行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-消費(fèi)者在買預(yù)售房中如何保護(hù)自身權(quán)益摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平日益提高，農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，去城市購買商品房定居。當(dāng)前我國商品房開發(fā)商大多采用預(yù)售的方式銷售商品房。商品房預(yù)售陷阱林林總總。購買商品房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)注意防范預(yù)售商品房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。要認(rèn)清商品房預(yù)售合同實(shí)質(zhì)是買賣合同，不是分期付款合同，必須具備相應(yīng)的成立要件。政府應(yīng)通過約束開發(fā)商的行為，消費(fèi)者應(yīng)掌握游戲規(guī)則來保護(hù)商品房消費(fèi)者的利益。下面我就從商品房預(yù)售市場中的預(yù)售陷阱、性質(zhì)特征及如何防范等方面進(jìn)行論述。關(guān)鍵詞：預(yù)售陷阱性質(zhì)特征及防范消費(fèi)者商品房一、購買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個(gè)具體問題在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預(yù)購人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要有：（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。所以購房前一定要審查開發(fā)商的五證，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。（二）開發(fā)商不具備房屋開發(fā)的具體條件有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件、上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情，因此不要購買這樣的房屋。（三）開發(fā)商夸大事實(shí)進(jìn)行預(yù)售宣傳。售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。（四）開發(fā)商擅自對房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。（五）定金風(fēng)險(xiǎn)有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時(shí)只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。二、應(yīng)注意的其它問題（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。在預(yù)售商品房工程建設(shè)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問題。因?yàn)楹贤ǖ?6條，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。（二）注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。實(shí)踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購人帶來嚴(yán)重危險(xiǎn)，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時(shí)實(shí)際很少有人愿意購買，就是購買的話，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。三、關(guān)于預(yù)售合同的法律性質(zhì)、特征及基本條件（一）預(yù)售合同盡管有融資的性質(zhì)，但根本上仍屬于買賣合同預(yù)售合同往往可以彌補(bǔ)建設(shè)開發(fā)商的資金不足。房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物有一個(gè)形成過程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。當(dāng)然，由于買方的相對弱勢，應(yīng)當(dāng)盡量做出有利于購方者的解釋。（二）房屋預(yù)售不是分期付款買賣預(yù)售房屋價(jià)金的交付，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣，是指約定買受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉(zhuǎn)賣期房上，商品預(yù)售房雖標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購人在對標(biāo)的物無所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣卻因無標(biāo)的物的所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價(jià)款，承購人取得的是將來的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長的周期。四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問題預(yù)售合同缺陷是指預(yù)售合同及其附件內(nèi)容片面，損害預(yù)購人的利益。預(yù)售合同常見的缺陷包括：（一）面積條款不具體：僅寫明建筑面積，未寫明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積、套內(nèi)面積：未進(jìn)一步寫明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積；未寫明發(fā)生面積爭議后以何單位的測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；不合理地規(guī)定暫測面積與房地產(chǎn)證記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補(bǔ)償；沒有規(guī)定超出或少于暫測面積1%以上，購房者有權(quán)解除合同，要求賠償或延期付款（因?yàn)殚_發(fā)商打好地基后即已知實(shí)際面積），如果退款，退款期限及利息如何計(jì)算；不合理地規(guī)定以房地產(chǎn)證記載面積作為房屋面積的最后認(rèn)定，因?yàn)榉课轀y繪所常常不親自實(shí)地測量，僅憑開發(fā)商填寫的報(bào)表就確定房屋面積，并寫入房地產(chǎn)證。正因?yàn)轭A(yù)售合同的面積條款有上述缺陷，才會(huì)出現(xiàn)縮小樓。（二）稅費(fèi)條款：未注明交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測量費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等從簽訂起到領(lǐng)取房地產(chǎn)證止所需的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式、時(shí)間；未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)；未制訂排除收費(fèi)條款；存在模糊性條款，如有關(guān)費(fèi)用。（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款：由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意，但害怕承擔(dān)違約責(zé)任，于是就設(shè)計(jì)了延遲免責(zé)條款。該條款任意地把自然因素、社會(huì)因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當(dāng)理由，延期后交樓日期由開發(fā)商確定，并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)制訂的預(yù)售契約規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責(zé)任，但存在于合同附件的免責(zé)條款實(shí)質(zhì)上完全否定了前述條款，并且因?yàn)閮蓷l款不在一處，后者往往為購房者忽略。（四）質(zhì)量和保修條款：房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點(diǎn)之一，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗(yàn)收合格才能交付外，并無詳細(xì)的質(zhì)量要求；并無出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任的規(guī)定；并無詳細(xì)保修辦法。（五）交付房地產(chǎn)證條款：現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)證交付的時(shí)間、辦證費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。（六）物業(yè)管理?xiàng)l款：強(qiáng)迫業(yè)主長期選擇某物業(yè)管理公司；沒有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容；沒有限制收費(fèi)的規(guī)定。（七）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：未詳細(xì)規(guī)定開發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時(shí)購房者的救濟(jì)方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式。五、行政監(jiān)管部門應(yīng)完善商品房預(yù)售制度的措施。預(yù)售合同中的缺陷問題，預(yù)購人在簽訂預(yù)售合同時(shí)要特別注意，一定要在合同中用條款加以約束，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。政府行政管理部門應(yīng)在預(yù)售制度建立健全方面注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。比如：（1）嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。（2）指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國家稅收的偷逃。（3）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。（4）嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。格式合同明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù)，對購房者的限制過嚴(yán)。由于諸多原因，象上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售合同，往往也是參考性的，因此，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制規(guī)范合同，加強(qiáng)登記備案管理。對理解上有爭議的條款，做出對開發(fā)商不利的解釋，以平衡消費(fèi)者的相對弱勢地位，體現(xiàn)法律公平。商品房銷售合同雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購房人認(rèn)為可以采用格式合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供由本市有關(guān)行政主管部門印刷的商品房購銷合同文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得提供自行印制的商品房購銷合同文本；購房人認(rèn)為需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。完善的合同是保護(hù)預(yù)購人的重要手段，但有時(shí)面對開發(fā)商的惡意是間接、滯后的。為此，立法上采取登記備案來保護(hù)購房者的權(quán)利，城市房地產(chǎn)管理法等法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。賦予登記過的預(yù)售合同排他效力，其權(quán)利不同于一般債權(quán)，具有特別效力。理由如下：依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對抗第三人的效果，即經(jīng)過公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。首先，國家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，由于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。其次，國家對商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條