1 第五郡 工程部總結(jié) 億達(dá) 美加 工程部 二 00九年八月 5號(hào)地 12 一、主體工程設(shè)計(jì)及施工中 存在的問(wèn)題 3 （一）在設(shè)計(jì)及施工中要注意，同種類型的戶型其戶內(nèi)的布局及房間內(nèi)的設(shè)施安裝位置應(yīng)保持一致 1、如隔墻的布置、暖氣的位置等，避免交房時(shí)出現(xiàn)同樣的戶型室內(nèi)布置不同的問(wèn)題，導(dǎo)致后期更改造成成本增加。原因： （ 1）設(shè)計(jì)文件考慮不周，導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件中存在同樣戶型的起居室暖氣位置布置不一致。如下圖： 解決措施： a、在設(shè)計(jì)文件出圖前，或圖紙會(huì)審時(shí)進(jìn)行調(diào)整解決； b、施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)后，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整解決。 4 （ 2）施工原因造成的：交房時(shí)發(fā)現(xiàn)同樣的戶型，同樣的房間，暖氣安裝位置不一致。業(yè)主態(tài)度強(qiáng)硬，要求必須更改。 造成該問(wèn)題的原因：施工人員施工隨意性較強(qiáng)，工作沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。 解決措施： a、制定工作標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)工作 b、要求施工單位必須嚴(yán)格按施工圖施工。 2、有樣板間的戶型，清水交房時(shí)的房間隔墻布局盡可能與樣板間一致（多數(shù)業(yè)主參照樣板間布局進(jìn)行二次裝修），減少業(yè)主二次裝修的改動(dòng)量，否則業(yè)主二次裝修改動(dòng)造成： a、小區(qū)污染嚴(yán)重； b、造成業(yè)主二次砸墻業(yè)主增加裝修費(fèi)用； c、開(kāi)發(fā)公司已施工的部分被業(yè)主改動(dòng)也是一種浪費(fèi)； d、物業(yè)公司的裝修垃圾外運(yùn)的成本增加； e、增加保潔及成品保護(hù)的費(fèi)用等。 5 （二）在施工過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)遺漏或不足的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)予以完善及補(bǔ)充，避免交房前或交房時(shí)業(yè)主提出問(wèn)題時(shí)再進(jìn)行整改，影響交房時(shí)間及產(chǎn)品的品牌效應(yīng)。 1、如 在陽(yáng)臺(tái)上分戶隔墻的設(shè)置，高度較矮極易攀爬，業(yè)主有不安全感。 解決措施：在方案設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮該出的防攀爬措施，交房前施工完成。 戶與戶之陽(yáng)臺(tái)間隔墻體高度矮，無(wú)防爬措施鄰里之間易翻越 6 2、 臨時(shí)變更或增加的項(xiàng)目，應(yīng)盡量考慮使用功能，完善設(shè)計(jì)或技術(shù)方案，避免后期出現(xiàn)問(wèn)題造成維修困難。 如：地下疊院贈(zèng)送的倉(cāng)庫(kù)，由于前期臨時(shí)決定增設(shè)，原施工的擋土墻及頂蓋沒(méi)進(jìn)行外防水施工，雖然做內(nèi)防水，但仍出現(xiàn)滲漏問(wèn)題，對(duì)后期維修、解決滲漏問(wèn)題造成一定的困難。 頂板沒(méi)做外防水，下雨引起滲漏，雖前期進(jìn)行內(nèi)防水施工，但仍沒(méi)解決頂板滲漏問(wèn)題。 7 3、 設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn) 、 細(xì)部不完善 ， 導(dǎo)致施工中無(wú)標(biāo)準(zhǔn) ， 因而隨意性較強(qiáng) 。 如：伸縮縫的立面做法 ， 設(shè)計(jì)文件不完善 ， 前期施工無(wú)標(biāo)準(zhǔn) ， 出現(xiàn)問(wèn)題再進(jìn)行整改 ， 不僅浪費(fèi)人力 、 物力 ， 而且伸縮縫兩側(cè)涂料重新涂刷也影響外立面的整體效果 。 該伸縮縫的處理方法 ， 易造成伸縮縫兩側(cè)房間出現(xiàn)透寒問(wèn)題 。 解決措施： a、 設(shè)計(jì)及施工前應(yīng)明確該處節(jié)點(diǎn)的做法 。 b、 嚴(yán)格按圖紙或圖集中的做法進(jìn)行材料的采購(gòu)及使用 。 該伸縮縫的處理方法，極易造成伸縮縫兩側(cè)房間透寒 8 4、入戶門門檻、陽(yáng)臺(tái)門檻及陽(yáng)臺(tái)上返檐的設(shè)置高度應(yīng)考慮業(yè)主二次裝修后，是否會(huì)影響使用功能及美觀效果。 （ 1）陽(yáng)臺(tái)門檻過(guò)低，業(yè)主進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)地面鑲貼地磚后與門檻平或稍低 于門檻，導(dǎo)致雨水向室內(nèi)倒灌； 9 （ 2）陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐高度較低，業(yè)主二次裝修鋪貼地磚找坡后，易使成活地面標(biāo)高比上返檐頂部標(biāo)高高（設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)上返檐尺寸僅為60 10 （ 3）業(yè)主二次裝修時(shí)陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐有的做壓頂、有的不做壓頂，做壓頂?shù)耐饪谑湛谔幚聿划?dāng)（外側(cè)有灰口，還需補(bǔ)刷涂料）也會(huì)影響立面效果。 11 解決措施： 設(shè)計(jì)時(shí)要求陽(yáng)臺(tái)周邊上返檐高度至少為 80檻上返高度 100工時(shí)可統(tǒng)一進(jìn)行陽(yáng)臺(tái)地磚鋪設(shè)，使小區(qū)外陽(yáng)臺(tái)地面達(dá)到統(tǒng)一的效果，另陽(yáng)臺(tái)挑檐壓頂可保持一致，也避免裝修效果不統(tǒng)一，影響小區(qū)外裝飾的效果。 12 （ 4） 木制入戶門門檻高低不等，有的較低，業(yè)主二次裝修鑲貼地磚時(shí)，會(huì)影響門扇的開(kāi)啟；出口處無(wú)頂棚的位置，門檻處也易倒灌雨水。 解決措施： a、增設(shè)門檻比地面高 50 b、按標(biāo)準(zhǔn)施工。 門檻較低 ， 門上方無(wú)頂棚的入口位置 ， 極易從門檻處向室內(nèi)滲水 門檻較低 ，外廊鑲貼地磚 ， 會(huì)影響木門的開(kāi)啟 。 13 5、優(yōu)化屋面防水節(jié)點(diǎn)等細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理的方案，尤其高低跨、縱橫交接位置，極易出現(xiàn)滲漏問(wèn)題。 縱橫墻交接處防水節(jié)點(diǎn)沒(méi)做好，出現(xiàn)滲漏點(diǎn) 挑檐結(jié)構(gòu)與縱墻沒(méi)交圈，細(xì)部節(jié)點(diǎn)存在問(wèn)題，防水層施工易出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致出現(xiàn)滲漏 14 6、戶型方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從使用方便角度考慮。如：地下室從室內(nèi)到地下疊院需從臥室穿行，使用極為不便。 解決措施：可將臥室及活動(dòng)廳的門窗對(duì)換。 、部分廚房窗扇較窄，造成推拉窗扇推拉過(guò)程中不穩(wěn)定，易傾斜，給業(yè)主在使用過(guò)程中造成困擾。建議窗口較窄時(shí)，不采用推拉窗形式。 解決措施：該類型窗可改為平開(kāi)窗。 16 （三）施工中的問(wèn)題： 1、外墻涂料施工： 盡量在施工前將外墻上應(yīng)做的工程項(xiàng)目完善后再進(jìn)行涂料面層施工，因?yàn)槊鎸油苛暇S修施工極易造成色差，維修痕跡明顯，觀感效果不佳。 維修新刷的涂料與原涂料有色差 ， 有明顯的維修痕跡 17 2、陽(yáng)臺(tái)泛水處理，凸出墻面砂漿易開(kāi)裂，造成防水層破壞，應(yīng)在抹灰前預(yù)留凹槽，或者增加一道挑沿以利于防水卷材收口。 3、屋面及樓上陽(yáng)臺(tái)排水的雨水管在入戶門前散排，給業(yè)主生活帶來(lái)很大不便。 18 二、景觀、綠化工程 19 1、 左圖中，住宅南側(cè)入口無(wú)人行通道、無(wú)出入口，且兩戶入口之間無(wú)隔離帶，可按右圖做法，在兩戶之間增設(shè)灌木隔離帶予以分隔。 20 2、綠化帶寬度較窄，極易穿行，造成已種植的綠化帶被破壞。 由于綠化寬度不足 ， 植被被踩踏成人行步道 21 3、疊院擋墻外側(cè)是否應(yīng)增設(shè)灌木綠籬，作用： （ 1）可防止業(yè)主外的人員攀爬、進(jìn)入下沉疊院； （ 2）下雨時(shí)，該處墻外的雨水易流淌到地下疊院內(nèi)，綠籬還可以起到一定的護(hù)坡作用。 在疊院外側(cè)可栽植 500 防止外來(lái)人員進(jìn)入地下疊院 ， 還有護(hù)坡的作用 。 、 22 4、車庫(kù)入口處，車道旁邊土坡度較大，下雨易造成土坡上的水土流失到排水溝內(nèi)，雨量較大的情況下，雨水易倒灌到地下車庫(kù)內(nèi)。建議可采取減小坡度或在綠化帶內(nèi)分散排向車庫(kù)的雨水量，可緩解雨水向車庫(kù)倒灌的問(wèn)題。 、 23 5、硬鋪裝和疊院外墻頂標(biāo)高與綠化地表一平，導(dǎo)致下雨或綠化澆水時(shí)，水流向硬鋪裝或向院墻的院內(nèi)倒灌。 24 解決措施： a、綠化帶與硬鋪裝銜接處，土表面的高度可低于硬鋪裝 3免綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，綠化帶表面的泥土沖積到硬鋪裝上。 b、也可在土型上做一調(diào)整，如下圖做隱形排水溝或開(kāi)盲溝上填卵石方案進(jìn)行解決等。 可在溝底處增設(shè)濾水層，濾水層下設(shè)暗排水溝或預(yù)埋排水管綠化土型硬鋪裝基層硬鋪裝結(jié)構(gòu)層結(jié)合層硬鋪裝面層隱形排水溝找坡25 三、業(yè)主二次裝修 主要改動(dòng)的部位 26 業(yè)主進(jìn)行二次裝修情況看，室內(nèi)隔墻被拆除、重新布局的部位，主要側(cè)重點(diǎn)在： 1、步入式衣柜或儲(chǔ)物間的隔墻拆除并取消； 27 2、走廊處壁櫥拆除： 28 3、衛(wèi)生間增設(shè)隔墻，進(jìn)行干濕分區(qū)： 此隔墻原沒(méi)進(jìn)行施工，大部分業(yè)主予以增加，且有的將暖氣掛在此處 29 4、帶地下室的住宅預(yù)留的樓梯洞口小，無(wú)法布置樓梯，業(yè)主自行砸樓板放大樓梯洞口，并改變?cè)块g的功能，變更后對(duì)結(jié)構(gòu)樓板不采取結(jié)構(gòu)加強(qiáng)處理，影響結(jié)構(gòu)整體及安全性。 2 - 2 - 1 - 2 原 設(shè) 計(jì)原施工為樓梯洞口，因 原 預(yù)留洞口較小，樓梯無(wú)法合理布置2 - 2 - 1 - 2 修 改 后修改部分5、有地下室的戶型，大部分業(yè)主將地下室地面改為地?zé)岬孛妗I(yè)主擅自更改地?zé)釋?huì)影響整體供暖系統(tǒng)的供熱效果。 30 四、建議 1、小區(qū)內(nèi)缺少無(wú)障礙通道，現(xiàn)有情況下對(duì)老人、殘疾人通行極為不便，各樓道入口處應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙通道， 。 2、小區(qū)內(nèi)缺少兒童游樂(lè)設(shè)施，缺少業(yè)主活動(dòng)、健身的場(chǎng)地。 3、對(duì)業(yè)主二次裝修改動(dòng)部位的建議：?jiǎn)误w樓內(nèi)僅進(jìn)行外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及分戶墻施工，戶內(nèi)隔墻可提前與業(yè)主或裝修公司聯(lián)系，提前確定裝修方案，根據(jù)業(yè)主需要的情況下進(jìn)行施工。這樣，對(duì)業(yè)主來(lái)講，也提高開(kāi)發(fā)公司的服務(wù)水準(zhǔn)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，可相應(yīng)降低建設(shè)成本，同樣，減少交房后由于二次裝修產(chǎn)生的建筑垃圾對(duì)周邊環(huán)境及道路的