1房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)之開發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。3折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4修理費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7勞動保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動費(fèi)用不同，它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的2各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用41600貸：應(yīng)付工資8000應(yīng)付福利費(fèi)1120累計(jì)折舊10000遞延資產(chǎn)3500銀行存款8480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷10500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額3如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用41600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周轉(zhuǎn)房70000201大配套設(shè)施商店80000301商品性土地125000合計(jì)520000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：101商品房：50000元41600元520000元50000元8%4000元102商品房：120000元8%9600元151出租房：75000元86000元181周轉(zhuǎn)房：70000元85600元201大配套設(shè)施：80000元86400元301商品性土地；125000元810000元根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表510所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表：開發(fā)間接費(fèi)用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項(xiàng)目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周轉(zhuǎn)房700005600201大配套設(shè)施8000064004301商品性土地12500010000合計(jì)52000041600根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對