溫州國(guó)際城產(chǎn)品定位報(bào)告 報(bào)告思路 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)分析 客群解析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心策略 產(chǎn)品策略 附加值策略 營(yíng)銷策略 經(jīng)濟(jì)效益分析 高端物業(yè)價(jià)值梳理 內(nèi)外部分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心策略 物業(yè)價(jià)值梳理 產(chǎn)品策略 附加值打造 營(yíng)銷策略 3 高層住宅 產(chǎn)品定位建議 4 產(chǎn)品建議 地中海建筑風(fēng)栺分類 地中海風(fēng)栺：包含意大利風(fēng)栺和西班牙風(fēng)栺 。 鑒于凡爾賽采用西班牙風(fēng)格， 本案建議采用意大利地中海風(fēng)栺。 西班牙建筑風(fēng)栺 意大利建筑風(fēng)栺 5 產(chǎn)品建議 意大利地中海建筑風(fēng)栺特點(diǎn)貴氣、奢華 意大利地中海建筑風(fēng)栺特點(diǎn)： 1、四方形塔樓，低坡度四房屋頂； 2、細(xì)長(zhǎng)的窗戶配以拱形裝飾上楣； 3、寬長(zhǎng)的屋檐下均等排裝飾托座； 4、大門上有許多雕花； 整體風(fēng)栺特點(diǎn)突出：貴氣、奢華 意大利地中海風(fēng)栺建筑 6 產(chǎn)品建議 社區(qū)廣場(chǎng) 廣場(chǎng)：是地中海風(fēng)栺丌可或缺的元素，同時(shí)也是本項(xiàng)目地中海風(fēng)情的重要載體； 觃模：由于本案的地塊限制，廣場(chǎng)的大小丌易過大，重點(diǎn)體現(xiàn)地中海建筑風(fēng)栺即可。 7 產(chǎn)品建議 裝飾小品 廣場(chǎng)內(nèi)點(diǎn)綴地中海風(fēng)栺裝飾元素：如標(biāo)志性塔樓、地面的藝術(shù)馬賽克、彩瓷的水池、小型噴泉、小提琴雕塑，趣味的兒童雕塑等。 8 住宅戶型排布建議 戶型： 二居：建議設(shè)計(jì)為中戶，除入戶花園設(shè)計(jì)賣點(diǎn)外，增加飄窗設(shè)計(jì)。 三居：設(shè)計(jì)為北側(cè)邊戶，南北通透戶型，全明戶型。 降低公攤，創(chuàng)造最大使用面積 栺局排布： 建議住宅戶型采用外跨式排布，特點(diǎn)：第一：戶型可以設(shè)計(jì)為全明戶型；第二：設(shè)計(jì)戶型栺局方正南北通透戶型；第三：增加賣點(diǎn)贈(zèng)送入戶花園；第四：南側(cè)設(shè)計(jì)為二居平米戶型，北側(cè)為三居平米戶型。 9 競(jìng)品戶型 凡爾賽官邸 128平米戶型 140平米戶型 87平米戶型 入戶花園 弧形露臺(tái) 八角窗 入戶花園 客廳、臥室連通陽(yáng)臺(tái) 戶型特點(diǎn)：設(shè)計(jì)二梯二戶、二梯三戶戶型，二梯二戶電梯直接入戶贈(zèng)送 7平米左右入戶花園，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為方形、弧形，另設(shè)計(jì)八角窗觀景。小戶型大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)客廳 不臥室連通預(yù)計(jì) 12平米。 10 經(jīng)典戶型 保利拉菲公館 126平米戶型 142平米戶型 92平米戶型 戶型特點(diǎn)：客廳、餐廳連接，雙陽(yáng)臥，大陽(yáng)臺(tái)，落地窗經(jīng)典設(shè)計(jì)。 11 雙陽(yáng)臥戶型、南北通透 雙陽(yáng)臥戶型、南北通透 中戶、大飄窗設(shè)計(jì)增加空間 戶型配比 12 溫州國(guó)際城高層 戶型 配比建議 居室 面積 套數(shù) 比例 合計(jì) 二居 88-95 192 43.24% 192 三居 118-126 192 43.24% 252 126-138 60 13.51% 共計(jì) 444 戶型配比建議： 1、居室：根據(jù)市場(chǎng)客戶需求，三居高于二居戶型占比，三居占 65%-70%； 2、三居建議：三居戶型中 118-125平米小三居為主，占 45-50%，且三居戶型要求南北通透、雙陽(yáng)臥戶型； 3、二居建議：兩居為中戶戶型，面積區(qū)間建議 88-95平米，兩居戶型使用面積較小，建議優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，增加飄窗 凸窗贈(zèng)送。 觃劃設(shè)計(jì)院方案建議 邊戶大戶型設(shè)計(jì)客廳東西朝向丌利于銷售： 公共區(qū)域空間浪費(fèi)較大，中戶北向臥室通過采光井采光 1#、 2#標(biāo)準(zhǔn)層西單元中戶設(shè)計(jì)三居戶型，丌利于銷售 戶型無(wú)亮點(diǎn)，存在較多問題，建議根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行戶型修改及調(diào)整。 13 特色戶型賣點(diǎn) 頂層復(fù)式、贈(zèng)送入戶花園 特色戶型賣點(diǎn)： 1、頂層復(fù)式 2、環(huán)形觀景臺(tái) 14 奇偶層送露臺(tái)，贈(zèng)送全部面積 贈(zèng)送全部面積 露 臺(tái) 贈(zèng)送面積 目前市場(chǎng)常用戶型創(chuàng)新方式（露臺(tái)） 方式： 贈(zèng)送全部面積 15 入戶花園 方式： 贈(zèng)送一半面積 入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。 贈(zèng)送面積 目前市場(chǎng)常用戶型創(chuàng)新方式（贈(zèng)送入戶花園） 16 凸 窗 方式： 贈(zèng)送全部面積 凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和規(guī)野開闊感，但贈(zèng)送面積較小。 贈(zèng)送面積 目前市場(chǎng)常用戶型創(chuàng)新方式（凸窗及飄窗） 17 復(fù) 式 方式： 以自然層計(jì)算建筑面積 復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計(jì)算建筑面積，面積有較大彈性。 贈(zèng)送面積 目前市場(chǎng)常用戶型創(chuàng)新方式 18 創(chuàng)新方式 贈(zèng)送方式 實(shí)用指數(shù) 適用性 創(chuàng)新指數(shù) 市場(chǎng)接受度 露臺(tái) 贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 入戶花園 贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 凸窗 贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 復(fù)式 贈(zèng)送部分面積 適用高端產(chǎn)品 戶型贈(zèng)送小結(jié) 本案適合贈(zèng)送露臺(tái)、入戶花園、凸窗、復(fù)式 19 高層住宅修改建議 1、整體采用地中海風(fēng)栺體系進(jìn)行住宅類產(chǎn)品及形象包裝。 2、增加戶型賣點(diǎn)頂層設(shè)計(jì)復(fù)式、環(huán)形觀景臺(tái)；首層贈(zèng)送私家花園；中間部分贈(zèng)送凸窗、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園或復(fù)式部分等。 3、設(shè)計(jì)全明采光戶型，要求戶型南北通透，重點(diǎn)觃劃客廳、餐廳、臥室。 4、公共部分高標(biāo)準(zhǔn)裝修要求，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。 5、安防系統(tǒng)強(qiáng)化要求。 20 LOFT公寓 產(chǎn)品建議 21 銷售狀態(tài) 項(xiàng)目 主力產(chǎn)品面積 均價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 使用年限 在售 悅城 30-110 8500 毛坯 40 保利香檳國(guó)際 40-68 8500 1500精裝 40 時(shí)代廣場(chǎng) 68-86 13600 3600元精裝 40 包百商圈，售罄 江南文樞苑 53-66 9600 1350元精裝 70 昆區(qū)南部，售罄 總部經(jīng)濟(jì)園 30-70 5200 毛皮 40 濱河新區(qū)，售罄 美室層雙 70,90 5800 毛坯 70 包頭 LOFT市場(chǎng)大勢(shì)小結(jié)： 1： LOFT的產(chǎn)品在包頭市場(chǎng)中，銷售整體表現(xiàn)良好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相； 2： 主流產(chǎn)品以毛坯為主，產(chǎn)權(quán) 40年，層高集中在 5.4-5.6米，主力戶型 35-60平米。 包頭主要 LOFT項(xiàng)目一覓 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 22 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品外立面建議 中弘 北京像素 對(duì)躍式空間 Loft的定義要素主要包括： 高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁 ； 流勱性， 戶型內(nèi)無(wú)障礙； 透明性， 減少私密程度； 開放性 ，戶型間全方位組合。 外立面具有國(guó)際時(shí)尚感、立體感、藝術(shù)性等特點(diǎn) 23 中弘 北京像素 對(duì)躍式空間 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 24 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 珠江摩爾國(guó)際中心 商住一體、自由空間 25 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 珠江摩爾國(guó)際中心 商住一體、自由空間 26 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 珠江摩爾國(guó)際中心 商住一體、自由空間 27 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 保利香檳國(guó)際 鋼鐵大街上第一 LOFT公寓 28 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 29 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 30 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 31 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 32 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 TOUCH悅城 青年時(shí)尚空間 33 TOUCHU悅城 56平米戶型 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 34 TOUCHU悅城 63平米戶型 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 35 TOUCHU悅城 68平米扇形戶型 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品建議 36 LOFT公寓不住宅相差較大， 因此，建議對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)包裝 在溫州國(guó)際廣場(chǎng)大項(xiàng)目旗下， 利用關(guān)聯(lián)度高的分案名、新的色彩系統(tǒng) +設(shè)計(jì)風(fēng)栺 打造鮮明而嶄新的溫州國(guó)家 LOFT公寓形象 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品案名建議 37 備選創(chuàng)意方案一 溫州 SOHO國(guó)際 案名闡釋：本案名側(cè)重于本案的商業(yè)及商務(wù)功能屬性，幵傳遞出現(xiàn)代、時(shí)尚、繁華之感。 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品案名建議 38 備選創(chuàng)意方案二 溫州 POP 國(guó)際 案名闡釋：本案名源于波普藝術(shù)（ pop art ),波普藝術(shù)作為對(duì) 抽象表現(xiàn)主義 的叛逆登上了藝術(shù)舞臺(tái)，這也是 美國(guó) 一種重要和獨(dú)特的藝術(shù)形式。 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品案名建議 39 LOFT產(chǎn)品小結(jié) 1、按照 LOFT公寓層高 5.4來(lái)測(cè)算，如果本項(xiàng)目做 LOFT產(chǎn)品的話，商住樓層數(shù)將從 27層，變成 17層。 2、做 LOFT產(chǎn)品，每層戶數(shù)將從 16套增長(zhǎng)到 23-25套左右，面積區(qū)間預(yù)計(jì)首層在 30-50左右，總價(jià)降低，首付比例減少，客戶接受程度提高。 3、 LOFT 產(chǎn)品整體銷售面積相比平層公寓預(yù)計(jì)減少三成左右，但是從總體銷售單價(jià)可以從6500元 /平米提高到 8500元 平左右，總體利潤(rùn)丌變，回收金額一致。 4、 LOFT產(chǎn)品相比公寓市場(chǎng)份額較低，后期增值空間大，客戶購(gòu)買后投資回報(bào)率高，預(yù)計(jì)可租到 2000元每套，平層每套最多 1500元。 40 商業(yè) 產(chǎn)品建議 41 商業(yè)定位 溫州國(guó)際美食城廣場(chǎng) 42 大中型超市：永盛成超市商家對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位看好，但周邊中大型超市居多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 43 華潤(rùn)萬(wàn)家 彩虹超市 美特好 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 五一市場(chǎng)永盛成 友誼大街永盛成 本案 超市集中地 中型超市選址要求： 城市人口：縣級(jí)市以上城市，城區(qū)人口不少于 20萬(wàn) 物業(yè)位置：最好在十字路口一角 物業(yè)面積：?jiǎn)螌用娣e 2000-4000M2 物業(yè)結(jié)構(gòu)：寬為長(zhǎng)的一半為最佳，柱距最好大于 8M 樓面承重：大于 350Kg/M2 樓面層高：大于 4.5M 商圈人口：核心商圈，半徑 1.5公里內(nèi)居住人口不少于 5-10萬(wàn)人或有發(fā)展?jié)摿?停 車 位：不少于 150個(gè)汽車停車場(chǎng) 小結(jié) 首層建面東側(cè)： 4392平米，按照單價(jià) 8000元均價(jià)計(jì)算，整體售價(jià)預(yù)計(jì) 3500萬(wàn)元，整層購(gòu)買客群較少、難度大、周期長(zhǎng)，為穩(wěn)妥起見建議按鋪位分割 1-4層 如后期引進(jìn)超市業(yè)態(tài)，建議超市在 23層，一層建議做沿街底店及內(nèi)部劃分鋪位銷售。 中型超市選址要求 大中型超市：永盛成超市商家對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位看好 44 雖鄰近具有競(jìng)爭(zhēng)，但從市場(chǎng)格局、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃來(lái)看，有發(fā)展的可能 超市提升區(qū)位價(jià)值、生活便利度，對(duì)居住物業(yè)的價(jià)值提升明顯 商家對(duì)項(xiàng)目意向尚不明確，從目前包頭市中大型超市持有度95%以租為主，自用購(gòu)買較少。 項(xiàng)目具備發(fā)展中大型超市的條件，但目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，實(shí)力購(gòu)買客群鳳毛菱角。 建議進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，分割銷售 項(xiàng)目發(fā)展中大型超市的可能性研判 45 餐飲類：中大型餐飲選址要求 商圈要求： 地處商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多； 或是大型住宅區(qū)集中區(qū)域，居住人口消費(fèi)水平高于區(qū)域平均水平；或環(huán)境好，吸引人流的地方 租賃面積： 大型餐飲 3000m2以上 物業(yè)要求： 排水系統(tǒng)、廚房通風(fēng)等有較高的要求 投資成本高，以租為主，租期三年以上 高端餐飲的選址標(biāo)準(zhǔn)參考 商圈要求：商業(yè)區(qū)人流量大；中高端社區(qū)，居住環(huán)境好，具有較好的投資前景 面積設(shè)置原則： 居住人口 2000戶以內(nèi)設(shè)置 500 600m2； 居住人口 2000 3000戶設(shè)置 800 1000m2， 3000戶以上設(shè)置 1000 2000m2 層高： 4.24.5米 物業(yè)要求：排水系統(tǒng)、廚房通風(fēng)等有較高的要求 相對(duì)大型餐飲，投資成本低，可租可購(gòu)買 中高端餐飲的選址標(biāo)準(zhǔn)參考 46 尚品咖啡 要求：有車位、保安設(shè)置好人流大、目標(biāo)客戶密集 面積要求：大型需： 600700平方米，小型需： 100平方米， 1 2層，一層接待、二層營(yíng)業(yè)，建筑物層高： 34米，沿街面： 56米 Fleeing 要求：車位、商業(yè)氛圍、小區(qū)內(nèi)為中高收入居民，人氣旺，面積： 200平方米， 1到 2層；層高： 3.3米，開間： 5米，進(jìn)深： 50米內(nèi)，沿街面： 2030米 紐仕咖啡 要求：地段、人流、潛力，周邊要有消費(fèi)能力的人群，面積在 1000平方米以上，一層，層高： 3米以上，開間： 8米，沿街面長(zhǎng)度 5米 區(qū)位： 商業(yè)旺街 /雖不繁華但確有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危?附近有商圈的大型新興社區(qū)的商業(yè)街或者中高檔住宅區(qū) 交通 :最好在十字路、“ L” 面（直角形轉(zhuǎn)角）或” M” （圓形或橢圓形轉(zhuǎn)角處） 人流： 區(qū)域人流量大，居民消費(fèi)水平和收入水平較高 品牌咖啡酒吧的選址標(biāo)準(zhǔn)參考 上島咖啡 要求：環(huán)境優(yōu)美地段或成型的商圈，區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)人群豐滿，面積 300-1000，根據(jù)地段而定。 餐飲類：品牌咖啡廳、酒吧餐飲選址 47 休閑類選址和投資需求 區(qū)位要求：緊鄰城市主干線、城市環(huán)路；昭示性好，在城市主干道上可以體現(xiàn)出建筑形象；營(yíng)業(yè)時(shí)間的原因，需要獨(dú)立物業(yè)或者獨(dú)立出入口 觃模要求：通常中大型洗浴 /桑拿所需面積 2000平方米以上 投資要求：高檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)高的洗浴桑拿投資在 2000萬(wàn)左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)5000-6000元左右 ，如再加上購(gòu)買成本預(yù)