體育西地下商場策劃案,第一部分,天河商業(yè)地產(chǎn)概況,1、天河商圈供求兩旺,天河大型商業(yè)廣場項(xiàng)目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行列；天河商圈實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷售總額25.21億，同比增長13.3，實(shí)屬各在商家爭相進(jìn)駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱“得天河者得廣州”。,2、天河商圈是高端消費(fèi)中心,天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢，已成為高端消費(fèi)市場；在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級旺地；中國十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場與天河城)。,3、天河商圈發(fā)展趨勢,天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費(fèi)能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場競爭指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點(diǎn)，更是商家必爭之地；天河將興起地下廣場，把天河城、中怡時(shí)尚購物中心、廣州購書中心、維多利廣場、天河路等貫通，充當(dāng)幾大購物中心的“橋梁”，潛在消費(fèi)力不容忽視。,第二部分,廣州市主要商圈同類項(xiàng)目負(fù)一層租價(jià)概況,主營:屈臣氏，精品.服飾、鞋類等月租金均價(jià):300(元/平方米)管理費(fèi):45(元/平方米/月)出租率：90,1F,1、東急新天地,主營:潮流百貨，餐飲月租金均價(jià)200(元/平方米)管理費(fèi)38(元/平方米/月)7元/平方米推廣費(fèi).出租率：90,2、賽博數(shù)碼生活廣場,1F,主營:精品、服飾、鞋類等月租金均價(jià)200500(元/平方米)管理費(fèi)45(元/平方米/月)出租率：80,3、荔灣廣場,1F,主營:肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場租金:200-300(元/平方米/月)管理費(fèi)60(元/平方米/月)出租率：95,-1F,-2F,4、五月花廣場,主營：品牌店月租金均價(jià)650800(元/平方米)管理費(fèi)60(元/平方米/月)主營：百貨月租金均價(jià)400500(元/平方米)管理費(fèi)60(元/平方米/月)出租率：90備注：不收進(jìn)場費(fèi),5、動(dòng)漫星城,-1F,-2F,主營:服飾、鞋類、精品等。月租金均價(jià)400600(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：80,1F,6、名盛廣場,主營:品牌皮具月租金均價(jià)68(元/平方米)管理費(fèi)18(元/平方米/月)出租率：85,-1F,7、廣百負(fù)一層,月租金均價(jià)2000(元/平方米)管理費(fèi)1020(元/平方米/月)610萬頂手費(fèi)出租率：98,8、北京路街鋪,主營:服飾、鞋類品牌店、吉之島月租金均價(jià)(元/平方米)管理費(fèi)(元/平方米/月)出租率：100,-1F,9、天河城,主營:百佳超市，服飾、精品、鞋類月租金均價(jià)(元/平方米)管理費(fèi)65(元/平方米/月)出租率：,-1F,10、正佳廣場,主營:屈臣氏、星巴克、順電、品牌專賣店月租金均價(jià)400500(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：95,1F（富一城）,11、中華廣場,主營:潮流精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià)6001800(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：,12、流行前線,主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià)400(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià)200-280(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：50,-1F,-2F,13、地王廣場,主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià)150(元/平方米)出租率：85,1F,14、東山錦軒,15、綜述,地下商場已成商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中不可缺少的一部分，根據(jù)項(xiàng)目地理位置、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營狀況，其市場價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮蟆?第三部分,廣州市2005年后地下商業(yè)地產(chǎn)商機(jī),1、地鐵帶來的商機(jī),地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。,2、地下空間開發(fā)漸熱,開發(fā)地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環(huán)境污染、交通擁塞等問題的有效途徑之一。廣州目前“對地下空間的利用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，利用率太低”，對城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來說，必須推進(jìn)地下空間的開發(fā)利用。,3、打造地下商場要素,地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長、投資額巨大、長期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)；地下空間一種很好的土地資源，開發(fā)成本要高于地面的開發(fā)，但合理利用可以產(chǎn)生巨大的收益；地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發(fā)生事故。,第四部分,項(xiàng)目定位及分析,1、項(xiàng)目初步分析,2、項(xiàng)目初步分析,3、項(xiàng)目定位建議,系列式主題商場，集地鐵便利配套，以個(gè)體零售為主要經(jīng)營模式。,4、定位依據(jù)（一）,每天僅乘搭地鐵的人流量就數(shù)以萬計(jì)，加上天河本身作為頂級商圈吸引的旅游觀光等其他客源，人流如鯽的流量為項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只要項(xiàng)目主題定位合理，開創(chuàng)一片新天地是完全可能的。,5、定位依據(jù)（二）,天河路是廣州商業(yè)的制高點(diǎn)，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項(xiàng)目考量，應(yīng)選擇錯(cuò)位經(jīng)營，避開客源被分流。創(chuàng)造自己的風(fēng)格、特點(diǎn)，從而令項(xiàng)目在天河商圈迅速崛起與持續(xù)發(fā)展。,6、規(guī)劃重點(diǎn)建議,開間小商鋪每間約35（以實(shí)積計(jì)算）,7、初步定價(jià)建議（1）,定價(jià)原則：同質(zhì)商場以價(jià)格取勝、同價(jià)商場以質(zhì)量取勝租價(jià)建議：以實(shí)用面積計(jì)算,一線鋪：800元/（均價(jià)）二線鋪：650元/三線鋪：500元/,8、初步定價(jià)建議（2）,管理費(fèi)建議（以實(shí)積計(jì)算）：統(tǒng)一按68元/（公共水電、空調(diào)攤分按實(shí)際讀數(shù)攤分計(jì)算）宣傳推廣費(fèi)（以實(shí)積計(jì)算）：,一線鋪：2200元/二線鋪：1800元/三線鋪：1500元/,9、收益分析,月租金收益預(yù)算月租金均價(jià)650元/可出租面積3200=208萬月管理費(fèi)收益預(yù)算管理費(fèi)68元/3200=21.76萬宣傳推廣費(fèi)收益預(yù)算宣傳推廣費(fèi)均價(jià)1800元3200=576萬,10、開業(yè)前資金回籠分析,二按一租收取：650元/32003個(gè)月=624萬宣傳推廣費(fèi)：1800元3200=576萬二個(gè)月管理費(fèi)押金首月管理費(fèi)：68元/32003個(gè)月=65.28萬水電押金：60元/3200=19.2萬,11、商場經(jīng)營管理的策劃（一）,統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間規(guī)范經(jīng)營方向組織宣傳推廣活動(dòng)建立和維護(hù)商場品牌協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序,12、商場經(jīng)營管理的策劃（二）,制止惡性況爭杜絕假冒偽劣商品處理業(yè)務(wù)訴求繳納租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)及工商稅費(fèi)的管理,13、合作方式,雙方擬采取“捆綁式”合作方式；避免中介式的短期獲利行為，同時(shí)降低客戶的成本；不僅重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，以帶動(dòng)項(xiàng)目升值，為合作方創(chuàng)造最大的價(jià)值。,14、總結(jié),以租賃為主的商業(yè)運(yùn)營模式要想獲得實(shí)實(shí)在在的長線收益，必須做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、業(yè)界定位、租賃定價(jià)，招商策略、物業(yè)管理等每一個(gè)步驟。前期合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)對后續(xù)經(jīng)營管理將起到至關(guān)重要的作用。隨著項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展，項(xiàng)目獲得一定幅度的價(jià)值提升空間將是必然。,第五部分,源力團(tuán)隊(duì)介紹,源力團(tuán)隊(duì)自序,我們習(xí)慣把自己稱做斗士，在商業(yè)地產(chǎn)中做激情澎湃、以挑戰(zhàn)難題為樂趣的斗士。在我們的思想中，有兩個(gè)重要的關(guān)鍵詞：專業(yè)與團(tuán)隊(duì)。專業(yè)、團(tuán)隊(duì)同時(shí)也是我們面對挑戰(zhàn)的精神與信念！,源力團(tuán)隊(duì)簡介,源力團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“系統(tǒng)解決方案提供商”，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和商業(yè)投資機(jī)構(gòu)提供全程代理和企業(yè)運(yùn)作的深度服務(wù)，特別是SHOPPINGMALL、專業(yè)市場、零售百貨、商業(yè)步行街、品牌連鎖等項(xiàng)目提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、商業(yè)投融資、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計(jì)、營銷推廣、招商代理、運(yùn)營管理等全程服務(wù)。,源力團(tuán)隊(duì)的突出特點(diǎn),一是團(tuán)隊(duì)骨干成員在實(shí)踐中磨煉成長，如今已各有特長；二是團(tuán)隊(duì)骨干成員均有開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，各成員獨(dú)立運(yùn)作和管理能力很強(qiáng)；三是以現(xiàn)代商業(yè)理論為指導(dǎo)，以豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為依托，團(tuán)隊(duì)倡導(dǎo)“全案策劃、全程運(yùn)作”服務(wù)理念；四是秉承為發(fā)展商創(chuàng)造最大化的商業(yè)價(jià)值為最高目標(biāo)。,源力團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊莫國堅(jiān),作為團(tuán)隊(duì)核心人員的莫生，其看問題之透徹，項(xiàng)目評估之準(zhǔn)確，項(xiàng)目調(diào)控能力之高超，把握時(shí)機(jī)能力之強(qiáng)，在廣州地產(chǎn)界也是少見的。他憑借成功運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目贏得了各公司一致的認(rèn)同和賞識。莫生身為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊，其強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)凝聚力和果斷的決策能力一直是本團(tuán)隊(duì)立力不敗之地的最有力保證。,（名符其實(shí)的操盤高手）,源力團(tuán)隊(duì)骨干姚學(xué)章,姚學(xué)章是一位綜合型專業(yè)人才?，F(xiàn)任藝和咨詢服務(wù)有限公司副經(jīng)理，他學(xué)識淵博，涉及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的社會學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、合同法、工商稅收、土木工程、水電機(jī)安設(shè)施工程等學(xué)科知識，均能運(yùn)用在實(shí)操項(xiàng)目之中。,（專長項(xiàng)目開發(fā)）,周永波，一個(gè)積極進(jìn)取、勇于開拓，在招商談判中機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如的“奇人“。說他奇，因?yàn)樗胁煌话愕男拍?。他的信念就是：“在我的帶領(lǐng)下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標(biāo)！”,源力團(tuán)隊(duì)骨干周永波,（致力招商，屢建佳績）,Hody以她特有的市場嗅覺，將項(xiàng)目組的決策力快速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，抓住市場策劃及實(shí)施統(tǒng)籌計(jì)劃等關(guān)鍵點(diǎn)，有力的保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。設(shè)計(jì)策劃方案方面她認(rèn)為：務(wù)求要吸引市場目光，有效提煉項(xiàng)目市場重點(diǎn)競爭力。,源力團(tuán)隊(duì)骨干Hody,（擅長文案策劃豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)）,藝和廣場原本是一個(gè)胎死腹中的市場，在行內(nèi)名聲較差，源力團(tuán)隊(duì)采取引爆市場方式，正確選擇天時(shí)、地利、人和之勢把項(xiàng)目有效推出市場，50天100出租率，零廣告費(fèi)用投入，創(chuàng)下業(yè)界佳績！,典型案例說明（一）,朝陽文批業(yè)戶對當(dāng)時(shí)非典市道失去信心，令出租率100市場無法形成火熱裝修之勢，團(tuán)隊(duì)成員通過召開業(yè)戶大會游說與業(yè)戶共合進(jìn)退決心，一周內(nèi)讓200多業(yè)主戶上好招牌，順利開張。,典型案例說明（二）,集美居家具港該項(xiàng)目雖為地鐵物業(yè)，但所處商業(yè)氛圍和人氣不足，因此較難吸引外區(qū)消費(fèi)，給予項(xiàng)目