To 地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐 2008 12 13勇 1 企業(yè)、行業(yè)環(huán)境與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 經(jīng)濟(jì)環(huán)境與項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略與運(yùn)營(yíng)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略選擇 構(gòu)架高效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系 啟動(dòng)管理 土地定位 需求分析 項(xiàng)目范圍說(shuō)明書 計(jì)劃管理 計(jì)劃層次 計(jì)劃編制 項(xiàng)目范圍說(shuō)明書 計(jì)劃實(shí)施管理 目收尾管理 2 業(yè)、行業(yè)環(huán)境與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 3 企業(yè)能夠基業(yè)常青嗎？ 據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界 500強(qiáng)的企業(yè)平均壽命是 40歲，美國(guó)中小企業(yè)的平均壽命約 5歲，而我國(guó)大企業(yè)的平均壽命約 小企業(yè)的平均壽命約 一國(guó)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)取決于該國(guó)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵是企業(yè)成長(zhǎng)問題。 4 項(xiàng)目管理的環(huán)境 企業(yè) 項(xiàng)目管理 內(nèi)部環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 外部環(huán)境 技術(shù)發(fā)展 社會(huì)文化 經(jīng)濟(jì)狀況 法律法規(guī) 企業(yè)文化 組織戰(zhàn)略 組 織 技術(shù) /方法 國(guó)際市場(chǎng) 地區(qū)市場(chǎng) 潛在需求 當(dāng)前需求 國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 5 人均 300040008000- 800發(fā)展階段 啟動(dòng)期 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展期 人均 美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 年，中國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（）達(dá)到美元 6 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4停滯 5穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 7 最流行的運(yùn)動(dòng)：冬泳 8 信息溝通 企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵因素 組織 人員 資源 企業(yè) 企業(yè)文化 9 如何做？松下幸之助的觀點(diǎn)也適用于您 公司整體的績(jī)效 一分技術(shù) 三分財(cái)務(wù) 六分管理 帶來(lái)直接效益的 10 房地產(chǎn)企業(yè)可承受的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)整個(gè)業(yè)務(wù) 11 12 房地產(chǎn)投資波動(dòng)周期 低迷 正常 過(guò)熱 飽和 滯漲 低迷 正常 正常 一個(gè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)周期通常為 8 10年 13 新時(shí)代經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)移新的角色定位 市場(chǎng)營(yíng)銷 企業(yè)營(yíng)消 由住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商 14 房地產(chǎn)企業(yè)的成功指標(biāo) 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 高素質(zhì)的隊(duì)伍 高效率的產(chǎn)品開發(fā) 高質(zhì)量的管理體系 高效果的運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 高度的顧客滿意和忠誠(chéng) 高收入 /高利潤(rùn) 高投資回報(bào) 提高員工勞動(dòng)生產(chǎn)力 財(cái)務(wù)方面 顧客方面 內(nèi)部營(yíng)運(yùn)方面 學(xué)習(xí)成長(zhǎng)方面 15 地產(chǎn)項(xiàng)目管理策略與運(yùn)營(yíng)體系 16 項(xiàng)目管理目標(biāo) 17 18 19 新上市商品房項(xiàng)目銷售失敗的 10大原因 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的滿意度不夠（ 25%） 市場(chǎng)定位模糊，賣點(diǎn)不明確（ 20%） 價(jià)格過(guò)高，無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡（ 10%） 入市時(shí)機(jī)不正確（ 7%） 項(xiàng)目知名度不夠（ 8%） 項(xiàng)目的銷售管理、控制不合理（ 12%） 項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢（ 3%） 開發(fā)商信譽(yù)不好（ 3%） 促銷活動(dòng)不合適（ 5%） 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意愿（ 7%） 20 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理常見問題（一） 項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善，計(jì)劃、目標(biāo)意識(shí)不強(qiáng) 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多 ,工期、預(yù)算失控 項(xiàng)目分包、總包商、其他干系人及其合同管理不可控 多項(xiàng)目資源沖突 項(xiàng)目組織構(gòu)架和項(xiàng)目管理模式不協(xié)調(diào) 21 合格的項(xiàng)目經(jīng)理很少 缺乏有效的項(xiàng)目信息管理平臺(tái) 項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)大權(quán)小利小的現(xiàn)象比較普遍。 項(xiàng)目各階段之間信息真空現(xiàn)象嚴(yán)重。 項(xiàng)目管理中經(jīng)常出現(xiàn)缺位、越位、錯(cuò)位的現(xiàn)象 項(xiàng)目管理常見問題（二） 22 23 存在的項(xiàng)目管理 24 項(xiàng)目管理名言 “ 項(xiàng)目管理就是要集中注意力在缺乏權(quán)威、目標(biāo)受多方制約、行為規(guī)則定義不清的環(huán)境中完成工作。 ” 來(lái)源： J 25 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，其運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全方位和全過(guò)程的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 根據(jù)角色不同可以分為： 開發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目管理 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理 咨詢監(jiān)理單位工程咨詢項(xiàng)目管理 施工單位施工項(xiàng)目管理 (總包、分包 ) 物業(yè)公司后期物業(yè)管理 26 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)體系 項(xiàng)目前期策劃 項(xiàng)目組織系統(tǒng) 項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng) 項(xiàng)目控制系統(tǒng) 組織協(xié)調(diào)與 目營(yíng)銷管理系統(tǒng) 項(xiàng)目后管理系統(tǒng) 項(xiàng)目管理系統(tǒng) 27 房地產(chǎn)管理發(fā)展的 5個(gè)典型階段 80沒有實(shí)現(xiàn) 規(guī)范化運(yùn)作 創(chuàng)業(yè)期 成長(zhǎng)期 成熟期 發(fā)展階段 衰退期 手工作坊 粗放式 規(guī)范化 精細(xì)化 精益化 沒有流程 建立流程 完善流程 優(yōu)化流程 20 60 20 0 80房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段 90房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)有效的績(jī)效管理 管理的一致性 管理的有效性 管理的高效性 管理無(wú)序性依據(jù)感覺 和個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 企業(yè)的平均壽命為 7年，中國(guó)企業(yè)為 2年，房地產(chǎn)企業(yè)的壽命？ 28 組織的管理一定需要進(jìn)入精益化管理階段，而規(guī)范化是實(shí)現(xiàn)精益化管理的必由之路 創(chuàng)業(yè)期 成長(zhǎng)期 成熟期 發(fā)展階段 衰退期 手工作坊 粗放式 規(guī)范化 精細(xì)化 精益化 沒有流程 建立流程 完善流程 優(yōu)化流程 20 60 20 0 通過(guò)流程管理才能實(shí)現(xiàn)：有責(zé) 有序 有效 高效 房地產(chǎn)管理上最明顯也是最根本的差異在于流程管理的差異 管理的一致性（規(guī)則化管理） 管理無(wú)序性依據(jù)感覺和個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 管理的有效性 （數(shù)字化管理） 管理的高效性（協(xié)同管理） 29 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo) 戰(zhàn)略 項(xiàng)目 目標(biāo) M 30 創(chuàng)新是 附加值 市場(chǎng)、品牌 R&D 分包管理 市場(chǎng)渠道 31 項(xiàng)目管理的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)： 程組 知識(shí)域 項(xiàng)目管理過(guò)程 32 企業(yè)的項(xiàng)目管理流程 M 33 房地產(chǎn)一級(jí)流程結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶管理 采購(gòu)管理 戰(zhàn)略與組織管理流程 預(yù)算與資金管理流程 人力資源管理流程 信息管理流程 資產(chǎn)管理流程 組織目標(biāo) 34 說(shuō)明及圖例： 一 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。 二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 房地產(chǎn)流程識(shí)別首先基于增值鏈模型（ 7個(gè)主要階段 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 客戶關(guān)系管理階段 拓展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品 、 市場(chǎng)及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策劃 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 、 項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成本 估算 測(cè)算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價(jià) 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客服 報(bào)建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 簽訂土地使用合同 設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建 、 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 、 基礎(chǔ)提前開工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始登記 合同備案 、按揭辦理 工 程施工配合 設(shè)計(jì)配合 銷售配合 采購(gòu)管理 35 地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)管理 36 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù)決策準(zhǔn)則 健康狀況與 績(jī)效評(píng)估 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目組合管理 項(xiàng)目群管理 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目組合管理 業(yè)務(wù) 立項(xiàng)，評(píng)審，可以調(diào)整， 37 項(xiàng)目投資模擬模型 早期的項(xiàng)目可行性決策決定了項(xiàng)目 60 70%的收益和成本 38 地產(chǎn)項(xiàng)目 關(guān)鍵的成功環(huán)節(jié) 39 項(xiàng)目選擇的因素（一）：企業(yè)定位 企業(yè)成功的關(guān)鍵 定位不是你要對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品要做的事情，而是你對(duì)預(yù)期客戶要做的事情。也就是你要在預(yù)期客戶的頭腦里給產(chǎn)品定位。 品牌定位企業(yè) 40 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的關(guān)鍵要素 產(chǎn)品定位 土地位置固定，關(guān)鍵在于破解其價(jià)值密碼 客戶群密碼：市場(chǎng)細(xì)分 總價(jià)密碼：戶型面積戶型設(shè)計(jì) （小盤另類、定位少數(shù)，大盤要包容、大氣） 成本定位 風(fēng)險(xiǎn)成本： 1/3放心， 2/3知利潤(rùn)， 3/4知現(xiàn)金與實(shí)物 時(shí)間成本：拆遷時(shí)間，開發(fā)周期 管理成本：規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化和集團(tuán)化 擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，發(fā)揮在材料采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷方面的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化 提高專業(yè)水準(zhǔn)，做出精品，提高房屋的性價(jià)比，這樣才能增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力 建筑成本 41 市場(chǎng)條件和自身能力的耦合 市場(chǎng)環(huán)境與定位 高檔房和廉價(jià)房 實(shí)現(xiàn)銷售的快慢 企業(yè)實(shí)力與開發(fā)戰(zhàn)略 北京貢院 6號(hào)、觀瀾湖高爾夫物業(yè) 定位是市場(chǎng)條件與企業(yè)能力的耦合 42 區(qū)域形象和項(xiàng)目的定位 項(xiàng)目能夠擺脫區(qū)域形象約束嗎？ 上海陸家嘴 北京望京 規(guī)模開發(fā)還是小項(xiàng)目 市場(chǎng)領(lǐng)先者 /跟隨者 /利基者（ 的定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位中的特殊性（地段的限制及突破、人以群分等） 43 顧客 市場(chǎng)信息、當(dāng)前和將來(lái)的主要顧客的需求信息 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？他們的技術(shù)？現(xiàn)在和將來(lái)與公司有什么競(jìng)爭(zhēng)？他們哪些因素可能吸引顧客？ 公司 公司具有優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，能夠改進(jìn)并鞏固競(jìng)爭(zhēng)地位的領(lǐng)域。為此應(yīng)調(diào)整的能力，包括技術(shù)能力、制造能力和營(yíng)銷能力 44 客戶需求的分析 客戶定位 一明確住宅樓盤是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶開發(fā) 需求定型 一研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容 項(xiàng)目定板 一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比較 45 支付能力 生命周期 12 中 高 常年工作流動(dòng)人士 首次置業(yè) 單人工作丁克家庭 有嬰兒的夫婦 單親家庭 富足成熟家庭 空巢家庭 活躍老年人住宅 成熟家庭 雙人工作丁克家庭 大齡單身貴族 命周期需求 +支付能力 46 不同客戶的分布 47 跨越 4% of of 4% 6% 48 客戶的識(shí)別 49 購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力分析 遷 結(jié)婚 改善居住 投資 其他 城市化進(jìn)程 50 明示與隱含需求 項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于挖掘客戶隱含的需求 并把隱含的需求轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目產(chǎn)品的功能 要使用 51 奮質(zhì)量 (驚喜 高 %意料地好以及意外項(xiàng) ) f 性能質(zhì)量 (屬性 顧客滿意度的產(chǎn)品塊和有些高的%基本質(zhì)量 （ 制因素） 到程度 x y 52 By in be 合以下評(píng)估表中的兩種答案，就可以對(duì)產(chǎn)品特征進(jìn)行分類了 1 . L i . M u b e 3 . N e u t r a l 4 . L i v e w i t h 5 . D i sl i L i A A A M u b e R I I I N e u t r a l R I I I L i v e w i t h R I I I D i sl i R R R QD y s f u n c t i o n a l ( n e g a t i v e ) q u e s t i o nC u st o m e rR e q u i r e m e n t sF u n c t i o n a l ( p o s i t i v e ) q u e s t i o A: 吸引力的（驚喜和喜悅） O: M: 須（基本質(zhì)量） Q: R: I: 53 價(jià)值鏈的延伸 企業(yè)的產(chǎn)品 為客戶 創(chuàng)造價(jià)值 客戶的客戶 直接需求 間接需求 未來(lái)需求 54 美國(guó)房地產(chǎn)知名企業(yè) 客戶的全過(guò)程參與 獨(dú)特的 7步客戶服務(wù)程序 (創(chuàng)始人比爾 1:舉行開工前見面會(huì) ,向購(gòu)房者介紹建造團(tuán)隊(duì) ,說(shuō)明建造過(guò)程 2:施工期間客戶到施工現(xiàn)場(chǎng)檢查房屋框架結(jié)構(gòu) 3:交付前按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量檢查 4:交付前帶領(lǐng)購(gòu)房者熟悉了解房屋每個(gè)部分細(xì)節(jié)和功能 5:交房后 30天跟蹤服務(wù) ,檢查和維修 ,開具工作清單 6:3個(gè)月后續(xù)跟蹤服務(wù) ,對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查 7:11個(gè)月后后續(xù)跟蹤服務(wù) ,對(duì)屬于一年保修期的問題進(jìn)行維修 55 知己知彼 內(nèi)部 環(huán)境 分析 S ( 優(yōu)點(diǎn) W ( 缺點(diǎn) 外部 環(huán)境 分析 O ( 機(jī)會(huì) T ( 威脅 56 市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃 產(chǎn)品 引導(dǎo)消費(fèi)者需求的 （檔次、類型、戶型） 分銷渠道 消費(fèi)者購(gòu)物的便利性 價(jià)格 消費(fèi)者愿意付出的成本（ 市場(chǎng)定價(jià)還是成本定價(jià)？競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)？?jī)r(jià)格試探？高開低走？低開高走？ ） 促銷 雙向溝通的 4P 4C 57 析 58 紙 網(wǎng)絡(luò) 電視 房展會(huì) 親友推薦3 萬(wàn) 以 下 3 萬(wàn) 以 上 59 項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)考量 項(xiàng)目一般會(huì)出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給企業(yè)造成很大的危機(jī)，所以必須預(yù)先進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。 60 項(xiàng)目干系人的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知 s A to A J 1999 效用，概率 風(fēng)險(xiǎn)中立 厭惡風(fēng)險(xiǎn) 追求風(fēng)險(xiǎn) 圖 3 4 效用曲線 61 風(fēng)險(xiǎn)中的決策 你的公司打算在新產(chǎn)品開發(fā)上投入 5000萬(wàn) 可能的市場(chǎng)結(jié)果是 : 強(qiáng)烈需求 中等需求 低需求 擬訂了 3種開發(fā)策略 : A, B, 62 風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略 如果沒有明顯的戰(zhàn)略，就必須給每種市場(chǎng)需求指定概率 : B C - 很好 50 100 正常 蕭條 40 50 80 ( 63 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的規(guī)則制定和明確 項(xiàng)目規(guī)則是基礎(chǔ) 一份好的項(xiàng)目規(guī)則能夠影響我們的三個(gè)成功因素 目標(biāo)一致 控制范圍 領(lǐng)導(dǎo)支持 使每個(gè)人都能理解并認(rèn)同項(xiàng)目規(guī)則的四個(gè)方法 發(fā)布項(xiàng)目章程 發(fā)布項(xiàng)目一覽表 設(shè)置責(zé)任矩陣 設(shè)立溝通計(jì)劃 64 項(xiàng)目干系人：包括這樣的個(gè)人和組織，他們或者積極參與項(xiàng)目，或者其利益在項(xiàng)目執(zhí)行中或者成功后受到積極或消極影響。 項(xiàng)目干系人管理： 項(xiàng)目干系人方識(shí)別 項(xiàng)目干系人方分析 項(xiàng)目干系人管理 項(xiàng)目干系人 分析與管理 65 內(nèi)部 項(xiàng)目 管理層 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 發(fā)起人 業(yè)主 職能部門 顧客 政府 競(jìng)爭(zhēng)者 社團(tuán) 媒體 工會(huì) 家庭 直接管理 職能 管理 外部 供應(yīng)商 供方 股東 董事 風(fēng)險(xiǎn)投資 財(cái)務(wù) 人力資源 設(shè)計(jì) 市場(chǎng)部 客戶 呆賬 司法 政黨 法律體系 規(guī)則 法庭 特殊利 人群益 公民 俱樂部 電臺(tái) 報(bào)紙 電視 網(wǎng)絡(luò) 66 房地產(chǎn)項(xiàng)目干系人 開發(fā)商：項(xiàng)目的出資者 業(yè) 主：項(xiàng)目擁有人 設(shè)計(jì)方：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人 承包商：項(xiàng)目的施工人（總包商、分包商） 監(jiān)理人：接受業(yè)主委托監(jiān)督管理工程實(shí)施人 67 干系人管理的難度 工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供 在工程建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)單位均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。 甲方供料矛盾，出現(xiàn)責(zé)任沖突和質(zhì)量問題索賠現(xiàn)象 68 項(xiàng)目啟動(dòng)的信息轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目的選擇和啟動(dòng)往往基于各種因素，項(xiàng)目選擇是一個(gè)過(guò)程，里面蘊(yùn)含大量豐富的信息，這些信息將會(huì)影響項(xiàng)目的諸多要素 約束條件 假設(shè)條件 商業(yè)驅(qū)動(dòng) 背景資料 企業(yè)的項(xiàng)目信息移交應(yīng)該完整，確保項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)完整、全面理解項(xiàng)目和項(xiàng)目目標(biāo)，制定科學(xué)、可行的項(xiàng)目計(jì)劃，規(guī)避可能的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 信息清單是一種好的辦法 69 房地產(chǎn)行業(yè)組織形式選擇 項(xiàng)目 組織形式 項(xiàng)目性質(zhì) 項(xiàng)目數(shù)量 （企業(yè)可同時(shí)承擔(dān)） 企業(yè)專業(yè)人員水平 寄生式 小型、簡(jiǎn)單 較多、較單一 較低 數(shù)量一般、素質(zhì)不高 獨(dú)立式 中小型、復(fù)雜 較少 較高 數(shù)量較多、素質(zhì)一般 直線式 大型、復(fù)雜 較少 較高 數(shù)量較多、素質(zhì)較高 矩陣式 多部門多技術(shù)配合、大型、復(fù)雜 較多 高 數(shù)量一般、素質(zhì)較高 70 組織管理 :組織對(duì)項(xiàng)目的管理的三種模式 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) 客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) 職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 71 項(xiàng)目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 多項(xiàng)目 良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享 公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 提高運(yùn)作效率 類 型弱矩陣（強(qiáng)職能） 矩陣式管理型職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行現(xiàn)場(chǎng)工程管理職能 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)效率降低 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件強(qiáng)矩陣（弱職能） 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱 項(xiàng)目部缺點(diǎn)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升設(shè)計(jì) 工程 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目部項(xiàng)目部設(shè)計(jì) 策劃設(shè)計(jì) 銷售開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 策劃設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部 72 職能部門與項(xiàng)目的結(jié)合 73 項(xiàng)目任務(wù)實(shí)施的橋梁職責(zé)矩陣 74 75 項(xiàng)目生命周期的階段劃分 費(fèi)用和人員水平 時(shí)間 概念 5% 計(jì)劃編制 20% 實(shí)施與控制 60% 收尾 15% 收集數(shù)據(jù) 識(shí)別需求 建立 : 目標(biāo) 可行性 項(xiàng)目干系人 風(fēng)險(xiǎn)水平 戰(zhàn)略 可能的團(tuán)隊(duì) 估算資源 識(shí)別替代方案 提交建議書 得到下階段批準(zhǔn) 項(xiàng)目章程 建立 : 組織 溝通 激勵(lì)團(tuán)隊(duì) 細(xì)化技術(shù)要求 建立 : 工作包 信息控制系統(tǒng) 采購(gòu)貨物及服務(wù) 執(zhí)行工作包 指導(dǎo) /監(jiān)視 /預(yù)測(cè) /控制 范圍 質(zhì)量 時(shí)間 成本 解決問題 產(chǎn)品最終評(píng)審核驗(yàn)收 結(jié)算 轉(zhuǎn)交產(chǎn)品責(zé)任 評(píng)價(jià)項(xiàng)目 結(jié)果文檔化 釋放 /重新定向資源 重新安排項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員 指定關(guān)鍵人員 進(jìn)行研究 制定范圍基準(zhǔn)： 最終產(chǎn)品 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資源 活動(dòng) 建立： 總計(jì)劃 預(yù)算，現(xiàn)金流 政策與程序 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 確認(rèn)理由 提交項(xiàng)目概要 批準(zhǔn)繼續(xù)進(jìn)行 76 價(jià)值鏈管控 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管 理 售后服 務(wù) 物業(yè)管 理 土地獲 取 投資策 劃 越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 2 3 關(guān)注指標(biāo) A C R 關(guān)注指標(biāo) Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T 77 價(jià)值鏈管理的核心思想是平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)有針對(duì)性進(jìn)行管控 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管 理 售后服 務(wù) 物業(yè)管 理 土地獲 取 投資策 劃 關(guān)注指標(biāo) A C R 關(guān)注指標(biāo) Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 中管控段：基于能力平衡 弱管控段：基于能力平衡 決策段 技術(shù)支持段 監(jiān)控段 支持服務(wù)段 管控深度 集團(tuán)定位 78 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶管理 采購(gòu)管理 價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 決策段 技術(shù)支持段 集團(tuán)定位 主要管控 項(xiàng)目論證 新項(xiàng)目發(fā)展管理 項(xiàng)目可行性研究方法 發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)地塊 項(xiàng)目發(fā)展小組組織 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目決策（決策） 關(guān)注指標(biāo) A C R 項(xiàng)目策劃 產(chǎn)品建議書指引 市場(chǎng)客戶產(chǎn)品定位技術(shù)分析方法 產(chǎn)品定位聽證決策（決策） 設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)輸入標(biāo)準(zhǔn)的要求 (方案模板 ) 產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定 工程標(biāo)準(zhǔn) 輸出標(biāo)準(zhǔn) :設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（深度） 設(shè)計(jì)模板 設(shè)計(jì)階段的論證決策（評(píng)審決策 概念方案） 圖紙檢查指引 決策 :四大節(jié)點(diǎn)三方的決策 評(píng)審 控制輸入要求 輸出標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 最終決策 全過(guò)程參與 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策 79 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶管理 采購(gòu)管理 關(guān)注指標(biāo) Q C T 價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 監(jiān)控段 集團(tuán)定位 主要管控 采購(gòu)管理 戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商確定 戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議的批準(zhǔn) 戰(zhàn)略采購(gòu)的價(jià)格確定（必要時(shí)） 采購(gòu)的備案和監(jiān)控（監(jiān)控） 工程管理 工程進(jìn)度的監(jiān)控（信息報(bào)表監(jiān)控） 工程質(zhì)量檢查指引 工程質(zhì)量的監(jiān)控（定期質(zhì)量巡查、報(bào)表監(jiān)控） 目標(biāo)成本的監(jiān)控 （限定范圍，事前確定、事中預(yù)警監(jiān)控、事后評(píng)估監(jiān)控） 工程專項(xiàng)審計(jì) (程序 ) 審計(jì)實(shí)施 關(guān)鍵過(guò)程監(jiān)控 關(guān)鍵過(guò)程監(jiān)控 80 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶管理 采購(gòu)管理 關(guān)注指標(biāo) Q T 價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 支持服務(wù)段 集團(tuán)定位 主要管控 營(yíng)銷管理 銷售管理指引 營(yíng)銷技術(shù)支持 營(yíng)銷策劃方案的備案 營(yíng)銷價(jià)格的聽證 客戶關(guān)系管理 客戶關(guān)系管理系統(tǒng)技術(shù)支持 客戶滿意調(diào)查分析 客戶投訴監(jiān)控 關(guān)鍵過(guò)程支持 關(guān)鍵過(guò)程支持 81 to 產(chǎn)品或服務(wù)所包含的特征或功能 to 為交付具有規(guī)定特征和功能的產(chǎn)品或服務(wù)所必須完成的工作 產(chǎn)品范圍的完成是對(duì)照產(chǎn)品要求進(jìn)行衡量的，而項(xiàng)目范圍的完成是對(duì)照項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行衡量的 82 為完成項(xiàng)目或項(xiàng)目工作，而必須完成的可測(cè)量的、有形的以及可驗(yàn)證的任何成果、結(jié)果或事項(xiàng)，包括： 提交該成果的目的 依據(jù)和前提 提交成果的內(nèi)容 對(duì)提交成果的審查方式 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 與其他提交成果的關(guān)系 何時(shí)提交 內(nèi)部可交付成果需經(jīng)過(guò)授權(quán)人批準(zhǔn) 外部可交付成果需要客戶批準(zhǔn) 可交付成果（ 83 不同項(xiàng)目生命期的管理難點(diǎn) 項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善 沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行 84 準(zhǔn)備階段 工程施工承包合同不嚴(yán)密 供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理 85 實(shí)施階段 施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢，變更多，設(shè)計(jì)師成了“改圖師” 項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。 建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位的配合和接口問題上，矛盾越來(lái)越突出 86 收尾階段 部門協(xié)調(diào)不力，工作無(wú)序紊亂 物業(yè)管理差，引起業(yè)務(wù)糾紛，影響開發(fā)商信譽(yù) 87 標(biāo)準(zhǔn) 程序方法 時(shí)間 評(píng)審人 階段關(guān)鍵點(diǎn)評(píng)審的要素 88 89 地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理 90 項(xiàng)目整合管理窗口 外部干系人 影響 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo) 能力 項(xiàng)目要求 項(xiàng)目計(jì)劃和 控制 人 系統(tǒng) 項(xiàng)目外部項(xiàng)目?jī)?nèi)部組織和項(xiàng)目界面管理過(guò)程 程序和標(biāo)準(zhǔn) 91 大項(xiàng)目管理T i m 價(jià)值 項(xiàng)目管理的挑戰(zhàn) 92 決策者 執(zhí)行者 (組織機(jī)構(gòu) 管理流程 業(yè)務(wù)發(fā)展 人力資源 93 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng) ( 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng) ( 項(xiàng)目管理過(guò)程中使用的一個(gè)重要工具 配置管理 整個(gè) 配置管理系統(tǒng)包括變更控制系統(tǒng) 提議的變更 , 跟蹤審核和批準(zhǔn) , 一個(gè)驗(yàn)證批準(zhǔn)的變更的方法 . 94 項(xiàng)目整合管理的計(jì)劃層次與構(gòu)架 95 項(xiàng)目計(jì)劃層次 96 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的層次 To ： 完成項(xiàng)目任務(wù)； I 通知； K 協(xié)調(diào)各部門工作。 98 在 行范圍、進(jìn)度和成本預(yù)算分配等工作，控制賬戶經(jīng)理 (負(fù)責(zé)這些控制項(xiàng)的交付 在這一層次創(chuàng)建 級(jí)管理層可以跟蹤項(xiàng)目成本和進(jìn)度 將責(zé)任分配矩陣 (作為工具 建立控制賬戶（ 99 完成項(xiàng)目 主要可交付成果 輔助可交付成果 最低的管理職責(zé)層次 為監(jiān)測(cè)進(jìn)展和責(zé)任而進(jìn)行的 工作包分組 可確定的工作結(jié)果 1 2 3 4 項(xiàng)目 可交付成果 子可交付成果 最低層次的子可交付成果 成本帳戶 作包 5 層次 層級(jí)分解 說(shuō)明 100 規(guī)劃包 還沒有像工作包一樣被詳細(xì)計(jì)劃的未來(lái)工作； 為未來(lái)的工作進(jìn)行初步計(jì)劃 工作包 詳細(xì)的，短期的； 任務(wù)，原材料 ; 必須完成； 為近期工作而定 素 101 常見進(jìn)度管理模型 資源平衡法 關(guān)鍵鏈 102 進(jìn)度計(jì)劃模型 確定型模型 關(guān)鍵路徑法 ( 1957年由 是當(dāng)時(shí)為強(qiáng)調(diào)關(guān)閉化學(xué)工廠進(jìn)行維修，之后再重新開工這樣做法所具有的挑戰(zhàn)時(shí)，而制定的一種項(xiàng)目管理方法。 103 進(jìn)度計(jì)劃模型 關(guān)鍵路徑法的優(yōu)點(diǎn) 容易理解和使用 為項(xiàng)目提供了個(gè)圖示 預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目所需的時(shí)間 表明哪些活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度是關(guān)鍵的，哪些不是關(guān)鍵的 缺點(diǎn) 對(duì)每項(xiàng)活動(dòng)使用的是一個(gè)固定的時(shí)間估計(jì) 對(duì)復(fù)雜的，完工時(shí)間不確定性高的項(xiàng)目不適用 104 進(jìn)度計(jì)劃模型 概率模型 計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (始于 1958年，美國(guó)海軍的北極星導(dǎo)彈項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)擁有上千家供應(yīng)商。 105 進(jìn)度計(jì)劃模型 計(jì)劃評(píng)審計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn) 預(yù)期的項(xiàng)目完成時(shí)間 在指定的日期之前完工的可能性 缺點(diǎn) 對(duì)活動(dòng)歷時(shí)估算的主觀性 假定有一個(gè)貝塔分布 定項(xiàng)目完成時(shí)間的概率分布與關(guān)鍵路徑的概率分布是一樣的 是低估了預(yù)計(jì)的項(xiàng)目完成時(shí)間 蒙特卡羅模擬可以消除樂觀的偏見 106 算 107 資源分配與平衡模型 資源分配 在一個(gè)項(xiàng)目中，把資源分配給任務(wù) 資源平衡 是一種任何形式的網(wǎng)絡(luò)分析，其中進(jìn)度決策是受資源管理影響從而做出的 (例如：有限的資源可用性或者很難管理資源水平的變更。 108 資源分配 2 4 6 8 10 0 每天所需 資 源 2 2 8 8 3 3 1 1 1 1 2 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 4 4 2 3 3 5 5 5 5 4 需要的 資 源 預(yù)計(jì) 的 現(xiàn) 有的 需要的 109 ：活動(dòng)定義 活動(dòng)定義的目的 活動(dòng)清單 項(xiàng)目需求說(shuō)明 里程碑 110 項(xiàng)目任務(wù)和資源分配 工期成本計(jì)劃 /控制 項(xiàng)目任務(wù)* 宜于控制* 宜于分配到人* 宜于估算工期和成本* 網(wǎng)絡(luò)圖的活動(dòng)級(jí)別 111 ：畫網(wǎng)絡(luò)圖 識(shí)別活動(dòng)間邏輯關(guān)系 邏輯依賴關(guān)系 選擇合適的軟件、圖形技術(shù) 識(shí)別網(wǎng)絡(luò)路徑 112 ：項(xiàng)目資源計(jì)劃 所需資源的識(shí)別是以 資源數(shù)量及使用周期要依據(jù)項(xiàng)目的工作量估計(jì) 主要資源： 人力資源 /租用資源：隨時(shí)間變化 采購(gòu)設(shè)備：一般不隨時(shí)間變化 資源計(jì)劃的輸出是某資源在某時(shí)間段內(nèi)被使用的百分比 資源計(jì)劃的目的是： 申請(qǐng)資源 成本估算的輸入 進(jìn)度計(jì)劃的輸入 113 ow ow 行合理的資源規(guī)劃 有 114 ：活動(dòng)歷時(shí)估算 輸入 活動(dòng)清單 約束條件，假設(shè)，歷史信息 資源需求，資源能力 識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 工具和技術(shù) 專家判斷 模擬估計(jì) 基于定量的歷時(shí)，儲(chǔ)備時(shí)間（應(yīng)急） 儲(chǔ)備時(shí)間 (應(yīng)急及緩沖 ) 以后儲(chǔ)備時(shí)間可以減少或消除 115 投入時(shí)間和活動(dòng)歷時(shí) 任務(wù)復(fù)雜性 投入時(shí)間 資源熟練程度 活動(dòng)歷時(shí) 非工作時(shí)期 這是兩種非常不同的時(shí)間概念 116 儲(chǔ)備時(shí)間 (應(yīng)急 ) 儲(chǔ)備時(shí)間是在活動(dòng)歷時(shí)上增加的一段時(shí)間 ， 以應(yīng)對(duì)以識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)可能影響項(xiàng)目進(jìn)度的緩沖時(shí)間 H A S e 117 ：進(jìn)度計(jì)劃制定 進(jìn)度計(jì)劃制定 確定項(xiàng)目活動(dòng)的開始和完成日期 計(jì)劃開始日期和計(jì)劃完成日期 進(jìn)度基線 最早 開 始日期 最早完成日期 最 晚開 始日期 最 晚 完成日期 浮 動(dòng)時(shí)間 計(jì)劃開始日期 計(jì)劃完成日期 11