- 1 - 九江房地產(chǎn)市場調(diào)查 (2009 版 ) 2009 年 4 月 29 日 - 2 - 目 錄 1、宏觀背景調(diào)查研究 . - 3 - 1.1 九江概述 . - 3 - 1.2 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 . - 4 - 1.3 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 . - 7 - 1.4 市場分析 . - 8 - 2、九江房地產(chǎn)市場分析 . - 9 - 2.1 整體發(fā)展概述 . - 9 - 2.2 九江市房地產(chǎn)市場片區(qū)分析 . - 12 - 2.3 土地市場分析 . - 16 - 2.4 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 . - 17 - 2.5 消費者行為分析 . - 18 - 2.6 市場總結(jié) . - 23 - - 3 - 1、宏觀背景調(diào)查研究 1.1 九江概述 1.1.1 概況： 九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一 。 九江 轄 轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270公里，南北寬 140公里，總面積 1.88 萬平方公里，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 80.14 平方公里 ， 人口 472.17 萬， 市區(qū)非農(nóng)人口（潯陽區(qū)、廬山區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)） 85 萬 。 1.1.2 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位 ，現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。 鐵路 ： 京九 ,武九 (至武漢 ),合九 (至合肥 )2008 年 7 月通車的銅九 (至銅陵 ),景九 (至九江 )等五條線路在九江交匯 ； 公路 ： 105(北京 珠海 ),316(福州 蘭州 )國道 ， 福銀高速（昌九高速） ,杭瑞高速（九景高速） ,大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），澎澤至湖口高速（在建），市內(nèi)已基本實現(xiàn)縣縣通高速 ,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路 ； 民航 ： 已開通至北京市 ,上海市，廣州市，廈門市等航線 ， 九江機場正在積極運作 ； 水運 ： 上通重慶 ,下達上海市并延伸海外 ,內(nèi)河航道里程 762 公里 ,共有各類港口及專用碼頭 144 個 ,年吞吐能力 3000 萬噸 ,九江港是 九江港是長江流域十大港口之一， 東西水運 ,南北水陸中轉(zhuǎn)的重要樞紐港 ,最高年客運量 500 萬人次 ,最高貨物吞吐量 2000 萬噸 ,分別居長江各港口的第二位和第四位 。 九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點 ， 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 是一個極具潛力的開放城市。 1.1.3 歷史文化： 九江是一座歷史悠久的文化名城。 自 秦代立 郡 以來 ， 至今已有2200 多年的歷史。 九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳 三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 九江現(xiàn) 有國家級風景名勝區(qū) 1 處，省級風景名勝區(qū) 8 處。 2001 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的 “ 世 - 4 - 界文化景觀 ” ，列入世界遺產(chǎn)名錄 ， 2004 年 2 月，廬山又被列入全球首批世界地質(zhì)公園， 2008 年被評為“ 2008 中國十大特色休閑城市”。 1.1.4 經(jīng)濟發(fā)展 ： 據(jù)統(tǒng)計九江市在“十五”期間國內(nèi) 生產(chǎn)總值年均遞增 13.6%， 2008年 達到 700.59 億元，比上年增長 12.5%， 政府預(yù)計到 2010 年，實現(xiàn) GDP940 億元，人均生產(chǎn)總值達到 2200 美元 。 財政總收入 66.17 億元，增長 15.0%，其中地方一般預(yù)算收入 38.42 億元，增長 19.8%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 439.76 億元，增長 31.7%。 1.1.5 生活水平： 2008 年 社會消費品零售總額 201.94 億元，增長 23.3%；居民消費價格總水平上升 5.7%，低于全國全省漲幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12889 元 ，增長 14.3%；農(nóng)民人均純收入 4417 元，增長 12.2%； 政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計到 2010 年城市居民可支配收入可達 14000 元。 1.2 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析 1.2.1 收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段 九江 2004 年 -2008 年居民人均可支配收入情況（單位：元） 九江歷年居民人均可支配收入（元）77208710112721288995930200040006000800010000120001400004年 05年 06年 07年 08年2008 年城市居民可支配收入為 12889 元，同期 增長 14.3%， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2010 年城市居民可支配收入可達 14000 元。 九江 2004 年 -2008 年城鄉(xiāng)居民存款余額情況（單位：元） - 5 - 九江歷年城鄉(xiāng)居民存款余額21 2. 1724 9. 4928 7. 3434031 1. 251 7 . 5 9 %1 5 . 1 7 %8 . 3 2 %9 . 2 4 %05010015020025030035040004年 05年 06年 07年 08年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2總額（萬元） 增長幅度九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2008 年達到 340 億元，比上年增長 28.75 元，增長率達 9.24%。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。 2007 年九江 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 43.4%，農(nóng)村為 44.9%。根據(jù)國際上通行標準 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50-59%為溫飽， 40-50%為小康， 30-40%為富裕，低于 30%為最富裕 的標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。 1.2.2 個私經(jīng)濟 發(fā)展迅速 九江 2003 年 -2008 年民營經(jīng)濟稅金情況（單位：億元） 九江市歷年民營經(jīng)濟上繳稅金（億元）7.6311.5815.3217.4725.3630.580510152025303503年 04年 05年 06年 07年 08年從上表可以看出， 2008 年，九江 市民營經(jīng)濟上交稅金 30.58 億元， 同比增長20.6%，全年首次突破 30 億元大關(guān)；上繳稅金占財政總收入 46.2%，財政增收的8.64 億元中，民營經(jīng)濟占 5.22 億元，貢獻率達 60.4%，為財政增長做出了重要貢獻。民營經(jīng)濟實現(xiàn)銷售收入 640 億元，增長 40%，產(chǎn)銷率達 94%。隨著我市開放型經(jīng)濟的發(fā)展，民營經(jīng)濟外向度不斷提高，全市民營外向型企業(yè) 106 戶，進出口總值 3.8 億美元，同比增長 58%，占全市總量的 80%。截 至 08 年 12 月底民營經(jīng)濟經(jīng) - 6 - 營單位達 89266 個，其中民營企業(yè)首次突破一萬戶，達 11652 戶，注冊資金 208.2億元，分別比 2007 年增長 23.3%、 23.6%；民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 200.1 億元，增幅達 43%。 創(chuàng)業(yè)熱情空前高漲。到目前為止，全市已有 13.1 萬人投資創(chuàng)業(yè)，占全市人口總數(shù)的 2.8%，約每 35 人中就有一位民營老板。非公經(jīng)濟安排社會就業(yè) 49.43 萬人，其中，民營企業(yè) 31.67 萬人，解決下崗職工再就業(yè) 17.9 萬人，占全市下崗職工總數(shù)九成，積極推動了全民創(chuàng)業(yè)，進一步促進了九江和諧發(fā)展。 個私經(jīng)濟的迅猛發(fā)展 將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。 1.2.3 固定資產(chǎn)投資增長較快 九江 2004 年 -2008 年九江固定資產(chǎn)投資情況（單位：億元） 九江歷年固定投資情況（億元）140.07190.2255.13333.44439.76010020030040050004年 05年 06年 07年 08年九江市 2008 年完成 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 439.76 億元， 比上年增長 31.37%。 固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用。 1.2.4 九江經(jīng)濟形勢的基本特征 國民經(jīng)濟保持了良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟效益進一步提高，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，城市面貌發(fā)生顯著變化，各項社會事業(yè)全面進步，經(jīng)濟與社會、自然和諧發(fā)展取得實質(zhì)性突破 , 經(jīng)濟社會實現(xiàn)了又好又 快發(fā)展，卓有成效地為實現(xiàn)加快發(fā)展、跨越發(fā)展的重大突破打下了堅實基礎(chǔ)。 城市化進程加快，城鎮(zhèn)人口增多，居民生活水平提高，必將將帶動房地產(chǎn)的進一步發(fā)展，并成為九江的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。 2008 年九江 GDP、社會消費品零售總額都不同程度地上升，固定資產(chǎn)投資總額比同期稍有下降 ,儲蓄比例增加，說明居民購買力增強； 九江市總體經(jīng)濟保持了持續(xù)、健康、平穩(wěn)的總體發(fā)展態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)做為國民經(jīng)濟的一個重要的經(jīng)濟增長點，成為九江經(jīng)濟發(fā)展的 - 7 - 主體之一，其健康良好的市場發(fā)展狀況，促進九江經(jīng)濟的持續(xù)平穩(wěn)增長； 城市建設(shè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點 ，國家政策的調(diào)控進一步規(guī)范樓市，促進樓市成熟，保障行業(yè)健康理性持續(xù)發(fā)展； 九江市目前第三產(chǎn)業(yè)所占比重并不高，還有很大的上升空間，消費同樣有較大的上升空間，房地產(chǎn)的消費將進一步提升； 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速；民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當?shù)卣罅Ψ龀郑?居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求。 1.3 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 1.3.1 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對于九江 的城市定位是： “ 最適宜人類居住 ” 的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。 圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 九江 市委八屆四次全會提出了 “ 環(huán)繞八里湖 ， 建設(shè)新九江 ” 的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 由于 九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖南門湖 八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展 方向 。 隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善 八里湖板塊。 - 8 - 1.3.2 城市規(guī)劃發(fā)展對本項目影響 從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展主方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項目處于九江的開發(fā)主方向上，項目毗鄰原生態(tài)的八里湖，財政對于本區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因 素。本案在產(chǎn)品創(chuàng)新方面跳出市場同質(zhì)化，就產(chǎn)品而言開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭對手較少，但是在規(guī)模和地段上有所遜色，但是隨著八里湖板塊的崛起，本項目的潛在升值能力巨大。 1.4 市場分析 1.4.1 政策導(dǎo)向分析及風險評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風向標的作用，對于當?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風險。 目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度，也規(guī)范優(yōu)化了房地產(chǎn)市場。 九江 市出臺 “ 房產(chǎn)新政 ” 推動住房消費 ， 進一步 優(yōu)化住房消費環(huán)境 2008 年 11 月 1 日起， 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅； 住房公積金貸款限額上調(diào)，中心城區(qū)貸款最高限額調(diào)至 25 萬元，縣域貸款最高限額調(diào)至 20 萬元，并 下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 0.27 個百分點； 首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%； 普通住房標準上升 400 元 /平米，調(diào)整為 3600 元 /平方米。 利好 政策頻出， 并 加大力度，真正放開二套房限制政策 也是 猶抱琵琶半遮面了。 上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。 1.4.2 宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析 1、對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價在 08 年僅 3500 元 /左右，這較市場發(fā)達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。 2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少， - 9 - 這也給了九江房地產(chǎn)市場提供 了良性發(fā)展的市場空間。 3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策對九江房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生較大影響，但是成交體量和價格相對持平，整體市場將依城市及經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展。 2、九江房地產(chǎn)市場分析 2.1 整體發(fā)展概述 2.1.1 投資總量分析 2004 年 -2008 年九江市房地產(chǎn)投資情況表 (單位 :億元 ) 九江固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況（億元）01002003004005009 . 0 0 %9 . 5 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 5 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 5 0 %城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 155 2 1 3 . 5 2 5 5 . 1 3 3 5 8 . 3 4 3 9 . 7 6房地產(chǎn)開發(fā)投資 1 7 . 5 6 2 3 . 9 2 2 6 . 4 3 8 . 8 4 3 . 9 8 占比 1 1 . 3 3 % 1 1 . 2 0 % 1 0 . 3 5 % 1 0 . 8 3 % 10%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年從圖表看， 2005 年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達 23.92 億元，占總投資的11.2%， 2006 年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達 26.4 億元， 2007 年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達 38.8 億元，而 2008 年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到了 43.98億元，從數(shù)據(jù)分析看，九江的房地產(chǎn)開發(fā)漸漸的在走向成熟。 2.1.2 開發(fā)量分析 2005-2008 年九江市房地產(chǎn)商品房竣工面積情況 (單位 :萬平方米 ) - 10 - 95.88114.30180.981.960.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0005年 06年 07年 08年從 05 年至 08 年的竣工量來看，九江房地產(chǎn)開發(fā)體量在穩(wěn)步上升， 08 年受 07年宏觀調(diào)控影響有所下降，但是隨著城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民的增加， 2009年規(guī)劃建設(shè)各類住房 1.224 萬套，建筑面積 110 萬平方米，房地產(chǎn)市場依然前景廣闊。 2.1.3 銷售情況 2005 年 -2008 年房地產(chǎn)銷售情況表（單位：萬平米） 九江歷年商品房銷售情況（萬平米）0501001502002503000102030405060708090全市銷售量 1 2 4 . 4 1 4 5 . 1 2 4 6 . 8 1 2 1 . 6 3市區(qū)銷售量 3 9 . 2 4 4 5 . 8 2 8 0 . 6 4 3 7 . 82005 年 2006 年 2007 年 2008 年九江的整體銷售量逐年上升， 07 年達到銷售最大值，全市銷售量達到了 246.8萬平米，市中心銷售量突破 80 萬平米； 08 年 全市商品房屋銷售面積 121.63 萬平方米，同比下降 44.4%，市區(qū)商品房銷售，面積 37.8 萬平米，其中住宅銷售面積33.60 萬平方米，比上年同期下降 58.33%；在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房產(chǎn)市場疲軟雙重影響下，全市二手房成功完成 6471 套（含非住宅 427 套）交易，成交量較上年下降 14.1%,中心城區(qū)二手房交易面積 13.32 萬 平方米，比上年同期下降28.39%。 受 07 年的宏觀調(diào)控的影響，九江樓市經(jīng)過 08 年的市場調(diào)整回歸理性，說明九江房地產(chǎn)在穩(wěn)步發(fā)展，并且市場前景良好，并且空間大。 2.1.4 商品房價格分析 2005 年 -2008 年房地產(chǎn)銷售均價情況表（單位：元 /平米） - 11 - 九江房地產(chǎn)價格走勢（元/ 平米）214624003600 34500500100015002000250030003500400005年 06年 07年 08年近兩年來九江商品房住宅價格快速增長， 2006 年商品房成交均價 2400 元 /平米， 2007 年底住宅均價提升至 3600 元 /平米， 2008 年成交均價 3450 元 /平米 ,價格雖有所下降， 但據(jù)統(tǒng)計 中心城區(qū)新建房銷售價格比去年同期累計上漲 5.3%，環(huán)比累計上漲 1.9%。二手房 地域上的優(yōu)勢顯現(xiàn)，價格也穩(wěn)步攀升。 2.1.5 國家政策影響 政府 把保增長放在 2009 年宏觀調(diào)控任務(wù)之首，是中央經(jīng)濟工作會議傳遞的最重要信號。 “ 國十條 ” 的出臺，把擴大內(nèi)需作為保增長的根本途徑。中央出臺的“4 萬億投資計劃 ” 力度空前 ,這其中有 9000 億是投資在房地產(chǎn)方向 ， 從 2008 年11 月 26 日開始，央行宣布一系列旨在刺激經(jīng)濟的金融貨幣新政，大幅下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率。 100 天內(nèi)連續(xù) 5 次降息之密度創(chuàng)歷史之最，拉動內(nèi)需意圖明顯，也意味著早些時候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策的真正轉(zhuǎn)向。而政府宏觀經(jīng)濟政 策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。在政府出手救市、開發(fā)商主動降價、老百姓憋了一年的實際需求這三方力量的疊加下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)觸底跡象。 國家出手維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，我市為積極全面貫徹落實國務(wù)院有關(guān)政策，進一步加大保障性住房建設(shè)力度，降低住房交易稅費，支持居民住房消費，促進我市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展，出臺了關(guān)于進一步促進九江市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展的若干意見。房產(chǎn)新政策在我市實施后，自 2008 年 11 月 10 日正式實行 1%的契稅稅率以來，客戶來訪量明顯上升，成交量明顯增多，剛性需求明顯，如 ：國豪水岸城， 2 月 28 日開盤，當日成交 80 多套，截止至 3 月中旬，一期推出 104 套，接近售罄。 2.1.5 市場綜述 最近幾年九江房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價格漲幅較快，但整體房地產(chǎn)市場仍處于起步階段。 - 12 - 產(chǎn)品類型仍以多層、高層為主，但缺乏真正意義上的精品樓盤。 2008 年到現(xiàn)在受國家宏觀政策調(diào)控影響，九江房產(chǎn)價格漲幅有所回落，成交量下降，房地產(chǎn)消費市場變得愈來愈理性。 九江城市居住品質(zhì)偏差，存在大量改變居住品質(zhì)的二次置業(yè)客戶。 九江消費者存在較強的跟風心理，購房心態(tài)比較感性。 2.1.6 未來市場研判 此次下發(fā)的房 地產(chǎn)新政，具有較強的操作性，有的還明確了執(zhí)行期限，但關(guān)鍵還在于地方政府落實政策貫徹執(zhí)行的力度。 只要立足擴大內(nèi)需，改善企業(yè)和居民預(yù)期，激發(fā)人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，消費和投資活躍的局面將很快重現(xiàn)，經(jīng)濟增速下滑趨勢將很快被遏止， 2009 年的中國經(jīng)濟將穩(wěn)步攀升。 預(yù)計九江市場 與 2008 年相反， 2009 年是前低后高，一季度增長最低，二季度回暖，從三季度開始，國家的一系列政策措施會明顯見效，經(jīng)濟增速將恢復(fù)正常。 任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺的系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施將對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn) 生深遠影響，隨著 九江市 政府細則的出臺，相信會對市場的繁榮與穩(wěn)定有較大的推動作用，中國的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)從中長期來說是看好的，當前的下降應(yīng)該看作是一種調(diào)整和理性的回歸。加之隨著國際金融環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，市場信心的逐步增強，寬松的消費政策和居民收入水平不斷提高，擴大內(nèi)需與股市復(fù)興等都將促使樓市回暖 九江作為從中部崛起的二級城市，房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，并且起步較晚，九江房地產(chǎn)市場總體的剛性需求仍然保持著旺盛的上升勢頭，調(diào)控政策向中低收入家庭傾斜，也必然刺激和調(diào)動起這部分市場需求。此次房產(chǎn)新政對于穩(wěn)定 九江房價，控制房價上漲過快能夠達到顯著效果。 但物價的飛速上漲， CPI 指數(shù)一路攀升，土價上漲以及建筑成本的增高，結(jié)合九江房地產(chǎn)市場的剛性需求，九江房價繼續(xù)上漲的趨勢不會改變。 2.2 九江市房地產(chǎn)市場片區(qū)分析 2.2.1 概況： 九江房地產(chǎn)開發(fā)基本可分為潯陽區(qū)板塊（濱江板塊和沿湖板塊）、廬山區(qū)板塊和開發(fā)區(qū)三大板塊。 潯陽區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖板塊和濱江板塊，由于潯陽區(qū)屬于老城區(qū)土地稀缺 ,整體開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主； 廬山區(qū)開發(fā)體量目前不大，開發(fā)程度不高，但發(fā)展的前景廣闊，也是目前行業(yè)發(fā)展 的一個熱點，以多層和小高層的普通住宅為主； - 13 - 開發(fā)區(qū)開發(fā)量大，該地區(qū)代表著整個九江市今后發(fā)展的一個方向，該區(qū)域的未來的發(fā)展規(guī)劃和升值空間是這個區(qū)域的潛在價值，也是目前九江樓市發(fā)展最快的一個區(qū)域，建筑形態(tài)以多層、小高層和少量高層的普通住宅為主。 九江主要樓盤一覽表 - 14 - 區(qū)域 板塊 樓盤名稱 占地規(guī)模 存在量體 物業(yè)類型 主力房型均價（元/ ）單價范圍( 元/ )主力總價時代豪邸 24,666.79 84,853.00 高層兩房89- 100 三房115 -13 04200 3500-6000 40- 60 萬麗景灣 26,077.95 94,000.00 高層兩房8 4 -1 1 0三房115 -1 4 0長虹4 000/臨湖550 03 600-7000 4 2-65萬南湖國際 26,678.00 174,072.00 高層兩房80- 100 三房120 -15 0四房160 -20 05500 3 2 00-7000 44-75萬長盛錦江 28,000.14 93,170.00 高層 潯陽江畔 70,000.00 160,000.00多層/小高 / 高層兩房80- 100 三房120 -15 0四房160 -20 04700 3 750-6000 4 5-70萬九江豪庭 8,658.00 80,000.00小高/高層兩房80- 90 三房120 - 143 4200 3 400-5100 4 0-65萬城市花園 170,000.00 360,000.00多層、高層三房112 -13 0 4400 3 5 00-5500 4 5 - 65 萬百歲坊豪庭40,000.00 30,000.00 高層三房140 -160四房 160-1705000 4 200-5800 55-80萬世豪名置 21,585.00 61,890.00小高/高層兩房80- 95 三房120 -1 3 0四房1 35 - 150 3600 3 100-4200 3 0-45萬柴桑春天 635,337.00 956,300.00別墅/多層 / 小高 /高層三房120 -13 0 3500 3200-4200 35-55萬半島一品 71,000.00 127,934.30洋房/高層兩房86- 90三房140 -15 02900 2380 -4 2 00 31-57萬龍開御景 17,267.00 45,301.88多層/小高層/高層兩房 80-90三房1 15- 1 4 02680 3298-3788 30-45萬國豪水岸城62,105.53 132,775.10多層/小高 /高層兩房89三房11 8 -1 25 3200 3100-3400 30-42萬恒盛上花園44,177.00 79,306.00多層/小高/高層三房1 08-130 2600 2188-3200 25-35萬陽光錦城 28,160.14 50,623.73 多層兩房9 0-100三房110 -12 5四房180 -20 03200 3100-3350 27-38萬潯陽名城 56,990.00 139,000.00多層/小高 / 高層兩房80- 90三房100 -12 02650 2400-3600 20-35萬萊茵美郡 92,920.00 201,373.00多層/小高層兩房87- 96三房120 -13 82600 2 4 00-3 2 00 2 4 - 35 萬香域半山 61,132.00 109,279.00多層/小高層 /高層兩房87- 96三房120 -13 92650 2 300-2950 2 2-35萬1,484,754.55 2,979,878.01廬山區(qū)板塊合計潯陽區(qū)沿湖板塊沿江板塊開發(fā)區(qū)2.2.2 價格分析 物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的反映，同時也是衡量當?shù)鼐用裣?- 15 - 費能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。 九江片區(qū)目前均價情況（ 單位：元 /平米） 550044003100 29500100020003000400050006000沿湖板塊 濱江板塊 開發(fā)區(qū)板塊 廬山區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊的占地面積和建筑面積都上了一定的規(guī)模， 隨著九江城市西拓， 環(huán)繞八里湖 建 設(shè)新九江 發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域，但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。 均價 3100 元 /，其中柴桑春天的價格保持在 3400 元 /，各樓盤的主打戶型均為二房和三房，偏向開發(fā)中型戶型。主要是配套還不完善，人口不密集，人氣欠缺，從整體城市規(guī)劃，交通、商業(yè)配套、工業(yè)企業(yè)、人文教育氛圍等都是比較完善的，房價走高也是在所難免的。銷售成績也較為理想，是九江品質(zhì)較高的樓盤片區(qū)。 沿江板塊均價 在 4400 元 / ,該區(qū)域距離市中心較近，以規(guī)模、小區(qū)配套完善、新穎社區(qū)風格、未來城中心、一線江景等為賣點。主要的樓盤有潯陽江畔、城市花園、九江豪庭、百歲坊、長盛錦江等，其中以潯陽江畔最具代表性。但是由于處于城市的邊緣地帶，周邊的行政商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套還不是很完善，也一定程度上影響這一板塊的價格。 沿湖板塊價格達到了 5500 元 /，屬于九江的城市中心區(qū)，配套完善，居住人口集中，商業(yè)繁榮，居住生活方便，升值潛力大，核心區(qū)域，地段稀缺地價高，而且臨湖而居，進而房價偏高，以南湖國際和麗景灣為代表。 廬山區(qū)板塊價格在 2950 元 /，在九江樓市中屬于新出現(xiàn)的熱點，可以說是九江房價偏低的區(qū)域， 經(jīng)濟適用住房 片區(qū)區(qū) ，其價格低于商品住房價格 30%至40%，起到了平抑商品住房價格過快上揚的空間 ，進而造成房價較其他區(qū)域偏低，以潯陽名城和萊茵美郡為代表樓盤。 2.2.3 住宅品質(zhì)： 住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般 - 16 - 商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能， 采光、通風等細微因素也不能有效實現(xiàn)。 2.3 土地市場分析 2007 年 受國家政策影響，地塊出讓較少。 九江市共公開出讓土地 8 宗 ， 合計865.25 畝，成交額 41852.2636 萬元。土地成交面積較 2006 年明顯下降， 成交均價為 84.4025 萬元 /畝，較 2006 年有所降低 。 2008 年九江市公開出讓土地 22 宗，合計 1305.2 畝，成交總額為 84， 202.39 萬元，成交均價為 64.51 萬元 /畝，較 2007年土地成交均價有所降低。 年份 成交宗數(shù) 出讓面積（畝） 成交總額（萬元） 成交均價（萬 /畝） 2005 年 13 1464.21 61， 517.13 42 2006 年 26 725.16 66， 459.27 91.65 2007 年 8 865.25 41， 852.2636 84.4025 2008 年 22 1305.2 84， 202.3395 64.51 2007 年受新政影響，土地交易數(shù)量明顯減少，交易土地數(shù)量為 8 宗。這說明各開發(fā)企業(yè)，在新政的影響下，觀望氣氛比較濃重，導(dǎo)致部分土地流拍。 2008 年，土地交易數(shù)量為 22 宗，較 2007 年有所上升，但成交均價有所下降 ,也說明 2008年部分開發(fā)商在經(jīng)過 2007 年的市場 低迷后，看好九江房地產(chǎn)市場，紛紛拿地 ,但地價成本依然較高，也是未來房價上漲的一個重要因素。 九江市 2008 年國有土地出讓一覽表 土地位置 土地用途 土地面積 (畝 ) 評估價 (萬元 /畝 ) 起始價 （萬元 /畝） 成交價 (萬元 /畝 ) 出讓收入（萬元） 簽訂出讓合同時間 茅山路以西，市話局開發(fā)區(qū)分局以北 住宅 44.13 89.39 90.00 90.00 3,971.57 2008.1.18 茅山路以東，恒盛公司以西 商業(yè) 20%住宅 80% 61.37 103.99 105.00 105.00 6,443.44 2008.1.18 長城路以北，規(guī)劃道路以東 商業(yè) 15%住宅 85% 68.28 94.46 95.00 95.00 6,486.66 2008.1.18 綜合工業(yè)園轉(zhuǎn)盤旁 商業(yè) 35%住宅 65% 123.59 19.42 20.00 20.00 2,471.72 2008.1.18 綜合工業(yè)園綠冬路以南 商業(yè) 20%住宅 80% 226.52 20.15 21.00 32.00 7,248.48 2008.1.18 一支路 67 號（土產(chǎn)公司） 商業(yè) 5%住 宅 95% 7.15 96.82 110.00 110.00 786.50 2008.1.31 八里湖路 86 號（進出口公司） 住宅 21.93 67.13 80.00 81.00 1,776.33 2008.1.31 人民路 197-3號（百紡公司） 住宅 18.93 80.20 10.50 10.70 2,025.51 2008.1.31 九蓮北路（商業(yè)儲運公司） 住宅 13.45 57.13 70.00 72.00 968.40 2008.1.31 - 17 - 九瑞大道 82 號（國稅局停車場） 商業(yè) 20%住宅 80% 5.35 125.96 150.00 350.00 1,872.50 2008.1.31 九瑞大道 129 號（中信石材廠） 商業(yè) 20%住宅 80% 21.07 84.01 100.00 149.00 3,139.43 2008.1.31 長虹北路（啤酒廠） 商業(yè) 35%住宅 65% 42.00 126.25 150.00 152.00 6,384.00 2008.1.31 十里飛機場 商業(yè) 35%住宅 65% 81.98 67.90 80.00 80.00 6,558.40 2008.1.31 十里黃大嶺村（九江鋼窗廠） 住宅 7.31 79.03 80.00 82.00 599.75 2008.4.18 市體育館東側(cè)前進西路北側(cè)（ A 地塊） 商業(yè) 8%住宅 92% 298.00 54.24 56.10 56.10 16,717.80 2008.8.6 前進西路南側(cè) (B 地塊 ) 住宅 200.00 51.71 53.60 53.60 10,720.00 2008.8.6 青年路東側(cè) 商業(yè) 10%住宅 3.04 136.55 140.00 250.00 759.83 2008.10.8 三里街農(nóng)貿(mào)市場北側(cè) 商業(yè) 15%住宅 8.27 92.59 110.00 110.00 909.93 2008.10.17 開發(fā)區(qū)康樂小區(qū)南側(cè) 商業(yè) 20%住宅 3.98 135.70 138.00 138.00 548.76 2008.10.17 中鐵四局第五工程有限公司總部院內(nèi) 住宅 15.83 56.84 60.00 60.00 949.80 2008.10.17 潯南大道以北 、機筑二段火車站西側(cè) 住宅 22.01 51.80 55.00 55.00 1,210.55 2008.10.17 甘棠北路 69 號 (醫(yī)藥公司 ) 商業(yè) 20%住宅 80% 11.02 130.29 150.00 150.00 1,653.00 2008.12.27 合計 1,305.20 84,202.34 2.4 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步 伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。 2.4.1 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 4.5 萬，以 2005年人均居住面積 24.44 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 109.98 萬m2，市場需求旺盛。 2.4.2 樓市房價仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計 ,至 2005 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 24.43 億元，比上年同期增長 11.67%。其中住宅投資 13.45 億元，比上年同期增長 29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 2.48 億元，增長 - 18 - 23.1%，平均銷售單價 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長 43.9%。 在2005 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從 2000 年的 900 元/漲至 1800 元 / ,但此價格與周邊同類城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價 仍 有 較 大的增長空間。 2.4.3 居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。 2.4.4 房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇 04、 05 年九江土 地拍賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2000 畝左右，可見市場供應(yīng)相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。 2.4.5 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2005 年九江商品房均價為 1800 元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。 2.5 消費者行為分析 2.5.1 九江住宅消費者 群體劃分 A、按年齡劃分 按年齡來劃分，九江住宅需要群體分為四個年齡段，并有隨著年齡的增長需求減弱的趨勢。年齡段一以 22 30 歲這個年齡段的人群為主，這一年齡段的人參加工作不久，處于未婚、準備結(jié)婚或剛完婚的狀態(tài)，有一定的積蓄，已經(jīng)開始為未來生活做打算，迫切需要一個自己的居家空間。年齡段二以 31-40 歲人群為主，這一年齡段的群體大多數(shù)已具有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個更為舒適，更為理想的家居環(huán)境。而處于 41-50 歲及 50 歲以上的人群多是二次置業(yè)，買房為了換一個更為舒適的居住環(huán)境，或是為投資保值， 其屬于事業(yè)及家庭都相對較為成熟的群體。 - 19 - 購房者年齡劃分圖標32%49%15%4%0%10%20%30%40%50%60%22-30歲 31-40歲 41-50歲 5 1 歲以上B、按收入層次劃分 按購房群體收入來劃分，可分為高收入群體、中檔收入群體及低收入群體幾大類。 高收入群體為家庭月平均收入為 5000 元以上的受訪者，這部分群體大都擁有一套或以上的住房和私家車，他們對居住環(huán)境要求較高，多會選擇地段好、品牌優(yōu)的高檔社區(qū)或別墅區(qū)作為自己的棲身之所。 中高檔收入群體指家庭月平均收入為 3000 4999 元的受訪者，他們對居住品質(zhì)的要求也頗高，懂得享受生活，希望尋找一個健康、方便、舒適的住所。 低收入群體為家庭月平均收入為 1000 2999 元的 受訪者，這部分群體由于手購房資金的限制，會擯棄一些因素，從購房的幾個主要因素出發(fā)制定置業(yè)計劃，力求能買到物美價廉的房子給自己和家人居住。 購房者收入劃分圖表39%47%14%1000-2999元 3000-4999元 5000元以上2.5.2 住宅消費者需求 A、價格需求 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，九江消費者對于房價的接受能力都比較強，接受總價在 20 萬元以下的消費者達到 38%，有 40%左右的消費者打算花 20 30 萬元來購買新房，計劃買房房價在 3040 萬元以上的消費者有只占 18%。 九江市購房者價格需求圖 - 20 - 購房者價格需求表38%40%18%4%20萬以下 20-30萬 30-40萬 40萬以上按房價來劃分，九江購房者可分為以下三個群體： 第一群體： 接受房價在 20 萬以內(nèi)的消費者，這些消費者占 38%左右他們主要是經(jīng)濟性商品房和中低檔價位商品房的消費者。從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出， 20 萬元以內(nèi)的商品房，是許多普通老百姓愿意購買的，也反映了九江目前的平均生活水平。這些消費者中，購買多層的人數(shù)較多，由于受到資金的限制，對于高層和小高層建筑不易接受 。 第二群體： 接受房價在 20 30 萬元的消費者。這些消費者占 40%左右，主要是計劃購買房價在 20 30 萬元之間的中檔價位房，他們代表著九江中高層收入者的購房意向。購買的建筑類型分布比較分散，每種建筑類型都有一定的消費者，購買多層、小高層的消費者較多。 第三群體 ： 能接受房價在 30 40 萬元以上的消費者，這些消費者占 18%左右他們主要是購買房價在 40 萬元左右的高價房，這些群體屬于高收入者，家庭月收入基本在 5000 元以上。在所有消費者中，這類消費者所占比例較小，約為 4%，他們主要是計劃高檔次、高品質(zhì)的 高尚社區(qū)或別墅。 B、面積需求 九江消費者根據(jù)自身狀況對商品房面積的需求各有不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 90與 130 是兩個分界線，它們把九江消費者分為三個群體，即需求 90 以下的群體、需求 90 130 的的群體、需求 131 以上的群體。 - 21 - 購房者面積需求22%60%18%90以下90-130131以上第一群體： 選擇 90 以下商品房 的消費者。這類消費者目前