重慶碾盤溝項目市場研究報告 目錄 一、 項目介紹 二、 市場背景分析 三、 南岸區(qū)參考項目分析 四、 本案產(chǎn)品策略建議 碾盤溝項目市場調(diào)研報告 一、項目介紹 （一）項目概況 1、地理位置 本案位于南山山脈西側(cè)、五公里學府大道旁 , 距四公里轉(zhuǎn)盤約 1 公里 ,以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶 重要組成部分南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與 大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。 2、自然環(huán)境 本案背依悠悠南山，除學府大道一側(cè)外，三面均有得天獨厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學府大道一側(cè)能遠眺長江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當數(shù)稀缺性產(chǎn)品。 項目西方（學府大道一側(cè)）江景 項目南 方（學府大道 69 號一側(cè)）山景 項目東方（背后）山景 項目北方（工商大學一側(cè)）山景 3、地形地貌 本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東（沿學府大道向內(nèi)）起伏100 米；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。因此，本案的拆遷工作和社區(qū)內(nèi)部的交通動線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個重要問題。 本案設(shè)計規(guī)劃場地圖 4、周邊狀況 本案與國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南坪中央商務(wù)區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等 緊密相連。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機構(gòu) 重慶工商大學、重慶交通學院、重慶教育學院、巴蜀學校、重慶110 中學，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設(shè)計院、重慶交通規(guī)劃勘察設(shè)計院三個科學 府 大 道 研單位。 作為南岸區(qū)新的開發(fā)熱點，此區(qū)域的居住氛圍日益濃厚，周邊有學府大道 69 號，回龍灣、華宇江南楓庭、綠洲龍城、迥龍大廈（高層）、重慶工商大學廣廈工程等在建地產(chǎn)項目。 些外，本區(qū)域還分布宗教機構(gòu) 觀音寺；軍庫、預師一團等軍事機構(gòu)。 （二）、項目經(jīng)濟指標（前期擬定） 總占地面積 :266680 總建筑面積 :85 萬 一期占地面積 :150007 （ 225畝） 一期總建筑面積： 70 萬 一期容積率： 期占地面積 :116673 （ 175畝） 二期總建筑面積： 15 萬 二期容積率： 、市場背景分析 （一）、南岸區(qū)概況 1、地理地貌 南岸區(qū)位于東經(jīng) 106。 3 14 47 2、北緯 29。 27 2 37 2之間，轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速 公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長江大江復線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積 265 平方公里，陸地占 河流占 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝 江北向斜、重慶向斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個鎮(zhèn)，一般海拔在 500 米以上，最高峰 為春天嶺，海拔 。丘陵主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽 7 個鎮(zhèn)及沿江 7 個街道，一般海拔在 200之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長 45 公里，流經(jīng) 7 個鎮(zhèn)；另有流域面積大于 80 平方公里的河流 2 條，流域面積 10 平方公里及其以下的河流 9 條。 2、區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風景秀麗優(yōu)美宜人。全區(qū)幅員面積 265 平方公里，城區(qū)建成面積 44 平方公里，轄 6 個街道 、 9 個鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?60 萬（農(nóng)業(yè)人口 14 萬），有33 個少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠流長，旅游資源得天獨厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實力雄厚，智力資源豐富，有 10 余所國家部省級科研機構(gòu)和5 所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系，通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集 約化， 4000 余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的標準，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強區(qū)為目標，搶抓重慶直轄、實施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機遇，著力打造“實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”。通過打造“實力南岸”，做大做強區(qū)域經(jīng)濟；通過打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通過打造“綠色南岸”，建設(shè)最佳人居環(huán)境；通過打造“誠信南岸”，樹立良好社會信用。創(chuàng)造了國 有企業(yè)改革的“南岸經(jīng)驗”，打造了“南坪商圈”和“南濱路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢，在全市區(qū)縣經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考評中多次名列前茅。 在全面建設(shè)小康社會的進軍聲中，南岸區(qū)正以建設(shè)都市強區(qū)為經(jīng)濟社會總體發(fā)展目標，繼續(xù)堅持做好“改革、開放、重點、經(jīng)營”四篇文章，著力打造 “實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”，做大做強區(qū)域經(jīng)濟，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹立良好社會信用；通過構(gòu)建 南濱風情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶 區(qū)、江南大學城、 長江廣陽島、南山生態(tài)帶 等“七大經(jīng)濟板塊”，吸引注意力、匯聚生產(chǎn)力、形成輻射力、增強競爭力。 3、學府大道區(qū)域分析 如今的學府大道區(qū)域具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶 重要組成部分 南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分 享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。 學府大道原名“四七路”，確切位置在傳統(tǒng)印象中掉角、偏僻，甚至還有些雜亂的四公里 七公里一線，總長 里。 2002 年，南岸區(qū)政府痛下決心，擲下 ，啟動此項目。當年 12 月 29 日，學府大道開工建設(shè)。按區(qū)政府的要求，寬 54 米、雙向六車道的學府大道，被明確定位于“全市一流的城市景觀大道”。 此外，面貌一新的學府大道，將貫穿以交通學院等四所院校為依托的南岸區(qū)“七大經(jīng)濟板塊”之一 江南大學城 。總占地 1 萬畝的江南大學城，其模式將是“開放化”、“社會化” 的，政府將合理調(diào)整沿線規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布，以求盡可能地節(jié)省社會資源。比如會有一些高校的體育場所、以及圖書館、美術(shù)館等休閑場所對大學城居民開放。 （二）、房地產(chǎn)發(fā)展 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以迎接亞太市長峰會為契機，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭，各項主要經(jīng)濟指標均在去年同期的基礎(chǔ)上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。 1、投資額增長明顯，投資結(jié)構(gòu)日趨合理 今年上半年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計 155191 萬元，與去年同期相比增長了 其中住宅建設(shè)完成投資 94452 萬元，占總投資的 61%，同比增長 而商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資與去年同期相比獲得了迅猛的增長，共完成投資 43892 萬元，在去年同期基礎(chǔ)上增加了兩倍，占到總投資的 28%。 從目前開發(fā)建設(shè)投資結(jié)構(gòu)來看，全區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍以住宅建設(shè)為主，而同時商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)也在取得了快速的發(fā)展，出現(xiàn)這種情況主要是因為作為亞太市長峰會主會場的國際會展中心及其周邊的帝景摩爾商業(yè)公園、浪高凱悅大酒店、貝迪世紀新城等商業(yè)項目均加大了資金的投入量，以加快項目建設(shè)進度，可見隨著石板坡長江大橋的擴寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā) 商已瞄準了南坪中央商務(wù)圈的商業(yè)價值，欲借亞太市長峰會的東風，推出自己的商業(yè)地產(chǎn)。 2、建設(shè)規(guī)模增大，建設(shè)速度有所加快 今年上半年全區(qū)在建工程施工面積共計 295 萬，與去年同期相比增長了 其中住宅施工面積 210 萬，占總施工面積的 71%，同比增長 新開工面積 105 萬，占總施工面積的 同比增長 竣工面積 42 萬，占總施工面積的 同比增長 開竣工面積的同步增長，有效地保證了全區(qū)房地產(chǎn)市場房源的持續(xù)供給。 3、房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 二季度全區(qū)銷售房屋面積 與去年同期相比增長了 其中住宅銷售面積 占銷售總面積的 94%，同比增長 完成銷售額 131375 萬元，同比增長 其中住宅銷售額 106331萬元，占銷售總額的 81%，同比增長 房屋平均售價達到 2663元 / ?？罩梅课菝娣e共計 ，同比下降 其中住宅房屋面積 4 萬，同比下降 從以上數(shù)據(jù)的對比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場保持了繁榮發(fā)展的良好勢頭，房屋售價穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存 量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 4、新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進，舊城改造勢不可擋 為了迎接亞太地區(qū)市長峰會和完成創(chuàng)建國家級山水園林城區(qū)申報工作，全面提升城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城改造建設(shè)偏重的局面，舊城改造比重不斷加大，舊城改造項目遍地開花。二季度全區(qū)在建舊城改造項目 38 個，共完成開發(fā)投資 120655 萬元，占總投資的 78%，在建房屋面積 236 萬，占施工總面積的 80%，其中新開工面積 70 萬，占新開工總 面積的 67%。 目前，渝南佳苑 、融僑半島 團、東海金香庭項目已交房投入使用；融僑半島團、南濱印象、帝景名苑二期、上海城一期 A 區(qū)、崇文小區(qū)一期、今福小區(qū)、富翔花園一期、綠岸今朝 A 區(qū)等項目計劃在 7 月底竣工；國際會議展覽中心、萬凱大廈、天龍廣場二期 正花園二期、貝迪世紀新城一期、興宇花園 E 棟、陽光華庭三期、海棠曉月 龍園、麗景江山、祥和人家、十一中學生公寓、江南麗景、天景雅筑、交院學生宿舍、重郵大學城等項目實施順利；帝景摩爾商業(yè)公園、南坪飯店舊城改造、宏聲假日廣場、陽光 100、東原 世紀濱江、都市經(jīng)典、金桂園 B 區(qū)一期、黃桷小區(qū)、長生客運站改擴建、東風坡片區(qū)、武夷濱江、高山流水、長青湖等項目正在平場或基礎(chǔ)施工；景瑞名江國際城、華聯(lián)五星級酒店、福濱都市、隆鑫國際城、協(xié)信百秀城、世紀風景、五亞文化館、老廠農(nóng)貿(mào)市場、南山靜苑等項目正在辦理前期手續(xù)或拆遷，預計今年下半年全區(qū)的舊城改造項目建設(shè)還將有更大幅度的增長。 5、存在的問題 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度逐漸加大，今年上半年，全區(qū)商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 ，占新開工總面積的 33%，是去年同期的5 倍多，同時其空置面積也相應(yīng)有所增加，共計 ，占空置總面積的 56%，同比增長 91%，其中空置一年以下的新增空置面積 ，增幅巨大。 拆遷安置房短缺，拆遷難度加大，阻礙項目順利進展 目前南岸區(qū)拆遷安置房建設(shè)相對滯后，隨著國家拆遷政策的調(diào)整，許多舊城改造項目因拆遷難度加大，進展受阻，如：武夷濱江、東原世紀濱江、景瑞名江國際城、鼎昌龍騰新居、協(xié)信百秀城等項目因拆遷問題影響，未能如期開工建設(shè)，造成今年上半年，南岸區(qū)新開工住宅面積與去年同期相比下降了 7 個百 分點。為此全區(qū)加大了拆遷安置房的建設(shè)力度，目前已有興茂居、海棠曉月 E 區(qū)、黃桷小區(qū)等 8 個項目 41 萬的安置房投入建設(shè)，相信南岸區(qū)拆遷安置房的短缺問題將在短期內(nèi)得到解決。 項目前期手續(xù)進展緩慢 目前一些項目在實施過程中因建設(shè)手續(xù)繁復，進展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌天池林海等項目因土地權(quán)屬問題遲遲不能動工建設(shè)，而高山流水、帝景摩爾商業(yè)廣場等項目則因為建設(shè)方起點高，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，導致工期延緩。 （三）、江南大學城概念性設(shè)計分析 1、設(shè)計構(gòu)思： 整個概念設(shè)計在設(shè)計宗旨指導下，結(jié)合多個地段的不同特點有針 對性的進行設(shè)計，粗細結(jié)合，條塊結(jié)合、點、線結(jié)合、突出重點；從城市的整體空間形象入手，引入系統(tǒng)規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造屬于全體市民的開敞空間，以開敞空間優(yōu)先（ 統(tǒng)領(lǐng)城市概念，力求對今后的具體城市設(shè)計工作以及城市建設(shè)中具體項目的實施具有一定的指導意義和控制作用。 江南大學城概念規(guī)劃圖 2、項目介紹 本次設(shè)計涉及區(qū)域長達 4 公里，始終貫徹“科技、文化、教育、休閑”為主題，并結(jié)合現(xiàn)狀將全區(qū)域分為三大部分：四公里立交橋入口區(qū)、大學城廣場核心區(qū)、南入口區(qū)。 四公里立交橋入口區(qū) 本區(qū) 域為江南大學城的北入口，同時也是主城區(qū)進入大學城的第一視線，因此項目設(shè)置要突出特點，振奮精神。 立交橋西側(cè)為一個開敞空間 以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，用地面積為 （約 138 畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場、藝術(shù)廣場、展覽草坪、湖面運動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險運動區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進入大學園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東 側(cè)建筑教院 110學 商院 交通設(shè)計院 巴蜀學校 交 通 學 院 本案 群，以及周邊高密度城市建筑群形成強烈對比，更好地達到城市疏密有序、開合自如的風格。 中段為大學城核心區(qū) 江南大學城廣場，用地面積為 （ 626 畝），向北約 700 米為重慶工商大學，向南約 700 米為重慶交通學院；其中規(guī)劃分為：體育運動區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；購物、休閑、娛樂、賓館區(qū)；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；醫(yī)療區(qū)；消防用地等?？偨ㄖ娣e為 68 萬，平均容積率為 立圖書館占地 80 畝，建筑面積 5 萬，為重慶市擬造址項目。本區(qū)域為江南大學城的核心地段，設(shè)計中采用收放有序，高低錯落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中的大學生廣場成為多功能區(qū)的中心。努力將大學生城核心區(qū)建成成才、創(chuàng)業(yè)、服務(wù)、經(jīng)濟中心。 立交橋東側(cè)用地約 （ 72 畝），規(guī)劃為歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)，建筑面積約為 10 萬，其中有歸國人員服務(wù)大廈、辦公樓、實驗樓、內(nèi)核廣場、綠地草坪等；建筑形式采取條式分布，以一幢弧形板式高層統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群，多層建筑形式整齊劃一，有內(nèi)聚、收縮之感，表達出一種對海外留學人員的招喚和觀愛，使其成為海歸派創(chuàng)業(yè)的基地與平臺，為其提供一個優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代方便的辦公環(huán)境，并形成其相互交往與交流的園地。 歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)隔路，南臨現(xiàn)教育學院，規(guī)劃為國際知名科研機構(gòu)總部區(qū)；吸引國際知名科技機構(gòu)，將此做為其在華或在西南地區(qū)的窗口，努力發(fā)展總部經(jīng)濟，并以此拉動大學城區(qū)域的科技進步，提升高校教學品質(zhì)，最近距離的與世界頂尖科技企業(yè)接觸，成為整個大學園區(qū)的科技龍頭。此區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃用地為 （約 117 畝），規(guī)劃形式為硅晶體結(jié)構(gòu)，即形成一個用地面積約 12 萬的單元，可根據(jù)具體進駐情況不斷沿伸、發(fā)展，并在臨道路旁設(shè)置服務(wù)中心，為各大機構(gòu)服務(wù)。本區(qū)和北側(cè)歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術(shù)可以形成一個相對獨立的高級科技 中心。 主題公園、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、總部基地三大板塊，共同組成大學城的北入口，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)造出完美城市空間。 主題公園南側(cè)為規(guī)劃通過的迥龍大廈項目，此地塊還有規(guī)劃通過正在實施的華宇江南楓香庭項目（住宅區(qū)），其間用地規(guī)劃為高級酒店式寫字樓，為總部基地等項目提供充足的配套設(shè)施，并可為其它科技企業(yè)入駐提供便利。 總部基地向南，現(xiàn)為 110 中學用地，其緊臨商學院，為解決工商大學入口狹窄，臨街面過小的矛盾，并整合優(yōu)勢資源，將 110 中學用地并入工商大學用地范圍，將其臨學府大道一側(cè)規(guī)劃為繼續(xù)教育學院，既使其能對外獨立形成入口， 又可擴大工商大學的展示區(qū)域，形成更強烈的教學區(qū)城市形象，從形成和內(nèi)容上加強與區(qū)域文化、經(jīng)濟的互融。 華宇江南楓香庭之南現(xiàn)為南坪電信局，其旁為僑豐實業(yè)，現(xiàn)將統(tǒng)一規(guī)劃為電信科技大樓，并以此做為郵電學院在學府大道上的一個窗口單位，發(fā)揮科技院校的技術(shù)優(yōu)勢，使之與終端用戶有直接接觸，感受到社會的真實需求。建筑形式為高層塔樓，線條流暢，富有高科技建筑韻味。 工商大學對面為規(guī)劃通過的重慶工商大學廣廈工程（用地面積 80畝，建筑面積約為 20萬），建筑形式主要為點式一梯六戶小高層住宅，服務(wù)對象為工商大學教職員工。 工商大學南 側(cè)為重慶交通科研設(shè)計院，利用其沿街堡坎未建設(shè)區(qū)域，規(guī)劃為交通研究中心，沿學府大道布置，建筑為多層，形成突出橫向線條，借此統(tǒng)一后面新建住宅等項目所帶來的紛亂之感，并補充完善學府大道的科研功能。 交通設(shè)計院之南現(xiàn)為開明中學，在南為食品技校，巴蜀中學已入駐開明中學，并將其改造成完全中學兼有小學，規(guī)劃將食品技校合并入巴蜀學校，使其能擁有正規(guī)的 400 米跑道運動場，且可能進一步完善其它配套設(shè)施，對建立一所輻射周邊區(qū)域的國家重點學校，有一定的戰(zhàn)略意義，同時，巴蜀學校的建立，能夠完善學府大道的教育完整性，實現(xiàn)從小學到大學的 全過程教育模式。 北入口區(qū)總體上是以科研、教育為主線，結(jié)合現(xiàn)狀進行規(guī)劃設(shè)計及項目布局，從而使其起到大學城龍頭的作用。 大學城廣場核心區(qū) 本區(qū)域位于學府大道的中間段，用地面積為 60 萬（約 880 畝），規(guī)劃建筑面積約 90 萬，其中主要規(guī)劃項目有：社區(qū)體育運動區(qū)；大學城廣場、購物、休閑、娛樂中心；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；科教成果交易中心及星級酒店區(qū)；交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)；醫(yī)療服務(wù)區(qū)等。 社區(qū)體育運動區(qū) 該區(qū)域面積為 ，規(guī)劃有面向社區(qū)建筑活動的體育館一座，并有網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等設(shè)施，在內(nèi)側(cè)設(shè)計有體育用品專賣店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。本區(qū)域的設(shè)立，填補了學府大道運動設(shè)施的不足，增加了社區(qū)活力和凝聚力，為群眾體育運動發(fā)展社區(qū)文化提供了場所。 購物、休閑、運動中心 用地面積約 ，設(shè)計采用集和式建筑綜合體形式，構(gòu)成 式的體量，總建筑面積約為 20 萬，其中集中了圖書城、電影城、網(wǎng)城、游戲城、飲食城、室內(nèi)運動城、電腦城、商品城等各種功能。本功能的設(shè)置，可以為大學城提供一個服務(wù)中心區(qū)，滿足社區(qū)人員的各種需求，同時活躍了區(qū)域經(jīng)濟，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)及土地增值。 大學城廣場 用 地面積約 ，是一個大型休閑、集會廣場，期中有整片草坪，硬質(zhì)鋪裝地面、噴泉、高科技燈光設(shè)施等，是一個聲、光、電手段齊全、功能分區(qū)完整明晰、空間變化豐富的開敞空間，是整個大學城的聚焦點，為城市提供了一個大型而優(yōu)美的環(huán)境，為周邊學校師生提供一個相互交往，舉辦大型演出，集會的有機空間。 市立圖書館區(qū) 位于大學城廣場西側(cè)，用地面積約 （約 80 畝），建筑面積 5 萬，設(shè)計為園林式建筑，分為前部園林綠化區(qū)，中間建筑及內(nèi)院區(qū)，以及后部住宅區(qū)三部分，使其既和大學生廣場相融合，又獨成體系。圖書館選址于此，將進 一步增加學府大道的文化氣息，并使圖書館自身能更好地服務(wù)于社區(qū)服務(wù)于城市。 高級住宅區(qū) 位于圖書館之南，用地面積約 （約 100 畝），規(guī)劃建筑面積 18 萬，是一個以小高層及高層住宅為主的居住小區(qū)，成弧線型圍合式布局，綠化面積集中，并配套幼兒園等設(shè)施，服務(wù)對象主要以科技、教育工作者為主，可以聚集人氣，尺快帶動大學城廣場建設(shè)、實施。 科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū) 該區(qū)域用地面積約 （約 115 畝），規(guī)劃建筑面積 25 萬，規(guī)劃將該地段分為前后兩部分，前半部分為服務(wù)中心，高層辦公樓，主要為大學城的各辦公機構(gòu) ，以及世界各地的科研、教育機構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會、洽談會、酒會等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個人提供優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，建筑形式采用生態(tài)建筑形式。屋頂斜向街道，全部綠化，高層建筑可以欣賞整個綠色屋面。 科技成果交易中心及星級酒店 用地面積約 4 萬（約 60 畝），建筑面積約 6 萬，該中心為一拱形大空間建筑，可舉行大規(guī)模的科技成果交易會，為周邊高校及科研企業(yè)提供一個技術(shù)轉(zhuǎn)化的平臺，使科技成果盡快的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，并使高校能更好的面對市場，把握社會需求，使教學更有 針對性和時效性，使高校更好的為社會服務(wù)。星級酒店為交易中心的配套建筑，提供住宿、短期辦公、服務(wù)等功能。 交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū) 用地面積約 （約 125 畝），建筑面積約 10 萬，建筑形式為多層，其中既有大型集中的交通技術(shù)展示中心，又有小型的成組的研發(fā)基地。該區(qū)豐富了城市形象，為交通學院、交通科研設(shè)計院等單位提供了向社會展示的平臺，同時加強和完善了學府大道的科研氛圍。 醫(yī)療服務(wù)區(qū) 在原重醫(yī)附二院基礎(chǔ)上，進一步完備功能，整合立面形象，規(guī)劃使其成為大學城服務(wù)的“三甲”醫(yī)院，同時滿足各高校師生就診保健 的需要，減少學校辦社會的壓力。 大學城廣場核心區(qū)北臨工商大學，南臨交通學院，位置優(yōu)越而適中，規(guī)劃上采取中心低，四周高的內(nèi)向型設(shè)計手法，以廣場為核心，通過周邊多層建筑，再延伸至高層建筑，形成視覺連續(xù)性，減小高層建筑的壓迫、緊逼感，使廣場更舒適而建筑更挺拔，同時學府大道兩側(cè)又向東西方空間延伸，使學府大道空間開闊。整段設(shè)計收放有序，高低錯落，注重城市街景，講究軸線布局，功能分區(qū)明確而互動，是一組有機而嶄新的城市群雕。 大學城南入口區(qū) 本區(qū)域北從交通學院教學區(qū)北側(cè)開始，南至南岸區(qū)與巴南區(qū)交界處，主要規(guī)劃項目有： 交通學院教學、住宅區(qū)；科技辦公寫字樓區(qū)；社區(qū)學院及網(wǎng)絡(luò)教育學院區(qū)；南入口廣場區(qū)。 交通學院教學、住宅區(qū)：該區(qū)域包括現(xiàn)重慶教育學院辦公、教學區(qū)、教師住宅區(qū)、運動區(qū)以及規(guī)劃通過的學府 69 號住宅區(qū)等。 科技辦公寫字樓區(qū)：該區(qū)域用地面積 5 萬（約 75 畝），建筑面積 15 萬，由五幢花瓣形高層建筑及裙房組成，成為巴南方向進入大學城的標志性建筑群，形成建筑組景，統(tǒng)一交通學院住宅區(qū)及周邊建筑，形成良好的城市街景。建筑功能主要是為科技辦公樓，提供科技企業(yè)辦公之用。 社區(qū)學院及網(wǎng)絡(luò)教育學院用地面積 （約 83 畝），采取院 落式布局，教學樓之間形成三面圍合式院落，并有連廊相連。該區(qū)域可為社區(qū)教育及網(wǎng)絡(luò)遠程教育的發(fā)展提供場所，補充學府大道的教育功能，進一步達到教育服務(wù)與社會的目的。 南入口廣場 用地面積 1 萬（約 15 畝），本廣場為巴南區(qū)方向入口，即大學城的南大門，利用學府大道兩側(cè)形成廣場，跨道路形成拉索式拱門形式，拱門離地面約 20 米，越過輕軌且留有足夠的空間，布置噴泉、綠化等設(shè)施，形成以入口標志為主景的入口廣場區(qū)。 南入口區(qū)原有交通學院臨街面長，預留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問 題，同時補充了社區(qū)教育及科技企業(yè)辦公等問題。 三、南岸區(qū)參考項目分析 （一）、開發(fā)商背景與總體規(guī)劃 表一： 競比項目 競比子項 美堤雅城 駿逸天下 武夷濱江 競地溯源居 開發(fā)背景 開 發(fā) 商 重慶金匯置業(yè)有限公司 重慶隆鑫地產(chǎn) 重慶武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶競地實業(yè)有限公司 建筑設(shè)計 澳洲 程設(shè)計顧問公司 香港華藝設(shè)計顧問（深圳）有限公司 西安建筑科技大學建筑設(shè)計院 ;加拿大顧問國際有限公司 澳洲 慶市設(shè)計院 調(diào)查簡要說明 : 1、 調(diào)查范圍：南岸區(qū)重點參考樓盤 2、 覆蓋的行政區(qū)： 南岸區(qū) 3、 樓盤選定江景競爭樓盤：美堤雅城、駿逸天下、武夷濱江、競地溯源居、回龍灣、南嶺雅舍、高山流水、天池林海、綠洲龍城、融僑半島、海棠曉月怡景 天域、陽光華庭、中天陽光美地、學府大道 69 號、華宇江南楓庭。 （共 15 個） 4、 調(diào)查方法：現(xiàn)場查勘、觀察，電話咨詢，相關(guān)從業(yè)者交流，報刊與網(wǎng)絡(luò)資料整理。 調(diào)查重點： i. 開發(fā)背景 總體規(guī)劃 景觀、產(chǎn)品 去化分析、目標客戶群 景觀設(shè)計 香港貝爾高林 香港怡境事務(wù)所 物業(yè)管理 重慶泓山物業(yè)管理有限公司 深圳中海物業(yè)管理有限公司（顧問單位） 未定 深圳金地物業(yè)管理公司（顧問單位） 項目地址 南岸經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 南岸經(jīng)開區(qū)丹龍路 26號 南岸區(qū)南濱路 南岸區(qū)南城大道南湖路 總體規(guī)劃 用地面積 600300 57100 206103 99542 總建面積 90 萬 36 萬 115666 住宅面積 70 余萬 168446 27 萬（住宅、公寓） 107263 （一期） 商業(yè)面積 10 萬 （南濱路 3 萬、社區(qū) 5859 （一期） 配套面積 10 萬 2438（含會所、幼兒園） 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、花園洋房 點式高層、小高層 多層、小高層、高層 多層（ 3+1、 4+1） 總 戶 數(shù) 4000 戶 1234 戶 732 戶（一期） 停 車 位 1700 個（ 1、 2 期） 645 個 約 1500 個 430 個（一期） 容 積 率 期） 綠 化 率 35% 50%（一期） 表二： 競比項目 競 比子項 回龍灣 南嶺雅舍 高山流水 天池林海 開發(fā)背景 開 發(fā) 商 重慶市重點工程建設(shè)拆遷開發(fā)公司 /重慶鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司 重慶優(yōu)雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶宏聲遠景（集團）有限公司 重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計 重慶大學建筑設(shè)計研究院 澳大利亞柏濤（墨爾本）亞洲控股有限公司 深圳大學建筑設(shè)計研究院 景觀設(shè)計 重慶富幫園林綠化工程有限公司 泛亞國際景觀有限公司 北京士人景觀規(guī)劃設(shè)計研究所 物業(yè)管理 錦繡山莊物業(yè)管理公司 同景物業(yè)管理有限公司 項目地址 南岸四公里至五公里之間 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)崇文路 157 號 南山一棵樹觀景臺向前 500 米 南岸黃桷椏鎮(zhèn)南山路 97 號 總體規(guī)劃 用地面積 77560 1005 畝 360 畝 總建面積 50 萬 12 萬 住宅面積 商業(yè)面積 5000 （一期） 3 萬 風情商業(yè)街（面積未定） 配套面積 產(chǎn)品形態(tài) 小高層為主、高層為輔 獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅、花園洋房 濱水商業(yè)街（一期） 聯(lián)排別墅、疊加別墅 總 戶 數(shù) 3647 戶 134 戶（一期） 647 戶 400 戶（一期） 停 車 位 1860 個 配有私家車庫，室外車庫未定 800 個 均配有私家車庫，室外車庫未定 容 積 率 化 率 51% 50% 40% 表三： 競比項目 競比子項 綠洲龍城 融僑半島 海棠曉月 陽光華庭 開發(fā)背景 開 發(fā) 商 重慶能輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 融僑長江（重慶）房地產(chǎn) 重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶洋世達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 重慶儀表建筑設(shè)計研究院 機械工業(yè)第三 設(shè)計研究院 中國建筑技術(shù)研究院 機械工業(yè)第三設(shè)計研究院 機械工業(yè)部第三設(shè)計院 景觀設(shè)計 重慶源福年豐園林工程有限公司 貝爾高林香港有限公司 不詳 綠茵景園工程有限公司 物業(yè)管理 待定 重慶融僑錦江物業(yè)管理公司 重慶曉月物業(yè)管理公司 洋世達物業(yè)管理公司 項目地址 南岸四公里正街 323 號（教育學院正對面） 重慶南岸區(qū)銅元局 南岸區(qū)南坪東路海棠溪 南坪東路福利社 總體規(guī)劃 用地面積 32260 3000 畝 500 畝 480 畝 總建面積 93550 350 萬（開發(fā)期為 8 年） 80 萬 95 萬 住宅面積 商業(yè)面積 7500 產(chǎn)品形態(tài) 高層、小高層、多層、 多層、小高層、高層 多層、小高層、高層、 高層、小高層、多層和別墅 總 戶 數(shù) 一期規(guī)劃戶數(shù) 168 2 萬左右 3000 一二三期 2000 戶 停 車 位 305 2 萬個 1700 容 積 率 綠 化 率 45 50% 表四： 競比項目 競比子項 中天陽光美地 學府大道 69 號 江南華宇楓庭 開發(fā)背景 開 發(fā) 商 重慶商社 (集團 )中天物業(yè)發(fā)展有限公司 重慶江南大學城置業(yè)有限公司 重慶天景置業(yè)有限公司 華宇物業(yè)（集團）有限公司 建筑設(shè)計 美國和光空間 (國際 )規(guī)劃與設(shè)計顧問有限公司 澳洲 香港怡經(jīng)師設(shè)計事物所 香港陳世民建筑師事物所 景觀設(shè)計 香港 博奧頓景觀設(shè)計公司 物業(yè)管理 重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司 深圳金地物業(yè)管理有限公司 華宇物業(yè)管理有限公司 項目地址 南岸區(qū)四公里南湖路 南岸學府大道重慶交院 南坪四公里 110 中學對面 總體規(guī)劃 用地面積 150 畝 1000 畝 33 畝 總建面積 15 多萬 多 10 萬 住宅面積 約 13 萬 商業(yè)面積 約 3 萬 1500 配套面積 不詳 不詳 不詳 產(chǎn)品形態(tài) 3+1、 4 層、 4+1、 6 層的多層觀景花園洋房 小高層、多層、花園洋房 高層 總 戶 數(shù) 866 戶 1467 860 戶 停 車 位 500 多個 625 容 積 率 化 率 30% 不詳 小結(jié)： 1. 隨著重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在良好的經(jīng)濟環(huán)境、政策前提條件下，國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)紛紛 涌入我市，幾乎占據(jù)了市場的半壁江山，他們豐富、超前的開發(fā)理念，為重慶樓市以及區(qū)域市場注如了新鮮的血液，同時起到了很好的推動，也加劇了重慶樓市的競爭； 2. 較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地，大盤層出不窮，南岸區(qū)的大盤時代已經(jīng)悄然來臨； 3. 南岸區(qū)房地產(chǎn)熱點主要分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學府大道三大區(qū)域； 4. 在激烈的市場競爭下，好的產(chǎn)品是基本條件，各案都不惜重金聘請國內(nèi)外知名建筑、景觀、物管企業(yè)精心打造項目； 5. 從個案整體情況看，社區(qū)建筑形態(tài)多采用復合式，以多層（含花園洋房）、小高層、高層為社區(qū)主要建筑形態(tài)，容積率普遍在 下，綠化率多在 40%以上； (二 )、景觀 表一： 競比項目 競比子項 美堤雅城 駿逸天下 武夷濱江 競地溯源居 景觀 外部景觀 項目位于長江江岸線第一排，面迎和江壯觀的回水沱，北靠無名山，使整個地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點，視野開闊，并修建有 800 米的 景 觀 濱 江 走廊。 長江灣景對岸為九龍坡碼頭，江面開闊，遠處青山層巒疊翠。南山山脈草木蔥郁，生態(tài)景觀風景怡人。絕大部分的房屋能夠直面江景； 80000浩瀚主題公園 依山面江，有著良好的山景、江景、城市景觀（渝中半島）資源。 少部分南山山景 景觀設(shè)計 貫穿小 區(qū) 東 西向，全長 1200 米的 中 軸 水 景 大道；小區(qū)中心設(shè)面積超過 2 萬的集中綠化，中心綠地隨地形逐級抬升，形成了一個跌宕起伏、層次豐富的綠色景觀； 靠山頂規(guī)劃有大型自然主題公園；在各組團內(nèi)部園林景觀規(guī)劃上，充分考慮 各 地 塊 的 狀況，進行因地制宜的園林建設(shè)。 以江景、生態(tài)公園、超大中庭形成三重立體景觀。 遵循原有坡地地貌特征，項目以不同組團構(gòu)成坡地生態(tài)鏈街區(qū)，充 分 利 用 背 后200 森林公園，打造社區(qū)自家后花園，社區(qū)以主題公園、中庭景觀、原生瀑布形成有機的景觀體系。 社區(qū)以較高綠化率來彌補外部景觀的不足，住宅平面環(huán)繞中心園景 帶，以中庭花園及水景、游泳池 實 現(xiàn) 戶 戶 觀景。 表二： 競比項目 競比子項 回龍灣 南嶺雅舍 高山流水 天池林海 景觀 外部景觀 東望長江，西聽長江，城市繁華與自然山水相依相戀。 項目建于風景秀麗的南山深林地帶，原始植被茂盛，山地風情濃郁。 項目背倚南山、明月山脈，俯瞰連綿碧峰，靜臥在青山綠水之中，北望文峰寶塔，與涂山古寺遙遙相對，四周林木森森、郁郁蔥蔥，環(huán)境清幽雅靜，空氣自然清新，放眼望去，山林秀美風景盡收眼底， 項目坐落于南山林海之巔， 觀山城夜景，江景，山景視野了無遮攔，盡享廣闊美景。 景觀設(shè)計 “綠色、陽光、水”是本住區(qū)環(huán)境設(shè)計的主題。根據(jù)場地特點，通過東入口廣場、商業(yè)步行街、觀景臺、中央景觀帶、會所、后湖、西入口等功能區(qū)構(gòu)成橫貫東西的視覺走廊。豎向設(shè)計結(jié)合原始地形，以臺地結(jié)合自然地形滿足總體布局及功能要求。 項目依據(jù)山地景觀、園林景觀、庭院景觀，鑒借世界頂級別墅景觀規(guī)劃，原生標準，自然落成。 依仗 90 畝天然涂山湖，環(huán)湖而建， 5000的大型綠地廣場正對上山的路口；涂山湖公園緊鄰黃桷埡文化廣場；從東部山頂造七條水系引入小區(qū)，匯聚涂山湖之中；人工內(nèi)湖貫穿南北，沿岸的木棧道盡顯水岸風情；各個組團利用大 量植載進行圍隔，分別享有獨自的景觀資源；在組團交叉地帶，沿小區(qū)主干道的區(qū)域，打造精品主題雕塑或水景。在造景的同時，盡力保護山地原有植被，保持鄉(xiāng)野的原汁原味。 利用區(qū)內(nèi)良好的天然植被的優(yōu)勢及大面積天池水景，在自然的基礎(chǔ)上合理利用與開發(fā)，在社區(qū)內(nèi)部形成由建筑景觀、自然環(huán)境景觀、人工環(huán)境景觀共同構(gòu)成的多層次、多主題的生態(tài)空間，最終達到“一處地四季景”即人與自然和諧共存的生態(tài)關(guān)系。 表三： 競比項目 競比子項 綠洲龍城 融僑半島 海棠曉月 陽光華庭 景觀 外部景觀 該案除了自己中庭景觀外 ,景觀資源較為缺乏 , 面向長江，背依騎龍山脊，溝谷縱橫，水源豐沛，草木蒼翠，山巒起伏，山形水態(tài)美不勝收，人文生態(tài)資源得天獨厚，充分展現(xiàn)了重慶的地理和精神特征。奔流的長江此形成了一個碩大的拱型轉(zhuǎn)彎，江面由此開闊，呈現(xiàn)出半島氣質(zhì)。三面臨江，沿江長達 里。 海棠曉月東接海棠溪公園，南靠南山風景區(qū)。擁有 眾 多 人 文 景觀，西接市青少年 科 普 活 動 中心，各項游樂設(shè)施應(yīng)有盡有， 江景和渝中半島成為主要對景 江景和渝中半島成為主要對景，與黃葛晚渡等景觀為鄰 臨江面寬約 350米。 景觀設(shè)計 尊重原生地貌 ,順應(yīng)自然地勢高差 ,鑄就雙從立體綠化空 間 態(tài)中庭花園 ,經(jīng)典九龍瀑布 ,批、噴珠濺玉 , 以水為媒的設(shè)計思路，由貝爾高林、歐博等國際頂級景觀公司傾力設(shè)計，瀑布、小溪、河谷、噴泉都采用了活水處理，歡騰中體現(xiàn)生命的活力?！坝H水岸線”在臨江一側(cè)，臺地之上，建筑層次分明，富有韻律。“池水”小區(qū)中央有一潭碧藍，魚兒在嬉戲，觀水、觀魚都是生命 中 難 得 的 閑適?！靶∠毙^(qū)中一路上有小溪流過?！捌俨肌彪S地 形 的 高 低 錯落，瀑布激流飛濺。 形成了既各自獨立又相互聯(lián)系的四個小區(qū)，其間有數(shù)個中心綠化廣場。僅 A 區(qū)綠化面積就有 5 萬多，設(shè)置有 2萬多的中心綠化廣場， 其建筑利用原有的高低錯 落 的 地 形 地貌，噴泉、瀑布與回廊小軒、水榭 樓 臺 精 妙 結(jié)合。巴渝四景“黃桷晚渡” ,“龍門浩月” ,“海棠煙雨” ,“字水宵燈”散 布 于 中 庭 廣場。 還在每棟住宅樓入口附近設(shè)置 室 外 綠 化 空間，豐富了居民的生活環(huán)境。 江南園林風格，以綠草紅花勾勒出春色盎然，區(qū)內(nèi)設(shè)有大型露天游泳池，結(jié)合項目地勢在人行道一 旁 做 疊 泉 設(shè)計。 表四： 競比項目 競比子項 中天陽光美地 學府大道 69 號 江南華宇楓庭 景觀 外部景觀 基本無外部景觀 綿起伏的南山山脈的原始生態(tài)環(huán)抱了整個社區(qū)，在地塊中部可觀交通學院內(nèi)部 項目 位于主干道旁、周邊處于待建、在建項目較多，所以無什么景觀而言，但是在部分中高樓層可以看到南山山脈、與部分江景。 景觀設(shè)計 利用基地、西面及南面均臨城市主干道的優(yōu)勢，營造獨特的商業(yè)街道景觀，利用基地原有山地地形，于地勢較低處設(shè)立大型水體，以大面積湖面作為主體景觀，各組團設(shè)置中庭花園。 小區(qū)景觀采用現(xiàn)代園林設(shè)計風格，精心設(shè)計的綠地系統(tǒng)有機地組織起原生山林環(huán)境及小區(qū)人工環(huán)境，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，在喬木枝葉掩映下，獨特的坡地園林景觀 便渾然天成。 小結(jié) 1. 依據(jù)南岸區(qū)項目地理地貌的特征，景觀資源特別豐富，一部分樓盤借助豐富的江景資源展開話題，另一部分項目則憑借南山著名的原始生態(tài)環(huán)境依山造勢。 2. 幾乎所有的項目在規(guī)劃內(nèi)部以及組團景觀時，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、山水資源的原則，有效利用地塊高差，并通過經(jīng)驗豐富的景觀規(guī)劃機構(gòu)將各項自身資源最大化，如綠洲龍城、 融橋半島、 海棠曉月、普遍都利用地勢高低鑄就人工瀑布，而 美堤雅城、中天陽光美地通過打造大面積人工湖得體現(xiàn)。各案在小區(qū)園林小品的塑造也各有特色。 (三 )、產(chǎn)品設(shè)計 表一： 競比項目 競比子項 美堤雅城 駿逸天下 武夷濱江 競地溯源居 產(chǎn)品設(shè)計 規(guī)劃 /建筑特色 項目引入國際先進的“ 發(fā)理念和規(guī)劃運作模式，以金棕櫚、格萊美、常青藤、亞馬遜等四個小組團組成田字形。項目是典型的小高層住宅（ 1、 2期），樓與樓間距大，保證了小區(qū)具有開闊視野和良好的通風采光。其板式與點式結(jié)合及一梯兩戶使小區(qū)樓房基本上能觀江望中庭，景觀性極好。期建筑設(shè)計被稱為“臨江琴鍵”式藝術(shù)建筑。 設(shè)計采用點式蝶式圍合式建筑，兩梯 4 戶和6 戶的布局，四分之三的建筑能夠看到長江，后排充分利用中庭景觀，前排充分利用江景及公園景觀。建筑設(shè)計采用簡約式建筑風格，簡潔的造型、明快的線條將整體空間利用率釋放到最大。 產(chǎn)品總體定位：重慶首座城市江景 &坡地生態(tài)鏈街區(qū)； 盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征； 整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡 可能地體驗自然山水風貌； 建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作 一 輪 徹 底 的 挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風格表現(xiàn)； 景觀資源指導社區(qū)定位； 注 重 生 態(tài) 鏈 的 應(yīng)用； 項目由 8 棟 3+1型、 28 棟 4+1 型共 86 棟北歐現(xiàn)代風格的低層建筑，分 成一個東西序列、兩個南北序列，自北向南，井然有序地分布在一處與南山山體脈絡(luò)相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。 為了避免小區(qū)的視覺壓抑感，所有住宅均以橫排排列，天際線自然而開闊，使視覺能夠充分延伸。各排連體住宅則相對前后錯開，突破純直線的鋪排，在整齊的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出極具視覺美的秩序感和層次感。 建筑立面 一期建筑底部幾層以咖啡色構(gòu)畫，以大面積米黃色為主色調(diào)，搭配少許純白色，二期以朱紅色、桔黃色、淺黃色、白色搭配，巧妙的色彩結(jié)合使整體給人以現(xiàn)代、簡潔、時尚的視覺沖擊。 整個墻面以淺色調(diào)為主，大面積湖藍玻璃。 未 定（建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風格表現(xiàn)，體現(xiàn)現(xiàn)代、簡潔、時尚、生動、大氣的質(zhì)素） 整體以咖啡色搭配米黃色為主色調(diào)，給人以沉穩(wěn)、莊重、大氣、個性十足的感覺； 戶型設(shè)計 設(shè)計亮點 戶型多樣化，從76 多種戶型，戶型較為方正，多設(shè)有大面積景觀陽臺，戶型面積與景觀成正比，在景觀較為優(yōu)躍的臨江面配置大戶型板式景觀房，反之，在景觀相對較差的區(qū)域設(shè)計較為實用的二房及小三房。