鄭州某大廈可行性研究報(bào)告 目 錄 1 XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析 3 1.1 項(xiàng)目位置介紹 3 1.2 鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析 5 1.3 商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu) 6 1.4 本項(xiàng)目的特點(diǎn)分析 7 1.5 本項(xiàng)目裙樓的客戶定位 8 1.6 裙樓定位的論證 9 1.6.1 銀行、證券公司的選址必要條件 9 1.6.2 本項(xiàng)目的區(qū)域唯一性 9 1.6.3 周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷 10 1.7 裙樓情況簡介 12 2 XX大廈寫字樓可行性研究分析 17 2.1 鄭州目前寫字樓市場狀況 17 2.1.1 目前市場供應(yīng)現(xiàn)狀 17 2.1.2 甲級寫字樓的狀況 19 2.2 寫字樓發(fā)展的世界性趨勢 20 2.2.1 從國際寫字樓的普遍形式反映 20 2.2.2 國內(nèi)大城市的寫字樓形式反映 21 2.3 辦公商務(wù)形式演變的必然性 24 2.4 XX大廈領(lǐng)先市場的持續(xù)性優(yōu)勢 26 2.4.1 本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢 26 2.4.2 本項(xiàng)目的細(xì)部優(yōu)勢 27 2.4.3 高檔寫字樓具有較大的升值空間 29 2.4.4 XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn) 30 2.5 XX大廈的價(jià)格分析 31 2.5.1 XX大廈價(jià)格的市場 水平 31 2.5.2 XX大廈的推廣價(jià)格策略簡析 33 2.5.3 XX大廈的投資回報(bào) 34 2.6 從銷售情況預(yù)計(jì)升值空間 35 3 結(jié)論 36 1 XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析 1.1 項(xiàng)目位置介紹 本項(xiàng)目位于金水區(qū)，花園路側(cè)。金水區(qū)屬于鄭州商政一體的功能版塊。 。項(xiàng)目所在地區(qū)的地圖圖片。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，花園路雙向八車道，車流順暢； 北環(huán)立交附近，位扼交通要塞； 周邊省機(jī)關(guān)部門聚集；省電視臺以及其廣告業(yè)務(wù)部門、 迎賓館、高檔別墅群等近在咫尺； 1.2 鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析 鄭州市整體城市規(guī)劃是“北移東擴(kuò)”的整體戰(zhàn)略，城市中心北移。 （ 1） 鄭州西南城區(qū)作為老城區(qū)，曾經(jīng)有過相對繁華的時(shí)期。一些頗具規(guī)模的工業(yè)企業(yè)和外駐單位曾給該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無可比擬的動力。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國企改革的不斷深入，西南區(qū)域發(fā)展相對滯后，國企改革、就業(yè)問題也是導(dǎo)致該區(qū)域整體消費(fèi)水平較低，購買力削弱的原因，在一定程度上影響到涉及居民生活、居住等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 （ 2） 西南區(qū)域雖然是鄭州市市政府所在區(qū) 域，但較之省政府機(jī)構(gòu)集中的東區(qū)、北區(qū)，其人氣、信息量、物流、人文環(huán)境等資源所形成的很強(qiáng)的積聚效應(yīng)，存在明顯差異。 （ 3） 所謂“東擴(kuò)”，即是建設(shè)鄭東新區(qū)（ CBD）。鄭東新區(qū)是鄭州市政府重點(diǎn)建設(shè)的一個(gè)全新區(qū)域。但由于一個(gè)完全的 CBD從成型到成熟、配套設(shè)施的完善、區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)、人氣的有效聚集，按全國眾多大中城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，是一個(gè)較為漫長的過程；按經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該大約需要 68 年的時(shí)間。 所以，商政一體的金水區(qū)，必然是城市北移發(fā)展進(jìn)程中的核心區(qū)域；與新區(qū)域 CBD的發(fā)展比較，其多年的歷史沉淀、成熟的市政配套、完善的 交通網(wǎng)絡(luò)以及得天獨(dú)厚的鄭州北門戶位置，是“東擴(kuò)”區(qū)域中難以望其項(xiàng)背的。 1.3 商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目 8分鐘車程范圍內(nèi)可輻射到的商業(yè)環(huán)境層次結(jié)構(gòu)主要如下： 類型 名稱 省、市機(jī)關(guān)單位 省廣播電視中心、省工商局、省財(cái)政廳、省稅務(wù)局、省煙草專賣局、省新聞出版局、省郵電研究所、河南日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、省煤炭總醫(yī)院、鄭州海關(guān)、鄭州金水中醫(yī)院 大型國企 中原石油天然氣開發(fā)總公司、省物資集團(tuán)、奧克啤酒廠、 零售業(yè) 汽車配件大世界、丹尼斯量販、國美電器城、河南科技市場、天榮國際建材港 院校 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、河南財(cái)經(jīng)學(xué)院、省水利 學(xué)校 其它 大河錦江飯店、龍門大酒店、中國移動營業(yè)中心、中國聯(lián)通 從金水區(qū)的現(xiàn)狀觀察，是由商、政、文化相結(jié)合的較高層次的功能區(qū)域，其人流、物流、資金流形成了較強(qiáng)的聚集效應(yīng)。 1.4 本項(xiàng)目的特點(diǎn)分析 本項(xiàng)目主要具有如下優(yōu)點(diǎn)： 鄭州的標(biāo)志性建筑； 本項(xiàng)目已獲得市場高度認(rèn)可，“大鄭州首席純寫字樓”的形象已經(jīng)樹立；目前是鄭州最頂級的寫字樓，符合國際甲級寫字樓物業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)； 交通方便； 周邊省直機(jī)關(guān)、高層次客戶聚集； 信息產(chǎn)業(yè)廳進(jìn)駐其中，帶動一批相關(guān)高端客戶進(jìn)駐； 項(xiàng)目整體定位高， 形象好，物業(yè)綜合質(zhì)素較高，進(jìn)駐的客戶質(zhì)素較高； 超大容量停車場，有 200 多個(gè)車位，停車方便。輕松避免了鄭州眾多寫字樓停車位日益緊張甚至缺乏的窘?jīng)r； 裙樓超大落地玻璃幕墻，明亮通透，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息；既能使室內(nèi)有明亮寬敞的辦公環(huán)境，又能使進(jìn)駐商家最充分體現(xiàn)自己的形象；高尚、氣派，為企業(yè)的形象建設(shè)提供了最好的展示基礎(chǔ)；而且，相對獨(dú)立的裙樓，能給進(jìn)駐商家更大的展示空間，有效促進(jìn)進(jìn)駐商家的企業(yè)形象建設(shè)； 裙樓內(nèi)的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)寬敞、實(shí)用； 在本項(xiàng)目南向 2分鐘車程的地方，是鄭州市的“地王”，此地塊是綜 合用地，定位較高。而本項(xiàng)目是此地段的唯一一個(gè)頂級寫字樓，商家進(jìn)駐本項(xiàng)目，必定能搶占先機(jī)，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段價(jià)值；本項(xiàng)目的投資價(jià)值、商業(yè)價(jià)值從長遠(yuǎn)看，有較大的升值空間。 1.5 本項(xiàng)目裙樓的客戶定位 本項(xiàng)目裙樓的市場定位主要針對以下幾項(xiàng)依據(jù)： 與整個(gè)金水區(qū)的區(qū)域定位相結(jié)合； 與周邊商業(yè)環(huán)境相結(jié)合； 與本項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合； 與本項(xiàng)目的形象相結(jié)合。 本項(xiàng)目商業(yè)裙樓的客戶定位為： 有實(shí)力的、注重企業(yè)形象建設(shè)的、準(zhǔn)備開展多功能業(yè)務(wù)的銀行、證券公司 1.6 裙 樓定位的論證 1.6.1 銀行、證券公司及高檔酒樓的選址必要條件 此兩類企業(yè)營業(yè)點(diǎn)的選址，估計(jì)有以下幾方面必要條件： 資金流密集； 周邊的消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)組成豐富； 交通方便；車位充足； 方便形象展示，地域標(biāo)識性強(qiáng)； 所使用的物業(yè)在軟、硬件設(shè)施方面能符合企業(yè)現(xiàn)在及未來持續(xù)性發(fā)展的辦公需要； 具備餐飲業(yè)建筑設(shè)計(jì)布局； 1.6.2 本項(xiàng)目的區(qū)域唯一性 一般而言，銀行進(jìn)駐寫字樓裙樓物業(yè)，是最佳的選擇。因?yàn)閷懽謽堑拇筇谩⑽飿I(yè)管理等方面能達(dá)到銀行等金融業(yè)企業(yè)的使用要求。 而本大廈是目前鄭州最頂級的 寫字樓物業(yè)，軟、硬件設(shè)施一流。本大廈更是本區(qū)域內(nèi)唯一的頂級全新商業(yè)物業(yè)。它的唯一性，決定了它的商業(yè)價(jià)值。 這對于類似銀行這種具有需要快速搶占市場份額的經(jīng)營戰(zhàn)略的企業(yè)而言，是最為合適的。 1.6.3 周邊繁華的經(jīng)三路存在的先天缺陷 缺陷一：車道狹窄，交通阻塞，人流、車流不通暢 離本項(xiàng)目約 3 分鐘車程的經(jīng)三路，是金水區(qū)內(nèi)發(fā)展成熟的商業(yè)路。雖然此處的商業(yè)較為密集，但是，由于早期道路規(guī)劃的原因，雙向兩車道的設(shè)計(jì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適合現(xiàn)代辦公企業(yè)所講求的效率要求。路口多、紅綠燈多的客觀環(huán)境，導(dǎo)致日常的辦公時(shí)間內(nèi)，這里 的車流都不太順暢。上、下班時(shí)間的堵車更是司空見慣。 缺陷二：物業(yè)軟、硬件方面均難以適合企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的辦公需求 這里的寫字樓物業(yè)絕大部分屬于過渡性產(chǎn)品（這在下一節(jié)寫字樓的可行性研究分析中有詳細(xì)的敘述），無論物業(yè)質(zhì)素、檔次、機(jī)電設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求；更無法很好地滿足企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展需求。 如果最終因物業(yè)方面的原因而最終放棄所駐守的區(qū)域，也即“非戰(zhàn)斗性”損失已搶占的市場份額，這絕對是企業(yè)不可接受的。 從以上三方面的綜合分析，論證了本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓作為銀行 、證券公司的辦公場所是具備了充分條件與必要條件， 所以，本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓的功能上，是適合銀行、證券等金融企業(yè)使用的。 事實(shí)上，從目前多家與本項(xiàng)目正在洽談的客戶情況觀察，銀行類的客戶占了大多數(shù)。這從另一角度也證實(shí)了這個(gè)結(jié)論的正確性。 1.7 裙樓情況簡介 本項(xiàng)目的裙樓為地面 14層，面積共約 12000平方米，分層面積如下： 樓層 建筑面積 （平方米） 1 南（ 101） 1,000.87 北（ 102） 1,100.04 2 南（ 201） 1,629.01 北（ 202） 1,236.94 3 南（ 301） 1,700.92 北（ 302） 1,580.25 4 南（ 401） 1,129.23 北（ 402） 1,500.99 平面圖 (見下頁 )： 平面圖顯示區(qū) 2 XX大廈寫字樓可行性研究分析 2.1 鄭州目前寫字樓市場狀況 鄭州近兩年的城市化進(jìn)程的不斷加快，老城區(qū)的規(guī)劃改造及鄭東新區(qū)的建設(shè)發(fā)展促進(jìn)了鄭州的投資環(huán)境愈加完善；良好的區(qū)位優(yōu)勢及重要的交通樞紐為寫字樓市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，城市品牌形象的“名 片”，寫字樓隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，將迎來新一輪的建設(shè)高潮。 2.1.1 目前市場供應(yīng)現(xiàn)狀 經(jīng)過本行實(shí)地調(diào)查，鄭州寫字樓市場的現(xiàn)狀是：部分寫字樓的使用功能混雜、定位不清，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公的高水準(zhǔn)物業(yè)較為缺乏，商住型寫字樓仍為市場的主流產(chǎn)品。 但商住型寫字樓的物業(yè)特點(diǎn)，決定了其自身屬性僅僅是寫字樓發(fā)展過程中的過渡產(chǎn)品。 近年銷售情況較好的 XX國際大廈、財(cái)富廣場、 XX數(shù)碼大廈；我們對此三個(gè)物業(yè)簡單分析如下，以窺得鄭州市場寫字樓的現(xiàn)時(shí)供應(yīng)狀況： 【財(cái)富廣場】 基本上是住宅型結(jié)構(gòu)，居家式的建筑尺度無法滿 足商務(wù)企業(yè)的寬敞、明亮的辦公要求；每戶帶個(gè)小陽臺，商務(wù)辦公的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠。電梯數(shù)量較少也無法有效配合高效的現(xiàn)代企業(yè)需求。 【 XX 國際大廈】較財(cái)富廣場有進(jìn)步，完全的商住型結(jié)構(gòu)，電梯配置及電梯等候大堂設(shè)計(jì)等開始接近現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。但在結(jié)構(gòu)上尚帶有住宅的痕跡，對于提高企業(yè)形象方面沒有起到促進(jìn)的作用。 【 XX 數(shù)碼大廈】三個(gè)物業(yè)中，在結(jié)構(gòu)上研究，最為接近現(xiàn)代寫字樓模式。只不過許多配置標(biāo)準(zhǔn)尚未達(dá)到平均水準(zhǔn)，給日常的辦公帶來不便。例如電梯數(shù)量少、公共部分燈光陰暗、停車不便等。 以上三個(gè)物業(yè)，基本上可以代表現(xiàn)時(shí)鄭州寫字樓的 發(fā)展?fàn)顩r。據(jù)本行調(diào)查，客戶在日常工作中，反映以下幾個(gè)較為集中的問題，應(yīng)該可以說明現(xiàn)時(shí)物業(yè)的商務(wù)缺陷： 停車位少，停車難； 等候電梯時(shí)間過長； 更愿意使用中央空調(diào)； 電梯速度太慢； 大廈外墻尚可，但內(nèi)部形象不專業(yè)，無法提高公司的企業(yè)形象； 內(nèi)部結(jié)構(gòu)局限，面積需求稍大的企業(yè)需要合并數(shù)個(gè)單元，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)差，死位較多，影響使用；同時(shí)也無法滿足企業(yè)的持續(xù)性擴(kuò)展； 物業(yè)管理較差。 2.1.2 甲級寫字樓的狀況 目前鄭州市公認(rèn)的最好的寫字樓有未來大廈、潤華商務(wù)花園、裕達(dá)國貿(mào)大廈、河南報(bào)業(yè) 大廈。 我們可從中發(fā)現(xiàn)，這些物業(yè)已接近甲級寫字樓的一般標(biāo)準(zhǔn)，基本上可以代表鄭州市“頂級”寫字樓的水準(zhǔn)。這類寫字樓確實(shí)與商住物業(yè)相比，進(jìn)了一大步?？上?shù)量在鄭州實(shí)在太少。 從這些物業(yè)的進(jìn)駐客戶中，也可發(fā)現(xiàn)，外資公司、國內(nèi)著名公司集中進(jìn)駐的比例比其它商住型物業(yè)的非常明顯地增多。例如： 潤華商務(wù)花園：飛利浦、三星等眾多外資公司進(jìn)駐設(shè)立辦事處； 未來大廈：諾基亞、法國達(dá)飛船務(wù)、華為、清華同方、英美煙草等多家國內(nèi)外著名公司等進(jìn)駐。 由客戶的需求看，發(fā)展到一定階段的企業(yè)，已經(jīng)將公司形象作為成功商務(wù)交往的重要因素之一。他 們在國內(nèi)外各大城市的商務(wù)辦公習(xí)慣，在他們挑選辦公物業(yè)時(shí)已明顯反映出，商住物業(yè)，并不符合他們的辦公選址要求。 目前鄭州市場上高檔寫字樓物業(yè)稀缺，只有極少數(shù)樓宇達(dá)到較為優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)；隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的逐步增長，已具有一定發(fā)展實(shí)力和規(guī)模的寫字樓客戶對物業(yè)質(zhì)素的要求將越來越高， 2.2 寫字樓發(fā)展的世界性趨勢 2.2.1 從國際寫字樓的普遍形式反映 目前國際上新建的寫字樓，全部采有純寫字樓的形式，甲級標(biāo)準(zhǔn)更是眾多客戶追求的理想指標(biāo)。 國際上寫字樓的形象，完全向“純粹”發(fā)展，這也符合商務(wù) 形象。國際上，即使是中小企業(yè)的發(fā)展，也會注重企業(yè)形象的建立，以求全方位贏得市場先機(jī)。 2.2.2 國內(nèi)大城市的寫字樓形式反映 目前，國內(nèi)各大城市的寫字樓，雖都存在商住類型的物業(yè)，但隨著市場的發(fā)展，與國外市場的頻密交流，再加上商住物業(yè)的過渡性質(zhì)，決定了其退出市場主流的必然。 在目前各大城市的寫字樓市場中，最受客戶追捧的，仍然是屬于甲級寫字樓的純辦公物業(yè)。 而在深圳最近新建的寫字樓中，全部都是純寫字樓物業(yè)，也從另一角度反映了，市場的發(fā)展決定了商住物業(yè)最終退出市場的 必然。而且這個(gè)趨勢，只用了不長的時(shí)間，就完成了。 基本上，純粹的寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結(jié)構(gòu)形式上的表現(xiàn)。而在北京、上海、深圳等地的在建寫字樓，幾乎所有都采用這種形式，以迎合寫字樓的發(fā)展趨勢及客戶的需求。 2.3 辦公商務(wù)形式演變的必然性 在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場所，沒有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長的一段時(shí)期。 在經(jīng)濟(jì)開放年代的初期，一批民營企業(yè)茁壯成長，也是他們最先拓寬視野，與國內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開始由完全的工作場所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及國內(nèi)的市場情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場發(fā)展的階段性產(chǎn)物。 而在經(jīng)濟(jì)開放的年代，尤其是中國加入 WTO后，經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對激烈的國內(nèi)外市場競爭時(shí)，企業(yè)已識意到企業(yè)形象對他們贏得市場先機(jī)的重要性。企業(yè)對辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實(shí)現(xiàn)日常商務(wù)社交外， 更關(guān)注辦公物業(yè)對企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因?yàn)檫@是市場發(fā)展的必然結(jié)果。 以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場的開放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過渡性的產(chǎn)物。既然是一種過渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷： 功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點(diǎn)水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無法應(yīng)對業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來的增長性變化。 氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì) 風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對于企業(yè)品牌形象的塑造不利。 管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強(qiáng)，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無法有效的激發(fā)員工的工作動力，提高工作效率。 物管：運(yùn)用住宅標(biāo)準(zhǔn)行使商務(wù)辦公的職能，使得商住型寫字樓在安防、監(jiān)控、配套設(shè)施等方面與真正的商務(wù)要求之間存在巨大 的落差，客觀上阻礙了企業(yè)辦公效率的提高。 價(jià)值：目前，商住型寫字樓價(jià)格以其較低的價(jià)格及相應(yīng)較長的產(chǎn)權(quán)年限的特點(diǎn)，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價(jià)值似乎比專業(yè)寫字樓更大。但由于商住樓本質(zhì)上終歸只是過渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂的“預(yù)期價(jià)值”將隨著市場的發(fā)展而呈現(xiàn)下降趨勢，“預(yù)期價(jià)值”即將成為“短期價(jià)值”。以前瞻性的眼光看，商住型寫字樓的保值與增值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及專業(yè)寫字樓。 以上特點(diǎn)分析顯示，寫字樓物業(yè)的適當(dāng)選擇，將在全方位配合企業(yè)長遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展要求。如何盡快完成辦公場所的換代升級，突破企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸因素，已經(jīng)成為 每個(gè)企業(yè)無法回避的緊要課題。 2.4 XX大廈領(lǐng)先市場的持續(xù)性優(yōu)勢 2.4.1 本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢 本項(xiàng)目地處鄭州市行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有先天的區(qū)位優(yōu)勢，是城市規(guī)劃“北移東擴(kuò)”的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，前景良好。 本項(xiàng)目位于花園路北段，距北環(huán)立交橋僅數(shù)百米，臨近農(nóng)業(yè)路、文化路、經(jīng)三路等主要干道，并處于區(qū)域規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)的主干道線路上，公交系統(tǒng)完善便利；項(xiàng)目所處的花園路對外交通同樣方便快捷，并占據(jù)鄭州市“北大門”的有利地勢，為沿線物業(yè)帶來最有力、最持久的利好消息； 本項(xiàng)目是目前推向市場的最 高檔寫字樓，不但填補(bǔ)了該檔次寫字樓的市場空白點(diǎn)，成為未來新的標(biāo)志性建筑；而且將辦公模式的新概念引入市場，勢必引領(lǐng)一定時(shí)期內(nèi)寫字樓開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和走向； 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美；北向立交橋周圍為規(guī)劃的生態(tài)綠化廣場，視野開闊，具有天然的景觀優(yōu)勢； 本項(xiàng)目各朝向景觀良好，視野開闊；所處位置緊臨花園路和北環(huán)立交，利于項(xiàng)目的宣傳及推廣； 開發(fā)商對于本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，將是項(xiàng)目成功的有力保證。 2.4.2 本項(xiàng)目的細(xì)部優(yōu)勢 層高 層高是衡量物業(yè)檔次的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，而且是辦公環(huán)境舒適程度的體 現(xiàn)。所以，層高是客戶挑選物業(yè)的重要考慮因素之一。國際甲級寫字樓的層高 (吊頂后 )主要集中在 2.7m2.8m 之間。本項(xiàng)目層高在建筑工程上采用大板結(jié)構(gòu)，提高了樓層凈高（達(dá)到 2.86 米），又可降低使用能耗。 走廊寬 走廊寬的舒適度在銷售過程中能給予客戶樓宇內(nèi)部環(huán)境的良好感覺，本項(xiàng)目的走廊寬度為 1.8 米，有利于樓盤檔次的建設(shè)，也是未來客戶心目中甲級寫字樓的評判標(biāo)準(zhǔn)之一。 外立面設(shè)計(jì) 目前甲級寫字樓多數(shù)采用玻璃幕墻、鋁板、石材相結(jié)合的形式，本項(xiàng)目外墻裝飾材料方面，突破傳統(tǒng)采用了金屬漆，并配合熱反射鍍膜落地玻 璃，迎合了生態(tài)發(fā)展的世界潮流。 使用率 樓層使用率也是寫字樓客戶比較關(guān)注的方面（ 70%的使用率是客戶的心理線）。甲級寫字樓使用率的標(biāo)準(zhǔn)為七成或以上，建筑結(jié)構(gòu)方面應(yīng)注意在合理范圍內(nèi)盡量減少梁、柱截面積；建筑平面要力求方正；公用工程部分科學(xué)設(shè)計(jì)，減少對有效空間的占用，提高單元內(nèi)的使用率，充分體現(xiàn)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，為客戶帶來物業(yè)的超值享受。 項(xiàng)目的生態(tài)表現(xiàn) 項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)采用的“空調(diào)盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)”，可常年提供過濾調(diào)節(jié)后的清潔、舒適的新鮮空氣，為大廈內(nèi)部創(chuàng)造了良好的健康辦公環(huán)境。對于改善商業(yè)辦公樓宇內(nèi) 部空氣質(zhì)量、有效調(diào)節(jié)人們的精神狀態(tài)，有積極的作用； 大廈前庭為 5000 平方米的大型生態(tài)廣場，為用戶提供了舒適的共享空間，增添了項(xiàng)目的人文與綠色氣息。 停車位 共 210個(gè)停車位，數(shù)量充足，符合現(xiàn)代商務(wù)辦公需求。傲視鄭州頂級寫字樓； 電梯數(shù) 5部德國原裝德森高速電梯，符合高效的商務(wù)辦公要求。 2.4.3 高檔寫字樓具有較大的升值空間 從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢看，隨著鄭州市未來經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，新建寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，良好的質(zhì)價(jià)比將成為吸引客戶的重要因素之一，高檔寫字樓因此擁有較大發(fā)展空間； 高檔甲級寫字 樓順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢，能夠滿足新經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們對于物業(yè)形象和內(nèi)部功能的要求； 在政府大力扶持下，北移東擴(kuò)所形成的區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)，未來該規(guī)劃區(qū)域所擁有的城市環(huán)境決定著區(qū)內(nèi)寫字樓項(xiàng)目必須具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。 本項(xiàng)目堅(jiān)持高檔寫字樓的定位基礎(chǔ)，塑造鄭州市“純”甲級寫字樓物業(yè)的整體形象，成為城市標(biāo)志性精品樓宇的新典范。寫字樓的基本配備能夠體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)質(zhì)素，并在格調(diào)上擁有與眾不同的時(shí)尚感和文化特色，持續(xù)具有市場號召力和影響力。 2.4.4 XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn) 本行結(jié)合國 際經(jīng)驗(yàn)，歸納了十二點(diǎn)甲級寫字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)，如下： 國際甲級寫字樓通用標(biāo)準(zhǔn) 純寫字樓 5A標(biāo)準(zhǔn)智能化大廈 層高 10米以上的寬敞寫字樓大堂 天花板吊頂后凈層高 2.6米以上 走廊凈寬 1.8 米以上，電梯間凈寬度 3米以上 平均每 200 平方米建筑面積配一個(gè)車位 電梯數(shù)量平均每臺最多服務(wù) 5層 電梯速度每秒 4米以上 采用中央空調(diào) 所在位置能 5分鐘車程內(nèi)可到達(dá)繁華商業(yè)區(qū) 自由空間組合，可靈活分隔 專業(yè)品牌物業(yè)管理 XX大廈的所有相關(guān)指標(biāo)，均達(dá)到較高水平。 可以預(yù)測， XX 大 廈的高物業(yè)質(zhì)素，是支撐其長期保值、增值的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2.5 XX大廈的價(jià)格分析 2.5.1 XX大廈價(jià)格的市場水平 本行在制定此價(jià)格策略時(shí)，進(jìn)行了全方位的市場調(diào)查，以確保本大廈的價(jià)格策略的可行性。 以下是本行經(jīng)過市場抽樣調(diào)查后的各代表性大廈的成交價(jià)格： 項(xiàng)目 成交均價(jià) （元 /平方米） A 新聞大廈 3700 A XX數(shù)碼大廈 4850 A 財(cái)富廣場 3500 B 融元廣場 3500 B 廣匯國貿(mào)大廈 4450 B XX國際大廈 3800 C 豫港大廈 3200 D XX大廈 5040 D 河南報(bào)業(yè)大廈 3960 注： A 大廈成交參考個(gè)案價(jià)格較高且不完整，但數(shù)量相應(yīng)較多，故僅此所知成交個(gè)案平均價(jià)作為整棟大廈的成交均價(jià)。 B 未能取得反映正常市場水平的成交參考個(gè)案，僅以非正式渠道獲得之價(jià)格作為均價(jià)。 C 僅獲知一單成交個(gè)案信息，故以其個(gè)案成交價(jià)作為整體成交價(jià)。 D 大廈僅用于出租，故并無權(quán)威性售價(jià)。但因項(xiàng)目類型及質(zhì)素與本項(xiàng)目具有較高的可比性，故根據(jù)項(xiàng)目的平均租金，以市場較為認(rèn)可的回報(bào)率，利用靜態(tài)投資回報(bào)的方式折算 而得的售價(jià)。 從以上調(diào)查結(jié)果顯示，以上各樓盤的銷售均價(jià)約為 4,000元 /平方米。 近年銷售較佳項(xiàng)目財(cái)富廣場、 XX國際大廈、融元廣場位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無法支撐高位價(jià)格，銷售均價(jià)徘徊在 3,5003,800 元 /平方米的幅度范圍內(nèi)； 而 XX數(shù)碼大廈，同樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質(zhì)素較財(cái)富廣場等上述三個(gè)物業(yè)在物類形式上有大的進(jìn)步，更加接近現(xiàn)代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價(jià)格卻高達(dá) 4,850元 /平方米； 從以上統(tǒng) 計(jì)顯示，很明顯，屬于商住型物業(yè)的財(cái)富廣場、 XX 國際大廈、融元廣場、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價(jià)不超過 4,000 元 /平方米；但屬于非商住型物業(yè)的報(bào)業(yè)大廈、 XX數(shù)碼大廈、廣匯國貿(mào)大廈等售價(jià)均在 4,000元 /平方米以上，說有市場的需求已逐漸轉(zhuǎn)向非商住類物業(yè)；甲級寫字樓物業(yè)前景看好； 而本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的均價(jià)約為 4,488元 /平方米。 本項(xiàng)目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級寫字樓；而且，按前章節(jié)的客觀分析，本項(xiàng)目具備多項(xiàng)優(yōu)勢，在外部交通、周邊環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)質(zhì)素等多方面以壓倒性的優(yōu)勢傲視鄭州寫字樓市場。 以現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，較市場 平均價(jià)格水平略低，此價(jià)格仍未真正反映物業(yè)的市場價(jià)值。 2.5.2 XX大廈的推廣價(jià)格策略簡析 本行根據(jù)豐富的市場操作經(jīng)驗(yàn)，對于本項(xiàng)目的推廣，本行制定了“低開高走”的推廣價(jià)格策略。 本行采取這種策略的原因在于： 以優(yōu)惠的價(jià)格吸引客戶關(guān)注物業(yè)； 預(yù)留一定的價(jià)格空間，在合適的時(shí)間，提升價(jià)格，從而建立良好的項(xiàng)目形象。 實(shí)施這種策略，是基于本行對此項(xiàng)目的進(jìn)行全方位的考察后，本行對此物業(yè)有充分的信心，因此，有把握做到價(jià)格的拉升。實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大化之利潤以及迅速建立企業(yè)品牌。 XX大廈于 5月 26日正式開盤，目前 處于前期的最優(yōu)惠價(jià)格階段。面對火爆的銷售行情，本行即將對價(jià)格進(jìn)行上調(diào)。 2.5.3 XX大廈的投資回報(bào) 考慮到房地產(chǎn)的地域差異性，本行的抽樣市場調(diào)查中，隨機(jī)挑選了一些與本項(xiàng)目距離相近的樓盤，對其投資回報(bào)作簡單的分析： 樓盤 售價(jià) 元 /平方米 租金 元 / 天平方米 投資回報(bào)率 XX國貿(mào)廣場 3800 1.1 10.42% XX數(shù)碼大廈 4850 1.3 9.65% XX數(shù)碼 C座 3800 1