,龍祥投資 羊安項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,商略地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2012.02.18,在進(jìn)入正文之前，我們應(yīng)該思考的問題,作為一個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)具有遠(yuǎn)大抱負(fù)的企業(yè)，龍祥投資的第一個(gè)項(xiàng)目， 在其行業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，應(yīng)該處于什么戰(zhàn)略位置？ 也就是說：,當(dāng)羊安項(xiàng)目開發(fā)完畢， 應(yīng)該為龍祥帶來什么？又不應(yīng)該帶來什么？,一個(gè)成功的項(xiàng)目，應(yīng)該符合“三個(gè)滿意”： 企業(yè)滿意：項(xiàng)目具有有良好的經(jīng)濟(jì)效益及品牌效應(yīng) 客戶滿意：項(xiàng)目能夠提升家庭居住品質(zhì)與生活方式 政府滿意：項(xiàng)目能夠提升城市形象和加速城市進(jìn)程,也就意味著，羊安項(xiàng)目應(yīng)該為龍祥帶來： 符合市場需求的產(chǎn)品，保證項(xiàng)目順利銷售，資金迅速回流，為公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目積累資金與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，鍛煉運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。 完善的生活配套、高尚的生活理念、合理的產(chǎn)品布局、領(lǐng)先的建筑與景觀，為客戶帶來全新的居住感受，提升其生活方式，使居住于此的客戶具備自豪感 。提升龍祥投資的地產(chǎn)行業(yè)的品牌價(jià)值。 彌補(bǔ)城市空白、提升城市形象、加速城市進(jìn)程的產(chǎn)品，使羊安項(xiàng)目成為羊安的形象名片，塑造龍祥投資的品牌高度，維護(hù)良好的政企關(guān)系。,羊安項(xiàng)目不應(yīng)該為龍祥投資帶來： 不符合市場需求的產(chǎn)品配置導(dǎo)致大面積滯銷影響銷售回款； 錯(cuò)誤的物業(yè)規(guī)劃與指標(biāo)利用抬高產(chǎn)品成本增加投入； 不科學(xué)的布局影響生活品質(zhì)，造成客戶怨言傷害企業(yè)品牌； 過量和不合理的商業(yè)規(guī)劃導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營困難，損害投資者利益，損害城市形象，從而影響企業(yè)品牌和政企關(guān)系。,因此，羊安項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是： 立足長遠(yuǎn)目標(biāo)，確保項(xiàng)目成功，塑造城市典范。 為龍祥投資積累資金與經(jīng)驗(yàn)，鍛煉團(tuán)隊(duì)，提升品牌。,龍祥房地產(chǎn)板塊未來發(fā)展,龍祥地產(chǎn) （主品牌）,龍祥物業(yè),龍祥地產(chǎn),龍祥酒店,騰龍會(huì) 作為運(yùn)營載體,旅游地產(chǎn)系列 高尚住宅系列 XX系列 ,確定了羊安項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，進(jìn)入產(chǎn)品規(guī)劃環(huán)節(jié)。 一個(gè)關(guān)于品質(zhì)與優(yōu)雅的故事，繼續(xù)上演。,思考路徑,規(guī)劃 前提,規(guī)劃 原則,規(guī)劃 實(shí)施,規(guī)劃 演繹,PART1.規(guī)劃前提,市場簡析 地塊分析,市場簡析城市地位：處于新邛路入邛崍門戶位置，交通便捷，四川省重點(diǎn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。,市場簡析支柱產(chǎn)業(yè)：羊安工業(yè)園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)是羊安鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)。將為羊安帶來大量居住需求。,工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積4平方公里。根據(jù)發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè) 優(yōu)勢，確定了以化工、林竹加工產(chǎn)業(yè)（家具）等為主 的工業(yè)發(fā)展定位； 羊安工業(yè)園預(yù)計(jì)累計(jì)入住企業(yè)139家，已投產(chǎn)42家， 在建項(xiàng)目97家，產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入將帶來大量的居住需求， 后期居住需求增長潛力較大。,市場簡析房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)開發(fā)起步，樓盤較少，競爭不充分，缺乏高品質(zhì)樓盤供應(yīng)。,目前羊安鎮(zhèn)有兩個(gè)在售項(xiàng)目：宜林雅居和博盛康郡，分布于永康大道兩側(cè)。 宜林雅居一期70余戶，剩余4套。二期30余戶以80-120兩房及三房為主，為3層洋房，暫不銷售。 博盛康郡建筑面積27萬余平米，是羊安規(guī)模最大的項(xiàng)目，品牌形象和產(chǎn)品得到了羊安購房者的認(rèn)可，但也只停留在規(guī)模和配套的訴求上。,市場簡析暢銷戶型：小三房暢銷，主流戶型集中在兩房至三房，小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品缺乏市場。,博盛康郡于2011年1月啟動(dòng)售樓部，5月啟動(dòng)廣告宣傳，12月開盤銷售，239套當(dāng)天售罄，將于2012年12月交房。 2012年1月初推出二批次232套，目前剩余60套左右，三房基本銷售完畢，剩余的多為兩房。,博盛康郡二批次房源銷售情況,客戶構(gòu)成：工業(yè)園區(qū)中層及以上職員和本地居民為主，需求為主流產(chǎn)品，缺乏高價(jià)產(chǎn)品的承受力。,羊安房地產(chǎn)市場的主要客群為本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)、村居民與羊安工業(yè)園區(qū)中層及以上職員 本地居民需求以三房為主，羊安工業(yè)園區(qū)的需求集中在兩房與小三房； 這兩種客群普遍收入不高，對(duì)產(chǎn)品的需求以滿足居住為主，缺乏對(duì)高價(jià)產(chǎn)品的追求動(dòng)力。 因?yàn)檠虬矝]有高品質(zhì)樓盤供應(yīng)，羊安高收入人群普遍希望在新津或邛崍甚至成都購買房屋。,市場簡析商業(yè)現(xiàn)狀：以底商和社區(qū)商業(yè)為主，缺乏集中商業(yè)和商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)與形態(tài)都需要升級(jí)。,羊安鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)主要是底商，還未出現(xiàn)集中性的商業(yè)中心； 博盛康郡雖然規(guī)劃了2.3萬商業(yè)，但也主要以2-3層的沿街裙樓商業(yè)為主，沒有集中的獨(dú)棟 商業(yè)，無法構(gòu)成商業(yè)中心； 羊安鎮(zhèn)上商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足基本生活需求的社區(qū)商業(yè)為主，還未出現(xiàn)能滿足更高層次需求 的集中的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)。,市場簡析小結(jié),羊安為四川重點(diǎn)工業(yè)小鎮(zhèn)，羊安工業(yè)園區(qū)將帶來大量居住和商務(wù)需求，發(fā)展前景較好； 羊安商業(yè)落后，缺乏集中式的商業(yè)中心和休閑商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形 態(tài)升級(jí)空間巨大。 羊安主流購房群體收入不高，對(duì)產(chǎn)品需求集中在兩房至三房的主流產(chǎn)品，小戶型和大戶型產(chǎn)品缺乏市場； 羊安房地產(chǎn)開發(fā)水平還停留在規(guī)模和配套訴求階段，缺乏對(duì)居住品質(zhì)與生活方式的關(guān)懷。,地塊分析地塊位置：新舊城區(qū)交界處，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,項(xiàng)目位于老城區(qū)與鎮(zhèn)醫(yī)院之間，地塊近似正方形，背面和東面兩面臨街。屬于新老城區(qū)交界處，周邊待開發(fā)地塊較多，是羊安鎮(zhèn)房地產(chǎn)未來開發(fā)集中區(qū)域,龍祥項(xiàng)目,項(xiàng)目宗地,北側(cè)醫(yī)院,南側(cè)老城區(qū)房屋,西側(cè)待開發(fā)地,施工中的博盛康郡,東側(cè)市政道路,宗地,宗地,宗地,宗地,待征地,東南側(cè)小廣場,宗地,宗地,老城區(qū)街道,東北安置小區(qū),北側(cè)為鎮(zhèn)醫(yī)院，南側(cè)為老城區(qū)房屋，西側(cè)為待開發(fā) 地塊，東側(cè)為已通車市政道路，路的對(duì)面為待征地塊 項(xiàng)目與醫(yī)院之間規(guī)劃有社區(qū)道路； 周邊環(huán)境一般，較博盛康郡略有劣勢。,地塊分析 四至環(huán)境：,地塊分析現(xiàn)狀：地塊總體方正、南北朝向，利于規(guī)劃布局，可打造高品質(zhì)的居住環(huán)境。,地塊分析關(guān)鍵指標(biāo)分析,占地面積：78.6畝 規(guī)模中等，能打造一個(gè)高品質(zhì)的中等社區(qū) 容積率：3，建筑密度：25% 住宅以小高層為主，符合羊安產(chǎn)品主流 商業(yè)指標(biāo)：兼容10% 商業(yè)建筑面積約1.5萬。項(xiàng)目僅兩個(gè)臨街面，能規(guī)劃商業(yè)的面積有限，僅做底商難以滿足商業(yè)指標(biāo)。 住宅占比90%，是本項(xiàng)目的開發(fā)主體。 車位：100配1個(gè)車位 車位需要配置1500余個(gè)，若全部下地，需整體開挖，成本極高。,地塊分析小結(jié),地塊整體方正，南北朝向，有利于規(guī)劃高品質(zhì)的居住社區(qū)； 地塊屬于以居住為主，商業(yè)為輔的社區(qū)，必須保證居住品質(zhì)； 商業(yè)指標(biāo)較大，是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的難點(diǎn)，但商業(yè)是提升居住品質(zhì)的重要元素，因此也是規(guī)劃的重點(diǎn)； 車位配比較高，為降低成本，必須采取特殊方式。,羊安缺乏高品質(zhì)居住社區(qū)本項(xiàng)目有條件打造高品質(zhì)社區(qū)：住宅是主體 羊安缺乏集中式商業(yè)中心本項(xiàng)目商業(yè)體量可承擔(dān)此功能：商業(yè)是重點(diǎn),住宅是本項(xiàng)目品質(zhì)的最直接體現(xiàn)和最大的產(chǎn)值貢獻(xiàn)，是資金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此是本項(xiàng)目的規(guī)劃主體。 商業(yè)是項(xiàng)目的重要配套，可有效提升居住品質(zhì)、開發(fā)利潤、項(xiàng)目形象，因此商業(yè)是本項(xiàng)目的規(guī)劃重點(diǎn)。,住宅是主體，商業(yè)是利潤點(diǎn)。 這是本項(xiàng)目的規(guī)劃前提。,PART2.規(guī)劃原則,規(guī)劃原則 原則細(xì)分,在“住宅是主體，商業(yè)是利潤”的前提下，應(yīng)遵循以下規(guī)劃原則： 成本最低化羊安主流購房群體價(jià)格敏感度高，房價(jià)承受能力弱，需要控制成本來降 低風(fēng)險(xiǎn)，避免成本推高房價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷。 價(jià)值最大化規(guī)劃需要充分挖掘各種物業(yè)的價(jià)值，為項(xiàng)目獲取最高利益。 風(fēng)險(xiǎn)最小化規(guī)劃符合市場需求的產(chǎn)品，以能快速銷售為前提，降低總價(jià)。 配套高端化規(guī)劃高規(guī)格的商業(yè)配套，作為項(xiàng)目形象品質(zhì)的提升點(diǎn)和利潤來源點(diǎn)。 形象差異化為項(xiàng)目注入文化理念與先進(jìn)的生活方式，讓客戶不僅僅是在購買住宅， 也是在改善生活方式，從而吸引高收入客戶關(guān)注，提升項(xiàng)目的售價(jià)，獲 取更高利潤。,1、指標(biāo)方面 1）容積率做足，降低樓面價(jià) 地價(jià)是硬成本，應(yīng)該通過建筑面積來盡量分?jǐn)偅越档蛦畏匠杀?。若損失容積率，則不但因?yàn)闃敲鎯r(jià)增加而推高房價(jià)，不符合成本最低化原則。且損失的容積率幾乎都是凈利潤，不符合利益最大化原則。 2）控制樓高，降低建安成本 在做足容積率的前提下，盡量提高土地利用率，避免因土地利用不足而被迫增加樓高，從而增加建安成本。本項(xiàng)目應(yīng)盡量以小高層為主，做到成本最低化。 經(jīng)過詳細(xì)和充分的市場調(diào)研，城市化發(fā)展水平有限，高層建筑在羊安鎮(zhèn)接受度較差。,規(guī)劃原則細(xì)分,2、住宅方面 1）、規(guī)劃主流產(chǎn)品，減少滯銷戶型 羊安鎮(zhèn)主流購房群體對(duì)住宅的需求集中在70-120之間的兩房和三房，尤其以85-100之間的小三房尤為暢銷，本項(xiàng)目應(yīng)盡量多配置此類產(chǎn)品。小戶型投資類產(chǎn)品必須盡量避免，風(fēng)險(xiǎn)最小化。 2）提高得房率，注重性價(jià)比 羊安鎮(zhèn)購房群體注重實(shí)惠，在戶型設(shè)計(jì)中需要盡量通過灰空間的合理贈(zèng)送，使客戶獲得更多的功能使用空間，提高住宅的得房率和性價(jià)比，從而降低銷售難度，減少銷售風(fēng)險(xiǎn)。,規(guī)劃原則細(xì)分,3、地下車庫方面 1）地下車庫抬高，降低成本 按照規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目車位將到達(dá)1500余個(gè)，若全部下地，將造成整體開挖，單是此項(xiàng)成本將達(dá)到1億元以上。我司建議將地下室整體抬高成半地下室，以此減少土方開挖、回填、箱式筏板基礎(chǔ)的施工量，成本將至少降低一半。同時(shí)因此社區(qū)整體抬高，更有利于規(guī)劃景觀，且風(fēng)水也更好，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值。成本最低化的同時(shí)，獲得價(jià)值最大化。 2）創(chuàng)新車庫設(shè)計(jì)，提升車位價(jià)值 地下車庫一直是房地產(chǎn)開發(fā)中的雞肋，難以銷售又必須配備。若能給地下車庫進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加車位的價(jià)值，則可在一定程度上增加項(xiàng)目的整體價(jià)值和營銷亮點(diǎn)。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 1）控制商業(yè)體量，規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 城市規(guī)劃理論中對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)是0.6-0.75/人。按此計(jì)算，本項(xiàng)目居住人口大約5500人。需要的配套商業(yè)面積為4125。大大低于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)。 若按羊安鎮(zhèn)全鎮(zhèn)人口4萬人計(jì)算，羊安需要的商業(yè)配套面積為：3萬。本項(xiàng)目的商業(yè)指標(biāo)即占了其中一半多。而博盛康郡已規(guī)劃了2.3萬商業(yè)，目前來看，羊安的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)大大飽和。 按照羊安城市發(fā)展規(guī)劃，到2015年達(dá)到10萬人口，其合理的商業(yè)配套面積也僅為7.5萬。約等于現(xiàn)在羊安的商業(yè)總體量（含博盛康郡及本項(xiàng)目）。 可見，近幾年羊安的商業(yè)物業(yè)供需比嚴(yán)重超標(biāo)，商業(yè)競爭激烈，商家經(jīng)營難度增高，出租率與租金難以提升，進(jìn)一步帶動(dòng)商業(yè)投資價(jià)值降低。 因此，必須控制商業(yè)體量，除規(guī)劃指標(biāo)中要求的1.57萬商業(yè)外，不能再增加商業(yè)體量，否則將面臨極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目利潤積壓，給整個(gè)項(xiàng)目造成困難和危險(xiǎn)。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 2）根據(jù)市場需求規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，避免造成商業(yè)空置 商業(yè)業(yè)態(tài)大體分為三種：寫字樓、酒店、商業(yè)（商業(yè)中心、街鋪等） 寫字樓：羊安目前支柱產(chǎn)業(yè)為工業(yè)園區(qū)企業(yè)，及本地農(nóng)業(yè)，以上產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓缺乏需求，寫字樓在羊安目前沒有市場空間； 酒店：高星級(jí)酒店選址標(biāo)準(zhǔn)是大城市市中心、商務(wù)商業(yè)中心、重點(diǎn)旅游勝地等，羊安不符合這個(gè)要求；經(jīng)濟(jì)型酒店選址標(biāo)準(zhǔn)是大中城市交通站點(diǎn)（火車站、機(jī)場、汽車站）附近、旅游勝地附近、市中心等，其主要客戶是商務(wù)客戶和自助旅行客戶，羊安目前也不具備這些客源。因此酒店在羊安經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極大，短期內(nèi)難有酒店入駐經(jīng)營，即便入駐也會(huì)經(jīng)營困難。且酒店難以銷售，羊安投資者不足，不符合本項(xiàng)目快速銷售為龍祥投資蓄積資金的開發(fā)宗旨。且風(fēng)險(xiǎn)極大。 商業(yè)：這是本項(xiàng)目的最佳選擇。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 3）打造區(qū)域商業(yè)中心，控制臨街商鋪面積，提升項(xiàng)目層級(jí)： 本項(xiàng)目臨街面不足，難以滿足1.5萬的商業(yè)指標(biāo)。若全部采取臨街商鋪形式，勢必在地塊縱深腹地大量開辟商業(yè)內(nèi)街。我司認(rèn)為此種方式將為項(xiàng)目帶來極大損害，可謂風(fēng)險(xiǎn)最大化和價(jià)值最小化： 從項(xiàng)目縱深腹地開辟商業(yè)內(nèi)街，將大量占用土地，降低土地利用率。導(dǎo)致容積率損失抬高單方成 本推高房屋售價(jià)增加銷售難度的同時(shí)，還減少了建筑面積和銷售利潤。若強(qiáng)行做夠容積率，則必然增加項(xiàng)目住宅密度和高度，從而降低居住舒適性，抬高建安成本。將極大損害住宅這一項(xiàng)目開發(fā)主體的形象品質(zhì)、銷售速度和銷售價(jià)格，因小失大。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 3）打造區(qū)域商業(yè)中心，控制臨街商鋪面積，提升項(xiàng)目層級(jí)： 街鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)商業(yè)形式，難以有效提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，因此將喪失項(xiàng)目后期的增值能力和商 業(yè)自身 的溢價(jià)能力，從而也將損失銷售利潤。 住宅區(qū)內(nèi)部的商業(yè)街在后期經(jīng)營過程中會(huì)極大的影響居住的舒適性，造成業(yè)主入住后怨聲載道，對(duì)龍祥投資的企業(yè)品牌造成極大損害，影響龍祥投資對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)銷售。 從項(xiàng)目縱深腹地剖開的內(nèi)街，因內(nèi)街長度太長，人流阻滯導(dǎo)致商鋪前期銷售不暢，后期經(jīng)營不善成為臟亂差典型，損害項(xiàng)目品牌的同時(shí)，也將損害開發(fā)商的企業(yè)品牌。還會(huì)因?yàn)橛绊懥顺鞘行蜗蠖鴮?dǎo)致政企關(guān)系惡化。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 3）打造區(qū)域商業(yè)中心，控制臨街商鋪面積，提升項(xiàng)目層級(jí)： 打造集中式的區(qū)域商業(yè)中心，則具有以下理由： 羊安商業(yè)落后，缺乏集中式的商業(yè)中心，形態(tài)和業(yè)態(tài)都急需升級(jí)。而本項(xiàng)目1.5萬的體量 符合打造集中式區(qū)域商業(yè)中心的規(guī)格，這將提升羊安的城市形象和促進(jìn)城市發(fā)展，從而為龍祥投資獲得良好的品牌印象和政府認(rèn)可。 集中式區(qū)域商業(yè)中心比街鋪式的社區(qū)商業(yè)具有更大的輻射力和消費(fèi)吸聚力，能夠使項(xiàng)目成為 整個(gè)羊安鎮(zhèn)的商業(yè)中心，從而提升項(xiàng)目的品牌形象、生活品質(zhì)、配套規(guī)格、商鋪價(jià)值，獲得更高的利潤回報(bào)和更好的市場口碑。從而獲得價(jià)值最大化。 因此，我司建議本項(xiàng)目的商業(yè)采取集中商業(yè)中心帶動(dòng)部分底商的形式，打造區(qū)域商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)配套高端化。,規(guī)劃原則細(xì)分,4、商業(yè)方面 4）合理規(guī)劃商業(yè)布局，避免影響整體品質(zhì)，控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化： 集中式商業(yè)中心帶動(dòng)街鋪的形式，也必須合理規(guī)劃，在提升項(xiàng)目品質(zhì)和商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，盡量避免對(duì)地塊分割太大，從而對(duì)住宅品質(zhì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。 集中式商業(yè)中心與街鋪必須綜合考慮，在人流和交通布局上形成互通循環(huán)，形成內(nèi)部的人流網(wǎng)絡(luò)，杜絕人流死角。從而使集中式商業(yè)中心與街鋪形成一體，成為羊安鎮(zhèn)的商業(yè)中心。 合理進(jìn)行交通布局，尤其是二樓商鋪的交通組織，既要減少用作二樓通道從而損失底樓臨街商鋪面積，也要通過交通組織降低二樓商鋪的單鋪面積和總價(jià)，降低銷售難度和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通過合理的交通組織增加二樓的人流量，提升二樓的商鋪價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。,規(guī)劃原則細(xì)分,5、項(xiàng)目形象,1）打造都市時(shí)尚生活方式，建立項(xiàng)目獨(dú)特形象價(jià)值： 博盛康郡目前的主要訴求點(diǎn)是其規(guī)模及配套，停留在物質(zhì)層面，缺乏對(duì)生活方式的關(guān)懷； 羊安及周邊的精英人群，居于成都之側(cè)，卻無法同步享受都市時(shí)尚生活，其內(nèi)心渴望強(qiáng)大無比，項(xiàng)目在形象定位上對(duì)此予以呼應(yīng)，精神層面的共鳴能讓他們更 加認(rèn)可項(xiàng)目； 具備精神主張的項(xiàng)目更加能夠成為一個(gè)城市的典范和標(biāo)志，可以有效提升項(xiàng)目的品牌和價(jià)值，獲取更多的增值收益。 2）生活方式要有具體產(chǎn)品及規(guī)劃支撐 一個(gè)生活方式概念的提出，需要在規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、商業(yè)形式、戶型設(shè)計(jì)、景觀小品、營銷體驗(yàn)等方面給予全方位的支撐。,規(guī)劃原則細(xì)分,PART3.規(guī)劃實(shí)施,總體定位 總體規(guī)劃 車位規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 住宅規(guī)劃 景觀規(guī)劃 配置設(shè)施,項(xiàng)目總體定位：,羊安首席優(yōu)雅住區(qū) 羊安精英人群的優(yōu)享生活專屬領(lǐng)地,項(xiàng)目整體采用歐式建筑風(fēng)格，成為羊安的一道建筑風(fēng)景線，眾人仰慕的高端樓盤； 高端商業(yè)配套，羊安休閑商業(yè)中心，成為羊安精英人群出沒的潮流主場； 特色歐式商業(yè)街，風(fēng)味獨(dú)具，與國際同步； 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，體味優(yōu)雅生活真諦。,1、規(guī)劃條件分析：地塊總體綜合條件較好，科學(xué)和特色的規(guī)劃布局更能錦上添花 。,項(xiàng)目總體規(guī)劃：,2、總體規(guī)劃布局：商住有機(jī)分離，互為補(bǔ)充，互不干擾。商、住品質(zhì)均衡保證。,總體布局：商住有機(jī)分離，自成一體，互不干擾影響 利用道路將項(xiàng)目住宅和商業(yè)分布有機(jī)分離，各自形成獨(dú)立的規(guī)劃布局和人流組織動(dòng)線。 集中商業(yè)和沿街設(shè)置底商，既保證商業(yè)的臨街展示面和人流組織合理性，又能保證住宅部分的私密性和整體性，且不受外界干擾和影響。 內(nèi)部道路：不破壞項(xiàng)目內(nèi)部布局，帶動(dòng)商業(yè)氛圍 項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置僅供小型車通行的內(nèi)部道路，與市政道路相通，既作為商住分離帶，又能帶為商業(yè)帶來人氣，便于經(jīng)營 內(nèi)部道路與市政道路形成環(huán)島車流和人流，大大增加商業(yè)的昭示性和展示面，并為商業(yè)成活和有效經(jīng)營帶來人氣保障 出入口設(shè)置： 主入口地塊北側(cè)左邊，靠近城市主要道路，臨近城鎮(zhèn)中心區(qū)；次入口設(shè)置在東側(cè)下方小廣場處。,項(xiàng)目總體規(guī)劃：,1、規(guī)劃概念：住宅部分的車位采取半地下車庫設(shè)計(jì)，大幅壓低成本，打造陽光車庫，提高使用品質(zhì)。,半地下車位設(shè)計(jì)說明： 降低地下室修建成本：大幅減少修建地下室的挖土方和回填成本及基礎(chǔ)工程，有效節(jié)約項(xiàng)目土建成本。 地下室采光通風(fēng)：半地下車庫的設(shè)計(jì)，可使車庫自然通風(fēng)采光，既減少通風(fēng)設(shè)備的成本投入，又能改變地下車庫空氣污濁沉悶的不適感，提高使用品質(zhì)。 緩坡入小區(qū)提高尊貴和身份感：地面抬高后，小區(qū)入口緩坡設(shè)置，保證了住宅內(nèi)部的私密性，更能體現(xiàn)客戶的身份尊貴感和居住舒適感。,車位規(guī)劃：,2、緩坡示意：,車位規(guī)劃：,2、緩坡示意：增加小區(qū)尊貴感與景觀壯觀感,車位規(guī)劃：, 半地下車庫采光窗, 地面綠化及采光口設(shè)置,3、陽光車庫示意：通過高出地面部分及中庭開口進(jìn)行采光,車位規(guī)劃：,3、陽光車庫示意：通過高出地面部分及中庭開口進(jìn)行采光,車位規(guī)劃：,4、車位分布,車位規(guī)劃：,住宅部分：大約占地面積4萬余，可解決車位約1150個(gè)。 內(nèi)部道路：內(nèi)部道路兩側(cè)可設(shè)置約200個(gè)車位，作為商業(yè)車位專用。 小區(qū)地面：在地塊南側(cè)不規(guī)則部分設(shè)置地面車位，解決車位220個(gè)左右，變廢為寶。 集中商業(yè)：地下不開挖，車位以路面停車解決。 共計(jì)配置車位1570個(gè)，達(dá)到規(guī)劃指標(biāo)。 另：建議可利用商略在邛崍房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)部門的人脈資源，進(jìn)行充分溝通，在車位指標(biāo)設(shè)計(jì)上做一些政策擦邊球，協(xié)調(diào)車位配比指標(biāo)，如此便可取消住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位，提高住宅部分的居住品質(zhì)。,地面停車位,地面停車位,1、商業(yè)規(guī)劃概念：區(qū)域特色商業(yè)中心，潮流生活廣場,打造區(qū)域特色集中商業(yè)，有效輻射全鎮(zhèn)消費(fèi)人群，形成區(qū)域休閑、娛樂、購物消費(fèi)中心； 集中商業(yè)+底商增加臨街昭示面，吸引區(qū)域性商家，帶動(dòng)小商家的人氣和經(jīng)營，避免內(nèi)街招商及經(jīng)營困難等不利因素； 集中商業(yè)與臨街底商互相連通為一個(gè)整體，形成人流互通的潮流商業(yè)街區(qū)和休閑娛樂商業(yè)中心，以歐式風(fēng)格的建筑與商業(yè)氛圍包裝來體現(xiàn)優(yōu)雅潮流生活。 內(nèi)部道路和集中商業(yè)的開辟，使本商業(yè)具備自己的人氣吸聚能力，解決了單邊商鋪的人氣問題。,商業(yè)規(guī)劃：,商業(yè)規(guī)劃：,2、底商規(guī)劃：底商沿住宅部分臨街分布，共兩層，面積約6400,1樓商鋪進(jìn)深12米，單鋪面積為40-90之間，是商鋪投資者最為偏好的面積段，單價(jià)提升，銷售較快。 2樓商鋪經(jīng)過外廊的連接后，其交通組織不需要再通過在1樓商鋪中間開鋪樓梯間，降低了1樓臨街商鋪的損失，增加了商鋪總產(chǎn)值。 2樓商鋪經(jīng)過外廊組織交通，大大降低了2樓商鋪的單鋪面積，可控制到32-85之間，降低了總價(jià)，提升了單價(jià)，有利于2樓商鋪的銷售，并增加了產(chǎn)值。,商業(yè)規(guī)劃：,2、底商規(guī)劃：底商沿住宅部分臨街分布，共兩層，面積約6400。,商業(yè)規(guī)劃：,二樓設(shè)置3米通道，與連廊相通，解決交通組織；并且使得2樓商鋪形成“準(zhǔn)底商”概念，提升了2樓商鋪的價(jià)值 退臺(tái)后，二樓商鋪進(jìn)深為9米，減小了二樓商鋪面積，在二樓商鋪銷售過程中有利于價(jià)格提升和銷售； 3m過道商家可在預(yù)留通道時(shí)使用，增加經(jīng)營使用面積，更容易吸引商家入駐和前期招商 二樓商鋪退臺(tái)后，可以將二樓商鋪與集中商業(yè)進(jìn)行連通，從而與集中商業(yè)形成一個(gè)整體，人流共享，價(jià)值大增。,2、底商規(guī)劃：2樓商業(yè)退臺(tái)后，降低了2樓商鋪的總價(jià)，人流動(dòng)線更加豐富順暢,商業(yè)規(guī)劃：,3、 內(nèi)部道路： 按照步行街模式打造，將集中商業(yè)與裙樓底商連接為一個(gè)整體，解決單邊商鋪問題，促進(jìn)人流互通。,內(nèi)部道路將住宅和商鋪有機(jī)分割，自成一體； 內(nèi)街是一條直線，長度較短，有利于人氣流通； 內(nèi)街按照步行街模式打造，路面以石磚進(jìn)行鋪砌，以便將集中商業(yè)與裙樓底商連接成一個(gè)整體的商業(yè)中心。 內(nèi)街只允許小車通行，且可隨時(shí)封閉通行。內(nèi)街并可用作商業(yè)停車位，增加商業(yè)經(jīng)營的便利性，并解決項(xiàng)目的停車位指標(biāo)。 內(nèi)街形成的商業(yè)街解決了之前的單邊鋪問題。 在后期運(yùn)營過程中，集中商業(yè)、內(nèi)部道路與裙樓底商應(yīng)作為一個(gè)整體進(jìn)行包裝運(yùn)營。,商業(yè)規(guī)劃：,4、 節(jié)點(diǎn)廣場： 集中商業(yè)三面設(shè)置廣場，增加昭示面，吸引人氣聚集，并作臨時(shí)停車使用。,廣場通常是大量人流集中、可讓人們聚會(huì)休息的空間，在商業(yè)外設(shè)置廣場，直接提升商業(yè)形象，吸聚人氣，對(duì)于商業(yè)的經(jīng)營起到極大的促進(jìn)作用、大大提升了商業(yè)價(jià)值。 本項(xiàng)目集中商業(yè)設(shè)置3個(gè)小型廣場，既能形成商業(yè)的相對(duì)集中昭示面，又能促進(jìn)人流的合理分配； 廣場在消費(fèi)高峰期和集中期能作為臨時(shí)停車場使用。 可在廣場上設(shè)置小型標(biāo)志性景觀或項(xiàng)目精神堡壘。 東北側(cè)小廣場原為市政綠化，建議由本項(xiàng)目統(tǒng)一打造。,商業(yè)規(guī)劃：,5、 集中商業(yè)體：本項(xiàng)目商業(yè)的核心，項(xiàng)目品質(zhì)與形象的最佳體現(xiàn)，羊安的潮流生活主場，項(xiàng)目價(jià)值提升的推動(dòng)力。,項(xiàng)目商業(yè)面積共15730，底商約6400，集中商業(yè)約9330米； 集中商業(yè)體為3層建筑單體，2層和3層商鋪預(yù)留通道，形成內(nèi)循環(huán)；并通過連廊與內(nèi)街底商形成人流互動(dòng)和共享； 集中商業(yè)底層層高5.6米，2、3樓層高4米； 堅(jiān)持大開間，小進(jìn)深的設(shè)計(jì)原則，并在廣場及良好昭示面設(shè)計(jì)較大集中面積，便于大型商家招商和經(jīng)營。 集中商業(yè)通過連廊將裙樓商業(yè)2樓連通，形成人流互動(dòng)。,商業(yè)規(guī)劃：,6、 集中商業(yè)內(nèi)廊：集中商業(yè)體內(nèi)設(shè)置內(nèi)廊通道，形成科學(xué)合理的內(nèi)部人流交通動(dòng)線。,1層示意圖,2、3層示意圖,廣場 入口,廣場 入口,廣場 入口,天井,鋪 面,鋪 面,鋪 面,鋪 面,通廊,通廊,連廊,連廊,設(shè)計(jì)說明： 集中商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)天井，增加1層商鋪的利用率和采光通風(fēng)，提升商鋪價(jià)值； 2、3層圍繞天井設(shè)置通廊，與1層3個(gè)廣場入口相連，解決人流交通問題和動(dòng)線的合理性，避免交通不便造成的死角問題。 2層內(nèi)部通廊通過連廊與對(duì)面裙樓商業(yè)的2樓相連，形成商業(yè)部分的整體循環(huán)人流動(dòng)線，結(jié)合底商的設(shè)計(jì)和布局，使整個(gè)項(xiàng)目的商鋪都是黃金旺鋪。,底 商,天井,商業(yè)規(guī)劃：,商業(yè)規(guī)劃：,設(shè)計(jì)說明： 集中商業(yè)與底商連接通廊，便于人流組織，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)共榮意識(shí)”； 可通過集中商業(yè)和底商的不同商業(yè)業(yè)態(tài)招商，形成差異化業(yè)態(tài)布局，促使人流互相流動(dòng)參與消費(fèi)；做到科學(xué)、精準(zhǔn)和以人為本。 商業(yè)連廊設(shè)計(jì)的具體實(shí)施已經(jīng)上升到特色設(shè)計(jì)的層面，體現(xiàn)了開發(fā)商具有一定的前瞻性 案例參考：上海新天地、SOHO沸城、北城天街,6、 集中商業(yè)內(nèi)廊：集中商業(yè)體內(nèi)設(shè)置內(nèi)廊通道，形成科學(xué)合理的內(nèi)部人流交通動(dòng)線。,集中商業(yè)參考案例：玉林生活廣場,玉林生活廣場素有“成都夜巴黎”之稱； 遍布餐館、酒吧、咖啡館、網(wǎng)吧及KTV， 是成都時(shí)尚人群和游客最常光顧之處；同時(shí) 還是成都網(wǎng)絡(luò)小說提及率最高的時(shí)尚休閑象 征地； 其中最有代表性的是空瓶子酒吧和音樂房子。,商業(yè)規(guī)劃：,7、 商業(yè)人流動(dòng)線組織：全互通人流網(wǎng)絡(luò)，避杜絕人流死角，每個(gè)鋪面都是黃金旺鋪。,商業(yè)規(guī)劃：,在住宅兩個(gè)入口處的商鋪處各設(shè)置一個(gè)樓梯上到2樓商鋪； 通過2樓通廊與連廊、以及集中商業(yè)進(jìn)行連通，整個(gè)人流形成一個(gè)整體環(huán)線。,8、 商業(yè)建筑風(fēng)格建議：純正簡歐，國際潮流，優(yōu)雅十足。,“簡歐”風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)追求典雅的色彩、精巧的細(xì)節(jié)以及組合的群體效果，情調(diào)十足，打造流光溢彩的歐洲風(fēng)情商業(yè)街； 外觀簡潔流暢，與住宅建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使整個(gè)項(xiàng)目具有濃郁的歐洲異域風(fēng)情和生活格調(diào)。,商業(yè)規(guī)劃：,8、 商業(yè)建筑風(fēng)格建議：純正簡歐，國際潮流，優(yōu)雅十足。,商業(yè)規(guī)劃：,9、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：休閑商業(yè)為主，精品購物配合的時(shí)尚潮流街區(qū)。,集中商業(yè)業(yè)態(tài)分布：休閑娛樂、餐飲類為主，精品專賣店等 一樓臨街：部分精品鞋類、服裝和其他專賣店等； 二樓：中型餐館、特色餐廳、咖啡館、網(wǎng)吧等； 三樓：網(wǎng)吧、洗腳房、茶樓、酒吧及KTV等；,商業(yè)規(guī)劃：,底商業(yè)態(tài)分布：社區(qū)精品店，為社區(qū)生活服務(wù)為主； 一樓：精品煙酒、便利店、藥店、干洗店、服裝箱包、特色飾品等； 二樓：茶樓、小酒館、美容美發(fā)、SPA等休閑業(yè)態(tài)；,9、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：休閑商業(yè)為主，精品購物配合的時(shí)尚潮流街區(qū)。,商業(yè)規(guī)劃：,婚慶接待中心或大型超市,建筑布局原則 通過布局形成多個(gè)建筑組團(tuán)，最大化的打造中庭園林景觀 最大程度的利用南北向建筑布局 高層建筑盡量不遮擋多層陽光照射及觀景面 盡量避免單體間的視線干擾 建筑高低錯(cuò)落有致、富有韻律：南側(cè)低，北側(cè)高。 建筑單體中，每一戶戶型都能觀看中庭景觀 盡量增加樓間距，提升居住品質(zhì)感和綠化打造空間,入口廣場,次入口,集中商業(yè) （藍(lán)山生活廣場）,底商,底 商,底 商,連廊,連廊,內(nèi) 部 道 路,景觀軸線 （一）,景觀軸線 （二）,景觀軸線 （三）,1、 建筑總體布局圍合式規(guī)劃布局，超大中庭景觀園林。,住宅規(guī)劃：,打造18層小高層和8層電梯洋房，提升前期形象和品牌，和競爭對(duì)手形成產(chǎn)品形態(tài)差異化，,基于地塊指標(biāo)接地塊條件指標(biāo)粗算。,2、 建筑單體兩(一)梯四戶及兩梯三戶戶型，戶戶看中庭園林。,戶戶觀景：單體布局使得每個(gè)戶型主要房間都能看中庭景觀園林 270度采光：所有戶型達(dá)到270度采光，居住舒適，品質(zhì)較高 戶型均好性強(qiáng)：從朝向、采光、觀景的綜合均好性強(qiáng)，利于銷售 兩梯三戶樓王架空4米，提升品質(zhì)。項(xiàng)目亮相即可接受登記，拔高形象。,住宅規(guī)劃：,3、建筑風(fēng)格1簡歐風(fēng)格：整體大氣莊重，具備歐洲住宅的悠久傳世感，適合高品質(zhì)居住整體定位,外立面是建筑的“臉”，其作用，遠(yuǎn)比我們想象的大,住宅規(guī)劃：,3、建筑風(fēng)格1簡歐風(fēng)格：整體大氣莊重，具備歐洲住宅的悠久傳世感，適合高品質(zhì)居住整體定位,建筑層次簡潔明快，色彩豐富而不失溫暖 ； 歐洲風(fēng)情氣息的現(xiàn)代社區(qū)，整個(gè)社區(qū)顯得清新， 尊貴，典雅； 典型的三段式處理和坡屋頂?shù)腻e(cuò)落組合，突出 建筑的自然氣息； 創(chuàng)新建筑風(fēng)格，打造新型城市的第一張城市名片 。,住宅規(guī)劃：,3、建筑風(fēng)格2簡歐風(fēng)格：建筑外立面配合咖啡主題，采用異域風(fēng)格，區(qū)別于博盛康郡的普通外立面,住宅規(guī)劃：,成都：華潤二十四城,建筑風(fēng)格：體現(xiàn)簡潔、俊朗、現(xiàn)代 建筑色彩：咖啡色、淺灰色為主色調(diào)。強(qiáng)調(diào)質(zhì)感與咖啡主題呼應(yīng)，同時(shí)不失現(xiàn)代感 建筑材質(zhì)：外立面以大塊面磚為主，結(jié)合大塊玻璃面墻。室內(nèi)落地窗居多，現(xiàn)代元素較濃。,藍(lán)色空調(diào)機(jī)位柵欄豐富立面色彩,咖啡色系外墻歷久彌新,褚色空調(diào)機(jī)位柵欄豐富立面色彩,白色陽臺(tái)樓板線富立面色彩,3、建筑風(fēng)格2咖啡色系為主，與白色、藍(lán)色、橙色的經(jīng)典搭配。,住宅規(guī)劃：,4、戶型設(shè)計(jì)配比建議：剛需及初次改善為主。以89108小三房為主，配備部分2房和4房。,住宅規(guī)劃：,4、戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議：盡可能做大贈(zèng)送面積，滿足居住功能時(shí)有享受型拓展空間。,住宅，尤其是被當(dāng)做第一居所使用的時(shí)候，已不單單是一所房子，一處居所。 其間往往摻雜了主人太多的感情投入，所以房子本身如何給客戶提供一種幸福感就變得更為重要。,戶型設(shè)計(jì)原則： 每個(gè)戶型設(shè)計(jì)時(shí)融入不同都市新貴生活主題，與客戶居住需求和精神需求一一對(duì)應(yīng)； 戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)產(chǎn)品檔次，折射生活品質(zhì)，更能吸引城市新貴精英階層； 增加產(chǎn)品亮點(diǎn)吸引眼球，形成差異化，引起高度關(guān)注； 戶型滿足居住功能時(shí)，能有享受型拓展空間，盡可能做大贈(zèng)送空間如空中露臺(tái)和超大觀中庭景觀陽臺(tái)等,住宅規(guī)劃：,4、戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議：盡可能做大贈(zèng)送面積，滿足居住功能時(shí)有享受型拓展空間。,入戶 花園,雅室,客廳,雅室,臥室,臥室,高層三合院,雅室空間，利用隨心所欲 香薰房、咖啡間、瑜伽室、健身房等 改造成臥室，增加居住功能空間 花草種植，家里的私家花園； 雅室和客廳不設(shè)剪力墻，做花園時(shí)客廳 可觀景。,戶型亮點(diǎn)： 前庭后院，居住舒適； 雅室空間，變化萬千； 高層三合院； 臥室和客廳觀景陽臺(tái)等,住宅規(guī)劃：,戶型設(shè)計(jì)意向建議：一梯四戶,戶型設(shè)計(jì)意向建議：一梯四戶,戶型設(shè)計(jì)意向建議：兩梯三戶270度采光通風(fēng)奢華戶型,5、公共空間半地下車庫：自然通風(fēng)采光，層高4米，下挖1.4米，提高品質(zhì)并大幅節(jié)約成本。,1F商業(yè),半地下車庫,架空層 +大堂,市政地面,車庫地面,車庫采光,地基部分,地基部分,2F商業(yè),商鋪采光,住宅,住宅,住宅,住宅,12m,5.6m,4m,9m,2.6m,3m,3m,3m,4m,1.4m,4m,車庫形式：半地下開挖，降低成本，自然通風(fēng)采光 ； 車庫高度： 4m，其中下挖1.4米，框架澆筑2.6米； 自然通風(fēng)采光：通過處高出地面部分開窗和車庫頂部 中庭園林開口采光，同時(shí)增加中庭園林的情趣性。 降低設(shè)備成本：車庫自然通風(fēng)采光，減少照明和通風(fēng) 設(shè)備成本,采光,住宅規(guī)劃：,1F商業(yè),半地下車庫,架空層 +大堂,市政地面,車庫地面,車庫采光,地基部分,地基部分,2F商業(yè),商鋪采光,樓王,住宅,住宅,住宅,12m,5.6m,4m,9m,1.5m,3m,3m,3m,4m,2.5m,4m,采光,5、公共空間架空層：架空層泛會(huì)所，打造健身設(shè)施、休憩場所和棋牌空間等休閑空間。,大堂高度：4m 架空層作為景觀的補(bǔ)充部分，可拓展景觀空間， 提升項(xiàng)目品質(zhì)感； 同時(shí)可在架空層設(shè)置運(yùn)動(dòng)場所，補(bǔ)充會(huì)所功能， 為業(yè)主提供更多活動(dòng)空間。 設(shè)置架空層和大堂，起到一舉多得的附加值提升作用： 拓展綠化和活動(dòng)空間； 避免該層設(shè)置住宅的品質(zhì)低，舒適度差； 大堂豪華大氣，體現(xiàn)項(xiàng)目居住品質(zhì)； 可使底商開窗采光，極大增加商業(yè)的附加價(jià)值；,架空層 +大堂,住宅規(guī)劃：,5、公共空間架空層：架空層泛會(huì)所，打造健身設(shè)施、休憩場所和棋牌空間等休閑空間。,住宅規(guī)劃：,入戶大堂： 設(shè)計(jì)要能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格，透光、鮮花、藝術(shù)品在這里營造出溫馨、友好的氣氛。 門廳和走廊保持干凈、暢通。要避免夸張的裝潢和在墻上掛復(fù)雜的藝術(shù)品。,5、公共空間入戶大堂： 裝修大氣尊貴、營造溫馨友好的舒適氣氛。,住宅規(guī)劃：,消防門：講究視覺隱蔽性，強(qiáng)調(diào)空間整體感與裝飾性處理。 標(biāo)準(zhǔn)電梯廳墻面：石材鑲嵌，天然與人工加工相結(jié)合。,5、 公共空間公共電梯廳： 舒適寬敞，能通風(fēng)采光。,住宅規(guī)劃：,激情和自由奔放：西班牙園林在世界園林史上一直享有盛譽(yù)，特別是對(duì)歐洲園林影響巨大。西班牙位于比利牛斯半島，地中海的炙熱陽光、漫長的金色海岸、個(gè)性鮮明的獨(dú)特文化，閃現(xiàn)出繽紛的激情和自由奔放的個(gè)性。 飽含生機(jī)與活力：泳池和疊水噴泉、陽光灑滿的水岸步道，實(shí)用開揚(yáng)的休閑廣場，都是西班牙風(fēng)情的具體體現(xiàn)。 主要植物：北方的小朵月季，柳樹等 景觀小品建議道具：木制的躺椅、旱傘、陶藝、秋千等,1、 園林風(fēng)格西班牙園林風(fēng)格：熱情奔放，充滿生機(jī)和活力，符合城市新貴精英階層特征。,園林規(guī)劃：,2、分組團(tuán)設(shè)計(jì)：根據(jù)建筑布局形成的景觀軸線和組團(tuán)，進(jìn)行不同的組團(tuán)和節(jié)點(diǎn)打造。,咖啡主題演繹：不同景觀組團(tuán)，由不同的咖啡文化進(jìn)行打造；社區(qū)景觀、裝飾小品等以咖啡主題進(jìn)行演繹 由藍(lán)山、摩卡、拿鐵、卡布奇諾等咖啡文化打造不同的景觀節(jié)點(diǎn),園林規(guī)劃：,2、 分組團(tuán)設(shè)計(jì)：根據(jù)建筑布局形成的景觀軸線和組團(tuán)，進(jìn)行不同的組團(tuán)和節(jié)點(diǎn)打造。,入口廣場及景觀軸重點(diǎn)打造，體現(xiàn)項(xiàng) 目大氣和客戶的尊貴感； 根據(jù)景觀軸線打造不同景觀組團(tuán)和節(jié)點(diǎn)，增加園林景觀的豐富性和參與體驗(yàn)性； 景觀組團(tuán)和節(jié)點(diǎn)的設(shè)置充分考慮建筑設(shè)計(jì)的朝向和戶型的觀景面，真正實(shí)現(xiàn)景觀的均好性。 園林景觀中水景不宜維護(hù)，成本較高，不建議打造水景景觀，多采用四季變化喬木和灌木進(jìn)行園林打造。,園林規(guī)劃：,入口廣場,次入口,集中商業(yè) （藍(lán)山生活廣場）,底商,底 商,底 商,連廊,連廊,內(nèi) 部 道 路,3、 晨練走廊和健康步道：提供小區(qū)業(yè)主健身跑步場所，同時(shí)增加地塊難利用土地的實(shí)用性。,休憩節(jié)點(diǎn),健康步道,健康步道打造 現(xiàn)代都市人缺乏健身和鍛煉場所，利用中庭道路和土地難利用部分打造健康步道，為業(yè)主提供跑步和鍛煉場所 休憩節(jié)點(diǎn) 沿健康步道設(shè)置趣味性和文化性休憩節(jié)點(diǎn)，供業(yè)主跑步和游玩休息場所使用。,園林規(guī)劃：,消費(fèi)者需要的不是虛有其表的園林風(fēng)格名稱，而是可以感知、體驗(yàn)、享受的實(shí)在景觀。,名人與咖啡雕塑,咖啡文化走廊,種植咖啡樹,園林設(shè)計(jì)具有了靈魂，區(qū)別區(qū)域內(nèi)、乃至邛崍所有項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)！,4、 園林設(shè)計(jì)意向,園林規(guī)劃：,西班牙景觀意向參考,4、 園林設(shè)計(jì)意向,園林規(guī)劃：,小品及燈飾參考,4、 園林設(shè)計(jì)意向,園林規(guī)劃：,建筑配置建議,1、設(shè)置原則：建筑配置必須要遵照可行性、可感知、可提升品質(zhì)、可優(yōu)化生活這幾方面原則。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段智能、環(huán)保配置尚處于空白期，為項(xiàng)目樹立差異化競爭優(yōu)勢提供了條件。,所謂可行性： 即在當(dāng)前技術(shù)條件之下，可以實(shí)施且有必要實(shí)施。并且不過多增加開發(fā)商成本。 所謂可感知： 即配置配套是可以看到，摸到，感覺到的。過于隱蔽且功效不大的項(xiàng)目建議不進(jìn)入，或少投入。 可提升居住品質(zhì)： 即配套設(shè)施的使用可以使項(xiàng)目的居住品質(zhì)明顯高于周邊競爭產(chǎn)品，品質(zhì)明顯提高。 可優(yōu)化生活： 即配套設(shè)施好用且方便，不會(huì)對(duì)業(yè)主的生活造成不必要的困擾。,2、分類：我們將配套設(shè)置分為智能化應(yīng)用和節(jié)能技術(shù)應(yīng)用。,建筑配置建議,4/指紋門鎖迎合私人空間需求（樓王單位配置）,2/智能控制系統(tǒng)達(dá)到集中控制目的,3/燈光感應(yīng)智能系統(tǒng)迎合實(shí)用性需要,1/基本智能化設(shè)備迎合居住、安全需要,5/外墻保溫設(shè)備體現(xiàn)高尚住家環(huán)保理念,6/中央新風(fēng)系統(tǒng)體現(xiàn)生態(tài)生活需求,智能化：建筑單體內(nèi)裝建議,建筑配置建議,墻體； 專用粘結(jié)膠； 阻燃型聚苯硬質(zhì)泡沫板； 無水泥，纖維增強(qiáng)抹灰膏； 高強(qiáng)度玻璃纖維網(wǎng)格布 飾面層；,外墻保溫的三大優(yōu)越性： 冬暖夏涼，有效改善建筑物的室內(nèi)環(huán)境； 保護(hù)主體結(jié)構(gòu)，減少