證券其它相關(guān)論文-關(guān)于開展住房貸款證券化的思考一、住房貸款證券化實(shí)施的必要性住房貸款證券化是房地產(chǎn)證券化的一種，是集合一系列用途、質(zhì)量、償還期限相同或相近，并可以產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定的現(xiàn)金流的住房抵押貸款，對其進(jìn)行組合包裝后，以其為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券進(jìn)行融資的過程。它實(shí)質(zhì)上是指商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以其收購的住房抵押貸款為基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行證券（主要是住房抵押貸款債券）的行為。隨著我國住房體制改革的深化，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益巨大，積極開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，具有多方面現(xiàn)實(shí)的、積極的意義，是十分必要的。、住房抵押貸款證券化可以極大地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國要將住房產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，關(guān)鍵在于啟動居民的住房消費(fèi)。而居民的收入與房價(jià)之間存在著較大的差距，這又依賴于金融的大力支持。目前我國已推出的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正蓬勃開展，但我們應(yīng)當(dāng)看到，該項(xiàng)業(yè)務(wù)需要有巨額的資金作為后盾，因此，為了保證住房抵押貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，必須為其提供長期、穩(wěn)定的資金來源。這就需要培育和發(fā)展住房低押貸款二級市場，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，開辟長期住房融資的渠道。根據(jù)有關(guān)部門的測算：每億元的住房抵押貸款證券化能帶動億元以上的國內(nèi)需求，這對于培育住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將起到十分重要的作用。、住房貸款證券化能有效地化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。在住房抵押貸款一級市場的過程中，商業(yè)銀行面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。信用風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)面臨著借入人由于各種因素不能按期或無力償還債務(wù)，或者即使借款人有實(shí)際支付能力，但拒不償還債務(wù)，從而給銀行帶來損失的可能性。流動性風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房貸款周期長、回收慢，而銀行存款期限則較短（最長為年），銀行資產(chǎn)與負(fù)債期限的不匹配使其容易陷入資金周轉(zhuǎn)不暢的困境。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房抵押貸款期限較長，在此期間由于實(shí)際利率水平的變化而給貸款人造成損失的可能性。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)則是指當(dāng)通貨膨脹率高于貸款利率時(shí)，給商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于證券具有可分割性和變現(xiàn)性的特點(diǎn)，將住房抵押貸款證券化，一方面可以把社會閑散資金集中起來，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化；另一方面可以使住房抵押貸款這部分銀行資產(chǎn)以有價(jià)證券的形式在二級市場上流通和轉(zhuǎn)讓。這樣，在一定程度上，就將由商業(yè)銀行承擔(dān)的存在于住房抵押貸款中的各種風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給大眾投資者。、住房抵押貸款證券化有利于中央銀行維護(hù)金融市場的穩(wěn)定。由于我國資本市場發(fā)育程度低下、銀行證券資產(chǎn)匱乏等原因，央行的貨幣政策公開市場業(yè)務(wù)無法有效地通過證券的吞吐而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的宏觀金融調(diào)控。住房抵押貸款證券是僅次于國債的優(yōu)良債券，當(dāng)住房抵押貸款證券化發(fā)展到一定程度后，中央銀行可以將住房抵押貸款證券作為公開市場操作的對象。中央銀行將能更有效地實(shí)施對持有多元化資產(chǎn)、能更靈活地調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的商業(yè)銀行的監(jiān)管，從而有助于增強(qiáng)金融市場運(yùn)行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。、住房抵押貸款證券化將進(jìn)一步完善我國的資本市場住房抵押貸款證券化具有證券的轉(zhuǎn)讓、投資、融資、配資及調(diào)節(jié)功能，是一種信用高、收益穩(wěn)定的投資品，能為資本市場吸引眾多投資者，實(shí)現(xiàn)資本市場的擴(kuò)容。同時(shí)它作為一種金融創(chuàng)新，開辟了一條新的融資渠道，有利于改變我國目前資本市場上股市過熱、債市過冷的不均衡局面，促進(jìn)資本市場的全面發(fā)展。二、推行住房抵押貸款證券化的前提住房抵押貸款證券化的推行是有前提的：這就是住房抵押貸款一級市場的充分發(fā)展。首先，從住房抵押貸款一級市場的供給方面來看，資金供給是過剩的。由于我國商業(yè)銀行剛剛介入住房抵押貸款這一投資領(lǐng)域，個(gè)人住房抵押貸款占國家銀行貸款總額的比例僅約%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際水平，因而商業(yè)銀行在住房抵押貸款一級市場上發(fā)放貸款有充分的資金來源保障。因此，供給方面影響住房抵押貸款一級市場發(fā)展的因素不在于資金來源，而在于其他方面：其一：住房貸款按揭成數(shù)低，我國規(guī)定最高的按揭成數(shù)僅為成，而香港、新加坡等國家甚至為成；其二、還款期限短，我國住房抵押貸款還款期限一般在年以下，最長僅為年，而美國和加拿大多為年，最長還款期限可達(dá)年；其三，貸款利率偏高，我國個(gè)人住房貸款年利率在左右，而國際上年利率水平在以下，低的僅為。其次，從住房抵押貸款一級市場上的需求方面來看，目前購房者在住房抵押貸款市場上所面臨的信貸資金約束在相當(dāng)程度上是由于最高貸款額度的限制造成的。我國規(guī)定:個(gè)人購房的首期付款不得低于所購住房全部價(jià)款的30%。也就是說，貸款的最高限額僅為房價(jià)的70。高昂的房價(jià)、巨額的首期付款與居民的收入水平過低、還本付息能力較弱形成鮮明的反差，加上個(gè)人住房貸款條件嚴(yán)格、手續(xù)繁雜等因素，極大地限制了居民對于住房抵押貸款的需求。再次，住房抵押貸款證券化固然會促進(jìn)我國資本市場的發(fā)展，但必須是以一個(gè)運(yùn)行秩序良好、規(guī)范的資本市場為前提，否則只會帶來資本市場的紊亂。因此，住房抵押貸款的實(shí)行，不能操之過急，應(yīng)抓住恰當(dāng)?shù)臍v史機(jī)遇作為切入點(diǎn)，使其水到渠成。當(dāng)前首要的任務(wù)是發(fā)展與完善住房抵押貸款的一級市場和加快資本市場的法制化建設(shè)，為住房抵押貸款創(chuàng)造有利的條件，待住房抵押貸款一級市場的發(fā)育成熟后，再實(shí)行住房抵押貸款證券化。三、我國推行住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)我們面臨的問題主要是，住房抵押貸款的全國性需求上升高潮還未形成，住房抵押貸款機(jī)構(gòu)對實(shí)施證券化尚缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識，住房抵押貸款證券化的法律配套建設(shè)還不完善，住房抵押貸款證券化的信用基礎(chǔ)較差、中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量有待提高等。具體言之，存在以下幾點(diǎn)問題：、一級市場欠發(fā)達(dá)，地區(qū)之間與機(jī)構(gòu)之間的發(fā)展明顯不平衡。第一，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展時(shí)間已有10年，但總體發(fā)展規(guī)模還比較小。全國住房抵押貸款余額1998年為710億元，1999年10月為1315億元，在金融機(jī)構(gòu)新增貸款規(guī)模中的比重很低。第二，上海市與深圳市等沿海城市發(fā)展速度明顯快于其它省市。第三，我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要集中在個(gè)別或少數(shù)大銀行。個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展的地區(qū)不平衡與機(jī)構(gòu)不平衡不符合證券化正式啟動的要求，在全國范圍內(nèi)推行證券化的時(shí)機(jī)尚未成熟。、政府部門與有關(guān)機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款證券化的認(rèn)識還不完全統(tǒng)一。我國的住房抵押貸款基本上是通過公積金管理部門與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的。由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率，對公積金貸款的需求迅速增長。公積金管理部門對證券化的態(tài)度是積極的、歡迎的。對住房抵押貸款發(fā)放較多的建設(shè)銀行等商業(yè)銀行來說，對證券化的態(tài)度也是積極的，也在努力探索證券化的途徑，只是在具體操作方式的選擇與操作思路上的認(rèn)識有所不同。但對住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言，目前的住房抵押貸款無論從收益還是從貸款質(zhì)量上講都是難以割舍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上我國銀行實(shí)行的是資金調(diào)度能力較強(qiáng)的總分行制，流動性問題尚不嚴(yán)重，從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明顯不積極的。、法律配套建設(shè)不完善。盡管我國已有為數(shù)不少的全國性法規(guī)，比如公司法、證券法、擔(dān)保法、中國人民銀行法、個(gè)人住房貸款管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例等，以及不斷增加的地方性法規(guī)，但真正直接地針對資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成，各參與主體的地位、權(quán)力與義務(wù)等關(guān)系尚不明確，法律保障基礎(chǔ)不充分。、金融基礎(chǔ)設(shè)施體系不完善。發(fā)展中國家一般從以下一些方面建立金融基礎(chǔ)設(shè)施：創(chuàng)建和改善市場體制與金融機(jī)構(gòu)；通過金融中介籌集資金；重組投資基金、養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)公司和其他金融機(jī)構(gòu)投資者，加強(qiáng)對他們的監(jiān)管；制定和改進(jìn)關(guān)于部門發(fā)展、私營企業(yè)作用及對其監(jiān)管的政策；改善民營金融機(jī)構(gòu)并加強(qiáng)對其監(jiān)管。國際金融公司（IFC）的建議是，當(dāng)一個(gè)國家最基本的金融基礎(chǔ)設(shè)施還沒有建立起來時(shí)，人們可以從允許民營金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的小處做起，比如住房融資、風(fēng)險(xiǎn)投資與租賃。目前，我國面臨的關(guān)鍵問題是金融基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，金融中介服務(wù)水平不高。具體表現(xiàn)在：現(xiàn)代商業(yè)銀行制度尚未完全確立，市場金融體制不完善；專業(yè)化投資銀行機(jī)制與金融擔(dān)保機(jī)制欠缺，風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高；金融工具創(chuàng)新的激勵(lì)乏力，金融深化的層次不高；金融法律、金融會計(jì)等金融咨詢服務(wù)質(zhì)量不高，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)過多過亂行為欠規(guī)范，資信評級機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與獨(dú)立性差；沒有專業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)；企業(yè)的金融信用意識偏淡，個(gè)人的金融依賴水平較低。四、我國推行住房抵押貸款證券化的舉措1、深化住房制度改革實(shí)行住房抵押貸款證券化，對住房金融提出了更高的要求，但該項(xiàng)改革的推行必須基于住房制度改革的深化。為此，應(yīng)理順土地使用權(quán)的劃撥、出讓條件和住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系，徹底實(shí)現(xiàn)住房市場化；同時(shí)，制定一系列的措施，防止各種侵權(quán)行為，全面推動住房改革的進(jìn)程，為住房抵押證券化開辟道路。2、健全住房抵押貸款一級市場的相關(guān)制度根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，各國在實(shí)行住房抵押貸款一級市場發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟。針對我國現(xiàn)狀，應(yīng)加快完善住房抵押貸款一級市場的制度建設(shè)：首先，加快整體信用評級體制改革進(jìn)程，建立和完善住房抵押貸款的信用擔(dān)保體系，完善一級市場的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制；其次，完善抵押貸款一級市場上的貸款方式，可考慮事先在一級市場上推出固定利率的抵押貸款，或?qū)ΜF(xiàn)行的可變利率抵押貸款進(jìn)行完善，創(chuàng)造出現(xiàn)金流動（本金與利息）相對穩(wěn)定的貸款品種，為其上市做好準(zhǔn)備。3、規(guī)范證券市場的運(yùn)行機(jī)制住房抵押貸款的資金巨大，需要在一個(gè)成熟的證券市場上市。而我國證券市場還不夠成熟，投機(jī)氣氛濃厚，炒作、違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；市場中的主要參與者各類金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)發(fā)展落后；股票市場與債券市場發(fā)展不平衡。為此，必須盡快規(guī)范證券市場現(xiàn)有的運(yùn)行機(jī)制；培育共同基金、合作基金、信托投資基金等機(jī)構(gòu)投資主體；規(guī)范信托、證券等非銀行金融中介機(jī)構(gòu)和注冊會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評估機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，加強(qiáng)對證券市場監(jiān)管力度。、健全相關(guān)的法規(guī)制度實(shí)行住房抵押貸款證券化，離不開政府的積極參與和支持。政府要發(fā)揮應(yīng)