證券其它相關(guān)論文-對我國實行住房抵押貸款證券化障礙的分析住房抵押貸款證券（MBS）是一種創(chuàng)新金融工具，是指銀行等金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款后，把所持有的抵押貸款債權(quán)出售給一家特別機構(gòu)，該機構(gòu)將其收購的抵押貸款按照貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等條件進行標準化組合，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷鰪姾笤谫Y本市場上發(fā)行的證券。住房抵押貸款證券化就是形成住房抵押貸款的二級市場的過程。國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家的實踐表明，實行住房抵押貸款證券化能成為貸款發(fā)放機構(gòu)的堅實后盾，通過證券化，可以源源不斷地從資本市場上獲取資金用于發(fā)放住房抵押貸款，以支持更多的住房消費者圓住房之夢。隨著我國住房制度改革進程的加快，個人住房抵押貸款的需求量和實際發(fā)放量迅速增長。但是當(dāng)住房抵押貸款發(fā)展到一定規(guī)模時，商業(yè)銀行就會面臨較大的資金缺口，出現(xiàn)資金來源的短期性與貸款資金需求的長期性的矛盾。借鑒國外經(jīng)驗，我國要繁榮房地產(chǎn)市場，發(fā)行MBS將是一個必然趨勢。它的積極意義主要表現(xiàn)為：首先，發(fā)行MBS可以使商業(yè)銀行通過出售抵押貸款債權(quán)實現(xiàn)提前套現(xiàn)從而增加銀行資產(chǎn)的流動性，還可以將住房抵押貸款的風(fēng)險分散，并且可以把抵押貸款業(yè)務(wù)從資產(chǎn)負債表內(nèi)移到表外，就可以回避資本充足率的限制；其次，MBS具有信用級別高、收益率較高、流動性較好、未來現(xiàn)金可預(yù)測性強等優(yōu)點，會非常受投資者歡迎；再次，發(fā)行MBS可以擴大住房貸款市場的規(guī)模，提供長期穩(wěn)定的貸款資金來源，使銀行有能力延長個人住房貸款期限，調(diào)低貸款利率，增加貸款額度。這對于鼓勵個人貸款購房、增強居民購房的支付能力必將起到積極作用，也必將會使住宅產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的增長勢頭。勿庸置疑，我國住房抵押貸款證券化對商業(yè)銀行、投資者、貸款者來說具有很大的積極意義。從學(xué)術(shù)界到政府有關(guān)部門對盡快發(fā)行MBS的呼聲也很高，工商銀行、建設(shè)銀行等機構(gòu)都對住房抵押貸款證券化進行了研究并且提出了一些研究方案，但證券化的實施卻依然是“猶抱琵琶半遮面”，始終“呼之不出”。筆者認為，住房抵押貸款證券化具體操作方案之所以遲遲未見推出，是因為目前我國實現(xiàn)抵押貸款證券化還存在很多障礙。一、目前我國住房抵押貸款一級市場發(fā)育不成熟1.一級市場規(guī)模太小。截至到2001年末，我國四家國有商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款余額為5072億元，雖然比年初增加了1994億元，增幅達65%，但個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重為2%.占GDP的比重為5.2%.從發(fā)達國家和地區(qū)的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56%、美國為54%、日本為33%、香港地區(qū)為31%，可以看出，我國目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。而創(chuàng)立MBS市場時，需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標準化的資產(chǎn)池，如果沒有相當(dāng)規(guī)模的貸款積累，就無法找出足夠多在還款期限、利率標準、房產(chǎn)性質(zhì)、違約率等方面相同的債權(quán)，當(dāng)然就無法實施“打包”“重組”等標準化操作，發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無法建立。2.一級市場貸款條件不統(tǒng)一。住房抵押貸款在全國剛剛興起，雖然1997年我國出臺了一部個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法，但它對具體的實施細則并未明確規(guī)定，還沒有形成全國統(tǒng)一的住房抵押貸款體系。各地、各銀行之間的情況不同，在貸款標準、貸款格式、發(fā)放程序、信息管理等方面有很大差異，貸款條件的不統(tǒng)一，也使得構(gòu)建標準化的資產(chǎn)池步履艱難。二、商業(yè)銀行壓力和動力不足1.目前我國住房抵押貸款在銀行資產(chǎn)中所占份額較低，還沒有對銀行資產(chǎn)的流動性造成威脅。國外銀行之所以實行抵押貸款證券化，主要是為了解決資金流動性不足帶來的資金結(jié)構(gòu)不匹配及防范流動性風(fēng)險。根據(jù)國際經(jīng)驗，住房貸款占全部貸款比例達到30%左右時，可能給銀行帶來流動性威脅，商業(yè)銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求?？墒牵覈壳白》康盅嘿J款的規(guī)模還很小，僅占總貸款余額的2%左右。從整體上來講，我國商業(yè)銀行存款的總量大于貸款，有大量的閑置資金，并且我國居民的儲蓄總量屢創(chuàng)新高，目前商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金非常充足。所以盡管個人住房抵押貸款的數(shù)量增加很快，但還沒有給銀行造成流動性的威脅。2.目前住房抵押貸款的違約率較低，還沒有對銀行資產(chǎn)的安全性造成威脅。我國銀行資產(chǎn)的質(zhì)量很差，其中不良資產(chǎn)所占比例至少在25%以上，而1999年美國花旗銀行的不良資產(chǎn)率僅為0.6%.在我國銀行目前的資產(chǎn)中，住房抵押貸款一直是國有商業(yè)銀行的少有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然利率的波動、就業(yè)收入的增減、借款人的健康狀況、房地產(chǎn)價格的震蕩等因素也會使住房抵押貸款存在一些安全性風(fēng)險，但目前它的違約率卻很低，其不良資產(chǎn)率僅為0.23%.另外，隨著個人住房抵押貸款在銀行總資產(chǎn)中比重的不斷增加，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)所占的比例也會逐步下降，將使商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量得到明顯的改善。因此，商業(yè)銀行不愿把自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售給其他投資者，當(dāng)然住房抵押貸款證券化的腳步也就無法前行。3.實行住房抵押貸款證券化會使銀行的收益率降低。如果將住房抵押貸款的債權(quán)出售，原本由銀行一家獨享的貸款收益就要大部分隨著債權(quán)而轉(zhuǎn)移給投資者，進行證券化操作的特別機構(gòu)也需要從中獲得證券發(fā)行的手續(xù)費和管理費。一盤美餐被多方分食，那么銀行就只能通過發(fā)放和回收住房抵押貸款取得一些中間的服務(wù)費用，不能像現(xiàn)在這樣獲得由于存貸利息差帶來的明顯的收益。所以，目前商業(yè)銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。三、我國現(xiàn)行的法律法規(guī)不夠完善住房抵押貸款證券化是一項程序性強，涉及多方經(jīng)濟利益的工程，只有完善的法律、法規(guī)才能確保它的有效運行。隨著市場經(jīng)濟的建立，我國先后頒布和修改了二系列經(jīng)濟法律、法規(guī)，以維持經(jīng)濟秩序。但由于我國抵押貸款市場起步較晚，相關(guān)的法律建設(shè)還很不完善，尤其是住房抵押貸款證券化的政策法規(guī)還未出臺，對于證券化過程中可能出現(xiàn)的問題尚無明確的法律依據(jù)?，F(xiàn)行某些法律法規(guī)與住房抵押貸款證券化的某些操作手續(xù)還有許多相違背的地方，這些都極大限制了住房抵押貸款證券化的發(fā)展。因此在法律上亟待解決以下幾個問題：1.住房抵押貸款證券的潛在投資者很多，尤其是一些機構(gòu)投資者將是購買住房抵押貸款證券的主力軍，但在我國目前法律環(huán)境下，一些擁有長期資金的投資者卻不能進入證券市場。在穩(wěn)定金融秩序的前提下，應(yīng)該制定相關(guān)的法律，允許其中一部分進入MBS投資領(lǐng)域。2.當(dāng)商業(yè)銀行或發(fā)行住房抵押貸款證券的公司破產(chǎn)時，需要進行破產(chǎn)隔離操作，并且需要一個信托公司介入，但在目前我國還沒有信托法對此項內(nèi)容做出規(guī)定。3.住房抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓是該資產(chǎn)證券化的一個重要環(huán)節(jié)，但是現(xiàn)行法律規(guī)定，該債權(quán)轉(zhuǎn)移時，必須抵押人到場同意才能完成，而實行住房抵押貸款證券化，涉及的抵押人數(shù)目龐大，不可能要求其一一到場，所以，現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。4.在實行住房抵押貸款證券化的過程中需要涉及到很多中介機構(gòu)，如資信評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保與保險機構(gòu)、公證機構(gòu)等的參與。這些中介機構(gòu)彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)，職責(zé)的分配等問題，目前還沒有法律做出明確的規(guī)定，而這些中介機構(gòu)的共同配合對住房抵押貸款證券化市場健康有序的發(fā)展將起到積極的促進作用。四、有關(guān)會計、稅收制度的欠缺和空白發(fā)行MBS還會遇到會計、稅收方面的技術(shù)問題。這些問題會影響到證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動性，也關(guān)系到每一參與者的利益。我國現(xiàn)行的會計制度、會計準則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，所以需制定一套適應(yīng)于復(fù)雜的創(chuàng)新金融環(huán)境的、較為完善的關(guān)于住房抵押貸款證券化的會計制度。另外，目前的稅收制度對于資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收，實施MBS過程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標準收，都沒有明確的規(guī)定。制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是十分重要的，對住房抵押貸款證券