對萬科股票的分析 萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），上世紀(jì)90年代初上市，屬第一批上市公司，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等項(xiàng)目。因人民幣升值關(guān)系，作為地產(chǎn)藍(lán)籌股的萬科得到了市場資金的熱烈追捧，不到一年的時(shí)間，其股價(jià)已翻越6倍，其走勢表現(xiàn)十分堅(jiān)挺。預(yù)計(jì)未來公司業(yè)績3年將能保持30%以上的增長，公司2006、2007年EPS分別為0.51元和0.68元。公司在20多個(gè)城市的區(qū)域布局，能有力降低區(qū)域市場波動風(fēng)險(xiǎn)；而卓越的行業(yè)整合能力將使公司在未來行業(yè)“洗牌”中占盡先機(jī)。本文將通過對深圳萬科的行業(yè)分析、公司分析、市盈率分析、價(jià)格分析 ，并通過對國家以及其個(gè)人發(fā)布的信息進(jìn)行分析，將對萬科的投資價(jià)值做出一些可行的分析。自2004年下半年，公司管理層即已經(jīng)高度關(guān)注行業(yè)即將發(fā)生與正在發(fā)生的變化。管理層認(rèn)為，對于行業(yè)經(jīng)營環(huán)境可以作出兩點(diǎn)結(jié)論。首先，只有平穩(wěn)的增長才是行業(yè)之福，短期內(nèi)過于亢奮的市場盛況必然不能持久，更不可依賴。其次，無論一時(shí)有多少利空的消息，依靠真實(shí)需求支撐的市場也永遠(yuǎn)不會就此衰落或沉淪?；诖朔N分析，憑借著對經(jīng)營環(huán)境變化的預(yù)先察覺與及時(shí)應(yīng)對，公司2005年度業(yè)績?nèi)〉昧讼喈?dāng)明顯的進(jìn)步。2005年萬科業(yè)績保持了持續(xù)增長勢頭。全年實(shí)現(xiàn)銷售收入139.5億元，同比增長52.3%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入105.6億元，同比增長37.7%。凈利潤達(dá)13.5億元，同比增長53.8%。公司凈資產(chǎn)收益率提升到16.3%，又上了一個(gè)新的臺階。 在過去的21年中，萬科不斷顛覆自身；但萬科新的變革才剛剛揭幕。在過去的21年中，萬科保持了持續(xù)的盈利與增長；但萬科新的發(fā)展期也才剛剛到來。綜上，選擇了深圳萬科A股。 近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價(jià)收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是近幾年國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，國家出臺一系列相關(guān)政策規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過對有關(guān)政策的研究分析我們可以發(fā)現(xiàn)，其中既有對其利好又有對其利空的方面，現(xiàn)分析如下：【利好】第一，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策，支持實(shí)施保障性安居工程。加大保障性住房特別是廉租住房的投資建設(shè)力度。嚴(yán)格按照規(guī)定，將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障。繼續(xù)落實(shí)對廉租住房建設(shè)等方面的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，落實(shí)好對首次購買普通住房的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵居民購買自住性、改善性住房。實(shí)施對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等相關(guān)減免政策，促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快住房二級市場和住房租賃市場發(fā)展。第二，從10年的貨幣政策,我們可以看出,增加資金供給,確保市場流動性,是今年央行工作的首要任務(wù)。對此,有關(guān)專家認(rèn)為,去年降息等措施的累計(jì)效果將在今年體現(xiàn),并為股市樓市的回暖奠定基礎(chǔ)。目前我國5年期以上中長期貸款利率為5.94%,專家預(yù)計(jì)今年中期,這一利率有望降至5.3%左右,對于貸款購房者來說,如果享受7折優(yōu)惠,實(shí)際利率將降至3.7%左右,利息負(fù)擔(dān)減輕21.66%,相當(dāng)于房價(jià)下降20%以上,對提振房市將起到明顯效果。 第三，據(jù)有關(guān)方面研究報(bào)告指出，前一階段的中央經(jīng)濟(jì)工作會議傳遞出兩大利好，將對下一階段地產(chǎn)股投資起到“撥云見日”之效。一是“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場對政策的擔(dān)憂；二是提出“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”，二三線城市的城市化進(jìn)程將有望加快，將利好二三線及中西部的區(qū)域龍頭。前期干擾地產(chǎn)股的因素均已消除，地產(chǎn)股的跨年度行情即將展開?！纠铡磕壳搬槍Ψ績r(jià)上漲過快等房地產(chǎn)業(yè)不健康的發(fā)展?fàn)顩r，國務(wù)院也出臺了一系列相關(guān)措施：加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，收緊二套房貸政策。根據(jù)這一原則，明年銀行將會針對不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)和購房需求予以不同的金融對待。此外，對于國務(wù)院常務(wù)會議提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”的提法，專家預(yù)計(jì)明年銀行會對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款進(jìn)行從嚴(yán)管理。銀根緊縮限制了房產(chǎn)商借錢的數(shù)量，一年國家只發(fā)2000億的貸款。綜上所述，國家近年出臺了一系列的相關(guān)措施促進(jìn)放房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)，針對如房價(jià)增長過快等一些不健康的發(fā)展問題也出臺了相關(guān)措施進(jìn)行抑制。即國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)業(yè)既有利好又有利空，但總的來說利好大于利空，在以后幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)增長仍將發(fā)揮不可替代和極其關(guān)鍵的作用，前景良好。萬科公司自成立以來經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。 萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2006年客戶滿意度為87，忠誠度為69。至2006年底，平均每個(gè)老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，2006年末總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務(wù)收入復(fù)合增長率為28.3，凈利潤復(fù)合增長率為34.1，是上市后持續(xù)盈利增長年限最長的中國企業(yè)。公司在發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得投資者關(guān)系、亞洲貨幣等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項(xiàng)。 萬科現(xiàn)有員工13000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2005年，萬科榮獲財(cái)富（中文版）和華信惠悅合作評選的“中國卓越雇主”稱號。由蓋洛普公司提供的調(diào)查報(bào)告顯示，萬科員工對工作環(huán)境“非常滿意”的比例在蓋洛普全球數(shù)據(jù)庫中位于第87百分位。 1-9月實(shí)現(xiàn)EPS0.33元，同比增長9.5%，四季度結(jié)算將明顯增加。上半年?duì)I收293億，凈利潤36億，上升31%、9.5%；結(jié)算面積及金額237萬方、281億元，均價(jià)11861元，上升10%、27%、16%。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適路對銷，銷售大幅超越行業(yè)表現(xiàn)。1-9月銷售面積841萬方、銷售額971億元，增40%、36%，均價(jià)11529元同比降3%，預(yù)計(jì)四季度計(jì)劃推盤400億，全年銷售額約1300-1400億。業(yè)績保障性A股地產(chǎn)中排名前列：合并報(bào)表中已銷售未結(jié)算1380億元，整體已鎖定2011全年及2012全年業(yè)績。財(cái)務(wù)安全，扣除預(yù)收賬款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率僅36%。資產(chǎn)負(fù)債率79%，略增；凈負(fù)債率38%，長期借款占總借款的48%。新開工完成計(jì)劃的86%，竣工預(yù)計(jì)全年略低于計(jì)劃729萬方。1-9月共實(shí)現(xiàn)新開工1139萬平方米，預(yù)計(jì)全年開工略高于計(jì)劃數(shù)。2010年新開工全部精裝修導(dǎo)致1-2年內(nèi)竣工偏低，預(yù)計(jì)2012年將有突破。銷售費(fèi)用同比增68%，管理費(fèi)用增47%。主要是1-9月新公司增加及期權(quán)費(fèi)用攤銷、銷售增加及為后期新項(xiàng)目開盤增加市場投入。拿地謹(jǐn)慎，現(xiàn)金充裕，抄底土地市場能力和機(jī)會強(qiáng)。1-9月謹(jǐn)慎拿地，新增權(quán)益建面1415萬方，樓面地價(jià)3714元/平，權(quán)益地價(jià)為298億元，同比下降14%。賬面現(xiàn)金高達(dá)339億元，有能力抄底土地市場。預(yù)計(jì)2011-2013EPS 0.90、1.26、1.80元，RNAV11元。公司作為龍頭企業(yè)，手握充裕現(xiàn)金，在分化市場中抄底土地和并購小公司，看好公司跨越周期、無融資成長的能力。維持增持，目標(biāo)價(jià)10元。 預(yù)計(jì)