行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的障礙與對策摘要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康成長是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨一些突出的問題。本文分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，運用企業(yè)成長理論，分析制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的諸多因素，并試圖從企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、融資渠道、核心競爭力等方面提出相應(yīng)的對策。關(guān)鍵詞企業(yè)成長；治理結(jié)構(gòu)；融資渠道；核心競爭力一、引言房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)來獲取最大化利潤的經(jīng)濟組織，是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，通過組織開展投資決策、規(guī)劃設(shè)計、風(fēng)險控制、市場營銷等活動，向社會提供符合市場需求的房地產(chǎn)商品，其運行的狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在我國當(dāng)前宏觀調(diào)控措施頻頻出臺的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前途和命運引起了人們的普遍關(guān)注。本文從理論上探討和總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的障礙因素，并試圖提出相應(yīng)的對策，這對于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實踐具有十分重要的意義。二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的。1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有0.19萬家，到2003年已增加到3.71萬家。其發(fā)展過程可以劃分為三個階段：(1)第一階段為1986-1991年。我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。(2)第二階段為1992-1996年。1992年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量開始出現(xiàn)快速增長勢頭，僅當(dāng)年就增加0.84萬家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為2.13萬家，比1995年減少1.22萬家。(3)第三個段為1997年-至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2.國有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少，民營、股份制企業(yè)不斷增加。1998年我國房地產(chǎn)國有企業(yè)、集體企業(yè)和民營及股份制企業(yè)分別為0.80萬家、0.45萬家、0.75萬家；2003年國有和集體企業(yè)分別為0.46萬家、0.22萬家，與1998年相比，分別減少了42.7%、51.4%，而民營及股份制企業(yè)則為2.63萬家，增長了252.9%。國有房地產(chǎn)企業(yè)所占比重由1998年的39.9%下降到2003年13.8%，集體企業(yè)由22.7%下降到6.7%，民營及股份制企業(yè)則由37.4%上升到79.6%。截至2006年底，房地產(chǎn)中央級企業(yè)數(shù)目前已縮至12家。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟。2002年全國具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級或剛剛成立的暫定級企業(yè)。2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到5.63萬家，資產(chǎn)總計7.22萬億元，平均資產(chǎn)總額僅為1.28億元，全國平均每個房地產(chǎn)企業(yè)年均竣工面積只有0.95萬平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模較小。而作為房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強的上市公司中的十強，其平均總資產(chǎn)也只有60億，與國外幾十億、上百億美元的大型房地產(chǎn)公司比較相差甚遠。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的影響因素在企業(yè)成長的有關(guān)理論中，EdithT.Penrose基于資源的企業(yè)成長理論，強調(diào)中小企業(yè)成長的速度是由內(nèi)部管理能力決定的；Gibrat發(fā)現(xiàn)新興的小規(guī)模企業(yè)成長速度更快；DavidC.McCleand主要分析企業(yè)家特點、企業(yè)戰(zhàn)略與中小企業(yè)成長的關(guān)系，強調(diào)企業(yè)家型的中小企業(yè)表現(xiàn)出更強烈的成長欲望和成長業(yè)績；以WilliamR.Sandberg為代表的一批學(xué)者研究企業(yè)家、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等因素與中小企業(yè)成長績效之間的關(guān)系，結(jié)論是企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點直接影響中小企業(yè)的成長。事實上，企業(yè)在成長的過程中也伴隨著各種挑戰(zhàn)和危機，各種因素成為企業(yè)發(fā)展壯大的障礙。上述企業(yè)成長的理論同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一般企業(yè)成長的共性，同時又具有鮮明的個性。1.制約企業(yè)成長的一般因素(1)治理結(jié)構(gòu)的限制。要促使中小企業(yè)快速成長，需要相應(yīng)的組織機制。根據(jù)張玉利教授和任學(xué)鋒博士在對天津市萬戶小企業(yè)進行調(diào)研之后得出的結(jié)論：比較而言，有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營企業(yè)、獨資企業(yè)等性質(zhì)的中小企業(yè)成長速度更快，全民所有制中小企業(yè)成長性最差。處于不同行業(yè)的中小企業(yè)存在著成長性的差異，但不明顯。我國房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展的時間比較短，中小型企業(yè)占到了絕大多數(shù)，企業(yè)在由小到大的發(fā)展過程中，治理結(jié)構(gòu)的選擇顯得十分重要。在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)辦初期，由于企業(yè)規(guī)模較小，功能明確，業(yè)務(wù)單一，采用集權(quán)型的組織結(jié)構(gòu)和家族式管理有其必要性，優(yōu)點是權(quán)責(zé)清楚，指揮統(tǒng)一，運作效率高。但隨著企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，機構(gòu)逐漸趨于膨脹，管理成本增加，管理效率下降，又會成為更大競爭力形成的阻礙。尤其是那些已經(jīng)完成了原始積累，開始新一輪高速增長的企業(yè)，這個問題顯得更為突出。(2)缺乏高素質(zhì)的人力資源。企業(yè)的日常運作與預(yù)期目標(biāo)最終是靠人的努力來實現(xiàn)的，企業(yè)之間的競爭實質(zhì)上是人的競爭。中小企業(yè)的經(jīng)營者(許多也是創(chuàng)業(yè)者)自身的素質(zhì)在很大程度上決定著企業(yè)的競爭力狀況，與此同時，員工隊伍的素質(zhì)與能力在很大程度上也制約著企業(yè)的業(yè)績與發(fā)展前景。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是當(dāng)企業(yè)從單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營模式向跨地域、跨行業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，實行多元化發(fā)展時，就更離不開管理人才(包括技術(shù)工人)、科技人才和市場開拓人才。一支訓(xùn)練有素、團結(jié)進取的人才隊伍不僅能使成長中的企業(yè)輕松度過發(fā)展過程中的難關(guān)，也是企業(yè)更進一步發(fā)展和壯大的保證。(3)企業(yè)文化難以建立。優(yōu)秀的企業(yè)文化是成功企業(yè)的共同特征。企業(yè)文化能在企業(yè)內(nèi)部凝聚共識、減少內(nèi)耗，形成共同的價值觀念，鍛造一支團結(jié)、協(xié)調(diào)的員工隊伍。而這對于生存環(huán)境瞬息萬變、企業(yè)行為短期化發(fā)展中的中小企業(yè)來說更是難能可貴。房地產(chǎn)企業(yè)特有的地域性、流動性，使得企業(yè)必須面對不斷變化的新環(huán)境、新任務(wù)，如何修煉出獨特的企業(yè)文化是十分具有挑戰(zhàn)性的一項任務(wù)。2.影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的特殊因素(1)融資能力的限制。企業(yè)的發(fā)展和壯大，離不開充足的資金支持，這一點對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)活動需要大量資金的先期投入，且回收期長，如果沒有金融支持，房地產(chǎn)很容易發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至財務(wù)危機。從國內(nèi)外來看，銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要資金來源，大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的1/4-1/3。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。(2)政策環(huán)境影響大。由于我國房地產(chǎn)市場制度的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明顯受到政策的影響。為解決近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，國家出臺了一系列旨在促進房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的政策。2003年以來，國家先后出臺了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知、關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知、國土資源部關(guān)于加強土地供應(yīng)管理，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知、建設(shè)部等7部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見等一系列重要政策措施。上述措施直接調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)息息相關(guān)的銀行信貸、土地供給、市場秩序等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響十分顯著。四、實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康成長的對策分析1.不失時機地推動企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的升級和演變。對于創(chuàng)立時間不長的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，伴隨著企業(yè)業(yè)務(wù)的擴展，如何實現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化是十分重要的課題。一般來說，這類企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)普遍存在著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化程度低的問題，經(jīng)營決策高度集權(quán)，企業(yè)內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。這些問題如果得不到妥善解決，終究會成為企業(yè)進一步發(fā)展的掣肘。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整體形態(tài)主要有以下幾種：直線型結(jié)構(gòu)、職能型結(jié)構(gòu)、直線職能型結(jié)構(gòu)、事業(yè)部結(jié)構(gòu)、矩陣結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)及集團控股型結(jié)構(gòu)。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)較多沿用職能型組織結(jié)構(gòu)，但也有部分公司正在實現(xiàn)由職能型向事業(yè)部結(jié)構(gòu)或矩陣結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較多采用的是U型組織結(jié)構(gòu)和M型組織結(jié)構(gòu)(曹振良，2003)，實際上就是職能型結(jié)構(gòu)和事業(yè)部結(jié)構(gòu)。職能型結(jié)構(gòu)能夠充分發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢，將具有相近專業(yè)技能的人組合在同一個工作部門中，有利于相互之間的交流溝通。同時，各職能部門圍繞著組織的總體目標(biāo)開展工作，有利于高層主管的集中決策、統(tǒng)一指揮。但是，這種組織結(jié)構(gòu)下各職能部門之間缺乏協(xié)調(diào)，特別是當(dāng)職能部門也能對下級單位發(fā)布指令時，會破壞命令的統(tǒng)一性。事業(yè)部制的優(yōu)點在于建立了一種績效導(dǎo)向型的體制，總公司關(guān)注和考核各事業(yè)部的經(jīng)營效果而非營運過程，既鼓勵了各事業(yè)部經(jīng)理積極進取的精神，又使總公司的高層主管擺脫了日常管理事務(wù)，能夠集中精力于組織的長遠發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的決策，從而實現(xiàn)了集中決策、分散經(jīng)營，使企業(yè)的經(jīng)營更加靈活。其缺點在于增加了管理費用，如果事業(yè)部獨立性過強，會削弱組織的整體實力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對環(huán)境依賴程度非常大，受政治、經(jīng)濟、人文、技術(shù)等諸多因素影響，這就要求組織結(jié)構(gòu)具備高度開放性、有效協(xié)作性和分權(quán)等特征。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的大量工作是根據(jù)不同的環(huán)境和信息，提供不同的解決方案，任務(wù)具有較強的變化性和多樣性，這就要求組織設(shè)計不能過于規(guī)范化和集權(quán)化，而要求中等控制幅度和大量的橫向溝通。在這種情況下，矩陣制和網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)能夠更好地適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。2.建設(shè)企業(yè)順暢的融資渠道。2003年以來，隨著土地市場交易的不斷規(guī)范化及“121號”文件抬高房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻，以往房地產(chǎn)企業(yè)“大項目、小資金”運作方式已不適應(yīng)現(xiàn)行規(guī)則，如何融資成了房地產(chǎn)企業(yè)最先需要解決的核心問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源于兩個方面：自有資金和外來的債務(wù)型或權(quán)益型資金。目前，房地產(chǎn)融資除銀行貸款外，可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只占到很小的一部分，絕大多數(shù)資金來源于外來的債務(wù)型或權(quán)益型融資。過分依賴于銀行資金，不僅增大了資金成本，也使企業(yè)面臨較高的風(fēng)險。為降低資金使用成本和分散風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極規(guī)劃建立多元化的融資渠道，信托、上市、基金等都可以成為企業(yè)的資金來源。企業(yè)通過多渠道組合融資，為企業(yè)發(fā)展提供充足穩(wěn)定的資金支持。3.積極打造企業(yè)的核心競爭力?，F(xiàn)代企業(yè)的競爭，不單純是規(guī)模與價格的競爭，最根本的在于企業(yè)核心競爭力的競爭，競爭的實質(zhì)是看誰能贏得持續(xù)的領(lǐng)先優(yōu)勢。這就要求企業(yè)以不斷提高核心競爭力作為長期制勝之本。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力指標(biāo)體系可以概括為硬力系統(tǒng)和軟力系統(tǒng)(曹振良，2003)。硬力系統(tǒng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的生產(chǎn)要素、企業(yè)規(guī)模及區(qū)位狀況所構(gòu)成的綜合體，具體包括聚積力、資本力、勞動力、科技力、區(qū)位力和產(chǎn)品力；軟力系統(tǒng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運行環(huán)境的綜合體，具體包括制度力、管理力和文化力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從上述硬力和軟力兩個層面，積極打造核心競爭力。其中，通過積極塑造企業(yè)文化以構(gòu)建企業(yè)核心競爭力具有突出的意義。企業(yè)內(nèi)部活的因素是人，企業(yè)文化對企業(yè)內(nèi)部資源的整合，最關(guān)鍵的是對人力資源的整合，對企業(yè)員工精神的塑造。同時，通過企業(yè)文化的創(chuàng)新，可以發(fā)現(xiàn)、選擇、利用外部資源