聯(lián)合地產(chǎn) 第 1 頁 共 63 頁 濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目市場環(huán)境分析 聯(lián)合地產(chǎn)濱海部 2006合地產(chǎn) 第 2 頁 共 63 頁 目錄 一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇） . 3 （一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)指標(biāo)分析 . 3 （二）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 . 11 二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（未來篇） . 13 （一）區(qū)域地位的提升 . 13 （二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 . 14 （三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：大規(guī)模的城市建設(shè)投資 . 15 （四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū) 域劃分 . 17 （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： . 21 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期 . 23 (一 ) 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅發(fā)展情況回顧 . 23 （二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場信息： 2006 年 1份新增上市量項(xiàng)目信息匯總 . 28 （三）濱海新區(qū)商品房市場分析綜合結(jié)論： . 44 （四）濱海新區(qū)二手房市場： . 47 四、濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn) 在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)環(huán)境下的開發(fā)空間 . 50 （一）響螺灣的現(xiàn)狀及 未來定位 . 50 （二）響螺灣的開發(fā)進(jìn)展情況 . 51 （三）響螺灣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體判斷 . 51 五、友聯(lián)大廈項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析及面臨的 機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) . 54 （一）友聯(lián)大廈開發(fā)的基本條件 . 54 （二）友聯(lián)大廈開發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn) . 54 六、友聯(lián)大廈項(xiàng)目合作方式可行性分析結(jié) 論 . 56 聯(lián)合地產(chǎn) 第 3 頁 共 63 頁 一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇） （一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)指標(biāo)分析 1、濱海新區(qū)行政區(qū)劃及人口分布 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的 350 平方公里，包括： 三個(gè)功能區(qū)：天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部； 三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分； 海河下游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無瑕街、津南區(qū)葛沽鎮(zhèn) 2、濱海新區(qū)人口分布及人口結(jié)構(gòu) 塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）人口： 2005 年人口抽樣調(diào)查顯示， 濱海三區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到 人 ，其中 塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）總?cè)丝?人，漢沽區(qū)總?cè)丝?人，大港區(qū)總?cè)丝?人。 塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）外來人口： 2005 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）外來常住人口 人（其中塘沽區(qū) ），占塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）總?cè)丝?人的 外來常住人口以冀、魯、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、內(nèi)蒙古、吉、蘇等七省區(qū)，多集中在 生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)及以勞動(dòng)密集型崗位。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 4 頁 共 63 頁 塘沽區(qū)： 2005 年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)常住人口 人 ,0 14 歲人口為 人（ 15 64 歲人口為 人（ ， 65 歲及以上人口為 人（ 老齡化社會(huì)問題已經(jīng)顯現(xiàn)。具有大專及以上文化程度人口為 人，高中程度16 萬人，初中程度 人，小學(xué)程度 人。 開發(fā)區(qū)： 2005 年末，天津開發(fā)區(qū)共有常住人口 人。戶籍人口 人，比上年增加 人，增長 2005 年末，全區(qū)共有從業(yè)人員 人，比上年增加 人，增長 其中東區(qū)從業(yè)人員 人，增長 外商及港澳 臺(tái)投資企業(yè)從業(yè)人員 人，增長 全年全區(qū)從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬 元，增長 其中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 元，增長 全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動(dòng)報(bào)酬 2052 元。 大港區(qū)： 截止到 2005 年底，大港區(qū)常住人口 人，五年內(nèi)增長 人，年增長率 漢沽區(qū)： 行沽區(qū)常住人口 人，于五年前相比，增長 聯(lián)合地產(chǎn) 第 5 頁 共 63 頁 結(jié)論： 1）、常住人口增長活躍地區(qū) 塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)對外來人口的吸引力為最，大港區(qū)次之。 濱海新區(qū)人口年均增長速度對比表15%5%10%15%20%25%塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽區(qū)東部我們選取常住人口年均增長幅度這一指標(biāo)，從一個(gè)側(cè)面反映該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍程度及對外來人口的吸引力。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 6 頁 共 63 頁 2）、濱海新區(qū)內(nèi)各區(qū)域常住人口比例 濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例45%8%33%14%塘沽區(qū)開發(fā)區(qū)大港區(qū)漢沽區(qū)“濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例”這一指標(biāo)可以反映各區(qū)域人口規(guī)模在濱海新區(qū)中的位置，從而從一個(gè)側(cè)面反映各個(gè)區(qū)域?qū)I海新區(qū)的影響力。無法忽略的一點(diǎn)是，開發(fā)區(qū)擁有 的從業(yè)人口，流動(dòng)性的從業(yè)人口的規(guī)模比常住人口還大，說明開發(fā)區(qū)的人員流動(dòng)性相當(dāng)大。 3）、濱海新區(qū)人口結(jié)構(gòu)特 點(diǎn) 兩大特點(diǎn)： （ 1）、外來常住人口較多 濱海新區(qū)的外來常住人口（塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)為主）占到區(qū)域總?cè)丝诘?濱海新區(qū)的外來常駐聯(lián)合地產(chǎn) 第 7 頁 共 63 頁 人口數(shù)占到全市外來常住人口數(shù)的 19%，屬于外來常住人口分布最為密集的地區(qū)。 （ 2）、外來常住人口主要的從業(yè)領(lǐng)域 大多集中在生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)以及勞動(dòng)密集型行業(yè)，外來常住人口的從業(yè)層次偏低。 4）、 按照目前的人口增長速度以及人口結(jié)構(gòu) 預(yù)測未來的人口規(guī)模 （ 1）、 5 年之后的常住人口的增長總量： 塘沽區(qū)： 110 萬人口；開發(fā)區(qū)： 23 萬；大港區(qū)： 64 萬；漢沽區(qū)： 。 5 年后濱海新 區(qū)人口總體規(guī)模要超過 250 萬人口，達(dá)到一個(gè)中等城市的規(guī)模。 （ 2）、大量的流動(dòng)人口產(chǎn)生的梯度消費(fèi) 濱海新區(qū)擁有龐大的流動(dòng)從業(yè)人群，隨著產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)進(jìn)一步增大，這部分人口的比例還會(huì)進(jìn)一步增加，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生各種層次的消費(fèi)行為。 3、濱海新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展?jié)摿?1）濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的特點(diǎn)： 第一，各類產(chǎn)業(yè)的增長速度加快。與 1993 年相比， 2004 年第一產(chǎn)業(yè)增長 2 倍，第二產(chǎn)業(yè)增長 ，其中工業(yè)增長 ，第三產(chǎn)業(yè)增長 。 第二，工業(yè)占主體地位。支柱產(chǎn)業(yè)比較突出，如：電子通訊、石油開采 及加工、海洋化工、機(jī)械制造、現(xiàn)代冶金、生物制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)都具有較強(qiáng)的競爭力； 第三，物流業(yè)發(fā)展迅速。特別是口岸物流及其配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展更為突出； 第四，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。如電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料、新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)群的形成； 聯(lián)合地產(chǎn) 第 8 頁 共 63 頁 第五，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯。從總的發(fā)展趨勢看，新區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在不斷得到改造和升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，成為一個(gè)朝陽型經(jīng)濟(jì)新區(qū)。 就目前濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，初步具有“ 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 ” 的雛形，以制造、加工產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有第三大石油開采基 地渤海石油以及依托天津港的物流中心。第三產(chǎn)業(yè)的相對薄弱是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)巨大瓶頸。 4、濱海新區(qū)與天津市主要經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展指標(biāo)對比 1）主要綜合型宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 人均生產(chǎn)總值達(dá)到 121113 元， 天津全市全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 (元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長 全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 35457 元，約合4328 美元，增長 全年濱海新區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 元，增長 完成固 定資產(chǎn)投資 元，增長 天津全年全市工業(yè)完成增加值 10529 億元，增長 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 元，增長 外貿(mào)出口 美元，占全市的比重為 增長 直接利用外資合同金額 51 億美元，占全市的比重為 增長 直接利用外資到位額 美元，占全市的比重為 增長 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，增長 全市全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 元，增長 見下表： 聯(lián)合地產(chǎn) 第 9 頁 共 63 頁 業(yè)總產(chǎn)值 固定資產(chǎn)投資 外貿(mào)出口 社會(huì)消費(fèi)品零售額天津全市濱海新區(qū)結(jié)論： （ 1） 濱海新區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。 （ 2） 濱海新區(qū)“投資為王”，是天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)的窗口和主要載體。 2）主要個(gè)人收入及消費(fèi)水平指標(biāo) 全年濱海新區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 121113 元，天津全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 35457 元，約合 4328 美元，增長 全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動(dòng)報(bào)酬 2052 元 ，天津市全市人均月勞動(dòng)報(bào)酬 1540 元。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 10 頁 共 63 頁 5、濱海新區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位 1）與上海浦東的橫向?qū)Ρ龋?與浦東新區(qū)的生產(chǎn)總值相比， 1994 年濱海新區(qū)為 元，僅為浦東的 45左右， 10 年后達(dá) 元，為浦東新區(qū)的 70；工業(yè)總產(chǎn)值則由 10 年前占浦東的 50左右，上升到現(xiàn)在的 86了。 其二，工業(yè)產(chǎn)值在浦東的地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例為 53。大大低于濱海新區(qū)的二產(chǎn)比重（ 。按照浦東新區(qū)的功能定位與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，今后 3 年，浦東將力爭使服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從現(xiàn)在的 47提高到 55。和其它開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的最大不同，浦東要打的形象名片是“金融”，是“陸家嘴”。 結(jié)論：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題 “立足天津 、 輻射 三北 、 服務(wù)全國 、 面向東北亞 、 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 認(rèn)真分析濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，新區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面有些問題值得重視和研究。例如， 在一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)所占比例明顯偏低，且近期呈下降趨勢。其主要原因是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的需求顯然是不相稱的 。 再如，一些行業(yè)在空間布局上分散，產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)難以發(fā)揮，甚至還在粗放經(jīng)營中徘徊。 第三，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單槍匹馬，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，看不出其輻射能力及其與腹地經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展趨向。 第四，由于各方面因素制約，新區(qū)現(xiàn) 有自然資源和經(jīng)濟(jì)存量資源的整合力度不夠，這在一定程度上影響著新區(qū)的發(fā)展速度。 綜合結(jié)論：濱海新區(qū)擁有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為其快速騰飛提供較好的前提條件，但是，決定一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的是其產(chǎn)業(yè)布局中最弱勢的一個(gè)環(huán)節(jié)：金融為代表的中介服務(wù)業(yè)，尤其在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，這將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 11 頁 共 63 頁 （二）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 1、為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 濱海市場從 02 年至今的快速發(fā)展有三大作用力：大規(guī)模的市政建設(shè)、住房消費(fèi)需求旺盛以及宏觀政策帶來的消費(fèi)預(yù)期。 從前兩項(xiàng)可以表明，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供較強(qiáng)的動(dòng)力，并促成了短期內(nèi)（ 02度）房地產(chǎn)市場價(jià)格的提升。 2、形成健康有序的房地產(chǎn)消費(fèi)梯度 對住房消費(fèi)的梯度差異帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展，尤其是龐大的外來人口帶來的租賃市場以及二手房市場的活躍，直接拉動(dòng)了對商品房市場的改善型需求以及長期投資性需求；同時(shí)，濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多樣性直接帶動(dòng)了多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)、高級(jí)酒店式公寓、別墅乃至普通住宅都得到較好的發(fā)展。在 05 年上半年之前，市場供求結(jié)構(gòu)基本在均衡的態(tài)勢下發(fā)展。 3、影響到多層次的 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局 我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分成商業(yè)、普通住宅、別墅、寫字樓、酒店式公寓等等類型，從目前的市場狀況來看，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是普通住宅一支獨(dú)秀，商業(yè)的快速膨脹導(dǎo)致后期增長乏力。 而酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在開發(fā)區(qū)，以美華大廈以及泰達(dá)國際公寓為代表，取得不錯(cuò)的市場業(yè)績。 從寫字樓市場來看，濱海新區(qū)顯然沒有形成集中式的 域，區(qū)域內(nèi)缺乏高檔的寫字樓， 我們認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因在于濱海新區(qū)的商務(wù)氛圍尚不濃厚，缺乏必要的市場基礎(chǔ)以及政策引導(dǎo)。 4、不足以支撐龐大的房地產(chǎn)投資 據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)跟蹤統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，目前 在售項(xiàng)目的后期開發(fā)也將有 77 萬平方米左右的項(xiàng)目推向市場；而 06 年塘沽有大量的土地供給計(jì)劃，加上 05 年成交的地塊在 06 年即將上市，預(yù)計(jì)未來 3內(nèi)，塘沽區(qū)將有超過 400 萬平方米新開發(fā)項(xiàng)目上市，即未來的上市總聯(lián)合地產(chǎn) 第 12 頁 共 63 頁 量接近 500 萬平米?。ㄟ@還不包括新的城市規(guī)劃產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，如響螺灣開發(fā)、于家堡改造等等） 開發(fā)區(qū)目前在售項(xiàng)目或已公開的項(xiàng)目（萬通 國際新城、天保 金海岸、泰達(dá)市時(shí)尚廣場、伴景灣、愛麗榭、市民廣場等），在未來2的總開發(fā)量將有 260 萬平方米左右。另外，由于 2006 年開發(fā)區(qū)中心區(qū)將不會(huì)有新的地塊出 讓，新供給量較小。 預(yù)計(jì)后續(xù) 3的總體供給量將達(dá)到 300 萬平米左右！ 另外，在濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃中，響螺灣外省市商務(wù)區(qū)總建筑面積達(dá)到 171 萬平方米（以商務(wù)、辦公為主）。先期開建的以十大項(xiàng)目為依托的響螺灣商務(wù)區(qū)一期 40 萬平方米的地塊已簽約完畢。 另外，天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積為 53 平方公里。其中重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) 10 平方公里，該區(qū)域主要為國際航運(yùn)物流和現(xiàn)代制造業(yè)服務(wù)，集金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)城區(qū)于一體。目前該區(qū)域的招商工作尚未啟動(dòng)，規(guī)劃開發(fā)以響螺灣外 省市商務(wù)區(qū)進(jìn)展速度最快。 濱海新區(qū)龐大的城市開發(fā)計(jì)劃以及房地產(chǎn)投資計(jì)劃是 目前的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐不了 的，由于“建造時(shí)滯”的影響，房地產(chǎn)投資和需求的痕隙會(huì)逐漸增大，濱海新區(qū)需要新的發(fā)展方向。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 13 頁 共 63 頁 二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系研究（未來篇） （一）區(qū)域地位的提升 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎 業(yè)化分工下的一個(gè)工業(yè)及物流基地 天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：產(chǎn)業(yè)和研發(fā)基地、國際物流中心 依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞， 建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際 航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。 濱海新區(qū)在全國戰(zhàn)略布局中的地位：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎 05 年 10 月中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議。建議指出，未來 5 年，國家將“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)等條件較好地區(qū)的開發(fā)開放，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?該建議在第五部分“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”中指出：“珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，要繼續(xù)發(fā)揮對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)和輻射作用，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)城市群的整體競爭力。繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)的作用，推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)等條件較好地 區(qū)的開發(fā)開放，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。” 濱海新區(qū)在天津城市發(fā)展中的定位： 0 濱海新區(qū)將增容為天津副中心 濱海新區(qū)定位：除了原有的產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)還將發(fā)展“生態(tài)宜居”的“濱海新城”。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議天津市城市規(guī)劃（ 2005 2020 年）審議天并原則通過，努力把天津建成北方經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)突出天津的發(fā)展特色和比較優(yōu)勢，進(jìn)一步推進(jìn)濱海新區(qū)的開發(fā)開放，增強(qiáng)和完善濱海新區(qū)為區(qū)域服務(wù)的綜合功能，充分發(fā)揮天津在環(huán)渤海區(qū)域的服務(wù)、輻射和帶動(dòng)作用。努力把天津聯(lián)合地產(chǎn) 第 14 頁 共 63 頁 市建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。 結(jié)論：在從 05 年下半年至今“ 濱海新區(qū)”信息大爆炸的階段，有關(guān)于濱海新區(qū)的各種版本的消息曾出不窮，以上三種最具有代表性，也最具權(quán)威性。濱海新區(qū)的開發(fā)開放是毋庸置疑的，但在未來的發(fā)展定位上，很明顯的能看出中央與地方、天津市與濱海新區(qū)、濱海新區(qū)內(nèi)部存在著一些不太協(xié)調(diào)的地方。濱海新區(qū)的未來在于“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的發(fā)展引擎”，以及除去北方制造和研發(fā)中心、北方物流中心之外也 具備北方商務(wù)中心的功能 ，而后者才是融合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潤滑劑。 （二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 宏觀政策的產(chǎn)業(yè)流向 方政府的產(chǎn)業(yè)政策 國務(wù)院批準(zhǔn)五項(xiàng)扶持政策 ： 同意濱海新區(qū)作為綜合改革試驗(yàn)區(qū)； 同意設(shè)立東疆保稅港區(qū)，實(shí)行上海大小洋山港政策； 同意天津市進(jìn)行有關(guān)金融改革試點(diǎn)； 同意天津市部分土地變性進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，按程序擴(kuò)大建設(shè)用地供應(yīng)； 同意對新區(qū)給予一定財(cái)政支持，對濱海新區(qū) 510 平方公里范圍的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為 15。 金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展： 渤海銀行的成立： 2005 年 12 月 9 日，天津首家全國性股份制商業(yè)銀行正式開業(yè)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 15 頁 共 63 頁 渤海產(chǎn)業(yè)基金有望 6 月啟動(dòng)： 天津?yàn)I海新區(qū)成為國務(wù)院特批的首個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金試行地區(qū)，該基金總規(guī)模 200 億元，第一期規(guī)模大概 50 億元，預(yù)計(jì)今年 6 月正式運(yùn)作，該基金將扶持具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，擁有市場前景并符合我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要求的產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，最終目標(biāo)是面向社會(huì)招募，第一階段的募集對象主要定在包括券商、銀行、企業(yè)在內(nèi)的法人單位。 濱海新區(qū)有望成為離岸金融業(yè)務(wù)試點(diǎn)地區(qū)： 目前正在申請，國務(wù)院正在研究，目前我國只有上海和深圳獲批進(jìn)行離岸金融業(yè)務(wù)。 天津?yàn)I海新區(qū)目前開展的岸金融業(yè)務(wù)，主要面向北方地區(qū)的貿(mào)易公司。同時(shí)，也為保稅區(qū)的一些特殊功能提供服務(wù)。中小型進(jìn)出口貿(mào)易公司在開展出口業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以通過離岸金融業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)盡早結(jié)算，解決代收代付問題。 （三）市政基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)：大規(guī)模的城市建設(shè)投資 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是區(qū)域發(fā)展的前提條件，天津?yàn)I海新區(qū)在 2006 年加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，共安排了 80 項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃投入 218 億元，相當(dāng)于在濱海新區(qū)每平方公里的土地上再投入 1000 萬元。從具體的規(guī)劃項(xiàng)目來看：海河南北將不再有交通瓶頸、濱海新區(qū)區(qū)內(nèi)區(qū)外的交通路網(wǎng)將四通八達(dá)，能有效的擴(kuò)大濱海新區(qū)開發(fā)的縱深空間： （ 1）津?yàn)I大道工程： 天津市今年下半 年將開工建設(shè)中心城區(qū)域?yàn)I海新區(qū)之間的第三條快速通道 津?yàn)I大道，該大道將沿海河下游南岸開發(fā)建設(shè)， 預(yù)計(jì) 08 年 6 月份竣工通車 。目前連接 市區(qū)與濱海新區(qū)的京津塘高速公路、津?yàn)I高速公路都位于海河北部，規(guī)劃的津?yàn)I大道位于海河南部，起點(diǎn)為大沽南路于外環(huán)線的交口，經(jīng)雙港、咸水沽、葛沽、津南開發(fā)區(qū)、南疆散貨物流中心，終點(diǎn)與津?yàn)I大道相連。規(guī)劃長度 里，雙向八車道。 （ 2）港城分離道路改造工程 對海濱大道（疏港二線至京津塘高速公路三線） 里段進(jìn)行改造，新建京津塘二線收費(fèi)站至疏港聯(lián)合地產(chǎn) 第 16 頁 共 63 頁 二線 10 公里的聯(lián)絡(luò)線，全線設(shè)互通立交 7 座，實(shí)現(xiàn)港城交通分離，高速公路直接進(jìn)港。 （ 3）濱海新區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)工程： 包括全長 55 公里的新區(qū)中央大道，為雙向六車道。北至漢沽區(qū)漢 北路，南至大港區(qū)海景大道，為新區(qū)標(biāo)志性道路；新區(qū)西中環(huán)及延長線，全長 40 公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)雙向六車道。中央大道：開發(fā)區(qū)南海路 塘沽三泰酒店 勝利路 于家堡三槐路 海河隧道 河南。 目前沿線的拆遷工作已經(jīng)啟動(dòng)，部分路段開始拓寬。 （ 4）薊港鐵路擴(kuò)能改造 ：對現(xiàn)有薊港鐵路北塘至東大沽段進(jìn)行擴(kuò)能改造，線路全長 52 公里。該線路將與大秦線相連接，為大秦線添加新的入?？?，增強(qiáng)天津港集疏運(yùn)能力。 （ 5）濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ：該項(xiàng)目總面積為 10 余平方公里，一期建設(shè) 3 4 平方公里。主要包括于家堡、響螺灣、東 西沽、藍(lán)鯨島等地區(qū)的土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 6） 津汕高速公路天津段 ：該線路起于本市外環(huán)線，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長 52 公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車道。 （ 7） 海河橋梁 。 在 2006 年，塘沽將動(dòng)工修建兩座海河開啟橋和一條水底隧道 ，同時(shí)啟動(dòng)三座海河開啟橋的前期論證、設(shè)計(jì)、并按計(jì)劃開工。這 6 條穿越海河的通道，在東西越 15 公里的海河水面上，連同已經(jīng)建好的 3 座橋梁一道，形成了 9 條橋梁隧道，平均不到兩公里就有一座橋梁。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開啟橋、響螺灣跨海河開啟橋、于家堡水底隧道、藍(lán)鯨島連接新港路開啟橋、天錫 街連接于家堡開啟橋和漁船閘跨海河開啟橋。 海河開啟橋位于天津港務(wù)局三分公司附近，海河隧道位于水線路，海河開啟橋主體工程明年竣工，海河隧道完工時(shí)間預(yù)計(jì)在 2008 年。 （ 8） 城際鐵路 ： 按照鐵道部整體規(guī)劃，全長 里的城際鐵路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰達(dá)市民廣場，同時(shí)在張貴莊預(yù)留與天津?yàn)I海國際機(jī)場的接軌條件，屆時(shí)不僅實(shí)現(xiàn)北京機(jī)場與天津機(jī)場的 1 小時(shí)通達(dá)，濱海地區(qū)市民坐城鐵 10聯(lián)合地產(chǎn) 第 17 頁 共 63 頁 分鐘左右直達(dá)天津站，快捷程度非比尋常 。 （ 9） 地鐵 9 號(hào)線 ： “十一五 ”期間將建成的地鐵 9 號(hào)線，即是津?yàn)I輕軌市區(qū)部分延長線，該線路接輕軌中山門 站，途經(jīng)市區(qū)東興路、大直沽西路、十一經(jīng)路、七經(jīng)路至天津站為終點(diǎn)。屆時(shí)，乘輕軌可直達(dá)天津站。 （ 10） 洞庭路： 開發(fā)區(qū)洞庭路已動(dòng)工改造，投資估算約為 8000 萬元，起點(diǎn)是新港橋四號(hào)路，終點(diǎn)是學(xué)院區(qū)園區(qū)北路，里。雙向六車道，道路全寬 40 米，其中，有軌電車將占地 。路兩側(cè)的景觀設(shè)計(jì)包括街頭景觀小品、廣告燈箱設(shè)計(jì)、花池、座椅、樹木等景觀。在第十三大街附近還將作 4 個(gè)小型廣場，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期 9 個(gè)月。 （四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū)域劃分 濱海新區(qū)總體空間布局為“ T”型結(jié)構(gòu)：沿 京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 18 頁 共 63 頁 聯(lián)合地產(chǎn) 第 19 頁 共 63 頁 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。 其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 53 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)； 天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū) 的 100 平方公里的海港物流區(qū)； 集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。 另外，開發(fā)區(qū)西區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步形成。經(jīng)過兩年多的開發(fā)，天津開發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國際知名企業(yè)、金耀集團(tuán)等“東移”企業(yè)以及富士達(dá)電動(dòng)車等民營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。 2005 年，西區(qū)工業(yè)開始實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出，元。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 20 頁 共 63 頁 聯(lián)合地產(chǎn) 第 21 頁 共 63 頁 （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： 1、 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策層面的支 持十分強(qiáng)大 雖然濱海新區(qū)成立于 1992 年，可是這個(gè)松散的經(jīng)濟(jì)體系是以開發(fā)區(qū)、渤海石油、港務(wù)局為支柱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上升到一個(gè)區(qū)域乃至全國的經(jīng)濟(jì)引擎概念。 從 05 年下半年濱海新區(qū)全面啟動(dòng)來看，點(diǎn) 線 面的開發(fā)格局已然形成，濱海新區(qū) 510 平方公里的土地上，將在 10的時(shí)間內(nèi)形成一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體。 2、 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展 濱海新區(qū)在金融、貿(mào)易等方面已經(jīng)開始彌補(bǔ)之前的不足，如渤海銀行業(yè)開業(yè)、籌建渤海產(chǎn)業(yè)基金等，并從政府政策引導(dǎo)上開始強(qiáng)調(diào)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并開始籌備以金融中心、國際貿(mào)易 中心、物流航運(yùn)中心為基礎(chǔ)的 設(shè)，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、規(guī)模聚集層面上彌補(bǔ)第三產(chǎn)業(yè)的不足，從而對房地產(chǎn)高端商務(wù)配套形成較強(qiáng)的支撐。 3、 濱海新區(qū)的城市規(guī)劃會(huì)改變傳統(tǒng)的城市功能分布格局，促使新興的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn) 在原有的濱海新區(qū)城市格局中，開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)是兩個(gè)最主要的支撐點(diǎn)，但這兩個(gè)區(qū)域的城市功能完全的割裂開發(fā)（開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)在房地產(chǎn)消費(fèi)市場上十分封閉），在塘沽區(qū)內(nèi)部，海河南北咫尺天涯，中心城區(qū)與周邊城區(qū)的分割也比較明顯。 新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺(tái)后，伴隨著市政建設(shè)與投資開發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點(diǎn)區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域 、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域?yàn)槔?，吸引了眾多投資商的進(jìn)駐，商品房住宅價(jià)格在短短半年內(nèi)上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分項(xiàng)目的漲幅也在 1000 元 /平米以上。 4、 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是一個(gè)長期概念，濱海新區(qū)的投資需要一個(gè)相對較長的投資周期 聯(lián)合地產(chǎn) 第 22 頁 共 63 頁 浦東開發(fā)積舉國之力用了十年的時(shí)間，雖然濱海新區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ)要較當(dāng)年浦東開發(fā)更為優(yōu)越，但面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境要遜色于當(dāng)年的浦東。在濱海新區(qū)的開發(fā)中還存在很多矛盾和問題，如區(qū)域內(nèi)部的協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性缺乏乃至沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對 薄弱、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)滯等等。因此，對濱海新區(qū)的投資存在一個(gè)較長的回報(bào)周期，在 10濱海新區(qū)才會(huì)擁有一個(gè)較為成熟的環(huán)境（視產(chǎn)業(yè)不同而有所差異）。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 23 頁 共 63 頁 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期 (一 ) 濱海新區(qū) 05年商品房住宅發(fā)展情況回顧 1、濱海新區(qū) 05 年商品房住宅供求分析 1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點(diǎn)，為對外開始內(nèi)部認(rèn)購的量，下同） 濱 海 區(qū) 域 0 5 年 總 體 供 給 量110250開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開發(fā)項(xiàng)目較多，使得市場的供給量比較大，但很多項(xiàng)目在 05 年有大量的消化，使得在售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)量較少（見后續(xù)分析總圖二）；而開發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 24 頁 共 63 頁 2）濱海新區(qū) 05 年總體消化量（均指 05 年簽訂的協(xié)議額） 濱 海 區(qū) 域 2 0 0 5 年 商 品 房 消 化 量102207開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)塘沽區(qū) 05 年的供求比在 1；開發(fā)區(qū)的供求比在 ，區(qū)域市場的供求基本平衡。 按照 05 年的供求狀況， 06 年的消化量約在 300 萬左右。 我們分析 05 年兩個(gè)區(qū)域的供求比，并且將總圖四與總圖三對比分析，我們可以 看到一個(gè)很明顯的態(tài)勢：開發(fā)區(qū)市場中的競爭環(huán)境相對寬松，開發(fā)區(qū)區(qū)位中的商品房開發(fā)還存在很大的市場機(jī)會(huì)。 具體到各個(gè)項(xiàng)目上，由于區(qū)域競爭的不同、項(xiàng)目素質(zhì)的各異以及開發(fā)商操盤水平的不同，在具體的銷售速度上會(huì)有很大的不同。 2、成交價(jià)格 以 05 年 10 份為界，濱海新區(qū)的房價(jià)有較明顯的上升過程。我們以開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價(jià)格變動(dòng)情況： 1） 塘沽區(qū) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 25 頁 共 63 頁 塘沽區(qū)各主要板塊住宅銷售均價(jià)470040003300350047004800285039000100020003000400050006000老城區(qū) 新港 海河南 新 河 - 工 農(nóng) 村0 5 年 下 半 年0 5 年 上 半 年在 2005 年，尤其以 2005 年 9份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價(jià)格水平有了顯著的提高，而 且這種價(jià)格的提升涵蓋到各個(gè)區(qū)域，價(jià)格漲幅在 600 /平米之間。 2） 開發(fā)區(qū) 我們同樣以 2005 年 9份為界，考察各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)情況（包括對外咨詢價(jià)格）：可以看出，開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)價(jià)格水平在05 年以達(dá)到一個(gè)較高的水平，上漲空間在 500 /平米，部分傳統(tǒng)的中低檔項(xiàng)目漲幅較快。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁 共 63 頁 開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)020004000600080001000012000伴景灣 金海岸云錦蘭庭 新城國際御景園邸三期傲景觀瀾愛麗榭泰達(dá)國際公寓 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)0 5 年 1 0 月 份 之 后0 5 年 1 0 月 份 之 前3、開發(fā)結(jié)構(gòu) 在我們對 05 年新上市的項(xiàng)目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項(xiàng)目一個(gè)，酒店式公寓兩個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目七個(gè)（多數(shù)普通住宅含有底商）?？梢悦黠@ 地發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)中以普通住宅以及商業(yè)項(xiàng)目為最，其他業(yè)態(tài)相對較少。 總結(jié)： 05 年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是一個(gè)相對均衡的房地產(chǎn)市場，由于受到外在因素的刺激，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場在 05 年下半年有較大幅度的增長。另外， 05 年該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平相對較低，開發(fā)形式也比較單一。 4、濱海新區(qū) 05 年在售項(xiàng)目的銷售情況 聯(lián)合地產(chǎn) 第 27 頁 共 63 頁 塘沽月均消化區(qū)間在售項(xiàng)目分布圖33%40%27%0 . 5 萬 / 月 以 月?lián)覀儗μ凉另?xiàng)目一年來的跟蹤調(diào)研來看，除去在 05 年下半年上市項(xiàng)目的成交火爆之外（部分項(xiàng)目的月均銷售速度達(dá)到 1 萬平米 /月以上），其他階段的 成交情況基本在一個(gè)高平臺(tái)上平穩(wěn)運(yùn)行，單月銷售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項(xiàng)目能夠達(dá)到8000 平米 /月以上。 開發(fā)區(qū)月均消化區(qū)間在售項(xiàng)目分布圖0%40%40%20%0 . 5 萬 / 月 以 月1 . 5 萬 / 月 以 上與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比，開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷售面積達(dá)到 8000 平米 /月左右。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)調(diào)查聯(lián)合地產(chǎn) 第 28 頁 共 63 頁 的項(xiàng)目基本在 05 年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對較少，且均處于黃金位置。 （二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場信息： 2006年 11、塘沽區(qū) 塘沽區(qū)在此期間共 有 4 個(gè)新增項(xiàng)目，弘基天成、陽光金地、裕川家園、世紀(jì)向陽居； 3 個(gè)老項(xiàng)目新組團(tuán)上市，紫云國際二期、紫云綠洲二期、水域未來城第二組團(tuán)。 基礎(chǔ)信息： 名稱 基礎(chǔ)信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營口到交口 /解放路商業(yè)圈 30 1 陽光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場對面 3 萬 20 1 378 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 5% 5280 24 840 18紀(jì)向陽居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽西街以東，向陽北支路以西地段 平米 40% 27 2 212 紫云國際二 新港三號(hào)路與春光道交口 0% 181 928（二期 400） 60合地產(chǎn) 第 29 頁 共 63 頁 期 萬 紫云綠洲二期 新港三號(hào)路與春陽路交口 28 萬 5% 11 萬平米 28 7 238（ 19、 20#） 水域未來城 塘沽 2 號(hào)水庫北 365672 5% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團(tuán) 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 2份新上市四個(gè)項(xiàng)目； 均為 平米以下的小項(xiàng)目，其中 3 萬平米以下的 3 個(gè)； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項(xiàng)目中的新上市組團(tuán)除水域未來城之外也都為 18的高層項(xiàng)目。 在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)格局中，塘沽中心城區(qū)將是小體量項(xiàng)目的集中供給地以及二手房交易的活躍場所，將不會(huì)再是商品房住宅交易的主要活躍場所。商品房住宅開發(fā)還是以滿足投資、初次置業(yè)需求為 主的普通高層公寓產(chǎn)品為主。 產(chǎn)品信息 名稱 產(chǎn)品信息 設(shè)計(jì)公司 戶型 出房率 層高（米） 戶型面積 開間 特點(diǎn) 弘基天成 陽光金地 45 復(fù)式小戶型 合地產(chǎn) 第 30 頁 共 63 頁 裕川家園 87 南北通透對流、戶型設(shè)計(jì)一般 80% 紀(jì)向陽居 100 ，全明設(shè)計(jì)、開間進(jìn)深尺度合理，面積適度，定位于改善型客戶 75% 云國際二期 圳中建國際 新加坡 觀設(shè)計(jì)事務(wù)所 140 6m 功能分區(qū)較好 大開間全明設(shè)計(jì) 77% 云綠洲二期 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 建筑設(shè)計(jì)：天津市建筑設(shè)計(jì)院。 129 規(guī)中矩，以中小戶型為主，無太多亮點(diǎn) 82% 域未來城 景觀設(shè)計(jì)：美國納爾斯波頓事務(wù)所，規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)：美國 津天怡建筑設(shè)計(jì)有限公司 68 明設(shè)計(jì)，大開間舒適度高，但戶型面積過大 85% 3 名稱 小區(qū)規(guī)劃 是否有商業(yè) 商業(yè)運(yùn)作模式 外檐 車位數(shù)