì)、新城、健康、運(yùn)動(dòng),匯邦公園錦繡,匯邦地產(chǎn)，借助蒲城人心中的知名企業(yè)品牌和口碑 公園錦繡，借助紫荊公園之名，打造其豐富多彩的繁華生活景象,案名定位,關(guān)鍵詞：匯邦、公園、品質(zhì)、新城、健康、運(yùn)動(dòng),匯邦公園府邸,匯邦地產(chǎn)，借助蒲城人心中的知名企業(yè)品牌和口碑 公園錦繡，借助紫荊公園之名，成為公園旁經(jīng)典大宅府邸，彰顯尊貴與榮耀,案名定位,關(guān)鍵詞：匯邦、公園、品質(zhì)、新城、健康、運(yùn)動(dòng),匯邦湖墅新城,匯邦地產(chǎn)，借助蒲城人心中的知名企業(yè)品牌和口碑 湖、墅，借助公園畔湖景旁的資源優(yōu)勢(shì)，建筑別墅級(jí)景觀大宅 新城，代表著城市新區(qū)的新地標(biāo)和新地王,案名定位,Page 61,政府官員、私營(yíng)業(yè)主等 自有資金：15萬元以上,公務(wù)員，中高級(jí)技術(shù)人員、中級(jí)管理人員、中小型企私業(yè)主、商人等 自有資金：8-10萬元以上,一般市民，普通農(nóng)民，文員等 自有資金：3萬元以下,企事業(yè)單位職工、一般技術(shù)人員、普通管理人員、個(gè)體業(yè)者、富裕農(nóng)民 自由資金：3-5萬元以上,核心客群：蒲城地區(qū)中高端收入階層首次置業(yè)客戶； 重點(diǎn)客群： 部分二次升級(jí)置業(yè)客戶；,客群分類,客群定位,Page 62,客戶定位,關(guān)鍵詞：生活品質(zhì)、渴望認(rèn)同、收入穩(wěn)定、圈層廣泛、具備一定身份地位,戶型定位,戶型配比原則 選擇市場(chǎng)需求量較大的兩居和三居，盡量細(xì)分產(chǎn)品線，以求擴(kuò)大客群覆蓋面。,+,開發(fā)策略：走差異化產(chǎn)品路線突圍競(jìng)爭(zhēng)，控制總價(jià)，提高附加值，同時(shí)確保戶型設(shè)計(jì)的舒適性，實(shí)現(xiàn)快速銷售； 客戶：支付能力較低的首置剛性客戶。,開發(fā)策略：項(xiàng)目明星產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以高性價(jià)比和高產(chǎn)品舒適度提升項(xiàng)目形象； 客戶：功能改善型首次改善置業(yè)客戶，少量品質(zhì)改善型客戶。,緊湊型3居,明星產(chǎn)品 城市舒適精品居住典范,舒適型4居,現(xiàn)金產(chǎn)品 主流面積產(chǎn)品 ，現(xiàn)金流產(chǎn)品,舒適型2居,緊湊型2居,快銷產(chǎn)品 快速出貨,+,開發(fā)策略：市場(chǎng)主流路線，通過提高戶型舒適度和附加值形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確?；乜?； 客戶：支付能力較高的首次置業(yè)客戶。,30%,15%,30%,舒適型3居,20%,5%,+,+,7585,85100,95-110 ,110-130 ,130-150,Page 64,戶型提示性建議,1.針對(duì)電梯景觀洋房景觀（頂樓、底樓）復(fù)式 設(shè)兩到三個(gè)入戶花園。 設(shè)置挑高客廳，控制面積提高檔次 考慮端頭戶型的采光、觀景及進(jìn)深加大以提高容積率。 多景觀露臺(tái)設(shè)計(jì)，設(shè)置衣帽間、儲(chǔ)物間、操作陽臺(tái)等實(shí)用空間 2.針對(duì)大戶型 設(shè)一至二個(gè)入戶花園。 考慮端頭戶型的采光、觀景及進(jìn)深加大以提高容積率。 多景觀露臺(tái)設(shè)計(jì)，設(shè)置衣帽間、儲(chǔ)物間、操作陽臺(tái)等實(shí)用空間 3.針對(duì)小戶型 小戶型設(shè)置可以有效提高實(shí)用率的空中庭院，使二房擴(kuò)大至小三房成為可能 擁有至少一處入戶花園，增加空間情超。 設(shè)置衣帽間、儲(chǔ)物間、操作陽臺(tái)，提高實(shí)用空間 注重戶型的視野、觀景、采光及通風(fēng)，戶型設(shè)計(jì)更加人性化。,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產(chǎn)品建議,緊湊型2居戶型借鑒及可參考點(diǎn),深圳中城天邑 70平米2居,通過轉(zhuǎn)角凸窗形成南向采光效果或增加南向采光面； 通過落地窗設(shè)計(jì)增加采光面，使室內(nèi)更明亮。,1,2,客廳和兩個(gè)臥室全部擁有南向采光,入戶花園和陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積，其中入戶花園可改為其它功能空間，直接增加使用面積； 臥室轉(zhuǎn)角凸窗贈(zèng)送全部面積，極大增強(qiáng)空間感。,戶型緊湊，動(dòng)線合理，無面積浪費(fèi),3,贈(zèng)送面積多，提升附加值，擴(kuò)大空間感,4,明廚明衛(wèi)，保證全部功能空間都有良好采光,通過凸窗擴(kuò)充臥室使用面積,附加值提升建議,書桌結(jié)合凸窗設(shè)置為辦公空間,床設(shè)置結(jié)合凸窗空間設(shè)置，節(jié)約臥室空間,1,2,轉(zhuǎn)角凸窗增加使用面積,3,把凸窗空間層高控制在2.2米以下，可實(shí)現(xiàn)全部面積贈(zèng)送。,2.2米,產(chǎn)品建議,舒適型2居戶型借鑒及可參考點(diǎn),客廳和一個(gè)臥室全部朝南； 明廚明衛(wèi)，餐廳亦有良好采光。,1,2,全明戶型，客臥均擁有南向采光,客廳連接南向陽臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，擴(kuò)大客廳空間感； 兩臥室贈(zèng)送凸窗面積，更多使用面積。,南北通透，布局合理，無面積浪費(fèi),3,多重贈(zèng)送，提升附加值，增加使用面積,北京沿海賽洛城 87平米2居,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產(chǎn)品建議,緊湊型3居戶型借鑒及可參考點(diǎn),入戶花園、兩個(gè)臥室和兩個(gè)衛(wèi)生間全朝南； 明廚明衛(wèi)，廚房通過生活陽臺(tái)獲得采光，獨(dú)立采光餐廳。,1,2,戶型通透，南北全線采光，舒適度高,入戶花園贈(zèng)送一半面積，可改房，更實(shí)用； 陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積，放大客廳尺度； 所有臥室贈(zèng)送凸窗面積，提升附加值。,4,戶型方正緊湊，動(dòng)線合理，充分利用室內(nèi)面積，完全無浪費(fèi),深圳中城天邑 106平米3居,多重贈(zèng)送面積，高附加值吸引,3,主臥雙衣櫥，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，更實(shí)用舒適,兩次臥緊靠衛(wèi)生間，方面使用，符合北方生活習(xí)慣,5,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產(chǎn)品建議,舒適型3居戶型借鑒及可參考點(diǎn),北京金地格林小鎮(zhèn)6 120平米3居,客廳和3個(gè)臥室朝南，采光效果良好； 明廚明衛(wèi)。,1,2,南北通透，全線采光,客廳連通南向景觀陽臺(tái)，贈(zèng)送一半面積； 主臥和書房共通超大南向陽臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，提升附加值。,4,超大主臥空間，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，擁有獨(dú)立衣帽間，提高居住舒適度,超大南向雙陽臺(tái)贈(zèng)送，高附加值體現(xiàn),3,中西廚設(shè)計(jì)、書房、獨(dú)立洗衣空間、干濕分離衛(wèi)生間，最大化細(xì)分功能空間,4.3米大開間客廳，寬敞活動(dòng)空間,5,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產(chǎn)品建議,產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征： 強(qiáng)調(diào)主臥的私密性和舒適； 低梯戶比，空間設(shè)計(jì)方正實(shí)用， 南向，通透；強(qiáng)化了空間附加值的設(shè)計(jì)； 強(qiáng)化了采光面和室外景觀；,Page 75,建筑排布建議,提示點(diǎn)：規(guī)劃排布重點(diǎn)考慮南北通透并且控制樓間距。使產(chǎn)品擁有較為良好視野、通風(fēng)、 采光，保證了 產(chǎn)品的舒適度；,控制好樓間距,Page 76,建筑風(fēng)格建議,提示點(diǎn)：建筑風(fēng)格決定了整個(gè)項(xiàng)目的性格，在某種意義上說建筑風(fēng)格決定了項(xiàng)目后期延續(xù) 的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶定位。,產(chǎn)品定位,1、前瞻性； 2、時(shí)尚型； 3、品質(zhì)化；,市場(chǎng)定位,客戶定位,目標(biāo)： 貼近蒲城生活習(xí)慣又要超越蒲城生活習(xí)慣3年,Page 77,建筑風(fēng)格建議,提示點(diǎn)：公園項(xiàng)目的外立面，建議盡量貼近自然，并且配合部分建筑空間將園林綠化部分 元素引伸到建筑外立面，從而形成立體式的景觀特點(diǎn)。,建筑風(fēng)格建議,新古典主義建筑風(fēng)格,Page 79,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格建議 新中式居家“庭院”風(fēng)格,Page 80,產(chǎn)品建議花園洋房,提示點(diǎn)：花園洋房作為多層產(chǎn)品的升級(jí)版，起到的作用不僅僅是增加項(xiàng)目利潤(rùn)，更多是 闡述開發(fā)企業(yè)的人居開發(fā)理念及展示一種生活方式，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望而卻步。,園林風(fēng)格建議,大面積綠植與局部小品的點(diǎn)面結(jié)合 水系的適當(dāng)導(dǎo)入將會(huì)成為蒲城唯一,中心區(qū)域的大面積綠植,情調(diào)休息處,中心景觀設(shè)置,景觀水系,景觀小品,Page 82,道路建議,提示點(diǎn)： 路面設(shè)計(jì)形式富有變化，路面利用綠化輔助達(dá)到軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合（如停車），硬 地路面設(shè)計(jì)在建造中可加入與小區(qū)形象標(biāo)志。,Page 83,景觀水系,提示點(diǎn)：景觀通透性i延續(xù)性至關(guān)重要，入戶門、景觀路每一處景觀點(diǎn)都是心情的一種表達(dá)。,Page 84,景觀小品建議,提示點(diǎn)：項(xiàng)目緊靠公園，利用空間感講公園景觀與社區(qū)景觀有機(jī)結(jié)合在一起，讓景觀形成 內(nèi)、外兩個(gè)景觀體系。,Page 85,社區(qū)大門建議,提示點(diǎn)：作為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)航者，社區(qū)的大門起到提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的作用，同時(shí)時(shí)尚、 大氣的社區(qū)入口也是體現(xiàn)匯邦品牌開發(fā)商實(shí)力的亮點(diǎn)。,產(chǎn)品建議細(xì)節(jié)部分露臺(tái),擁有大尺寸的觀景露臺(tái)，一所房子，一個(gè)露臺(tái)有露臺(tái)的房子是幸福的，露臺(tái)承載很多人對(duì)幸福生活的夢(mèng)想，站在自家的露臺(tái)上擁翠入懷，居家迎風(fēng)。,產(chǎn)品建議細(xì)節(jié)部分外飄窗,客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于本項(xiàng)目,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),售樓部風(fēng)格建議,打破蒲城現(xiàn)有的售樓部裝修風(fēng)格 打造現(xiàn)代大氣、開闊、尊貴的空間感覺,開闊展示大廳,情調(diào)洽談處,懸空中庭、大氣恢弘,形象墻,現(xiàn)代感極強(qiáng)的外立面,蒲城皇家俱樂部，專屬頂級(jí)階層的交際場(chǎng) 、生活場(chǎng),俱樂部定位： 超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)主題會(huì)所，打造西安頂級(jí)階層俱樂部。 俱樂部設(shè)施建議： 會(huì)所面積約3000平米，設(shè)置紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐廳、多功能廳、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娛樂室。 會(huì)員權(quán)益 高爾夫球會(huì)、五星級(jí)酒店等高檔場(chǎng)所消費(fèi)優(yōu)惠卡 贈(zèng)送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優(yōu)惠、永久豁免年費(fèi)等優(yōu)惠 享受全國(guó)范圍內(nèi)鴻基集團(tuán)所開發(fā)房產(chǎn)的額外優(yōu)惠,上海：銀行家俱樂部,會(huì)所建議,一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集， 一個(gè)社會(huì)精英的活動(dòng)場(chǎng)所,古典家具、水晶燈飾、紫檀木屏風(fēng)，加上漢唐風(fēng)韻 這座“現(xiàn)代宮殿”將成為西安一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集，一個(gè)社會(huì)精英的活動(dòng)場(chǎng)所。,定期邀請(qǐng)專家對(duì)熱點(diǎn)問題作專題報(bào)告，邀請(qǐng)感興趣的企業(yè)家、官員作為嘉賓參與。 會(huì)員還可以根據(jù)自己的愛好自發(fā)組織不同主題的沙龍，如藝術(shù)沙龍、品酒沙龍。,“希望有一個(gè)地方可以讓我與自己有一樣想法的朋友們愜意地交流大家的訴求基本相同、工作的氛圍基本類似、有共同感興趣的話題在這里，不僅能放松自己，還可以得到來自各方面的信息。” 一位企業(yè)家說,會(huì)所建議,臺(tái)球室,休閑書吧,健身會(huì)所,恒溫泳池,以恒溫泳池為核心，打造尚層主題生活會(huì)所 僅對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)保證私享和尊貴,主題會(huì)所,五星級(jí)、管家式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匹配皇家形象，讓西安人享受前所未有的尊貴,確立物管品牌，如第一太平戴維斯物管； 精心挑選形象好、素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的保安人員； 實(shí)現(xiàn)“社區(qū)管家式服務(wù)體系”； 實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)品牌與物管品牌的良性合作。,物業(yè)建議,安全、私密的現(xiàn)代化智能物業(yè)管理系統(tǒng)，讓蒲城人享受前所未有的尊貴,出入口控制系統(tǒng) 家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng) 保安巡邏簽到系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)快速干道接口 水電煤氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng),物業(yè)建議,特色的物管服務(wù)人員形象將成為本項(xiàng)目亮點(diǎn)之一,物業(yè)建議,智能安防,智能化系統(tǒng) 室內(nèi)系統(tǒng)：防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門警系統(tǒng)、煤氣泄漏探測(cè)系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能窗簾系統(tǒng)、智能燈光系統(tǒng)等 室外系統(tǒng)：電梯門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、路燈自動(dòng)控制系統(tǒng)、背景音樂、電子巡更系統(tǒng)等,物業(yè)建議,地板采暖,地板采暖系統(tǒng) 地板采暖可以使房間溫度分布均勻；節(jié)省空間；并有利于營(yíng)造健康的室內(nèi)環(huán)境，散熱片取暖，一般出水溫度在70以上，但溫度達(dá)到80時(shí)就會(huì)產(chǎn)生灰塵團(tuán)，使暖氣上方的墻面布滿灰塵； 地板采暖供水溫度一般為4045C，回水溫度為3035C。傳統(tǒng)采暖方式，要求供水90C，回水溫度為70C，可節(jié)能20%,建筑節(jié)能建議,外墻外保溫,外墻外保溫子系統(tǒng) 100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板 流通空氣層 具有遮陽功能的磚幕墻 外墻的傳熱系數(shù)達(dá)到了0.4 W/ m2 外墻外保溫可嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)； 干掛磚幕墻或涂料保護(hù)外保溫板不受輻射和腐蝕； 外保溫方式防止冷/熱橋產(chǎn)生； 節(jié)能住宅外墻外保溫體系實(shí)際增加成本約50元/平方米,干掛石材,建筑節(jié)能建議,周界紅外 系統(tǒng)組成：紅外對(duì)射探測(cè)器,防區(qū)模塊,報(bào)警主機(jī)； 功能：對(duì)非法越入者起到威懾及錄像取證的作用 ；,中央監(jiān)控系統(tǒng),紅外光柵 紅外光柵安裝于陽臺(tái)內(nèi)側(cè)，形成一個(gè)保護(hù)區(qū)域，當(dāng)有人從陽臺(tái)或窗戶非法跨越進(jìn)入保護(hù)區(qū)域時(shí)，發(fā)出警情提示。,煤氣泄露探測(cè)器,智能安防,建筑節(jié)能建議,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目屬性界定,區(qū)域市場(chǎng)研究,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)開發(fā)建議,報(bào)告架構(gòu),Page 100,物業(yè)開發(fā)建議,我們?nèi)绾螌⒗麧?rùn)最大化？,Page 101,開發(fā)原則與發(fā)展策略,因地施材 優(yōu)化組合 優(yōu)化利用資源，提升項(xiàng)目附加值 復(fù)合地產(chǎn)概念導(dǎo)入功能、產(chǎn)品，創(chuàng)造區(qū)域產(chǎn)品“制高點(diǎn)” 彈性開發(fā) 峰值預(yù)留 資金彈性回籠政策，確?，F(xiàn)金流 持續(xù)開發(fā)能力，決定項(xiàng)目順利推進(jìn)的進(jìn)度 批次產(chǎn)品升級(jí)及價(jià)格提升的前瞻性 多元化物業(yè) 分批次釋放 各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化,分批開發(fā)，先緊后慢，逐步升級(jí),Page 102,開發(fā)核心點(diǎn),利潤(rùn)最大、風(fēng)險(xiǎn)最低！,引子：綜合本項(xiàng)目的土地成本、基地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略綜合 考量，提出以下核心開發(fā)思路：,市場(chǎng)需求,基地條件,規(guī)劃要點(diǎn),經(jīng)濟(jì)測(cè)算,我們 的關(guān) 注點(diǎn),景觀與建筑通透性及連貫性,物業(yè)類型多元化、多層次,分批次開發(fā)節(jié)奏及周期,產(chǎn)品及其附加值的升級(jí),Page 103,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)估,地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo),提示點(diǎn)1：城市綜合體 根據(jù)基地及土地情 況，借助公園優(yōu)勢(shì)及城市 發(fā)展前景，提示我們本項(xiàng) 目是一個(gè)多元化組合形態(tài) 的項(xiàng)目。 提示點(diǎn)2：分批次創(chuàng)造利潤(rùn)點(diǎn) 物業(yè)價(jià)格根據(jù)目前產(chǎn)品在 售現(xiàn)狀和未來上漲率來推 算，具體測(cè)算見后續(xù)價(jià)格 擬合。,可銷售面積預(yù)估,Page 104,提示點(diǎn)：電梯洋房和獨(dú)立商業(yè)獲利，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)相對(duì)較高，可以作 為產(chǎn)品利潤(rùn)發(fā)展的方向。,通過上表可以看出，多層住宅利潤(rùn)率為32%，與市場(chǎng)平均水平持平，與公司總體經(jīng)營(yíng)成本不成正比。電梯洋房、商業(yè)產(chǎn)品可以獲得一定比例的盈利，其中單體小高層利潤(rùn)率相對(duì)偏低。因此產(chǎn)品規(guī)劃不能以單一產(chǎn)品排布，電梯洋房和獨(dú)立商業(yè)的利潤(rùn)較大，可以作為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。,開發(fā)利潤(rùn)評(píng)估,Page 105,整體規(guī)劃建議,提示點(diǎn)：根據(jù)不同的地塊條件、建筑不同的物業(yè)形態(tài)及風(fēng)格，分批開發(fā)，變化性的外立面及物業(yè)類型留給客戶