現(xiàn)房抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要： 21 世紀(jì)的今天，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)房抵押貸款業(yè)務(wù)也得到了迅速發(fā)展。然而，隨著現(xiàn)房抵押貸款業(yè)務(wù)成為新的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)的同時(shí)，其負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)性也進(jìn)一步趨顯，進(jìn)入了人們的視線之中。本文旨在針對(duì)現(xiàn)房抵押貸款的特性，通過對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析并給予風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防對(duì)策以規(guī)范我國這一新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。 關(guān)鍵詞：現(xiàn)房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；個(gè)人信用；價(jià)值評(píng)估 Abstract: the 21 st century, along with the social economy and market economy system further development, a house mortgage business also get the quick development. However, with a house mortgage business has become a new economic point while its negative risk also further hasten show, into the line of sight of people in. This paper aimed at the characteristics of house mortgage loans, through the analysis of the risk status and give the risk prevention strategies to regulate in such a new risk points. Key words: a house mortgage loan； Risk prevention； Personal credit； Value evaluation F830 A 隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，現(xiàn)房抵押貸款業(yè)務(wù)也在逐漸成為新的社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)。然而，由于我國的現(xiàn)房抵押貸款正處于新興初級(jí)階段，各項(xiàng)社會(huì)配套制度設(shè)施及管理經(jīng)驗(yàn)等還不完善、不成熟。于是，在現(xiàn)實(shí)現(xiàn)房抵押貸款實(shí)際中，存在著很多風(fēng)險(xiǎn)隱患，如何規(guī)范這一業(yè)務(wù)減小風(fēng)險(xiǎn)便成為了新的課題。文章旨在對(duì)此展開闡述，以深化人們對(duì)其的理性 認(rèn)識(shí)，并希望給實(shí)際的生活工作以啟迪。 一、現(xiàn)房抵押貸款中存在的主要風(fēng)險(xiǎn) 1、違約誠信風(fēng)險(xiǎn) 誠信風(fēng)險(xiǎn)是指現(xiàn)房抵押貸款中的違約風(fēng)險(xiǎn)，造成銀行不能及時(shí)或者足額收回本金利息的情形。誠信風(fēng)險(xiǎn)是生活中最常見也最基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。違約誠信風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的因素有許多，主要是還款意愿、還款能力兩個(gè)方面。還款意愿指?jìng)鶆?wù)人由于采取隱瞞自己的實(shí)際資信情況而騙取債權(quán)人信任或者在財(cái)務(wù)正常狀況下而不履行約定的情形。還款能力則是指?jìng)鶆?wù)人由于經(jīng)營(yíng)不善或者經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化導(dǎo)致無力按時(shí)或者按量歸還借貸的違約情形。由于誠信 風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性、隱蔽性、傳遞性及難以預(yù)料性等特性而增加了現(xiàn)房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 2、抵押物價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 抵押物價(jià)值評(píng)估在實(shí)際生活中往往由于種種因素增添了價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。首先，實(shí)際中的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于抵押物價(jià)值的評(píng)估往往高于其本身價(jià)值，從而存在多方貸款的可能性；其次，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押物本身不真實(shí)或者不合法等因素，進(jìn)而增加了價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)；最后，不動(dòng)產(chǎn)抵押物的實(shí)際處置難，盡管有相應(yīng)法律法規(guī)保障，但是在實(shí)際運(yùn)行中鑒于社會(huì)穩(wěn)定等因素的影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于債務(wù)人抵押物的處置往往受到行政、公安、司法等部門的限 制，于是再次加劇了實(shí)際價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。 3、市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的推動(dòng)下，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇變化致使房?jī)r(jià)大跌，進(jìn)而抵押貸款人意識(shí)到應(yīng)該放棄還款才可以盡量維護(hù)并擴(kuò)大自己的利益，最終出于 “ 理性的思考 ” 而放棄責(zé)任的行為。由于這是在市場(chǎng)利益的驅(qū)使下行使的，被稱為 “ 理性的違約 ” 。鑒于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的這種不穩(wěn)定性及流動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性也非常劇烈，近年來，國內(nèi)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情可見一斑。于是，在房地產(chǎn)的貶值超過了首付款及已付本金時(shí)候，往往借款人會(huì)以違約而舍棄所購買的住房。另一方面， 我國銀行目前吸收的多是居民的短期儲(chǔ)蓄存款，而現(xiàn)房抵押貸款多是長(zhǎng)期性的，這會(huì)降低金融機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，影響自身兌付能力。這些市場(chǎng)的直接或者間接因素加大了金融機(jī)構(gòu)在抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)性。 4、抵押登記及審批風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)管理部門有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與抵押登記及審查的職能，由于我國抵押權(quán)人存有依賴心理，放松自身的把關(guān)及注意事項(xiàng)，一定程度上加重了房地產(chǎn)管理部門的負(fù)擔(dān)，于是也加大了抵押登記出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)重視對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查，然而由于評(píng)估人員對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的不了解而被其他人 “ 蒙騙 ” 出現(xiàn)評(píng)估不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)等。 現(xiàn)房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 1、建立健全個(gè)人信用制度 個(gè)人信用制度是將債務(wù)人的個(gè)人信用記錄、還款能力情況等登記備案、評(píng)估及管理的體系。建立健全個(gè)人信用制度有利于約束規(guī)范債務(wù)人的資信行為，可以有效防范由于資信誠信問題而引發(fā)的違約風(fēng)險(xiǎn)。另外，建立個(gè)人信用制度利于銀行對(duì)于貸款人信息的有效獲取及后期的排查備案等；也利于違約信用記錄的排察，后期違約責(zé)任的承擔(dān)等，進(jìn)而為約束貸款人的資信行為而形成良好的監(jiān)管，降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，個(gè)人信用制度體系的建立，使違法者失 去生存的土壤，使其得到應(yīng)有的懲罰，也降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于金融市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定具有重要作用，也是一個(gè)穩(wěn)定而成熟的先放抵押貸款市場(chǎng)的必備條件之一。 2、推行現(xiàn)房抵押貸款的證券化發(fā)展 現(xiàn)房抵押貸款的證券化是指把銀行資產(chǎn)進(jìn)行分解，同時(shí)伴隨的也就是將銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移及分散。證券化發(fā)展有利于把傳統(tǒng)歷來的銀行一家承擔(dān)發(fā)放貸款與回收貸款本息的活動(dòng)分散給其他多家金融機(jī)構(gòu)等共同參與，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)一起承擔(dān)即也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向了證券市場(chǎng)。推行現(xiàn)房抵押貸款的證券化發(fā)展是降低現(xiàn)階段現(xiàn)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一大趨勢(shì)發(fā)展方向，也是 我國目前所需要的。 3、健全現(xiàn)房抵押貸款保險(xiǎn)體系 抵押貸款保險(xiǎn)體系是現(xiàn)房抵押貸款體系相配套制度中的重要組成部分，其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與賠償機(jī)制可以有效預(yù)防現(xiàn)房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有利于推動(dòng)現(xiàn)房抵押貸款業(yè)務(wù)的健康穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)金融市場(chǎng)與金融體系的穩(wěn)定與成熟。目前，我國保險(xiǎn)業(yè)務(wù)多是財(cái)產(chǎn)、人壽、保證性的，缺乏抵押貸款保險(xiǎn)。于是，抵押貸款保險(xiǎn)作為一種新的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，需要政府政策及社會(huì)各方面的鼓勵(lì)與倡導(dǎo)，這也是降低現(xiàn)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)現(xiàn)房抵押貸款健康發(fā)展的必然趨勢(shì)。 4、建設(shè)現(xiàn)房抵押貸款政府擔(dān)保 制度 相比企業(yè)組織與個(gè)人的信譽(yù)，由于政府的實(shí)力更為強(qiáng)大、權(quán)威性高，政府信譽(yù)更為穩(wěn)妥，于是，政府參與現(xiàn)房抵押貸款環(huán)節(jié)之中，可以使大大提高中低階層畫的貸款的能力，可以提升也體現(xiàn)政府的住房福利及產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)政策，改善人們的生活條件。尤其是在當(dāng)前，我國社會(huì)福利待遇體系還不完善的條件下，更為需要政府的參與及扶持。另外，政府的參與可以使貸款成本大大降低，提高現(xiàn)房抵押貸款的效率，降低其社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)性，促進(jìn)現(xiàn)房抵押貸款金融體系的穩(wěn)定與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 5、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為 文中提到不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在著 明顯風(fēng)險(xiǎn)，其中，評(píng)估業(yè)務(wù)行為發(fā)揮著重大作用。于是，規(guī)范與約束不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為對(duì)于準(zhǔn)確評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，降低由于評(píng)估不力而引起的風(fēng)險(xiǎn)十分必要。核定貸款額的依據(jù)是對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。所以真實(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為有利于合理有效的貸款額數(shù)的確定，而對(duì)于真實(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為言，需要政府相應(yīng)主管部門將強(qiáng)監(jiān)管力度，行業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)化職業(yè)操守等來規(guī)范及約束。同時(shí)，銀行機(jī)構(gòu)內(nèi)部也需要培養(yǎng)一部分價(jià)值評(píng)估專業(yè)人員或者建立一定評(píng)估部門，加強(qiáng)把關(guān)準(zhǔn)確給予價(jià)值評(píng)估。 結(jié)語： 總之，在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的今天，現(xiàn)房抵押 貸款業(yè)務(wù)已成為了新的熱門領(lǐng)域，針對(duì)其本身特性，如何及時(shí)有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范其健康穩(wěn)定發(fā)展成為了必須面對(duì)并解決的棘手課題，對(duì)于整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要意義。建立健全個(gè)人信用制度、現(xiàn)房抵押貸款的證券化發(fā)展、健全現(xiàn)房抵押貸款保險(xiǎn)體系及規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為是有效防范現(xiàn)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策。同時(shí)，為有效防范現(xiàn)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，還需要相關(guān)部門的有力監(jiān)管，相應(yīng)法律法規(guī)制度的完善。相信，在金融機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門等配合下，現(xiàn)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定可以得到有效的防范。 參考文獻(xiàn) : 1 重慶市人民 政府辦公廳關(guān)于 “ 兩限兩競(jìng) ” 住房建設(shè)管理的意見 J，重慶市人民政府公報(bào)， 2008(21) 2 鄭斌，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范 J，中國房地產(chǎn)金融， 2009(5) 3 王雅璇，住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度研究 D，復(fù)旦大學(xué)， 2008 (7) 4 關(guān)于貫徹落實(shí)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知的通知 J，重慶市人民政府公報(bào)， 2008(21) 5 華鳴，從美國次級(jí)債危機(jī)看我國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn) 防范 D，中南大學(xué)， 2008(2) 閱讀相關(guān)文檔 :談如何完善項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理 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