上海 市 楊浦區(qū) 房地產市場 中 小戶型 住宅 調研報告 上海旭鷹房地產整合營銷機構 上海品揚房地產經紀有限公司 二零零八年十一月十一日 上海 品揚房地產經紀有限公司 1 目 錄 第一部分 上海房地產市場宏觀市場走向分析 一、近年來的市場供求關系 二、全市房地產成交現(xiàn)狀分析 第二部分 區(qū)域市場分析 一、楊浦區(qū)概況 二、 楊浦區(qū)發(fā)展的基礎 第三部分 區(qū)域房地產市場分析 一、區(qū)域市場概況 二、板塊市場狀況 第四部分 項目競爭市場分析 一、周邊普通公寓涉及小面積住宅的項目 二、區(qū)域內類住宅小戶型產品分析 三 、 周邊中小戶型住宅銷售情況分析 第五部分 關于產品策略及項目操作的初步建議 一、市場定位 二、開發(fā)思路指導 三、產品定位 上海 品揚房地產經紀有限公司 2 第一部分 上海房地產市場宏觀市場走向 分析 一、 近年來的市場 供求關系 （一） 近年來全市房品房供求情況 歷年全市商品房供求情況3 4 0 2 . 1 42 5 1 0 . 5 72 1 8 2 . 6 32 6 0 1 . 2 33 1 4 9 . 5 71 2 5 1 . 6 02 7 9 3 . 5 91 1 3 3 . 0 00 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 02005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年上半年供應量體 成交量體中國房地產指數(shù)系統(tǒng) 上房指數(shù)表 單位：萬平方米 上海 品揚房地產經紀有限公司 3 （二） 07 年至今住宅商品房供求情況 全市商品住宅供求情況0100200300400供應量 200 5 4 . 1 120 249 155 151 160 192 247 180 225 211 204 9 8 . 8 157 164 157 189成交量 175 9 9 . 6 188 199 266 297 275 284 305 232 206 165 157 7 2 . 1 181 149 181 1500 7 - 1 0 7 - 2 0 7 - 3 0 7 - 4 0 7 - 5 0 7 - 6 0 7 - 7 0 7 - 8 0 7 - 907-1007-1107-120 8 - 1 0 8 - 2 0 8 - 3 0 8 - 4 0 8 - 5 0 8 - 6月度全市商品住宅供求比0.871.841.570.80 0.731.711.971.721.481.241.290.910.780.770.791.150.911.150.000.501.001.502.002.5007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6（三） 市場供求關系分析 1、 宏觀調控逐漸成效， 2008 年 以來供應量及成交量均呈梯度下降態(tài)勢 。 從歷年供求量體可以看出，供應量體逐年減少，呈梯度下降態(tài)勢 。 成交量體 2007年以前逐年上漲， 2007 年達到頂峰，全年成交 3149.57 萬， 2008 年上半年以來，全市商品房成交量與 07 年同期相比下降近半數(shù)。 2008 年總供應量體依舊將略低于 2007年。 單位：萬平方米 上海 品揚房地產經紀有限公司 4 2、 市場供求趨于平衡， 呈季節(jié)性震蕩走勢。供求比 從 07 年的最高峰 1.90 回落至 0.90。 上海房產市場經歷了 2007 年 的市場頂峰后 ，在 2008 年 出現(xiàn)了 宏觀調控后 較為明顯的降溫。 2008 年上半年由于 宏觀調控 、 自然災害 、 股市低迷 等因素影響，上海房地產市場觀望氣氛較強，供求關系回落，上半年的供求比均值為 0.90，跌破平均水平，在供應量體基本持平略有下降的情況下，需求量體下降明顯。 3、 住宅成交量萎縮近半，觀望氛圍日趨嚴重。 2007 年全市商品住宅供求比均值為 1.35，市場供不應求。進入 08 年后，受市場外部及內部雙向壓力影響，成交量急劇萎縮，上半年供求比均值滑落到 0.92。 整體經濟環(huán)境的動蕩和價格未有實質下降 也 是消費者選 擇繼續(xù)觀望的重要原因 。 近階段住宅 成交低迷其實 也 是一種結構性的低迷，隨著樓盤供應由內而外梯度推進，外 郊 環(huán)樓盤銷售 逐漸 升溫， 外 郊環(huán)樓盤因其分布面廣，可供選擇余地大，均價和總價相對較低，居住環(huán)境質量日益優(yōu)化，從而吸引了眾多的中等收入需求者 ，成為目前住商品房成交的主力軍。 4、 9 月 、 10 月的上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價格相對堅挺。 今年 9 月的樓市不再呈現(xiàn)往年的風采，雖然 9 月 、 10 月 中國人民銀行 幾次 宣布下調雙率，給市場帶來政策放松的預期，但國內外經濟環(huán)境的 持續(xù)動蕩和房屋價格的高位僵持仍使得消購房者預期低迷，入市 謹慎。 9 月 、 10 月 的 住宅新增供應有所 放量，但交易量下 滑明顯 ，僅為去年同期的三成 。 近兩個月 的 上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價格相對堅挺。 上海 品揚房地產經紀有限公司 5 二、全市房地產 成交現(xiàn)狀 分析 （一）成交面積分析 1、 07、 08 年同期供應面積對比 9 月，上海商品住宅上市面積 166.86 萬平方米（ 16439 套），較上月上升 46.18%，比去年同期下降了 40.83%。開發(fā)商加快了樓盤入市速度，期望借此 “ 旺季 ” 改變之前的銷售境況 。 另一方面，由于觀望氣氛濃厚，銷量連續(xù)數(shù)月下滑，因此，與去年同期相比，開發(fā)商也選擇了謹慎推盤，以觀后市，以此抵御市場風險的沖擊。 2、 07、 08 年同期 商品住宅成交面積對比 全市商品住宅成交面積 91.23 萬平方米（ 8959 套），比上月下降了 17.42%，下降幅度環(huán)比增大，主要是因為消費者期待著樓盤的實質性降價，暫緩消費。與去年同期相比，住宅成交量同比下滑 70.07%，僅相當于去年同期的三成。 8、 9 月的樓盤降價打 上海 品揚房地產經紀有限公司 6 折促銷活動吸引了部分消費者，但更堅定了消費者看空市場的預期，因此導致 9、 10月份住宅成交量進一步下滑。 3、 成交面積段分布 02000400060008000100001200014000160004 0 及以下 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 2 0 0 以上全市成交面積分布結構70-90 小戶型占市場主流，成交套數(shù)占總量體的 35.04%。 從 統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，上半年共成交商品房 83686 套 。其中主力戶型為 70-90 的小戶型。隨著“ 7090”政策的落實和執(zhí)行， 08 年以來大部分樓盤均以小戶型為主，如萬科、金地、保利等均推出了小戶型主打社區(qū)，且市場反映較好。 小戶型面積合理，房型緊湊，總價相對較低，性價比高。從整體市場需求以及政策導向來看，未來的房地產市場將繼續(xù)以小戶型為主打，且具有特色的小戶型將具有更多的市場競爭力和發(fā)展。 4、 成交價格段分布 全市成交價格分布結構01000200030004000500060007000800050 00 -6 00 060 00 -7 00 070 00 -8 00 080 00 -9 00 090 00 -1 00 0010 00 0- 11 00 011 00 0- 12 00 012 00 0- 13 00 013 00 0- 14 00 014 00 0- 15 00 015 00 0- 16 00 016 00 0- 17 00 017 00 0- 18 00 018 00 0- 19 00 019 00 0- 20 00 020 00 0以上單位： 元 / 上海 品揚房地產經紀有限公司 7 上海商品房成交價格呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”狀態(tài)。 從 08 年以來 各月 的 統(tǒng)計成交來看， 5000-7000 的價格段成交最大，占總成交量體總量的近 30%。 不難看出，上海目前的 價格段成交特點為：“兩頭大，中間小”。中低價和高價房成交較活躍，中高價的樓盤去化速率較慢。 5、 成交環(huán)線分布 0 100 200 300 400 500內環(huán)以內中內環(huán)間中外環(huán)間外郊環(huán)間郊環(huán)以外2008年上 半年各環(huán)線成交情況外郊環(huán)間成交量占總體成交量的 49.64%，所占比重較大，接近一半。 從環(huán)線銷售結構不難看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊環(huán)區(qū)域，市中心區(qū)域成交量非常少，且經常出現(xiàn)日成交為零的情況，這主要是由于市中心供應量體大幅下降的因素。這點也印證了上海供應由內而外推進的發(fā)展趨勢。 從 近期 上海樓市成交走勢來看，外環(huán)以外區(qū)域成交量較高，這主要是由于在整體市場不樂觀的情況下，大部分商品住宅實行打折優(yōu)惠措施， 價格因素直接影響銷售走勢。且從整體市場來看，上海依舊存在一定數(shù)量的剛性需求，價格是他們最為關注的因素。 上海 品揚房地產經紀有限公司 8 綜合分析： 根據(jù)以上分析及數(shù)據(jù)顯示， 目前大多數(shù)消費對上海的房價持觀望態(tài)度， 政策的多變性及居高不下的房價 也成了 導致成交低迷的重要原因。 2008 年 10月 1 日 ， 中國指數(shù)研究院分析師 在 上海房展會現(xiàn)場采用問卷方式 ， 展開了隨機抽樣調查 進行 市場調研分析 。 通過對消費者購房時間、房價預期、理想價位等進行調研，深入分析當前上海商品住宅市場的需求特征 ： 1、 計劃購房時間分布 調查發(fā)現(xiàn)，有 25%的消費者會在 1 年內買房， 超過 4 成的居民計劃在 1-2 年買房，而 2 年以后買房的人數(shù)也占到了 23%。 2、 消費者關于房價態(tài)度調查但與此同時，上海的居民普遍認為目前房價 仍 偏高人數(shù)占到了總體受訪人群的 69%，認為房價太高無法負擔的消費者也占到了 22% 可見上海樓市的剛性需求仍然存在，消費者通過參加房展會來進一步了解市場行情，等待合適時機出手購房 ， 由此 也 凸顯出住房需要與購買力之間的矛盾。 上海 品揚房地產經紀有限公司 9 第 二 部分 區(qū)域市場分析 一、 楊浦區(qū)概況 楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸， 區(qū)域東面、南面直臨黃 浦江，與浦東新區(qū)隔江相望；西面以大連路、大連西路、密云路、逸仙路與虹口區(qū)相鄰；北面以原江灣機場與寶山區(qū)接壤。地域總面積 60.61 平方公里，其中陸地面積 55.53 平方公里、水域面積 5.08 平方公里 ， 是上海中心城區(qū)面積最大的一個區(qū)。 楊浦區(qū) 下轄定海路街道、大橋街道、平涼路街道、江浦路街道、控江路街道、延吉新村 上海 品揚房地產經紀有限公司 10 街道、長白新村街道、四平路街道、殷行街道、五角場街道和新江灣城街道共 11 個辦事處，以及五角場鎮(zhèn)人民政府。 區(qū)位 內的 環(huán)境資源開發(fā)潛力大 ， 有 15.5 公里長的濱江帶 、 黃浦江下游規(guī)劃中唯一的生態(tài)島 復興島 及 正在 開發(fā)的新江灣城 等。 楊浦區(qū) 是上海最大的綠化區(qū)，區(qū)內有全市公園面積之最大的 117公頃共青森林公園及楊浦公園、復興島公園等公共園林 10個。 區(qū)域內 有 17.7公里長的獨立內河水系，綠化基礎良好，越江交通、快速交通、軌道交通也正處于大規(guī)模的開發(fā)建設中。 楊浦區(qū) 也 是上海最早的工業(yè)發(fā)源地之一，區(qū)內 的 工廠密集 ， 由于大多數(shù)工廠 因城市建設而搬遷 ，為該區(qū)的 房地產開發(fā) 提供了相當多的開發(fā)機遇 。 二、 楊浦區(qū)發(fā)展的基礎 主要 經濟 指標 主要指標 2004 年 2007 年 2010 年 （預計） 總戶籍人口（萬人） 108.34 110 107 地區(qū)增加值（億元） 77.8 102 155 社會消費品 零售總額（億元） 111.28 150 200 1、 以 “ 知識創(chuàng)新區(qū) ” 總體定位 楊浦區(qū)未來建設發(fā)展，將堅定不移圍繞 “ 知識創(chuàng)新區(qū) ” 總體定位，推進建設 “ 安居樂業(yè) ” 現(xiàn)代化新型城區(qū)，推進大學校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的 “ 三區(qū)融合、聯(lián)動發(fā)展 ” 。 2、 人口數(shù)量、結構變換 據(jù)估算，到 2010 年楊浦區(qū)的常住人口 中， 大學生將有 15 萬人，高等院校教職工和科技員工將達 8 萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設開發(fā)和產業(yè)結構的轉換，未來楊浦區(qū)人口素質將大大提高，知識人群 比重將上升，外來消費群體比重也將穩(wěn)步上升。 3、 設施總量、結構和布局 到 2020 年商業(yè)、商務建筑面積總量將達到 1000 萬平方米，同時，楊浦區(qū)大大增 上海 品揚房地產經紀有限公司 11 加綠地面積，形成與 “ 知識創(chuàng)新區(qū) ” 相協(xié)調的生態(tài)環(huán)境和城市面貌。 4、 同其他區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展 隨著中環(huán)線、浦江隧道 等 建成，以及地鐵和輕軌各線建設，楊浦五角場地區(qū)和濱江地區(qū)，與浦東高橋地區(qū)、陸家嘴地區(qū)的聯(lián)系將更為緊密，與上海北部寶山區(qū)的聯(lián)系將更為緊密。為楊浦五角場地區(qū)建成名副其實的上海東北部城市副中心，提供了良好的基礎。 三、 楊浦區(qū)主要發(fā)展規(guī)劃 加快建設現(xiàn)代服務集聚區(qū)， 是楊浦區(qū)域經濟發(fā)展新的增長點和新的亮點，也是楊浦區(qū)打造 “ 知識楊浦 ” 、全面建設 “ 安居樂業(yè) ” 現(xiàn)代化新型城區(qū)的核心內容。 根據(jù)楊浦“十一五”期間的發(fā)展重點，明確了楊浦知識創(chuàng)新區(qū)“兩片、一線、一帶”的空間布局，以期建設成為適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的現(xiàn)代新型復合城區(qū)。 1、 楊浦 區(qū)規(guī)劃建設 知識創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū) 的 規(guī)劃布局 及 主要建設任務及近期建設重點 從布局上看， 楊浦區(qū)分為東、西兩片區(qū)分區(qū)規(guī)劃。 西片規(guī)劃主要依托復旦、同濟等大學以及眾多的科研機構創(chuàng)建一批知識型現(xiàn)代化社區(qū)和設施配套齊全的人文街區(qū)， 是科研機構云集的區(qū)域 ，有 聞名遐爾 的復旦大學、同濟大學、財經大學、第二軍醫(yī)大學等高校 26 所，還有各類科研院所 101 家。包括新江灣城、五角場城市副中心等地區(qū)，近期將重點建設中央社區(qū)；東片 的 規(guī)劃將依托理工、水產等大學以及周邊的科研生產基地創(chuàng)建一批知識型現(xiàn)代社區(qū)，包括復興島、定海地區(qū) 等 。 楊浦知識創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū)主要是為校區(qū)和園區(qū)提供公共服務，創(chuàng)造一個適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的環(huán)境。要在大學周邊建設一批知識型公共社區(qū)和齊全的配套設施，把大學教育的公共服務功能、居住與生活功能、后勤保障功能等向城市社區(qū)轉移；構筑資源共享系統(tǒng)，發(fā)揮 “ 三區(qū)融合，聯(lián)動發(fā)展 ” 的資源優(yōu)勢和綜合效應。 建設重點是推進以資源共享和公共服務為特征的公共社區(qū)建設，包括： 以中央社區(qū)的建設為重點，在大學周邊啟動一批 SOHO 區(qū)和社會化學生公寓項目 ； 結合沿江開發(fā)，啟動濱江現(xiàn)代服務業(yè)功能區(qū)建設項目 ； 復興島地區(qū)開發(fā)以生態(tài)、論壇、休閑等為主要功能， 2005 年啟動， 2008 年初見形象， 2010 年初步建成，爭取成為上海世博會重要的配套部分。 上海 品揚房地產經紀有限公司 12 2、 為進一步推進三區(qū)聯(lián)動發(fā)展，近期還將加強基礎設施項目的建設力度，主要包括： 完善道路系統(tǒng)，加快軌道交通建設，建立公交接駁系統(tǒng)，設置自行車專用通道，方便資源共 享和交流、交往 ； 除了 軌道交通 3 號 線 以外， 2005 年前建設的軌道交通線路有 M4（ 4 號線）、 M8線（ 8 號線）； 2010 年前 即將 建設線路有 M1（ 10 號線）、 M2 線（ 12 號線）；遠期建設線路有 L3、 L5 線。中環(huán)線 也已于 2006 年建成 通車。這些對楊浦的交通狀況也是很好的改善和促進 ； 創(chuàng)業(yè)走廊項目西段 已于 2007 年建成；東段 2010 年建成；中段創(chuàng)造條件推進實施 ； 改造內河水系，形成獨具特色的親水景觀。水系景觀項目計劃每年以 1-2 公里的建設速度推進 ； 五角場環(huán)島建成上海最大的立體式下沉廣場。交通組織分地面兩層，地下三層 。該節(jié)點將帶動整個五角場成為上海市東北部的人流、物流和商流，形成樞紐型商業(yè)中心，并與該處的交通樞紐功能相協(xié)調、配套，成為上海又一新的商業(yè)、商務、文化、公共活動聚集中心。 上海 品揚房地產經紀有限公司 13 第三部分 區(qū)域房地產市場 分析 一、 區(qū)域市場 概 況 長期以來楊浦區(qū)被上海人稱為 下只角 ，開發(fā)商并不象對閔行、浦東那樣熱衷于開發(fā)該區(qū)的樓盤，但自 2000 年以后， 政府對該區(qū)的住宅開發(fā) 及規(guī)劃建設 逐步重視 ， 一系列利好政策的影響，使得東北角的房產不再 寂寞 ，越來越多的房產商看好此地，具有相 當?shù)拈_發(fā)潛力。比較整個上海 房地產市場，楊浦區(qū)的房價屬于中低價位 ，而 南面 的 房價 相比 北面要高 一些。 早年興建的楊浦大橋和 大連路隧道以及軌道交通線路的貫通 對該區(qū)的房地產市場起到了重要的推動作用 ， 環(huán)線外區(qū)域的住宅價格上升態(tài)勢尤為明顯 。 從房地產市場的發(fā)展來看， 楊浦區(qū) 的 房地產市場 發(fā)展 較上海的其他中心城區(qū)相對滯后，但 隨著楊浦區(qū)的發(fā)展， 近 幾 年來 該區(qū)的 房地產市場發(fā)展迅猛。 楊浦區(qū)住宅市場行情走勢出現(xiàn)小幅上揚，但總體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。 特別是 2007 年該區(qū)商品住宅市場 是由 2006 年的供過于求而 逆轉為供不應求，供求比為 1： 1.41。 據(jù) 數(shù)據(jù)顯示， 2007 年楊浦區(qū) 共成交 79.25 萬平方米商品住宅，環(huán)比上升了 6.72%。 同時， 軌 道 交 通 8 號、 10 號線帶來交通利好，使該區(qū)商品住宅價格也大幅上升。 2007 年房價為 均價 1.27 萬元 /平方米，環(huán)比漲幅為 19.37%，較同期全市漲幅高出近 1 成。 與市場供應情況相比較來看， 2007 年的商品住宅需求情況較為旺盛，但自 2008 年初以來，成交下滑明顯。 2008 年上半年商品住宅需求情況較弱，而 2008 年 8月成交 147 套，成交面積 14276 平方米； 9 月 共 成交 219 套，成交面積 21106 平方米 ，只占同期上市量的 60%左右，與 2007 年同期成交面積 相比成交量下降了 50%以上，同比明顯下降。 從地理位置上看，楊浦樓市從南到北呈現(xiàn)截然不同的特色。北部已成為房地產 發(fā)展建設熱土，未來的生態(tài)居住區(qū)新江灣城板塊是目前楊浦區(qū)內最活躍的板塊。五角場城市副中心加速升級、區(qū)域樓市被徹底激活，市場需求日趨增強。而楊浦最南面 的東外灘板塊憑借優(yōu)越的地理位置和江景資源， 也 成為楊浦樓 發(fā)展熱點 之一 。 樓盤整體開發(fā)品質較以往有所提高，物業(yè)均以中 檔樓盤為主，同時輔以少量經典高價的中高檔樓盤，顯示出楊浦樓盤整體品位有所上升，高檔樓盤也有了一定的吸納能力。 上海 品揚房地產經紀有限公司 14 二、 板塊市場狀況 整個楊浦 的 房地產 由行政區(qū)劃、產品以及價格等等因素 可 將其發(fā)展區(qū)域 劃分為 楊浦內環(huán) 、 東外灘 、 黃興 、 控江路 、 中原 、 五角場 、 新江灣城 、 楊浦大橋 等 多個 板塊 區(qū)域發(fā)展 。 從實際上來說，與操作項目有關聯(lián)關系的板塊有 黃興 、 中原 、 五角場 、新江灣城 板塊，現(xiàn)分析如下： 1、 黃興板塊 黃興板塊位于楊浦區(qū)東部，在楊 浦的板塊中面積最大。該板塊主要覆蓋了黃興路以東、翔殷路以南、平涼路以北的地區(qū)。作為傳統(tǒng)住宅區(qū)，且受五角場商圈的輻射，黃興板塊內的商業(yè)配套已經相當成熟， 軌道交通等市政規(guī)劃更是提升了該區(qū)域的樓市價值，正吸引越來越多 的 客 戶 追捧。整個板塊由南向北呈現(xiàn)出從舊到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地區(qū)多為有待改造的舊式里弄住宅；周家嘴路 -松花江路之間集中了控江新村、延吉新村和長白新村等三大 80 年代建造的工人新村；松花江路以北環(huán)繞黃興綠地的地區(qū)則是近年來建造的新式商品住宅。 調研 操作項目 地塊 也 位于黃興板塊區(qū)域中。 （ 1） 兩大公 園新房趨少 未來供應逐漸南移 。 楊浦公園、黃興公園，一南一北，成為了板塊內居住生活的兩大 “綠肺 ”給周圍環(huán)境輸送著清新的氧氣。同時也給周邊的房價以極大的支撐。黃興板塊能夠擁有兩大公園，無疑是板塊最大的優(yōu)勢。然而隨著幾年來大規(guī)模的開發(fā)，兩大公園已無能力為板塊提供更多的供應量了，未來板塊房產供應將逐漸南移。 （ 2） 配套綠化宜居 黃興板塊生活氣氛濃厚，其商業(yè)主要集中在控江路、周家嘴路、長陽路上，已有歐尚長陽路店、易初蓮花周家嘴路店、大潤發(fā)楊浦店、百安居等入駐。尤其是控江路上集中了大量大型的商業(yè)設施，如華聯(lián)吉買盛控 江店等。在板塊中部的靖宇東路上則聚集了很多餐飲、服裝店等小商鋪，是該地區(qū)居民光顧較多的地方。教育醫(yī)療方面的配套則主要是控江中學、平涼路第三小學、長白二村小學、安圖醫(yī)院、控江醫(yī)院等。上海理工大學、水產大學則為板塊增添了不少人文氣息。此外，該板塊還可享受到五角場商圈和大學城的輻射。該區(qū)域坐擁黃興公園、楊浦公園兩大公園，是以綠為主的居住區(qū)，特別適宜居住。同時，板塊北面緊鄰中原板塊，那里有共青森林公園，是市 上海 品揚房地產經紀有限公司 15 民健身休閑的好去處。還有楊浦大劇院、楊浦體育場等也是市民的文體場所。 （ 3） 規(guī)劃提升品質 根據(jù) “知識楊浦 ”的規(guī) 劃，楊浦將形成 “兩片、一線、一帶 ”啞鈴狀的產業(yè)功能模塊分布。西片以知識創(chuàng)新區(qū)的中央社區(qū)為核心，以復旦、同濟、財大、二軍大等高校為支撐。東片以上海理工、水產大學、電力學院等高校為支撐。為使東、西兩片高校集聚區(qū)有機結合，在中央社區(qū)與復興島地區(qū)建設一條創(chuàng)業(yè)大道。黃興公園地帶是 “知識楊浦 ”規(guī)劃中重要的 “知識創(chuàng)業(yè)帶 ”，它連接著東、西兩大學術基地和多個產業(yè)孵化區(qū)，是知識創(chuàng)新區(qū)的戰(zhàn)略要地。隨著 “知識楊浦 ”的建設，一大批中小科技企業(yè)和智力創(chuàng)業(yè)者正向該區(qū)域集聚。 近年來五角場的規(guī)劃建設也對該區(qū)域產生了重要的利好影響。申城第一 個以交通功能為主的大型下沉式廣場 五角場下沉廣場 建成 。此外，交通建設對區(qū)域環(huán)境的改善也不言而喻。 軌道交通 8 號線穿過黃興板塊，將設立多個站點。翔殷路隧道 的建設 也為該區(qū)域帶來便利，將有效解決交通困擾。 （ 4） 板塊 需求 亮點 黃興綠地呈自然景色 黃興公園位于黃興板塊北部，五角場南側，東起營口路、南臨走馬塘、北靠蘭花新村，占地面積 46 7 萬平方米，于 2001 年建成開園。它定位于 “休閑體育公園 ”，以綠化為主體，通過現(xiàn)代造園手法模擬自然山水，使之成為具有城市山水風貌，兼具健身和休閑功能的綜合性休閑公園。 市重點名?？?江中學 控江中學創(chuàng)建于 1953 年，是新中國成立后市政府首批興建的新型完全中學之一，也是上海市首批實驗性、示范性高中。學校擁有 16000 平方米教學樓， 4500 平方米辦公樓， 8700 平方米的操場，并設有室內體育館、標準網球場、體操房、籃球場等教學設施。目前，該校已培養(yǎng)學生 3 萬余人。 地鐵 改變市民出行 軌道交通 8 號線起點為市光路站，終點為浦東成山路站，途經楊浦、虹口、閘北、盧灣、黃浦、浦東等 6 個區(qū)，全程長 23 3 公里，全部為地下線。該線路共設有 22個左右車站， 2007 年建成通車。 8 號線在該板塊設有翔殷路站、黃興綠 地站、延吉中路站和黃興路站等 4 個站點。 上海 品揚房地產經紀有限公司 16 近年來，楊浦區(qū)新建住宅竣工面積達 1000 多萬平方米。其中，黃興板塊是楊浦區(qū)重點規(guī)劃建設的生態(tài)型居住示范區(qū)之一。板塊內適宜人居的環(huán)境使它成為楊浦區(qū)自住客的首選區(qū)域之一。購房者較多為動遷、結婚等剛性需求的客戶，很多大學畢業(yè)生也因有較強的地域情結，紛紛選擇在此置業(yè)、租房。由于黃興板塊規(guī)劃合理，定位較高，樓盤品質普遍較好，大多帶裝修，在楊浦區(qū)，該板塊樓盤交易一直比較活躍。 板塊內樓盤 有歐洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上碩和城等。 2、 五角場板塊 五角場板塊是指五角場環(huán)島周邊 ，三門路 -國權北路 -政立路 -淞滬路 -三門路 -清源環(huán)路以南；恒仁路 -政立路 -國和路 -國定東路 -黃興路以西；內環(huán)線以北的楊浦區(qū)域。板塊不僅包涵五角場環(huán)島，還將楊浦大學城囊括其內。結合現(xiàn)有的江灣體育場的改造，五角場板塊將形成以商業(yè)活動圈、體育活動圈、文化活動圈、辦公活動圈的四大圈層。 知識型的滬北城市副中心 江灣 -五角場城市副中心，是由市政府提出，與徐家匯、花木、真如并列的四大城市副中心之一。規(guī)劃中的五角場，主要建設商業(yè)、辦公設施，而對于居住物業(yè)的用地則預留甚少，五角場將中心腹地幾乎全部用于公共設施的建設，使得 區(qū)域功能更為明確。 五角場板塊 隨副中心發(fā)展房價上漲 五角場是本市四大城市副中心之一，起步相對較晚發(fā)展相對滯后，但隨著東方商廈、百聯(lián)又一城、萬達商業(yè)廣場等商業(yè)項目的崛起，使五角場商業(yè)氣氛逐漸形成，區(qū)域的商務功能也愈加明顯。 此外，該板塊名校云集，濃厚的人文氣息是吸引市民購房的一大原因，推動了商品住宅價格大幅走高。 據(jù) 數(shù)據(jù)顯示， 2007 年五角場板塊商品住宅均價為 1.6315 元 /平方米，環(huán)比漲幅高達 58.66%，是全區(qū)房價漲幅最大的板塊。 五角場商貿區(qū)與北面的新江灣新型居住區(qū)將形成優(yōu)勢互補，軌交 10 號線也 貫穿整個 板塊連接中心城區(qū)，該板塊未來具有很大的發(fā)展空間。 板塊內樓盤有創(chuàng)智天地、盛世豪園等。 3、 中原板塊 上海 品揚房地產經紀有限公司 17 中原板塊位于新江灣城板塊的東面，閘殷路以東；三門路 -清源環(huán)路以北；恒仁路、政立路、國和路、翔鷹路以北的楊浦區(qū)域。 板塊是從上世紀 90 年代初開始建設的大型工人新村社區(qū)，人口逾 10 萬。 生活設施齊全 交通 完善 如今 的中原地區(qū)，各項生活配套設施齊全：歐尚大賣場、長海醫(yī)院、市東醫(yī)院、東方肝膽醫(yī)院，以及星布于板塊內的各大超市和中、小學校，給中原板塊內的居民提供了便利的生活。 軌道交通 8 號線的開通完善了該地區(qū)的交通 配套。 中原板塊規(guī)劃為大型工人新村聚居區(qū)，因此，在上世紀 90 年代初建設初始就幾乎將板塊內的住宅用地用完。進入 21 世紀，零星幾個商品住宅樓盤建設后，目前的中原板塊內，可用于住宅建設的土地已不多，未來很難出現(xiàn)大規(guī)模的一手房住宅供應。目前板塊內無 新建 商品房供應。 4、 新江灣城板塊 新江灣城板塊位于楊浦區(qū)的西北，緊鄰虹口、寶山兩區(qū)。板塊東起閘殷路淞滬路；南至政立路、國權路；西靠逸仙路；北接軍工路。 整個板塊是上海市中心最后一塊能夠成片開發(fā)的地 區(qū) ，同時又是市中心唯一一處保留完好的原生態(tài)濕地。 此外，該板塊規(guī)劃良好，新 江灣城將建設成為一個生態(tài)居住區(qū)，各種公共服務設施完善。 知識型、生態(tài)型的花園城區(qū) 新江灣城板塊總體由六大部分組成：知識商務中心、都市村莊、自然花園、新江灣城公園、復旦大學江灣校區(qū)、江灣天地。六大區(qū)域和諧統(tǒng)一，共同展現(xiàn)出 “知識型、生態(tài)型的花園城區(qū) ”。根據(jù)計劃， 2005 年完成道路、景觀、水系工程的基本建設； 2007年初具功能形態(tài)；到 2010 年，整個新江灣城基本建成。 楊浦 住宅新增供應最為充足的板塊 據(jù)了解，整個新江灣城規(guī)劃總面積 9.45 平方公里，其中，居住用地約 3.66 平方公里，現(xiàn)在的開發(fā) 建設 還 在進行中 ，后續(xù) 住宅供應量比較充足，新江灣城板塊成為楊浦區(qū)住宅新增供應最為充足的板塊。 已成區(qū)域樓市制高點 2006 年楊浦樓市商品住宅成交量最大的是黃興板塊，但隨著新江灣城板塊開發(fā)速度加快，該板塊已成為全市炙手可熱的板塊之一。 2007 年新江灣共成交 20.61 萬平方 上海 品揚房地產經紀有限公司 18 米商品住宅，居區(qū)內各板塊成交量之首。受多重因素影響， 07 年新江灣城商品住宅房價也大幅上漲，是全市房價上漲最劇烈?guī)讉€板塊之一。 板塊內樓盤有 華潤置地橡樹灣 、美地灣城 、 新城御景 、 書香銀苑 、 涵碧景苑 、 新江灣城 1 號作 品 等。 板塊 名稱 代表個案 板塊主要產品 板塊 價 格 （元 /） 板塊資源 交通資源 板塊特征 黃興板塊 歐洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上碩和城等 高層、小高層 16000-21000 楊浦公園、黃興公園 ， 兩 大 “ 綠肺 ” ，配套完善 軌道交通 8號線 環(huán)境優(yōu)，配套、人氣逐步提升 五角場 板塊 創(chuàng)智天地、盛世豪園 等 高層、小高層 17000-21000 便捷的公共交通及軌道交通資源、成熟的商業(yè)配套 軌道交通 8號線 、 10號線 居住環(huán)境成熟，人氣旺盛，配套充足 新江灣城板塊 華潤置地 、 橡樹灣 、 美地灣城 、新城御景 、 書香銀苑 、 涵碧景苑 、 新江灣城 1 號作品 等 高層、小高層 、別墅 16000-21000 原生態(tài)濕地、知識型、 花園社區(qū) 軌道交通10 號線 逐漸發(fā)展成為一個新的核心 生態(tài)居住區(qū) 綜合分析： 從供求關系來看 ,由于受到國內整個宏觀經濟調整和政策的影響 ,買方的觀望氣氛濃重 ,投資型需求及改善型需求被壓制 ,就 區(qū)域而言 ,進一步抑制購買需求 ,成交量的大幅萎縮也是在情理之中的。而政府出臺的樓市新政策，對楊浦區(qū)的樓市發(fā)展應有一定的促進作用。 同時，楊浦區(qū)也正朝著多元化的行政區(qū)發(fā)展，樓盤開發(fā)主要呈現(xiàn)以下開發(fā)熱點： 1、 教育引導樓盤開發(fā)。楊浦區(qū)的高等院校較多，使得本區(qū)極富文化氣息，圍繞教育展開開發(fā)住宅，成為楊浦區(qū)的一大開發(fā)熱點。 2、 以健康生態(tài)為主題形成賣點。主要聚集于黃興綠地周邊，以面向或臨近黃興綠地為其主打賣點，拉升該地塊的樓盤價格。新江灣城樓盤打造原生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃，也具有此特點。 3、 道路拓寬，交通配套完善，附近不 少新盤涌現(xiàn)。軌道交通線 3 號、 8 號線、 4 號線開通，10 號線在建，大連路隧道的建成開通等等，加快了楊浦的房地產開發(fā)建設速度。 4、 北外灘黃浦江沿線逐步被開發(fā)商認可，新江灣城建設崛起，大楊浦概念逐步形成。 5、 樓盤規(guī)?；跅钇中纬蓺夂?，商業(yè)配套建設加快，五角場城市副中心建成后，區(qū)域聯(lián)動效應顯著，給該區(qū)域樓盤的銷售帶來一定人氣。 從 楊浦區(qū) 各個板塊 的基本情況中 可以發(fā)現(xiàn)，本案所處的 黃興 板塊與各 板塊價格差 不明顯，主力價格基本相近，而 該板塊擁有 兩大 “ 綠肺 ” ，配套完善 區(qū)位優(yōu)勢卻 較為 明顯。 同時，隨著房價的不斷上升， 交通、配套 等不斷完善， 外擠壓效應愈加明顯。由此本案所處區(qū) 上海 品揚房地產經紀有限公司 19 域將有望吸引到大量在市中心（人民廣場、陸家嘴等等區(qū)域）工作的客戶。 第四部分 項目競爭市場分析 本項目所在的區(qū)域為楊浦黃興公園板塊 區(qū) 域 ，經歷了多年的開發(fā)，區(qū) 域內的項目多處于銷售中期或尾盤階段。本次市調樓盤的范圍為黃興公園板塊 及其周邊功能區(qū)如： 中原 、 五角場 等的所有在售的住宅中涉及 小戶型 、中 小戶型 的 項目。 一、 周邊普通公寓涉及小面積住宅的項目 1、 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 地址 楊浦區(qū)控江路 128 弄 銷 售電 話 65803500 發(fā)展商 上海榮盛房地產經營有限公司 綠化率 40.59% 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理公司 上海陽廈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 1.40 元 /平方米 月 占地面積 37391 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 902 戶 裝修情況 未裝修 總建面積 91059 平方米 目前在售戶數(shù) 264 裝修成本 無 容積率 2.44 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2 期開盤 2006 年 3 月 得房率 80% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2007 年 2 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 小高層、高層 樓層狀況 1 幢 11 層 、 9 幢 17 層 社區(qū) 配套 花園、 24 小時安保 。 停車位 :地上 193,地下 194 周 邊 設 施 周邊配套設施 中小學 :內江二村小學 、長白二村小學、控江二小、控江中學、復旦實驗中學 。 幼兒園 :雙語幼兒園 。 綜合商場 :歐尚、易初蓮花、華聯(lián)、大潤發(fā)、假日百貨、三峰商廈 。 銀行 :工行、農行、建行、上海銀行 。 醫(yī)院 :安圖醫(yī)院、新華醫(yī)院、控江醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院 。 其他 :大學：上海水產大學、上海理工大學、第二軍醫(yī)大學 周邊交通 M10、 6 路、 22 路、 60 路、 103 路、 118 路、 145 路、 220 路、 522 路、 589 路 841 路、 868路、 870 路、 874 路、大橋四線、大橋五線 主力均價 17000-20000元 /m2 主力總價 95-268 萬元 價格 走勢 主力面積 56m2-134 m2的 一房、三房 房源銷售率 80% 上海 品揚房地產經紀有限公司 20 2、 盛世新江灣 (盛世豪園 ) 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 盛世新江灣 (盛世豪園 ) 地址 楊浦區(qū)民京路 691 號（市光路口） 銷 售 電 話 65062266 65066699 發(fā)展商 上海豪盛投資發(fā)展有限公司 軍華置業(yè) 代理商 易居中國 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理 上海添豐物業(yè)有限公司 物業(yè)管理費 2 元 /平方米 月 占地面積 3038M2（一期） 總規(guī)劃戶數(shù) 總 2000 戶 裝修情況 未裝修 總建面積 75798 M2（一期） 目前在售戶數(shù) 604 戶 裝修成本 無 容積率 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2006 年 月 （ 1 期） 得房率 左右 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2007 年 7（ 1 期） 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 一期 5 幢小高層 規(guī)劃狀況 停車位 375 建材配置 房屋結構：鋼筋砼剪力墻結構 。 外墻材料：面磚，局部線條涂料 保溫材料： XR 無機保溫材料 。 屋面： XPS 保溫隔熱板 門窗：采用靜電粉涂抹噴涂鋁合金中空玻璃門窗，進戶門為鋼質防盜門 公共部位：底層大門 入口門斗為石材，底層入口大堂墻、地面及標準層電梯前室、走廊的墻面、地面均采用高級?；u，樓梯間及踏步地面為地磚 水電：各戶均設出戶獨立水、電表 。 燃氣：天然氣管道供氣，管道到戶 用電負荷：一室 4 千瓦，二室 6 千瓦，三室 8 千瓦 電話、電視：每戶預留 2 門電話終端接口及 1-2 個有線電視終端接口 寬帶：寬帶光纖到樓，每戶裝有寬帶接口 。 電梯 :星瑪電梯 智能安保系統(tǒng)：周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng) 周 邊 設 施 周邊配 套設施 幼兒園 :楊浦區(qū)愛綠幼兒園、世界路小學、國和中學、外國語大學雙語學校、楊浦實驗中學 。 購物 :歐尚、大潤發(fā)、家得利 。 銀行 :上海銀行、農業(yè)銀行、工商銀行 。 醫(yī)院 :長海醫(yī)院 周邊交通 公交 55、 99、 8、 937、 124、 870 的終點站，還有 910、 233、 866、毗鄰軌道交通 8 號線（建設中）嫩江路站軌道交通 10 號線（建設中）殷高路站 主力均價 17000 元 /m2 主力總價 93.5-172萬元 價格走勢 主力面積 55-101 房源銷售率 55% 上海 品揚房地產經紀有限公司 21 3、 鼎隆公寓 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 鼎隆公寓 地址 楊浦區(qū)寧武路 218 弄 銷 售電 話 55800121 發(fā)展商 上海宏軒置業(yè)有限公司 代理商 上海 鑫尊房地產經紀 有限公司 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理 上海慶隆 物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 1.74 元 /平方米 月 占地面積 11637 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 約 270 裝修情況 未裝修 總建面積 27929 平方米 目前在售戶數(shù) 約 100 套 裝修成本 無 容積率 2.40 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2007 年 12 月 得房率 78% 已開發(fā)期數(shù) 2 交房日期 2009 年 6 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃狀況 綠化率 35% ， 地下停車位 90 個 （車位比 1:0.30） 建筑形態(tài) 2 棟 1-17 層的小高層； 2 棟 1-18 層的高層； 1 棟 1-6 層的多層 建材配套 建筑材料進戶門：高級防盜門 走廊：地磚、涂料 窗材：彩鋁 電梯廳：地磚、涂料 電梯品牌：東芝 智能設施安保系統(tǒng)：紅外線報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)； 智能化設施：電子巡更 系統(tǒng)； 供水系統(tǒng)：水箱供水； 空調新風系統(tǒng)：預留空調機位； 裝修情況：毛坯 周 邊 設 施 周邊配套設施 人文自然景觀：黃浦江 公園綠化：楊浦公園、平涼公園 就醫(yī)條件：楊浦區(qū)中心醫(yī)院 商業(yè)環(huán)境：東宮商圈 就學條件：上海電力學校、楊浦區(qū)建設中學 公建配套中學 商業(yè)配套中餐廳；超市 周邊交通 28、 841、 135、 137、 25、 37 等公交路線 主力均價 16800 元 /m2 主力總價 89-168 萬元 價格走勢 主力面積 53-135 房源銷售率 65% 上海 品揚房地產經紀有限公司 22 4、 圣驪河濱苑 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 圣驪河濱苑 地址 楊浦區(qū)平涼路 923-925 號 銷 售 電 話 65899808,65896808 發(fā)展商 上海圣驪苑房地產有限公司 代理商 上海同策房產咨詢有限公司 物業(yè)類別 住宅、公寓 物業(yè)管理 上海圣石置業(yè)有限公司 物業(yè)管理費 1.68 元 /平方米 月 占地面積 49000 總規(guī)劃戶數(shù) 968 裝修情況 未裝修 總建面積 120000 目前在售戶數(shù) 200 套左右 裝修成本 無 容積率 2.44 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2007 年 6 月 得房率 75% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 高層 樓層狀況 11 棟 22 至 33 層的高層 規(guī)劃狀態(tài) 綠 化 率 35.10% 停車位 :355 周 邊 設 施 周邊配套設施 郵 局：江浦路郵局； 醫(yī)院：平涼醫(yī)院（一級甲等），楊浦區(qū)工人醫(yī)院（二級甲等），楊樹浦路 1286 號，近蘭州路，步行約 20 分鐘。 楊浦區(qū)婦幼保健院（二級乙等），楊樹浦路 1286 號，近蘭州路，步行約 20 分鐘。 楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、新華醫(yī)院（市級）乘 70 路公交 2 站 10 分鐘到達。 銀行：上海銀行、 農業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行。 幼稚園：樂又靚幼兒園、上海市朝陽幼兒園。 中小學：齊齊哈爾路第一小學、 杭州路第一小學、上海第十五初級中學、滬東外國語高級中學。 周邊交通 37、 25、 33、地鐵四號線 主力均價 19000-20000元 / 主力總價 98.8-200 萬元 價格走勢 主力面積 52-100 房源銷售率 70% 上海 品揚房地產經紀有限公司 23 5、 君欣豪庭 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 君欣豪庭 地址 楊浦區(qū)許昌路 1588 弄 銷 售 電 話 65033333 發(fā)展商 上海君欣房地產發(fā)展有限公司 物業(yè)類別 由高層住宅、辦公樓及商業(yè)用房構成 物業(yè)管理公司 金輝物業(yè) 物業(yè)管理費 1.98 元 /平方米 月 占地面積 29769 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 推出 274 套 裝修情況 未裝修 綠 化 率 32.50% 目前在售戶數(shù) 100 多套 裝修成本 無 容積率 2.50 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2008 年 8 月 得房率 75% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 高層 樓層狀況 26 層 社區(qū)內配套 停車位 :629 （ 地面停車位： 27 個，地下停車位： 602 個 ） 周 邊 設 施 周邊配套設施 醫(yī)院：新華醫(yī)院 學校：東亞進修學院 周邊交通 軌道 :八號線 鞍山新村站 , 八號線 江浦路站 主力均價 21500-22000元 /m2 主力總價 110-200 萬元 價格走勢 主力面積 52-68 平米的一房和 92 平米的兩房 房源銷售率 55% 上海 品揚房地產經紀有限公司 24 綜合分析： 此區(qū)域內住宅樓盤較為分散 ，主要 是由于楊浦經過前幾年大規(guī)模的開發(fā)后，城市土地開發(fā)量有限，不可能再成片區(qū)開發(fā)，所以開發(fā)項目較為分散。因 操作 項目地塊位于安波路營口路，故以此為中心， 主要調研分布于周邊的小戶型住宅銷售情況。 項目名稱 地理位置 主力小戶型面積（） 戶型所占比例 主力價 （元 /） 主力總價 （萬元 /套） 銷售率 整盤銷售率 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 控江路 128 弄 56（一房） 30% 16000-20000 89.6-112 90% 80% 君欣豪庭 許昌路 1588弄 52-68（一房） 40% 均價21500-22000 111.8-149.6 60% 55% 圣驪河濱苑 平涼路923-925 號 52（一房） 35% 均價19000-20000 98.8-104 80% 70% 鼎隆公寓 寧武路 218 弄 53（一房） 35% 均價 16800 89.04 75% 65% 盛世新江灣(盛世豪園 ) 民京路 691 號（市光路口） 55（一房） 40% 均價 17000 93.5 60% 55% 1、 本區(qū)域樓盤主力小面積 為 50 多平米的戶型，主打 戶型為 一房， 1 房作為主力戶型的 項目中 1 房比例約占 30 -40%， 小面積戶型面積最小可至 30 多平方米， 體現(xiàn)出初次購房或投資消費的特征。 2、 區(qū)域內樓盤多為小高層、高層的一梯多戶格局，而小戶型的房型多與大房型同平面間隔布置，而高層 內多戶布置 則 一般不規(guī)則， 并且多有暗間設置。 3、 區(qū)域內樓盤多為多種戶型配置的社區(qū)，沒有單一的小戶型 住宅 公寓 產品， 小戶型住宅公寓 已成為該區(qū)域市場的空白點 。 4、 根據(jù)市場調研分析，區(qū)域內小面積戶型銷售去化較快， 75-90 平米之間的小二房最好銷，其次是主打的 50 多平米 1 房。 5、 根據(jù)市場需求與供給分析，該區(qū)域對小戶型公寓 是有一定的需求量的。同時，同質產品的供給相對有限，而且區(qū)域內新盤放量原本就不多。 6、 在房間布局設計上基本采用當前普通住宅房的模式，房間的開間一般為 3.6-4.2 米左右，比較注重動靜分區(qū)，干濕分離等設計理念。 7、 此區(qū)域內住宅樓盤均價集中在 16000 元 / -20000 元 /之間， 而小戶型 由于套均面積不大，故主力總價集中在 80-130 萬。 8、 區(qū)域內項目客源來源較為廣泛，但從需求上來說主要是以初次購房的剛性需求及投資 上海 品揚房地產經紀有限公司 25 型需求為主，從職業(yè)上來說以在本地工作的白領、公務員、事業(yè)單位工作人員及科教產業(yè)園區(qū)人員等為主。 9、廚衛(wèi)設計注重 居住的舒適度和實用性，客廳與餐廳的設計基本采用目前最流行的 模糊雙廳的概念， 體現(xiàn)居住的人性化，使每位居住者在這里都能找到一種 “ 家 ” 的感覺。 二、 區(qū)域內 類住宅小戶型產品分析 海尚杰座 案名 海尚杰座 物業(yè) 類型： soho 小戶型商務樓 物業(yè)級別： 甲級 楊浦區(qū) 地址 營口路 578 號 所屬 板 塊 ： 黃興 開 發(fā) 商： 上海建工佳龍房產有限公司 代理商： 精穩(wěn)企劃不動產機構 租售動態(tài)： 售價： 13000-15000 元 /平方米 （ 2007 年 7 月 -2008 年 5 月） 銷售情況 已售完 租金 ： 目前 2.2-2.5 元 /平方米 /天 建筑面積 ： 14000 平方米 裝修狀況： 全裝修 物業(yè)現(xiàn)狀： 內、外裝修 建筑類別： 小高層（全裝修） 交通狀況： 軌道交通 8 號線 總戶數(shù)： 500 停 車 位 ： 200 物業(yè)管理 上海振新物業(yè)管理公司 物業(yè)費用 3.50 元 / /月 “ 海尚杰座 ” 是 佳龍花園的第三期項目，其前兩期為純住宅樓盤，住宅區(qū)域綠化率達左右；三期則為創(chuàng)業(yè)辦公設立 ，為 時尚 SOHO 小戶型商務樓。該項目總規(guī)模近 4 萬平方米，共有南、北兩幢辦公樓。面積為 47 110M2 不等的經濟小戶型辦公間，結構緊湊、經濟實用?？臻g結構靈活，適合辦公空間的不同需求。以 “ 服務式 SOHO” 的理念，為中小型創(chuàng)業(yè)者 和注重生活質量的精英人士，提供時尚的辦公居家領地。 上海 品揚房地產經紀有限公司 26 海尚杰座 項目 綜合分析 位置 根據(jù)對所選區(qū)域該類樓盤進行的調查分析，海尚杰座為目前該區(qū)域的純小戶型項目，屬 商務樓 性質的 SOHO 小戶型 。 建筑類型、主力房型和面積 受區(qū)域位置和地塊用地性質的規(guī)定，該類樓盤為商辦性質的高層建筑。以 1 房為主，1 房占調查樣本總數(shù)的 75%以上；面積則主要集中在 40-100 左右。 售價分析 均價集中在 13000 元 / -15000 元 /之間，由于套均面積不大，主力總價集中在52-150 萬元之間。 成交 客源分析 這部分客源主 要為看好地區(qū)的發(fā)展前景，并且認同本項目的投資價值的區(qū)外客源、在楊浦科教產業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域內有工作背景、具有投資理念的一部分人群等，總價門檻合適的物業(yè)投資品種是這部分客源較為關注的。 使用及租賃客源 這部分人群主要為在該區(qū)域工作的部分人員，以及由于市中心辦公樓租賃成本大幅上升形成的導出型辦公型自用客戶。此外，大型跨國公司由于技術貿易、商務、服務貿易、培訓等原因必將產生大量的流動人口，他們的中短期租賃需求也比較充沛。 三、周邊中小戶型住宅銷售情況分析 為了對市場有更綜合性的了解， 在對上述調研項目所涉及的 小戶型住宅進行調研的同時，對 位于安波路營口路 周邊這些項目中的中小戶型 也做了 相關樓盤的 銷售情況分析 。 項目名稱 地理位置 主力 中 小戶型面積（） 戶型所占比例 主力價 （元 /） 戶型 主力總價 （萬元 /套） 銷售率 整盤銷售率 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 控江路 128 弄 一房 56 ， 兩房 81-107 70% 16000-20000 89.6-214 82% 80% 君欣豪庭 許昌路 1588弄 一房 52-68 ，兩房 92 80% 均價21500-22000 111.8-202.4 58% 55% 新城 御景 楊浦區(qū)政和路 999 弄 50-107 55% 均價18000-20000 90-114 73% 65% 美地灣城 政立路 505 弄 85-89 47% 價格未定，約17000-20000 未定 未開 未開 華 潤置地橡樹灣 新江灣城政和路 1088 號 兩房 76-88 35% 精裝公寓均價 20000 152-176 90% 70% 圣驪河濱苑 平涼路923-925 號 一房 52 ， 兩房 100 85% 均價19000-20000 98.8-200 80% 70% 鼎隆公寓 寧武路 218 弄 一房 53 ， 兩房 94、 96、 98、103 70% 均價 16800 89.04-173.04 73% 65% 盛世新江灣(盛世豪園 ) 民京路 691 號（市光路口） 一房 55 ， 兩房 101 80% 均價 17000 93.5-171.7 60% 55% 上海 品揚房地產經紀有限公司 27 綜合分析 1、 “90/70” 政策規(guī)定，自 2006 年 6 月 1 日起，新建住房七成都應是 90 平方米以下小戶型。 2008 年 的 上海 樓市 正是中小戶型進一步落實政策得以 放量的時候。 2、 本區(qū)域樓盤 中 小戶型主力 一房 小面積 為 50 多平米的戶型，二房的面積在 75-103 平米之間， 多為 精致實用、功能齊全、經濟 緊湊 的戶型面積。 3、 同時， 各 項目在戶型比例供給上也有所改變，從早期的 中小戶型 主要以 1 房 為主或全部為一居，到現(xiàn)在提供 2 房 3 房 的緊湊小房型，也體現(xiàn)了 中小戶型 產品的發(fā)展和更新。 4、 相對 低總價 的中 小戶型房源仍是 置業(yè)者關注熱點 ， 體現(xiàn)出消費群體初次購房或投資消費的特征 。 中小戶型在商品住宅成交中所占比例逐月上升，從今年前 6 個月的 10左右上升至目前的 15 20。其中， 10 月中小戶型占 新建 住宅成交面積和套數(shù)的比例分別為 48.90和 60.17。 而調研 區(qū)域中，。 5、 從調研數(shù)據(jù)中，我們可以發(fā)現(xiàn)， 總價 在 150 萬以下的 中小戶型 比較暢銷 。 中小戶型 在 各個樓盤的 整盤銷售過程中相較于大戶型 更 容易去化 ， 中小戶型 的成交率要高于大戶型房。 中小戶型住宅由于其總價低、實用性強等優(yōu)勢受消費者的歡迎；大戶型由于其總價較高、稅費較重、享受型居多、受 眾面較小，故成交量也相對中小戶型住宅 較低。 6、 從中小戶型的需求看， 房價、利 息等 因素 迫使一部分人將計劃購房面積縮小， 就房價而言， 目前購買一套中小戶型也面臨巨大的 貸款 還款壓力 ， 這也 使 許多購房者 不得不放棄買 100 平米以上房源。 7、 根椐市場調研， 從長期來看，中小戶型 仍擁有較大的剛性 需求 ， 經濟 實用的 中小戶型 對于許多初次置業(yè)者等仍是首選 ，購房目的 從投資型向自住型實現(xiàn)逐步過渡 。 市場分析總結 1、 樓市市場觀望氣氛較重， 投資類需求下降。 2、 中 小戶型 客群分為兩類： 第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。這類人購買 中小戶型 的目的是自??；第二類是二次或者多次置業(yè)的投資型業(yè)主，他們購買 中 小戶型 上海 品揚房地產經紀有限公司 28 的目的也很簡單，追求投資回報。 3、 市場分流嚴重，郊區(qū)房源對兩類客戶群都存在比較大的沖擊，經濟適用房的推出影響更大。 4、 70/90 新政后， 各 房產公司及項目都會陸陸續(xù)續(xù)推出很多優(yōu)秀的中小戶型，其實中小戶型的需求是很廣闊的 。 小戶型熱銷的市場基礎是平民消費 。 如中小戶型客戶群特征十分明顯：工薪階層、年輕白領、 SOHO、投資客、中產階級等。其購買目地是：過度性居住、商住二用、投資理財、城市第三類空間等。此類客戶對交通、配套、售價均較敏感，對物業(yè)自身 素質要求不是非常高。其次